孩子十五六岁,在五六线小县城现在要不要买房


· 互联网营销总监、情感领域创莋者

现阶段受房价震荡影响被伤最狠的不是那些炒房团和投机倒把的人,而是真真切切近两年需要房子的刚需其实我家就在今年九月份在老家县城花了大约七十多万买了一百多平的房子,单价每平五千左右买之前我父母就征求了我们做孩子的意见说:房子是现在买还是等以后买,因为我和我哥都二十多岁了这钱是父母大半辈子的积蓄,所以我哥说的是让我父母做决定我的意见是“现在买”。

我让买嘚原因有以下几个

一是我在网上查询了我们县城前两年的房价、新房供应量和新小区开发商信息,得出的结论是我们县城新房房价就是茬两千到三千左右二手房交易很少可以忽略不计,还有我发现我们县城前几年并没有新建小区只有几个小区还是新城区的拆迁安置房,而且小区都是住满了住户所以开发商什么的就不用说了。(我们县里的人在城区买房的很少说明了有一部分人的手里是有资金的,洇为乡镇的乡亲们一般都不会投资理财所以都是在银行的,所以有一部分人是有能力买房的)

二是我要说的我认为最重要的信息是今姩来有着很大名声的开发商建业和碧桂园开始在县城开发建设小区了,并且新开的楼盘只有建业和碧桂园两个其实我那时就在想他们是鈈是在唱双簧,但是我没有办法我作为孩子我已经二十岁了,我爸妈已经开始操心我的婚事了因为和我同龄的人有很多孩子都快一岁叻,所以买房子父母是坚决要买的只不过什么时候买他们也拿不定主意,所以我就说现在买

还有就是我认为我们中国人有一个观念就昰非常相信有名声有名气的牌子,至少我的父母是的(因为有了前两年房价高速的涨价,县城的老百姓根本承受不了继续在涨的后果夶部分人都不敢去赌,所以就在自己有能力买房的时候赶紧买这在一定程度上也促进了房价上涨)

三就是我们县城的上班的人均收入大約就是两三千左右,其实前两年在县城里工作一个月就可以买一平米的了之所以没人买我认为是本来县城里也没有什么新房子,而且在縣城买房子也没有用但是现在为啥有这么多人开始买房了,是因为我们老家的观念就是都是“涨买跌卖”的再有就是谁都有孩子,谁镓的孩子都要娶妻谁家的当家的都是要面子的。(本来有能力买房但是不想买房的家庭现在也承受不了压力了,因为为了孩子的娶妻苼子为了孙子有更好的教育,更有出息所以只要越来越多的人买,不说房价涨至少我感觉房价不会降)

四是我认为全国无论哪一个縣城城区的面积都不是很大,小区也不是很多所以房价很容易受控制,再加上还是几个大的开发商还有现在政府对一线二线城市的房價措施和底下小县城的政策是不一样的,一二线房价措施很严(我认为是不让大涨不让大跌冷却热度,降低关注度)而底下县城的房價是没有明确导向的,所以是由当地政府来自己把握和监管的所以我认为要把一线二线城市和底下小县城的房价形势分开了解,但是里媔肯定还是有一定关系的(开发商和地方本来都是为了收入,所以房价只要是在比较合理的范围内两者都不会松口的)

我们县城九十哆万人,平均一家四口一共约有二十二万五千户家庭,平均每一百户中有一户买房子就要有2250套房子售出。现在房价是平均工资的两倍所以我认为我们县城的房价在两个大开发商售完左右的时候应该会缓和但是不会降价,因为我参考国外的房价也是平均两三个月可以买┅平方的但是要等到房子售完至少要等五年左右的时间,所以我认为只要是刚需的并且当地工资和房价相差两倍左右的都是可以入手嘚,但是有地方和有地方不一样就像有的县城从三四千一下子涨到一万左右就有点虚高了。

(小区都是分一期二期……我认为在政策囷开发商宣传下会有越来越多的人忍耐不住要买房,所以价格肯定会慢慢越来越贵事实证明我的判断还是有点靠谱的,因为我是刚需這种情况下肯定是下手,因为不拖拉父母也不会纠结很久,有的父母为买房的事能忧伤考虑几个月整天吃饭睡觉都弄不好)

还有一点伱们肯定会说就算县城的房价四千到五千,但是要是有一天主流城市都开始降价了怎么办呢这我感觉你不用担心,因为你是在你县城生活就算全国都降价了,县城每平就给你降一百你抱怨你不买,但是你有啥办法因为你就在县城生活,你不买你怎么办还不是没办法,因为四千多是平均工资的两倍说明本身这个地区的房价相对理性,就算一二线城市大幅下跌了四万跌倒两万了,你能买起吗还昰买不起,就算你借钱买到了你在那个城市怎么生活呢。

我再强调一下县城的楼市房价本来就是一个很小的市场,所以价格本来就很嫆易被他们(地方也好开发商也好)操控所以大家可以参考很多其他的比较重要的消息,不要按照一线二线的模式来考虑因为一二线房价全是政府在把控调节。

还有传承几千年的观念就是深宅大院从未动摇从未改变!我发现现在有相当一部分人思想有问题,就是没买房的人想用葱的价钱买房子用脑子想想可能吗!纵观全球每一个国家,从古至今都没有出现过能让自己国家所有的人都能轻松买到房孓的国家。而现在有相当一部分人却整天想着要房价跌倒每一个人都买的起的价格可能吗!

可以买,因为现在生活水平在逐渐提高房價也一直在稳涨,买房还是有升值空间的

如果你是急需用房,是可以买的如果不是必须但是手里又有闲钱没地方花是可以买的,还可鉯刺激工作动力学会攒钱

要买,能买得起就买慢慢地小县城都会向大城市靠拢,而且小县城消费低房价低,负担小等到国家整改嘚时候,房价指定会上涨早做投资。

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投资偏好与风险承受能力测试

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收入增幅多且快远远超越通胀。 收入增幅将跑贏通胀 收入增幅将与通胀同步。 收入增幅低过通胀 有,金额多过六个月收入 有,金额介乎三个月至六个月收入 有,金额低过三个朤收入 没有。

是我对自己的决定有信心。 有时但若我须作决定,我靠自己 有时。我依赖我经纪/顾问的建议 从不。我把所有决定茭付我顾问 长线增长。 增长及收入 固定收入。

曾经投资而我亦可承受有关风险。 曾经投资但我对有关风险感到不安。 不曾投资泹我相信我可承受有关投资。 不曾投资而我相信我将对有关风险感到不安。 我偏好进取投资投资风险较高,但预期回报亦高

我偏好均衡投资,高风险及低风险的投资参半维持稍高的预期回报。 我偏好分散投资着重投资风险较低的产品。 我只会选择能够保障本金的投资 我会抓紧这个投资机会,趁低入市买股票 我不会有任何行动,我会密切留意市场走势 我会卖掉一半投资,等待大市回稳 我会馬上卖掉所有投资离场。

□ 非常进取型 □ 进取型 □ 稳健型 □ 保守型

非常高风险 高风险 低至中等风险 低风险

请回答下列问题这些问答可以幫助你了解自己对投资风险的取态。 1.我的年龄是

2. 我现在的投资我打算在将来动用时间:

3. 我现在的投资,占我可以投资的资产(不包括房屋)百汾比是:

4.你预期你的个人收入在未来五年增幅会如何?

5.阁下有应急预备金吗?

6. 阁下自行作投资决定时是否会感到安心?

7. 你的投资目标是什么?

8. 你曾經投资股票或股票基金吗?

9. 你会如何描述你个人对投资风险的感受?

10.若大市在三天内大跌10%,你会如何反应? (若你在07年5·30大跌时有投资A股,请照實回答当日反应)

在经过改革开放30多年的洗礼之后,我国国民的保险意识得到了明显的提升保险产品已经走入千万百姓家庭之中,而保險行业也发展成为金融行业的支柱之

一然而,由于历史、文化等多方面的原因我国国民的保险意识就整体而言仍然比较欠缺,这与我國正在建立的社会主义市场经济体制还不相适应而这也意味着,提升国民的保险意识仍将是未来我国保险业发展的一项长期任务本人茬今年7月6日至8月22日有幸为一个在平安保险公司的好朋友帮忙,也大概了解了保险行业在中国国内的市场与前景以及居民对购买保险的意識与偏好。我在从中主要大部分时间是电话约访客户以及去周边向客户发邀请函等具体报告如下

一、 大多数居民对于商业保险的认知度還不够

考虑到我国的保险市场主体正在不断走向成熟,以及政府职能转变已经成为当前我国经济体制改革的内在要求和必然趋势在新的發展阶段,保险监管机构在提升国民保险意识的过程中需要更加主动事实上,从我国保险监管机构的工作来看由于我国保险市场的不荿熟,在过去很长一段时间里监管机构不得不将主要精力放在了对保险市场行为和偿付能力的监管上,而对保险市场的基础设施和公共垺务建设无暇顾及太多虽然近年来监管机构加强了保险知识的宣传教育和普及工作等,但总的来说离消费者的需求尚有距离保险行业嘚社会形象仍然有待改善。

展望未来我国的保险监管机构可以考虑从以下两方面进一步提升国民的保险意识:

(一)构建和完善保险市場的基础设施建设,为保险市场的运行提供更好的公共服务

比如监管机构应该进一步加强对全社会的风险教育和现代保险保障教育建立囷完善保险信用等级评价制度,加强对各类保险组织经营状况和财务信息的披露加强对消费者消费意愿和购买决策的了解,并为其购买保险尽可能提供便捷和可靠的服务等等

(二)开展政策性保险业务

对于一些具有较强外部性的保险业务,比如责任保险、农业保险、巨灾保險政府可以考虑适度推行强制保险,也要求满足特定条件的人们必须购买保险而政府对购买保险的人们给予一定的激励。政策性保险業务的开展能够使更多的消费者切身感受到保险的作用有效地改变他们对保险的认知。

二、 商业保险逐渐会成为居民一种必不可少的购買趋势

每个家庭根据自己的实际情况对资产都有一定的配置方法,徐敦谟表示家庭资产配置中存在“4321理财法则”,即收入的40%用于供房忣其他方面的投资30%用于家庭生活开支,20%用于银行存款以备应急之需10%购买保险。徐敦谟强调在实际运转中,优先顺序应该是“1234”即艏先要为家庭购买充足的保险,留有足够应急的现金最后才是投资。而占家庭资产40%的投资也包含事业投资,对自我的投资如提升自巳、充电再学习等。

徐敦谟建议一个家庭拥有的保险金额应为其家庭年收入的10倍左右。在所有寿险产品中意外险和人身险是保障程度較高的两个险种,保费相对较为低廉理财类保险主要包括分红险、投连险、万能险等,一般来说这些产品时间越长投资收益越高。

保險能帮企业主解决什么问题

(一)它能帮助您建立家庭的风险保障体系

(二) 合法避税,保全资产以最低成本完成财富的顺利交接

(㈣)合理分配投资渠道,分散投资风险

(五)身价的体现(自我价值的肯定)

三、对于给自己的孩子上保险也逐渐成为现金社会人士的一種趋势投资及分红型保险也很受青睐

这几年,选择用压岁钱给孩子买份保单的家长越来越多了很多孩子的压岁钱少则几千元,多则上萬元而且基本上每年的“收入”都很稳定,加上这笔“收入”的时间又很固定非常适合投保。

孩子的出生对于一个家庭来说,甚至鈳以称为“划时代”的变化此时,对于下一代的抚养和教育将成为整个家庭最重要的事情同时,这一阶段父母的事业均达到高峰任哬一方发生意外,对整个家庭以及孩子人生的影响都是很大的所以这个阶段,也是父母人生责任最重、保险需求最高的时候为了保证駭子的健康成长,首先作为父母要有相应的保障,因为在孩子人生的最初阶段父母是最好的安全屏障。家庭中的主要经济收入者应考慮到如果遭遇意外或疾病如何保障自己和家庭的生活,缓解由此带来的家庭生活危机建议购买含重大疾病的保障型保险,并附加较高仳例的意外险和健康医疗险其次,可以选择为孩子投保每个孩子都是父母心中的宝贝,为子女规划万无一失的人生更是身为父母者嘚天职。随着教育费用的不断上涨应当为孩子的教育基金早做规划,另外还可以购买保障较高的重大疾病保险由于目前多数家庭都是獨生子女,孩子生性爱动而且孩子的活动空间也扩大了,因此还需考虑意外伤害保险孩子的保险规划,着重在健康和教育两方面还囿创业金和婚嫁金。而且小孩买保险在很多方面都有优势,因为保险主要是靠时间积累的投保人的年龄越小,保费就越低2009年,根据居民存款和银行业务显示居民开始购买分红型保险的比较多。近几年居民的理财意识逐渐形成他们开始意识到保险可以让自己未雨绸繆,更好地规划自己未来的生活

四、城市居民家庭的风险意识、对于保险的认同、保险的购买意识、保险的偏好、保险的购买、保险的滿意度等方面都发生了明显的变化

(一)风险意识明显增强

(二)关注保险购买信息

(三)要我买变为我要买

(四)既买保险又要挣钱

(伍)低收入也要买保险

(六)感觉不满意就退保

瑞士是世界上保险业最发达的国家之一。它的保险密度是5660美元排在世界第一位。究其原因一是树立全民保险意识;二是推行法定保险。在瑞士不仅养老保险、医疗保险、失业保险属于法定保险,就连火灾保险也被列入法定保险范畴将法定保险作为每个公民的基本义务,每个具有劳动能力的人必须购买这些保险。长此以往就慢慢形成了一种罙入人心的、自觉遵守的保险消费习惯。

《中国居民人身保险市场调研城市总报告》调查结果显示当前城市居民对人身保险的认知水平還有比较大的提升空间,在全部受访者中有一半以上表示不清楚应该购买什么样保险产品;有超过六成表示不清楚各个保险公司的保险產品有什么区别;有六成不知道分红险、万能险和投连险产品有什么区别等等。

《中国居民人身保险市场调研城市总报告》调查结果显示当前城市居民对人身保险的认知水平还有比较大的提升空间,在全部受访者中有一半以上表示不清楚应该购买什么样保险产品;有超過六成表示不清楚各个保险公司的保险产品有什么区别;有半数不清楚保险产品与其他金融理财产品的区别;有六成不知道分红险、万能險和投连险产品有什么区别;有近六成不知道中资保险公司和外资保险公司存在差异;还有超过三分之一不清楚该去哪里购买保险。

仅从當前城市居民持有商业人身险保单数量的总体情况来看仅持有一份保单的占到41%,持有两份的不足三成持有三份保单的占22%,已经持有四份更多保单的人数比例合计不到一成

从不同特征人群持有商业人身险保单的情况来看,女性持有保单的数量总体上多于男性;年龄在36岁箌45岁之间的人群持有三份以上保单的比例更大;较高学历的人群持有保单的数量相对对于较低学历的人群;相对于其他职业人群“教师、律师、会计师、医生等专业人员”、“私营业主”和“企事业单位中高层管理人员”持有保单的数量总体较多;收入水平在3,000元到5,000元之间嘚人群持有保单的数量相对多于其他更高收入或更低收入的人群;"已婚有子女"的被访者持有保单的数量多于“已婚无子女”和“单身状态嘚人群”;“与家庭同住”的被访者持有保单的数量相对多于“单独居住”状态的人群;储蓄比例占总收入35%到50%之间的人群持有保单的数量總体多于其他储蓄比例的人群。

再者从当前城市居民持有商业人身险保单的险种结构来看寿险产品占比超过三分之一,养老险、健康险囷意外险产品分别各占两成多一点;分红险产品占据六成以上万能险产品占22%,投资连结险产品占15%

最后从不同特征人群持有商业人身险保单的险种结构来看,男性持有投资连结险保单的比重明显大于女性投保人;年龄在40岁以下特别是30岁以下的人群持有万能险产品保单的仳重相对较大;随着收入水平提高,持有寿险的人数比重增大同时持有投资连结险保单的比重也相对增加;“单位统一参保社会保险的囚群持有意外险保险的比重相对较大,同时持有投资连结险保单的比重也大于“个人单独参保”和“没有参保”的人群;储蓄比例在15%到25%之間的受访者持有投资连结险保单的比重最小

总之,在全部接受访问的城市居民中对“我不太清楚应该购买什么样的保险产品”表示非瑺同意或者比较同意的占到53%,同时也有20%表示不太同意或非常不同意这说明当前中国城市居民对人身保险的险种及产品功能差异有一定的認知,但仍有很大的提升空间

只有风险意识增强了与风险意识相联系的保险意识才能树立起来。风险意识、保险意识是中国潜在保险需求向现实保险需求转化的前提条件推进保险业的发展,首先要提高风险意识

因此,我们向全社会发出一个呼吁建议在我们的国家生活中,大力倡导风险意识因为风险是人类共同的敌人,客观上需要人类共同的努力才能克服我们提出“全民风险意识”,决不仅仅是為了保险公司的业务增长需要也不仅仅是为了保险行业的发展需要,更重要的是为了整个社会发展的需要是全面建设小康社会的需要,是构建和谐社会的需要一个风险意识贫乏的民族,不是一个成熟的民族;一个风险意识贫乏的国家不可能成为强大的国家。因此峩们认为,大力倡导全民风险意识既是保险人的责任和义务,也是社会的责任和义务、政府的责任和义务

家庭理财风险偏好调查问卷

您好,我们是黄河水院财经系保险班家庭理财规划实习的兢业汇金理财团队为了切实有效的满足您多种形式的理财需求,请您根据下表洎测自己的风险偏好程度从而更好地实现理财。我们承诺会为您的个人信息保密感谢您的支持与配合!

A、投资不动产B、自住不动产,無房贷

C、自住不动产有房贷D、有固定收入,无不动产

A、单身B、双薪无子女

C、双薪有子女D、单薪养三代

5、您现在有几种投资工具

A、银行存款B、股票或基金或债券

6、如果要选择几种理财工具进行养老规划您会选择?

C、基金D、专业保险产品

7、如果要选择几种理财工具为子女进荇教育规划您会选择?

A、活期存款B、定期存款

C、专业保险产品D、证券投资产品保值增值

8、如果您有一批已经投资过得仍有闲置下来的资金您会全部放在担保公司吗?

9、如果您的朋友邀您一起创业投资入股,您会投资多少

A、3个月的工资B、6个月的工资

C、9个月的工资D、一姩以上的工资

10、现在生物医药类的股票板块走势破好,但是大盘成整体下降趋势您会做如何选择?

A、静观其变B、用一小部分资金买入该類股票

非常感谢您的合作!祝您身体健康家庭幸福,我们会根据您的信息义务的为您量身定制保险理财规划方案

② 自然资源:常用的耕地面积有1271亩,其中水田面积1212亩旱地面积59亩,人均耕地面积0.51亩受气候条件影响主要的种植作物有水稻、烤烟、油菜、小麦、花卉等。林地面积有1269亩绝大部分为种植云南松,没有经济林果地水面面积为40亩,绝大部分用来养殖

3.人口构成:乡村共有总人口2452人,其中女性1272囚男性1180人农户数762户,户均人口为3人乡村人口中,汉族占绝大部分共2382人彝族35人,傣族7人农业人口2449人,有劳动力的1634人其中从事第一產业的人数为314人,其余1320人脱农外出外出务工(3个月以上)人数有1229人,其中常年外出务工(6个月以上)的有1172人且外出务工的人数中在省內务工的有1116人,省外的56人空巢家庭有103个,这些家庭主要式留下年迈的父母孩子大多随父母外出上学或打工。本村外来人口82人这些人Φ大部分是从其他县份嫁过来的女性,少部分是来村里租地养蜜蜂的在个别月份外来人会特别多,如七八月份村里就会来一批帮收稻穀的外省人。村中的空心情况并不严重绝大多数人还是工作在镇上或州城(县城),离家较近每天或每周都会回家。

4.经济状况:村里經济总收入为11051万元其中第一产业收入2732万元,

包括种植业收入876万元和畜牧业收入1856万元;第

二、三产业7981万元;工资性收入2221万元其中外出劳務(3个月以上)收入1000万元;其他收入(包括转移性、财产收入等)338万元。农民纯收入7563元村里的主要产业为花卉和烤烟,主要销往省内主要产业的销售收入为375万元。特色产业包括花卉、葡萄、蔬菜人均耕地0.51亩。交通很方便通了公路,距离最近的车站0.5公里距离最近的集市1公里,距离镇政府3公里村里有汽车175辆,农用运输车5辆拖拉机15辆,摩托车548辆村里的流迁文化一般,有些人认为村里好在有些人囍欢城里的便利。村里的创业不多大多在帮人做事。

5.本地历史:是自然村百年来没有进行过迁移和改造。

(二)调查问卷初步统计与汾析

从五十份问卷中可了解到以下几点信息:

1. 50人中,从事务农的很少;从事本地务农兼有副业的少;务农闲时外出

的较少;脱农外出嘚最多。且从事务农和从事务农兼副业的多为50后、60后大多70后,80后,90后大多都为脱农外出,特别是90后几乎没有务农的。

2. 家里的田地若有人务農则会自种大部分为承包他人和闲置,少部分征用或

3. 家庭的主要年收入都来自外出务工而支出最大的三项都集中在:教育,生

活就醫。特别是家中有病人和孩子的感觉负担很重

4. 家庭成员中,大多数人都会常年在家而常年在外的一般是青年人到中年人。

5. 调查的人中┅年中的外出工作的时间大多在半年以上,农闲时外出的时间

6. 因为村离县城很近所以每个人在2012年都会到县城N次,昆明是人们务

工第二哆的地方他们认为这里是省城,务工机会多且离家也就一个小时的车程其余到得多的地方是景洪市,曲靖市楚雄市,红河州建水縣。出省务工的大多是学历较高的年轻人他们有自己的梦想,想自己闯出一片天但在调查的人中,没有人在2012年出国

7. 外出务工的原因Φ,大部分人选择了A.农村收入低B.种地不划算E.外出收

入高;少部分人选择了F.亲友在外务工G.学技术见世面H.城市条件好;中年女性会在农闲时会外絀做短工于是选择C.在家没事干;很少有人选择D.农村生活、条件不好想生活在城市。如今人们还是比较喜欢乡下的悠闲与好的空气质量且村里的硬件设施很好,交通方便很适宜居住。

8. 外出务工主要考虑的因素中全部人都选择了A.收入高低B务工机会多少大

部分家中有孩子或咾人的女性都会考虑C.能否照顾好家庭占和D.离家远近学历较低的人会考虑E.工作技能要求,很少的人选择F.是否有亲友带G.能否适应城里生活如紟,城市与乡村的生活条件的差距在缩小大多数人都能够适应城里的生活,所以不太会考虑这类问题

9. 对外面的了解60后70后主要通过A.广电B.書报;80后90后主要通过C.

网络;不论哪个年龄阶段D.听人介绍都是对外来了解的主要的途径。

10. 外出务工主要通过大部分都是通过A.自己闯;部分学历较高的人是在校时通

过B企业招工留在城里工作;较少的人通过C.亲友带领且选择这项的主要是女性;没有人通过D.政府或中介介绍。

11. 60后70后的第┅次外出大多在16或17岁之间而80后90后的第一次

外出都在18岁之后,这可能受教育程度的影响且80后90后外出务工会出省,而60后70后不会出省会在附近务工。

12. 除还在读书上学的外每个人在2012年的劳动时间都在11个月左右,休

闲1个月除少数出省的人会在过年的才时候回来,其他人在本村生活的时间几乎都在12个月

13. 外出务工人的都觉得生活得到了改善或学到了新知识,只有少数人觉得不适

应外面少部分人有人想到城市萣居。

14. 对于50后60后来说只想做活做到做不动那天,少给儿女增加负担;大部

分70后80后90后则继续现有的工作;有少部分90后则想换工作或回家创業他们还年轻,想多闯闯

15. 若有迁移机会,对于年纪较大的50后60后一般不太愿意迁移想留在本

村,他们觉得居住习惯了周围都熟悉;洏70后80后90后大多都喜欢城市的繁华便利,喜欢在城里生活选择在县城居住。

(三)选定典型家庭个案研究

(四)个人思考及下一步计划

尛微企业信贷偏好系列调查

评论 邮件 纠错 16:17:39 来源:《中国银行业》杂志

编者按:从上一期小微企业融资调查结果来看,处于上升周期的批发零售行业融资需求最为强烈鉴于批发零售业在经济中的重要地位,同时鉴于批发零售行业迫切的融资需求本期特别针对批发零售行业展開微调查。

批发零售业是社会化大生产过程中的重要环节是决定经济运行速度、质量和效益的引导性力量,是我国市场化程度最高、竞爭最为激烈的行业之一行业做大做强或多或少需要借助金融的力量,从批发零售行业的融资角度来看本期微调查显示批零行业中三个領域的融资需求较强烈,但行业整体信贷融资比例较低面对有待开发的市场,银行的态度还是趋于谨慎主要原因是批零行业的特性所致。

批发零售行业中三个领域融资需求最强烈

通过本刊第四期的微调查我们可以了解到产业链融资需求已经悄然受到商业银行的重点关紸,而产业链上的批发零售行业融资需求较为强烈这主要是由批发零售行业的经营模式所决定。从本期的调查情况来看(如图1所示)歭续经营且具有较强融资需求的批发零售行业子行业有餐饮业、服装业和酒水业等。

三大融资需求强烈的子行业中餐饮业最为突出餐饮業的融资需求难以得到满足有其深层次的原因:一般金融机构认为,餐饮业存在财务不规范、标准化程度低、复制率低等问题而且餐饮業一般都是现金结算,资金流比较充裕因此餐饮业融资需求一直处于不被看好的状态。比如俏江南就因餐饮业弊端问题导致上市融资鋶产,一般的银行业未将餐饮业纳入信贷重点扶持的范畴最终导致餐饮业的融资需求得不到有效满足。

事实上餐饮业与批发零售业其怹的子行业一样,在我国的第三产业中扮演着重要的角色不仅解决了大量的劳动力就业问题,而且在流通环节中作用非凡微调查显示,通过银行信贷手段助力行业良性运转成为目前批零行业较为渴望的融资方向

批零行业信贷融资占比较低

在批发零售行业子行业中,不哃类型的企业融资需求也不尽相同(如图2所示)批发商与品牌经销商的融资需求要远远大于零售企业,前两者总和比后者高出42.86个百分点

出现这种状况的主要原因是商业流通企业要实现“低成本、高利润”运营的一个重要途径就是实现规模化经营,而要实现规模化经营、擴大连锁规模需要强大的资金实力,以投入物流配送设施建设、买店租店及信息通讯技术建设等而我国大多数商业流通企业存在自有資金短缺的问题,融资渠道狭窄规模发展靠银行贷款不仅困难而且对于薄利的商业企业而言,利息负担也较重

从商业流通企业融资渠噵的调查结果来看,这些企业的主要融资渠道主要是其他金融机

构如小贷公司等,其次从朋友处借钱占据着重要的地位银行信贷渠道占比相对较低。从另一方面讲银行信贷在批发零售行业中还有很大的业务空间。

三因素制约银行市场拓展

批发零售行业强烈的融资需求與融资渠道不畅形成鲜明的对比这与该行业的经营特点有较大的关系。

首先作为流通领域主体之一,批发类企业固定成本占比普遍较低由于批发业在资金链上处于弱势地位,上游企业多要求现付同时还要为下游企业垫付部分资金。

微调查显示(如图3所示)批发零售企业的付款一般有先货后款、先款后货、现款现货三种形式,其中现款现货的方式占比57.14%先款后货的方式占比23.81%,先货后款的方式占比19.05%從资金占用的情况来看,批发零售行业对现金流的需要非常大因此行业对外部融资依赖性强,高负债经营特征明显;再就是批发业的运營模式多为薄利多销其整体毛利率较低,盈利主要依靠提高资金流转速度、扩大销售规模来实现

这一结果可以从批发零售行业的融资目的中得到体现。微调查显示(如图4所示)80.95%的商业流通企业融资目的是为了周转资金;61.9%的企业融资是为了扩大经营规模,仅有9.52%的企业融資是为了固定资产投资这也充分体现出批发行业轻资产、高杠杆的特点。

其次是融资担保状况不甚乐观微调查显示(如图5所示),42.86%的商贸企业认为自然人担保更适合自己只有33.33%的人愿意个人房产抵押,还有33.33%的企业可以实现商铺抵押

比如,湖南省商务厅针对商贸企业集群融资需求情况调查显示在一些物流园区,商贸企业主要采用存货(非标准仓单)质押融资及代理采购融资方式湖南长沙一力物流与銀行合作为入园企业开办存货(非标准仓单)质押融资,目前开展的仓单(存货)质押主要有两种形式:先货后票质押(即有货权质押)囷先票后货质押(未来货权质押)一力物流还利用自有的综合资信实力,融合了传统仓单质押管理、信用借款、担保及商贸采购开展代悝采购融资业务;郴州湘南国际物流园企业主要通过银行抵押贷款和民间借贷融资;株洲芦淞服饰商圈的商户通过市内一家担保公司进行融资担保

尽管融资担保方式的摸索与创新从未间断,但是能够从银行拿到贷款的企业较少在现实操作中,如果没有可靠的抵质押物銀行信贷风险会相对较高,而且操作难度较大需要投入的人力物力成本也相对较高。

最后是银行承担不良率风险较高批发零售行业客戶的市场风险与经营产品的市场价格波动成正比。产品市场价格上下波动越大银行所承受的风险越大,市场价格波动将引起产品滞销或鍺严重亏损从而影响到客户的支付能力和现金流的还贷能力。客户的风险偏好不同其经营的风险也不同。风险偏好型客户热衷经营价格起伏较大的产品依靠低位囤货高位出货获利,其风险相对较大在金融海啸袭击下“触礁”的香港零售企业已近10家,其中不乏上市公司大企业经营尚且如此,小企业状况更加堪忧

农业银行(601288,股吧)年报显示,2013年批发零售行业贷款占比11%比2012年同期上涨0.2个百分点,对比不良率农业银行批发零售行业的贷款不良率上升0.9个百分点,不良贷款额较2012年增加6.07亿元建设银行(601939,股吧)则在年报中坦言,新增不良贷款仍主要集中在批发零售业

多数上市银行批发和零售行业贷款的占比都在10%左右。对于这样一个业务空间尚未深耕不良贷款上升如此之快的行业,银行信贷管理的难度非常大加上有超过71%的企业(如图6所示)认为自身能够承受的贷款利息为年化利率8%以下,这与银行的高风险高收益筞略显然不匹配

银行应注重批零行业信贷风险防控

基于批发零售行业强烈的融资需求及行业特点,银行在批发零售行业中开展信贷业务需要注重风险防控合理安排授信方案。

一是关注必须有特定资质和渠道的部分子行业由于关系国计民生和百姓生命安全,部分批发子荇业仍须实行特许或专营制度如目前盐、烟草和基础能源产品(原油、成品油等)属于国家高度垄断行业,其批发价格、企业准入标准等均由国家行政控制而医药和医疗器械批发价格和准入也要受到国家严格监管。在此类子行业中公司运营资质成为该公司开展经营活動的必备条件,只要打通公司经营资质的市场流通环节资质类的产权质押信贷值得银行关注。

二是落实授后及抵押物价格动态评估银荇不仅要加强批发业授信客户资金流与物流的对应管理,授信提用时应明确具体用途和资金使用方向逐笔掌握资金真实流向。对仓单质押、保兑仓单等动产抵质押融资业务应严格落实与核心企业、经销商及第三方监管公司间的业务协议,明确并规范各方职责切实防范操作风险;还要建立抵押物价格评估机制,防范抵押品价格波动带来的风险对于采取存货动产质押、股权质押的授信业务应定期对抵质押物价值及变现能力进行重新评估,动态抵质押率原则上不高于50%;对于由地方担保公司提供担保的业务应关注反担保措施及担保公司的玳偿能力和意愿。本文原载于《中国银行(601988,股吧)业》杂志2014年第5期

相信大家经常看到很多所谓的“專家”对于买房的忠告:那就是不要买小县城的房子意思就是鼓励大家都到大城市买房。

小编再说一次不要轻易相信“专家”的话。

┅、大多数家庭和“专家”买房的出发点不同

持有这种观点的“专家”不管是出于本心还是别有用心他们大部分把买房的出发点放在了投资上,因为他们对于买房的建议并没有把居住放在第一位,而是把买房赚钱放在了第一位这与国家“房住不炒”的定位背道而驰。

茬他们的观念里买房就是为了投资的。可对于大多数国民来说买房并不是为了投资。

根据央行调查数据统计:截止2019年底国内城镇居囻住房拥有率达到96%,有一套住房的家庭占比为58.4%有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%

一般来说,1-2套房的家庭大多数还是属於自住的只有三套及以上住房的才是真正意义上的买房投资,而数据显示三套以上的比列仅仅占10.5%1-2套的家庭则占了接近90%,这说明了大多數家庭买房的出发点还是为了自住

二、大多数家庭和“专家”购买能力不同

记得有一个“专家”说过,国内房价不仅不高而且远没有箌老百姓无法承受的地步,买不起房只是你收入低而已

或许这就是“专家”和大多数家庭的区别。对于这些“专家”来讲或许在北上廣深这些大城市买房毫无压力,甚至买几套都不成问题

但对于绝大多数家庭来讲,不要说一套房动辄上千万的一线城市就算在二三线城市一套房可能也要两三百万,很多家庭根本买不起就算掏空全家几代人的积蓄勉强付了首付,还要背负几十年的房贷人生基本都耗茬了房子上。

三、大多数家庭和“专家”居住城市不同

我想大多数“专家”都是居住在大城市的那么他们说不要买小县城的房子那也是沒什么问题的。

事实上国内的县城多达上千个,而一二线城市才几十个大多数家庭都生活在县城中,难道不在县城买房要跑到大城市來买房

不可否认,人口从小县城向大城市流动这是事实很多小县城的家庭跑到了大城市买房,但从全国的角度来讲这个比例太小了,我们不可能指望全国人民都跑到仅有的那些大城市中那是不现实的,绝大多数家庭仍然居住在家乡城市

除开以上三点,“专家”们認为:大城市的房价仍然还会涨因为大城市有人口、产业等等各种的优势,小县城房价要跌因为小县城人口一直在流失、也没有产业,房价没有上涨的空间

大城市房价会不会涨我们不去做判断,但这些“专家”对于小县城的看法小编认为人云亦云罢了。

1、大多数县城房价亲民没有多少下跌空间

确实国内有些县城房价破万已经虚高,但我们也不得不承认绝大多数小县城的房价还是比较亲民的五六芉元每平米的县城比比皆是,就这个价格你认为该往哪里跌

当然,有人可能拿黑龙江鹤岗、甘肃玉门等县城来反驳这就真是以偏概全叻,黑龙江鹤岗、甘肃玉门这些城市的房价是不可复制的

2、有些县城房地产才刚起步,房产仍然不够

大多数小县城的楼市起步都比较晚有些小县城甚至没有多少高楼,特别是被一些大房企进驻的小县城他们对当地的房地产做过统一的规划,先开发的大多数是周边的地塊真正优质的地块放在最后建,以此来吸引购房者目前的房产总量其实是不够的。

而对于人员流动来讲城镇化才是最大的流动。而城镇化产生的房产需求真正体现在小县城毕竟到大城市买房的农民并不多,农民朋友买得最多的仍然是小县城的房

而对于“小县城的房子不要买”的观点,笔者想来想去只能用“呵呵”两字来回应。

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