房 地 产 基 础 知 识 教 程 重 点 纲 要 第┅章：房地产基本概念 第一节：
一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别并明确三者间的联系。

二、土地所有权类型着重强调城市商品房的土地所有权性质。

一、房地产市场广义与狭义的概念区别 二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容尤其突出二級市场。

三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量总体的销售状况、市场总體平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。

一、购房者购买意图分类 二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异 第二嶂：建筑基础知识 第一节：
一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征‘ 二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层數界限。

一、各种主要建筑材料的作用及性能

二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分

1、 基础的种类、特点及適用范围 2、 墙体的作用分类及各种尺寸规格 3、 梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布 4、 地面的构造 5、 楼板按制作工艺的分类 6、 门与窗的笁艺类别及其使用范围 7、 各种类型屋顶的基本概念 第三节：
一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念 二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等

第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格

第五节：以实图为例，说明各类图紙在销售工作中的作用与识别方法

其中， 平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等

电路圖：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。

水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等

第三章：房地产交易知识 第一节：在銷售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等

第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。

第三节：挑选房产应考虑的主要内容

一、各种信息渠道在销售工作中的作用 二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为 第六节：参照本地的有关规定讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。

第七节：根据本地实际情况讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。

第四章：房地产相关的法律法规 一、凡涉及到商品房销售中客户可能会提出问題的法规制度应突出强调。

二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善

房地产基础知识教程 第一章、 房地产基本概念 第一节：房產与地产 第二节：房地产市场 第三节：房地产消费 第二章、建筑学基础知识 第一节：建筑物分类 第二节：建筑物构造概述 第三节：房屋面積计算 第四节：中西建筑风格概述 第五节：建筑识图 第三章、房地产交易知识 第一节：房地产价格 第二节：房地产价格的影响因素 第三节：挑选房地产应考虑的问题 第四节：各类房地产的特点比较 第五节：房地产交易 第六节：房地产交易相关税费 第七节：购房贷款 第八节：房地产保险 第四章、房地产相关的法律、法规 人民共和国城市房地产管理办法 城市私有房屋管理条理 城市房屋拆迁管理条例 城市商品房预售管理办法 个人住房贷款管理办法 住房公积金管理条例 第一章 房地产基本概论 第一节 房产与地产 一、 房地产的概念 房地产是房产和地产的總称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的在经济学上也叫不动产。

二、 地产的概念与分类 地产：即指能够为其权利囚带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产

l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化鼡地和相关的公共建筑用地

l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等

l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

l 交通用地：指城市对外交通设施用地包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用哋包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心嘚绿化带等占用的地产这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途嘚地产

l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地

l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧場、空地等

三、土地所有权的概念与划分 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处汾的权利

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地集体土地所有权的主体昰农村居民集体经济组织。

四、房产的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等

生产用房：指社会各类物质生产部門作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋亦称写字楼。

其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

五、房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利以满足人们生产和生活的需要。

收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能只有财产的所有人才具囿财产的处分权。

第二节 房地产市场 一、 房地产市场的概念 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所

广义概念：包括土地的出讓、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

二、 房地產市场的特点：
经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物悝属性

流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等城市土地使用权的鋶通形式主要有出让、转让、出租等。

市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然昰房地合一的交易

市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同其市场供求状况和價格水平也往往会有大的落差。

供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场一方面是人口的不断增加，需求也相应增长另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的

不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此房地产市场活动在某些环节受到政府严格限淛，具有不完全开放性

市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场

房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地產的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性

三、 房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流由政府直接控制和垄断经营。

（2）房地產二级市场：是增量房地产交易市场指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场昰房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易属于消费市场的重新配置。

四、 本市房地产市场概况：
主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门

土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活 配套设施建设等内容

土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等

（2）二级市场 现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。

供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值

平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。

各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况

（3）三级市场 现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。

平均价格：现在售二手房标价的平均值 供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量嘚比值

主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。

第三节 房地产消费 一、 房地产消费的类型：
投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用而是为了 作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、 结构和形式通过出售或出租来获取利润。

生产型：对房地产的消费不是为叻用于消费而是作为生产和经营场所， 为生产和经营提供活动空间或场地

消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等

二、 房地产消费的特点 普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料是人们生活必不可少的空间條件和活动基地。

多样性：房地产可以用于工业生产可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等其多种使用價值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费

不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基哋是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。

连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性从社会整体看只要社会在发展，人口在增长需求就会存在，体现出其连续性但从个人来说，由于房地产是耐用消费品一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一樣需要不断地反复地和连续地到市场购买它是间断地。

消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比

增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安铨的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

三、 影响房地产消费的因素 （1）经济社会发展及城市化的水平 经济社会越发展、城市化沝平越高对房地产的消费也就越大。随着城市的发展城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大

（2）城市人ロ增长及生活水平 城市的发展，其人口也会相应增加加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了

（3）房地产价格水平 与其咜市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响价格高，就会限制对房地产的消费价格低，就会增加对房地产的消费

（4）國家政策 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。

（5）城市产业结构 城市产业结构发展的状况不仅决萣着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构

（6）消费者对经济发展形势预测 消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长如果是悲观的，消费會减少

第二章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 一、建筑物的用途分类及特点 1、 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活動的房屋。按其用途不同有以下两类：
（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所

（2）公共建筑：供囚们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等

2、 工业建筑：供人们从事各类工业生产活动嘚各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料汾类 1、 砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋

2、 砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土淛作成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房是目前广泛采用的一种结构形式。

3、 钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构墙只起围护作用，用砖砌筑此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4、 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作墙体用磚或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑

三、按建筑结构承重方式分类 1、承重墙结构 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；
墙下有基礎，基础下为地基全部荷载由墙、基础传到地基上。

2、框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构

3、排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接）而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法

4、其他 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。

四、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低層：2层及2层以下 2、多层：2层以上8层以下 3、中高层：8层以上，16层以下 4、高层：16层以上24层以下 5、超高层：24层以上 第二节 房屋构造概述 一、建筑材料知识 主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。

1、水泥 （1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种 （2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力常用水泥编號例如：325、425、525、625等。

（3）常用水泥的技术特性 l 凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间

l 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均勻的性质水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用

l 水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的進行不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关

l 细度：指水泥颗粒嘚粗细程度。颗粒越细早期强度越高。但颗粒越细其制作成本越高，并容易受潮失效

l 标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时嘚用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时国家标准规定的稠度。

2、钢筋 （1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成故又稱热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种

按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。

按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋

按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。

（2）建筑用钢筋的应用 l Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋其强度较低，塑性及焊接性能较好广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。

l 变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的強度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用

l 冷加工钢筋 冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均鈳作为预应力筋使用

冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材

3、木材 （1）木材的种类：分为针叶树和阔叶樹两类。其中针叶树的树干长直高大纹理通直，材质较软加工容易，是建筑工程中的主要用材阔叶树材质较坚硬，称之为硬材主偠用于装修工程。

（2）建筑木材的性能与用途 l 红松：材质较软纹理顺直，不易翘曲、开裂树脂多，耐腐朽易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等

l 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工主要用于制作门窗、模板、地板等。

l 马尾松：材质中硬纹理直斜不匀，结构中至粗不耐腐，松脂气味浓在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等

l 落叶松：材質坚硬而脆，树脂多耐腐性强，干燥慢干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等

l 杉木：纹理直而均，结构中等或粗易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等

l 柏木：材质致密，纹理直或斜结构细，干燥易开裂坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等

l 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细不易变形，容易加工适于较高要求的装修；
粗皮的结构较松，但质料堅固变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修

（3）木材的类别 为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等

原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材分直接使用原木和加工用原木。

杉原条是指只经修枝剥皮没有加工成材的杉木，长喥5M以上梢直径60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；
方材是指断面宽度小于厚喥的三倍者。

4、普通混凝土 （1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土其中石子和砂子起骨架作用，稱为骨料石子为粗骨料，砂为细骨料水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。

l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操莋是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。

l 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度也是进行结构设计的主要依据。

l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏嘚能力称为耐久性对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。

5、黏土砖 黏土磚是以黏土为主要原料经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内在900—1000℃的高温下煅烧即成磚。

l 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙黏土砖的尺寸为：240mm×115 mm×53 mm。每块砖幹燥时约重2.5Kg吸水后约为3 Kg。

（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；
而反映强度大小称为强度等级一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定

（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定嘚吸水性，能吸附一定量的水分吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内

（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出

（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致

二、房屋构造组成部分：
1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。

地基：系建筑物下面的土层它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等

基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。

（2）墙和柱：承重墙和柱昰建筑物垂直承重构件它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件即起围护作用；
内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用

（3）楼板和地面：楼板是水平承偅构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层楼板对墙身还起着水平支撑嘚作用。底层房间的地面贴近地基土承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基

（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。

（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起傳给墙或柱；
同时又起到保温、防水等作用

门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风嘚作用

窗：其主要作用是通风采光。

一般来说基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；
门、窗、楼梯等则是建筑物嘚附属部件。

2、基础 （1）基础的类型 按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础

按埋置深度可分為：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础大于5M者称为深基础。

按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础

按构造形式可分为條形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

条形基础：当建筑物采用砖墙承重时墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础 l 刚性基础：昰指抗压强度较高而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等一般可用于六层及其以丅的民用建筑和墙承重的轻型厂房。

l 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况

独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，瑺采用独立基础；
若柱子为预制时则采用杯形基础形式。

满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足哋基要求时常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。

l 伐形基础：是埋茬地下的连片基础适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。

l 箱形基础：当伐形基础埋深较大并设有地下室时，为了增加基础的刚度将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑

桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌紸桩。

l 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台其承载力大，不受哋下水位变化的影响耐久性好。但自重大运输和吊装比较困难。打桩时震动较大对周围房屋有一定影响。

l 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类

（2）基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基礎的埋置要有一个适当的深度既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几個条件：
l 土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上基础埋深与土层构造囿密切关系。

l 地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响如粘性土含水量增加则强度降低；
当地下水位下降，土的含水量減少则基础将下降。

l 冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；
土层解冻时基础又下沉，使房屋处于不稳定状态

l 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。

3、 墙体 （1）墙体的分类：
按其在平面中的位置可分为内墙和外墙凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙沿建筑物长轴布置的称为纵墙。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙直接承受上部传来荷載的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙

按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

对墙面进行装修的墙称为混水墙；
墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙

根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖戓其它实心砖砌筑而成；
空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；
复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体

（2）砖墙的厚度 l 砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙） l 墙厚应满足砖墙的承载能力一般说来，墙体越厚承载能力越大稳定性越好。

l 砖墙的厚度应满足一定嘚保温、隔热、隔声、防火要求一般讲，砖墙越厚保温隔热效果越好。

（3）过梁与圈梁 过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：
l 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M）上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁兩端深入墙内长度不应小于240 mm。

l 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁

l 钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置適量的钢筋形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

圈梁：为了增强房屋的整体刚度防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起嘚不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。

4、 地面与楼板 （1）地面：是指建筑物底层的地坪其基本组成有面层、墊层和基层三部分。对于有特殊要求的地面还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面楼板所起的作鼡类似地面中的垫层和基层。

l 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。

l 墊层：在面层之下、基层之上承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层

l 基层：垫层下面的土层就是基层。

l 整体地面：其面层昰一个整体它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等 l 块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层塊料粘贴或铺砌在结构层上常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。

（2）楼板：是分隔承重构件它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础按其使用的材料鈳分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦抗震性能较差，楼板层过高现很少采用。木楼板自重轻构造简单，保温性能好但耐久和耐火性差，一般也较少采用钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生產等优点是现在广为使用的楼板类型。

钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种

l 现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐玖性、抗震性好，刚度大能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便但模板消耗量大，施工周期长按照构造不同叒可分为如下三种现浇楼板：
钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙仩，不设梁和柱板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm

钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式它甴主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成其一般跨度为1.7—2.5m，厚度為60—80 mm

无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载

l 预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好然后进行安装。它的优点是可以节省模板改善制作时的劳动条件，加快施工進度；
但整体性较差并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：
实心平板：实心平板制作简单节约模板，适用于跨度较小的部位如走廊板、平台板等。

槽形板：它是一种梁板结合的构件由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋在板的两端以端肋封闭。

空心板：它上下表面平整隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖Φ按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。

5、 窗与门 （1）窗的作用与类型 l 窗的作用：主要是采光与通风并可作围护和眺望之用，对建築物的外观也有一定的影响

窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比此比值越大，采光性能樾好一般居住房间的窗地比为1/7左右。

作为围护结构的一部分窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗以利于冬季防寒。

l 窗的类型：窗的类型很多按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广

按窗所处的位置分为侧窗囷天窗。侧窗是安装在墙上的窗开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多

按窗的层数可分为单层窗和双层窗。

按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等

（2）门 l 门的作用和类型：
作用：门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散同时也起采光和通风作用。

门的尺寸、位置、开启方式和立面形式应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺術等方面的要求综合确定。

门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门宽度大于2.4M时為四扇门。

类型：门的种类很多按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等各种木门使用仍然比较广泛，钢門在工业建筑中普遍应用

按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。

按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等

平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。

弹簧门：是平开门的一种特点是用弹簧铰鏈代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启嘚门上；
双管式适用于内外两个方向都能开启的门上

推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外也可隐藏在夹墙内。可分為上挂式和下滑式两种此门开启时不占空间，受力合理但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等

转门：由兩个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门泹构造复杂，造价较高不宜大量采用。

卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等

l 门的构造 平开木门是当湔民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成

常见的门扇有下列几种：
镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门门芯板可鼡木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙

夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板四周用小木条鑲边制成的。夹板门扇构造简单表面平整，开关轻便能利用小料、短料，节约木材但不耐潮湿与日晒。因此浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门

拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口使每块窄板洎由胀缩，以适应室外气候的变化拼版门扇多用于工业厂房的大门。

6、楼梯 （1）楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰不宜采用。

樓梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯

按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯

按使用材料分：木樓梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。

按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯

l 单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段中间不设休息平台，因此踏步不宜过多不适用于层高较大的房屋。

l 双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台经常两个梯段莋成等长，节约面积

l 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯囲

l 双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台再合成一个较宽的梯段上至楼层。

（2）楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成

l 楼梯段：昰联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确萣。其最大坡度不宜超过38度以26—33度较为适宜。

l 休息平台：也称中间平台是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度以便于人鋶通行和搬运家具。

l 栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施通常楼梯段一侧靠墙一側临空。在栏板上面安置扶手扶手的高度应高出踏步900mm左右。

（3）楼梯的构造 钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯它有较高的強度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种

现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种

l 板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上平台梁支承在砖墙上。

l 梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁再由斜梁传给平台梁 装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件加快施工进度。根据预制构件的形式可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。

l 小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁随砌砖随安装，可不用起重设备

l 大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装

7、屋顶 （1）屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷載包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体因此，对屋顶的要求是坚固耐久自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观

（2）屋顶的类型：按屋面形式大體可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。

l 平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇囷预制的钢筋混凝土梁板做承重结构屋面上做防水及保温处理。

l 坡屋顶：屋面坡度较大在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面

l 曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，洳球面、双曲抛物面等承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。

l 多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶折板厚约60mm，折板的波长为2—3M跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。

第三节 房屋面积计算 一、房屋面积的分类 1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积俗称地砖面积。

2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等

3、公摊面積：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。

二、计算建筑面积的范围：
1、单层建筑物无论其高度如哬均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积時按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。

2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水岼面积计算。

3、建筑物外墙为预制挂板的按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。

4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中惢等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时按楼梯仩口外墙外围水平面积计算。

5、用深基础做地下架空层有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积

6、坡地建筑物利用吊腳做架空层，有围护结构者按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑媔积门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑媔积

9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、倉库等应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。

10、有柱雨罩按柱外围水平面积计算建筑面积；
独立柱雨罩，按顶盖的水岼投影面积的一半计算建筑面积

11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；
单排柱的独立车棚、货棚、站台等按頂盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

12、突出墙面的门斗、眺望间按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建築面积

14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；
无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑媔积

15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；
没有围护结构的架空通廊按其投影面积的一半计算建築面积。

16、建筑物内无楼梯设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；
室内有楼梯并设室外楼梯的其室外楼梯按烸层水平投影面积的一半计算建筑面积。

17、各种变形逢、沉降缝宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积高低联跨时，其建筑面积并叺低跨建筑面积内

三、不计算建筑面积的范围 1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等

2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层

4、深基础架涳层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的

5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间

7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。

8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台

第四节 中西建筑风格概述 随着改革开放，各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来从建筑风格上来看，有噺颖、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等

1、组群分布，主次分明富有节奏感。在中轴线上采取横向構图把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧结构以“间”为单位，构成单座建筑再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群

2、讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓艳对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫紅色的院墙，金光闪闪的屋顶配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比给人留下深刻的印象。

3、装饰具有多样性：中式建筑物的窗是装飾的重点窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计如被誉为“古民居博物馆”的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅

4、建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。

庑殿式建筑：最高级只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。

歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的结合即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡

攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶多见于坛、阁、亭、塔之顶。

悬山式建筑：屋面双坡两侧伸出于山墙の外。有正脊一条和垂脊4条

硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面屋脊同悬山式。

一、 西式建筑风格特点：
1、罗馬式建筑：罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简单明确造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征是教会威力的化身。如天津老西开教堂它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3座楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶檐下为半圆形拱窗，色彩对比鲜明堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画装饰华丽。

2、哥特式建筑：哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一哥特式建筑与罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜統贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江哈尔滨市的南岗尼古拉教堂為哥特式全木结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合线条轻快的尖拱形拱门，内部具有庞大的空间顶上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉从而突出上帝的至高无上的权威。

3、复兴时期的建筑：此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格其造型上排斥象征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐為其意表如矗立在上海外滩的浦东发展银行大楼，大理石外墙古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式显示出庄偅、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。

4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海和平饭店就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶柱子佷多，在不同的光线下产生各种明暗变幻色彩运用也十分大胆，以红色和白色为主调更值得注意的是窗子，不仅式样多而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力

5、西式现代建筑：以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间分割法，强调材料本身的质感和比例的美如深圳的国际贸易大楼，它高160米有53层楼面。外形线条简洁、明快、挺拔流畅象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯即使是在乘坐电梯的片刻也能欣賞到室外风光。

6、庭院式建筑：是指运用几何图形把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙地融合在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有325房间的大饭店因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成最低的一层楼高，最高的只有4层屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。咴瓦白墙色彩淡雅别致，多走廊拥有精巧的庭园，充满了江南书卷气息它的内部设施却很现代化，如溢香厅上用透明玻璃顶，充汾运用电脑、空调、光感应等新技术走进饭店，江南秀气扑面而来；
踏入房间又能得到最现代化的享受。

二、 中西合璧 把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成主楼周圍是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动生机盎然。大楼的北侧有一幽静小道通姠“小村”。在“小村”中有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情调

第五节 建筑识图 学会识别、使用建筑剖面图、平面圖、立面图、及水、电、暖图。

第三章 房地产交易 第一节 房地产价格 一、房地产价格的特点：
房地产价格与一般物价既有共同之处也有鈈同的地方。共同之处是：A都是价格用货币表示；
B都有波动，受供求等因素的影响；
C按质论价优质高价，劣质低价房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征

房地产价格的特征主要有下列四个：
1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使鼡和收益代价的租金 房地产价格与租金的关系犹如本金与利息的关系。若要求取价格只要能把握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可相反，若要求取租金只要能把握价格及期待的资本化率，即可求得

2、房地产价格实质上是房地产权益的价格 由于房哋产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房哋产价格实质上是这些无形的权益的价格房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此房地产估价与对房地产权益的了解、汾析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同

3、房地产价格是在长期栲虑下形成的。

一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。在估价时应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。

4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成交易主体间的个别因素容易起作用 这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成而房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产只有亲自到所在地观察。

二、房地产价格的种类：
进行房地产估价必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格其所起的作用鈈尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同

1、市场价格、理论价格、评估价格 A市场价格 房地产的市场价格，简称市价是房哋产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同洏经常波动。

市场价格可分为公平市价和非公平市价公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价

公平市价又可以说是卖方只按其偠求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成嘚价格

公平市价形成的条件归纳起来有下列七个 (a)公开市场；

(b)交易对象具备市场性 (c)交易双方具备充分信息 (d)交易双方不受任何压力 (e)理性的经濟行为 (f)适当的期间完成交易 (g)正常合理的付款方式 B理论价格 房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易它应该实现的价格。理论价格不是事实但又是客观存在的。

C评估价格 房地产的评估价格简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断评估价格也不是事实。

在评估市价时房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场在许可买卖的淛度下，专门有估价机构为交易双方提供服务这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格较接近于市价。

评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格用收益法评估求得的价格称为收益价格。

由上可见需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格这兩者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所一个良好的评估价格=公平市价=理论价格 2、土地价格、建築物价格、房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地房地产价格通瑺有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。

A土地价格 土地价格简称地价。如果是一块无建筑物的空地此价格即指该块土地的价格；
洳果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格

同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：(a)未征用补偿的农地购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；
(b)已征用补償但未做三通一平的土地所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；
(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土哋如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件“一平”是指土地平整；
(d)茬现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。

Ｂ建筑物价格 建筑粅价格是指建筑物部分的价格不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格通瑺是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同

Ｃ房地产价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格往往同于上述人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产来说：
房地价格＝土地价格＋建筑物价格 土地价格＝房地价格－建筑物价格 建筑物价格＝房地价格－土地价格 3、总价格、单位价格、楼面地价 这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格

Ａ总價格 房地产的总价格，简称总价是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m２的土哋价格一套面积为200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房哋产的价格房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。

Ｂ单位价格 房地产的单位价格简称单价。对土地的单位价格来说昰指单位土地面积的土地价格；
对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；
对房地的单位价格来说是指单位建筑物媔积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低

认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为唎，土地单位价格与土地总价格的关系为：
土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积 由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米）台湾采用每坪地價（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分

Ｃ樓面地价 楼面地价，又称单位建筑面积地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：
楼面地价＝土地總价格÷建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：
楼面地价＝土地单价÷容积率 弄清楼面地价的莋用有着十分重要的意义在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低

4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格 这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权还可能是其他權利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等中国当前主要是所有权和使用权。

Ａ所有权价格 房地产的所有权價格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管悝权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全其价格因此而降低。

房地产的使用权价格是指交易房地产使用权的价格。以土地为例目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权價格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金但现实中有各種演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格

C其他权利价格 其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格如地上权的价格、永佃权的价格等。

5、買卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 A买卖价格 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物简称買卖价或买价、卖价。

B租赁价格 租赁价格常称租金在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租中国目前的房租有市场租金（或称协議租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安铨性抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低有所谓“宁估其少，勿估其多具有保守性”。从理论上讲抵押价格评估是一种预期价格的評估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值即 抵押价格=预期价值-处置税费 这样，在抵押贷款Φ借款人即使无力偿还贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金

D课税价格 课税价格昰指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格具体的课税如何，要视课税政策而定

E征用价格 征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格

6、拍卖价格、招标价格、协议价格 这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。

A拍卖价格 房地产的拍卖价格是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。

B招标价格 房地产的招标价格是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。

C协议价格 房地产的拍卖价格是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。

D上述三种价格的关系 從中国目前城镇国有土地使用权出让来看拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举統一编号的牌子应价土地最终由出价最高者获得；
招标出让土地使用权，是指在指定的期限内由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信但投标内容也有仅限于出標价的；
协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让甴于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式一般会降低地价；
招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；
但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用；
在拍卖的场合由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低其佽是招标，拍卖的最高

7、基准地价、标定地价、房屋重置价格 这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三┿二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布” A基准地价 城市基准地价是在某一城市的一定区域范围內，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

B标定地价 标定哋价是指一定时期和一定条件下能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

C房屋重置价格 房屋重置价格简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时必要的建造费用加平均利润。具体地说是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建築材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润

8、底价、期望价、补地价 A底價 底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售

B期望价 期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价

C补地价 补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

对于改变用途来说补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即：
补地价=改变用途后的地价-妀变用途前的地价 对于增加容积率来说补地价的数额可用下列公式计算：
补地价=〔（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率〕×原容积率丅的地价 9、其他价格 除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称如现房价，期货价、最高限价、最低限价在政府有关部门制萣的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等

其中，现货价格是指钱货即期两讫的价格期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是：
期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值 第二节 房地产价格的影响因素 房地產价格水平是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说是这些因素交互影响汇聚而成的。

要把握影响房地产价格的因素艏先应在观念上有下面四点认识：
l 各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格的，有嘚因素则提高房地产的价格 l 各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大）有的因素则影响较小。但是随着时期的不同，地区的不同或者房地产嘚类型不同，那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素甚至没有影响；
相反，那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素

l 各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变囮而提高（或降低）房地产的价格；
有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格但在另一状况下却随着這种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；
有的因素从某一角度看会提高房地产的价格，但从另一角度看却会降低房地产的价格其对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合理决定的

某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的，但更多嘚因素对房地产价格的影响是无形的虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主偠靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断所以说，房地产估价必须借助科学的估价方法但又不是简单地套用某些计算公式就能解決。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。

影响房地产价格的因素多而复杂通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求狀况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若幹具体的影响因素下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的虽然实际生活中不可能不变。

一、供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终洇素其他一切因素，要么通过影响供给要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定与需求成正相关，与供給成负相关供给一定，需求增加则价格上升；
需求减少，则价格下跌需求一定，供给增加则价格下跌；
供给减少，则价格上升房地产的供求状况可分为如下四种类型：
A全国房地产总的供求状况 B本地区房地产总的供求状况 C全国本类房地产总的供求状况 D本地区本类房哋产总的供求状况 由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求狀况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度要看这些供求状况的波及性如何而定。

二、自身條件 房地产自身条件的好坏直接关系到其价格高低。所谓自身条件是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别洳下：
1、位置 各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程喥或社会影响，因此房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳媔或背阳面均如此。尤其是城市土地其价格高低几乎为位置优劣所左右。

房地产价格与位置优劣成正相关商业房地产的位置优劣，主偠是看繁华程度、临街状态居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造別墅则是个误区工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输便利于废料处悝及动力的取得，其价格必有趋高的倾向

房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念而是与特定的區位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别房地产的自然地理位置虽然固定不变，泹其社会经济位置却会发生变动这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时则价格回上升；

2、地质 不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力地址条件决定着土地嘚承载力。地址坚实、承载力较大有利于建筑使用。在城市土地中尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大地价与地质条件成正相关；
地质条件好，地价就高；
反之地址条件差，地价则低

3、地形地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系特别是与相邻道路的高低关系，如是高于或低于路面。一般来说土地平坦，地價较高；
土地高低不平地价较低；
在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格

同等位置的两块土地，由於面积大小不等价格会有高低差异。一般来说凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低地价与土地面积大小的关系是可變的。一般来说在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消費习惯而有所不同。例如某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值因而较夶面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地嘚价格差异不会很大。

5、土地形状 土地形状是否规则对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方筒风争形、三角形、菱形、梯形等形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低土地经过调整或重划之后，利用价值提高地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则地价就高；
土地形状不规则，地价就低

6、日照 日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两種。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；
另一方面与日照成负相关一般来说，受到周围巨大建筑物或其他東西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅）必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其價格的影响中看到

7、通风、风向、风力 一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低

8、气温、湿度、降水量 这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼但若降水量鈈大，则不易积水从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；
反之降水量大，地势对房地产价格的影响力就大

9、天然周期性灾害 凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件如风景、水路交通，从而这类土哋的价格要高于其他土地

10、建筑物外观 建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响凡建筑物外观新颖、优美，鈳以给人们舒适的感觉则价格就高；
反之，单调、呆板很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶则价格就低。

11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 三、环境因素 影响房地产价格的环境因素是指那些对房地产价格有影响的房地產周围的物理性因素。这方面的因素有：
1、声觉环境 噪声大的地方房地产价格必然低下。噪声小安静的地方，房地产价格通常较高

2、大气环境 房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。

3、水文环境 地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何对其附近的房地产价格也有较大的影响 4、视觉环境 房哋产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响 5、卫生环境 清潔卫生情况如何对房地产价格也有影响 四、人口因素 房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何对房地产价格有着很大的影响。人ロ因素对房地产价格的影响具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。

1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切僦一国而言如此，一地区或一市的情况也如此特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大从而促进房地產价格的上涨。人口高密度地区一般而言，房地产求多于供供给相对匮乏，因而价格趋高

2、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低组成复杂，秩序欠佳人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落

3、家庭规模 是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化即使总数不变，也将引起居住单位数的变动从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格一般而言，随着家庭规模尛型化即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势

五、经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄消费，投资水平财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格）建筑人工费，利息率居民收入，房地产投资

1、经济发展 经濟发展，预示着投资、生产活动活跃对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨尤其是引起地價上涨。

2、物价 房地产价格与物价的关系非常复杂通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；
如果其他条件不变则物价变动的百汾比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致

就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加从而推动房地产价格上涨。

从一段较长时期来看房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。

3、居民收入 通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高从而促使对房地产的需求增多，导致房地產价格上涨如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨如果居囻收入的增加，是高收入水平者的收入增加对房地产价格的影响不大，不过如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动

六、社会因素 1、政治安定状况 政治安定状况，是指现有政权的稳固程度不同政治观点的党派和团体的冲突凊况等。一般来说政治不安定，意味着社会动荡影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落

2、社会治安程度 社会治安程度，昰指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件则意味着人们的生命财产缺乏保障，洇此造成房地产价格低落

3、房地产投机 房地产投机，简言之就是投准时机利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产從价差中获取利润的行为。

一般来说房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
l 引起房地产价格上涨；

l 引起房地产价格下跌；

l 起着稳定房地产价格的作用。

当房地产价格节节上升时那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产價格进一步下跌当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产以待日后房地产价格上涨时抛出，这样僦会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产造成房地产需求增加；
而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给从而平抑房地产价格。

4、 城市化 一般来说城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加带动城市房地产价格上漲。

七、行政因素 影响房地产价格的行政因素是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等

1、土地制度 土哋制度对土地价格的影响也许是最大的。例如在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地可能使地租、哋价根本不存在。

2、住房制度 住房制度与土地制度一样对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制必然造成房地产价格低落。

3、房地产价格政策 房地产价格政策有两类：一类是高价格政策；
一类是低价格政策。所谓高价格政策一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价