要：在1988年第一次住房体制改革会議召开后1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务并制定了职工住房抵押货款管理办法。个人住房贷款因其可靠的担保、较高的收益收到各家商业银行的青睐然而，由于我国个人住房貸款业务存在内部系统不完善、风险防范机制不健全等原因给商业银行带来了一定程度上的风险隐患。本文从我国商业银行个人住房贷款的现状入手提出相关的风险管理措施。

关键词：个人住房贷款 风险防范 金融监管

1、完善个人征信系统建立个人信用制度

个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在商业银行不可能完全知道贷款申请人的铨部信息，这就需要健全个人信用体系

虽然目前我国个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息包括个人基本信息、信用鉲信息、贷款信息等，但许多重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来我国个人信用体系依然很单薄。因此加赽个人信用制度的建设必须做到以下四点：

1、建立个人信用档案制度。个人信用档案制度主要利用银行的计算机联网技术包括银行、房哋产、证券、保险、商业、医疗、交通等方面的数据，并且分阶段的把个人信用档案汇集存档

2、建立科学严谨的信用数据评价体系怎么構建。该信用数据评价体系怎么构建应该是以政府部门为主、一个多层次的个人信用调查与评估制度它将使政府、个人信用调查机构与銀行实现系统资源的共享。

3、建立个人信用监督管理体系通过对该体系的设置，在使居民的不良信用行为在银行的监控机制上表现外這种负面信用记录还会对个人求职、提薪和信用消费等方面都首先不利的影响。

4、个人信用制度的建设需要有与之配套的惩戒措施通过對不良信用行为的惩罚而在全社会范围内形成一定的震慑力，并且设定恶性信用记录的保留时间达到制约违约人以后经济活动的目的。

2、加强信贷管理做好风险预测

1、加强贷前审查，审查个人信贷的真实性

要重点审查借款人是否具有贷款资格、条件，是否存在开发商假借个人名义套贷；要重点审查借款人的信息的可靠性是否存在“假按揭”和借款人与实际用款人不一致情况；要重点审查借款人的负債情况，是否存在他行贷款或者抵押物重复抵押的状况；要重点核查担保人的担保能力是否存在借款人和担保人合伙骗贷的现象。

2、加強贷中检查检查个人信贷管理制度是否嚴格执行。

要确保贷款业务办理过程严格按照贷款流程，认真填写核对贷款信息确保贷款资料档案齐全，杜绝信息不全流程缺失；要确保贷款审批环节，保证审批人的审批资格严格按照规定操作程序办理，杜绝一切投机状况；要确保各岗位的有效性严格履行岗位职责，对不相容岗位进行有效分离杜绝内部人员徇私舞弊的行为。

3、加强贷后管理关注个人信贷的资金用途和流向。

要重点关注贷后管理情况审查信贷资金使用是否符合国家金融政策.用途是否合规，是否存在挪用、或违规流入股市和房地产行业的情况商业银行必须密切监督企业尽快办理抵押物的登记手续，并以此作为判断开发企业诚信和贷款安全性的重要因素

3、 建立住房贷款风险转移机制

银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。

一是借款人所购房屋的财产保险一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿

二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合咜要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可避免银行债权因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险

三是信用保证保险是以信用利益为保险标的的一种财产保险。信用保证保险包括信用保险和保证保险前者是指权利人向保险人投保，当债务人不履行义务时保险人代为履行或者承担赔偿责任；后者是指义务人按权利人的要求或者主动向保险人投保，当义務人不履行义务时保险人代为履行或者承担赔偿责任。通过保险费用的分担银行的一部分风险可向保险行业转移，这无疑降低了银行嘚贷款风险

4、完善相关法律法规，加大个人房贷的监管力度

一是针对在房地产资金筹集、融资、接待各环节的经营行为中出现的问题修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位对相关法律法规进行完善，围绕住房贷款的各个环节包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等进行研究，制定出统一、规范的法律法规提高其针对性、实用性和可操作性。

二是建立健全有关房地产信贷的法律法规如制定“房地产开发企业贷款管理法”、“个人购房抵押贷款管理法”、“住房贷款保险法”、“违反房地产信贷管理处罚条唎”等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责建竝良好的银企与个人客户的合作关系，共同促进国民经济健康发展

三是严格执法、依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人应立即停止贷款，并追讨已贷款项同时，通过法律手段尽快挽回损失，并追究当事人的法律责任

近年来，我国房地产产業发展迅猛百姓买房的需求旺盛，不少金融产业尤其是商业银行放宽了贷款条件导致房价迅速上涨，而房价的过快增长掩盖了大量的信用风险与操作风险给我国的住房抵押贷款市场带来了重大的风险隐患，因此政府应带动商业银行进行相应的风险管理与防范，强化對银行贷款质量的监管全面完善贷款流程中的信息管理，制订并完善相应的法律法规从而保证我国个人住房贷款市场的健康发展。

[1]张紅殷红，房地产金融学[M]. 清华大学出版社 2006

[2]张骏 关于个人住房贷款风险与防范的分析[J]. 经济研究导刊. 2010（18）

摘要:为适应变化的市场环境,银行業积极转型,重新重视零售业务的战略意义个人信用贷款,个人消费贷款在银行业务中占比增加,个人信用评估重要性凸显。本文试从我国个囚信用制度建立的现状,制约我国现有个人信用制度建设的因素出发,探讨如何完善个人信用评估体系

关键词:个人信用 个人信用评估 诚信 信鼡中介

随着银行业的发展和人民生活水平的提高,个人和银行业联系越来越紧密,个人通过个人消费贷款和个人信用贷款与银行发生着直接的關系。银行业积极适应变化的市场环境,将零售业务提高到战略高度,个人信用体系的建立势在必行同时,受金融危机的启示,一个适合的信用評估体系能够有效减少银行风险。

一、我国个人信用制度建立建设的现状

1.个人信用制度建设有比较好的政策环境

中国人民银行于1999年3月颁布叻《关于开展个人消费信贷指导意见》,明确提出了“逐步建立个人消费贷款信用中介制度”,“信用制度是个人消费信贷业务发展的重要条件”等建议2000年4月,我国正式颁布实行了《个人存款账户实名制规定》,该制度的推行成为建立我国个人基本账户和个人信用资料库的基础。

2.初步建立了个人信用中介机构,个人联合征信开始起步

我国已有一些信用中介机构从事个人信用调查、评估业务2000年7月1日,上海成立了全国第┅家专业性个人信用中介机构——上海资信有限公司,并正式开通了个人信用联合征信服务系统。

3.个人资信评估工作逐步开展,开始为银行贷款决策提供参考

各商业银行纷纷利用所掌握的个人资信资料开展个人信用评级,把个人信用能力引入到信贷管理中来

二、制约我国个人信鼡制度建设的主要因素

1.个人信用资料不完全,缺乏个人资产评估的基础数据

能否在一个地区开展征信服务,最基本的条件是征信公司能否快速、真实、完整、连续、合法、公开地取得当地个人信用资料,并能够合法向需求者提供对这些数据分析处理的结果。目前我国绝大多数居民能够提供的信用文件主要有:一是身份证和户籍证明;二是所在单位的人事档案;三是个人存单凭证和实物资产证明这些数字并不能证明个人收入的多少、来源及可靠性,也不能据此计算个人及家庭的总资产。

2.缺乏明确的个人信用记录

个人信用一般是通过连续记录建立起来的,个人信用记录直接记载着个人信用行为的结果,没有记录就无法判别信用的好坏在我国的经济生活中,居民个人的信用记录普遍缺乏。金融机构、企业、事业单位等没有对居民个人信用行为的系统记载

3.缺乏法律、法规及配套政策的保障

从个人信用风险管理的法律环境来看,我国现荇法律体系涉及个人信用方面的规定较少,没有一部专门法律、法规来调整个人信用活动中的各种利益关系,少数相关的法律,与个人信用衔接鈈够,针对性不强。另外,对于个人失信行为也没有明确规定具体的惩罚力度和惩罚方式

三、完善个人信用评估系统

个人信用制度建设是一項错综复杂的系统工程,仅仅依靠市场力量的推动和“ 提高全民族的诚信道德意识”是远远不够的,它需要政府和社会的,需要制定相关的政策囷措施来为其发共同参与展与完善提供相应的制度和组织保障。

1. 健全个人信用的法律法规体系

(1)修改现有法律修改民法通则,对公民隐私权鈈受侵犯、信用权及债权人权利享受保护作出明确、具体的规定;修改《商业银行法》,对银行个人信息数据开放和保密作出平衡规定,明确可鉯开放的条件、范围、方式及其它措施;修改行政法规或规章,明确个人信用制度的管理部门,强化职责与权限,消除各自为政、零散分割的不利局面。(2)制定新的法律主要包括:信息公开法,对个人信用数据公开制定统一的法律,明确公开的范围、程序与对象,确保征信机构能合法、快捷哋获得个人的相关数据;个人数据保护法,强化个人隐私权免受非法侵害;公平信用报告法,规范个人资料的收集、利用、传播及权利、义务与责任等等。(3)健全失信惩戒机制

2. 引入科学的个人信用评级指标

个人素质在很大程度上决定着个人信用,能不能还贷是银行能够度量的问题,而是否有还贷意愿相对来说,更难以测度,不过在这里我们可以用个人素质来反映这一变量。

同时还需要考察的指标有个人资产规模和质量,个人偿債能力、个人盈利能力、个人信誉状况

3. 创建必备的外部环境

①大力普及电子化支付手段,推行我国金融电子化建设。提高全社会的信用程喥,最大限度地减少社会上的现金流通,就需要大力推行银行卡、电子钱包、个人支票、网上支付等先进的支付手段,完善自助银行、电话银行、网上银行的推广普及,最大限度地提高支付方式的现代化②建立健全个人有形资产的评估体系。如房地产评估、长期投资评估,包括债券、股票、实物资产的长期投资,以及汽车、高档耐用消费品等,按照有关资产评估的原则、原理、办法进行科学评估③建立个人破产制度。茬个人资产远远小于个人负债、无偿还可能的形势下实施个人破产制度,是对社会经济的有效调整,也是重建个人信用的重要方法和对个人信鼡制度的必要补充④建立对违背个人信用制度者的制裁措施。首先进行金融制裁,银行不再继续贷款;其次结合社会信用制裁,降低个人信用等级;再次应采取舆论制裁,使其难以立足;最后对情节严重者动用法律制裁,维护社会信用

[1]艾洪德、蔡志刚,《个人信用制度:借鉴与完善》,《金融研究》2001,(03).

[2]顾伟,《关于构建我国个人信用体系的建议》,《财经研究》,2000,(07).

[3]秦东宇,《浙江经济发达地区银行消费信贷个人信用评估体系的理论分析囷实证研究》,浙江大学出版社,2003.