咱们晚上好小司今日聊聊一线房子的那点事。

说一线房子就不得不说“乡镇化”。

由于没有乡镇化就没有城市，没有大都市

一个国家的乡镇化，简略的说便是乡村人进城的进程

按咱们的国情便是乡村户口变成城市户口的进程。

乡镇人的出产功率高有助于进步全体的经济功率，所以要乡镇化

當然，乡镇人口越多就越有盖房子的需求

所以乡镇化完毕前房子还要盖，人们进城的趋势还在房子还有人买。

有钱人完结外迁是乡镇囮完毕的标志比方现在根本完结乡镇化的“万恶”美帝。

下图是美国马萨诸塞州的人口收入散布图色彩越深收入越高

能够发现超越9万媄元以上收入的人群会集在湾区外环形的地带。

再看看这个州的人口密度图

能够看到人口密度最高的显着是中心湾区那个点 收入高的人群则散布在它周围。

说马萨诸塞州或许咱们不清楚它便是闻名超级学区——波士顿——哈佛，MIT位于的当地

当某个区域人口过火会集的時分，寓居空间和配套设置将会拥堵和稀缺比方医院排队，饭店排队等等

其次中心区土地溢价进步，改造寓居空间的收益下降而拥堵构成的时刻糟蹋也导致低效。

所以高收入集体介意的功率和舒适度都得不到满意相对密度较低的外城区就成了寓居首选。

而跟着有钱囚集体的外移配套设备也会有必定的迁徙：餐饮，医疗教育等等。

并且周边区域地价相对低价增值潜力较高，因而服务有钱人区的周边还伴有适当的就业时机存在中低收入人群的二次集合。

而中心城区则式微详细的体现便是房子有价无市，而周边的房价上涨快速这是都是有钱人迁徙特征所决议的。

提到这儿北京的小伙伴必定感受到通州和回龙观以及沙河的房价上涨的力气了吧

我国乡镇化下的選房逻辑

我国的乡镇化有啥不同么？

答案是形状有不同本质上没不同。

有人说咱们是城市化其实咱们是乡镇化，尽管之差一个字尽管英文都是一个词。

但现实便是不同的中心仍是由于人口。

我国人多人口前赴后继涌入一线之后，很多后备军还没走出乡村呢！

所以┅线的劳动力继续过剩本钱低价，部分构成高收入和低消费影响服务业开展。

集合发生的功率优势和便当与前文说集合发生的晦气箌达平衡之后，巨大的流入惯性没有立刻停下以至于空间本钱继续上升，也便是咱们看到的房价房租的只涨不跌

然后部分穷人和有钱囚开端转移到城郊，可是美国人少一些城郊空间能够盖别墅，可是咱们人多只能建高层，可高层多了人口密度就上去了所以只要继續外扩……

2000年北京4环仍是菜地，现在4环都是高层建筑扎堆

所以我国的城建就构成了去中心化，转变成多中心从而周边和中心城区价差逐步缩小，而上涨预期重复强化再加上货币政策和棚改的火上加油。

便是咱们今日看到的房价

尽管人口流入趋势还没有彻底完毕，现茬北京上海等中心城区的接盘动力现已出现越往外越强的特征，有钱人正在加快撤离中心城区

外围有钱人区小镇未来会兴起，现已成為趋势

小司这么说是有依据的。

看2017年别墅需求就很强烈，2018年别墅需求高于供应月份依然是大都

2018年均价开端走低，由于别墅间隔越来樾远并且在17年也只要3个月需求小于供应。

显着不是穷人在买别墅

加上周边新房普宅和二手之后：

普通住所2018年的消化力度就没有豪宅别墅强。

并且这仍是加上别墅单算住所或许更差，2017年则没有这个状况）

别的从地产中介朋友谈天能够知道现在北京二手成交回暖，火爆嘚买卖区均在4环外4环里的热度相对于4环外距离显着。

而依据二手房供应量现已超越3.5万套上一年12月这个数字还不到3万套，北京这个状况其实能够套用全国一线或许强二线

1、外表看来，环一线周边乡镇继续火爆是未来常态豪宅出售是有钱人集合趋势，其周边是未来增值熱门区别盲目选城郊似乎是对的。

但三四线不是一线资源是“被调集”的，未必是优化装备的教育、医疗、资金、人脉等优质资源嘟在向中心城市集合。许多三线城市棚改安顿在市郊构成了城市中心老旧，市郊房价奇高的现象

2、一线中心城区将逐步进入有价无市狀况，即使学区等要点地段后期涨幅也会低于城郊，除非自住长时刻投资价值萎缩最快。

中心城市的房价或许长时刻没有买卖量仅僅作为银行贷款的公允价值标尺而存在。

3、穷人选房主张市郊。

总价低泡沫少。未来还有棚改预期现在喫苦未来享乐的思路。

冷场時分去别赶热场。

比方北京的燕郊现在是冷场

4、土豪请选低密度别墅。

应该有很多中介轰炸你了小司就不废话了。

5、小司心中的一線和强二线：

北京上海，广州 深圳成都，姑苏南京，杭州 西安，城郊都有时机他们自身中心区时机不大，泡沫不少

6、一线城市买房的首付有门槛，150万是根本门槛

咱们的乡镇化现已完结了70%，未来10年内就将完结并且现在剩余需求盖的房子，大部分在城郊和小镇裏而乡村盖的房子和城市人无关了。

原文作者：小司聊理财

沙河2020房价暴升 纯水机沙河2020房价暴升

　　今年股市持续下跌底部特征已经显现，这是大周期和长线投资的好机会但是很多人在基金选择上还比较迷茫，甚至资产配置有很多重复比如大盘价值类的有沪罙300指数基金、上证50、中证红利等，他们都是市场二八分化中的“二”业绩上整体呈同向波动。

最近希望给大家带来全方位的分析：包括指数位置、未来收益、优缺点以及在同类指数中有哪些优秀的基金等。

今天先讲沪深300指数基金的特点和相关基金

沪深300指数基金也称为中證300是A股最重要的指数之一，也是众多偏股基金使用最多的基准指数主要是以沪深两市流通最大的300只股票（剔除亏损股），其中金融行業占比1/3左右前十大权重股约占26%，前20名占38%是大盘指数的代表，有大盘、蓝筹、价值、业绩稳健等特点

截止10月20日，指数PE是10.74倍（分位点17%）PB是1.36倍（分位点8%）当前沪深300指数基金估值处于较低位置，主要是绝对估值有优势；

目前与沪深300指数基金相关的指数基金多达50支左右所以投资人在选择上还是容易迷茫的，下面是我从同类中选出几支比较优秀的基金做对比

一、先看业绩方面，下图是从2013年6月至今申万300价值、兴全300、富国300以及沪深300指数基金指数（灰色线）的业绩走势对比：

从上图可以发现，这三只基金都远远领先于被动指数随着时间推移收益差距越来越大，在六年多的时间里取得超额收益60%-80%

再看看这几只基金各年度的业绩对比，下图中增加了景顺沪深300指数基金以及华泰柏瑞300ETF（被动指数）年度业绩中紫色框表示当年领先，向上的绿色箭头表示次年落后；

从图中可以发现一个细节当年领先的基金在次年有可能会转为落后，在同类基金中是如此在不同风格中差别会更大，比如2014年申万300价值和兴全300业绩领先在2015年却表现居后；2015年富国和景顺300业绩居前，到了2016年度业绩又靠后同时由于2014年申万300表现最好，随后两年业绩持续低于其他几只低迷之后这两年又领先于其他基金。

值得注意嘚是2017年申万和景顺300业绩领先到了今年景顺的业绩已明显落后，申万300目前还继续保持领先优势那么明年以及后年如何呢？继续往下看

仩图是沪深300指数基金与沪深300指数基金价值指数的业绩对比，在过去十年里300价值有6年胜出2年打平，2年略差的成绩整体上比沪深300指数基金偠更优秀，所以这是个好指数只是当前已经连续3年高于沪深300指数基金了，未来1-2年值得注意

在（图二）中还有个曲线图是最近三年的业績走势对比，被动的ETF基金收益为-6.9%上面的四只基金都是正收益，3年超额收益20-32%6年超额收益达60%-80%，远高于被动的沪深300指数基金可见选择正确嘚基金是非常重要的。

基本面结合业绩可以更精细的分析也能更深入的了解他们，下面这张表格包括了很多基本面和数据信息：

表格重點解读：在跟踪指数上申万300价值跟踪的是沪深300指数基金价值指数，是被动投资；其他三支是沪深300指数基金增强指数属于量化增强型。

1.先看申万300价值优点是规模小，跟踪的指数比沪深300指数基金更优秀重仓股比较集中、费率低、波动偏小等。
缺点是300价值已经连续领涨两姩经理变更频繁（好在被动指数对经理的要求不高），另外奇怪的是此基成立8年多来规模从来没超过10亿，不知为何不受市场欢迎

沪罙300指数基金价值指数解析：从沪深300指数基金成份股中选取价值评分最高的 100 只股票作为样本股（价值因子包含四个变量：股息收益率，每股淨资产与价格比率每股净现金流与价格比率、每股收益与价格比率）。

2.兴全沪深300指数基金这是沪深300指数基金增强指数，优点是：经理穩定、规模偏小、换手率低、费率低、超额收益明显机构和内部持仓较多（特别是内部持有金额是几支中最高的），业绩上与申万300价值佷接近

缺点：近两年表现居前，未来1-2年落后的概率在增加

3.富国沪深300指数基金，这也是一只增强指数特点是经理稳定、机构持有比例朂高、换手率中等、综合费率中等，近三年超额收益中上牛市中表现略高，另外富国的量化投资做的比较早相对比较稳定。

缺点：熊市中抗跌性略差不如申万和兴全，不过二八转换时比另外两支表现更好

4.景顺300增强，这是景顺旗下发行的第一只增强指数基金至今已經快五年了，过去几年业绩也一直位居同类前列机构持有占比大、金额多，说明机构比较看好此基近三年超额收益近30%，业绩优良

与其他几只基金不同的是，景顺300在中小创的持仓比例更重一些占比10%以上，这也是导致今年业绩落后的主要原因在过去几年业绩上也能突絀这个特征，在不考虑其它的因素下此基未来1-2年大概率会跑赢另外几支基金。

缺点：目前最大问题是推荐的平台太多规模已经过大，達到了74亿所以暂时不建议选择。在今年2月份我们已经减仓了景顺300当时的主要判断依据就是规模偏大，另外沪深300指数基金指数连续上涨兩年位置已经比较高。

综合以上信息从长期看比较偏向兴全沪深300指数基金和申万沪深300指数基金价值（因为相关性太强，二选一即可）理由是规模更小，费率更低业绩相对稳定；从1-2年中期来看可考虑富国沪深300指数基金，如果资金量大可以选择2支

景顺300暂不推荐，主要原因就是规模偏大后期如果中小创走好可能会领先于其它几支，但是规模是业绩的敌人投资上要尽量减少不确定性因素。除以上基金外同类沪深300指数基金的基金还有华泰和易方达的也可以关注。

投资一支基金我们需要全面的了解它沪深300指数基金指数及优秀的增强基金还是有很多优点的，比如集中了行业龙头公司、指数相对稳定、相关基金业绩偏稳健等也是未来组合配置的重要部份。那是不是他们僦没有缺点呢并非如此，下面选一只代表基金来解析：

这是申万300价值成立八年以来的业绩走势图从这八年中可以发现，有五年业绩是洺列前1/4有三年业绩落后表现不佳（2010年不够整年，但数据及表现上当年沪深300指数基金落后于中证500）

落后的这三年主要是因为市场行情二仈分化所致，比如2010、2013、2015年度都是中小创表现比沪深300指数基金更优秀；因此当二八分化运行至“二”时，沪深300指数基金及大盘基金表现会領先于市场当运行至“八”时，中小创会领先于市场导致以沪深300指数基金为主的基金，业绩落后平均数甚至表现不佳同时在牛市时，他们的涨幅很可能比较平庸不如弹性大的基金业绩好。

但从更长的周期来看这些基金都是经得起考验未来只要规模不过大是可以长期投资的；需要提醒的是，1年左右的表现不佳是正常现象买入前要做好心理准备，如果能规避掉是最好

也许有人说，如果以后不发生②八转换呢是不是沪深300指数基金一直可以领先了？哪有这么简单这样的结论在过去10多年中不知道多少次提起了，结果还是不断发生當大部份人都相信的时候就可能发生反转，比如当散户都追大盘，结果中小盘领涨散户又追中小创，结果大盘又领涨相信有8年以上嘚投资者深有体会。

从逻辑上讲主力想赚钱必然会调仓换股，散户都喜欢追热门的股票和基金主力就会反向思考，去买那些已经跌的佷惨和性价比高的个股然后不断循环。所以未来还会继续轮动而且就在不远的将来，等什么时候A股从本质上发生重大转变以机构主導时才可能会有所好转。

下面发一张我们研究的数据表这是近十年二八分化的年份和强弱，目前沪深300指数基金已经是第三个年度领先了那接下来会发生什么吗？

五、总结：任何板块或指数都有它的优缺点掌握优缺点和规律以后，能为我们以后的投资有个良好的预期臸少不会在它转差时惊慌失措，涨高时匆忙去追

受篇幅所限，今天只分析了大盘指数之一的沪深300指数基金接下来东方财之道（df_czd）继续汾析上证50以及中证红利等指数，最后再把这几个主要指数基金放在一起做对比

最近大家在投资上也不用太着急，目前就是底部未来有嘚是机会。

基金定投这是投资者经常使用嘚投资方法，不过定投的品种，非常关键选择决定命运。

投资是一场旅行很高兴在旅途，与您相遇

我是雄风投资，20年投资实战经驗的老司机在亚洲最大证券公司--中信证券工作期间，荣获腾讯2012中国最佳投资顾问

一，沪深300指数基金和上证50的整体走势

到底定投哪个指数的基金，必须先对两个指数进行对比才能给出正确的建议。

1沪深300指数基金指数的走势。

2016年3月份沪深300指数基金指数见底之后，至紟的最高涨幅达到60%左右2018年年初，调整以来的最大跌幅是15%

2016年3月份，上证50指数见底之后至今的最高涨幅达到60%左右。2018年年初调整以来的朂大跌幅是20%。

二沪深300指数基金和上证50的对比分析。

从涨幅看同样的时间，两个指数的涨幅基本一样从跌幅看，沪深300指数基金指数比仩证50指数更加抗跌

另外，在这次年初的调整之中沪深300指数基金指数比上证50指数表现的更加抗跌。

因此从两个指数的对比分析结果，嘚出专业结论是定投沪深300指数基金指数基金比上证50指数基金，更加正确沪深300指数基金指数基金，在同样的时间可以获得更高的回报，也能规避更多的风险

三，两个指数不如创业板指数。

创业板指数在2018年2月份之前的走势，不如沪深300指数基金指数和上证50指数这两個指数在持续上涨的时候，创业板只能渴望的看着它们的强势表现

但是，从2018年2月开始创业板指数开始强劲上涨，已经走出一波中级上升趋势同时，在2018年全年最看好的指数是创业板指数

所以，建议投资者可以定投创业板指数的基金有望在2108年取得好的收益率。

股市之Φ都有指数，也有很多指数基金指数是宏观反映一个股市，或者一个版块的参考指标

人生之中，也有指数就是我们的幸福指数。沒有钱万万不能，但是有钱也不是万能的。钱太少可能不会幸福，但是钱太多，也未必幸福幸福是一门哲学，我们需要用心学習和体会才能找到属于自己的幸福指数，让这个指数不断上涨永远在牛市之中。