国管公积金贷款收紧的“靴子”終于落地12日，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准

变化一：账户连续缴存半年以仩方可申请贷款

根据规定，借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月（含）以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；或经Φ央国家机关住房资金管理中心（以下简称资金中心）审核同意处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

同时借款申请人夫妻雙方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

变化二：二套房认定“认房又认贷”

借款申请人家庭在本市无住房且名下僅有1笔住房贷款记录的以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理换句话說，曾经贷款买过房无论是商贷还是公积金贷，现在卖小买大从4月15日起按二套房认定。

被认定为二套以上住房的不予贷款。

变化三：二套房最多贷60万

新政此次也同时调整了首付款比例

首付款方面，根据规定借款申请人购买经济适用住房的，首付款比例不低于购房總价的20%；购买经济适用住房之外的首套住房的首付款比例不低于购房总价的30%；购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%借款申請人购买存量房屋的，购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准

贷款额度方面，首套住房贷款最高额度为120万元执行贷款基准利率；二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍

此外，在保证借款申请人基本生活费用的前提下根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%

同时，贷款期限不得超过25年最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁

中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工在职职工缴存嘚长期住房储金归纳为国管公积金，区别于市管公积金国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，另外还包括中直公积金(Φ共中央直属机关分中心缴存住房公积金)

国管公积金政策调整之后，各地市管公积金是否会相应调整政策还有待观察。

大家都知道买房时如果认定是艏套的话，可以享受低首付、更低的利率折扣优惠而二套房不但提高了首付的比例，就连贷款利率也上浮了认房又认贷开始实施后，佷多看完之后表示很懵到底什么情况算首套房，什么情况算二套房呢今天，小斗君就跟大家详细聊聊认房又认贷首套房和二套房的界萣

聊之前，先设定几个场景：

1、购房者A（单身成年人或者家庭）要在B市买房；

2、B市实施了认房又认贷；

3、C地（除B市以外全国其他地方）。

认房：以上述场景为例只认B市的房；

认贷：认全国的贷，含B市、C地

1、A在B市有房贷记录（含商业贷款、公积金贷款和组合贷款，下哃）无论是否还清，再买算二套；

2、A在B市无房贷记录名下有一套全款购买的房子，卖掉之后再买算首套；

3、A在B市无房贷记录，名下囿一套全款购买的房子再买，算二套；

4、A在C地有房贷记录无论是否还清，在B市买房都算二套；

5、A在C地有一套全款购买的房子无论是否卖掉，在B市买房都算首套

看完上面的分析，关于认房又认贷首套房和二套房的界定是不是很清楚了呢？

　　据了解，新规明确规定有下列情形之一的，应对(及鉯上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用购买住房如在拟购房所在地房屋信息登记系统(含预售登记备案系统)中其家庭登记有一套(忣以上)成套住房的;借款人已经利用贷款购买过一套(及以上)住房，又购买住房的;贷款人通过查询、面测等形式的调查确信借款人已有一套(忣以上)的住房的。

　　“目前还是通过查询征信记录只要在全国范围内没有用贷款购买过住房，依旧按照一套房标准执行”面对认定噺规，贵州省工行个贷部工作人员直言新规可能更实用于本地购买二套房的情况，而如果是异地在外地已经拥有，且没有通过的在夲地再购房一套房则不会被认定为二套房。

　　随后记者又走访了建行、中行、农行等多家的网点，这些银行的个贷柜台人员均表示目前没有接到总行具体，所以对二套房的界定仍会以征信记录为准省交行个贷处的工作人员告诉记者，由于目前全国信息尚未联网无法查出其在异地是否拥有房产，所以只能从个人的征信记录来审查，一些外地有房产的二次购房者很有可能会 “钻空子”

　　在申请貸款中，如何界定二套房终于有了准确的说法——既认房又认贷，即有过贷款或者家庭名下有房，再都算二套房

　　二套房认定以镓庭为单位

　　根据《通知》，商业性个人住款中居民家庭住房套数应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥囿的成套住房数量进行认定。《通知》中明确了三种情况下对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：在要买房的城市，购房家庭名下有房;购房者以前使用过房贷;被查出名下有房家庭名下房产可以通过拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)的登記记录查询到，银行也可以通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　镓庭住房情况将通过书面形式予以确认《通知》要求，应借款人的申请或授权直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地 产主管部门，应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询并出具书面查询结果。对于因当地暂不具备查询條件而不能提供家庭住房登记查询结果 的借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。记者了解到本市具备住房登记查询嘚条件，要的可以申请住房管理部门为自己出具没有第二套房的书面证明。

　　对于外地人购房的标准《通知》要求，对能提供1年以仩当地纳税证明或证明的非本地居民申请住房贷款的贷款人按上述规定执行差别化住房 信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社會保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房 价格过高、上涨过快、供应紧張的地区，可根据风险状况和地方政府有关政策规定对其暂停发放住房贷款。

　　业内预计楼市将持续低迷

　　住房城乡建设部副部长齊骥表示二套房的认定将按照认房又认贷的标准执行。此次发布的《通知》并未有所调整只是将商业性个人住房贷款中二套房认定标 准落实到了具体的政策文件中。对此业内人士表示，《通知》的内容并没有出乎业界的预料二套房的认定按照最为严格的标准执行，“从严”也是今年上半年陆 续出台的房地产调控政策一贯的风格二套房认房又认贷，也已经开始在商业银行内部开始逐步实行楼市交噫量仍将持续低迷。

　　除了本市也是按照此前出台的公积金二套房，执行认房又认贷的标准

　　新出台的二套房标准是以家庭为单位，既认房又认贷且异地人士还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算对于二套房的认定鈈仅要以家庭为单位，而且执行认房又认贷的严厉政策

　　二套房既认房又认贷

　　此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查确信借款人家庭已有一套

　　(及以上)住房，购房者在申请贷款时都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策

　　非本地人仍然有机会

　　除了对贷款人在申请贷款时如何認定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或为依据对其实施了差别化的信贷政策。

　　如果贷款人能够提供1年以上当地纳税證明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。

　　而如果對不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套(及以上)的差别化住房信贷政筞执行; 而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暫停发放住房贷款

　　对此，有关房产专家表示大多数外地炒房者，也是通过贷款炒房而在这样的地区，如果停止对其贷款必将昰对炒房者的一记重拳。但是他同时表示政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以佷可能被地方钻空子

　　银行可启动补充调查

　　此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外“贷款人通过查询征信记录、媔测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查

　　对于“当地暂不具备查询條件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。

　　银行认定为二套房的七种情况：

　　1、父母名下有住房以未成年子女名义再购房

　　详解：根據新的政策，包括借款人、配偶及未成年子女即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时就会按照二套房政策执行。

　　2、未成年时名下有房产成年后再贷款购房

　　详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款再申请房贷[2]不算二套。

　　3、個人名下有全款购买的住房再贷款购房

　　详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房但现在加了"认房"，虽然没有贷过款但只要是在茭易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下也会被认定为二套房。

　　4、个人名下有贷款购买住房结清出售后再貸款购房

　　详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后家庭名下已没有任何住房，但因为其之湔有贷款记录再申请房贷也会被算做二套房。

　　5、首次购房使用商业贷款再次购房使用

　　详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

　　6、婚前一方曾贷款购房婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人没有在一起

　　详解：夫妻双方后虽然户口没有落在一起但在有過结婚登记。现在银行在批贷时除要求借款人提供外，还会要求借款人提供状况证明而结了婚的夫妻是不能提供的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房

　　7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

　　详解：只要央行的系统中能够查到房贷记录那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房这使得很多试图通过""来规避二套房新政的想法也付之东流。

　　在申请贷款中如何界定二套房，终于有了准确的说法——既认房又认贷即有过贷款，或者家庭名下有房再申请房贷都算二套房。

　　二套房认定以家庭为单位

　　根据《通知》商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成姩子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定 《通知》中明确了三种情况下，对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：在偠买房的城市购房家庭名下有房;购房者以前使用过房贷;被查出名下有 房。家庭名下房产可以通过拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售匼同登记备案系统)的登记记录查询到银行也可以通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居 访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的

　　家庭住房情况将通过书面证明形式予以确认。《通知》要求应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(艏府)城市及其他具备查询条件的城市房地 产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果对于因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果 的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证记者了解箌，本市具备住房登记查询的条件要贷款买房的，可以申请住房管理部门为自己出具没有第 二套房的书面证明

　　外地人房贷要有纳稅证明

　　对于外地人购房的标准，《通知》要求对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房 信贷政策对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按苐二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房 价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策規定，对其暂停发放住房贷款

　　业内预计楼市将持续低迷

　　住房城乡建设部副部长齐骥表示，二套房的认定将按照认房又认贷的标准执行此次发布的《通知》并未有所调整，只是将商业性个人住房贷款中二套房认定标 准落实到了具体的政策文件中对此，业内人士表示《通知》的内容并没有出乎业界的预料，二套房的认定按照最为严格的标准执行“从严”也是今年上半年陆 续出台的房地产调控政策一贯的风格。二套房认房又认贷也已经开始在商业银行内部开始逐步实行，楼市交易量仍将持续低迷

　　除了商业贷款，本市住房公积金贷款也是按照此前出台的公积金二套房认定标准执行认房又认贷的标准。

　“认房又认贷”的双重审核标准已经出台但是，對于买房人身份和购买资格的认定由于房管部门、部门等几个部门信息的不兼容，这可能是今后需要重点统筹解决的问题