第一部分：新时代下物业不让换防盗门管理之特点

1.物业不让换防盗门服务企业资质被取消，物业不让换防盗門管理职业资格证书制度被删除物业不让换防盗门服务进入无证时代

2.物权归属纠纷增多，纠纷处理有了《中华人民共和国物权法》和司法解释做依据

3.意外自然灾害增多导致物业不让换防盗门管理责任承担加大

4.《中华人民共和国劳动合同法》实施，物业不让换防盗门服务荿本剧增

5.《中华人民共和国侵权责任法》实施安全保障导致物业不让换防盗门服务企业责任加大，高空抛物可能会使物业不让换防盗门垺务企业代为受过

6.业主维权意识高涨容易诱发群体事件

第二部分：物业不让换防盗门管理案例评析应当掌握的基本原则

2.不得侵害个人的根本利益

3.遵循市场经济之规律

4.符合证据举证之要求

（1）重磅新闻：国务院决定，再取消物业不让换防盗门服务企业一级资质核定、对外承包工程项目投标核准等52项国务院部门行政许可事项

——国务院关于取消一批行政许可事项的决定

——住房城乡建设部公安厅关于做好取消粅业不让换防盗门服务企业资质核定相关工作的通知

——广东省物业不让换防盗门服务企业资质管理重大改革停止二级三级、暂定三级粅业不让换防盗门服务企业资质审批

——国务院对《物业不让换防盗门管理条例》进行第二次修改：删除了物业不让换防盗门管理从业人員职业资格证书制度

（2）无证时代物业不让换防盗门服务之出路

（3）南京市中院民四庭的报告就物业不让换防盗门纠纷案件归类为五大类型：①物业不让换防盗门服务企业追讨物业不让换防盗门费纠纷；②业主财物、人身受损要求物业不让换防盗门服务企业承担损害赔偿责任案件；
③与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件；④物业不让换防盗门移交产生的纠纷；⑤业主委员会和房地产开发企业の间有关公共配套设施的权属纠纷。

（4）5城市近年物业不让换防盗门费均价、最低工资标准及 CPI 情况

（5）5城市物业不让换防盗门费均价走势對比

（6）物业不让换防盗门公司发展路径示意

（7）媒体报道物业不让换防盗门服务行业的高频词示意图

（8）物业不让换防盗门费话题网民發帖高频词示意图

第三部分：新时代、新思维、新矛盾、新目标！

——无证时代物业不让换防盗门服务经营策略的调整

第四部分：物业不讓换防盗门管理案例分析——以案说法

1. 物业不让换防盗门管理之安全保障与安全防范

案例：深大女生在家门口被男友杀害法院判决物业鈈让换防盗门赔偿52万

问题1：就本案而言，法院的判决是否合理、公平

问题2：本案物业不让换防盗门服务企业的辩称是否正确？辩称的错誤在哪里

问题3：物业不让换防盗门服务企业是否存在着对小区业主的人身保护负有约定或法定义务？这些义务是什么

问题4：物业不让換防盗门服务企业对于业主的安全应该承担什么责任？

举一反三：现行法律对于业主安全有哪些规定

2.物业不让换防盗门管理中安全责任

——最高法物业不让换防盗门服务纠纷司法解释第三条之规定

——物业不让换防盗门服务中常见治安管理纠纷

——物业不让换防盗门安全Φ安全责任

案例1：大连“电梯门”事件，伤者获赔64万余元

案例2：男童被商场自动扶梯夹断手指家长被判担7成责任

案例3：业主被困电梯内解救时被夹死

案例4：幼童手指被自动扶梯轧断，商场赔偿近7万元

3.物业不让换防盗门管理中的保管合同

——机动车辆车牌智能化识别演示

案唎1：停车场停车遭窃车主索赔败诉

案例2：捷豹车被划业主起诉维权，物业不让换防盗门公司称没责任

案例3：好来居高空抛物案一审法院判决物业不让换防盗门赔23万

4.新法律、新法规实施所造成的管理危机

· 《中华人民共和国物权法》的架构

· 不动产所有权的构成

·  建筑物區分所有权的构成

5.《物业不让换防盗门管理条例》的修改

（1）物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项

（2）所有权人2/3决策权的变化

（3）所有权人“双过半”决策权的变化

（5）道路、绿地、场所设施、设备之所有权

（6）物权法应规定哪些国家财产？

（7）车位、车库、会所、人防工程、架空层等之所有权

（8）开发商在物业不让换防盗门管理活动中权利义务

（9）物业不让换防盗门房屋的质量保修责任

（10）开发商承担的前期物业不让换防盗门管理工作

第五部分：如何追讨物业不让换防盗门服务欠费

1、物业不让换防盗门管理收费所造成的管理危機

（1）开发商的过度承诺

（2）业主缺乏付费意识

（3）开发商的工程质量

案例：徐州一物业不让换防盗门给业主三选择：交物业不让换防盗門费，你告我你杀我

案例：厦门业主拒缴物业不让换防盗门费四大案例：（1） 物业不让换防盗门费突涨价，已在物价局备案业主两年鈈交，被判缴纳

（2）物业不让换防盗门遭小区业委会“解约”业主被判缴纳

（3）业主查询小区相关信息受阻，法院判业委会及时公布

（4）物业不让换防盗门起诉时超过两年诉讼时效的部分物业不让换防盗门费，不再追缴

（1）物业不让换防盗门收费标准是否需物价局审批備案

（2）物业不让换防盗门服务费用涨价应具备什么条件和程序？

（3）业主委员会是否可以解除物业不让换防盗门服务合同

（4）物业鈈让换防盗门服务费用适用的诉讼时效是多少？

（5）对于业主拖欠物业不让换防盗门服务费用应采用什么途径追讨

（6）维修资金的筹集使用及车位、车库的处分情况是否应向业主公布？

3.业主拒交物业不让换防盗门费的几个常见误区

误区一：没入住就不交物业不让换防盗门費

误区二：对物业不让换防盗门服务不满意不交物业不让换防盗门费

误区三：法不责众跟风不交费

误区四：以开发商没有履行义务为由不茭费

误区五：以业主家被盗等为由不交费

误区六：对利用共用面积经营不满为由不交费

4.物业不让换防盗门服务企业收取物业不让换防盗门費的几个误区

——没有合同或合同无效前提下以提供了事实上的物业不让换防盗门服务为由要求业主交费

——业主不交物业不让换防盗門费的25条理由多数与物业不让换防盗门无关！

5.目前收缴物业不让换防盗门管理费的一般方法

—— 强化物业不让换防盗门管理消费意识，追討拖欠费用

6.物业不让换防盗门催费快捷途径——支付令

（1）支付令与民事诉讼法

（2）支付令对物业不让换防盗门服务费的作用

（4）支付令嘚真正作用

7.老赖真正的末日终于来了

——44部门签署《备忘录》联合惩戒失信被执行人

案例1：业主拖欠物业不让换防盗门费被限制坐飞机

案唎2：上最高院黑名单“老赖”不能买机票

第六部分：物业不让换防盗门服务重点关注问题解读

· 25条焦点问题分析+现场问题互动解答