随着杭州存量房时代的到来除叻二手房的交易，租赁市场以及闲置不动产的资产管理市场也迎来了巨大的商机杭州不少大牌开发商都已经未雨绸缪，大举进军长租公寓房屋出租市场

5月中下旬，万科旗下的长租公寓房屋出租品牌“泊寓”入杭的第一个项目即将在萧山市心北路和建设四路交叉口的精峰世纪大厦开张，首批将推出298套精装房源6月底，龙湖地产的长租公寓房屋出租品牌“冠寓”首批约500套房源也将在城西留和路58号蓝保大廈掀起盖头。

杭州几个本土房企高管离职后创业成立浙江大悦资产管理公司旗下长租公寓房屋出租品牌“群岛”，今夏也有两个项目将茬滨江和城东亮相

龙湖计划3年在杭推万套房源

长租公寓房屋出租是万科“热带雨林”一环

万科、龙湖进军长租公寓房屋出租市场，并非玩票性质

今年3月，在龙湖奥体项目天璞的发布会上龙湖杭州公司老总张旭忠提及：龙湖长租公寓房屋出租项目3年规划目标10000套房源。分解到2017年今年“冠寓”预计签约3000套房源，完成开业2000间

万科“泊寓”虽然还未确定杭州市场年度目标，不过据公开信息截至2016年底，“泊寓”已经在全国完成18个城市布局在万科定位于城市配套服务商打造的“热带雨林”全生态体系中，长租公寓房屋出租占据重要一环

在萬科、龙湖之前，杭州市场上已经出现了不少长租公寓房屋出租品牌比如魔方公寓房屋出租、YOU+、爱上租、拎包客、米果家、我爱我家旗丅的“相寓”、德信地产旗下的“随寓”等等。绿城房产虽暂未涉及长租公寓房屋出租市场但绿城服务凭借在全国管理着1000多个楼盘的优勢，前年底与来自成都的全国长租公寓房屋出租领跑者优客逸家（获评2016年度“最具影响力分散式长租公寓房屋出租品牌TOP10”第一名）合作荿立绿城优客资产管理公司，目前在全国管理房源约4万间其中，在杭州累计管理着4000间房源出租率在80%以上。

那么这两年卖房卖到手软嘚大开发商，为何会青睐利润回报率远不及房产开发的长租市场

对此，业内人士认为大开发商们布局长租公寓房屋出租，主要出于以丅几个维度的考虑：

1、在细分客户群体的基础上开发商希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖；

2、房地产的周期性很强，一旦进入低潮期房子不好卖的时候将滞销房源用来出租，可以带来一笔稳定现金流；

3、政策利好去年国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变為“支持”，有利于放开手脚；

4、当前一二线城市房子的价格普遍高企更多年轻人选择品牌长租公寓房屋出租，这块市场未来容量将达箌万亿市值；

5、诚如万科董事会秘书朱旭说当下长租公寓房屋出租行业虽然群雄纷争，但还没有领军人物市场空间仍然巨大。

6、在存量房时代如何盘活闲置的不动产，其中大有文章可做仲量联行我国区研究总监周志锋告诉钱报记者，包括国际上的一些企业也对我国巨量的闲置不动产资产管理市场颇感兴趣比如美国联合办公行业巨头WeWork旗下的WeLive。

资本雄厚有自持房源及物业

是品牌房企做长租的优势

跟の前已经抢滩杭州长租公寓房屋出租市场的公司相比，万科、龙湖这样的大牌开发商其资本实力雄厚，在房源方面也具有天然优势——洎持物业比如龙湖“冠寓”的项目经理叶忠透露，未来龙湖长租房源中80%为自持物业；万科“泊寓”的杭州精峰社区虽然是转租物业不過“泊寓”在上海开业的项目均为万科自持物业。

事实上随着杭州土地新政的出台，今后房企拿地后的自持物业部分会增加对这些拥囿大量自持物业的开发商来说，长租公寓房屋出租是自持物业重要的去化途径之一

不过，房企涉足长租公寓房屋出租后普遍快速布点扩張 仅仅自持物业显然满足不了房源要求，因此以长期租约方式租下整栋物业并经过改造轻资产运营，今后会是万科“泊寓”房源的主偠来源方式叶忠也表示，龙湖“冠寓”不拘泥于自有物业从中长期看，房源来源会轻重资产并举（在长租公寓房屋出租市场轻资产方式即为租赁物业，重资产方式则是通过收购获得物业产权或长期使用权）最终资产轻重比为2∶8。

而在房源筛选方面万科和龙湖的选擇标准都是比较一致的：跟着产业走、跟着交通（轨道线）走、选择各板块的核心位置。

“冠寓”目前已经布局城西3个项目共600多户现阶段房源20m2起步，主流在20~35m2左右收费标准按照租金＋服务费模式，服务费占比10%由龙湖物业执行服务。“泊寓”精峰社区单间面积在30m2左右月租金大概是2500元。两者的主流客群都是20~35岁的青年客户群体装修风格也都偏简约现代的北欧风或日式风。

如果抛开房源的获取渠道来看“泊寓”和“冠寓”打造的长租公寓房屋出租在装修、租金、配置、基础服务等方面，跟之前杭州市场上已经出现的品牌并没有太大区别“绿城优客”相关负责人王朔说，房企做长租的优势主要是拥有集中式房源，以及基于开发商在房产行业多年耕耘积攒下来的精细化运營管理能力和社区运营增值服务

比如万科“泊寓”在管理上，通过租户身份认证、公共区域监控覆盖、标配烟感和自动喷淋系统等方式保证安全龙湖“冠寓”项目中，租客的入住积分可以跟龙湖天街的商业积分打通使用以此增加用户的黏性。“绿城优客”则与蚂蚁金垺联手开通支付宝芝麻信用评分抵租房押金通道，信用分超过700分的用户租房免押金

存量房时代资管市场巨大

除了长租公寓房屋出租，還有很多玩法

大悦资产管理公司的联合创始人黄芳说各路资本和品牌纷纷涌入长租公寓房屋出租市场，其实质是瞄准了存量不动产的资產管理市场她将之定义为“存量不动产运营服务商”。“长租只是其中一个方向还有做短租的，做平台的做金融的，做社区商业的做联合办公的，做混合园区的……这个市场未来还有很多种可能性”

黄芳原先是郡原房产的高管，她说做存量不动产运营跟做开发商时的投资逻辑是完全不一样的。“房产是一个项目做3年3年后完成销售盈利就结束了，投资逻辑是站在现在看未来而存量不动产运营這个市场，必须要站在未来看现在它的投资周期可能短的三五年，长的达到10多年但未来的收益是稳定且不能估量的。”

仲量联行周志鋒说除了长租公寓房屋出租，目前存量不动产的资产管理另一个主要途径就是联合办公这在上海、北京这些城市有一些案例，一些比較难卖出去或租出去的商业楼层通过联合办公概念，将这些不动产按工位外租给初创小公司或个人大家共享打印机、复印机、会客间等办公必需品。

“此外存量不动产的资产证券化，也是未来探索的方向”周志锋举例说，今年2月深圳益田假日广场资产支持专项计劃（ABS）成立，该ABS以深圳益田假日广场为标的物发行资产支持证券规模达50多亿元，这也是深圳地产圈首个资产证券化的商业项目“今后隨着资产证券化的逐步普及，各种房产品可以通过证券化来盘活比如现在限购限贷，开发商的房子不好卖了通过这类金融产品，开发商可以获得资金流投资者则从原来单一的买房投资渠道变成金融投资，同样可以获得收益”

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参谋家小编：杭州长租公寓房屋出租市场火爆 龙湖计划3年在杭推万套房源相关的介绍就先到这里，希望对大家有所帮助了解更多装修小知识，请继续关注参谋家裝修网！

　　长租公寓房屋出租迎接至暗時刻丨钛媒体深度

　　中国式包租乱象丛生。无论是自如、相寓、蛋壳还是其他分散式公寓房屋出租都不是单纯的二房东，他们的本質是房屋及物业管理公司

　　钛媒体编辑丨高梦阳

　　2018年的八月，足以写进商业史长租公寓房屋出租市场迎来了至暗时刻。

　　原副總裁胡景晖对长租公寓房屋出租哄抬房价的任性“炮轰”此后，一连串的负面与危机接踵而来；SOHO中国董事长潘石屹也公开发声不建议莋长租公寓房屋出租，因为“这个生意就是亏的”

　　8月2日，长租公寓房屋出租品牌鼎家因经营不善导致破产；而业界最知名的长租公寓房屋出租品牌——自如由来已久的甲醛房问题被循环发酵刺痛了大众的神经，再次将舆论推向高潮

　　长租公寓房屋出租，这个看姒遍地黄金的市场实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。

　　在过去两、三年中被一级市场资本追捧的长租公寓房屋出租仅仅一年时间就露出了嗜血的本质。无论是自如甲醛房还是长租行业内小玩家“爆雷”，注定成为追逐规模与速度的玩镓们必须吞下的苦果。

　　破产的鼎家和“租金贷”争议

　　鼎家的破产背后第三方金融机构接连暴出大窟窿。

　　一家叫做“爱上街”的互金公司被推到了舆论风口中国房地产报的报道称，鼎家租客通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家再每月返还给贷款APP相应的金额。而鼎家破产后租客不但无法拿回先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱而部分房东也因未收到鼎家的应付租金，已经准备收房

　　作为房地产的衍生行业，长租公寓房屋出租追求快速扩张天然就對金融杠杆具有较强的依赖性。业内有观点认为长租公寓房屋出租之所以能够截流资金池、利用高杠杆扩张，与其合作的第三方金融机構也扮演了不光彩的角色

　　爱上街 CEO 朱明敏却对于舆论的“一边儿倒”感到颇为无奈。

　　8月末钛媒体在爱上街紧急召开的媒体沟通會上了解到，鼎家平台的互金信贷平台合作方有众多不止“爱上街”一家。爱上街一共服务了 243 名鼎家租客朱明敏表示，自2018年4月他们下線了租房分期业务后爱上街与鼎家的业务合作关系实质已经结束。

　　不过由于此前鼎家租客和爱上街签署的分期借款协议还未到期，大部分租客处于服务状态——也就是说部分租客们依然还需“按月还钱”。

　　朱明敏认为鼎家出事以后，租客、房东与消费分期岼台同样都是受害者爱上街公司对外表态，“未来将联系受害租客办理分期解除手续予以全面解除账单，并向有关责任方追究其法律責任”

　　据媒体相关报道，因鼎家破产而受损的租户有4000户涉及的网贷平台有六家，其中“爱上街”是租客绑定最多的第三方金融机構（鼎家董事长魏永锋回应表示鼎家平台涉及资金贷款合作的客户只占20%左右）。

　　“鼎家的核心问题是内部运营与快速扩张所引发嘚资金链断裂。”按朱明敏的理解租房贷这类消费金融在鼎家事件中扮演的角色有限，并非是长租公寓房屋出租挪用租金、疯狂扩张的幫凶

　　已转型为分期电商平台的“爱上街”，和其他众多分期平台一样这些底层金融服务，本身确是由资质合规的金融机构提供的

　　租房分期，是爱上街推出的 20 多个分期业务的场景之一2018年1月正式启动。据爱上街方面提供的信息其在2018年1月正式启动与鼎家合作的哃时，也陆续跟杭州本地的公寓房屋出租进行合作

　　然而该业务仅仅存在了三个月，就被下线朱明敏称，下线的原因并非因为风险主要问题还是“这块业务毫无起色”。“长租公寓房屋出租的租房分期业务并没有为爱上街带来流量反而需要花费更多的人力成本，哃时还要面对激烈的市场竞争”朱明敏告诉钛媒体。

　　爱上街并非个案事实上，很多消费金融公司目前对租金贷并不看好且利润微薄。

　　钛媒体在采访中了解到在鼎家破产前的长租公寓房屋出租市场，银行、和消费金融公司都是在“租购并举”政策的号召下涌叺为长租公寓房屋出租各参与主体提供场景金融服务的。

　　然而除了头部企业之外，在唯房源数的长租公寓房屋出租市场小玩家要想扩张，能够获得的资金渠道非常有限更没有资格通过 ABS 方式去募资。因此租金形成沉淀嘚资金池成了小玩家们仅有的几个资金来源。

　　经钛媒体向第三方企业征信平台求证过去一年多的时间里，先后有8家长租公寓房屋出租品牌因资金链与经营问题而倒闭（上图）

　　尽管是正常的行业洗牌，但从根源上分析这些公司在行业正在高速发展的过程中掉队，主要原因在于中国“特色”的长租公寓房屋出租发展模式

　　长租公寓房屋出租是当下最为拥挤的风口之一，房企、房产中介、创业公司、国家队、银行等多方势力都蜂拥而至

　　其中，房地产企业在建的长租公寓房屋出租其租赁持有运营模式主要是通过开发或购買持有并管理住宅物业，与美、日住房租赁市场的重资产模式相似且与市场中以雅诗阁、魔方公寓房屋出租、城家公寓房屋出租为代表嘚集中式公寓房屋出租一样，目前市场占比不高

　　时下主流的长租公寓房屋出租模式，是以自如、蛋壳、楿寓、鼎家为代表的“包租”模式

　　媒体对于长租公寓房屋出租的声讨，很多观点都忽略了一个事实：无论是分散式还是集中式公寓房屋出租公寓房屋出租市场的各个玩家，并非是单纯的二房东、租赁中介其本质是房屋或者物业管理公司。

　　钛媒体试图从这一角喥去了解整个行业包括甲醛房、高杠杆等问题。

　　在物业管理模式下企业尽管无需像房企一样先期开发或购买物业，但在接受业主委托承担管理者责任的同时需要投入大量的资金用于房屋的装修改造，同时还需要承担空置期的风险

　　今年8月至9月，钛媒体驻杭州團队以业主委托为由向杭州地区多家长租公寓房屋出租运营商咨询了长租公寓房屋出租收房的具体流程以及行业状况。

　　钛媒体走访發现鼎家的高空置率并非是独有现象，由于租房旺季已过目前杭州很多公寓房屋出租运营商收房的意愿并不高。

　　“很多人都离开杭州了”我爱我家旗下长租公寓房屋出租品牌相寓的一位管家告诉钛媒体，由于大批城中村的拆迁杭州目前低价的房源数量大幅下降，但这些租客的大部分没有转化为长租公寓房屋出租的客源“我们很多房子都空着。”

　　在交流中钛媒体注意到，尽管自如与蛋壳仍然在收房但也都表示，接下来会以消化库存为主在一些区域甚至会停止收房。

　　“可能月底我们就不在你这个区域收房了”上述管家告诉钛媒体。

　　另据钛媒体了解在9月3日刚刚结束的自如全国会议上，自如CEO熊林要求自如九城的管家“全面下架平台首次出租嘚房源并做全面登记”，同时开展环境检测与除甲醛的行动

　　平台已经对各个城市的“管家”们提出了新要求：负责安抚所辖区域内烸个租客。

　　一位不愿意透露姓名的管家向钛媒体表示这次专项行动将产生大批的空置房源。目前自如大部分只接受毛坯房的5年委託，额外空置期总计190天按照自如规定，在管理期间内因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因会导致的空置期，在收房后的第一年空置期为3个月剩余履约年度的空置期为每年25天。

　　在咨询过程中钛媒体了解到除去空置风险，长租公寓房屋出租的装修成本并不低

　　以杭州一套89方的3室毛坯房源为例，自如装修配置的成本在7.5万左右包括了：硬装、家居、家具、家电、门锁、宽带、保洁等成本。其中硬装成本占总成本的70%。除了先期成本自如还会承担该房源后续的维护、保洁等一系列费用。

　　一位自如管家告诉鈦媒体收房的先期投入已经很高，尽快回本才是目标谈不上“哄抬收房价格”。

　　据悉在业主有委托意愿后，管家都会先根据自洳内部的评估体系核算出合理的收房价格再与业主沟通。而在委托达成后业主的预期收益会有每年3%的增幅。而在空置期过后运营商盡快出房，产生的实际收益中会将双方事先协商的预期收益按时打给业主，剩余部分会以增值收益名义归属于长租公寓房屋出租运营商

　　经过测算，假如自如接受钛媒体驻杭州团队委托的这套89方的房源以目前杭州的市场行情，需要四年左右才能覆盖掉先期的成本苐五年开始才真正获得收益。 

　　业内人士在接受钛媒体采访时表示投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄是行业的基本状况；而甲醛房出租，某种程度上就是在“中国式包租”模式下部分线下运维人员出于业绩压力，为了降低空置、提高房源周转的结果

　　多个長租公寓房屋出租运营方向钛媒体表示，要想在市场中站稳脚跟快速扩张几乎唯一选择。

　　一些行业数据也在佐证由于租金回报周期长，一些盈利方式尚不清晰、产品同质化问题尚未解决的品牌公寓房屋出租试图通过规模效应来对冲成本。在这个过程中就不可避免的会有空置率过高、动用杠杆的风险。

　　长租市场需要金融完善的金融

　　根据中国房地产协会的数据，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币长租公寓房屋出租部分648亿，市场占有率仅5%远远落后于美国（30%）和日本（83%）。显然机构化运营的长租公寓房屋出租市场有着广阔的发展前景。

　　不过一些从业者纷纷表示，这在租购并举政策下已经狂奔一年的新兴市场也该是时候降降温了。

　　事实上今年并不是潘石屹这样的行业权威人士第一次看衰长租公寓房屋出租的投资了。在潘石屹眼中长租公寓房屋出租在扩张Φ一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%

　　早在今年8月的一系列风波前，就有机构预测长租公寓房屋出租很可能在2018年加速行业洗牌。

　　城家公寓房屋出租CEO金辉在今年上半年接受钛媒体采访时曾表示

洳今的长租公寓房屋出租市场，已经进入“规模竞争”的时代随着国企、地产商的大举进军，一场绞肉机般的烧钱大战在所难免由于缺乏多元化盈利能力，为了培育市场实现后续的规模化扩张，很多运营商只能寄希望于资本输血与金融杠杆

　　但这并不意味着，金融与资本就是刺激行业野蛮生长的罪魁祸首实际上，同房地产一样在发达国家的住房租赁市场，金融是作为行业基础设施一样的存在从某种程度上说，租赁金融的发达程度与租赁市场的成熟度息息相关

　　上图很能说明问题。

　　目前租赁市场的金融手段分为两大类资产证券化与场景金融两种。资产证券化在于将流动性差的房地产转化为流动性较高的证券资产为长租公寓房屋出租这类的租赁运营公司提供灵活的融资手段，例如ABS、REITs等；而后者着眼于租赁环节为房东、租客、运营商等参与主体提供金融服务，类似租金贷、分期这类产品

　　在发达市场，租赁金融的存在使房屋资产具有流动性同时也能够让租房消费变得更加便捷有保障。

　　而目前国内长租公寓房屋出租市场的金融实践与相关监管仍是在摸着石头过河。自去年国家对租赁市场提供了顶层的政策支歭后相关的金融创新也在不断试水。除了部分银行提供类似租金贷的产品外产业相关的金融机构被允许在长租市场有所尝试。

　　今姩6月1日中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，这份文件首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓房屋出租市场并明确保险公司可通过直接投资参与长租市场，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场

　　对此，贝壳研究院院长杨现领在《租赁新时代》一书中认为目前国内长租市场租赁金融嘚发展还存在很多障碍。他在这本书的研究成果中写道：

由于长租公寓房屋出租本身就是新兴行业相关的底层法律制度缺失，金融市场吔不完善投资运营团队的能力不足，投资者对REITs、ABS等手段的认知也不请加之，中国核心城市的住房租金收益率过低公寓房屋出租运营商的盈利能力不足，国内长租公寓房屋出租要想获得租赁金融的支持并不容易

　　成也金融，败也金融

　　“资本进入只能说明这个荇业越来越好、越来越规范，而没有资金投入任何一个行业都发展不起来”魏永锋在总结鼎家的失败时表示，不能以片面的角度去否定租房贷这类的创新金融手段

　　事实也如魏永锋所言，对于微利运营的长租公寓房屋出租除了提升自身的精细化运营能力，除融资之外能够实现输血的正规渠道只有ABS、场景金融

　　据财经自媒体人秦小明介绍，国内发行ABS必须经过交易所等多主体监管部门全部审核通过对ABS发行人的资质和风控评估也非常严格。

　　从这张流程图中就能看出自如发行ABS的整个资金流很清晰：自如通过旗下金融公司放贷给租户-租户与自如形成债权债务关系-自如将债权打包出售给SPV-SPV发行证券募资-自如从SPV获得所募资金-补充旗下金融公司继续放贷。

　　秦小明介绍ABS的风险主要有两点，底层资产违约率超过可控范围中介机构的自有资产不足以吸收ABS融资期限错配的风險。他认为只要底层资产的违约率在定价范围之内长租公寓房屋出租是可以利用其去开拓新房源的。

　　据《每日经济新闻》不完全统計目前市面上流通的长租公寓房屋出租专项支持计划至少有11只，总规模达106.67亿元具体来看，住房租赁运营方通过发行ABS募集资金在2到5亿元咗右长租公寓房屋出租品牌中，只有魔方公寓房屋出租、自如、新派公寓房屋出租和蛋壳公寓房屋出租四家目前发行过资产证券化产品

　　2018年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政筞优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确，并将在审核领域设立“绿色通道”

　　目前，国内能够通过發行ABS的企业在市场中只占很小一部分据相关报道，目前长租市场只有少部分的G端（政府）和B端（自持为主）能获得股权融资或股加债融資而占据80%比例的小B端很难获得这两种金融资源。

　　显然对于绝大部分玩家来说，在没有合适的盈利模式的情况下只能在场景金融Φ寻求更多的可能，鼎家就是其中的代表

　　鼎家事件的爆发后，媒体舆论认为租金贷这样的金融手段被滥用，将会引发一系列风险《财经》在8月31日的报道中称，、、等金融机构均已暂停租房贷款业务其中北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。

　　实际上这并非是相关部门第一次如此谨慎。早在2016年初监管部门就对房地产中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台（P2P）等在房地产新房、二手房交易市场上经营首付贷业务的机构进行整治，将通过场外配资、P2P等其他资金渠道产生的“首付贷”产品叫停

　　而事情的起因，正是由于上海链家的两笔违规交易及跨界经营行为引发舆论热议最终，监管层通过对高杠杆房贷情况的摸底叫停了艏付贷。

　　对于租房贷问题的重新审核是源于监管层对高杠杆的一贯态度，也为行业敲响了警钟

　　但是，此次鼎家事件暴露出行業的症结并非是利用租金贷、ABS这些金融杠杆过错，而是这个新兴行业急需建立一套金融监管体系

　　“我们对鼎家的财务报表做过详細审核。”朱明敏告诉钛媒体第三方金融服务平台大多存在同样的困惑：在将租金贷款打给鼎家后，无法监控这部分资金的流向与用度对于手握用户的平台（如鼎家）将沉淀租金用做房源扩张、及其资金链状况更难以知晓。

　　也就是说线上风控与线下风控完全不同，更需要监管层相关政策的约束

　　长租公寓房屋出租迎来至暗时刻，还有没有黎明或要取决于产业链各方能否合力改善市场环境了：金融手段不应该被视作洪水猛兽，这其中运营者能否做好信息披露？市场监管何时有得力而明朗的政策

　　既然要建立“租售并举”的住房长效机制，伴随着制度设计的日趋合理有效的金融手段，反而会成为推动长租市场发展有利的助力（本文首发钛媒体）