??10月26日中国海外发展有限公司公布了2015年第三季度财务数据，第三季度实现经营业务收入为145.1亿港元经营溢利为39.4亿港元。

??截至2015年9月30日止九个月中海经营业务为793.6亿港元，同比增长17.8%；经营溢利为272.3亿港元与去年同期相比增长16.7%。

??在销售方面截至2015年9月30日止九个月，中海和合营及联营公司累计完成合約销售总额1226亿港元同比增长16.1%。按照今年8月份上调的1800亿港元全年销售目标计算中海已完成68.1%。

??财务状况方面由于中海于年内补充土哋储备较为谨慎，而期内国内销售资金回收持续改善使得手头上的现金于9月底处于779.5亿港元的高水平，净借贷水平则维持于15.6%

??对于未來，中海预计内地的房地产将会进一步改善其最终将受惠于内地房地产市场的加速整合。

??不过在交出可圈可点的三季度业务情况時，中海同时也宣布了董事变动在曲咏海、范逸汀两位高管离职一事还未冷却时，中海新近人事变动名单又添上了两位

??10月26日晚间，中国海外发展有限公司公告宣布郭勇及阚洪波辞任公司执行董事职位，该调整10月27日起生效

??中海在公告唯一披露的解释是，郭勇忣阚洪波因集团内部分工调整决定辞任执行董事一职两人辞职后，中海的独立非执行董事将会占董事局人数的三分之一依然符合上市規则规定。

??据观点地产新媒体查阅资料郭勇及阚洪波两人均已为中海服务超过20年，且都拥有丰富的建筑专业管理经验

??现年51岁嘚郭勇毕业于重庆建筑工程学院（现称重庆大学），持有美国TroyStateUniversity工商管理硕士学位为高级工程师，1993年加入中海拥有约31年建筑企业管理经驗

??同为51岁的阚洪波，毕业于合肥工业大学持硕士学位，为教授级高级工程师其于1995年加入中海，拥有约25年建筑工程管理经验

??2012姩8月，郭勇及阚洪波获委任为中海副总裁并同于2013年三月加入董事局任执行董事。

??在中海的发展中郭勇及阚洪波也都拥有担任中海城市公司一把手的经历，分别曾为中海成都、重庆公司和天津公司的地方大员

??2002年，郭勇自深圳中海地产是哪里的总部调任成都担任副总经理一职，随后于2005年起开始担任成都中海地产是哪里的总经理一职

??中海地产是哪里的自2000年进入成都，在郭勇任职期间成都中海从单项目开发进入多项目开发在继任者周应杰2010年接手前，郭勇掌舵的8年应是成都中海早前拓展的重要时期其可谓成都中海开荒功臣。

??2009年9月重庆中海北滨一号被曝光渗水质量问题，重庆中海地产是哪里的董事总经理石波云随后于10月离职而时任成都中海地产是哪裏的总经理的郭勇即刻被集团任命兼任重庆中海地产是哪里的董事总经理。

??2010年中海地产是哪里的组建西部区域公司，在成渝任职多姩的郭勇被委任为中国海外发展有限公司（西部区）总经理彼时曾有评价指，在成都地产圈内郭勇 为人低调，因多年带领成都中海地產是哪里的的发展也受到中海地产是哪里的总部领导的青睐和重视，被纳为总部高层后续储备干部的人选之一

??而阚洪波的经历，吔与郭勇有相似之处建筑工程专业背景的阚洪波，曾任中海地产是哪里的集团天津公司总经理其后担任中国海外发展有限公司助理总裁及中海地产是哪里的商业发展有限公司董事长。

??2011年中海地产是哪里的商业版图亮相，推出中海环宇城购物中心品牌2012年，中海地產是哪里的商业发展有限公司在深圳正式注册成立定位为以写字楼为主，购物中心为重点适度发展酒店物业的商业地产平台。而被任命为中海地产是哪里的商业发展有限公司董事长的即是阚洪波。

??截至目前中海董事局共有5位执行董事，分别为主席兼行政总裁郝建民副主席兼高级副总裁肖肖、总裁陈谊、副总裁兼总建筑师罗亮以及财务总监聂润荣。

??董小姐很久很久没有写中海了。

??其实我一直在密切关注中。只是中海的实质性变囮比想象中要慢很多观察中海真是一个无比漫长的过程，需要忍耐也需要时间去沉淀。

??还不熟悉董小姐过去那些中海报道的朋友请看本文文末的旧文记录。

??呼应下后台的诉求董小姐记录了这段时间以来自己对中海的观察，文中有不少独家内幕而我也发现，中海正走在一条熟悉的迷茫之路上陷入地产和新业务的矛盾闭环中。

??此刻的中海就像一位徘徊在十字路口的巨人更像是一艘巨艦，它想要奋力转身但结果还是朝着固有惯性往前。

??在本文中你将看到以下这些问题的答案：

??1，颜建国年初喊出的九个目标昰什么

??2，上半年中海业绩完成率为何仅40%

??3，2018年中海各区域内部指标明细

??4，中海商业地产为何雷声大雨点小

??5，中海嘚9073投资准则的含义

??6，颜建国最新的业务假想敌是谁

??7，近亲繁殖正在杀伤中海么

??颜建国担任中国海外发展（0688.HK，下称中海）董事局主席已近一年半时间

??2018年8月下旬，中海外发布半年报交出了今年上半年的成绩单。几个核心成绩如下：

??中海地产是哪裏的上半年销售额1508亿港元同比增长18.5%；回款1341.2亿港元，同比增长16.8%；净利润232.2亿港元同比上升7.2%。

??截至今年6月底中海地产是哪里的持有现金港币1279.3亿元，净借贷比率28.1%居于行业最低区间。

??1-6月中海累积新增土地储备789万平方米，大多集中在一线和重点二线城市不过，拿地動作在今年前两月里密集爆发3月之后，中海就逐渐放缓了拿地力度

??以上这些数据还是十分「中海特色」，稳健保守，小步上升利润数字背后暗示了依然强劲的成本控制能力和融资优势。中海地产是哪里的是中国房地产行业里影响力最持久的同行学习样本过去┿余年其净利润率都居于行业首位。

??中海的成色和质地不变但是，如果对比近两年前颜建国刚加入中海后许下的雄心壮志，就会發现预想与现实有差异。

??行业里期待的中海「转身」有两个标志：

??1，中海地产是哪里的销售额增速上涨重返行业第一座次；

??2，公司商业地产及创新业务长租公寓、教育、养老、物流百花齐放成为战略支点。

??这两点也是颜建国曾经多次在中海强调嘚新方向。

??董小姐独家获悉在2018年初的中海内部总结会上，颜建国提出了九点明确要求：

??中海地产是哪里的规模要快速增长；

??要加强销售回款和投融资管理；

??加强商业地产及其他创新业务拓展；

??加快公司转型升级；

??2018年上半年力保实现全年销售目標的6至7成。

??一年之前同样的总结会上，颜建国在内部说要提升公司的地产业务市场份额和行业地位，但仅仅依靠传统住宅开发难鉯实现长期持续发展必须提升商业地产开发与运营能力，尝试新的商业业态

??两年来，中海管理层每年都强调规模增速、商业及新業务

??但是，截至当前这些畅想和要求并没有完全兑现。

??年报显示2017年，中海地产是哪里的实现销售额2320.69亿元规模名列房企第七位，但同比增速10.2%居于末位。前十名房企增速最快的是融创同比增长140.33%。

??据董小姐独家了解2018年上半年，中海地产是哪里的销售额內部指标完成不到40%

??过去两年，中海地产是哪里的业务聚焦在一二线城市正处在调控靶心，销售额增速放缓新业务推进平淡，难囿项目落地这将引发连锁反应，威胁中海的座次与融资成本优势

??颜建国为什么食言了？

??这里有颜建国上任时间太短的因素囿中海地产是哪里的自身路径依赖的原因，有调控趋紧、市场高压的缘故也体现出中海对新业务的摸索还在交学费。

??中海的新业务仰仗地产业务输血人员多由地产体系转化而来，因为「近亲繁殖」和体制限制思维方式少有突破。而各地政府正在将新业务作为拿地籌码这是一个矛盾的闭环。

??地产无起色则新业务难持续。可是要想做好地产业务，更需要新业务能力傍身

??这个困局不仅僅是属于中海，也属于它的同行

??「中海就像一艘航空母舰，非常不好掉头」一位中海中层管理者说。

??据董小姐了解中海地產是哪里的2018年的销售额保底指标近2300亿元。但是截至今年7月中海地产是哪里的的销售额不足保底指标的四成。也就是说下半年销售额压仂依然较大。

??中海地产是哪里的划分为五大区域董小姐独家获悉，2018年中海地产是哪里的各区域内部销售额保底指标各不相同。华喃区保底销售指标近608亿元华东区近550亿元，华北区近520亿元西部区近350亿元，北方区近300亿元

??截至今年7月，完成指标最好的是华北区將近80%，其次是西部区近60%，之后是华北区、华东区都约30%，而华南区作为过去中海地产是哪里的销售额最大的贡献来源区域目前签约销售额不足设定目标的20%。

??一线与二线城市的严密调控正像一张蜘蛛网套牢了同样聚焦于此的开发商们。限价、限签、限售的高压之下市场局面刻不容缓。中海历来围绕一线与强二线城市布局正处在调控的靶心。

??除了地产业务表现不达预期被寄予厚望的商业地產以及其他创新业务也进展缓慢。

??2017年6月中海地产是哪里的成立创新业务发展部，最早由颜建国亲自做负责人目前则由郭鑫来负责統筹。中海新业务规划有长租公寓、教育、养老、物流等方向

??中海长租公寓启动较慢，至今没有落地项目

??颜建国在中海外2018年半年业绩会上说，公司正在建设的长租公寓大部分都是被动持有建设因买地被搭配而来。今年预计会开出6个项目但他也表态，长租公寓真正的时机是国家各方面的政策全面出来的时候

??「从商业上来说，可能那时候来做才会更加合理才是一个可以循环、一个可以夶规模做的阶段。」颜说

??在教育业务上，目前只有一个中海学堂在青岛开业养老业务预计会在今年年底有所落地，而物流业务还茬研究阶段成果寥寥。

??中海高层重视的商业地产如今项目铺排也很有限。商业板块从年初一直在规划组织架构改革但截至目前依然没有完全确定的调整方案。在这个期间由于业务前进方向不明朗，中海商业地产出走的人不在少数

??一位前中海商业地产人士告诉董小姐，中海商业地产板块的业务链条还没有梳理清楚颜建国和副总裁罗亮对商业板块的管控设想还没有达成一致，导致推进节奏遲缓不温不火。

??中海是做传统住宅业务起家商业地产虽然早年有项目落地，但一直不是中海体系里的主流从去年初开始，中海高层开始强调商业和创新业务

??从这个角度看，商业地产也可以理解成是中海体系里的新业务领域

??新业务减速带  

??中海为什麼要重视传统住宅业务之外的业务，它们能够如愿以偿去缓解当下的地产行业颓势吗

??开发商探索创新业务之路，目前走在最前面的昰万科而万科之所以热衷于此，据董小姐了解最早是基于市值管理的考量。

??万科是A股上市公司新业务能够给资本市场以想象空間，插上估值的新翅膀加上万科意识到，在一线及强二线城市里单靠地产开发风险较大，需要强化经营这些都是创新业务能够给予嘚空间。

??也有一些开发商是被动投靠了新业务在一些一线城市，有政府规定开发商想拿住宅用地就必须配上商业或长租公寓等用哋，很多开发商因此开始被动打造新业务运营能力

??中海不同于万科。中海是H股上市公司港资估值逻辑和A股不同。早年中海地产昰哪里的的管理层频繁往来于香港，他们的治理观念大量受到香港金融机构的影响从此确立了中海地产是哪里的的港资模式。

??港资開发商的核心逻辑是吃土地溢价升值的红利是在核心地段精耕细作，做高利润以此做市值管理。而不是靠新业务描绘未来博取资本市场欢心。

??不同于中国内地对长租公寓的热情目前，香港资本市场对长租公寓公司估值有限而中海要做商业地产，也敌不过老牌港资长实、新鸿基等公司的高估值样本

??因此，如果想靠商业或创新业务去做高估值在港资市场，这条路道阻且长

??这是中海莋新业务的逻辑不同于许多A股地产同行的背景。

??相比之下中海更倾向于在传统住宅业务天花板之外，为公司找到另一条业绩和利润嘚上升通道

??董小姐了解到，如今中海管理层普遍认为中国房地产的住宅业务黄金周期还有十年左右。所以对于中海，未来5—10年嘟是转型期需要用新业务筹备未来。

??董小姐独家获悉也因此，中海地产是哪里的已经确立了一条“9073”投资准则意思是，未来5—10姩中海90%的资产投资都要用在住宅用地上7%的投资用于商业地产，包含长租公寓、酒店、写字楼业态还有3%的投资放到创新业务上，培育长租公寓、教育、养老和物流产业园

??比例虽小，对于两年前仅仅专注于住宅业务的中海来说已经是新突破了。

??颜建国及公司高層曾多次强调新业务的重要但是，在实操过程中各区域对新业务依然热情有限，中海做新业务的阻力并不小

??一位中海地产是哪裏的区域人士告诉董小姐，这终究还是碍于公司体制原因中海是一个利润驱动型公司，而新业务基本上都需要前期砸钱中海比较忌讳短期看不到成果的投入。

??即使所有人都想改变现状但船大难掉头 ，更何况人心未必很齐

??「在中海，有些人考虑的是宁愿不做倳也不要做错事。不求有功但求无过，国企里尸位素餐者大有人在」一位中海中层管理者说。

??这些都组成了中海新业务进攻之蕗上的减速带

??在过去近两年的新业务探索期里，中海的新业务为什么进展平缓开发商做新业务的正确姿势又应该是什么？

??任哬一家开发商都没必要把一个车轮发明两遍

??创新业务已经是许多龙头房企和专业公司都在涉猎的领域，加大社会招聘去纳入新业務对口人才是短期内一家公司将新业务做大的快速路径。

??不过中海地产是哪里的做为国企，其薪资在行业中地位并不占优这就决萣了中海没办法进行大规模社会招聘，对同行中的优秀人才吸引力有限

??中海是一家重视校招和内部培养的公司，其晋升逻辑也相对姠中海系倾斜一位中海地区中层告诉董小姐，中海是论资排辈式的企业成长模式注重自己人，少有空降的领导但体系里也有升职很赽的。

??在中海做新业务的人更来自中海地产是哪里的业务板块属于体制内创业。他们非常「中海特色」难免会有人因为泡在地产模式里太久，欠缺新业务需要的新思路和新模式

??「公司里一帮地产人自己琢磨新业务，就像’近亲繁殖’容易缺少外部思维的挑戰和启发。」上述前中海中层人士评价说

??这个现象并不是中海所独有。目前市面上的开发商大多都面临这一局面地产人才做新业務，往往拘泥于传统体系缺少新想法。区别在于各家资源投入、激励和放权力度的不同。

??一位地产猎头告诉董小姐新业务领域嘚挖人逻辑是，你最好找那些真正做过并运营过新业务的人而不是纸上谈兵的。

??以长租公寓为例龙湖的长租公寓挖来了魔方公寓嘚人，那是一家已经全国开店的长租公寓公司万科做长租公寓尝试过挖自如的人，后者正是如今长租公寓领域的资本吸铁石

??中海嘚运营管理非常细致，条条框框多这有利于成熟的地产业务运转，但也容易导致各地在尝试新业务时难以突破

??「就像一个密集的蜘蛛网把地方公司卡的死死的。」上述中海中层人士说

??万科的新业务拓展走在行业的前面，和这家公司的企业文化和基因也有关系

??老万科人敢于和领导争论，尽管做新业务同样是集团下的硬指令但地方习惯琢磨方向，集团也给试点空间这就给了一些新模式、新想法以土壤。

??业界人士评价中海地产是哪里的的人在行业里素来有「老黄牛」之称，执行力度极强踏实肯干，却相对缺乏视野和高度他们去做新业务，需要摆脱舒适区

??这些都会限制新业务的生根发芽。

??不过对房地产公司的新业务来说，人才再重偠也没有背后的资本和资源投入重要。

??资本永远是逐利的要去往那些投资收益最多的业务。就算住宅业务下行它也依然是房地產最赚钱的业务。

??相比之下商业与新业务都是漫长而昂贵的领域，需要资本的耐心回报周期长，资金占压大不能立马就摘果实。

??一位前中海地产是哪里的相关人士说一栋长租公寓一年只收千万租金，卖房子却能很快回钱在这个调控高压局面下，公司更不願意把资金投给新业务了

??作为新业务的输血机器，中海的主流地产业务这两年缓慢爬坡增速显现瓶颈。未达管理层预期也反过來对新业务造成掣肘。

??「如果地产销售目标都完成不了还谈什么新业务？」上述中海区域人士说

??今年以来，一二线城市的限價令等调控重拳给所有聚焦在此的开发商都下了一个紧箍咒。

??如何破题是当务之急有的开发商选择下沉到三四线，寻找新的市场涳间一些A股开发商则转向鼓吹新业务，讨好资本市场增加融资砝码。

??中海地产是哪里的的投资重镇同样在一二线城市但它很难潒万科那样尝试向三四线渗透，三四线楼市和港资企业土地升值逻辑相悖此外，中海外体系里的公司中海宏洋做的就是三四线生意2018年仩半年，其销售合约额仅284.54亿港元

??现在，中海地产是哪里的就像一个徘徊在十字路口的巨人它实力满满，现金充裕融资条件优异，成本控制能力强对利润极致追求，有严密的运营管控体系人才培养体系依然完备，人才工程「海之子」年年更新

??可是，尽管優势还在一手好牌，但究竟怎么打好它们却让中海陷入了纠结和迟疑。

??这样的迟疑正是因为如今的市场规则已经发生了改变。紟天中海地产是哪里的不得不面对的硬币另一面是：行业局势不明，看不到新的市场空间公司规模排名后移，传统业务增长乏力新業务增量有限。在去攻占一线城市和核心二线城市的路上中海的地位也在受到冲击。

??一位中海高管告诉董小姐中海无法想象掉出規模排行榜前十名，一旦如此多年来维系的低廉的融资成本也会有不复存在的风险，那会动摇中海赖以生存的根基

??中海地产是哪裏的增速放缓，与大环境息息相关在一线城市和核心二线城市，纯住宅用地出让已经越来越少入局的竞争者越来越多，资金充裕与国企身份也不能轻易拿到土地这些都在增加中海入场的难度。

??加上限价令笼罩地价高企，售价却被限制中海不少项目要么无法入市销售，被动等待要么不愿亏本出售，这些都会影响现金回流速度

??在南京及周边，中海曾高价拿下地王共耗资200多亿元，入手9块汢地如今大多压在手中。限价之下各地被套牢的资金还在往上增加。

??这也影响了下一步拿地的动力今年3月以后，中海放缓拿地節奏3月—5月每月仅购入两块地，6月-7月分别拿地6块和之前2月拿地15宗反差明显。

??颜建国在中海地产是哪里的2018年半年业绩会上说房地產市场下半年的行政调控会继续从紧，现在不少城市还在继续加码放松的迹象应该没有。但是中海还是会主要围绕在一二线城市把60个城市公司做深做透。

??「在投资方面我们下一步会采取很审慎、很谨慎的姿态。二季度开始市场处于焦灼状态，所以我们减缓了投資的速度最近几个月属于观察期。」颜建国说

??尽管地产业绩增速放缓，但也有中海中层人士评价在地产下行态势，同行都难以突破时中海能够维持高利润已经极不容易，算作一种进步

??地产颓势之下，在中国的一线和核心二线城市地方政府对新业务的兴趣正在全面上涨。

??其中产业地产、高科技园区，被视为能够带来新兴企业及更多税收一些二线城市对商业综合体尚有诉求。

??楿比之下中海依然还是那个典型的港资房企，擅做地产住宅大盘囤地升值，它的业务多元化能力没有及时跟上各地地方政府的口味变換

??比如，龙湖地产正在依靠商业综合体在个别二线城市圈地而像上海这样的一线城市，商业综合体已经过剩政府对产业更感兴趣。中海地产是哪里的缺少能够在一二线城市通吃的新业务利器

??「对中海来说，这就像是鸡生蛋还是蛋生鸡的悖论地产业务可持續才有新业务，没有新业务却又难做好地产」上述中海中层管理者说。

??地产业务能够为新业务提供资金但如今中海看重的一二线城市，更看重开发商的新业务拓展能力甚至以此作为土地出让的条件。

??新业务能力不精也将越来越难抢到地产项目。这是包括颜建国在内的中海高层急需思考的问题

??今年以来，颜建国更多出现在公司的投资会上更在意城市布局和资金去向。自他执掌中海以來KPI考核的力度比从前更严苛了，业绩指标考核和职级、奖金也开始挂钩一切更加目标与任务导向。除了利润、成本之外他更强调销售，以及各业务部门之间的综合协调能力

??据董小姐了解，中海正在将华润置地视为一个参考对象二者在公司背景、融资条件、公司定位上都有许多相似之处，在商业、新业务领域几乎同时起步

??相比之下，中海地产是哪里的的资金周转速度和回报率高于华润泹华润的资方更有耐心，公司可以投入较多到商业和健康养老产业而中海的资方更加务实、锋利。

??「在投资得不到那么多溢价的时候中海宁愿选择不拿地 ，也要求稳」上述中海中层管理者告诉董小姐，中海的关键词一直是稳从未改变。

??如今对很多开发商來说，这是一个不在沉稳中爆发就在沉稳中灭亡的时代。

??当全行业都处于迷茫期开发商想要继续在受限的一、二线城市沉淀，同時去新业务领域突出重围并非易事。

??对中海而言新业务仍旧被认为是未来方向，但新业务需要漫长的孵化期而当务之急是把地產销售额提上去，保住利润优势赢得喘息机会，再去撕开新业务困局

??PS：关于中海你有哪些不吐不快，我们留言见~

??PPS：董小姐是《财经》杂志记者此文完整版参见《财经》报道《中海地产是哪里的创新之困》，作者董文艳