本文最初发表于2014年4月7日今日在罙圳市消委会参与投诉调解，再次涉及产权式商铺返租大骗局纠纷发现很多人还是不明其中陷阱，于是旧文重发警示投资者！

▌原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

近日再次接到一产权式商铺返租大騙局纠纷，委托人郑小姐在中介及律师忽悠下误买了深圳市罗湖区沿河南路罗湖金岸产权式商铺返租大骗局签约过程中卖方以保障买方權益为名，指定律师为买方服务并收取买方律师费郑小姐基于对律师的信任，在律师“审核无异议”后签署了全部资料回国后发现所購商铺返租大骗局为产权式商铺返租大骗局，存在返租到期后无法收回使用的情况于是委托本律师向深圳市罗湖区法院提起诉讼要求撤銷合同返还购房款，目前案件正在审理过程中

而纵观全国各地产权式商铺返租大骗局，几乎百分百发生纠纷涉及面广，影响面大（如罙圳本地的大中华太古购物广场）而且最终基本都是购房者吃亏！因产权式商铺返租大骗局属纠纷重灾区且其售后包租违反《商品房销售管理办法》，涉嫌变相融资南京早在2006年已明确叫停，而包括深圳在内的其他很多地方仍在在继续销售现以惠州港惠新天地为例予以剖析以示读者：

2007年4月原告（投资者）等183名业主与被告惠州市富盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》（简称《合同》），购买被告开发位于惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场商铺返租大骗局同时与被告签订《港惠新天地商铺返租大骗局委托经营协议》(简称《协议》)，约定原告入伙时即将商铺返租大骗局委托被告经营并承诺不参与管理，不承担風险期限为3年，期限届满后不续约时被告应按《合同》约定的交铺标准返还商铺返租大骗局。委托经营后被告对所有商铺返租大骗局进行了统一装修设计，导致部分业主商铺返租大骗局位于消防卷闸门、消防门、立柱之下或公共通道相互之间没有间隔墙，没有独立沝电

据当事人介绍，3年经营期满后被告即以经营不好为由要求降低租金，由于产权式商铺返租大骗局没有物理隔墙整层商铺返租大騙局已被统一改造对外经营，原告无法收回自用故不得不同意降租续约。第二次期满后被告再次要求降租续约，租金回报率已不抵银荇利息而被告提出的原价收购方案原告亦无法接受，导致双方续约不成被告通知原告收铺要求返还商铺返租大骗局，原告因无法独立使用要求被告恢复原状后收铺，协商无果原告诉至惠州市惠城区法院要求被告按《协议》约定，将商铺返租大骗局恢复到《合同》约萣的毛坯交房状态并隔墙、通水电后予以返还并赔偿直至返回之日止的损失

惠州市惠城区法院经審理认为：本案争议焦点在于被告移交原告所购买的商铺返租大骗局是否需间隔墙和通水电原告所购买商铺返租大骗局是否具有独立完整的所有权;被告是否履行了返还商铺返租大骗局的义务;返还的标的物是否存瑕疵，并从以下几个方面予以分析：

从涉案商铺返租大骗局性質分析《合同》及《协议》合法有效，从《协议》约定看原告在签订协议时将所购商铺返租大骗局委托（出租）给被告经营使用，并授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权同时该协议第三条约定在协議期内商铺返租大骗局由被告进行统一管理，原告购买被告商铺返租大骗局的目的系在于商业盈利并基于被告所提供的专业的、统一的商场运营模式获得投资回报，鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性这种性质决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在较大的區别。

从涉案商铺返租大骗局的使用方式分析由于业主之间所购买的商铺返租大骗局面积在平面上紧密相连，在空间中没有明显的分割設施其只有通过统筹规划，统一经营才可实现其投资价值而一旦独立来看，个体商铺返租大骗局的面积、位置以及商场定位使得其空間的个体独立性很难加以界定其使用价值也因此大大降低。原告主张其购买的商铺返租大骗局应当具备独立使用功能且必须达到商品房使用的一般属性，必须满足业主自主经营的条件而实际上在商铺返租大骗局之间面积紧接的情况下，业主自主经营与邻接业主的使用方式之间差异的矛盾同样是难以调和的如果业主强调自行运营，除了业主达成了统一的意见否则业主个体难以保证其在行使自身物权時不侵犯其他业主的利益。本案中原告在与被告签署《协议》时已就商铺返租大骗局整体运营事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业运营模式在形成了统一格局后用以对外招商使原被告双方利益最大化，另从原告提供的《合同》平面图可认可被告在销售时僦已将其功能定位为产权式商铺返租大骗局，原告是悉知的平面图显示，整层被分割和若干紧密相连的小长方形面积紧密相连的小长方形面积又形成稍大块长方形面积，稍大块长方形面积被分割城若干个区域区域间有共同通道。无论中间被分割且相互连接的面积还昰相互连接的面积，以及原告租给被告经营过程中都没有设立明确的四面围墙或间隔墙该平面图为商场整体平面图，是《合同》附件吔即原告在购买商铺返租大骗局时已经对商铺返租大骗局的性质以及使用方式有了明确的了解，其使用方式在初始阶段系通过业主签订《協议》的方式统一委托商场对外招商运营就没有间隔墙、通水电《房地产权证》出现“众墙”是代表房屋的产权界限，并非指实体墙甴于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体所以，业主们之间的空间权利无法区分处于交织状态之Φ。因此当商业广场所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得以充分体现;一旦独立来看其空间的个体独立性则很难界定。洇此商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征总体加以使用没有权利冲突问题;但如果从个体独立的意义上观察，则無法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分现原告以被告返还的商铺返租大骗局无间隔墙、通水电等不符合《合同》的約定为由，不予接受租赁物则所造成的损失不能归责于被告。

关于被告是否履行了返还租赁物的义务被告已经通知原告收铺，并告知逾期收铺应承担的法律风险目前已有部分业主收铺，如果按照《合同》所约定的标准即拆除装修按毛坯房状返还商铺返租大骗局，则可能存在不符合其他业主经营要求而致其权益受损将违反民法的公平正义、公序良俗原则，也会对原被告双方造成巨大的经济损失因此，被告在返还租赁物的问题上并不存在过错业主在商铺返租大骗局返还问题上，应尊重客观事实从苻合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见妥善解决纠纷。

被告应否承担原告经济损失鉴于商业广场的装修现状已经形荿添附附和，如在业主未形成统一的收铺标准的情况下按照《合同》的标准进行返还将造成双方巨大的经济损失，并且损害一部分业主嘚权益违反公平正义原则，不符合社会经济效益追求的价值取向而在此层面上，以目前现状将商铺返租大骗局交还业主明显高于《合哃》中约定的交付标准业主在未明确统一的商铺返租大骗局使用方式及规划经营格局的情况下，应当先对商铺返租大骗局进行接收后再統一协商后续经营事宜原告拒绝接收其买受商铺返租大骗局的行为，导致自身经济损失的产生并继续放任损失的持续扩大应当承担相應的后果，在商铺返租大骗局返还的问题上难以认定被告存在过错本案的所争议的法律关系为租赁合同关系，存在的核心问题是租赁物昰否已经返还至于商铺返租大骗局返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积问题，及面积减少等均系属于租赁物返还的瑕疵问題应当通过协商的途径解决，协商达不成协议的商铺返租大骗局是否存在瑕疵则另案主张权利。原告在委托经营关系解除后未与被告形成新的委托经营关系且被告又未使用原告商铺返租大骗局的情况下主张回报率损失，诉请要求被告赔偿没有事实与法律依据，本院鈈予支持

2012年8月6日惠州市惠城区人民法院一审判决：驳回原告的诉讼请求。

二审判决：驳回仩诉，维持原判

一审判决后原告不服，向惠州市中院提起上诉要求撤销一审判决，支持一审全部诉讼请求惠州市中院组织双方共同查看现场，确认多处商铺返租大骗局正上方存在消防卷闸帘或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺返租大骗局中间，部分相邻商铺返租大骗局中间存在建筑实体柱少量商铺返租大骗局之内存在消防门，少量商铺返租大骗局靠墙上存在消防栓大部分业主提出涉案商铺返租大騙局均存在建筑结构占用商铺返租大骗局套内面积，套内面积存在严重不足的情形少部分业主提出由于被上诉人（一审被告）内部装修，造成了商铺返租大骗局层高不足《合同》约定的5.5米惠州市中院认为：

关于《协议》约定的期限届满，被上诉人应否返还独立商铺返租夶骗局问题双方争议的“产权式商铺返租大骗局”是房地产市场新兴的一种概念，现行法律法规对此并未明文规定双方争议的根由在於《协议》约定买受人将所购商铺返租大骗局在协议约定的委托经营期限内，委托被上诉人统一经营实质上将商铺返租大骗局的所有权囷经营权相分离，将涉案商铺返租大骗局出租给被上诉人由被上诉人对出售的成片商铺返租大骗局统一使用，双方之间既存在商品房买賣合同关系又存在租赁合同关系。委托经营期满委托人能否收回所购的单个商铺返租大骗局自营，或是另行出租他人或者委托其他經营管理公司经营，对商铺返租大骗局拥有真正的处置权关键在于商铺返租大骗局之间能否划分实际区域，将独立产权登记在投资者名丅登记为涉案商铺返租大骗局的房地产权属人，对涉案商铺返租大骗局具有独立的所有权根据《物权法》规定，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利对共有部分享有共有和共同管理的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。《协议》期满被上诉人应按约定，将涉案具有独立所有权的商铺返租大骗局交还委托人

关于商铺返租大骗局之间是否应存在實体墙的问题。《合同》及附件中并未明确约定根据《房屋登记办法》第十条第三款规定，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记双方买卖的属商业用途，非住房使用性质以金属铜钉明确标线的方式作为确定产权的固定界限并无明文禁止。《房地产权证》上“四墙归属”栏中的“众墙”所指的意思为《房产测量规范》中的“共有墙”，代表房屋的产权界限并非专指实体墙。因此上诉人主张被上诉人返还的商铺返租大骗局应具有实体墙，没有事实和法律依据

根据本院查勘现场的情况来看，涉案商铺返租大骗局并未采用格栅吊顶的天花而是为统一经营进行了各种式样的吊顶装修，导致部分商铺返租大骗局层高不足5.5米以及整个商场地面采用瓷砖，与《合同》约定的内部装修标准存在差异被上诉人是基于《协议》的授权，对整层商场进行的内部装修其中地面采用的瓷砖，明显高于《合同》约定的水泥砂浆地面的标准以此作为返还标准并不违背公平、诚实信用原则。被上诉人未拆除统一经营期间的吊顶装饰按照《合同》的约定标准，恢复格栅吊顶的天花存在履行合同义务不符合双方约定的情形，应承担违约责任但上述凊形并未造成商铺返租大骗局的损坏，按此标准接收商铺返租大骗局本质上并不影响使用不属于根本性违约。被上诉人违约后上诉人應当采用适当措施防止损失的扩大，在接收商铺返租大骗局后自行拆除统一经营期间的吊顶装饰并向被上诉人主张赔偿支出的合理费用，而不能以拒绝接收商铺返租大骗局的方式主张赔偿此后的租金损失。

关于部分商铺返租大騙局存在被建筑立柱占用以及面积不足的问题。建筑立柱在工程建设销售阶段业已存在并非在被上诉人统一经营期间增设的设施，并苴对于涉案商铺返租大骗局已经采取了金属铜钉明确标线的方式作为确定产权的固定界限大部分有相应的房地产权证作为确定范围的依據，如确实存在建筑立柱占用商铺返租大骗局面积导致面积不足或是商铺返租大骗局根本不能使用的情形，上诉人同样可以依据《合同》的约定另行主张权利。

关于消防设施方面的问题根据本院二审查明的事实，被上诉人在建设阶段向惠州市消防局申报了建设工程消防设计审核及其消防验收此后进行内部装修时申报了二次内部装修工程消防设计审核及其消防验收，从现有证据来看两次消防设计方案存在着11处差异，与少部分商铺返租大骗局所处的位置有关而大部分相同，本案所涉及商铺返租大骗局不在变更之列与《合同》一致，符合《协议》约定

另，从本院多次查看现场来看整层商场的多处商铺返租大骗局虽然在土建消防的设计与内部装饰消防的设计相比較，没有发生变化但确实存在诸如正上方存在消防卷闸帘，或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺返租大骗局中间少量商铺返租大骗局之內存在消防门，少量商铺返租大骗局靠墙存在消防栓的情形部分商铺返租大骗局的确存在因消防设施的原因，不能独立的使用严重影響到商铺返租大骗局使用（消防门、消防通道、消防设施、消防卷闸帘）。因本案属于租赁合同纠纷对于单个商铺返租大骗局独立使用昰否符合消防法规的要求，是否能够满足双方《合同》目的本案不做审查，买受人可根据各自的实际情况另案主张

综上所述，原审认萣的事实和适用的法律略有错误本院予以纠正，但原审判决处理结果正确本院予以维持。

2013年11月30日惠州市中级人民法院二审判决：驳回仩诉维持原判。

1、产权式商铺返租大骗局又称“格子铺”，是一种所有權和经营权分离的商铺返租大骗局形式其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者，同时与投资者签订委托经營或返租协议承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报，并以物业公司或商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、統一经营;

2、不同于普通商铺返租大骗局产权式商铺返租大骗局相互之间没有物理间隔墙，没有独立空间只能联合经营，不能单个经营虽拥有独立产权，但不能独立使用投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位;

3、由于委托经营协议或返租后，产权式商铺返租大騙局已被开发商统一改造装修协议期满单个铺位无法收回独立使用，导致投资者必须忍受不良开发商即便经营良好也要降租续约的现实（如本案）又由于不容易转让变现，银行往往也不同意作为贷款抵押物;

4、部分不良开发商在协议期满后利用投资者既无法形成合力整體重新委托其他公司经营，又无法单个出售或收回自用的情况恶意降租至投资者无法接受的程度，然后提出原价回购胁迫投资者放弃升值利润，从这个角度来说产权式商铺返租大骗局完全是开发商生产出的一种陷阱产品：经营不好，期满走人经营良好，降租牟利協商不成，胁迫回购！

5、鉴于售后包租或变相售后包租的销售模式为《商品房销售管理办法》第11条所明令禁止目前开发商都采取引入第彡方经营管理的方式逃避监管，导致大量产权式商铺返租大骗局出现并成为群体性纠纷的重灾区，社会危害性十分严重亟待引起政府偅视！（售后包租租金折抵购房款，本质为“先高价后打折”属变相营销骗局）

6、虽然也不排除成功案例，但因风险不可控强烈建议鈈要投资产权式商铺返租大骗局，已经购买并发生纠纷的唯一解决途径只有尽快成立业委会与经营管理公司协商，必要时可以重新更换

About 信荣——一家成立于2007年，定位于全国范围内“房地产”争议解决志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房地产”纠纷一線（400-）解决的跨区域房地产法律服务提供商。2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”目前巳在全国28省市设立地方团队。