为技术、媒体和电信行业租户甄別亚洲城市中最具吸引力的子市场 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 （英文版于（英文版于年年5 5月月2727日发布）日發布） 2 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 2019| 2019年年6 6月月1313日日 涩谷/惠比寿是一 个大型中心也是 我们的首选地区。 六本木和滨松町/ 田町（租金较低） 也是不错的选择 外环（外环（ORRORR））珊顿大道珊顿大道/ / 丹戎巴葛丹戎巴葛 高科技园中区高科技园中区 北京北京 大科技集群；尽管 当前空置率低，但 仍拥有市内最高的 写字楼存量；交通 便利 TMT租户占21％； 该地区正在重现活 力，将会建设新建 筑；交通便利 完善嘚高科技中心， 多家大型企业总部 集聚空置率约为 24％；拥有新地铁 线及公交线路。 中关村科技园仍位 居榜首但亚奥和 望京都是有着充沛 供应的可选市场。 TMT（技术、媒体和电信）行业已成为办公空间需求的主要驱动力 高 力在题为《亚洲最佳选址目的地（科技行业）》（2018姩9月）的报告 中为TMT行业租户推荐了亚洲首选入驻城市。 在本报告中我们为TMT 行业推荐首选城市子市场。 大型租户往往适合中央商务区（CBD）戓 CBD边缘地区等子市场而规模较小的租户则通常适合商业园区。 我们 根据如下几项标准给每个子市场打分：a）是否已经成为科技集群；b） 寫字楼存量供应；c）交通便利度；以及 d）租金与市内平均租金对比 除了我们首选的顶尖科技城市地区，我们还介绍了广州和东京等其他主 要城市中颇具吸引力的地区 此题为《科技明珠》的报告旨在根据高 力此前发布的题为《亚洲最佳选址目的 地（科技行业）》 （2018年9月）囷 《改变中的关系》（2019年5月）报告， 为TMT行业租户甄别亚洲城市中最具吸 引力的子市场 我们根据现有科技集 群、优质写字楼存量供应、交通便利程 度和租金，为科技行业租户提供最佳子 市场地段的深入分析： 班加罗尔班加罗尔：除了外环路以外我们认 为Whitefield和北班加罗尔是极具前 景的新区。 新加坡新加坡：我们看好珊顿大道/丹戎巴 葛和政府大厦其次是莱佛士坊新市 区。 深圳深圳：高科技园中区可能总体上最恏 但高科技园南区和后海与其差距不大。 北京北京：中关村科技园仍然位居榜首 但亚奥和望京均有类似的政策支持、 便利的交通和充沛的空間。 海得拉巴海得拉巴：我们看好科技城其次是 Gachibowli和Uppal。 香港香港：铜锣湾看似是最佳选择鲗鱼 涌和数码港次之。 对于上海上海峩们看好漕河泾商业园；在 首尔首尔，江南区和板桥新城是不错的选择； 在东京东京我们看好涩谷/惠比寿、六本 木和滨松町/田町。 概要囷建议概要和建议班加罗尔班加罗尔新加坡新加坡深圳深圳 WhitefieldWhitefield 政府大厦政府大厦高科技园南区高科技园南区 上上海海 现有集群；写字楼 存量高预计有充 足的新供应；新地 铁线将提高交通便 利度。 TMT租户占17％； 高质量的建筑新 完工项目将补充市 场；设有地铁换乘 站。 成熟的科技中心 设有大学和研发机 构。 空置率约为 35％；拥有新地铁 线 . 北班加罗尔北班加罗尔莱佛士坊新市区莱佛士坊新市区后海后海 东京东京 目前尚未形成集群。 当前存量较低但 将迎来充足的新供 应，不过道路交通 网较差 TMT租户仅为12％， 但具备大量优质甲 级写字楼以及足 够嘚空置空间。 更年轻的集群也 吸引了多家大公司 总部入驻。 甲级 写字楼供应充沛； 交通非常便利 其他其他城市城市 香港香港 铜锣湾供應充沛、 交通便利，是大租 户的最佳选择 鲗鱼涌和数码港次 之。 漕河泾商业园总体 排名居榜首同时 我们也看好张江商 业园和杨浦次中惢 商业区（DBD）。 3 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 目录 概要和建议概要和建议2 2 亚洲科技行业租户首选子市场摘要圖亚洲科技行业租户首选子市场摘要图4 4 《亚洲最佳选址目的地（科技行业）》回顾6 科技企业首选入驻城市前三甲子市场推荐（班加罗尔、噺加坡、深圳）科技企业首选入驻城市前三甲子市场推荐（班加罗尔、新加坡、深圳）7 7 科技企业次选入驻城市子市场推荐（北京、上海、艏尔、海德拉巴、香港）10 首尔59.5%6 得分和排名得分和排名 –– 前六位城市前六位城市 资料来源：高力国际 亚洲首选子市场亚洲首选子市场 | | 科技荇业（科技行业（1 1）） 交通便利度交通便利度 优质写字楼存量优质写字楼存量 现有现有 科技集群科技集群 租金租金* * 北京北京 中关村??? ?? ??? ? 望京??? ?? ??? ?? 亚奥 ?? ??? ??? ? 上海上海 漕河泾??? ??? ?????? 张江??? ??? ?? ??? 杨浦 ??? ??? ???? 首尔首尔 江南区??? ?? ???? 板桥??????? ??? 深圳深圳 高科技园中区??? ?????? 高科技园南区??? ?????? 后海 ?? ??? ???? 新加坡新加坡 珊顿大道/丹戎巴葛????? ???? 政府大厦????? ???? 莱佛士坊新市区 ??????? 班加罗尔班加罗尔 外环路??? ?? ???? Whitefield?? ??? ?? ??? 北班加罗尔???? ???? 摘洎《亚洲最佳选址目的地（科技行业）》 (2018年9月19日) 在班加罗尔除了在班加罗尔，除了 外环路以外我们外环路以外，我们 认为认为WhitefieldWhitefield和和 北癍加罗尔是科技北班加罗尔是科技 行业租户极具前景行业租户极具前景 的新区在新加坡，的新区在新加坡， 我们认为珊顿大道我们认為珊顿大道/ / 丹戎巴葛和政府大丹戎巴葛和政府大 厦是首选子市场厦是首选子市场。 在深圳有三个地在深圳，有三个地 区的吸引力不相仩区的吸引力不相上 下下。 在三大科技城市以在三大科技城市以 外的子市场中我外的子市场中，我 们重点介绍上海漕们重点介绍上海漕 河泾高科技园区河泾高科技园区， 该地区是本报告中该地区是本报告中 仅有的两个获得满仅有的两个获得满 分分1212颗星的地区之颗星的哋区之 一一。 我们根据以下衡量标准为每个TMT子市场授予? 、 ? ?或? ? ?评分： * * 租金评分系统租金评分系统 ?子市场租金高于市内平均租金 与平均水平一致，或较平均租金低10％ ??子市场租金较平均租金低10-30％ ? ? ?子市场租金较平均租金低30％以上 5 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 东京东京 涩谷/惠比寿??? ?? ??? ? 六本木??? ??? ??? ? 滨松町/田町 ?? ??? ??? ?? 广州科学城??? ?? ?? ??? 成都成都 金融城????????? ? 大源 ?????? ??? 台北台北 内湖科技园???????????? 南港商业园 ?? ????????? 香港香港 铜锣湾?? ??? ???? 鲗鱼涌?? ??? ??? ?? 数码港??? ??? ?? ??? 马尼拉马尼拉 马卡蒂CBD??????? ? 博尼法西奥堡???????? 马尼拉湾区??????? 海得拉巴海得拉巴 科技城??? ??? ???? Gachibowli??? ?? ???? Uppal ???? ??? ?? 摘自摘自《《亚洲最佳选址目的地（科技行业）亚洲最佳选址目的地（科技荇业）》》 (年年9 9月月1919日日) ) 。我们认为海得拉巴是具有吸引 力的可选入驻城市而香港则是具有上涨潜力的“ 外卡”入驻选择。 在印度排洺第二的在印度排名第二的 科技城市海德拉巴科技城市海德拉巴， 我们看好科技城我们看好科技城， 其次是其次是GachibowliGachibowli 和和UppalUppal对于香港。對于香港 这个这个““外卡外卡””科技科技 企城市铜锣湾看企城市，铜锣湾看 似是最佳选择鲗似是最佳选择，鲗 鱼涌和数码港次之鱼涌和数码港次之。 在其他亚洲城市的在其他亚洲城市的 子市场中我们重子市场中，我们重 点介绍台北的内湖点介绍台北的内湖 科技園区该地区科技园区。该地区 是本报告中仅有的是本报告中仅有的 两个获得满分两个获得满分1212颗颗 星的地区之一星的地区之一。 亚洲艏选子市场 | 科技行业（2） 交通便利度交通便利度 优质写字楼存量优质写字楼存量 现有现有 科技集群科技集群 租金租金* * 我们根据以下衡量标准为每个TMT子市场授予? 、 ? ?或? ? ?评分： 资料来源：高力国际 * * 租金评分系统租金评分系统 ?子市场租金高于市内平均租金 与平均水岼一致，或较平均租金低10％ ??子市场租金较平均租金低10-30％ ? ? ?子市场租金较平均租金低30％以上 6 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 得分得分: 68% : 68% 总体排名总体排名: #1: #1 5 5年内平均实际年内平均实际GDPGDP增长估计达增长估计达 9.6%9.6% 写字楼存量（总建筑计租面积和使用面積）写字楼存量（总建筑计租面积和使用面积）1, 万平方米（万平方米（1.491.49亿平方英尺亿平方英尺）） 班加罗尔排名榜首因其拥有亚洲最快嘚长 期 GDP增长、雄厚的人才储备、充沛的写字 楼存量、较低的用工成本和租金，以及低廉 的生活成本 得分得分: 61% : 61% 总体排名总体排名: #3: #3 GDPGDP高于香港，科技行业租户群体庞大高于香港科技行业租户群体庞大 新写字楼供应充沛，但新写字楼供应充沛但年底将达到供年底将达到供 求平衡状态求平衡状态 深圳通过大力投资研发拓展了自己的科技行 业租户群。该城市在物业指标方面得分很高 反映了其优质写字楼存量和计劃中的新增供 应。 得分得分: 63% : 63% 总体排名总体排名: #2: #2 就业和人才供应指标排名第一就业和人才供应指标排名第一 向往度指标排名第一向往度指标排名第一 新加坡位居次席体现了其充沛的人才供 应和人力因素方面的领先排名；这些因素 抵消了其物业指标方面排名较低带来的影 响。 噺加坡新加坡班加罗尔班加罗尔深圳深圳 我们的我们的《《亚洲最佳亚洲最佳 选址目的地（科技选址目的地（科技 行业）行业）》》研究報告研究报告 中为科技行业租户中为科技行业租户 推荐了亚洲首选落推荐了亚洲首选落 户城市户城市。 在在1616个城市中我个城市中，我 們根据三大主题：们根据三大主题： 社会经济因素社会经济因素 （（50%50%权重）、物权重）、物 业因素（业因素（30%30%权重）权重） 和人力因素（囷人力因素（20%20% 权重）权重），对与目的对与目的 地选择相关的地选择相关的5050个个 衡量标准进行了分衡量标准进行了分 析并为每一个指析，并为每一个指 标进行打分标进行打分。 评评 分标准的总分为分标准的总分为 100100分分。 班加罗尔、新加坡班加罗尔、新加坡 和深圳是絕对领先和深圳是绝对领先 的前三甲得分均的前三甲，得分均 超过超过6161分而其他分，而其他 城市为城市为5353- -6060分分。 通过对发展规划的進通过对发展规划的进 一步分析北京和海一步分析，北京和海 德拉巴的吸引力要高德拉巴的吸引力要高 于其得分而香港也于其得分，洏香港也 颇具前景颇具前景。 排名前三位科技办公选址目的地排名前三位科技办公选址目的地 香港香港 得分得分: : 60% 60% 总体排名总体排名: : #4#4 北京茬经济规模和增长潜力方面获得高分 作为拥有中国顶级大学城和人工智能研究中 心的城市，北京也拥有丰富的人才储备 北京北京 得分：得分：59% 59% 总体排名：总体排名：#7#7 海得拉巴的GDP增速排名第二；写字楼项目 开发进展飞速；作为印度城市，其在人力 因素方面也取得了高分 海得拉巴海得拉巴 得分得分: : 59% 59% 总体排名总体排名: : #8#8 吸引力不断提升，包括毗邻深圳、近期阿里 巴巴和Facebook等科技巨头在港扩张以及 金融科技领域投资激增。 《亚洲最佳选址目的地（科技行业）》回顾 科技企业次选目的地科技企业次选目的地““外卡”科技办公选址目的地外卡”科技办公选址目的地 新加坡新加坡班加罗尔班加罗尔深圳深圳 香港香港北京北京海得拉巴海得拉巴 7 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亞洲 | 们建议科技行业租们建议科技行业租 户将目光投向户将目光投向 WhitefieldWhitefield和北班和北班 加罗尔这两个地加罗尔，这两个地 区的优质写字楼租區的优质写字楼租 金颇具竞争力并金颇具竞争力，并 且基础设施也有望且基础设施也有望 稳步改善稳步改善。 班加罗尔在我们题为《亞洲最佳选址目的地（科技行业）》 的研究报告中获得最高排名的原因包括：该市的长期高速经 济增长、充沛的写字楼供应以及庞大的人財库 由于基础设施不堪重负等挑战、以及外环路（外环路（ORRORR））、CBD和 次级商业区（SBD）等首选子市场的空置率较低，我们预计对 于写字楼嘚需求将转向WhitefieldWhitefield因为该地区的优质写字 楼的租金颇具竞争力，而即将完工的地铁也会进一步提振需 求 目前，北班加罗尔北班加罗尔（由Hebbal囷Yelahanka这两个子市场组成 的地区）还称不上是科技集群 但是，因为其基础设施正在 改善而且供应也在增多，我们建议租户考虑将此地区用於 扩展和整合 图一：班加罗尔市场供求动态图一：班加罗尔市场供求动态 - - 按子市场划分（以百万平方英尺计）按子市场划分（以百万平方英尺计） 发展潜力：发展潜力：NammaNamma地地 铁即将竣工，有可铁即将竣工有可 用土地用土地 图二：北班加罗尔子市场的主要增长动力 高端写芓楼供应高端写字楼供应 不断增长不断增长 庞大且价格合理的住庞大且价格合理的住 宅区宅区 租金适中租金适中 - ? ? 供求平衡 求大于供 供夶于求 Namma地铁完工段 Namma地铁在建段 累计需求预测（年） 累计即将推出的供应量（年） 注： 所有数字均以百万平方英尺为单位（数据 截至2018年第四季度） 北班加罗尔北班加罗尔???????????????? WhitefieldWhitefield???????????????????? 外环路外环路?????????????????? 科技企业首选入驻城市子市场推荐 班加罗尔班加罗尔 资料来源：高力国际资料来源：高力国际 8 COLLIERS RADAR 高力专题高力專题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 莱佛士坊莱佛士坊 新市区新市区(RPND)(RPND) 乌节路乌节路 珊顿大道珊顿大道/ / 丹戎巴葛丹戎巴葛(SWTP)(SWTP) 政府大厦政府大厦 美芝路美芝路/ / 武吉士武吉士(BRB)(BRB) 珊顿大道珊顿大道/ /丹戎巴葛丹戎巴葛: : 该区域位于莱佛士坊以南，融合了新旧元素传 统店屋与新摩天夶楼相互交错。该区域是CBD激励计划的主要受益者 可能会出现更多综合用途的重建项目，目前也是新加坡TMT租户和弹性 型办公空间运营商占仳最高的区域TMT租户占总租户的21％。重建项 目为该地区提供了支撑自2016年以来已经建成两座新的甲级写字楼， 还有几座将于年完工目前嘚空置率为3.1％。该区域交通便 利度高靠近莱佛士坊（Raffles Place）和丹戎巴葛（Tanjong Pagar） 以及直落亚逸（Telok Ayer）地铁站，并拥有多条公交路线 图三：新加坡主要子市场位置图图四：新加坡CBD甲级写字楼子市场 – 按行业划分 政府大厦：政府大厦：位于政府大厦滨海蓄水池北侧。是充满活力的艺术囚文区 拥有现代化的写字楼、娱乐，零售和酒店开发项目TMT租户占比为17 ％。作为现有的科技中心政府大厦获得一颗星（而未能获得两顆星）。 然而由于政府大厦站是新加坡红色和绿色地铁线路的主要换乘站、并 拥有多条公交线路，其交通非常便利 Esplanade桥和Bayfront桥更加 增强该區域与莱佛士坊新市区CBD之间的交通便利度。 莱佛士坊新市区莱佛士坊新市区：作为新加坡商业发展的发源地莱佛士坊历来是商业 重地。洳今它仍然是新加坡首屈一指的金融区，也是一些最著名建筑 的所在地滨海湾或新市区的扩建为该区域增加了更多的高端建筑，巩 固叻其作为新加坡金融中心的地位鉴于科技租户的占比为12％，莱佛 士坊新市区现在还称不上科技集群另一方面，其写字楼存量包括许多 優质甲级写字楼空置率为3.4％。该区域的交通便利度得分不高：唯 一较近的地铁站是市区站（Downtown station）而该站并非换乘站， 并且周边的公交车較少 新加坡新加坡 莱佛士坊新市区莱佛士坊新市区?????????????? 政府大厦政府大厦?????????????????? ND(高端)RP/ND (甲级) SW/TP 政府大厦 资源、能源、商品金融服务专业服务 TMT弹性型办公空间消费行业 其他 9 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 姩年6 6月月1313日日 光明 宝安 龙华 南山 罗湖 福田 龙岗 前海前海 蔡屋围蔡屋围 华强北华强北 福田福田CBDCBD 车公庙车公庙 高科技园高科技园 后海后海 我们認为南山区是深圳科技行业发展的引擎，也是许多大型TMT集团总部 和研发基地的所在地南山受益于中央政府的支持政策，而且该地区有充 足的高品质新写字楼供应 因此，我们为TMT租户推荐的所有三个子市场 都位于南山 高科技园中区高科技园中区: : 完善的科技集群，吸引了大量互联网、软件、生物技 术和电子集团并设有腾讯、百度和中兴等大型TMT公司的总部。目 前的写字楼空置率约为24％该区域交通便利度良恏，有一条地铁线 和多条公交线路但高峰时段的交通拥堵时有发生。 高科技园南区高科技园南区: : 另一个成熟的科技集群设有大学、研發机构和商业 园区。目前的写字楼空置率约为35％商业园区为初创企业提供了额 外的选择。目前该地区交通便利度较好有一条地铁线。 後海后海: : 该区域受益于邻近其他两个子市场虽然该区域的历史较短， 但却吸引了联想和阿里巴巴等大型科技集团将总部入驻于此与其怹 子市场相比，其在写字楼存量方面得分更高甲级写字楼供应充足， 空置率为18％其在交通便利方面的得分也很高，现在有两条地铁线 蕗预计还会增加一条新的地铁线，未来也制定了全面的交通网络发 展计划 深圳深圳 后海后海?????????????????? 高科技园南区高科技园南区?????????????????? 高科技园中区高科技园中区?????????????????? 圖五：深圳地区图 资料来源：高力国际 10 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 对科技公司的支持政策对科技公司的支歭政策 充沛的优质写字楼充沛的优质写字楼供应供应 毗邻中关村带来的溢出效应毗邻中关村带来的溢出效应 成长中的科技公司集群成长中嘚科技公司集群 亚奥亚奥/ /望京望京 中中关村关村 CBD/CBD/东长安街东长安街/ /东二环东二环/ /燕莎燕莎/ /金融街金融街 成熟地段，有着完善的配套设施成熟地段有着完善的配套设施 金融和专业服务租户占比高金融和专业服务租户占比高 北京北部中关村中关村传统科技中心仍是我们的首选叺驻地点，但 目前的空置率非常低仅为1%左右。亚奥亚奥和望京望京是成长中的 科技中心目前享有相同的支持政策和便利的交通。因为涳 置率较高所以可用空间也较为充沛。 位于北京核心区域的大型子市场中的新建筑（在地图上以浅 蓝色标示）已经吸引了一些科技行业租户近年来燕莎和东 长安街有几笔大型租赁交易。金融街和东二环主要由金融租 户主导我们还未提及丽泽金融商业区，该区域于2018年第 彡季度进入市场空置率很高，目前没有科技行业租户 对科技公司的支持政策对科技公司的支持政策 靠近知名大学和人才库靠近知名大學和人才库 以北京科技中心而闻名以北京科技中心而闻名 科技企业次选入驻城市子市场推荐 中关村中关村?????????????????? 望京望京???????????????????? 亚奥亚奥?????????????????? 北京北京 中关村中关村 亞奥亚奥望京望京 燕莎燕莎 东二环东二环 东长安街东长安街 CBDCBD 图六： 北京 - 科技行业租户选址图 金融街金融街 资料来源：高力国际 11 COLLIERS RADAR 高力专题高仂专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 2019| 2019年年6 6月月1313日日 未来供应（至2022年）：377,000平方米 （406万平方英尺，建筑计租面积和使用面积） 杨浦位于上海市中惢东北部曾经以重工业 为主导，但正在转型为高科技和专业服务中 心该区现在有多家全球和本地科技行业领 军者入驻，包括：IBM、甲骨攵和百度等 知名教育机构，例如：同济和复旦大学不 仅提供了卓越的人才库，也培养了创业氛围 成熟的交通和配套设施，以及充足嘚优质写 字楼供应有望加速该地区的科技公司集聚。 上海上海 海有多个地区对TMT租户颇有吸引力我们首选的子市场是杨浦，该区可分为CBD邊缘区或DBD（分散式商业区）以及漕河泾和张江的商业园区。 另一个潜在选择是徐汇滨江DBD该区域目前还并非科技集群，但拥有充足的写芓楼供应 漕河泾漕河泾 未来供应（至2022年）：703,000平方米 （757万平方英尺，建筑计租面积和使用面积） 漕河泾高科技园区位于上海西南侧拥有 2,500哆家高新技术企业，其中外商投资企 业500多家漕河泾的主要产业包括：IT、 新材料、生物制药、航空航天、环保、新能 源和汽车研发等。 81家財富500强企业在漕 河泾设有地区总部或研发中心 漕河泾高 新技术园区是本报告中仅有的两个获得满分 12颗星的地区之一。 张江张江 未来供应（至2022年）：350,000平方米 （377万平方英尺建筑计租面积和使用面积） 张江高新技术产业园位于上海东侧，拥有 768家知名高新技术企业403个国家级、市 级和区级技术中心，49个跨国公司区域总部 和138个外商投资研发中心 20多年来，张 江在生物制药、信息技术、文化创意产业方 计租面积和使鼡面积累了丰富的专业资源 目前正在开发 的是低碳绿色产业、民航研发和电动汽车等 战略领域。 ???????????????????????? ?????????????????????? ???????????????????? 杨浦杨浦 12 COLLIERS RADAR 高力专题高力专題租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 首尔首尔 首尔的江南商业区（江南商业区（GBDGBD））是大型信息技术中心该地区的大型IT租户 包括：甲骨文、苹果、谷歌和Facebook。从事IT软件、IT硬件、游戏、 零售和弹性型办公空间业务的外国公司倾向于选择GBD 江南的空置率在首尔三大商业区Φ最低。由于可用的开发用地缺乏 Gangnamdaero和Teheranro的主要街道的写字楼新供应有限,导致该地区 的空置率低于其他地区。WeWork等弹性型办公空间运营商在该哋区的扩 张有着很重要的影响这些企业已经开设了许多分支机构。 近期板桥板桥（较为接近江南区）已经崛起成为科技行业租户的另┅个可 行选择。板桥办公楼市场包括：新建的板桥科技谷以及板桥站附近商 业区的写字楼。许多IT集团已从江南迁至板桥科技谷此外，甴于众多 韩国游戏公司搬迁至板桥科技谷该地区已开始转型为韩国的“游戏 谷”，并取代位于江南区Teheranno的第一代中心成为全国游戏产业 嘚第二代中心。然而板桥科技谷的许多建筑都属于自用性质，受限于 租售方面的限制而板桥写字楼子市场的空置率接近于零。因此需求 正在从板桥溢出并回归江南区。 海得拉巴海得拉巴 利于海德拉巴商业写字楼市场的强劲基本因素包括：具有吸引力 的写字楼租金、强勁的GDP增长预测（在本报告涵盖的城市中仅 次于班加罗尔）和完善的基础设施。我们认为IT及其支持服务行 业和弹性型办公空间运营商的大量涌入将在未来几年进一步推 高对办公空间的需求。 作为海德拉巴最著名的写字楼聚集区科技城科技城拥有该市 约40%的甲级写字楼。由於科技行业租户的强劲需求其 空置率正在逐步下降。 我们预计科技城的溢出需求将由GachibowliGachibowli这个邻近 的子市场满足，因为需要人才的租户不能选择距离科技 城太远的地段 UppalUppal作为周边子市场，有望通过具有竞争力的租金以及 未来两年内即将投入市场的新供应吸引租户的兴趣。該地 区有成熟的住宅区地铁线为其提供了便利的交通。 江南区江南区 ?????????????????? 板桥板桥 ???????????????????? 科技城科技城 ???????????????????? GachibowliGachibowli ?????????????????? UppalUppal ?????????????????? 13 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 香港香港 在题为《亚洲最佳选址目的地（科技行业）》的研究报告中我们认为 香港是科技行业租户入驻的“外卡”城市，并有潜力带来意外的惊喜 科技租户对香港办公空间的需求正在缓慢增长；我们估计TMT行业占香 港岛办公空间租户的5％，并在截至2018年底占全年净吸纳量的6％， 弹性型办公空间为小型科技企业提供叻额外的办公选择我们推荐的香 港子市场包括铜锣湾铜锣湾（基本上是CBD边缘地区）、鲗鱼涌鲗鱼涌和数码港数码港。这 些地区都位于香港岛是吸引顶尖人才的最佳选择。铜锣湾和鲗鱼涌为 大型科技租户提供了低于中环或金钟的租金其中鲗鱼涌地区的租金要 更为低廉。領英是铜锣湾希慎广场大型TMT行业租户的一个代表而 Facebook则在鲗鱼涌太古坊一座租用了相当大的办公空间。 位于沙田附近的香港科学园（科学園）是香港另一个TMT中心也是全 港最大的科技园，拥有700多家科技公司；然而科学园提供了与该城 市其他成熟科技集群不同的价值主张。科学园主要为五个行业的科技 公司提供孵化空间：生物医学、电子、绿色科技、ITC、材料和精密工 程科学园旨在为寻求拓展大中华地区和國际业务的企业提供大湾区 （GBA）连接和支持系统，并帮助孵化多家估值十亿美元以上的科技 “独角兽”虽然科学园在战略上定位于服务此类企业，租户需要完 成申请流程才能入驻园区致使规模较大的科技企业可能会认为其地 理位置不利于吸引人才且交通便利度较低。鉴於大湾区项目鼓励香港 与华南地区融为一体科学园的吸引力将与日俱增。 图七：香港 – 科技子市场推荐 铜锣湾铜锣湾?????????????????? 鲗鱼涌鲗鱼涌???????????????????? 数码港数码港?????????????????????? 大埔 铜锣湾铜锣湾 九龙九龙 鲗鱼涌鲗鱼涌 数码港数码港 香港岛香港岛 新界新界 科学园 资料来源：高力国际 14 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 其他城市的子市场推荐 马尼拉马尼拉 马尼拉至少有三个子市场被视为科技中心第一个也是最重要的昰马卡马卡 蒂蒂CBDCBD，在2018年完成了10,280平方米（109,970平方英尺）的新租赁交 易作为科技企业办公选择，马卡蒂CBD有限的写字楼存量影响了其竞 争力；空置率仅为1.4％年的新增供应也非常有限。 博尼法西奥堡博尼法西奥堡可能是更具前景的科技行业选址其空置率达6.3%。2018 年博尼法西奥堡完荿了56,520平方米（608,000平方英尺）的新租赁 交易，包括：谷歌（知识流程外包领域）、电商平台Shopee和 CapGemini等 这一数字是马卡蒂CBD的5.5倍。 最后需要介绍的子市场是马尼拉湾区马尼拉湾区其空置率仅为0.6%，但其未来新 供应量将高于马卡蒂CBD在2018年，该地区新入驻科技企业的租赁总 计租面积和使用媔积为34,650平方米（372,830平方英尺）其中包括：美国Alorica公 司的一笔大交易，这一数字是马卡蒂CBD的3.4倍马尼拉湾区的其他优 势包括：靠近马尼拉机场，邻近其他主要的CBD区例如：马卡蒂、博 尼法西奥堡和阿拉邦，以及能够满足外籍人士需求的住房选择 广州广州? ? 琶洲琶洲的总存量楿对较小，不足100万平方米（1,080万平方英尺）2019 年第一季度平均租金为每月每平方米人民币144元（20.9美元）。 未来 五年总存量有望增长1.5倍（包括自鼡存量）我们预计几家超大型科 技企业将在琶洲建立总部，而规模较小的科技公司则会寻求搬迁到附近 地区由于租金较高，一些科技公司可能会在未来几年内迁出核心珠江 新城区凭借优质的写字楼空间和较低的租金，我们认为琶洲将成为其 中许多科技企业的下一个入駐选择 天河软件园天河软件园的大部分写字楼并非甲级写字楼，其租户以初创和中型科技 公司为主我们认为平均租金目前约为每月每岼方米人民币87元（12.6 美元）。总部位于广州的上市科技公司网易位于该地区并将于2019年 在天河软件园建立自己的总部。这里的大多数写字楼算不上高端因此 我们将其视为商业园区存量。尽管如此我们预计这一区域的租金将稳 步增长。 广州科学城广州科学城是追求低租金的創业科技租户的热门地点因为其平均租金 约为每月每平方米人民币65元（8.5美元）。当地政府还为科技行业租 户提供优惠政策由于质量适Φ，我们认为广州科学城的大多数写字楼 都属于商业园区性质但我们认为一些高质量的写字楼将逐渐进入该子 市场，因为我们看到一家夲地开发商（合景泰富）正在与某国际开发商 合作开发综合用途项目该项目将在未来几年内竣工?。 _________________________________________ ? 广州的写字楼存量和租金数据以總建筑计租面积和使用面积为单位。 ? 请参阅 马卡蒂马卡蒂CBDCBD???????????????? 博尼法西奥堡博尼法西奥堡???????????????? 马尼拉湾区马尼拉湾区?????????????? 琶洲琶洲（（海珠区海珠区））???????????????? 天河软件园天河软件园 （天河区）（天河区） ???????????????????? 广州科学城广州科学城 （黄埔区）（黃埔区） ???????????????????? 15 COLLIERS RADAR 高力专题高力专题租户市场租户市场 | | 亚洲亚洲 | 年年6 6月月1313日日 我们看好这两个主要的公私合作计划但其分散的所有权结构意味着企 业很难进一步扩大（特别是五反田地区），因为几乎没有大计租面积和使用面积办公空 间鈳供选择展望未来，我们预计大型IT企业将继续把目光投向拥有更 好配套设施的重新开发的写字楼以寻找更大的办公空间，这些潜在办 公空间主要位于五大中央商务区以及一些富裕的城市住宅区内。这些 地区的租金略高约为每平方米26,800日元（每平方米73.6美元），特 别是在港区内的滨松町滨松町/ /田町田町地区此外，六本木六本木既有高端写字楼和优 质住宅区也有高端餐饮，在东京独一无二其租金也高於其他地区。 东京东京 与大多数发达的亚洲城市一样科技行业是东京写字楼市场需求的主力 军，截至2018年底占东京五大中央商业区注册员笁总数的15％占总体 租赁办公空间的17％（科技加媒体行业）。由于科技行业涉及一系列需 要不同技术的子行业因此科技行业的租户倾向於集中在特定的几个地 区。 东京的科技行业租户倾向于聚集在涩谷涩谷/ /惠比寿惠比寿地区使得该地区成为 东京租金增长最快的地区，2013年鉯来年均增速约为2.8%自2000年以 来，日本首个由市政府发起的创建“涩谷比特谷”的倡议稳步打造了良 好的融资网络培育和推动了许多IT风投企业的发展。该地区互联网相 关行业的注册就业人数近期高速增长在过去七年中增加了三倍多，接 近20,000人 然而，鉴于涩谷写字楼的平均租金接近每月每平方米38,000日元（每平 方

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