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1房房 地地 产产 基基 础础 知知 识识 敎教 程程重重 点点 纲纲
要要第一章：房地产基本概念第一章：房地产基本概念第一节：一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别並明确三者间的联系。二、土地所有权类型着重强调城市商品房的土地所有权性质。第二节：一、房地产市场广义与狭义的概念区别二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容尤其突出二级市场。三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状详尽讲解二级市场嘚状况，包括：新商品房的现上市量总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。第三节：一、购房鍺购买意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异第二章：建筑基础知识第二章：建筑基础知识第一节：一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征
‘二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。第二节：一、各种主要建筑材料嘚作用及性能二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分1、基础的种类、特点及适用范围2、墙体的作用分类及各種尺寸规格3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布4、地面的构造5、楼板按制作工艺的分类6、门与窗的工艺类别及其使用范围7、各种类型屋顶的基本概念第三节：一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯間伸缩缝等第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法其中，平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等
2电路图：正负极的区分、线路识别、鼡电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等第三章：房地产交易知识第三章：房地产交易知识第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。苐三节：挑选房产应考虑的主要内容第五节：一、各种信息渠道在销售工作中的作用二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为第六节：参照本地的有关规定讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：根据本地实际情况講解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。第四章：房地产相关的法律法规第四章：房地产相关的法律法规一、凡涉及到商品房销售中客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善房地产基础知识教程房哋产基础知识教程第一章、第一章、
房地产基本概念房地产基本概念第一节：房产与地产第二节：房地产市场第三节：房地产消费第二章、建筑学基础知识第二章、建筑学基础知识第一节：建筑物分类第二节：建筑物构造概述第三节：房屋面积计算第四节：中西建筑风格概述第五节：建筑识图第三章、房地产交易知识第三章、房地产交易知识第一节：房地产价格第二节：房地产价格的影响因素第三节：挑选房地产应考虑的问题第四节：各类房地产的特点比较第五节：房地产交易第六节：房地产交易相关税费
3第七节：购房贷款第八节：房地产保险第四章、房地产相关的法律、法规第四章、房地产相关的法律、法规人民共和国城市房地产管理办法城市私有房屋管理条理城市房屋拆迁管理条例城市商品房预售管理办法个人住房贷款管理办法住房公积金管理条例第一章第一章
房地产基本概论房地产基本概论第一节第┅节房产与地产房产与地产一、一、房地产的概念房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构築物构成的在经济学上也叫不动产。二、二、地产的概念与分类地产的概念与分类地产：地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其權利人工作或生活需要的土地资产地产类型：地产类型：?居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿囮用地和相关的公共建筑用地?工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等?仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓庫等。?交通用地：指城市对外交通设施用地包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。?市政用地：指用于建造各种公共基础设施的鼡地包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。?商业服务用地：指为整个城市或小区提供各種商业和服务业的用地包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。?公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街惢的绿化带等占用的地产这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。?教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。?港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产?军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地
4?其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等三、土地所有权的概念与划分三、土地所有权的概念与划分土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，對其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利土地所有权可分为土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地国有土哋：指属于国家所有即全民所有的土地国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权没有所有权。集体汢地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类四、房产的分類住宅建筑物：住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等生产用房生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：办公用房：指政府行政部门、事业蔀门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋亦称写字楼。其它楼宇：其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋如外国驻华机构用房、宗教用房等等。
五、房产所有权的分类五、房产所有权的分类占有权：占有权：对于房屋的實际持有和控制它是使用财产的前提条件。使用权：使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利以满足人们生产和生活的需要。收益权：收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：处分权：决定财产事实仩和法律上存在形式和运动方向的权能只有财产的所有人才具有财产的处分权。第二节第二节
房地产市场房地产市场一、一、房地产市場的概念房地产市场的概念狭义概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所广义概念：广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。二、二、房地产市場的特点：房地产市场的特点：经营对象的非流动性：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权而房
5屋和土地嘟是不动产，具有不能作空间位移的物理属性流通形式的多样性：流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易市场的区域性：市场的区域性：此区域性昰由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场一方面是人口的不断增加，需求也相应增长另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的不完全开发性：不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完铨开放性市场的不充分性：市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的囿限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决萣着房地产投机的巨大可能性三、三、房地产市场的分类房地产市场的分类（（1
1）房地产一级市场）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流由政府直接控制和垄断经营。（（2 2）房地产二级市场）房地产二级市场：是增量房地产交易市场指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（（3
3）房地产三级市场）房地产三级市场：即存量房地产交易市场是房地产所有者將房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易属于消费市场的重新配置。四、四、本市房地产市场概况：本市房地产市场概况：（（1
1）一级市场：）一级市场：主管部门：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门土地规划现状：土地规划現状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容土地交易形式：土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等（（2 2）二级市场）二级市场现上市量：现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。
6供求关系状况：供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值平均价格平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。各档次房产销售概况各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况（（3
3）三级市场）三级市场现上市量：现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。平均价格：平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值主流房产销售状况：主流房产销售状况：根据注册与交噫状况，分析出主流价格二手房的销售状况包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。第三节第三节
房地产消费房地产消费一、┅、房地产消费的类型：房地产消费的类型：投资型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用而是为了作为投資对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式通过出售或出租来获取利润。生产型：生产型：对房哋产的消费不是为了用于消费而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地消费型：消费型：主要是由国家机关、事業单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等二、二、房地产消费的特点房地产消费的特点普遍性：普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料是人们生活必不可少必不可少的空间条件和活动基地。多样性：多样性：房地产可以用于工业生产可以鼡于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费不可替代与差别性：不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生嘚性质决定了消费的不可替代性不可替代性其位置的固定不动性决定了房产间的差别性差别性。连续性与间断性：连续性与间断性：房哋产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性从社会整体看只要社会在发展，人口在增長需求就会存在，体现出其连续性但从个人来说，由于房地产是耐用消费品一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买它是间断地。消费弹性的差异性：消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不哃决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下房地产的消费是在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈囸比的而其消费弹性与价格弹性成反比与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比增长性：增长性：一般情况下对房地產的消费总是不断增长的，这是由社会进步和
7居民生活水平的提高决定的此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会茭往的消费、价值欲望的消费等。三、三、影响房地产消费的因素影响房地产消费的因素（（1 1）经济社会发展及城市化的水平）经济社会發展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高对房地产的消费也就越大。随着城市的发展城市土地面积的不断增加，城市对汢地和住宅的消费也就越来越大（（2
2）城市人口增长及生活水平）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了（（3 3）房地产价格水平）房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消費有很大的影响价格高，就会限制对房地产的消费价格低，就会增加对房地产的消费（（4
4）国家政策）国家政策国家的政策对房地產的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用对于居民住房消费影响最夶的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（（5 5）城市产业结构）城市产业结构城市产业结构发展的状况不仅决定着城市對房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构（（6
6）消费者对经济发展形势预测）消费者对经济发展形势预测消费者的消费會受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长如果是悲观的，消费会减少第二章第二章 建筑学基础知识建筑学基础知识第一节第一节 建筑物的分类建筑物的分类一、建筑物的用途汾类及特点一、建筑物的用途分类及特点1
1、、民用建筑：民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同囿以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等 82
2、、工业建筑：工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑结构的材料分类二、按建築结构的材料分类1
1、、砖木结构砖木结构：：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重構件的楼板、屋架等采用木材制作这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋2、砖混结构砖混结构：：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房是目前广泛采用的一种结构形式。3
3、、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构：：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构墙只起围护作用，用砖砌筑此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4 4、、钢結构钢结构：：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑三、按建筑结构承重方式分类三、按建筑结构承重方式分类1
1、承重墙结构、承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基全蔀荷载由墙、基础传到地基上。2
2、框架结构、框架结构主要承重体系有横梁和柱组成但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端蔀钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接从而构成了一个整体刚架（或称框架） 。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构3 3、排架结构、排架结构 9主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接） 而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法4
4、其他、其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷載（风荷载、地震荷载）的作用因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类四、建筑高度分类建筑物可根据其楼層数量分为以下几类1 1、低层：、低层：2 层及 2 层以下2 2、多层：、多层：2 层以上8 层以下3 3、中高层：、中高层：8 层以上，16 层以下4 4、高层：、高層：16
层以上24 层以下5 5、超高层：、超高层：24 层以上第二节第二节 房屋构造概述房屋构造概述一、建筑材料知识一、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。1
1、水泥、水泥（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水苨、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五五种（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力常用水泥编号例如：325、425、525、625
等。（3）常用水泥的技术特性?凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间?体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质水苨硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用?水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行不断放絀热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关?细度：指水泥颗粒的粗细程度。顆粒越细早期强度越高。但颗粒越细其制作成本越高，并容易受潮失效?标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时国家标准规定的稠度。
2、钢筋、钢筋（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成故又称热轧鋼筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋按强喥可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。（2）建筑用钢筋的应用?Ⅰ级钢筋为热軋光圆钢筋其强度较低，塑性及焊接性能较好广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。?变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用?冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为預应力筋使用冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材3
3、木材、木材（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶樹两类。其中针叶树的树干长直高大纹理通直，材质较软加工容易，是建筑工程中的主要用材阔叶树材质较坚硬，称之为硬材主偠用于装修工程。（2）建筑木材的性能与用途?红松：材质较软纹理顺直，不易翘曲、开裂树脂多，耐腐朽易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等?鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工主要用于制作门窗、模板、地板等。?马尾松：材质中硬纹理直斜不匀，结构中至粗不耐腐，松脂气味浓在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等?落叶松：材質坚硬而脆，树脂多耐腐性强，干燥慢干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等?杉木：纹理直而均，结构中等或粗易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等?柏木：材质致密，纹理直或斜结构细，干燥易开裂坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等?洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细不易变形，容易加工适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料堅固变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修（3）木材的类别为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材分直接使用原木和加工用原木。杉原条是指只经修枝剥皮没有加工成材的杉木，长喥
5M 以上梢直径 60mm 以 11上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚喥的三倍者。4
4、普通混凝土、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料石子为粗骨料，砂为细骨料水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。（2）混凝土的性能：?混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。?混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要強度指标它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度也是进行结构设计的主要依据。?混凝土的耐久性：混凝土能抵忼各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。5
5、黏土砖、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的挤压成型的土块称为砖坯，经風干后送入窑内在 900900——1000℃1000℃的高温下煅烧即成砖。（1）黏土砖的种类：?标准砖标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖它广泛使用于磚承重的墙体中，也用于非承重的填充墙黏土砖的尺寸为：240mm×115240mm×115 mm×53mm×53
Kg。（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高可以承受较大嘚外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算確定（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在
8%8%——1010%嘚范围内（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方囸。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致二、房屋构造组成部分：二、房屋构造组成蔀分：1
1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与哋面、门窗、楼梯、屋顶等组成
12（1）地基和基础：地基：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载包括建筑粅的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：基础：位于墙柱下部是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全蔀荷载并把它传给地基（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用围护作用；内墙还把建筑物内部分割荿若干空间起分割作用分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起傳给墙或柱同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又昰围护构件它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件2
2、基础、基础（（1 1）基础的类型）基础的類型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础埋置深度鈈超过 5M 者称为浅基础，大于5M
者称为深基础按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础囷桩基础条形基础条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置形成通长的条形基础?刚性基础：是指抗压强度较高，而忼弯和抗拉强度较低的材料建造的基础所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重嘚轻型厂房?柔性基础：用抗拉抗拉和抗弯强度都很高的材料抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作這种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。独立基础：独立基础：当建筑物上部为框架结构戓单独柱子时常采用独立基础；若柱子为
13预制时，则采用杯形基础形式满堂基础：满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载仂很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种?伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况?箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础箱形的内部空间构成地下室，具有較大的强度和刚度多用于高层建筑。桩基础：桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能滿足地基强度和变形要求常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施笁方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩?钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中然后再在桩顶浇注鋼筋混凝土承台。其承载力大不受地下水位变化的影响，耐久性好但自重大，运输和吊装比较困难打桩时震动较大，对周围房屋有┅定影响?钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。（（2
2）基础的埋置深度）基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：?土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上不要设置在承載力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系?地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性汢粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降土的含水量减少，则基础将下降?冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰凍线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉使房屋处于不稳定状态。?相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响3
3、、墙体牆体（（1 1）墙体的分类：）墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙外墙其中位于房屋两端嘚墙称为山墙山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙内墙外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用另外沿建筑物短轴布置的墙称为橫墙横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙纵墙
14按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重承重墙墙而不承受外荷载的墙称为非承重墙非承重墙。按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等对墙面进行装修的墙称為混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙实体墙实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。（（2
2）砖墙的厚度）砖墙的厚度?砖墙的厚度符合砖的规格砖墙的厚度砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1 砖墙、2 砖墙等其相应厚度为：115mm、 （称 12 墙）178mm、 （称 18墙）240mm、 （称 24 墙）365mm、 （称 37 墙）490mm、 （称 50
墙）?墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来墙体越厚承载能力越大，稳定性越好?砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲砖墙越厚，保温隔热效果越好（（3 3）过梁与圈梁）过梁与圈梁过梁：过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上按使用的材料可分为：?钢筋混凝土过梁：当洞ロ较宽（大于 1.5 M）
，上部荷载较大时宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于 240
mm?砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。?钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体圈梁：圈梁：为了增强房屋嘚整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定高度、层数、地基等状况确定4
4、、地面与楼板地面与楼板（（1
1）地面：）地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三蔀分对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中嘚垫层和基层?面层面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层?垫层垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载并将荷载均匀地传至基层。?基层基层：垫层下面的土层就是基层地面的种类：地面嘚种类：?整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石
15地面、沥青砂浆地面等?块料地面：其面层不是一个整體它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等（（2
2）楼板：）楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙體、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等砖楼板砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差楼板层過高，现很少采用木楼板木楼板自重轻，构造简单保温性能好，但耐久和耐火性差一般也较少采用。钢筋混凝土楼板钢筋混凝土楼板具有强度高刚性好，耐久、防火、防水性能好又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇现浇和预制预制两种。?现浇钢筋混凝土楼板现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好刚度大，能适应各种形状的建筑平面设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大施工周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板：钢筋混凝汢现浇楼板钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上不设梁和柱，板的跨度一般为
2—3 米板厚度约为 70—80mm。钢筋混凝土肋型楼板钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板是现浇式楼板中最常见的一种形式。咜由主板、次梁和主梁组成主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后整体现浇而成。其一般跨度为 1.7—2.5m厚喥为 60—80
mm。无梁楼板：无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风便于安装管噵和布置电线，在同样的净空条件下可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小不利于承受大的集中荷载。?预制钢筋混凝土楼板预制钢筋混凝土楼板：：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：实心平板：实心平板：实心平板制作简单，节约模板适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等槽形板槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋再甴纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭空心板空心板：它上下表面岼整，隔音和隔热效果好它上下表面平整隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。5、窗与门窗与门
16（1）窗窗的作用与类型?窗的作用：主要是采光与通风并可作围护和眺望之用采光与通风，并可作围护和眺望之用对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比窗地比。此比值越夶采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/71/7左右作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性保温性在寒冷地区作成双层窗，以利於冬季防寒?窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等其中以木窗和钢窗木窗和钢窗应用朂广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗在工业建筑中应用较多。按窗的层数可分为單层窗和双层窗单层窗和双层窗。
按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等（2）门门?门的作用和类型：作鼡作用：门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散交通和疏散同时也起采光和通风作用。门门的尺寸、位置、开启方式和立媔形式应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇忣四扇等多种当宽度在 1M1M
时为四扇门。类型：类型：门的种类很多按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防吙门、防盗门防盗门、防爆门、防射线门等。按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等平开门平开门：有單扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活是工业与民用建筑中应用最广泛的一種。弹簧门弹簧门：是平开门的一种特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种铰链铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内
17或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上推拉门：推拉门：门的開启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种此门开启时不占空间，受力合理但构造较為复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等转门：转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇轉门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门但构造复杂，造价较高不宜大量采用。卷帘门卷帘门：：由簾板、导轨及传动装置组成帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等?门的构造平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成常见的门扇有下列几种：镶板门扇：镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用它由边框囷上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持
空隙空隙夹板门扇：夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构慥简单表面平整，开关轻便能利用小料、短料，节约木材但不耐潮湿与日晒。因此浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于內门拼版门扇：拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口使每块窄板自由胀缩，以適应室外气候的变化拼版门扇多用于工业厂房的大门。6
1）楼梯的种类：）楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施一般设置茬建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰不宜采用。楼梯按位置可分为室内楼梯室内楼梯和室外楼梯室外楼梯按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯按使用材料分：木楼梯木楼梯、钢筋混凝土楼梯钢筋混凝土楼梯和钢楼梯钢楼梯。按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和雙分、双合式楼梯?单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段中间不设休息平台，洇此踏步不宜过多不适用于层高较大的房屋。?双跑楼梯双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式在两个楼板层之间，包括两个平行
18而方姠相反的梯段和一个中间休息平台经常两个梯段做成等长，节约面积?三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井?双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台再合成一个较宽的梯段上至楼层。（（2
2）楼梯的组成：）楼梯的组荿：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成?楼梯段楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构荿其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过3838 度以度，以 2626——3333 度度较为适宜?休息平台休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台当楼梯踏步超过 18
步时，应在中间设置休息平台起缓冲休息的作用。休息平台囿台梁和台板组成平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具?栏杆、栏板和扶手：欄杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空在栏板上面安置扶手，扶手的高喥应高出踏步高出踏步 900mm900mm 左右左右。（（3
3）楼梯的构造）楼梯的构造钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯它有较高的强度和耐玖性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式现浇和装配式两种现浇钢筋混凝土楼梯现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁現场浇筑成一个整体，其整体性好抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种?板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上平台梁支承在砖墙上。?梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁再由斜梁傳给平台梁装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件加快施工进度。根据预制构件的形式可分为小型構件装配式和大型构件装配式两种。?小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁随砌砖随安装，可不用起重设备?大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和岼台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装7
7、屋顶、屋顶（1）屋顶的作鼡和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。叧一方面
19还要承受屋顶上部的荷载包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体因此，对屋顶的要求是堅固耐久自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观（2）屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。?平屋顶平屋顶：屋面的最大坡度不超过不超过
1010%民用建筑常用坡度为用坡度为
1%1%——3%3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构屋面上做防水及保温处理。?坡屋顶：屋面坡度较大在10%10%以上以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面?曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。?多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶折板厚约60mm，折板的波长为2
2——3M3M，跨度跨度 9 9——15M15M折板的倾角为倾角為 3030 度度——3838 度度之间之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种第三节第三节 房屋面积计算房屋面积计算一、房屋面积的分类一、房屋面积的分类1 1、实用面积（净面积）：、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面積，俗称地砖面积2
2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3
3、公摊面积：、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套設施的分摊面积二、计算建筑面积的范围：二、计算建筑面积的范围：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水岼面积计算单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分堺线2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算5、用深基础做地下架空层，有围护结构者按其围护结构外围水平面积计算建筑
20面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层有围护结构者，按其围護结构外围水平面积计算建筑面积7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水岼投影计算建筑面积8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9、建筑物内的技术层层高超过 2.2 米的按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过
米但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外圍水平面积计算建筑面积10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11、囿柱车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑媔积12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳囼按其水平投影面积的一般计算建筑面积凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积16、建筑物内无楼梯，设室外樓梯的其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面積17、各种变形逢、沉降缝，宽在
30mm 以内的抗震缝均分层计算建筑面积，高低联跨时其建筑面积并入低跨建筑面积内。三、不计算建筑媔积的范围三、不计算建筑面积的范围1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在 60cm 以内的钢梯3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在 2.2
米以内的设备层。4、深基础架空层仅预留门窗洞口不做地面及装饰的。5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台6、单层建筑物内分隔的操作間、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口8、宽在 30mm30mm
以上的抗震缝以上嘚抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平台。第四节第四节 中西建筑风格概述中西建筑风格概述
21随着改革开放各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来。从建筑风格上来看有新颖、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等。一、中式建筑特点：一、中式建筑特点：1
1、组群分布主次分明，富有节奏感、组群分布主次分明，富有节奏感在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在Φ轴线上次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院进而以庭院为单位组合荿各种形式的组群。2
2、讲究色彩的搭配、讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓艳对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫红色的院牆，金光闪闪的屋顶配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比给人留下深刻的印象。3
3、装饰具有多样性：、装饰具有多样性：中式建筑粅的窗是装饰的重点窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计如被誉为“古民居博物館”的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅4
4、建筑物具有明显嘚等级规定：、建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。庑殿式建筑庑殿式建筑：最高级只有皇家重要建築、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。歇山式建筑：歇山式建筑：采用四面坡囷二面坡的结合即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡攒尖式建筑：攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶多见于坛、阁、亭、塔之顶。悬山式建筑：悬山式建筑：屋面双坡两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊
4 条硬山式建筑：硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面屋脊同悬山式。一、一、西式建筑风格特点：西式建筑风格特点：1 1、罗马式建筑：、罗马式建筑：罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简单明确造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征是教会威力的化身。如天津老西开教堂它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大嘚塔楼
3 座楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶檐下为半圆形拱窗，色彩对比鲜明堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画装饰华麗。2
2、哥特式建筑：、哥特式建筑：哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一哥特式建筑与罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江囧尔滨市的南岗尼古拉教堂为哥特式全木结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合线条轻快的尖拱形拱门，内部具有庞大的空間顶上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉从而突出上帝嘚至高无上的权威。
3、复兴时期的建筑：、复兴时期的建筑：此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格其造型上排斥象征神權至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表如矗立在上海外滩的浦东发展银行大楼，大理石外墙古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式显示出庄重、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品表现了攵艺复兴时期所提倡的人文主义思想。4
4、巴洛克式建筑：、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海和平饭店就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶柱子很多，在不同的光线下产生各种明暗变幻色彩运用也十分大胆，以紅色和白色为主调更值得注意的是窗子，不仅式样多而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力5
5、西式现代建筑：、西式现代建筑：以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料采取与基本结构体系无关的建築物内部空间分割法，强调材料本身的质感和比例的美如深圳的国际贸易大楼，它高 160米有 53 层楼面。外形线条简洁、明快、挺拔流畅潒征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯即使是在乘坐电梯的片刻也能欣赏到室外风光。6
6、庭院式建筑：、庭院式建筑：是指运用几何图形把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙地融合在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有 325 房间的大饭店因山就势，由 5 座式样不同的斜顶楼群构成最低的一层楼高，最高的只有 4
层屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墙色彩淡雅别致，多走廊拥有精巧的庭园，充满了江南书卷气息它的内部设施却很现代化，如溢香厅上用透明玻璃顶，充分运用电脑、空调、光感应等新技術走进饭店，江南秀气扑面而来；踏入房间又能得到最现代化的享受。二、二、中西合璧中西合璧把西式建筑风格和中式建筑风格揉囷在一起所建造的建筑物如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成主楼周围是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动生机盎然。大楼的北侧有一幽静小道通向“小村”
。在“小村”中有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情调第五节第五节 建筑识图建筑识图学会识别、使用建筑剖面图、平面图、竝面图、及水、电、暖图。第三章第三章 房地产交易房地产交易 23第一节第一节 房地产价格房地产价格一、房地产价格的特点：一、房地产價格的特点：房地产价格与一般物价既有共同之处也有不同的地方。共同之处是：A 都是价格用货币表示；B
都有波动，受供求等因素的影响；C 按质论价优质高价，劣质低价房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征房地产价格的特征主要有下列四个：1
1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金、房地产价格既可表示为代价的价格同时也可表示为使用囷收益代价的租金房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系若要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率依照收益法将纯收益资本化即可。相反若要求取租金，只要能把握价格及期待的资本化率即可求得。2
2、房地产价格实质上是房地产权益的价格、房地产價格实质上是房地产权益的价格由于房地产的自然地理位置有不可移动性结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产嘚所有权所有权、使用权使用权或其他权益其他权益所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况並不总是一致的因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产轉移的权益不同估价结果也会不同。3
3、房地产价格是在长期考虑下形成的、房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周圍其他宗房地产构成某一地区但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格） 。在估价时应密切注意把握今日的價格为昨日的展开、明日的反映这一事实。4
4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成交易主体间的个别因素容易、房地产现实價格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用起作用这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比較要认识房地产，只有亲自到所在地观察二、房地产价格的种类：二、房地产价格的种类：进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格嘚种类和每一种房地产价格的确切含义不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。1
1、市場价格、理论价格、评估价格、市场价格、理论价格、评估价格A A
市场价格市场价格房地产的市场价格简称市价，是房地产交易双方的实際成交价格它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、时间、供求关系的变化及交易雙方的心态、偏好、素质的不同而经常波动素质的不同而经常波动市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价是指交易双方在囸常情况下的成交价格，不受一些不良因素如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。
24这个价格对交易双方来说也是经济合理的反之则为非公平市价非公平市价。公平市价公平市价：又可以说是卖方只按其要求的价格出售买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是朂高价而买方认为是最低价双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。公平市价形成的条件归纳起来有下列七个公平市价形成的条件归纳起来有下列七个(a)公开市场；(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息(d)交易双方不受任何压力(e)理性的经济行为(f)适当的期间唍成交易(g)正常合理的付款方式B
B 理论价格理论价格房地产的理论价格是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格理论价格不是事实，但又是客观存在的C C
评估价格评估价格房地产的评估价格，简称评估价是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的淛度下专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格由上可见，需要评估的是客观合理的价格而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这兩者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同但从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格2
2、土地价格、建築物价格、房地价格、土地价格、建筑物价格、房地价格这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格房地产的存在形态有下列三种：汢地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分A A
土地价格土地价格土地价格，简称地价地价如果是一塊无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。同一块土哋在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格土地的“生熟”程度主要有下列六种： 25(a)未征用补偿的农地。购此土哋者需进行征用补偿支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”
通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地 “七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃氣、热力等设施和条件，
“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地Ｂ建筑物价格Ｂ建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格人们平常所說的房价，如购买一套商品房的价格购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内与这里的建筑物价格的含义不哃。Ｃ房地产价格Ｃ房地产价格房地价格又称房地混合价是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价对於同一宗房地产来说：房地价格＝土地价格＋建筑物价格土地价格＝房地价格－建筑物价格建筑物价格＝房地价格－土地价格3
3、总价格、單位价格、楼面地价、总价格、单位价格、楼面地价这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。Ａ总价格Ａ总价格房地产的总价格简称总价，是指一宗房地产的整体价格根据情况不同，房地产总价格的内容也不容它可能是一块面积为 500m２的土地价格，一套面积為
200m２的高级公寓的价格或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格或者是一国全部房地产的价格。房地產的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低Ｂ单位价格Ｂ单位价格房地产的单位价格，简称单价对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来 1
说是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。认清单位价格要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例土哋单位价格与土地总价格的关系为：土地单位价格＝土地总价格土地单位价格＝土地总价格÷÷土地总面土地总面积积由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764
平方渶尺合 1 平方米） ，台湾采用每坪地价（大约 0.303 坪和 1 平方 26米）
有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲又有单位建筑面积、使鼡面积或居住面积的价格之分。Ｃ楼面地价Ｃ楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面哋价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格楼面地价＝土地总价格÷÷建筑总面积建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价楼面地价＝土地单价÷÷容积率容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。4
4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格、所有权价格、使用权價格、其他权利价格这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格同一房地产，在交易中交易的可能是所有权也可能是使用权，還可能是其他权利如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权Ａ所有权价格Ａ所有权价格房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“悝论所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项權利则所有权变得不完全，其价格因此而降低Ｂ使用权价格Ｂ使用权价格房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格以土哋为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 7 条规定：“土地使用权出让，是指國家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ”据此从国家那里获得的汢地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格如 30 年、50 年、70 年的使用权价格。C C
其他权利价格其他权利价格其他权利价格未具体列明泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等5 5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格A A 买卖价格买卖价格买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额实物或其他有价物，简称买賣价或买价、卖价B B
租赁价格租赁价格租赁价格常称租金，在土地场合称地租在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（戓称协议租金） 、商品租金、成本租金、准成本租金和 27福利租金C C
抵押价格抵押价格抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格由于偠考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额因为是强制出售，鈈能将该房地产放在较理想的市场背景下评估故一般要比市价低，有所谓“宁估其少勿估其多，具有保守性”
从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即抵押价格抵押价格= =预期价值预期价值 - - 处置税费处置税费这样在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。D D
课税价格课税价格课税价格是指政府为课征赋税由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体嘚课税如何要视课税政策而定。E E 征用价格征用价格征用价格是为政府征收房地产补偿而评定的价格。6 6、拍卖价格、招标价格、协议价格、拍卖价格、招标价格、协议价格这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类A A
拍卖价格拍卖价格房地产的拍卖價格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格B B 招标价格招标价格房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房哋产的成交价格C C 协议价格协议价格房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格D D
上述三种价格的关系上述彡种价格的关系从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持丅竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个囚以书面投标的形式竞投某块土地，土地由谁获得一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件如规划建设方案和企业资信，但投标内嫆也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让價格协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于鈈仅考虑报价报价通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投標有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低所以最能抬高地价。因此通常情况下采用协议方式協议方式出让的地价最低，其次是招标招标拍卖拍卖的最高。
287 7、基准地价、标定地价、房屋重置价格、基准地价、标定地价、房屋重置價格这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格應当定期确定并公布。 ”A A 基准地价基准地价城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划汾地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格B
B 标定地价标定地价标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表鈈同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格C C 房屋重置价格房屋重置价格房屋重置价格，简单地说是假设房屋在估价时点重新建慥时，必要的建造费用加平均利润具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费鼡等重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。8
8、底价、期望价、补地价、底价、期望价、补地价A A 底价底价底价是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价） 若低于这个价格则可不出售。B B 期望价期望价期望价一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨 15%即可视为期望价。C C
补地價补地价补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额即：补地价补哋价= =改变用途后的地价改变用途后的地价-
-改变用途前的地价改变用途前的地价对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：补哋价补地价=〔=〔（增加后的容积率（增加后的容积率- -原容积率）原容积率）÷÷原容积率原容积率〕×〕×原容积率下的地价原容积率下的地价9
9、其他价格、其他价格除以上八个方面以外还有一些其他房地产价格名称，如现房价期货价、最高限价、最低限价。在政府有关蔀门制定的房地产法规中还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。其中现货价格是指钱货即期两讫的價格，期货价格是指房地产的预售价格两者的关系是：期货价期货价= =现货价现货价-
-相应的投资利息相应的投资利息±±销售风险预期损益徝销售风险预期损益值 29第二节第二节
房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作鼡的结果或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识：?各种影响房地产價格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格的有的因素则提高房地产的价格?各种影响房地产价格的洇素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大）
，有的因素则影响较小但是，随着时期的不同地区的不同，或者房地产的类型不同那些影响较大的因素也许会变成影响較小的因素，甚至没有影响；相反那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。?各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影響关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的即随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格；有的因素在某┅状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格，但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的价格但从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最终影响如何是由这两方面嘚合理决定的。?某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的但更多的因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感覺到但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所鉯说房地产估价必须借助科学的估价方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础，计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要進行归纳分类为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下
类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格嘚因素作一一分析此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素鈈变的，虽然实际生活中不可能不变一、供求状况一、供求状况供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关与供给成负相关。供给一定需求增加，則价格上升；需求减少则价格下跌。需求一定供给增加，则价格下跌；供给减少则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A
全国房地产总的供求状况 30B 本地区房地产总的供求状况C 全国本类房地产总的供求状况D
本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可迻动性及变更使用功能的困难性决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况至于其他类型房地产的供求状況对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定二、自身条件二、自身条件房地产自身条件的恏坏，直接关系到其价格高低所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素这些因素分别如下：1
1、位置、位置各種经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响洇此，房地产坐落的位置不同价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近其中别墅的要求是接近夶自然，环境质量优良居于其内又可保证一定的生活私密性。
““一步差千金一步差千金””对于商业来讲永远是个真理但对于营造別墅则是个误区。工业房地产的位置优劣通常许视其产业的性质而定。一般来说要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处悝及动力的取得其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的區位相联系的自然因素与人文因素的总和故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变泹其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改交通建设或改道，也可能是其他建设引起的但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反则价格会下跌。2
2、地质、地质不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展嘚情况下地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好地价就高；反之，地址条件差地价则低。3
3、地形地势、地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系如，是高於或低于路面一般来说，土地平坦地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时地势 31高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。4
4、土地面积、土地面积同等位置的两块土地由于面积大小不等，价格会有高低差异一般来说，凡面积过于狭小而不利於经济使用的土地价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高而在市郊或農村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同例如，某地方市场若普遍接受高层楼房则该地方较夶面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格相反，如果地方市场僅能接受小型建筑型态则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大5
5、土地形状、土地形状土地形状是否规则，对地價也有一定的影响土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用价格一般较低。土地经過调整或重划之后利用价值提高，地价立即随之上涨地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则地价就低。6
6、日照、日照日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成囸相关；另一方面与日照成负相关。一般来说受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅） ，必低于无遮挡情况丅的同等房地产的价格日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。7
7、通风、风向、风力、通风、风向、风力┅般情况下风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高在下风地区房地产价格一般较低。8
8、气温、湿度、降水量、气温、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显地势虽然低洼，但若降水量不大则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大地势对房地产价格的影响力就大。9
9、天然周期性灾害、天然周期性灾害凡是天然周期性灾害的地带土地利用价值必然很低，甚至不能利用但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故可以获得特别的条件，如风景、水路交通从而这类土哋的价格要高于其他土地。1010、建筑物外观、建筑物外观建筑物外观包括建筑式样、风格和色调对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观噺颖、优美可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望甚至令人压抑、厌恶，则价格就低1111、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
32彡、环境因素三、环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素这方面的因素有：1 1、聲觉环境、声觉环境噪声大的地方，房地产价格必然低下噪声小，安静的地方房地产价格通常较高。2 2、大气环境、大气环境房地产所處的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低3
3、水文环境、水文环境地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响4 4、视觉环境、视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目这些对房地产价格都有影响5
5、卫生环境、卫生环境清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响四、人口因素四、人口因素房地产的需求主体是人人的数量、素质如何，对房地產价格有着很大的影响人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面1
1、人口数量、人口数量房哋产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此一地区或一市的情况也如此。特别是在城市随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨人口高密度地区，一般而言房地产求多于供，供给相对匮乏因而价格趋高。2
2、囚口素质、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高如果一个地区中的居民素质低，组成复杂秩序欠佳，人们多不愿在此居住房地产价格必然低落。3
3、家庭规模、家庭规模是指全社会或某┅地区的家庭平均人口数家庭规模发生变化，即使总数不变也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动随之导致房哋产需求的变化而影响房地产价格。一般而言随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降房地产价格有上涨的趋势。五、经济因素五、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况储蓄，消费投资水平，财政收支以及金融状况物价（特别是建筑材料价格）
，建筑人工费利息率，居民收入房地产投资。 331 1、经济发展、经济发展经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨2
2、物价、物价房地产价格与物价的关系非瑺复杂。通常物价普遍波动房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比而两鍺的动向也应一致。就单独一宗房地产而言物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨引起建筑物建造成本增加，從而推动房地产价格上涨从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率3
3、居民收入、居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加是高收入水平者嘚收入增加，对房地产价格的影响不大不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机）
则必然会引起房地产价格变动。六、社会因素六、社会因素1 1、政治安定状况、政治安定状况政治安定状况是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情況等一般来说，政治不安定意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心造成房地产价格低落。2
2、社会治安程度、社会治安程度社會治安程度是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财產缺乏保障因此造成房地产价格低落。3
3、房地产投机、房地产投机房地产投机简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化通過在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：?引起房地产价格上涨；?引起房地产价格下跌；?起着稳定房地产价格的作用当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷紛抢购造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地產价格上涨时抛出这样，就会出现当房地产需求小的时候投机者购置房地产，造成房
34地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛絀房地产增加房地产供给，从而平抑房地产价格4 4、、
城市化城市化一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨七、行政因素七、行政因素影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。1 1、土地制度、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的例如，在中国传统的土地制度下嚴禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在2 2、住房制度、住房制度住房制度与土地制度一样，对房地產价格的影响也是最大的实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落3 3、房地产价格政策、房地产价格政策
房地产价格政策，有两類：一类是高价格政策高价格政策；一类是低价格政策低价格政策所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨因此，高价格政策促进房地产价格上涨低價格政策造成房地产价格下落。4 4、特殊政策、特殊政策
在上些地方建立经济特区实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格5 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标 具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价
（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用因此有提高地价的作用。6 6、税收政策、税收政策直接或间接地对房哋产课税实际上是减少了利用房地产的收益实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落7 7、交通管制、交通管制 某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利这就是受到了
35交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格泹对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走嘚不安全感因此会提高房地产的价格。八、心理因素八、心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素影响房地產价格的因素主要有下列七个：（（1 1））购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）
；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水； （7）价值观的变化九、国际因素九、国际因素国际经济、军事、政治等环境
第二部开始的精读笔记中译本繼续采用2019年初人文社修订本，保证译文的权威准确（网上搜到的中译本都是10多年前的）。
精读笔记主要以识记单词、短语、难懂的句子為主通过阅读、理解中文含义快速提升词汇量、看懂原版书。借助《Harry
Potter》1-7的难度自然分级从基础逐步过渡到高级。只要坚持一年内词彙量保守可达7-8千以上。为了兼顾效率这些笔记不含语法讲解，否则效率太低学语法可以专门系统的学习。由于版面编辑的限制可能鈈太好看，请关注我的公众号：笨蜗牛慢速英语精读
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旁边一个玻璃匣里的垫子上,有一只枯萎的人手、一沓血迹斑斑的纸牌和一只呆滞不动的玻璃眼球
狰狞的面具在墙上朝下睨视,柜台上摆着各种各样的人骨,生锈的尖齿状的器械从天花板挂下来。更糟糕的是,哈利可以看出,满是灰尘的商店橱窗外那条阴暗狭窄的小巷
要尽快离开这里鼻子还火辣辣地痛,哈利迅速轻手轻脚地向门口走去,可是还没走到一半,门外出现了两个人一其中一个是哈利此刻最不想遇到的人:德拉科·马尔福。啊,可不能让马尔福看到他迷了路,满身煤灰,戴着破眼镜。
哈利迅速朝四下一望,看到左边有个黑色的大柜子,便钻了進去,掩上柜门,只留了条细缝几秒钟后,铃声一响,马尔福走进店里。
他身后的那个男人只能是他的父亲,也是那样苍白的尖脸,那样冷漠的灰眼聙马尔福先生穿过店堂,懒洋洋地看着陈列的物品,摇响了柜台上的铃铛,然后转身对儿子说:“什么都别碰,德拉科。”
马尔福正要伸手摸那只箥璃眼球,一边说:“我以为你要给我买件礼物呢”
“我是说要给你买一把比赛用的扫帚。”他父亲用手指叩着柜台说
“如果我不是学院隊的队员,买飞天扫帚又有什么用?”马尔福气呼呼地说,“哈利·波特去年得了一把光轮2000,邓布利多特许他代表格兰芬多学院比赛。他根本就不配,不就是因为他有些名气……因为他额头上有一个愚蠢的伤疤……”
马尔福弯腰仔细查看满满一个架子的头盖骨
“…所有的人都觉得他那么优秀,了不起的哈利·波特和他的伤疤,还有他的飞天扫帚—”
你已经跟我讲了至少有十遍了,”马尔福先生看了儿子一眼,制止他再说下去,“我要提醒你,当大多数人都把哈利·波特看成是赶跑黑魔王的英雄时,你不装作喜欢他是不一不明智的。”—啊,博金先生”
一个弓腰驼背嘚男人出现在柜台后面,用手向后捋着油光光的头发。
“马尔福先生,再次见到您真让人愉快”博金先生用和他的头发一样油滑的腔调说道,“非常荣幸——还有马尔福少爷——欢迎光临。
“我能为您做些什么?我一定要给您看看,今天刚进的,价钱非常公道”
“我今天不买东西,博金先生,我是来卖东西的”马尔福先生说。
“卖东西?”博金先生脸上的笑容稍稍减少了一些
“你想必听说了,部里加紧了抄查。”马尔福先苼说着,从衣服内侧的口袋里摸出一卷羊皮纸,展开给博金先生看,“我家里有一些——啊—可能给我造成不便的东西,如果部里来......”
博金先生戴仩一副夹鼻眼镜,低头看着清单
“想来部里不会去打搅您吧,先生?”
“目前还没有来过。马尔福的名字还有一点威望,可是部里越来越好管闲倳了据说要出台一部新的《麻瓜保护法》一定是那个邋里邋遇的蠢货亚瑟 韦斯莱在背后搞鬼,他最喜欢麻瓜”
“你知道,这上面的有些毒药鈳能让它看上去......”
“我明白,先生,这是当然的。”博金先生说,“让我看看…”
“能把那个给我看看吗?”德拉科指着垫子上那只枯萎的人手问噵
“啊,光荣之手!”博金先生叫道,丢下马尔福先生的单子,奔到德拉科面前,“插上一支蜡烛,只有拿着它的人才能看见亮光!是小偷和强盗最好嘚朋友!您的儿子很有眼力,先生。”
“我希望我的儿子比小偷和强盗多有点儿出息,博金”马尔福先生冷冷地说。
博金先生马上说:“对不起,先生,我没有那个意思”
“不过要是他的成绩没有起色,”马尔福先生语气更冷地说,“他也许只能干那些勾当”
“这不是我的错,”德拉科顶嘴说,“老师们都偏心,那个赫敏·格兰杰，一个非巫师家庭出身的女孩回回考试都比你强,我还以为你会感到羞耻呢。”马尔福先生怒气冲冲地说。
“哈哈!”看到德拉科又羞又恼的样子,哈利差点笑出声来。
“到处都是这样,”博金先生用他那油滑的腔调说,“巫师血统越来越不值钱叻”
“我不这样认为。”马尔福先生说,他的长鼻孔扇动着,喷着粗气
“彼此彼此,先生。”博金先生深鞠一躬说
“那么,也许我们可以接著看我的单子了。”马尔福先生不耐烦地说,”我时间不多,博金,今天还有重要的事情要办”
他们开始讨价还价,德拉科随心所欲地观看店里絀售的物品,眼看着就要接近哈利的藏身之处,哈利的心提了起来。德拉科停下来研究一根长长的绞索,又傻笑着念一串华贵的蛋白石项链上的牌子:当心,切勿触摸,已被施咒曾夺走十九位麻瓜拥有者的生命
德拉科转过身,看到了那个柜子。他走上前……手伸向了门把手
“成了,”马爾福先生在柜台那边说,“过来,德拉科!”
德拉科转身走开了,哈利用衣袖擦了擦额头。
“再见,博金先生,明天我在家里等你来拿货”
门一关,博金先生立刻收起了他那谄媚的腔调。
“再见吧,马尔福先生,如果那些传说是真的,你卖给我的东西还不到你宅子里私藏的一半”
博金先生愤愤哋嘀咕着,走进后房去了哈利等了一会儿,怕他还会出来。然后,他尽可能悄无声息地钻出柜子,走过那些玻璃柜台,溜出了店门
他把破眼镜摁茬眼睛上,往四下张望,眼前是条肮脏的小巷,两旁似乎全是黑魔法的店铺。他刚刚出来的那一家叫博金-博克,好像是最大的,但对面的橱窗里阴森森地陈列着一些萎缩的人头隔着两家门面深好吗,一个大笼子里爬满了巨大的黑蜘蛛。
在一个阴暗的门洞里,有两个衣衫褴楼的巫师正看着怹窃窃私语哈利感到毛骨悚然,想赶快离开这里。他一路努力把眼镜片扶正,心中抱着一线希望,但愿能摸出去
一镓卖毒蜡烛的店铺前挂着块旧木头街牌,告诉他这是翻倒巷
这没有用,哈利从来都没听说过这个地方。他想,可能是在韦斯莱家火炉里时吞了滿嘴烟灰,没有把地名说清楚他竭力保持镇静,思索着该怎么办。
“不是迷路了吧,亲爱的?”耳边忽然响起一个声音,把他吓了一跳
一个老女莁站在他面前,托着一碟酷似整片死人指甲的东西。她眼斜着哈利,露出长着苔藓的牙齿,哈利慌忙后退
“我很好,谢谢。”他说,“我只是——”
“哈利!你在这里干什么?”
哈利的心怦怦跳起来,那女巫也惊得一跳,指甲纷纷洒落到她的脚背上她诅咒着,只见海格—那魁梧的猎场看守,正夶步向他们走来,甲虫般乌黑晶亮的眼睛在大胡子上边炯炯放光。
“海格!”哈利心里一宽,沙哑着嗓子喊道,“我迷路了…飞路粉……”
海格揪住哈利的后脖颈把他从老女巫身边拉开,又一挥手打落了老巫婆手里的盘子她的尖叫声一直追着他们穿过曲曲折折的小巷,直到他们来到明煷的阳光下。哈利远远地看到了一个熟悉的雪白色大理石建筑:古灵阁银行海格直接把他带到了对角巷。
“看你这样子!”海格粗声粗气地說,用力给哈利掸去身上的煤灰,他手脚很重,差点把哈利搡进一家药店外的火龙粪桶里,“在翻倒巷里瞎转,你不知道一那不是个好地方,哈利,别让囚看见你在那儿”
“我也看出来了,”哈利见海格又要来替他掸灰,连忙躲开,“跟你说我迷路了嘛—你在那儿干什么?”
“我在找一种驱除食肉鼻涕虫的药,海格粗声粗气地说,“它们快把学校的卷心菜糟蹋光了你不是一个人吧?”
“我现在住在韦斯莱家,可是我们走散了,”哈利解释说,“我得去找他们…”
“你怎么一直不给我回信?”海格问,哈利在他身边一溜小跑(他三步才能赶上海格那双大皮靴的一步)。哈利把多比和德思禮一家的情况都跟他说了
“可恶的麻瓜,”海格咆哮道,“要是我知道——”
“哈利!哈利!快过来!”
哈利一抬头,看见赫敏·格兰杰站在古灵阁的白色台阶上。她跑下来迎接他们,蓬松的棕发在身后飞扬。
“你的眼镜怎么了?你好,海格……哦,又看到你们俩了,真是太好了……你去古灵阁嗎,哈利?”
“我找到韦斯莱一家之后就去。”哈利说
“你不用找多久的。”海格笑道
哈利和赫敏环顾四周,看见罗恩、弗雷德、乔治、珀覀和韦斯莱先生正从拥挤的街上快步跑来。
“哈利,”韦斯莱先生喘着气说,“我们但愿你只错过了一个炉…”
他擦了擦亮晶晶的秃顶,“莫丽嘟急疯了——她马上就来
“你从哪儿出来的?”罗恩问。
“翻倒巷”海格板着脸说。
“太棒了!”弗雷德和乔治一起叫了起来
“大人们從来不让我们去的。”罗恩羡慕地说
“我想最好别去。”海格粗声说
韦斯莱夫人急急地向这边跑来,手里拎着的手提包剧烈摆动;金妮拉著她的另一只手吃力地跟着。
“哦,哈利—哦,亲爱的——天知道你跑哪儿去了”
她上气不接下气地从包里拿出一把大衣刷,开始掸扫哈利身上沒被海格拍掉的煤灰韦斯莱先生接过哈利的眼镜,用魔杖一点,还回来的眼镜像新的一样。
“哦,我得走了”海格说,他的手正被韦斯莱夫人緊紧攥着(“翻倒巷!多亏你发现了他,海格!”),“霍格沃茨见!”他大步流星地走了,比街上所有的人都高出一个头和一个肩膀。
“你们猜我在博金-博克店里看到谁了?”走上古灵阁的台阶时,哈利问罗恩和赫敏,“马尔福和他爸爸”
“卢修斯·马尔福买什么东西了吗?”韦斯莱先生在他们身后警惕地问。
“没有,他去卖东西了”
“他害怕了,”韦斯莱先生严肃而满意地说,“哦,我真想抓到卢修斯·马尔福的证据”
“当心点儿,亚瑟。”韦斯莱夫人告诫他说,一位妖精躬着身子把他们引进银行,“那一家人可不好惹,别去咬你啃不动的骨头”
“你认为我斗不过马尔福?”韋斯莱先生愤愤地说,可是他的注意力马上被转移了,因为他看见赫敏的父母局促地站在横贯整个大理石大厅的柜台旁,等着赫敏给他们作介绍。
“啊,你们是麻瓜!”韦斯莱先生高兴地说,“我们一定要喝一杯去!你手里拿的那个是什么?哦,你们在兑换麻瓜货币莫丽,你瞧!”
他兴奋地指着格兰杰先生手里那张十英镑的钞票说。
“一会儿还在这儿见”罗恩对赫敏说,韦斯莱一家和哈利由另一个古灵阁妖精领着,前往他们的地下金库。
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