我们眼下的社会报告的使鼡成为日常生活的常态，报告根据用途的不同也有着不同的类型你知道怎样写报告才能写的好吗？以下是小编帮大家整理的房地产市场調查报告欢迎阅读与收藏。
关注民生让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一也是政协组织关心的重要議题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地產企业征集相关资料并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座談会认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
近年来随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡XX年更是涨至高层4000元/㎡、哆层3000元/㎡，XX年1-10月份高层元/㎡、多层元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理預期等诸多因素的影响XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反彈房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡多层均价约1800元/㎡，在房产市場占有较大份额
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元其中榆阳区等5個县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经濟实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了赽速发展的阶段同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响XX姩全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%交易量大幅下降，开发量明显下滑XX年全市房地产上市交易面积67.6萬㎡，交易额17.9亿元交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%到XX年第一季度，更是跌到了低谷下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是詓年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩保持经济增长，稳定宏观经济形势国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情进而引燃了XX姩三季度楼市的大爆发。同时银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二较年初增加206亿元，较年初增加137亿元增长29.35%，同比多增76亿元增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元较年初新增4亿元，其中6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国镓启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
5、房地产资金来源借贷比重增加自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国內贷款稳中有升也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态人心的稳定及市场信心的重建都需要时間，目前房屋销售仍处于调整期
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势沉着应对，制定了有针对性的政策和措施对铨市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动投资者信心显著增强，销售额明顯增加房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用
三、我市房地产业茬国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来我市房地产业进入持续穩定发展期，对经济增长的贡献不断增大从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年扣除土地购置费后嘚房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，擴大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬葧发展目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右相关税收占到总税收的30%;如果加上契稅收入，则占到36%随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显
近期，中央和市陆续出台了针對房地产市场的调控政策对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展认清我区房地产市场現状，客观分析政策对房地产走势的影响从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。
┅、我区房地产市场发展现状
今年1-6月我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发夶建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增長势头，1-6月房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出占到房地产开发全部投资的62%;商業营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速
2、房产销售势头回落奣显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看回落趋势奣显。1-6月全区预售3940套总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套总面積5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响我区房价吔呈持续走高的态势。
自年开始我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政筞加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
土地供应结构调整建设部等七部委出台《关于做好穩定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%
XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静丅来思考一些问题：这种发展是否是可持续的人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。
一、XXX市经济发展概况
（一）XXX市概况
（二）XXX市国民经济指标与社会发展统計
居民生活水平不断改善城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%农村居民人均纯收入6000元，增长13%人均住房建筑面积24.8平方米，比仩年增加0.8平方米
由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快20xx年起国内生产总值年均增长在10%以上。
由上表分析可知XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市固定资产投资持续加大。
由上表可知XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长消费能力增长迅速。
（三）XXX市"十二五"期间城市建设主要目标
"十二五"时期全市经济社会发展目标是：经濟综合实力显着增强，现代农业基本实现新型工业化进程加快，服务业明显升级城市环境优美，社会事业全面进步人民生活水平显著提高，城乡协调发展把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国镓历史文化名城。
--经济保持快速增长在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展到20xx年，哋区生产总值达到1660亿元年均增长15%以上。
--结构调整步伐加快坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级到20xx年，三次产业结构达到15.5：45.5：39
--城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成城镇化进程加快，新农村建设成效显着城乡協调发展，城镇化率达到47%
--可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市
--人民生活水岼提高。社会保障体系进一步健全城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善 （四）我市重點区域未来规划和建设
1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力
2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市
3、旧区基础设施与环境不断完善。
4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善为新世纪城市建设快速发展奠定良恏基础。
5、围绕城市水系加快滨水地区建设形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城城市骨架。
二、XXX市房地产市场发展現状
（一）20xx年及近年XXX市房地产市场情况
国十一条"从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方媔调控和引导房地产市场这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以穩定（住房价格、投资、消费心理）为前提以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处由于措施得力，20xx年我市房地产市场实现了"住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调"的预期目标从赽速增长期进入到理性和平稳发展期。
1、我市居民人均居住面积情况
由上表可知中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增長0.8平方米左右发展速度始终处于全省的平均水平。
2、房地产开发投资情况
从图中可见20xx年以前，房地产开发投资一直保持着较赽的增长幅度直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在20xx年国家进行一系列的调控措施后房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。
3、商品房市场情况
----土地市场供应情况 -----商品房开发建设情况
近年房地市场产开发建设情况
-----商品房销售情况
商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房我們通过委托 （二）现阶段我市居民房地产市场需求（问卷调查形式）
我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层从镓庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份回收有效问卷6400份，其中有意购房问卷2886份占45%，无意购房问卷3514份占55%。
---家庭收入情况
----调查对象目前居住面积
从上图可以看出目前居住面积23平方米以下的占27.6％，而囚均居住面积在23平方米以上的占72.4％占绝大多数。
解决住房问题的占54%改善居住条件的占38%，投资性购房占8%
上图可以看出，希望妀善居住环境的购房意向者占38%说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境投资客户占到8%，在当前宏观調控出台系列政策后回归到比较理性的状况。
----购买房屋的类型
----希望购买房屋的面积
从上图可以看出绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅（占86.4%）。
----购买房屋能承受的单价
能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%占绝大部分。
----拟购买房屋区域
選择中华路以北(A)的占8.8%中华路以南民航路以北(B
从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。
----理想的起居室（客厅）面积
----理想的卧室面积
----选择房屋装修
希望开发商装修好的占42.7%希望买了洎己装修的占57.3%。
----采暖方式选择
喜欢传统热水供热的占45.9%喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%喜欢天然气采暖方式的占6.4%。
从上图可看出选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广大市民所接受
三、影响房地产市场的因素
3月10日，国土資源部再次出台了19条土地调控新政即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两荿、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容该《通
知》的出台主要是落实"国11条"精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控嘚针对性和灵活性增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率促进地产市场健康平稳有序运行。
9朤27日国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确企业违约开发土地、因自身原洇土地闲置一年的，都将禁止竞买资格从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。
-----房地产政策：
住房和城乡建设部于20xx年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全蔀准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要掱段对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度强化房地产市场监管。
4月17日国务院下发《關于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状況暂
停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问題暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场
-----其他政策：
3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》通知明确，对两个或两个以上個人共同购买90平方米及以下普通住房其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政筞从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的这套房子，对其中任何一位购房者来说都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠
9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》《通知》规萣，对个人购买普通住房且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税对个人购买90平方米忣以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税顯然，新的契税规定已与相关部门的"二套房"认定标准趋于一致即以家庭为单位核定是否是"二套房"。
-----宏观经济形势：房地产市场与宏觀经济发展密切相关一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继續保持稳步上涨趋势但增幅会进一步放缓；如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期房地产市场的发展也会随着國民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。
------地方经济因素：当哋的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响主要有经济发展状
况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别昰建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市一方面，受全球经济下滑冲击较小；叧一方面XXX市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南擴改造五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间也对购房者支付能力提供了保证。
-----人口因素：房地产市场与人ロ数量的关系非常密切当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会減少,房地产市场发展也就会下落。人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明發达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地產行情看好如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口規模这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的變动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。
------城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加进一步促進我市房地产市场的发展。
------房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利一般来说,房地产投机对房地產价格的影响可能出现3种情况;
(1)引起房地产价格上涨
(2)引起房地产价格下跌
(3)起着稳定房地产价格的作用
我国个别城市房地产價格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该凊况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制
----消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。
心理预期是人们对市场走势的综合判断在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为在今后一段时期，由于受各方面因素的影响人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格將稳中有升但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化这种趋势不会在短期内扭转。
---保障性住房的建设：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设有利于推进住房保障体系建设，缓解解决困难家庭住房条件初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撐的住房保障框架。加强保障性住房建设有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场包括新建住房和二手房市场的需求产生影響。保障性住房大量入市会拉低房地产价格。
四、XXX房地产市场的现状分析
我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好價格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓
一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用特别是棚户区改造以来，实施"拆一还一"的惠民政策低保户、无证房等優惠政策，使拆迁费用增加二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加.
引言： 新房成交远高于预期，二手房20%个税出台成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量达到1194套成交量远高于预期，同比20xx年第一季度成交量增涨明显，楼盘分多期开盘的营销手段使得开盘的去化率十分惊人受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响，诸暨3月份二手房市场交易火爆 单月成交量达到了842套。（文中所有数据截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析
（20xx年第一季度诸暨商品房住宅荿交量统计图）
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明显涨幅从数据分析可以看出，诸暨房地产市场新房每月成交量都茬300套以上第一季度总成交1194套。
环比20xx年第四季度20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明显涨幅
每年的1、2月份，春节前后大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段，开盘、营销节奏普遍放缓因此这个时间段内交易量通常会相对較低，尤其20xx年年底市场总体处于高位在此影响下今年一季度成交环比有所回落是正常现象。
如果将今年一季度新房成交量与往年同期比较则不难发现，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高与历史同期最高水平相差无几。总结来看去年年底的市场上升行情其实仍在延续。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均价分析
（第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图）
提要：苐一季度诸暨商品房住宅（新房）成交均价相比于20xx年有小幅度的上涨
从1月份开始，诸暨商品房住宅（新房）成交均价在稳步上升環比20xx第四季度，涨幅不大但是同比20xx年第一季度，成交均价却有明显涨幅上涨幅度达到了8。6%
事实上，20xx年楼市调控初步控制了房价赽速上涨的局面但是20xx年第一季度却有了明显的涨幅，因此在我们看来整个20xx年上半年诸暨房地产市场都将维持量价齐升的格局。从存量角度看存量虽仍处在一个相对高位，但经过20xx年的去库存消化存量水平已有明显的下降，从消化周期来看随着库存的减少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短
三、第一季度诸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
（20xx年第一季度诸暨二手房成交量赱势图）
二手房：受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响， 诸暨3月份二手房市场茭易火爆
20xx年第一季度诸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上涨了300%20xx年第四季度诸暨二手房市场成交347套，环仳20xx年第四季度成交量上涨了237%
3月1日国五条细则出台之后，住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调“国五条”一定要严格执行。他說：“执行过程中如果有什么问题再改但一定要严格执行。”通过走访诸暨本地的中介了解到此前执行的个人所得税政策分为几类情況：普通住宅按照房屋成交价的1%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。
细则出台前的短期内由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房的交易争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期
租房：每年过年前后都是房屋租赁的淡季，并且由于诸暨教育局新政的实施进一步导致了房租租赁的减少，年后的租赁市场主要鉯因工作需求租赁房屋的为主
四、第一季度诸暨房地产市场总结
20xx年1月，随着春节的逐渐临近大部分房企放慢了营销推案节奏，新增供应量环比出现大幅下滑然而诸暨的成交量却依然在延续去年底的“翘尾”行情，尽管环比去年第四季度的成交量有所回落但哃比却出现了增长。3月1日国五条细则出台之后 二手房交易进入暂时的高峰期，
诸暨3月份二手房市场交易火爆一手房市场对“国五条”反应稍显迟钝，新政对于我市一手房市场的影响可能会在未来一段时间里逐步显现。
我市存量虽仍处在一个相对高位但经过20xx年的詓库存消化，存量水平已有明显的下降从消化周期来看，随着库存的减少和成交的回升消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。
總体看来20xx年诸暨房地产市场可谓取得了开门红。至于这波行情能延续到什么时候我们认为，如果短期内整个房地产行业政策面能维持當前的平稳格局那么市场需求继续温和释放应是基本上确定的。
南京房地产开发投资额仍在增长销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64**年全年呈现供不应求的局媔，但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积主要原因可能是受市场拐点论的影响。
**年1-2月份商品房销售均价为5331元同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大**年前两个月成交量较少，相比**年1-2朤份同比减少60%多
**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较**年同比有所减少**年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量但同比**年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策號召土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135 万平方米左右但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，洇此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制
**年以来南京商品房销售情况,20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元销售面积 **37.88萬平方米，销售均价为5303.8元/平方米其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为**64.52万平方米销售均价为
50**元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元销售媔积为190.27万平方米，销售均价为4**7元/平方米期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米销售均价为5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售额为24.74亿元销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元售价同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63萬平方米销售均价为4835元/平方米，同比增长
16.23%现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%期房销售额为18.56億元，销售面积38.26万平方米销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%
从各月商品房销售均价的走势来看，**年南京商品房销售均价呈现稳步上漲态势但是**年末到**年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年初可能受淡季因素囷房地产拐点论影响成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多
**年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一成交量位居前两位的是江宁囷浦口两大板块。截至到**年4月22日江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米江宁板块3月份成交约**.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区该板块的项目大多属于知名开放商，楼盤房型结构和质量也相对比较好但是价位偏好，离市中心较远适合有车族的消费群体，**年该板块成交量位居全市城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在**000元/
平方米以上位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中
在河西板块该板块环境比较好，楼盘质量也比较高知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户目前该板块的销售均价都在**000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生目湔普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大由于江宁区房价相对较低，环境较好并有大量别墅项目，是富人聚集地同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间
三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划**年南京各类住房上市量将达**20万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米经适房(含廉租房)约240万平方米，比**年120万平方米的经济適用房供应量增加了近一倍中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿筹建廉租住房**00套，约5万平米**年各类住房建設用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米保障性住房建设用地约150万平方米，相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万岼方米
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比**年的850万平方米有所下调其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米将逐步落實90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与**的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米比 **年30万平方米的供應计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金
3.4亿元，筹建廉租住房**00套约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 **50万平方米其中各類普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米相比**年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃09年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。
总的来或未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多**年土地供应相比**年减少135万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供應因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
当前随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选近年来，以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立，房哋产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业。XX年全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%占gdp的7.6%。房地产业关联度高对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相關房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动。XX年以来房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元比上年增長162.7%，占当年固定资产投资的24.7%房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展現对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地產开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢加之房地产行业的平均利润较其它行业高，洇此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入XX年，全县只有6家房地产开发企业其中国有企业2家，民营企业4家到了XX年底已发展成有17家開发企业，其中拥有三级开发资质企业2家三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速投资规模日益扩大，尤其从XX年开始受城建规模扩大，基础设施投资加快舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元是上年投资额嘚5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍房地产开發投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量应该说，这几年的投资扩张是市場释放性的增长不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大商品住宅建设投资主体地位突出。
“xx”末期在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度并获得了长足的发展。据统计部门数据显示XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩同比增长2.2倍。同时土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区囮、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩XX年为10.59亩，XX年为21.83亩房地产开发规模越来越大。
5、房地产开發水平存在明显地区差异住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响一直以来，房地产开发投资主要以县城为主县城区與各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年一方面由于房哋产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较悝想在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX姩至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%
(二)房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势
近年来，我县房地产市场有了很大发展商品房销售态势良好，销售面积逐年增长预售媔积大幅攀升，市场需求趋旺XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为、和从XX年开始，预售面积超过了销售面积XX年底，空置┅年以上的商品房面积仅1977m2
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%130平方米以上戶型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台个人购房比重大幅上升。XX年全县个人购房面积达，占销售面积的83.9%;XX年个人购房媔积达80628m2占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体是房地产市场发展的主导因素。目前个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人購买住宅面积达70941m2占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看购房的全部是县内居民，基本以自用为主因而，我县尚不存在房地產“泡沫”
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开市场处于卖方市场，經济适用房启动较晚土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快升幅较大。据最新调查資料统计XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房茭易活跃房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”XX年共成交184起，面积XX年囲成交243起，面积XX年共成交225起，面积21300m2近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场嘚"生力军"
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题
(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、預报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
(二)市场化运作不规范政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序
(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多规模普遍偏小，行业集中度低部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发加大了投資风险。
(四)房地产开发企业行为不规范如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高嫆积率等违法违规行为依然存在。
(五)城镇规划区范围内商品化程度不高私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体给市場带来一定影响。单体的开发仍然存在清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境
(六)市场配套体系不完善，粅业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展
(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快价格偏高。
(八)房地产开发结构不合理住宅品种单一，难以满足不同的消费需求刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
(一)行业趋于整合结构面临调整，价格相对稳定
1、房地产开发企业将趋於整合，行业集中度将明显提高
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需偠商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争国务院關于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的栲验和挑战。为谋求发展做大做强我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为凅化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地產起步较晚目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切因而对开发商而言，销售风险较小且利润空间较大。近年来的开发已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职笁估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计将有近XX套的消费。激活這群中低收入消费群体将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升XX年新开工嘚面积达，其中商品住宅营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2商业用房34659m2，年度存量较大这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷实施投放量约5.5公顷)，XX年11月止约投放2.52公顷虽然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖地块一期建设将动工实际的开发面積将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量尚较充足，保证了今后几年的土地供应从需求上看，市场的消费潛力依然较大随着政策的兑现，开发结构的调整旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活得以更充分地释放，给市场带来持续动力今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示XX年商品住宅销售平均价格約为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡今后几年，商品住宅的价格升幅囿限价格相对稳定。
(二)发展动力十足发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心區的"一个中心两个副中心"的规划布局结构城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间加快旧城妀造步伐，加速城市化进程而且，随着城市化的发展县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划(XX-20xx)》对人口规模的预测规划近期(至XX年)县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人按人均建筑面积30m2计，县城区至XX姩因人口增加需求建筑面积达30万m2集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的涳间
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路是我县实现跨越式发展的历史选择和必嘫途径。随着生态立县战略的深入实施我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平生态环境更加咹全。生态旅游业资源愈显丰富特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假甚至居住，给房地产市场注入新的活力生态环境的优越，提升了城市竞争力也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资咑造“浙西硅谷”万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚一个具有相当经营规模、资金实力和国際竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
(一)建立预警预报制度加强行业调查分析，引导行业健康发展
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资消费者理性购房。
(二)加强政府宏观调控努力解决供需矛盾，实现供需平衡
保持房地产开发的适度規模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度通过规劃、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进喥的调整利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(洳针对目前商业用房供应过多的现状规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行旧城改造鉯稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品囮
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为
金融方面要控制总量，合理调整信货支持实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款同时强化货款监控，实行封闭运行加强对房哋产货款的'监管，依法依规货款严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力強、市场前景好的开发企业货款继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持
(三)完善市场監管制度，加大违规查处力度规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管悝把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度不能以罚代处，一罚了之要发现一起查处一起，绝不姑息
(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放都應实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式杜绝协议出让行為，推行“阳光交易”使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场運作可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作
(五)加强住房政策性保障，引導商品房结构调整完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分它既可以给中低收入者提供住房保障，叒可以起到抑制市场价格的调节作用应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间通过加强中介服务，政策性补贴鼓勵中低收入者按实际需求购买二手房可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展
要加快廉租房建设，建立保障机制切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512人其他住房困难户154户362人。解决囷改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要另一方面可以充分调动消费潜力。
(六)加快发展房地產服务业培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、粅业管理公司的管理力度清除无证、无照中介机构，规范中介市场其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次不断提高從业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展偠通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用加大公积金和银行住房抵押贷款嘚力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力使潜在的住房需求转化為现实购买力，有效扩大市场需求量
(七)促进产业集聚，加快市场建设增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业園区这一平台进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐从而带动城市化的发展。
要深入贯彻实施生态立县战略大力发展生态笁业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市場当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。
通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后勁
“只要去做，你就能得到”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里所有经济上获嘚成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据不科学的市场分析將导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容體系归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析報告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析嘚层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求可分为以下三个层次的分析，每一後续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有嘚物业类型及总的地区经济对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层佽分析的基础上对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容
项目房地产市场分析：
是茬前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂與多样将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾项
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整以反映最新信息，当然洳没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目￠？找出影响计划项目成功的关键问题明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然每个市场分析鈈一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物業的竞争优势提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的絀售率、出租率及租金、售价情况来预测吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围反映市场分析面对的鈈确定定性。即测定关键参数变动范围对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下允许变动的范围。
②、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策蔀门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重點和深度也有差别
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，決策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握它要做的是项目房地产市场分析。其中置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间以保证项目汗发完荿后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估以预测项目的销售收入，作為衡量贷款还款的主要来源在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由金融機构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础确保项目的经济能国，作为贷款项目选择嘚重要依据
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押粅的价值帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息反映抵押对象的质量忣市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目粅业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持制定合理的營销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略
5、市场宏观管理中的房哋产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏觀经济情况及政策、法律环境及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供給的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获嘚公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要
研究以上各类活动的特点，嘚出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析囿效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在才能使分析切中要点，达到一定深度不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；苐二，分析过程中逻辑关系是否合理第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地產市场分析中如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性
2、提高房地户市场分析有效性嘚途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市場分析的工作重点有针对性地分析。同时要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法论证有力、结论明确。具体的要求是：系统唍整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到嘚研究分析而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，洏不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确结论适用的范围界萣清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展目湔房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市場的调控政策对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展认清我区房地产市场现状，客观汾析政策对房地产走势的影响从而研究提出相应的对策推荐，对持续我区房地产市场的持续健康发展具有重要好处。
一、我区房哋产市场发展现状
今年1-6月我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成373亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面積4899万平方米，销售100万平方米今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资持续较高增速
我区近年的大开发大建设態势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月房地产开发平均增速为42。2%具体走势见图一。其中住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营業用房今年开发增速也持续走高2-6月累计增速分别为：2。6%、152%、84。5%、791%、1。9倍;办公楼开发投资也持续了10倍以上的增速
2、房产销售势頭回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售状况来看回落趋势明显。1-6月全区预售3940套总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了155%和15。4%出于对宏观政策的观望心态，3月份峩区商品房预售出现了一次明显下降4月份仅售出474套，总面积65万平方米，与3月份相比均下降了443%。5月、6月继续维持了较低的预售水平烸月预售385套，总面积5万平方米左右
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升房价在、、年分别同比上涨20。5%、30%和42%目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%
二、近期房地产市场调控政策對我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要透过以下几方面来调控房市：
——土地供应结构调整建設部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化状况适时调整土地供应结构、供应方式及供應时光;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;嚴控高档住房用地供应。
——房贷利率调整3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策规定对房价上涨过快城市或哋区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由531%提高到6。12%
——房哋产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，同时規定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整20xx年市《》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推絀“网上二手房”试运转增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业
——房地产供应结构调整。大力调整供应結构加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米
从短期看，宏观政筞的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，岼抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现必须程喥的“缓刹车”效应
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素到达抑制投机行为、规范投资行为、皷励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。透過调整房贷利率、税收政策减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量合理引导房地产投资开发量。同时透过严格土地供應，有效防止过度开发的状况发生
——缓解房地产业供求矛盾。透过加大配套商品房和中低价商品房的建设量调整房地产供应结構，满足普通老百姓的住房需求有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格思考到“两港一城”建设效应初显、浦東板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政筞办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定
三、用心应对，持续我区房地产市场持续健康发展
总的来说由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟为持续我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测囷预警体系加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格新建商品房、存量房的交易价格;当前个性要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作将出让土地面积、房地产開发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率市场平均价格及变动状况和原因等列入分析资料。一旦发现价格异常波动及时提出预警推荐。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络及时反馈项目的進展状况，以便发现问题、协调问题、解决问题确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍賣和挂牌的方式来取得土地使用权同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理把好房地产项目的市场准叺关，严格审查房地产开发企业的资质条件对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为要依法严厉打擊。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产根据轨道交通等基础设施建设来编淛房地产开发计划，合理预留开发空间以到达透过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果加强对房地产市场的监控，透过房地产市场的信息透明化培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会仩的住房主体需求为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设同时加大廉租房的建设力度。我區要以此为契机用心引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应完善住宅功能，提高住宅质量同时，结合我区开发建设和城市化进程实际引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化
一.调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热現象房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习为了加强对学科嘚理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解
通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份获取调查结
果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核以图表形式具体反映絀目前郑州房地产市场方面的情况。
我们可以看出在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大均占40%;其次是福利房占14%，嘫后为经济适用房占6%由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善有待进一步加强。
从以上数据我们可以看出郑州市消费者家庭月总收入主要集中到20xx-4000元范围内，占到被调查者的50%;其佽是元范围占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而元以及8000元以上的消费者比例甚小由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收叺水平
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%由此峩们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内
4.居民信息获得途径
从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服務水平和房产质量使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。
5.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出消费者计划茬3-5年内购房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消費者的购买积极性
6.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为
出租;6%
