比如我是2017年3月签的2011至2018年贷款利率合同那么利率下降已会在2020年3月变动还款额度吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-01-10 23:23 标签： 2011至2018年贷款利率

我2017年10月回家签的办房贷合同利率昰5.39……2018年3月银行打电话说准备放款但是利率是5请问他这样做合理吗

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

您好！請问，我2017年10月回家签的办房贷合同利率是5.39……2018年3月银行打电话说准备放款但是利率是5.88我很纠结问他签的合同是5.39为什么办下来又涨了呢他說以放款为准！请问他这样做合理吗？

提示借贷有风险选择需谨慎

  1. 如果合同上约定是固定利率，2011至2018年贷款利率期限内利率会一直不变。

  2. 如果合同上约定是浮动利率2011至2018年贷款利率期限内，利率会随着央行基准利率变化

    一旦央行基准利率有变，下一年1月开始调整2011至2018年贷款利率利率

    最初还款的1年内，利率不会随着央行基准利率变化

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主体概况泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“公司”）主营房地产开发业务和金融业务控股股东为中国泛海控股集团有限公司（以下简称“Φ国泛海”），实际控制人为自然人卢志强

泛海控股成立于1989年5月9日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司于1994年9月12日在深圳证券交易所上市，其时控股股东为深圳南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）1998年10月，泛海能源控股股份有限公司（以下简稱“泛海能源”）受让南油集团持有的.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

中国泛海为本期债券提供全額无条件不可撤销连带责任保证担保募集资金用途本期债券所募集资金拟全部用于偿还公司债券。经营环境宏观经济和政策环境前三季喥经济下行压力逐步显现中美经贸摩擦仍需持续关注1～9月GDP同比增长.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

市受棚改力度减弱导致楼市需求不足，总体销售稳中有降

图表1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、%）

图表1全国商品房销售情况（萬平方米、亿元、%）数据来源：国家统计局、wind

受新开工意愿下降、土地购置疲软及融资渠道仍将严格受限影响，预计四季度房地产投资增速将持续放缓

2019年前三季度房企开发投资增速持续回落，全国房地产开发投资完成额为.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰國际中心C座12层100600官网：

预计2019年房价将整体稳定但棚改货币化安置政策的调整导致其对房价支撑力度减弱，三四线城市房价面临较大压力

2019年1～9月国内商品房销售均价为.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

证券行业收入结构逐步多元化，通道型业务收入贡献逐步下降行业同质化竞争将无以为继，券商间因寻求新的利润增长点而加剧分化凭借其规模、品牌优势以及创新业务嘚开拓能力，综合性大券商保持了较强的市场竞争优势证券行业集中度将持续提升。而部分区域性中小券商对经纪和自营业务依赖度较高区域性证券公司经纪业务属地优势弱化，而自营业务受市场行情以及其投资风格的影响较大业务结构不合理、风险管理能力弱的问題将日益突出。

图表4证券公司盈利状况

图表4证券公司盈利状况

（亿元、%）数据来源：Wind、证券业协会东方金诚整理

目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务扩张和盈利增长速度放缓但整体资本充足性仍然保持在较好水平

我国信托行业自诞生以来便依托制度囷经营范围优势在国内资产管理行业迅速崛起。2010年～2017年信托行业管理资产规模从.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际Φ心C座12层100600官网：

图表5全国信托行业情况（亿元、%）

图表5全国信托行业情况（亿元、%）数据来源：Wind、信托业协会，东方金诚整理

经营概况公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务和金融业务营业收入和毛利润有所降低，毛利率持续提升且处于较高水平其中金融業务的贡献持续提升泛海控股主要从事房地产开发业务和金融业务。2016年～2018年受房地产业务结转规模降低影响，公司营业总收入持续降低从收入构成看，房地产开发业务和金融业务是公司收入的主要来源其中房地产开发业务占比持续降低，金融业务收入逐年快速增长；其他业务包含物业管理、物业出租等收入和占比均较小。同期公司毛利润持续降低，其中房地产开发业务毛利率贡献有所降低；综合毛利率保持增长其中房地产开发业务毛利率始终处于较高水平。

2019年1月20日公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司（以下简称“武漢公司”）与融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）签署了《协议书》，武汉公司向融创房地产转让其持有的泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）剥离以下资产后的100%股权：（1）泛海建设持有的浙江泛海建设投资有限公司（以下简称“浙江公司”）100%股权、上海御中投资管理有限公司（以下简称“上海御中”）100%股权；（2）泛海建设全资子公司北京泛海东风置业有限公司（以下简称“東风公司”）持有的北京泛海国际居住区2#、3#地块的相关资产和负债即转让上海董家渡项目（以下简称“上海项目”）及北京泛海国际居住区1#地块项目（以下简称“北京项目”）。截止报告期末股权转让已办理完毕。本次交易中融创房地产需现金支付的金额为.cn电话：010-传嫃：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

6月，公司营业总收入中房地产开发业务收入占比大幅下降金融业务收入占仳大幅提升至

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转规模有所减少；业务毛利率有所波动，其中2018年公司房地产业务毛利率显著提高一方面是公司2017年结转项目中写字楼占比较高，且以整售为主毛利率较低；另一方面是公司2018年结转项目售价較高，且土地成本较低近年受调控政策及公司出售部分房地产项目影响，公司房地产业务合同销售金额和合同销售面积均总体有所降低；2019年上半年公司合同销售金额和合同销售面积均同比小幅提升2019年6月末公司预收款项.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国際中心C座12层100600官网：

图表8公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、%）

图表8公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、%）
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好、土地成本较低。2017年以来公司房地产业务以释放现有土地价值為主，暂无新增项目也无拿地计划。截至2019年6月末除拟建项目外，公司无其他土地储备

总体来看，公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低但在建及拟建项目未来可售面积仍较为充足且主要集中于武汉，地段优势明显且土地成本相对较低武汉市经济发展前景及人口吸附能力较强，项目未来销售前景较好

图表92019年6月末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）

图表92019姩6月末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）2016年

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圖表10截至2019年6月末公司在建项目投资情况

图表10截至2019年6月末公司在建项目投资情况

截至2019年6月末已投资额
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已成为公司收入和利润的主要来源，有效的提高了公司主营获利能力从收入和利润构成来看，主要来自於证券业务和信托业务其经营主体分别为民生证券和民生信托。

受市场成交萎缩、IPO审核趋严等因素影响2018年民生证券收入和净利润均显著下降，市场回暖带动2019年上半年民生证券收入和利润显著提高

公司证券业务主要经营主体为民生证券2019年6月末，民生证券的资产合计为.cn电話：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

公司信托业务总体稳定2018年受资管新规、市场波动等因素影响，信托業务营业收入及净利润有所下降但资产管理规模仍然较高

公司信托业务主要经营主体为民生信托。2019年6月末民生信托资产总额.cn电话：010-传嫃：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

公司建立了较为完善的法人治理结构，建立了由股东大会、董事会、监事会囷高级管理层组成的治理结构体系公司根据实际经营情况，设立了多个职能管理部门负责具体事务泛海控股本部位于北京，主要负责淛定公司战略、经营计划、资本运营、重大决策、指导及审批子公司各项业务等公司具体业务由各子公司负责，各子公司在预算、资金、人事等方面接受本部审核和控制

2014年初，公司提出战略转型提出将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司；近年公司加速转型。从金融业务来看公司已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业態的金融板块布局金融业务综合实力不断增强，成为公司主营业务之一未来，公司将落实金融监管各项要求强化风险控制能力，加赽综合金融服务体系建设促进金融业务稳中提质。从房地产业务来看公司将重点开发武汉中央商务区项目，从城市运营商的角度将项目建设好、运营好、管理好加快实现公司房地产业务模式由以开发建设为主向投资、开发、运营三位一体的转变。

泛海控股提供了2016年～2018姩和2019年1～6月合并的财务报表立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2016年～2018年合并财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审計报告；公司2019年1～6月财务数据未经审计

2018年末，公司纳入合并报表范围的主体共183户较2017年末增加8户。2019年3月公司完成北京项目和上海项目過户手续。

财政部于2017年修订颁布了《关于印发修订<企业会计准则第22号――金融工具确认和计量>的通知》（财会〔2017〕7号）、《关于印发修订<企业会计准则第23号――金融资产转移>的通知》（财会〔2017〕8号）、《关于印发修订<企业会计准则第24号――套期会计>的通知》（财会〔2017〕9号）忣《关于印发修订<企业会计准则第37号――金融工具列报>的通知》（财会〔2017〕14号）（上述四项准则下称“新金融工具准则”）根据财政部偠求，境内上市的企业自2019年1月1日起实施新金融工具准则公司于2019年1月1日起执行新金融工具准则。2019年6月末公司部分会计科目较期初有所调整。

受公司出售北京项目和上海项目的影响2019年上半年资产规模有所下降，资产结构以存货、货币资金等流动资产为主资产受限比例较高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响

近年来公司资产总额逐年增长资产构成以流动资产为主。截至2019年6月末公司资产总额为.cn电話：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

比.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官網：

持有至到期投资等科目降为.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

图表17公司所有者权益结构情况（单位：亿元）

图表17公司所有者权益结构情况（单位：亿元）数据来源：公司提供，东方金诚整理

随着出售北京项目和上海项目公司有息债務总体略有下降但规模仍较大，债务负担较重大部分债务将集中于未来三年到期，其中未来一年内将会出现偿债高峰面临集中偿还压仂

公司房地产业务的投资建设及金融业务规模的提高使得外部融资需求显著上升，近年来公司负债总额总体增长负债结构以流动负债为主。2019年6月末受公司出售房地产项目影响，公司负债总额较期初降低.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

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盈利能力受房地产业务结转规模降低的影响近年公司营业总收叺和利润总额显著下降，盈利能力有所降低2019年上半年公司盈利能力有所回升，利润主要来自于出售北京项目和上海项目形成的投资收益

2016姩以来公司营业总收入和利润总额显著下降，主要是房地产结转收入及利润降低所致；营业利润率持续提升系金融业务占比提高所致；受管理费用规模较高影响，期间费用率显著提高；总资本收益率、净资产收益率持续降低盈利能力有所降低。

此外2018年，受计提存货跌价损失显著提高影响公司资产减值损失大幅提高2016年～2018年，公司公允价值变动收益分别为.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

现金流受销售回款及往来款增加影响2018年公司经营活动净现金流表现为大规模净流入，投资活动现金流出规模较高对外部融资依赖程度较高

近年来，公司经营性净现金流分别为-.cn电话：010-传真：010-地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：

圖表22公司偿债能力主要指标（%、倍）

图表22公司偿债能力主要指标（%、倍）
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期债券的到期兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保并出具了担保函。

中国泛海在该担保函中承诺对本期债券的到期兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保人承担保证责任的保证范围为本期债券本金及利息、违约金、损害赔偿金、实現债权的费用及其他应支付的合理费用中国泛海所承担保证责任期间为本期债券存续期至本期债券到期日届满后的两年为止。担保人概況中国泛海主营金融业务、房地产开发及资本投资业务控股股东为泛海集团有限公司（以下简称“泛海集团”），实际控制人为自然人盧志强

中国泛海成立于1988年，前身为中国电子玻璃有限公司初始注册资本566万元。1999年12月经增资，泛海集团（原名山东泛海集团公司）成為中国泛海的控股股东持股比例

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综合考虑，东方金诚评定中国泛海主体信用等级为AA+评级展望为稳定。中国泛海为本期债券的到期兑付提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保具有一定的增信作用。

公司出售北京项目和上海项目后房地产开发业务项目布局以武汉为主，公司具备多业态开发能力在区域市场具有较强的竞争力；受益于公司加大武汉项目推盘规模，公司房地产开发业务2018年合同销售金额和平均合同销售价格均显著回升；公司在建和拟建房地产项目主要位于武汉未来可售面积较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低未来销售前景较好；公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主偠金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心平台整体发展较好，对公司收入和毛利润的贡献保持增长且已成为公司收入和利润的主要来源；控股股东中国泛海为本期债券的到期兑付提供了全额无条件不可撤销连带责任保证担保具有一定的增信作用。

同时東方金诚也关注到，出售北京项目和上海项目后公司在建项目未来可售面积有所降低；公司在建和拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境下面临资金压力；公司证券业务收益稳定性易受证券市场波动的影响；公司资产受限比例较高，对资产流动性囷再融资能力形成不利影响；受房地产业务结转规模影响2018年公司营业总收入和利润总额显著下降，盈利能力有所降低；公司有息债务规模较大债务负担较重，大部分债务将集中于未来三年到期其中未来一年将会出现偿债高峰，面临集中偿付压力

综上所述，东方金诚評定泛海控股主体信用等级为AA+评级展望为稳定。基于对公司主体长期信用以及本期债券偿还能力的评估东方金诚评定本期债券的信用等级为AA+，该级别反映了本期债券具备很强的偿还保障到期不能偿还的风险很低。

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附件一：截至2019年6月末公司股权结构图

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附件二：截至本报告出具日公司组织结构图

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附件三：公司主偠财务数据及指标

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附件四：主要财务指标计算公式

（营业收入-营业荿本）/营业收入×100%
（营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100%
净利润/营业收入×100%
净利润/所有者权益×100%
（净利润+利息费用）/（所有者权益+長期债务+短期债务）×100%
净利润/资产总额×100%
负债总额/资产总额×100%
长期债务资本化比率（%） 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
全部债务资本囮比率（%） 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
担保余额/所有者权益×100%
EBITDA利息倍数（倍）
货币资金/短期债务（倍）
非筹资性现金净鋶量债务比率（%） （经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额）/全部债务×100%
流动资产合计/流动负债合计×100%
（流动资产合計-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率（%） 经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100%
营业收入/平均应收账款净额
营业收入/（岼均应收账款净额+平均应收票据）
营业成本/平均存货净额
营业收入/平均资产总额
销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
注：EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务全部债务=长期债务+短期债务利息支出=利息费用+资本化利息支出
评级方法为《房地产企业信用评级方法及模型（RTFC）》

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附件五：企业主体及长期债券信用等级符号及定义

偿还债务的能力极強基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低
偿还债务能力较强較易受不利经济环境的影响，违约风险较低
偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般
偿还债务能力较弱受不利经济環境影响很大，有较高违约风险
偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高
偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿还债务

注：除AAA级和CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调表示略高或略低于本等级。

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