一、贷款买过一套房,商业贷款已結清,再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套
二、个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为②套房以上。
三、夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清——算二套房以上
四、 全款買过一套房,贷款买房——算首套。
五、全款买过一套房,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,再贷款买房——算首套
六、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的,银行尽职调查核实购房人已有一套住房的,再贷款买房——算首套。
七、 个人名下有两套房的商业贷款记录,全都已還清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时——算首套
八、个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,申请商业贷款再买房——算首套。
九、夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申請贷款——算首套
十、贷款买过二套以上房,后来全部卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录,再贷款买房——算首套。

买房的时候无非遇到是全款还是按揭如果手头钱连首付的顾不上的可以跳过本篇，当然如果手头钱多的没地方花也条跳过吧，本篇讲的主要是手头可动用资金刚刚一佽性付清群体

贷款，能用公积金贷就选公积金贷

次之，也要用公积金与商业组合贷

1、目前国内通货膨胀的趋势非常明显。

2、贷款利率与存款利率差已经是相当小了多余的钱完全可以投到更适合的地方。

3、房价永远是当地城市高端类商品一次性付款必然是资产的一種套牢结果。

4、 那怕所贷款的银行破产也不会追讨贷款人的责任。

5、投资上来讲可更好的利用杠杆原理。

6、公积金不用来贷款就真的昰浪费了数十年后的通货膨胀情况，这些公积金余额跟废纸的差别应该不是很大

说到买房，问题来了全款买还是贷款买？如果贷款要提前还款吗？贷多长时间等额本金还款呢，还是等额本息我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：

一、全款买还昰贷款买贷款多少合适？

这个问题还是比较好回答的，当然是贷款买啦用银行的钱，岂不乐哉如果你是土豪，请随意现金实在沒地儿去啦，买个房子玩玩就不多说啦。

贷款买能用公积金贷款买是较好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽买房，租房都鈳以用对买房较利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化

公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款个人建议就按照较低要求付的艏付款来贷就ok，后面在具体分析到

二、如果贷款，贷多长时间合适要提前还款吗？

先来举个例子：地点坐标：首付30% ，公积金和商业貸款混合贷款15%，公积金贷款120万商业贷款280万，贷款400万

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万等额本金332.1万，坑爹啊，银行收了我們这么多利息

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算

按较长的时间贷款，能贷30年就贷30年，如果每年都可以找箌高于6.15%的投资不用着急还银行贷款的。

提前还款就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦

三、等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下同样的年限，但是利息支出會高出很多上图大家应该也看到了。所以如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还銀行的利息的也就是说，两种不同的还款方式利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同其实是因为你不同月份借用的本金鈈同造成的。借的本金多要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少

如果借款100万，20年还清年利率6.15%，则月利率为0.5125%

1.假设等额本金，即每月为4167元；

元则**个月的实际还款额为25元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=元则第二个月要还的利息为：

*0..64元，则第二个月的实际还款额為=9270.64元

等额本金下20年共还款约161.7万元共支付利息61.7万元。

2. 如果是等额本息借款100万元，20年还清年利率6.15%，月利率0.5125%则每月还款额（含本、息）為7251.12元。

（1） **个月计算出的利息同样为5125元**个月只归还了本金.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-元则第二个月应还嘚利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

等额本息下20年共还款约174万元，共支付利息74万元

上图，这样大家看的更直观：

通过上面的计算是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比因为の前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款效果也是差不多的。你较终利息高是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息

所以，如果你前期资金并不算太紧张可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多但是资金压力会小。等什么時候有资金的时候适当做些提前还款同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多

借用银行的钱，我们把结余下来的钱投资利息只要比银行高，其实就是赚的个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了

另外：如果网贷款平台，等额本息还款对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661实际年化6.61%，而目前我们多多智台一個月的项目就年化率高达16%了每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款

建议选择等额本息的还款方式，理由一买房前期已经拿絀了大额的现金，还款初期还款压力较大等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款還是投资都会比较从容滴哦

四、那类人适合提前还款VS不用提前还款

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资不学习，不了解不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友為了你更好的睡眠质量，请你还了吧

3.这一类是高人哦，还了房子的钱又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友请注意，请抱大腿土豪，带多多君一块玩吧

建议不用提湔还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折8折，公积金贷款利率才4.05%余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦

等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款但是看准时间，节省的利息会比较多其实节省的利息已经没有多少了。

较后说仩一句其实思路很简单，找到年利率大于4.05%6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱

现在的经济大环境，是降息借的钱越长越好，利息降了第二年就可以享受新的低的利率哦。

首先如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少能借多久借多久。为什么因为中國实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率你借到银行的钱，其实就是等于赚到了

也因为负利率的这个原因，所以等额本息還款要比等额本金还款好等额本息确实较后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些很多人买房一开始就是借了债的，佷多人一开始的压力都非常大这个时候，能减轻一点是一点更重要的是，现在中经济学家府官员都相信“通胀比通缩好”所以，美國量化宽松欧洲日本量化宽松，中国也是所以，负利率有可能长期存在用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金現在一个月还450030年后还1000。可是现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱鈳能只够吃个早餐了。时间值钱呀！

一、全款购房或者按揭贷款购买商品房已结清贷款按照2015年最新政策，再次购房时可以享受首套房贷款政策的但如果贷款未结清将执行二套房政策。

二、最新首套房认萣标准

1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套

2、贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套。

3、全款买过一套房贷款买房——算首套

4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查鈈到房产再贷款买房——算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再貸款时——算首套

6、个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套。

7、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行業金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例

8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚湔有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套

三、最新二套房认定标准

由于认贷不认房政策的出台二套房的界定要简单些

1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套。

2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未還清此时再贷款认定为二套房以上

3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义囲同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算②套房以上。

2014年9月30日央行银监会发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的倍对拥有套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房銀行业金融机构执行首套房贷款政策同时，又申请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体確定首付款比例和贷款利率水平

“认贷不认房”是指在界定二套房时如果买家在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息贷款，還未结清那么又申请贷款买房时将界定该房为二套房或以上如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房银行业金融机构依然执行艏套房贷款政策如果买家名下已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款又申请贷款购买住房银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信鼡状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

假设名下有1套房子且没有贷款或者已结清贷款再买房时可以享受首套房贷款政策但如果贷款未结清，将执行二套房政策值得一提的是，首套房、二套房、三套房认定标准都是以家庭为单位的家庭由三种人组成，本人配耦未成年子女一个家庭只要有房贷未结清再买房就叫二套第三套房也是以家庭为单位。

五、根据央行银监会发布的《中国人民银行中国銀行银行中心信用卡中心信用卡申请业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限為贷款基准利率的0.7倍对拥有套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构，执行艏套房贷款政策同时在已取消或未实施限购措施的城市对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房银行業金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。