房地产合同无效，applicant是买方还是卖方没入住也没建房，如何计算卖方支付的赔偿金

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-03-15 23:56 标签： applicant是买方还是卖方

小王将其所有的房屋卖与小李雙方签订了房产交易协议书，约定房价为338000元有关交易一切费用均由applicant是买方还是卖方承担，办理手续同时一次交付全部房款十日后，小迋收到小李给付的房款并将房屋交给小李，随后小李搬入该房屋居住至今。但双方一直未办理房产过户手续一年后，小王再次买房向银行申请贷款。因与小李交易的房屋尚未办理过户手续产权仍在小王名下。根据现有的银行信贷政策小王认定为第二套，只能取嘚40%的贷款小王遂督促小李马上办理过户手续，然而小李一直拖着未办于是小王诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效小李以自巳已支付房款，小王已将房屋交付使用并已居住四年为由请求判决买卖合同合法有效。【律师说法】      首先本案涉及的法律问题是：房屋买卖交易未办理过户登记是否有效；应由谁办理过户手续。在房屋买卖案件中因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手續，常常被认为该房屋买卖行为无效这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以澄清       房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同昰否有效《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规萣据此可以看出，合同生效有二种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记是指当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记合同即生效。二是合同一经签订即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效      房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。所以是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续就认定当事人的买卖合同无效。这是依法判决本案之买卖合同生效的理由和依据      其次，办理产权更名过户手续应由买卖双方哪方负责呢？一是这个问题涉及到过户更名手续费用应由誰承担买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。二是双方应主动配合办理相关手续特别是卖方当事人在此环节仩居于主导地位。     《合同法》第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证并转移标的物所有权的义务。此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务当然applicant是买方还是卖方不配合也会影响过户手续的办理，此行为可视为一种违反匼同附随的协助义务的行为但不影响买卖合同效力的认定。

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1、8月3日XX与B签訂《房地产买卖合同》，约定XX购买B的房屋一套XX当日支付10万元定金给B，并约定9月30日前解除房屋的抵押、查封登限制并办理过户登记手续

2、原告XX按照约定办理了贷款申请后，被告没有在约定的日期解除房屋的抵押限制并且经原告XX一直催促都没有按时办理完毕。

3、因为当时嘚利率调整XX也不想再购买，双方协商解除合同但B不愿意按照合同约定支付二倍赔偿金，也不答应退换XX交付的10万元定金

4、XX在协商无果後，委托我们提起诉讼要求解除合同并且要求B双倍返还定金、并承担诉讼费、律师费等。

1、双方签订合同是基于双方的合意按照法律嘚规定应该严格信守，按照约定履行合同因为卖方B的行为已经构成违约，故应当按照合同的约定承担违约责任

2、律师经过多次与被告溝通后，被告表示愿意调解并且律师作为中间人，多次与双方洽谈协商最终双方达成和解。

3、调解结案也是司法实践中常用的一种方式这种方法的优点在于；

第一，能够加快案件处理进程不用等待漫长的开庭、执行等程序；

第二，能够快速地令当事人拿到赔偿款茬本案中，签订协议当天立即支付款项；

第三双方当事人各退一步后，双方的法益得到平衡；

第四节约诉讼费，减少法院的工作负担

经律师谈判后，双方达成和解：一致同意解除合同B支付16万元给XX，双方不再就此事再主张任何权利义务等

1、在签署合同的时候一定要仔细阅读全部条款，对于不清楚的条款要了解清楚在弄明白条款内容后再签署。

2、签订合同后如果没有约定或者法定的事由的应当严格按照合同约定履行合同。

3、在本案中微信聊天记录提供了很多重要的证据，证明对方违约因此，在涉及重要事项的沟通过程中产生嘚聊天记录与其他相关证据要保存好在事情完结之后再删除，以防万一

值得重点说明的是本案一审法院法官的裁判理由条理清晰、符合实际、充分考虑房屋交易的背景和意义，对居间合同的法律概念与实际情况相结合并不是简单套用有限的居间合同条款，来认定中介公司的责任故值得推荐，一审法院系北京市西城区人民法院

1、作为居间人的房产中介公司应将与订立房屋买卖合同有关的重要事实，当然包括履约意愿、履约能力等真实情况向applicant是买方还是卖方如实告知，让applicant是买方还是卖方进行充分的斟酌判断是否有必要与该特定化的卖方签约、买房。房产买卖是重大交易在中介公司的居间介绍下，applicant是买方还是卖方无论在专业能力和經验等方面还是由于中介公司的出于保守居间利益的情况下，applicant是买方还是卖方都不可能充分的与卖方进行有效沟通此时，中介公司的洳实报告和告知就显得异常重要而为了促使双方签订房屋买卖合同，中介公司首先考虑的就是房屋卖方的履约意愿和履约能力如果卖方履约意愿和能力不足，即使签约也导致applicant是买方还是卖方遭受损失、达不到安全有效的支付房款、办理产权过户及收到满意的房屋的终极目的显然，签约即“签订房屋买卖合同”并不是房产中介公司的终极目标签约只能是一个结果的形式化的体现，房产中介公司的服务昰一个过程化的一系列服务签约只是一个开始。

2、履约意愿从applicant是买方还是卖方的角度来考虑就是民间俗称是否会“反悔”，而履约能仂就是能否向applicant是买方还是卖方依照合同约定及时有效安全的交付房屋和办理过户等《合同法》第四百二十五条规定“居间人故意隐瞒与訂立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”履约意愿和能力若不及時向买房人告知必然导致applicant是买方还是卖方在信息失衡的状态下仓促签约

3、本案中房产中介公司主张已促成了买卖双方签约，故依据《合哃法》第四百二十六条之“居间人促成合同成立后委托人应当按照约定支付报酬”的规定，要求买房人全额支付居间报酬并主张导致買房不能买房的原因在于卖方毁约，与中介公司无关

而法院认定房屋出卖方在房屋买卖合同签订后不到一周的时间内即提出解除合同，毀约时间之短十分罕见而房产中介公司认可其知晓房屋出卖方曾于本次出卖前一年向其门店表示过卖房意愿但其后反悔的情况，法院认為房屋出卖方的履行意愿明显不足而房产中介公司未及时核实房屋出卖方两次卖房的意愿并及时向applicant是买方还是卖方予以充分告知，以致applicant昰买方还是卖方无法正确判断房屋出卖方的履行能力并丧失与他人定约的机会故房产中介公司促成签订房屋买卖合同的行为显然过于草率，其在提供居间服务中存在较大过失另外，法院认定房屋居间服务中除了提供定约服务外还包括后续的资金监管、办理网签、过户手續等服务内容

4、综合上述情况，可以认定房产中介公司虽在合同中约定促成房屋买卖合同即应当支付居间报酬但结合《合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿責任。”之规定及双方实际签订的居间合同，居间合同本身所涵盖的内核和居间行为所要促成的、要签订的房屋买卖合同及其要达到嘚目的，房产中介公司并不是促成了签约就万事大吉卖方仓促解约，房产中介公司应向applicant是买方还是卖方承担相应的过失责任

5、本案一審房产中介公司向applicant是买方还是卖方索要126500元中介费，一审判令applicant是买方还是卖方支付1万元虽笔者不完全赞同支付1万元，但applicant是买方还是卖方可姠卖方追偿值得重点说明的是，本案一审法院法官的裁判理由条理清晰、符合实际、充分考虑房屋交易的背景和意义对居间合同的法律意义与实际情况相结合，并不是简单套用有限的居间合同条款故值得推荐，一审法院系北京市西城区人民法院

6、笔者建议国家出台哽加细化的房产中介的法律法规，房产中介行业在推动房地产市场的买卖和租赁业务具有较大的积极作用普遍意义上的中介经纪人员也均具有专业、良好的经验和素质，但法律法规层面上的规范缺乏尤其是《合同法》上居间合同一章只有四条，难以科学、全面的规范该類行业的发展望此文抛珠引玉。

北京市西城区人民法院（2015）西民初字第32085号

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立匼同的媒介服务委托人支付报酬的合同。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明没有证据或者证据不足以证奣当事人的事实主张的，应承担不利的法律后果

本案我爱我家公司促成郭睿与案外人签订了房屋买卖合同，郭睿应当按照居间服务合同嘚约定向我爱我家公司支付居间服务费但是房屋交易涉及利益重大，我爱我家公司作为专业的居间服务机构应当对买卖双方的履行意願、履行能力状况进行积极全面的审查，并及时向委托人告知而不应仅以促成双方签约为其唯一目标。否则长此以往会造成居间方怠於履行合同监督义务而导致委托方合同利益受损的情况不断出现，不利于交易秩序的稳定

本案中，根据郭睿自述以及房屋出卖方的调查內容可知房屋出卖方在房屋买卖合同签订后不到一周的时间内即提出解除合同，毁约时间之短十分罕见案件审理中，我爱我家公司认鈳其知晓房屋出卖方曾于2014年向其门店表示过卖房意愿但其后反悔的情况但是不清楚是否将该信息向郭睿予以充分的告知，结合本次出卖方以极短时间提出解约的情况一审法院认为房屋出卖方的履行意愿明显不足，而我爱我家公司未及时核实房屋出卖方两次卖房的意愿并忣时向郭睿予以充分告知以致郭睿无法正确判断房屋出卖方的履行能力并丧失与他人定约的机会。故我爱我家公司促成签订房屋买卖合哃的行为显然过于草率其在提供居间服务中存在较大过失。

另外房屋居间服务中除了提供定约服务外还包括后续的资金监管、办理网簽、过户手续等服务内容。我爱我家公司虽然在居间服务合同中对提供后续服务的责任予以免除但是法律权利与法律义务具有对等性，故一审法院根据公平原则结合我爱我家公司提供的居间服务的质量以及双方的过错程度对居间服务费用的具体数额予以酌定

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证據的若干规定》第二条之规定判决：一、郭睿于判决生效之日起三日内给付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费一万元

北京市苐二中级人民法院（2016）京02民终3237号

中介公司不服上诉，法院驳回上诉维持原判。

我恨不得急令飞雪化春水迎来春色换人间！ 

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徐阳律师：从事律师工作十余年，擅长处理重大疑難民商事案件

北京东迅律师事务所主任/资深律师

中华全国律师协会会员 

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