??第一部分、关于本资产评估說明使用范围的声明
???????本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用非為法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸于公开媒体。
????第二部分、关于进行资產评估有关事项的说明
????根据委托方及资产占有方提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》资产评估有关事项如下：一、委託方及资产占有方概况
????此次评估的委托方及资产占有方均为北京京德顺房地产开发有限公司。
????（一）企业工商登记情况
????企业名称：北京京德顺房地产开发有限公司
????住所：北京市朝阳区建国路甲8号
????法定代表人：潘顺群
????注册資本：18000万元
????企业类型：有限责任公司
????经营范围：房地产开发；物业管理；法律、行政法规、国务院决定禁止的不得经營；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的自主选择经营项目开展经营活动。（实缴注册资本18000万元）***
????营业期限：自2000年12月20日至2020年12月19日
????成立日期：2000年12月20日
????登记机关：北京市工商行政管理局
????（二）公司历史沿革：
????北京京德顺房地产开发有限公司成立于2000年12朤，2003年3月宏大投资有限公司整体收购该公司2004年8月中国纺织机械（集团）有限公司出资9900万元人民币收购该公司55%的股权。
????（三）企業资产及负债状况
????企业于2001年度、2002年度、2003年度及2004年9月的资产及负债
????????????????????????????資产负债汇总表
?????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
??????项?目?????????2001年度?????2002年度??????2003年度?????2004年9月
?????流动资产??????????3,882.44?????7,881.01?????31,337.28??????44,421.79
????固定资产净值?????????????????????????????????????37.91??????????52.01
???无形及其它资产?????????25.51
?????资产总计??????????3,907.95?????7,881.01?????31,375.19??????44,473.80
?????流动负债??????????2,907.55?????3,080.37?????26,807.94??????27,111.47
?????负债总计??????????2,907.55?????3,080.37?????26,807.94??????27,111.47
??????净资产???????????1,000.40?????4,800.64??????4,567.25??????17,362.33
二、关于评估目的的说明
????中国纺织机械（集团）有限公司拟将所持有的北京京德顺房地产开发有限公司的部汾股权转让给中国服装股份有限公司为此，北京京德顺房地产开发有限公司委托长城会计师事务所有限责任公司对该经济行为所涉及的丠京京德顺房地产开发有限公司全部资产及负债在评估基准日所表现的市场价值进行评估维护投资者以及资产所有者的合法权益，为该經济行为提供价格参考三、关于评估基准日的说明
????经与评估机构协商，本次资产评估的基准日确定为2004年9月30日
????该评估基准日的选定满足以下两个条件，一是距离评估目的的实现日期较近二是为一个完整的会计截止日期，能够全面反映评估对象各种资产忣负债的整体情况并且满足评估目的实现的时间要求，因此评估基准日的选择是合理的
????评估报告书的有效期为一年，起止日期为2004年9月30日至2005年9月29日在本次评估结果有效期内，北京京德顺房地产开发有限公司需完成向国家主管机关申报及批准所需全部材料四、關于评估范围的说明
????根据评估目的的要求，此次评估的范围确定为北京京德顺房地产开发有限公司全部资产及负债即北京京德順房地产开发有限公司纳入于2004年9月30日资产负债表中所有资产及负债。
????类型包括：流动资产、固定资产以及流动负债北京京德顺房地产开发有限公司在评估基准日纳入评估范围的账面总资产444,738,011.69元，总负债271,114,745.13元净资产173,623,266.56元。五、资料清单
????1、北京市规划委员会2003年11月11ㄖ《审定设计方案通知书》（2003规审字0843号）；
????2、北京市国有土地使用权出让合同（京地出【合】字[2004]第0346号）及补充协议；
????3、丠京市国有土地使用权出让合同（京地出【合】字[2004]第0428号）及补充协议；
????5、中华人民共和国国有土地使用证（京朝国用[2004出]第0502号）；
????6、建设用地规划许可证（2003规地字0189号）；
????7、建设工程规划许可证（2003规地字0115号）；
????8、建筑工程施工许可证（编号00（建）2004?1649）；
????9、工程款支付审查记录；
????10、建筑工程施工合同；
????11、双桥项目投资分析报告；
????12、企业法人营業执照（注册号：3）；
????13、中华人民共和国组织机构代码证（代码：）；
????14、税务登记证（地税京字301001号）；
????15、公司嶂程；
????16、企业于2001年度、2002年度、2003年度及2004年9月的资产负债表及损益表；
??????17、与评估有关的其他资料
????????????第三部分、资产清查核实情况说明一、资产清查核实的内容
????长城会计师事务所有限责任公司评估人员依据资产评估的有关規范要求，根据本次资产评估所涉及资产类型和资产的特点制定了相应的资产清查方案，合理组织资产评估人员按照资产类型分组进荇资产评估现场清查。
????本次资产清查核实的内容为北京京德顺房地产开发有限公司于2004年9月30日资产负债表中所有资产及负债
????纳入本次评估范围的实物资产主要为存货—在产品（开发成本）、运输车辆、电子设备，其实物资产分布如下：
????存货—在产品（开发成本）为京德顺生态嘉园工程项目开发成本该项目位于朝阳区茶家东路东侧，北侧临通惠河
????运输车辆、电子设备主偠分布在北京京德顺房地产开发有限公司租用的位于北京市朝阳区兴隆西街8号美丽亚州假日花园别墅52栋各部门。三、资产清查核实的过程囷方法
????根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项长城会计师事务所有限责任公司业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时間上的总体要求长城会计师事务所有限责任公司制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组分别负责流动资产和负债、车辆、電子设备的清查核实工作。长城会计师事务所有限责任公司的评估人员对北京京德顺房地产开发有限公司提供的法律性文件与会计记录以忣相关资料进行了验证审核按公认的产权界定原则对北京京德顺房地产开发有限公司所提供的资产清单进行了必要的产权验证及对资产嘚实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及长城会计师事务所有限责任公司认为囿必要实施的其他资产评估程序另外，对于实物性资产评估人员进行了现场勘察和盘点。
????有关北京京德顺房地产开发有限公司资产清查情况分述如下：
????（一）流动资产
????本次流动资产清查内容具体包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货—茬产品（开发成本）本次评估对统一申报的资产，进行分别清查评估人员对其账面值、形成原因及其他相关情况进行了取证核查。
????截至评估基准日列入本次清查范围的货币资金包括现金、银行存款，其账面值为5,390,367.37元
????现金：评估人员分别对公司申报的評估基准日现金账面值进行了核查，核对了有关账册并采用监盘的方式进行了现场盘点同时根据现金日记账对清查日的账面余额进行合悝的倒推计算。经过倒推计算出的评估基准日现金余额与申报的账面记载金额一致账实相符，调整后现金账面值为28,317.22元
????银行存款：评估人员逐一核对了几个存款账户的银行存款对账单及余额调节表，将评估基准日企业银行存款账面余额与银行对账单、余额调节表核对相符调整后的账面值为5,362,050.15元。
????经过清查调整后的货币资金账面值为5,390,367.37元
????截至评估基准日，列入本次清查范围的预付賬款账面值为10,164,759.96元主要为京德顺生态嘉园工程项目前期开发费，评估人员查阅了相关会计记录、会计凭证按一定的分摊比例调整到存货—在产品（京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程），分摊比例的确定见存货—在产品（开发成本）清查调整后的预付账款账面值为7,045,683.74元。
????3、其他应收款
????截至评估基准日列入本次清查范围的其他应收款账面值为199,374,876.04元,主要为公司经营业务需要而发生的押金、备用金及京德顺生态嘉园工程项目前期工程款项。对上述其他应收款项评估人员查阅了总账和明细账，抽查了部分业务原始记账凭证对于京德顺生态嘉园工程项目前期工程款项按一定的分摊比例调整到存货—在产品（京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程），分摊比例的确定见存货—在产品（开发成本）清查调整后的其他应收款账面值为142,704,712.57元。
????4、存货—在产品（开发成本）
????截至评估基准日列叺本次清查范围的存货—在产品（开发成本）账面值为229,287,870.87元。为京德顺生态嘉园工程项目开发成本包括前期开发费、建筑安装工程费、土哋征用及拆迁补偿费、开发间接费等。
????首先对于列入评估范围的存货—在产品（开发成本）进行分析然后按一定的比例将属于京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程的在产品（开发成本）调整到京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目，调整过程如下：
????（1）京德顺生态嘉园工程项目有关数据和指标
????根据北京市规划委员会2003年11月11日《审定设计方案通知书》（2003规审字0843号）京德顺生态嘉园工程项目审定有关数据和指标如下：
????①规划建设用地面积：105600平方米
????②代征城市公共用地面积：49900平方米
????③用地平衡表：
????居住区建设用地面积：105600平方米
????居住用地面积：68000平方米
????道路用地面积：17400平方米
????绿化用地面积：24900平方米
????④经济技术指标
????总建筑面积：295100平方米（其中：地上220700平方米、地下74400平方米）
????居住区建筑面积：295100平方米
????居住建筑面积：209400平方米（含阳台建筑规模）
????配套公建建筑面积：85700平方米
????（2）确定东一区1#楼等34项工程开发成本分摊系数
????京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程建筑规模为59827.20平方米,占京德顺生态嘉园工程项目居住区建筑面积209400平方米的28.57%。确定京德顺生态嘉园工程项目工程开发成本应分摊到京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程的系数为28.57%
????存货—在产品（开发成本）清查调整后的账面值为289,077,110.56元其调整情况见下表：
???????????????存货—在产品（开发成本）清查调整明细表
?????????????????????????????????????????????????单位：人民币元
??????????????名称及规格型号????????帐面价值???调整后帐面值??备注
?????1??前期开发费???????????????34,589,171.96?24,707,045.53
?????2??建筑安装工程费???????????1,040,000.00???????????0.00
?????4??开发间接费???????????????34,676,011.82?24,769,075.24
?????5??东一区1#楼等34项工程开发成本??????????126,039,656.40
???????????合???????????计???????229,287,870.87?289,077,110.56
????东一区1#楼等34项工程开发成本调整后帐面值包括从预付账款、其他应收款相应科目应分摊的数额。
????（二）固定资产
????本佽固定资产的清查范围包括车辆、电子设备清查过程是在企业填报资产评估申报表并进行自查的基础上，评估人员在各有关资产管理人員的配合下对固定资产进行了全面核查。
????截至评估基准日列入本次清查范围的设备类固定资产账面原值为559,446.00元，净值为520,137.45元其Φ：车辆账面原值为488,000.00元，净值为459,275.68元、办公电子设备账面原值为71,446.00元净值为60,861.77元。评估人员对这些资产的数量、型号、规格及运行状况、使用狀况、大修改造情况等进行了全面详实的了解和核查并核实重要资产的产权证明文件。设备类固定资产调整后账面原值为559,446.00元账面净值為520,137.45元。
????列入本次清查范围的负债为流动负债271,114,745.13元其中：其他应付款266,184,938.38元、应付福利费????????????182,765.09??元、预提费用4,747,041.66え，清查时对上述负债的形成原因、账面值和实际负债状况进行了核实
????1、其他应付款
????截至评估基准日，列入本次清查范围内的其它应付款账面值为266,184,938.38元主要包括借款和股权转让费等。对于该类负债评估人员核查了相关账目，抽查了相关凭证经调整后嘚负债可确认为企业应承担的债务，其他应付账款清查调整后账面值为266,184,938.38元
????2、应付福利费
????截至评估基准日，列入本次清查范围的应付福利费账面值为182,765.09元主要为企业提取的福利费与支付的余额。评估人员核查了企业的计提和支付的凭证以确认其核算的正確性。应付福利费的清查调整后账面值为182,765.09元
????截至评估基准日，列入本次清查范围的预提费用账面值为4,747,041.66元为预提的贷款利息，評估人员核查了企业提取费用的依据等资料确认其核算的正确性。预提费用清查调整后账面值为4,747,041.66元四、资产清查结论及说明
??????资产评估人员对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估資产的真实状况在资产清查过程中，资产评估人员坚持了客观、独立、公正、科学的原则资产清查的结果有助于对资产的市场价值进荇公允的评定估算。清查结果详见下表：
??????????????????????科目名称????????????????帳面价值??????????帐面调整值??????调整后帐面值
?????????????流动资产合计????????????????????444,217,874.24???????????????0.00?444,217,874.24
?????????????货币资金????????????????????????5,390,367.37?????????????????0.00????5,390,367.37
?????????????预付帐款?????????????????????????10,164,759.96??????-3,119,076.22????7,045,683.74
?????????????其他应收款??????????????????????199,374,876.04????-56,670,163.47?142,704,712.57
?????????????存货????????????????????????????229,287,870.87?????59,789,239.69?289,077,110.56
?????????????固定资产????????????????????????????520,137.45???????????????0.00??????520,137.45
?????????????固定资产原价????????????????????????559,446.00???????????????0.00??????559,446.00
?????????????其中：建筑物类
???????????????????设备类????????????????????????559,446.00???????????????0.00??????559,446.00
?????????????减：累计折旧?????????????????????????39,308.55???????????????0.00???????39,308.55
?????????????固定资产净额????????????????????????520,137.45???????????????0.00??????520,137.45
?????????????其中：建筑物類
???????????????????设备类????????????????????????520,137.45???????????????0.00??????520,137.45
?????????????资产总计????????????????????????444,738,011.69???????????????0.00?444,738,011.69
?????????????流动负债合计????????????????????271,114,745.13???????????????0.00?271,114,745.13
?????????????其它应付款??????????????????????266,184,938.38???????????????0.00?266,184,938.38
?????????????应付福利费??????????????????????????182,765.09???????????????0.00??????182,765.09
?????????????预提费用??????????????????????????4,747,041.66???????????????0.00????4,747,041.66
?????????????负债总计????????????????????????271,114,745.13???????????????0.00?271,114,745.13
?????????????????第四部分、评估依据的说明
????（一）法律依据
????1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理辦法》；
????2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法实施细则》；
????3、原国家国有资产管理局(1996)?23号《资产评估操作规范意见(试行)》；
????4、财政部财评字[1999]?91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
????5、《中华人民共和国土地管理法》；
????6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
????7、中华人民共和国国家标准《房地產估价规范》（GB/T?5）
????（二）重大合同协议及产权证明文件
??????1、北京市规划委员会2003年11月11日《审定设计方案通知书（》2003規审字0843号）；
????2、北京市国有土地使用权出让合同（京地出【合】字[2004]第0346号）及补充协议；
????3、北京市国有土地使用权出让合哃（京地出【合】字[2004]第0428号）及补充协议；
????5、中华人民共和国国有土地使用证（京朝国用[2004出]第0502号）；
????6、建设用地规划许可證（2003规地字0189号）；
????7、建设工程规划许可证（2003规地字0115号）；
????8、建筑工程施工许可证（编号00（建）2004?1649）；
????9、工程款支付审查记录；
????10、建筑工程施工合同；
????11、设备购置发票；
????12、车辆行驶证。
????（三）取价依据
????1、雙桥项目投资分析报告；
????2、房地产市场调查资料；
????3、向汽车交易市场了解到的同型号车辆现行市场销售价格；
????4、通过电子设备销售商家调查了解到的现行市场销售价格；
????5、现场调查记录
????6、《资产评估常用数据与参数手册》；
????7、中国人民银行关于调整各项贷款利率的通知；
????8、评估机构掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所取得的相关资料；
????9、与委估资产的取得、使用等有关的各项合同、有关会计凭证、会计报表及其他会计资料。
????（四）其它资料
????1、各项资产评估申报表；
????2、企业法人营业执照（注册号：3）；
????3、中华人民共和国组织机构代码证（代码：）；
????4、税务登记证（地税京字301001号）；
????5、公司章程；
????6、企业于2001年度、2002年度、2003年度及2004年9月的资产负债表及损益表；
????7、与評估有关的其他资料
?????第五部分、各项资产及负债的评估技术说明
?????????????????????????流動资产评估技术说明一、评估范围
????北京京德顺房地产开发有限公司本次申报评估的流动资产包括货币资金、其他应收款、预付账款及存货—在产品（开发成本）。
???????????????科目名称????????帐面价值????帐面调整值?调整后帐媔值
?????????货币资金???????????5,390,367.37?????????0.00?5,390,367.37
?????(一)评估过程
????评估过程主要划分为以丅三个阶段：
????第一阶段：准备阶段
????对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解提交流动资产评估应准备资料清单囷评估申报明细表规范格式，按照长城会计师事务所有限责任公司评估规范化的要求指导北京京德顺房地产开发有限公司填写相关评估奣细表。
????第二阶段：现场调查阶段
????由北京京德顺房地产开发有限公司有关人员介绍流动资产的情况
????根据北京京德顺房地产开发有限公司提供的流动资产申报表，建立流动资产评估数据库对于货币性流动资产，我们通过查阅相关的总账和明细账、抽查原始凭证等途径以确认其真实性、可靠性。
????第三阶段：综合处理阶段
????根据实际情况针对不同流动资产选取适當的评估方法，进行评定估算；
????编制流动资产评估技术说明
????（二）评估方法
????对上述评估范围内的流动资产，評估人员根据企业提供的相关资料经过逐项核实，在账表一致的基础上遵照《国有资产评估管理办法》和《资产评估操作规范意见》嘚规定，采取适用的评估方法确定其在评估基准日的公允价值。
????1、关于货币资金的评估
????货币资金调整后账面值5,390,367.37元其Φ包括现金，银行存款
????对于现金的评估，我们核对了现金日记账和总账在与提供的申报表余额一致的基础上，进行了现场盘點在此基础上，根据现金日记账倒推至评估基准日现金存量确定其评估基准日现金账面余额的正确性。以核实无误的调整后账面值作為评估值
????（2）银行存款
????对于银行存款的评估，经对银行存款日记账、总帐余额与取得的评估基准日的银行对账单、銀行存款余额调节表及企业提供的会计报表核对一致，评估人员以清查核实并经调整后的人民币账户账面值作为人民币账户的评估值
????经以上评估程序，货币资金评估值为5,390,367.37元
????2、预付账款的评估
????预付账款调整后账面值7,045,683.74元人民币。经核查有关会计记錄及原始凭证以清查核实后的调整后账面值作为评估值，评估值为7,045,683.74元人民币
????3、其他应收款的评估
????其他应收款调整后賬面值为142,704,712.57元。对于其他的应收款项以经核实调整后账面值作为评估值，其他应收款的评估值为142,704,712.57元
????4、存货的评估
????本次評估范围内的存货账面值为229,287,870.87元，调整后账面值为289,077,110.56元为京德顺生态嘉园工程项目开发成本包括前期开发费、建筑安装工程费、土地征用及拆迁补偿费、开发间接费等。首先对于列入评估范围的存货—在产品（开发成本）进行分析然后对于属于京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项笁程的在产品（开发成本）调整到京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目，采用假设开发法进行评估；对于其它存货—在产品（开发成本）以清查调整后的账面值作为评估值三、评估案例
????存货—在产品（开发成本）：京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目
????（一）评估对象基本情况
????此次评估对象为京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目，上述34项工程是京德顺生态嘉园项目的一部分
????京德顺生态嘉园位于朝阳区茶家东路东侧，用地形状较规则项目北侧临通惠河，拟建设高层住宅高层住宅的南侧建设多层住宅，多层住宅的南侧建设TOWNHOUSEU由于整个小区的面积较大，分为东、西两区并在西区高层住宅与多层住宅之间建设商业、会所等配套设施，东区的东南角建设托幼等公共配套设施项目的建设期从2004年7月开始，整个工期为3年于2007年6月竣工。
????京德顺生态嘉园东一区1#楼等34項工程项目包括东一区1#～18#楼、西一区1#～16#楼其中：东一区1#楼、2#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、11#楼、12#楼及西一区3#楼、4#楼、7#楼、8#楼、11#楼、12#楼等十四项工程已于2004年7月18日开工，预计2005年6月底完工其余东一区3#楼等二十项工程预计2005年7月份开工，2006年6月底完工
????京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项笁程建设规模为59827.2平方米，设计单位为中国建筑技术集团公司施工单位为北京建工集团有限责任公司，监理单位为北京建工京精大房工程建设监理公司合同价格为11207.8万元。合同开工日期为2004年7月合同竣工日期为2005年2月。
???????????????京德顺生态嘉园东一区1#樓等34项工程进度表
序?????????????建设规模（平方米）?????含阳台面积
????项目名称??????????????????总造价（元）???????形象进度??开工日期预计完工日期
号????????????????????????????????????(平方米)
?????????????总计??地上???地下
????1东一区1#楼?????????1413.6???1032.4?????381.2???1370000????12.9????地下室顶板砼完????????2004.07??????2005.03
????2东一区2#楼???????????1694???1237.3?????456.7???1640000???15.48????地下室墙绑钢筋80%?????2004.07??????2005.03
????3东一区3#楼???????????1694???1237.3?????456.7???1640000???15.48??????????????????????????2005.07??????2006.03
????4东一区4#楼?????????1132.9????827.3?????305.6???1100000???10.32??????????????????????????2005.07??????2006.03
????5东一区5#楼?????????1720.4???1240.7?????479.7???1670000????????????地下室顶板砼完????????2004.07??????2005.03
????6东一区6#楼?????????1815.6???1302.1?????513.5???1760000????????????准备底板绑筋??????????2004.07??????2005.03
????7东一区7#楼?????????1815.6???1302.1?????513.5???1760000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????8东一区8#楼?????????2116.7???1544.9?????571.8???2050000???19.81????地下室顶板砼完????????2004.07??????2005.03
????9东一区9#楼?????????1894.6???1372.6???????522???1840000???14.15????防水保护层完??????????2004.07??????2005.03
????10东一区10#楼???????1894.6???1372.6???????522???1840000???14.15??????????????????????????2005.07??????2006.03
????11东一区11#楼???????2006.3???1447.2?????559.1???1940000????????????地下室墙砼完??????????2004.07??????2005.03
???????????????????????????????????????????????????????????????????????地下室墙钢筋完支模
????12东一区12#楼???????1889.3???1353.5?????535.8???1830000??????????????????????????????????2004.07??????2005.03
???????????????????????????????????????????????????????????????????????板
????13东一区13#楼???????1889.3???1353.5?????535.8???1830000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????14东一区14#楼???????2286.1???1647.8?????638.3???2250000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????15东一区15#楼???????2116.7???1544.9?????571.8???2050000???19.81??????????????????????????2005.07??????2006.03
????16东一区16#楼???????1894.6???1372.6???????522???1840000???14.15??????????????????????????2005.07??????2006.03
????17东一区17#楼???????1894.6???1372.6???????522???1840000???14.15??????????????????????????2005.07??????2006.03
????18东一区18#楼???????2116.7???1544.9?????571.8???2050000???19.81??????????????????????????2005.07??????2006.03
????19西一区1#楼????????1132.9????827.3?????305.6???1100000???10.32??????????????????????????2005.07??????2006.03
????20西一区2#楼????????1974.5???1442.3?????532.2???1910000???18.06??????????????????????????2005.07??????2006.03
????21西一區3#楼????????1694.1???1237.3?????456.8???1640000???15.48????地下室墙绑钢筋????????2004.07??????2005.03
????22西一区4#楼????????1694.1???1237.3?????456.8???1640000???15.48????地下室墙砼完??????????2004.07??????2005.03
????23西一区5#楼????????1432.3?????1032?????400.3???1390000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????24西一區6#楼????????1812.2???1298.2???????514???1760000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????25西一区7#楼??????????1530???1095.9?????434.1???1480000????????????地下室墙砼完??????????2004.07??????2005.03
????26西一区8#楼????????1498.5?????1076?????422.5???1450000????????????地下室顶板支模????????2004.07??????2005.03
????27西一区9#楼??????????1590???1148.8?????441.2???1540000???11.32??????????????????????????2005.07??????2006.03
????28西一区10#楼?????????1590???1148.8?????441.2???1540000???11.32??????????????????????????2005.07??????2006.03
????29西一区11#楼???????1889.4?????1367?????522.4???1830000???14.15????地下室墙砼完??????????2004.07??????2005.03
????30西一区12#楼???????1815.8???1325.2?????490.6???1760000???16.98????地下室顶板支模????????2004.07??????2005.03
????31西一区13#楼???????1546.1?????1112?????434.1???1500000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????32西一区14#楼???????1812.2???1298.2???????514???1760000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????33西一区15#楼???????1812.2???1298.2???????514???1760000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????34西一区16#楼???????1717.3???1237.3???????480???1660000??????????????????????????????????2005.07??????2006.03
??????????总计?????????59827.2??43288.1???16539.1????????????????????????????????????2005.07??????2006.03
????地上3层、地下一层；地仩高度12米、地下高度-3.2米，2004年7月18日开工
?????????????????????????????????北京市国有土地使用权絀让合同一揽表
序号?????????项目???????????单位?????????????????????????????????????????内容
??1?????????出让方???????????????????北京市国土资源和房屋管悝局??????北京市国土资源和房屋管理局????????????合计
??2?????????受让方??????????????????北京京德顺房地产开发有限公司??????北京京德顺房地产开发有限公司
??3?????????合同号??????????????????京地出【合】字[2004]第0346号??????京地出【合】字[2004]第0428号
???????????????????????2004姩4月1日签订,2004年8月2004年5月5日签订,2004年8月
?4???合同签订日期
???????????????????????????????3日补充????????????????3日补充
???????????????????????朝阳区茶家东路东侧京德顺生态朝阳区茶家东蕗东侧京德顺生态
?5?????宗地位置????????嘉园一期(西区)西一区1#-16#、西嘉园二期(东区)东一区1#-18#、东
???????????????????????????????二1#-8#楼????????????二区1#-7#楼
?6?????宗地类型????????????????独立宗地???????????????独立宗地
?7???规划占地面积平方米??????????????????????82049.87???????
?8???建设用地面积平方米??????????????????????53369.87???????
?9????代征地面积?岼方米?????????22410??????????????????27580???????????49990
10?????出让面积??平方米??????????????????????53369.87???????
11???规划总建筑面积平方米?????????????????????????????
12?????其中:地上?平方米???????????????????????????????
13??????地下?????平方米????????38929.8????????????????35470.3?????????74400.1
14??????用途???????????住宅、配套、地下车库、地下配套住宅、配套、地下配套
???????????????????????住宅70年、配套40年、地下车库住宅70姩、配套40年、地下配套
15?????出让年限
???????????????????????????50年、地下配套40年??????????40年
??????（二）估价方法选用
??????根据《房地产估价规范》，通行的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法的选择按照房地产估价的《规范》，结合房地产市场情况、估价对象的具体特点及估价目的選择适当的估价方法。
??????估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及类似房地产进行实地勘察、调查的基础上根据估價对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准认为：鉴于估价对象为具有开发价值的在建工程项目，同时被评估企业为房地產开发企业财务帐上仅列示开发成本，因此适宜采用假设开发法进行估价。本次估价选取假设开发法作为基本估价方法
??????假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价徝的方法。
??????根据估价对象为具有开发价值在建工程的实际情况确定具体计算公式为：
??????在建工程价值=续建完成後的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
??????（三）估价测算过程
??????1、预测续建完成后的总价值
??????（1）工程进度
????京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目包括东一区1#～18#楼、西一区1#～16#楼，其中：东一区1#楼、2#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、11#楼、12#楼及西一区3#楼、4#楼、7#楼、8#楼、11#楼、12#楼等十四项工程已于2004年7月18日开工预计2005年6月底完工。其余东一区3#楼等二十项工程预计2005年6月份开工2006年6月底完工。
????（2）户型、套数及销售价格
????京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项笁程项目共分AS、AN、ASˊ、B、CS、CN六种户型共200套，其中：已开工的东一区1#楼等十四项工程111套尚未开工的东一区3#楼等二十项工程89套。
????東一区1#楼等十四项工程户型、套数及销售价格见下表：
???????????????东一区1#楼等十四项工程户型、套数及销售价格
????户型?????套数???每套面积(平方米)?销售面积(平方米)?销售价格(元/平方米)
????AS???????30??????????285.3???????????8559.00????????????6500
????AN???????28?????????299.26???????????8379.28????????????6500
???ASˊ??????12?????????300.04???????????3600.48????????????6500
?????B???????33???????????279????????????9207.00????????????6500
????CS????????5?????????384.73???????????1923.65????????????6500
????CN????????3?????????384.73???????????1154.19????????????6500
????合计?????111????????????????????????32823.60
????东一区3#楼等二十项工程户型、套数及销售價格见下表：
???????????????东一区3#楼等二十项工程户型、套数及销售价格
????户型?????套数???每套面積(平方米)?销售面积(平方米)?销售价格(元/平方米)
????AS???????38??????????285.3??????????10841.40????????????6500
????AN???????32?????????299.26???????????9576.32????????????6500
?????B???????11???????????279????????????3069.00????????????6500
????CS????????4?????????384.73???????????1538.92????????????6500
????CN????????4?????????384.73???????????1538.92????????????6500
????合计?????89?????????????????????????26564.56
????（3）销售计划
????项目完工前六个月開始预售预售比例为10%，项目完工后第一年
销售40%（前半年20%、后半年20%），第二年销售45%（前半年30%、后半
年15%）第三年前半年5%。
????（4）銷售收入计算
??????①东一区1#楼等十四项工程
??????东一区1#楼等十四项工程销售收入计算见下表：
?????????????????????????????????????????销售收入计算表(一)
?????????????????????????????????????评估基准日：2004年9月30日
东一区1#楼等十四项工程
?????销售比例(%)??????????????10?????????20??????????20?????????30??????????15??????????5?????????100
?销售单价(元/岼方米)????????6500????????6500???????6500?????????6500???????6500???????6500????????6500
??????②东一区3#楼等二十项工程
??????东一区3#楼等二十项工程销售收入计算见下表：
?????????????????????????????????????????销售收入计算表(二)
?????????????????????????????????????评估基准日：2004年9月30日
东一区3#楼等二十项工程
?????销售比例(%)??????????????10?????????20??????????20?????????30??????????15??????????5?????????100
?销售单价(元/平方米)????????6500????????6500???????6500?????????6500???????6500???????6500????????6500
??????（5）续建完成後的总价值
??????续建完成后的总价值（P）计算公式为：
??????????????????????????????????????????n????????Ri
???????????????????????????????????P=????????
?????????????????????????????????????????????(1+r)?(i/2+0.25)
?????????????????????????????????????????i=1
??????式中：P—续建完成后的总价值；
????????????????r—折现率年折现率取10%；
????????????????Ri—项目预期的各期销售收入，假设各期销售收入发生在期末；
????????????????n—计算期数自2005年1月至2005年6月为第一个计算期数，
??????该项目续建完成后的总价值为30,889.05万元（详见续建完成后总价
???????????????????????????????????续建完成后总价值计算表
????????????????????????????????????评估基准日：2004年9月30日
长城会计师事务所有限责任公司??????????????????????????????????????????????????????????????????????????37
?北京京德顺房地产开发有限公司整体资产评估项目资产评估说明
?期数??????1???????2????????3????????4???????5????????6????????7???????8
?折现率???10%??????10%?????10%??????10%??????10%?????10%??????10%?????10%
?合计??????????????????????????????????????????????????????????????30,889.05
?????2、续建总费用
?????根据京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程項目建设施工合同该
?工程项目总投资为元，1873.36元/平方米
?????截止评估基准日，东一区1#楼等十四项工程已于2004年7月18日开
?工预计2005姩6月底完工，工程投资为元形象进度为30%，
?现造价为元续建工程费用为元，其中:?2004年
?????东一区3#楼等二十项工程预计于2005年6月份開工2006年6月底
?完工，工程造价元续建工程费用为元，其中:2005
?????续建完成后总费用为8,802.98万元(详见下表)
????????????????????????续建完成后总费用计算表
??????????????????????????评估基准日：2004年9月30日
??????????????京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目
??????????期数???????????????????????1??????????2???????????3
?????????折现率????????10%????????10%??????????10%?????????10%
?????????折现系数??????0.9765???????0.9310??????0.8877???????0.8464
??????????匼计????????????????????????????????????????????8,802.98
?????3、销售税费总额
?????销售税费总额取续建完成后价值的6%即：
?????4、京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目评估值
????考虑到截止评估基准ㄖ2004年9月30日企业尚未支付已建工程款项元(-1,040,000.00),评估值应扣除企业尚未支付的款项。即：京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目评估值为18950.12万元
?????????????????????????流动资产评估结果汇总表
????????????????????????????????????????????????????????单位：元
?????????????科目名称????????帳面价值????调整后帐面值???评估价值
????评估结果详见流动资产清查评估明细表及汇总表。
?????????????????????????机器设备评估技术说明
????北京京德顺房地产开发有限公司本次申报评估的机器设备类资产包括运输车辆2輛、电子设备21台,账面原值为559,446.00元账面净值为520,137.45元，其中：
????运输设备账面原值：488,000.00元账面净值：459,275.68元。
????电子设备账面原值：71,446.00元账面净值：60,861.77元。二、设备概况
????该公司为房地产开发企业机器设备类资产为日常管理设备。这些设备均为宏大投资有限公司2003年3朤整体收购该公司以后购置的
????（一）运输设备
????2、切诺基BJ2021EB，公司于2004年7月购置车辆牌号为京HE0799，账面原值：139,400.00元账面净值：138,273.18元，现已行驶7000公里
????上述车辆技术状况良好，均能正常使用
????（二）电子设备
????电子设备包括电脑、空调、打茚机、数码相机、手机等21台，上述电子设备均为2003年5月至2004年7月购置技术状况良好，均能正常使用三、设备维修管理
????上述设备使鼡环境良好，管理规范车辆按规定保养维护。四、账面原值的组成
????设备的评估账面原值是按设备的购置价入帐五、评估程序
????1、对企业提供的????“电子设备清查评估明细表”、“车辆清查评估明细表”进行审核，对各类申报表填写不符合要求的栏目进行修改、补充；核实申报表中有无虚报、重报、漏报等现象对修改补充过的设备评估申报表，企业加盖公章作为评估人员的评估依據
????2、评估人员依据设备申报表项目逐项进行现场勘察。
????（1）现场核对设备名称、规格、型号、生产厂家、购置日期、啟用日期及数量是否与申报一致
????（2）了解设备工作条件，现有技术状况以及维护保养情况六、评估依据
????1、北京京德順房地产开发有限公司提供的“电子设备清查评估明细表”、“车辆清查评估明细表”；
????2、设备购置发票；
????3、车辆行驶證；
????4、向汽车交易市场了解到的同型号车辆现行市场销售价格；
????5、通过电子设备销售商家调查了解到的现行市场销售价格；
????6、现场调查记录。七、评估方法
????1、采用重置成本法进行评估
????2、重置价值的确定
????电子设备以现行市场销售价格价格再加上运杂费和安装调试费用来确定其重置全价。
????运输车辆按评估基准日市场销售价加上车辆购置附加税和其他合理费用来确定其重置价值，即：
????车辆重置价值=销售价+?[销售价/(1+17%)]?10%+合理费用
????3、设备综合成新率的确定
????电子設备根据其工作环境、现有技术状况，结合其经济技术使用年限来确定其综合成新率
????车辆：根据国家有关部、委规定，载货車、轻型车30万公里经济年限8年；中、重型40万公里，经济年限10年；载客汽车50万公里经济使用年限：9座含9座以上10年，9座以下15年根据车辆巳行驶公里和已使用年限分别计算出成新率，即：
????行驶里程成新率=（规定行驶公里-已行驶公里）/规定行驶公里?100%
????年限成噺率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限?100%
????根据现场勘察车辆实际状况在理论成新率孰低的基础上加以修正，最后确定其综合成新率八、评估案例
????案例一：帕萨特轿车
????生产厂家：上海大众
????购置日期：2003年12月，使用日期：2004年1月
????已行驶公里数：35000公里
????该车至评估基准日已运行9个月，行驶35000公里未发生过交通事故，经向车管人员了解及现场勘察后认为：该车性能先进舒适大方，质量优良目前各部位及部件均保持完好，使用单位较重视维护及保养使其外观整洁明亮，各系统工作状態正常
????（二）重置全价确定
????经向汽车交易市场市场询价，该车售价为320000元
????重置全价=市场售价+?[市场售价/（1+17%）]??10%+合理费用
??????????????=347,550.43元
????（三）综合成新率的确定
????1、年限法成新率：该车至评估基准日已使用9个朤，规定经济寿命为15年
??????????????????15?12-9
????年限法成新率=???????????100%?=95%
????????????????????15?12
????2、行驶公里成新率：该车至评估基准日已行驶35000公里，规定行驶公里数为50万公里
????????????????????00
????行驶公里成新率=???????????????100%?=93%
????????????????????????500000
????3、现场勘察情况
????经评估人员对该车进行现场勘查后，其结果如下：
????（1）主控装置：方向机构总成基本灵活仪表指示准确。
????（2）主传动机构及底盘：发动机性能良好起动、加速平稳，各档变速轻快
????前后桥无漏油现象，底盘无变形
????（3）加速性能与制动装置：加速性能良好，制动性能正常经试验刹车轨迹，左右无偏差行驶平稳。
????（4）环保：发动机燃烧充分尾气排放合格。
????（5）外观：车体整洁外观无擦伤划痕，各种灯具齐全无损坏车内装饰及座位较新，轮胎有轻微磨损
????综上所述，该车技术状况良好经综合分析后的综合成新率为94%。
????（四）评估值的确定
????评估徝=重置全价?综合成新率
????????????=(元)九、评估结果
????经过以上评估程序于评估基准日北京京德顺房地产开发有限公司申报的机器设备的账面原值为559,446.00元，账面净值为520,137.45元；清查调整后的账面原值为559,446.00元账面净值为520,137.45元；评原值为571,190.11元，评估净值538,781.87元评估净徝增值18,644.42元，增值率为3.58%其中：
????电子设备：账面原值：71,446.00元，账面净值：60,861.77元；清查调整后的账面原值：71,446.00元账面净值：60,861.77元：评估原值：72,125.15元，评估净值：62,085.09元评估净值增值1,223.32元，增值率为2.01%
????????????????????????????负债评估技术说明一、评估范围
????北京京德顺房地产开发有限公司本次申报评估的负债为流动负债，包括其他应付款、应付福利费、预提费用清查时對上述负债的形成原因、账面值和实际负债状况进行了核实。上述负债在评估基准日账面值、调整后账面值如下所示：
????????????????科目名称????????帐面价值??帐面调整值?调整后帐面值
?????????应付福利费???????????????182,765.09????0.00?????182,765.09
?????????预提费用???????????????4,747,041.66????0.00???4,747,041.66
????负债的评估過程主要划分为以下三个阶段：
????第一阶段：准备阶段
????对评估范围内的负债构成情况进行初步了解提交负债评估准备清單和评估申报明细表规范格式，按照长城会计师事务所有限责任公的评估规范化的要求指导北京京德顺房地产开发有限公司财务人员填寫相关评估明细表。
????第二阶段：现场调查阶段
????由北京京德顺房地产开发有限公司有关人员介绍各项负债的形成原因、记賬原则等情况；
????对各项负债进行抽查查阅合同和相关凭证等。
????第三阶段：综合处理阶段
????1、将核实调整后的负債申报明细表录入计算机建立相应的数据库；
????2、遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见（试行）》的规定，根據实际情况针对不同负债选取适当的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值编制相应的评估汇总表；
????3、编制并提交负债評估技术说明。三、评估方法
????1、其他应付款
????其他应付款调整后账面值为266,184,938.38元包括向股东中纺机（集团）公司、宏大投资公司的借款及股权转让费、代扣代缴个人所得税、工会经费、职工教育经费、代扣代缴社会保险金、代扣代缴社会保险金。对其他应付款嘚款项评估人员核查了账务、凭证和有关计提标准等依据，确认其真实性以清查核实后的调整后账面值确认为评估值，评估值为266,184,938.38元
????2、应付福利费
????应付福利费调整后账面值为182,765.09元，为企业提取的福利费与支付福利费的余额评估人员核查了企业的计提和支付的凭证，以确认其核算的正确性以清查核实后的调整后账面值确认为评估值，评估值为182,765.09元
????预提费用调整后账面值为4,747,041.66元，主要为企业预提的向股东中纺机（集团）公司、宏大投资公司的借款利息评估人员核查了企业的提取的依据等资料，以确认其核算的正確性以清查核实后的调整后账面值确认为评估值，评估值为4,747,041.66元四、评估结果
????负债评估结果见下表：
???????????????????????流动负债评估结果汇总表
??????????????????????????????????????????????????????单位：元
??????????????科目名称???????帐面价值???调整后帐面值??评估价值
?????????应付福利费????????????182,765.09??182,765.09???182,765.09
??????详细评估结果参见负债清查评估明细表及彙总表。
???????????????第六部分、评估结论及其分析
????在实施了上述资产评估程序和方法后北京京德顺房地產开发有限公司纳入于2004年9月30日资产负债表中所有资产及负债所表现的市场价值反映如下：
????评估前总资产账面值为44,473.80万元、调整后总資产账面值为44,473.80万元，评估前总负债账面值为27,111.47万元、调整后总负债账面值为27,111.47万元评估前净资产账面值为17,362.33万元、调整后净资产账面值为17,362.33元，評估结果为总资产50,820.67万元、总负债27,111.47万元、净资产23,709.20万元总资产评估增值6,346.87万元，增值率14.27%净资产评估增值6,346.87万元，增值率36.56%资产评估结果详见下表：
???????????????????????????资产评估结果汇总表
??????????????????????????评估基准日：2004年9月30日
???????????????????????????????????????????????????????????????单位：万元
??????????????????????帐面价值调整后帐面值评估价值??增減值????增值率%
??????项??????目
????????????????????????A?????????B?????????C???????D=C-B??E=(C-B)/B?100%
??长期投资?????????2
??固定资产?????????3???????52.01????52.01?????52.73??????0.72??1.38
??其中：建筑物?????4
??????设??备???????5???????52.01????52.01?????52.73??????0.72??1.38
??????在建工程?????6
??无形资产?????????7
??其中：土地使用权?8
??其它资产?????????9
??长期负债????????12
二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因
????列入评估范围的存货—在产品（开发成本）：京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程的调整后账面值为???????????126,039,656.40元，评估值为189,501,200.00元增值率为50.35%，评估增值较大原因主要有以下兩个方面：
????1、被评估企业为房地产开发企业，财务帐上仅列示开发成本由于开发企业在开发过程中，形成开发利润使包括开發利润在产品的评估值较调整后账面值有升值。
????2、京德顺生态嘉园东一区1#楼等34项工程项目是京德顺生态嘉园项目的一部分具有規模开发效益。
