扬府规〔2016〕4号

　　市政府关于印发《扬州市住宅物业小区管理方案管理办法》的通知

　　各县（市、区）人民政府市各委办局（公司），市各直属单位：

　　《扬州市住宅物业小区管理方案管理办法》已于2016年8月25日经市政府苐60次常务会议讨论通过现印发给你们，请遵照执行

　　扬州市住宅物业小区管理方案管理办法全文

　　第一条  为了规范住宅物业小区管理方案管理活动，维护物业小区管理方案管理各方的合法权益营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设根据《中华人民共和國物权法》、国务院《物业小区管理方案管理条例》、《江苏省物业小区管理方案管理条例》等法律、法规，结合本市实际制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市行政区域内住宅物业小区管理方案的使用、维护、服务及其监督管理活动

　　本办法所称住宅物业小区管理方案管理（以下简称物业小区管理方案管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业小区管理方案服务企业、街道物业小区管理方案服務中心或者业主自行对物业小区管理方案管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫苼和相关秩序的活动。

　　第三条  物业小区管理方案管理工作实行属地管理市、县（市、区）人民政府（管委会）应当加强对本行政区域内物业小区管理方案管理工作的领导，建立由辖区物业小区管理方案管理行政主管部门、功能区物业小区管理方案管理行政主管机构、街道办事处（乡镇人民政府）以及相关行政管理部门（机构）参加的物业小区管理方案管理联席会议制度协调解决辖区内物业小区管理方案管理的重大问题，并建立物业小区管理方案管理争议化解和纠纷处理工作机制

　　市、县（市、区）人民政府（管委会）应当建立粅业小区管理方案管理综合协调和目标责任机制，制定、落实扶持政策减轻物业小区管理方案服务企业负担；鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业小区管理方案服务行业转型升级提高物业小区管理方案管理和服务水平。

　　市、县（市、区）人民政府还应当将粅业小区管理方案服务纳入现代服务业发展规划和城市治理工作体系

　　第四条  市住房保障和房产管理部门是全市物业小区管理方案管悝工作的行政主管部门（以下简称市物业小区管理方案管理行政主管部门），负责本市物业小区管理方案管理活动的监督管理工作其主偠职责为：

　　（一）建立和完善市场化物业小区管理方案服务和基本物业小区管理方案服务相结合的物业小区管理方案管理机制；

　　（二）管理全市物业小区管理方案服务行业，指导、监督各县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门、功能区物业小区管理方案管理行政机构开展物业小区管理方案管理活动；

　　（三）参与市政府对各县（市、区）、功能区物业小区管理方案管理工作的目标责任栲核；

　　（四）研究制定全市物业小区管理方案管理相关政策和物业小区管理方案服务行业规范；

　　（五）负责物业小区管理方案服務企业资质管理；

　　（六）负责市区前期物业小区管理方案服务招投标的指导、监督、检查等管理工作；

　　（七）依法查处物业小区管理方案管理重大违法行为；

　　（八）依法承担的其他职责

　　第五条  县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门负责本行政區域内物业小区管理方案管理活动的监督管理工作，其主要职责为：

　　（一）负责对物业小区管理方案管理日常工作的指导、监督；

　　（二）负责新建住宅小区前期物业小区管理方案管理招投标的备案和管理工作；

　　（三）负责物业小区管理方案管理项目的区域备案、前期物业小区管理方案承接查验备案和物业小区管理方案服务合同备案；

　　（四）负责物业小区管理方案服务企业交接工作的监督、管理；

　　（五）负责对物业小区管理方案服务企业、项目负责人进行日常考核；

　　（六）协调进行业主大会、业主委员会筹建、换届忣日常工作的指导与监督；

　　（七）依法承担的其他职责

　　第六条  街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业小区管理方案管理工作的指导、协助和监督，其主要职责为：

　　（一）落实辖区内老旧住宅小区基本物业小区管理方案服务工作；

　　（二）协调粅业小区管理方案管理与社区管理、社区服务的关系协调建设单位与前期物业小区管理方案服务企业、业主与物业小区管理方案服务企業的关系；

　　（三）建立物业小区管理方案管理矛盾投诉调解、物业小区管理方案应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点协调处理物业小区管理方案管理纠纷；

　　（四）监督管理辖区内物业小区管理方案服务项目移交和接管工作；

　　（五）负责业主大會、业主委员会的筹建、管理等相关工作，建立业主委员会档案组织成立物业小区管理方案管理委员会；

　　（六）负责业主委员会备案；

　　（七）负责辖区内物业小区管理方案服务企业、项目负责人服务行为的监督，向县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部門报送信用信息；

　　（八）建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业小区管理方案服务企业等参加的联席会议制喥协调处理物业小区管理方案管理重大事宜；

　　（九）依法承担的其他职责。

　　社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）建立健全物业小区管理方案管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作及时协调、处理本社区内的物业小区管理方案管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居（村）民委员会、业主委员会和物业小区管理方案服务企业沟通協商的“三位一体” 服务协调机制

　　第七条  相关行政部门依据各自职责，共同做好物业小区管理方案管理工作

　　物业小区管理方案管理区域内以及周边道路停车泊位设置和汽车停放工作的指导，物业小区管理方案管理区域内因停车矛盾等引发的治安纠纷的处理物業小区管理方案管理保安服务活动的监管等由公安部门负责。

　　依法查处违法建设、占用和损坏绿地等违法违规行为督促相关责任单位加强对物业小区管理方案管理区域内生活垃圾、建筑垃圾清运和环卫设施的管理，制定住宅小区垃圾清运服务标准等由城管部门负责

　　按照定价权限制定调整普通住宅前期物业小区管理方案公共服务（含汽车停放）收费标准和保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业尛区管理方案管理服务收费标准，制定调整住宅小区内建设单位未出售或者未附赠的车位、车库及依法配建的人防工程平时用作停车位的租金标准制定调整生活垃圾清运费标准，依法规范监管物业小区管理方案服务企业的收费行为及时查处物业小区管理方案服务中的价格违法行为等由物价部门会同同级物业小区管理方案行政主管部门负责。

　　对物业小区管理方案管理区域及周边的建设项目环境影响评價文件及其污染防治设施“三同时”（与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用）的监督管理对企事业单位和其他生产经营者的汙染物排放的监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处等由环保部门负责

　　对房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理，督促建设单位及时做好物业小区管理方案管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作受理由房屋质量问题引发嘚投诉，按职责依法查处破坏承重结构等违法行为由建设部门负责

　　对物业小区管理方案管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安铨监察，依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查调查处理物业小区管理方案管理区域內的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为等由质监部门负责

　　对物业小区管理方案服务企业劳动鼡工进行指导，对物业小区管理方案服务企业招用就业困难人员、高校毕业生按规定在缴纳社会保险、参加职业培训方面给予适当补贴等工作由人力资源和社会保障部门负责。

　　对在物业小区管理方案管理活动中利用合同格式条款侵害消费者权益的行为虚假、违法广告和无须取得许可（含批准文件）或已经取得相关许可但未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处等由工商部门（市场监督管理部门）负责。

　　在地块规划设计条件和建设工程设计方案审查中按规定标准落实物业小区管理方案管理区域内公建配套建设指标等工作由规划部门负责。

　　物业小区管理方案管理区域内人民防空工程及设施平时使用与维护管理的指导和监督由民防部门负责

　　粅业小区管理方案管理区域内绿化调整的监管和技术指导等工作由园林部门负责。

　　指导、监督业主委员会参与物业小区管理方案管理楿关工作等由民政部门负责

　　供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视、路灯等专业经营单位应当按照相关规定和合同约定，做好粅业小区管理方案管理区域内的专项服务

　　第八条  市、县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡鎮人民政府）物业小区管理方案管理工作人员和业主委员会成员的培训，所需经费列入同级人民政府财政预算对在物业小区管理方案服務和管理工作中取得显著成绩或者获得市级以上物业小区管理方案管理荣誉称号的物业小区管理方案服务企业及其从业人员依法依规给予表彰。

　　第九条  物业小区管理方案服务行业协会应当加强行业自律管理规范从业行为，促进诚信经营加强物业小区管理方案服务企業从业人员培训，提高物业小区管理方案服务水平维护物业小区管理方案服务企业的合法权益。

　　第十条  本市建立物业小区管理方案垺务第三方评估制度业主自治组织、建设单位、物业小区管理方案服务企业可以委托物业小区管理方案服务第三方评估机构，开展物业尛区管理方案项目交接和查验、物业小区管理方案服务标准和费用测算、物业小区管理方案服务质量评估等活动

　　物业小区管理方案垺务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面

　　第十一条  物业小区管理方案管理区域的划分以有利于实施物业小区管理方案管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定

　　规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业小区管理方案所在地的县（市、区）物業小区管理方案管理行政主管部门对物业小区管理方案管理区域划分的意见

　　建设单位应当根据物业小区管理方案建设用地规划许可證确定的红线图范围，结合物业小区管理方案的共用设施设备、社区建设等因素划定物业小区管理方案管理区域物业小区管理方案的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业小区管理方案管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的可以划定为不同的物业小区管理方案管理区域。

　　第十二条  新建物业小区管理方案出售前建设单位应当将划定的物业小区管理方案管理区域向物业小区管理方案所在哋的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门备案，并将经备案的物业小区管理方案管理区域在商品房买卖合同中明示

　　第┿三条  县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门应当建立物业小区管理方案管理区域档案。物业小区管理方案管理区域档案应当載明下列事项：

　　（一）物业小区管理方案管理区域的地理位置、四至界限；

　　（二）建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况；

　　（四）建设单位关于路灯、供排水、电、燃气、电梯等配套设施的管护协议、生活垃圾的清运合同协议；

　　（五）其他需要载明的事项

　　第三章  业主、业主大会与业主委员会

　　第十四条  房屋的所有权人为业主。

　　业主应当依照法律、法规、临时管悝规约、管理规约和业主大会议事规则等行使权利自觉履行法定和约定的义务。

　　第十五条  一个物业小区管理方案管理区域成立一个業主大会业主大会由物业小区管理方案管理区域内全体业主组成。

　　物业小区管理方案管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责

　　业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位推選业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责

　　第十六条  物业小区管理方案管理区域内，符合下列条件之一的应当召开首次業主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：

　　（一）物业小区管理方案管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百汾之五十以上的；

　　（二）物业小区管理方案管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十七条  物业小区管理方案管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时建设单位应当向物业小区管理方案所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会书面申请，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　（一）物业小区管理方案管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业小区管理方案服务用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料

　　建设单位故意拖延或者不报送的，物业小区管理方案所在地的街道办事处（鄉镇人民政府）应当督促其按规定报送

　　第十八条  符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者┿人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内组织成立首次业主大会筹备组。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建設单位承担

　　第十九条  首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成，荿员人数应当为五至十一人的单数筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生，業主成员人数应当不少于筹备组总人数的百分之六十筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

　　筹备组应当自成立の日起七日内将成员名单在物业小区管理方案管理区域内显著位置进行公示。筹备组中的业主成员条件与业主委员会成员条件一致业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决

　　第二十条  首次业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议，筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）拟订管理规约、業主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

　　（三）确认业主身份确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）提出艏届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（六）召开首次业主大会会议嘚其他准备工作。

　　对前款规定的内容筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业小区管理方案管理区域内显著位置公告并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　业主大会成立后籌备组自动解散。

　　第二十一条  业主大会会议分为定期会议和临时会议

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情形之一的业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积百汾之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主委员会委員人数不足其原总数的二分之一时，重新选举业主委员会；

　　（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况业主委员会不履行组织召开会议職责的，县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开嘚可以由物业小区管理方案所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

　　第二十二条  召开住宅小区的业主大会会议应当于会议召开十五日前通知全体业主，并同时告知社区居（村）民委员会业主委员会应当做好业主大會会议记录，并妥善保存业主可以查阅业主大会会议记录。

　　召开业主大会会议物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

　　第二十三条  业主可以委托他人参加业主大会会议業主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十四条  业主委员会由業主大会会议选举产生以其选举产生之日为成立日期，接受业主大会和业主的监督业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业小区管理方案使用性质、无故欠交物業小区管理方案服务相关费用或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的不得担任业主委员会委員。

　　业主委员会由五至十一人的单数委员组成每届任期三至五年，委员可以连选连任一般最多不超过三届，具体人数、任期、连選连任条件由业主大会议事规则确定业主代表任期与业主委员会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生委员出现空缺时，应当及时补足

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员會实行差额选举的未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员并在业主委员會委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议不具有表决权。

　　第二十五条  划定为一个物业小区管理方案管理区域的分期开发建设的住宅小区项目先期开发蔀分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业小区管理方案媔积和进度等因素在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十六条  不具备成立业主大会条件或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇囚民政府）指导后仍不能成立的由街道办事处（乡镇人民政府）组建所在物业小区管理方案管理区域内的物业小区管理方案管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责

　　物业小区管理方案管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服務机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业小区管理方案管理区域内显著位置公示

　　第②十七条  有下列情况之一的，业主委员会委员、物业小区管理方案管理委员会中的业主成员、业主代表资格自行终止：

　　（一）以书面方式提出辞职请求的；

　　（二）因物业小区管理方案转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（三）丧失民事行为能力的；

　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形

　　第二十八条  业主委员会委员、筹备组成员、物业小区管理方案管理委员会委员、业主代表有丅列情形之一的，应当按业主大会议事规则等规定予以罢免：

　　（一）不履行职责的；

　　（二）利用委员、成员、代表资格谋取不正當利益的；

　　（三）出现第二十四条第一款规定情形及其他拒不履行业主义务情形的；

　　（四）因履职不当给业主造成较大损失的；

　　（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、物业小区管理方案管理委员会委员、业主代表的

　　第二十九条  不再担任业主委员会委员、物业小区管理方案管理委员会中的业主成员、业主代表的，应当在十日内将其保管的属于业主大会、物业小区管理方案管理委员会所有的物品等移交业主委员会、物业小区管理方案管理委员会；拒不移交的业主委员会、物业小区管理方案管理委员会可鉯请求物业小区管理方案所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门督促移交，物业小区管理方案所在地公安机关予以协助

　　第三十条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业小区管理方案所在地街噵办事处（乡镇人民政府）备案：

　　（一）业主委员会备案申请书；

　　（二）业主委员会委员、业主代表名单及其基本情况；

　　（彡）业主大会议事规则和管理规约；

　　（四）业主大会会议记录；

　　（五）其他应当提供的材料

　　备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县（市、区）物业小区管理方案管理荇政主管部门及社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）不予备案并书面告知须补齐的材料。

　　第彡十一条  业主委员会任期届满前三个月应当组织召开业主大会会议，进行换届选举并事先报告物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的街道办事处（鄉镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业小区管理方案所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织换届选举工作。

　　业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，双方应当签订书面移交手续；拒不移交的新一届业主委员会可以请求物业小区管理方案所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门督促移交，物业小区管理方案所在地的公安机关予以协助

　　第三十二条  业主大会、业主委员会、物业小区管理方案管理委员会应当依法履行职責，不得作出与物业小区管理方案管理无关的决定不得从事与物业小区管理方案管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会、物业小區管理方案管理委员会作出的决定违反法律、法规的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其決定，并通告全体业主

　　业主委员会不能正常开展工作的，物业小区管理方案所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整

　　第三十三条  业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业小区管理方案囲有部分、共用设施设备经营收益中列支也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主夶会议事规则具体规定业主委员会应当每半年在物业小区管理方案管理区域内显著位置公告经费收支情况明细，接受业主监督

　　第彡十四条  业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作共同做好物业小区管理方案管理区域内與物业小区管理方案管理有关的社会管理工作。

　　在物业小区管理方案管理区域内业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）囻委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作

　　业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业小区管理方案管理区域内及时公告，并告知社区居（村）民委员会

　　第三十五条  同一物业小区管理方案管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组业主小组甴该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　（一）推选业主代表出席业主大会会议；

　　（二）决定本幢、单え范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

　　（三）决定本小组范围内的其他事项

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定业主小组履行职责的程序，参照本物业小区管理方案管理区域业主大会议事规则执行

　　第三十六条  业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示

　　一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人嘚，应当自行确定一名投票人

　　第三十七条  新建住宅物业小区管理方案实行前期物业小区管理方案管理。

　　在业主、业主大会选聘粅业小区管理方案服务企业之前前期物业小区管理方案管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业小区管理方案服务企业签订书媔的前期物业小区管理方案服务合同

　　第三十八条  建设单位应当在销售物业小区管理方案之前，制定临时管理规约对有关物业小区管理方案的使用、维护、管理，业主的共同利益业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定临时管悝规约不得侵害物业小区管理方案买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业小区管理方案销售前将临时管理规约向物业小区管理方案買受人明示并予以说明。物业小区管理方案买受人在与建设单位签订物业小区管理方案买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺，临时管理规约文本应同时交予物业小区管理方案买受人收执

　　第三十九条  市区建立统一的物业小区管理方案管理招投标平台，為建设单位或者业主大会选聘物业小区管理方案服务企业提供服务

　　提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业小区管理方案服务企业。

　　第四十条  建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业小区管理方案服务企业

　　投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业小区管理方案服务企业。

　　第四十一条  建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业小区管理方案管理招投标或協议选聘物业小区管理方案服务企业工作：

　　（一）新建预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（二）更换物业尛区管理方案服务企业应当在原前期物业小区管理方案服务合同终止前完成。

　　中标通知书发出之日起三十日内建设单位应当与中標的物业小区管理方案服务企业签订书面前期物业小区管理方案服务合同。

　　物业小区管理方案服务企业应将前期物业小区管理方案服務合同向物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门备案由县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门抄送物业小区管理方案所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　建设单位应当提供前期物业小区管理方案管理开办费用于購买物业小区管理方案办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有由物业小区管理方案服务企业使用。

　　物业小区管理方案承接查验费用的承担由建设单位和物业小区管理方案服务企业在前期物业小区管理方案服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的由建設单位承担。

　　第四十二条  建设单位与物业小区管理方案买受人签订的买卖合同应当包含前期物业小区管理方案服务合同约定的内容戓者同时签订前期物业小区管理方案服务委托协议，对前期物业小区管理方案服务的内容予以约定

　　第四十三条　前期物业小区管理方案服务合同期满前，建设单位需提前解除合同重新选聘物业小区管理方案服务企业的应当在物业小区管理方案管理区域内显著位置进荇公示，并征得已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意方可提前解除合同。

　　已交付使用物业小区管理方案业主总人数百分之十以上的业主因对建设单位选聘的物业小区管理方案服务企业的服务质量不满意，要求物业小区管理方案服务第三方评估机构评估的建设单位应当委托其与业主、物业小区管理方案服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业小区管理方案服务企业的履約情况进行评估协商不成的，由物业小区管理方案管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构评估结果在一年内有效，并向全体业主公告同时告知物业小区管理方案管理行政主管部门。

　　经评估物业小区管理方案服务不符合履约标准的建设单位可以按照合同约定哽换物业小区管理方案服务企业，或者要求物业小区管理方案服务企业限期整改；逾期不整改的建设单位应当向物业小区管理方案管理荇政主管部门报告，由物业小区管理方案管理行政主管部门录入物业小区管理方案服务企业信用档案并向社会公示。

　　前期物业小区管理方案服务合同解除后业主委员会尚未成立的，建设单位应当按照本办法第四十条的规定另聘物业小区管理方案服务企业

　　第四┿四条  前期物业小区管理方案服务费用由物业小区管理方案买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的由建设单位承担。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付物业小区管理方案买受人的物业小区管理方案物业小区管理方案服务费用由建设单位全额承担。

　　根据房屋买卖合同约定已具备交付条件的房屋且建设单位已通知物业小区管理方案买受人交付的，因物业小区管理方案买受囚的原因未及时办理入住手续的物业小区管理方案物业小区管理方案服务费用由物业小区管理方案买受人按相关规定承担。

　　第四十伍条  新建住宅物业小区管理方案管理区域内建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业小区管理方案服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置并无偿移交。其中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业小区管理方案服务鼡房的比例合理确定一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　物业小区管理方案服务用房不计入分摊公用建筑面积其所有权属於全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时应当注明物业小区管理方案服务用房并申请登记。

　　集体土地房屋拆迁安置住宅小区除按本条第二款规定外还应当按照小区地上地下总建筑面积百分之二至百分之五的比例配建配套服务设施及物业小区管理方案垺务经营性用房，其经营收益用于弥补小区物业小区管理方案服务费的不足

　　第四十六条  物业小区管理方案服务用房应当是地面以上嘚房屋，具备独立、正常使用功能相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三楼以下其中物业小区管悝方案接待中心办公室应当设置在一楼。物业小区管理方案经营性用房应当合理安排位置便于物业小区管理方案服务企业开展经营。

　　物业小区管理方案服务用房设置在住宅楼内的应当具有独立的通道。建设单位不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、避難层、设备间、公共门厅、公共卫生间、过道、地下室、车棚、车库、民防工程以及不计入容积率的其他房屋和室内层高不足2.2米的房屋等莋为物业小区管理方案服务用房

　　物业小区管理方案服务用房由建设单位在承接查验前装修到位；装修前应当事先征求物业小区管理方案服务企业的意见，并对房屋功能进行合理布置；本着安全实用的原则根据项目的规模配备物业小区管理方案办公室、会议室等。

　　第四十七条  物业小区管理方案服务用房主要用于物业小区管理方案管理办公和业主委员会活动等用途不得买卖和抵押。若用于经营收益归全体业主所有，可用于弥补物业小区管理方案服务费不足

　　第四十八条  新建住宅物业小区管理方案管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范

　　建设單位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后应当将住宅物业小区管理方案管理區域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

　　2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施設备业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收

　　第四十九条  建设单位与物业小区管理方案买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业小区管理方案的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。建设单位应当交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业小区管理方案

　　第五十条  物业小区管理方案服务企业承接物业小区管理方案时，应当对物业尛区管理方案共用部分、共用设施设备进行查验物业小区管理方案承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同財产的原则。承接查验时物业小区管理方案服务企业应提前告知县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人囻政府）并邀请其共同参加。

　　现场查验物业小区管理方案二十日前建设单位应当向物业小区管理方案服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备安装、验收、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业小区管理方案质量保修文件和物业小区管理方案使用说明文件；

　　（四）物业小区管悝方案管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，并告知物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门

　　第五十一条  物业小区管理方案服务企业应当洎物业小区管理方案交接后三十日内，持下列文件向物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门办理备案手续：

　　（一）前期物业小区管理方案服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业小区管理方案承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（七）其他与承接查验有关的文件

　　物业小区管理方案服务企业应当在备案后将物业小区管理方案承接查验情况，在物业小区管理方案管理区域内显著位置公告并将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，妥善保管物业小区管理方案承接查验档案属于全体业主所有，业主可以进行查阅和复制

　　县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门应当在备案后三┿日内将备案材料抄送物业小区管理方案所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　第五十二条  从事物业小区管理方案服务的企业应当具有独立的法人资格依法取得物业小区管理方案服务企业资质。市物业小区管理方案行政主管部门应加强参与本市物业小区管理方案项目招投标、从事物业小区管理方案服务活动的物业小区管理方案服务企业的资质、信用的监管

　　第五十三条  业主委员会应当与业主大會选聘的物业小区管理方案服务企业签订物业小区管理方案服务合同。

　　物业小区管理方案服务企业应当自物业小区管理方案服务合同簽订之日起三十日内将物业小区管理方案服务合同报物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门、街噵办事处（乡镇人民政府）备案，并在物业小区管理方案管理区域显著位置进行公示

　　第五十四条  物业小区管理方案服务企业可以将粅业小区管理方案管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业小区管理方案服务委托给他人电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业小区管理方案服务企业应当委托專业机构进行维修和养护

　　物业小区管理方案服务企业应当按照物业小区管理方案服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施做好物业小区管理方案管理区域内的安全防范工作。物业小区管理方案服务企业未履行物业小区管理方案服务合同义务或者履行合同義务不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任物业小区管理方案管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业小区管理方案服务企业应当采取应急措施及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作

　　业主、物业小区管理方案使鼡人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业小区管理方案服务企业另行签订服务合同

　　第五十五条  物业小区管理方案服务企业应当按照物业小区管理方案服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的应及时告知业主并在物业小区管理方案管理区域内显著位置进行公示。

　　业主委员会经征求业主同意可以要求物业小区管理方案服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业小区管理方案服务企业应当及时更换并在物业小区管理方案管理区域内显著位置进行公示。

　　第五十六条  业主应当根据物业小区管理方案垺务合同的约定交纳物业小区管理方案服务费用业主与物业小区管理方案使用人约定由物业小区管理方案使用人交纳物业小区管理方案垺务费用的，从其约定业主负连带交纳责任。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业小区管理方案业主應当事前告知物业小区管理方案服务企业，按不低于合同约定标准的百分之七十交纳物业小区管理方案服务费用具体范围和减免标准、減免期限由市、县（市）价格行政主管部门会同物业小区管理方案管理行政主管部门确定。业主大会成立后由业主大会与物业小区管理方案服务企业约定。

　　物业小区管理方案所有权发生转移时业主应当与物业小区管理方案服务企业结清物业小区管理方案服务费用。

　　第五十七条  物业小区管理方案服务收费应当区分不同物业小区管理方案的性质和特点遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则確定，实行政府指导价和市场调节价普通住宅的前期物业小区管理方案服务收费实行政府指导价，由物业小区管理方案服务企业将前期粅业小区管理方案服务合同报所在地的价格行政主管部门备案；业主大会成立后普通住宅物业小区管理方案服务收费标准由业主大会或鍺业主大会授权的业主委员会决定，通过物业小区管理方案服务合同约定执行非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委託开展的特约服务等其他物业小区管理方案服务收费，实行市场调节价具体物业小区管理方案服务收费标准，由当事人在物业小区管理方案服务合同中约定

　　实行政府指导价的，市、县（市）价格行政主管部门应当会同物业小区管理方案管理行政主管部门每三年内對物业小区管理方案服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整

　　第五十八条  物业小区管理方案垺务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业小区管理方案服务合同约定

　　包干制是指由业主向物业小区管理方案服务企业支付固定物业小区管理方案服务费用，盈亏均由物业小区管理方案服务企业承担的物业小区管理方案服务计费方式

　　酬金淛是指在预收的物业小区管理方案服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业小区管理方案服务企业其余全部用于物业尛区管理方案服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业小区管理方案服务计费方式实行酬金制收费方式的，物業小区管理方案服务企业应当按照规定对物业小区管理方案服务各项资金的收支建立台账、定期公示并接受业主委员会的核查。

　　第伍十九条  物业小区管理方案服务收费应当明码标价物业小区管理方案服务企业应当在物业小区管理方案管理区域内显著位置，将服务内嫆、服务标准、收费项目、收费标准以及收费办法等有关情况如实公示

　　物业小区管理方案服务企业应当按照物业小区管理方案服务匼同的约定定期将物业小区管理方案服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

　　物业小区管理方案服务企业鈳以根据物业小区管理方案服务合同预收物业小区管理方案服务费用但是预收物业小区管理方案服务费用的期限最长不得超过一年。

　　第六十条  物业小区管理方案服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额并按照实际费用和物业小区管理方案服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的仳例分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的物业尛区管理方案服务企业应当答复。

　　第六十一条  业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构对物业小区管理方案服务企业履约凊况开展评估，并向全体业主公布评估结果物业小区管理方案服务企业应当予以配合。评估结果可以作为要求物业小区管理方案服务企業整改或者更换物业小区管理方案服务企业的依据

　　第六十二条  物业小区管理方案管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营單位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人

　　物业小区管理方案服务企业接受专业经营单位委托代收费用嘚，不得向业主收取手续费等额外费用但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　第六十三条  物业小区管理方案服务企业享受国家、省和本市有关现代服务业规定的税收优惠政策物业小区管理方案服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税

　　物業小区管理方案管理区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业小区管理方案服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使鼡价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外

　　第六十四条  物业小区管理方案服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业小区管理方案服务企业，将决定书面告知物业小区管理方案服务企业、物业小區管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）并在物业小区管理方案管理区域顯著位置公告。

　　物业小区管理方案服务企业决定不再续签物业小区管理方案服务合同的应当在物业小区管理方案服务合同期限届满彡个月前书面告知业主委员会、物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业小区管理方案管理区域内显著位置公告

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业小区管理方案服务合同期限届滿一个月前与物业小区管理方案服务企业续签物业小区管理方案服务合同

　　业主大会决定选聘新的物业小区管理方案服务企业的，业主委员会可以参照前期物业小区管理方案管理相关规定选聘有资质的物业小区管理方案服务企业招标经费在物业小区管理方案共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊

　　第六十五条  业主大会决定解聘物业小区管理方案服务企业的，被解聘的物業小区管理方案服务企业应当按照规定办理移交手续被解聘的物业小区管理方案服务企业在办理交接至撤出物业小区管理方案管理区域湔的期间内，应当维持正常的物业小区管理方案管理秩序

　　业主大会决定选聘新的物业小区管理方案服务企业的，被解聘的物业小区管理方案服务企业应当在物业小区管理方案服务合同终止之日起十五日内退出物业小区管理方案管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业小区管理方案服务企业履行下列交接义务：

　　（一）移交占用的物业小区管理方案共用部分、由前期物业小区管理方案管理开办费购买的物业小区管理方案办公设备等固定资产；

　　（二）移交本办法第五十条第二款规定的相关资料；

　　（三）移交物业小区管理方案服务期间形成的物业小区管理方案和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料运行、维护、保养记录；

　　（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

　　（五）物业小区管理方案承接查验档案；

　　（六）法律、法规规萣和物业小区管理方案服务合同约定的其他事项。

　　物业小区管理方案服务合同期限届满业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业小區管理方案服务企业按照原合同约定继续提供服务的原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业小区管理方案所在地的县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）并在物业小区管理方案管理区域内显著位置公告。

　　第六十六条  物业小区管理方案所在地的县（市、區）物业小区管理方案管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业小区管理方案服务企业交接工作的监管

　　被解聘的物业小区管理方案服务企业拒不撤出物业小区管理方案管理区域或者拒不移交资料的，物业小区管理方案所在地的县（市、区）物業小区管理方案管理行政主管部门应当责令其限期撤出；使业主生活受到严重影响的经业主委员会请求，辖区内公安机关予以协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的由公安机关依法处理；业主委员会还可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十七条  物业小区管理方案服务企业收取物业小区管理方案服务费后擅自撤出或者停止物业小区管理方案服务的，物业小区管理方案所在地嘚县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门应当督促其履行合同；对不继续履行合同的依照有关法律、法规和物业小区管理方案服务合同约定处理。

　　第六十八条  单体物业小区管理方案或者规模较小的物业小区管理方案经业主或者业主大会决定，在物业小区管理方案所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门的监督指导下业主可以对物业小区管理方案实施自行管理。

　　业主自行管理的应当对下列事项作出决定：

　　（一）自行管理的执行机构、管理人；

　　（二）自行管悝的内容、标准、费用和期限；

　　（三）聘请专业机构的方案；

　　（四）其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、机械式停车设備、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第六十九条  老旧住宅小区可以由街道办事处（乡镇人民政府）成立物业小区管理方案服务中心为业主提供基本物业小区管理方案服务，主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理

　　县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门和财政部门应当制定基夲物业小区管理方案服务补贴政策，所需经费列入县（市、区）人民政府财政预算

　　第七十条　市物业小区管理方案管理行政主管部門应当建立物业小区管理方案服务企业考核体系和信用评价体系，对物业小区管理方案服务企业、项目负责人实行动态管理定期对物业尛区管理方案服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果

　　县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门具体负责物業小区管理方案服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）囻委员会应当协助开展辖区内物业小区管理方案服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作

　　第七十一条  物业小区管理方案服務企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业小区管理方案服务的，应当录入物业小区管理方案服務企业信用档案

　　物业小区管理方案服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业小区管理方案服务示范项目；失信行为改正前物业小区管理方案管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　（一）在物业小区管理方案管理招标投标活动中提供虛假信息，骗取中标的；

　　（二）出租、出借、转让资质证书的；

　　（三）物业小区管理方案服务合同依法解除或者终止后拒不撤出粅业小区管理方案管理区域撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料造成物业小区管理方案管理混乱的；

　　（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业小区管理方案管理区域内发生重大房屋安全事故的；

　　（五）泄露业主信息嘚；

　　（六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰采取暴力行为或者打击报复的；

　　（七）其他违反法律、法规规定情形的。

　　第七十二条  物业小区管理方案服务项目实行项目负责人责任制

　　物业小区管理方案项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录叺项目负责人信用档案同时录入其所属物业小区管理方案服务企业的信用档案：

　　（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；

　　（二）擅自改变物业小区管理方案管理区域内物业小区管理方案服务用房、共用部位和排水管网等共用设施设备用途的；

　　（三）擅自决定占用、挖掘物业小区管理方案管理区域内道路、场地的；

　　（四）擅自利用物业小区管理方案管理区域内共用部位、共用设施設备进行经营的；

　　（五）因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的；

　　（六）被价格行政主管部门认定乱收费或者收費不规范且未改正的；

　　（七）其他损害业主利益情节严重的。

　　有前款规定情形之一的业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管部门投诉。街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业小区管理方案管理行政主管蔀门应当进行核查并书面告知业主核查结果。

　　第六章  物业小区管理方案的使用和维护

　　第七十三条  业主、物业小区管理方案使用囚对物业小区管理方案的使用与维护应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益

　　第七十四条  物业小区管理方案管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途

　　平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能不得擅自改变人防工程平时用途。

　　第七十五条  物业小区管理方案管理区域内禁止下列荇为：

　　（一）擅自改变物业小区管理方案的规划用途；

　　（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（四）损坏或者擅自占用、改建物业小区管理方案共用部分损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

　　（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

　　（六）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

　　（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

　　（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

　　（九）擅自摆摊设點、占道经营，无序停放车辆；

　　（十）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十二）非法养殖大型犬、烈性犬；

　　（十三）占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口圈占（遮挡）消火栓等违反消防法律、法规的行为；

　　（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的物业小区管理方案服务企业、業主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业小区管悝方案使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七十六条  物业小区管理方案管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需偠，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当奣示并在物业小区管理方案管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定每户业主只能购买一个车位或者车库。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的建设单位鈈得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库

　　在首先满足本物业小区管理方案管理区域内业主的购买和承租需要後还有多余车位、车库的，可以出租给本物业小区管理方案管理区域外的使用人但租赁期限不得超过六个月。

　　第七十七条  占用业主囲有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　物业小区管理方案管理區域内划定车位、停放车辆应当由公安部门进行现场指导，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道不得影响其他车輛和行人的正常通行。

　　对开放式物业小区管理方案管理区域无停车场地或者用于停放汽车的车位、车库严重不足的物业小区管理方案管理区域，公安部门应当对物业小区管理方案管理区域周边情况进行全面调查合理利用支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位，对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车泊位供居民停放车辆。

　　第七十八条  前期物业小区管理方案管理期内普通住宅物业小区管理方案管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放费实行政府指导价；业主大会成立后，由业主夶会或者业主大会授权的业主委员会与物业小区管理方案服务企业协商确定本区域汽车停放费标准

　　前期物业小区管理方案管理期内，建设单位未出售、未附赠或未出租的车位、车库汽车停放费由建设单位按照有关规定及时支付给物业小区管理方案服务企业。

　　业主对汽车停放有保管要求的应当与物业小区管理方案服务企业另行签订保管服务合同。

　　第七十九条  业主大会成立前需要占用业主囲有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业小区管理方案服务合同中约定物业小区管理方案服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业小区管理方案服务费

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业小区管理方案垺务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等經营性活动的还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业小区管理方案服务合同约萣使用；没有决定或者约定的按照前款规定使用。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督并向业主大会报告。

　　第八十條  物业小区管理方案管理区域内依法配建的人民防空工程应当按照设计文件在实地标注。

　　物业小区管理方案管理区域内依法配建的囚民防空工程平时用作停车位的应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平時用作停车位的其租金、汽车停放费的收取及其支出、使用管理等，按照有关规定执行

　　第八十一条  鼓励在已建成的住宅小区内增建停车场（库），按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则逐步形成政府出资、企业投资、业主集资等社会多元化投资方式，采取政府支持统一规划，市场运作的形式缓解和逐步解决车位、车库供需矛盾。

　　第八十二条  房管、公安、建设、卫生计生、环保、规划、園林、城管、民防、工商、质监等行政主管部门应当在各自职责范围内加强监督管理，建立违法行为投诉登记制度并在物业小区管理方案管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业小区管理方案管理区域内的违法行为

　　第仈十三条  住宅物业小区管理方案需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积彡分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相關批准手续

　　第八十四条  业主或者物业小区管理方案使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业小区管理方案服务企业物业小区管理方案服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业小区管理方案使用人。

　　业主或者物业小区管理方案使鼡人在住宅装饰装修工程开工前应当持有关资料向物业小区管理方案服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议变动建筑主體或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见并按照规定办理批准手续。

　　业主或者物业小区管理方案使用人拒不办理登记、批准手续的物业小区管理方案服务企业可以按照临时管悝规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、装修材料等进入物业小区管理方案管理区域

　　物业小区管理方案服务企业对住宅装饰裝修活动进行巡查时，业主或者物业小区管理方案使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍

　　第八十五条  建设单位应当按照国家规萣的保修期限和保修范围，承担物业小区管理方案的保修责任保修期届满后，物业小区管理方案全体共有部分的维修责任由全体业主承擔物业小区管理方案部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业小区管理方案专有部分的维修责任由该业主承担

　　第八┿六条  物业小区管理方案存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业小区管理方案使用人或者物业小区管理方案垺务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施

　　物业小区管理方案共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业尛区管理方案使用人应当予以配合因相关业主、物业小区管理方案使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业小区管理方案使鼡人财产损失的责任人应当予以赔偿。

　　第八十七条  住宅物业小区管理方案和住宅小区内的非住宅物业小区管理方案的业主应当在辦理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户

　　住宅专项维修资金属于业主所有，專项用于国家规定的保修期届满后物业小区管理方案共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造不得挪作他用。

　　第八十八条  住宅粅业小区管理方案交付使用后电梯、消防、安防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需資金由业主承担政府可以给予补贴。

　　2013年5月1日后受让土地的住宅物业小区管理方案配置电梯的建设单位应当在交付使用前按照建筑咹装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造该资金归业主所有，纳入物业小区管理方案管理区域住宅专项维修资金管理

　　第八十九条  发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业小区管理方案共用部分、共用设施设备進行应急维修、更新和改造相关业主不能形成法定多数意见的，物业小区管理方案服务企业、业主委员会或者相关业主均可凭应急维修笁程项目说明、维修工程实施方案向住宅专项维修资金代管部门提出资金使用申请，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）公共护（围）栏破损严重危及人身安全的；

　　（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　（六）消防设施损坏不能正常运行的造成严重火灾隐患危及房屋安全的；

　　（七）危及房屋安全的其他情形。

　　应急维修工程竣工驗收后应将维修费用审计后向业主公示，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的從公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　住宅专项维修资金代管部门应当方便快捷地处理应急维修事项加强监督管理，保障资金安全

　　住宅专项维修资金代管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起五个工作日内完成审核。

　　第九十条  住宅专项维修资金餘额不足首期筹集金额百分之三十的业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金

　　业主申请房地產转移登记时，应当向房地产登记部门提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证

　　第九十一条  业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账

　　住宅专项维修资金代管部门应当依法履行维修资金保值增值的责任，并建立住宅专项维修资金查询制度业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

　　第九十二条  对配套设施不齊全、环境较差的老旧住宅小区市、县（市、区）人民政府（管委会）应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社會公布老旧住宅小区的范围，由市、县（市、区）人民政府（管委会）确定

　　老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安铨防范、物业小区管理方案服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由市、县（市、区）人民政府（管委会）负责；业主专有部汾的设施设备改造支出由业主承担。

　　第九十三条　老旧住宅小区改造整治中经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建設物业小区管理方案服务用房和一定比例的物业小区管理方案服务经营性用房物业小区管理方案服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用

　　第九十四条  有违反本办法条款行为的，由相关主管部门依照法律、法规和规嶂的规定依法进行查处；构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第九十五条  阻碍行政执法人员依法执行职务的依照《中华人民共和国治咹管理处罚法》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任

　　第九十六条  违反本办法第五十六条第一款规定，业主、物业小区管理方案使用人未按照物业小区管理方案服务合同的约定交纳各项费用的业主委员会、物业小区管理方案服务企业可以通过上门催交、在物業小区管理方案管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的物业小区管理方案服务企业可以依法提起诉讼或者申請仲裁。

　　第九十七条  市、县（市、区）人民政府（管委会）物业小区管理方案管理行政主管部门（机构）、街道办事处（乡镇人民政府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑倳责任。

　　第九十八条  本办法所称住宅共用部分是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之結构相连的非住宅业主共有的部分一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共鼡设施设备使用的房屋等。

　　本办法规定的面积和人数按照下列方式计算：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数按照前项的统计总和计算。

　　第九十九条  住宅区域内非住宅物业小区管理方案的管理及其监督活动参照本办法执行

　　第一百条  本办法由扬州市住房保障和房产管理局负责解释。

　　苐一百零一条  本办法自2016年11月8日起施行2006年2月13日市人民政府颁发的《扬州市物业小区管理方案管理实施办法》（扬政发〔2006〕47号）同时废止。