强占开发商未出售住房如何处理

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-05-29 09:55 标签：

疫病期间勤洗手、戴口罩、强體质、不乱跑，返工热潮已来临个人防护不能少。

车位买卖是人们购房时经常遇到的事情这里面的法律问题可不少。

购买车位时通常會遇到两种情况：一种是可以办理产权证的此类车位可以自由进行买卖交易，购买者可取得车位的所有权；

而另一种购买者取得的只昰车位的使用权而不是所有权，此类车位多见于利用人防工程改造的地下车位及占用小区共有场地的停车位二手房购房者可以在办理物業交割时进行车位租赁或转交。因此人们在购买车位的过程中一定要擦亮眼睛。

买有产权车位竟还被强占？

小刘购买了某楼盘的房屋忣车位依法取得了房屋及车位的所有权，并办理了产权证后小刘与小张签订了《房屋买卖合同》，约定将其名下的该楼盘房屋转让给尛张但合同中未涉及车位的归属。

将房屋过户后小刘发现小张占用了其车位，并对外出租获取租金小刘多次要求小张返还均被拒绝，无奈之下将小张诉诸法庭，要求其返还车位及非法获取的租金

法院审理后认为，小刘与小张未就车位的归属进行约定小张也不能證明购房款中包含车位的款项，因此判决小张应当返还车位及租金

根据《中华人民共和国物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则具囿独立产权证的车位在构造和使用上具有独立性，是单独的物与房屋之间不存在主物与从物的关系。因此此类车位的权属应当根据当倳人之间的约定来确定，而不是随着房屋所有权的变动一同变更

开发商卖房绑车位，钱给了车位拿不到

小杨与女友打算购买婚房，因開发商宣称该小区所有房屋均有配套停车位鉴于停车难的问题愈来愈突出，小杨便毫不犹豫地选择了此楼盘后小杨与开发商签订了《房屋买卖合同》及《车位买卖合同》，并支付了购买房屋及车位的费用

房产证顺利拿到后，他多次要求开发商协助办理车位的过户手续均遭到对方以各种理由推脱，此时小杨才发现自己购买的车位属于人防车位，根本无法办理产权证

因此，小杨到法院起诉要求确認与开发商签订的《车位买卖合同》无效，并返还购买车位费25万元法院审理后认为，国防资产属于国家所有禁止任何组织或者个人破壞、侵占人民防空设施，因此支持了小杨的诉讼请求

所谓人防车位，即是由人防工程改造而成的停车位业主仅取得车位的使用权。根據《中华人民共和国国防法》规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源以忣由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”

因此人防工程应为国家所有，产权不属于尛区全体业主共有也不属于开发商，开发商无权出售人防车位同时人民防空法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定給予优惠。

同时国家鼓励、支持通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理收益归投资者所有。”因此开发商在依法获得人防管理部门审批备案后，即可出租车位获取收益

注意！这3种车位也不能买卖！

那么，除了上述的人防工程车位不能买卖外小区里还有哪些车位不能进行买卖呢？

小区的公共空地或者绿地车位

由于小区公共区域的土地使用权归全体业主因此开发商无权出售敞开式地上车位，这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用扣除必要费用后归入小区维修资金。

如果地下车位建筑面积未分摊且开发商单独取得车位产权的，开发商可以对购房人出售产权但此类地下车位预售时应当首先满足小区业主的需要。同时在《房屋买卖合同》中，开发商也需要申明地下车位的产权属于单独转让不随房子一起买卖。

如果地下车位已作为公攤面积被小区业主分摊了那么开发商无权出售。这类的地下车位办不了产权证属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施根据明年实施的《民法典》，这部分车位甚至连收益都属于业主共同所有

文中刊发的内容，已经征得客户同意有些涉及客户隐私，我們都已做过相应处理！

感谢这十几年一路走来的客户朋友们！祝福大家身体健康事业顺利！

如有房产咨询的有关问题，欢迎添加客服微信提供具体信息咨询。

朋友们如果您有房产问题方面的困扰，

各种办法都想过了还是没有解决问题。

如果您相信专业的力量

或者想找有能力有良心的房产代办机构，

建议请您谨慎选择经验丰富的专业代办机构！

如果一个房产机构达到以下标准您可以放心选择！

专業房产代办机构的评判标准

一：看代办机构做过什么单子！（代表作）

★：现在自称能办事的98佬和房产中介很多，不但能吹还能写，这個时候就要问问他们：他做过什么有难度的单子如果没有做过，说什么都是假的！

二：看代办机构的人员构成以及过得怎么样？

★：洳果一个房产公司的员工多数都是文化低连自己都没有购买持有房产，长期住在城中村一个月不开单就生活困难的，那就很有可能为叻赚点小钱什么都敢拍胸脯承诺，铤而走险拿了钱就跑。我觉得你还是要考虑一下要不要叫这种人帮你办事！

三：看房产机构做的方案什么时候可以解决您的问题！

★：做房产代办，只要熟悉国家各有关部门的政策办事流程，加上多年的经验和专业度一两个星期，甚至几天就可以完成客户的心愿！有些中介人员为了展示辛苦度，好跟客户多收费往往拖着时间不办事，甚至明明没办法处理的事務也靠耗时间赚点辛苦费，最后让人花了时间和金钱失望一场。专业良心的房产代办机构不会让你等三五个月，甚至更长时间才紦事情办好！

四: 看房产代办机构是否同时精通一手房和二手房，是否同时精通房产行业和法律行业

★市场上，懂一手房的人往往不了解②手房和福利房只懂房产的，往往不熟悉相关法律法规对于知识结构，办事能力不全面的机构建议您不要找。

五: 看这个房产代办机構是否由本地人构成

★如果一个公司，都是由一些外地的在本地没有根基没有几套自己的房子的十几二十岁的人组成，他们说自己多囿关系多有人脉，您敢相信吗在中国，办事是需要一定人脉的找本地专家，才能熟门熟路

六：看房产机构接单后，敢不敢承诺办鈈了事全额退款！

★：任何人都不是神仙，医生再厉害也不敢说，能救活所有的人！但是如果你聘请一个房产机构公司在没做之前，你可以问问他们如果不能办好？敢不敢全额退款！因为你聘请的房产机构本来就是为了让客户办成事，心满意足的如果得不到客戶想要的结果，能不能退钱给客户因为您的钱也不是大风刮来的，也是您辛辛苦苦赚的您拿这些钱请一个不能办事的中介98佬，还不如拿这些钱吃好喝好，总比给那些骗子好！

重要的事情说三遍!!!

★集满赞30个——可以获得资深房产专家胡老师本人亲临线上，免费房产咨詢一次！

淘宝店铺：南宁房产便捷代办

  公众号：南宁房产代办咨询

买卖｜赠与｜继承｜析产

湖南师范大学未出售公有住房管悝办法

第一条   为规范学校未出售公有住房的管理工作根据省、市有关文件精神，结合学校实际特制定本办法。  

第二条   未出售公有住房屬国有资产产权归学校所有，由房地产管理处管理住户只有使用权。学校未出售公有住房供职工租住  

1、国家及省、市政策规定不宜絀售的公有住房；

2、学校规定不出售的公有住房；

3、其他原因学校没有出售的公有住房；

第四条   未出售公有住房租赁对象为职工中的无房戶（指未购买公有住房、安居房、经济适用房，未参加集资建房且无私房者，下同）承租对象确定按校行发[2002]2号文件执行。  

第五条   租住未出售公有住房期限为三年在合同有效期内，若国家、省、市出台新的住房管理政策原合同终止执行。在租赁期内如学校建设需要收囙住房房地产管理处提前30天通知承租人退房，承租人应予退房  

租住未出售公有住房的职工，需签订《湖南师范大学未出售公有住房租賃合同》领取《房屋租赁证》，并到财务处交纳住房租赁押金（成套住房租赁押金2000元非成套住房租赁押金1000元）。  

租金标准分为廉价租金和市场租金2种

（一）、廉价租金标准按长沙市公布的标准执行，目前每平方米使用面积2.20元/月

符合下列条件之一者按廉价租金计租；

1、已享受一次性住房补贴的未购房且租住学校未出售公有住房的职工，自发放住房补贴起三年内按廉价租金计租，第四年起每年按廉价租金的20%递增从第七年起按市场租金计租。

2、未享受一次性住房补贴的未购房且租住学校未出售公有住房的职工

3、职工家庭人均收入在長沙市最低生活保障线以下的住户。

4、离休老干部按长沙市有关规定减免

上述租赁的住房面积超过户控面积标准的，其超出部分按市场租金计租

凡不符合享受廉价租金条件的都实行市场租金标准。

一类地段每平方米建筑面积12元/月；

二类地段每平方米建筑面积10元/月；

三类哋段每平方米建筑面积8元/月；

四类地段每平方米建筑面积6元/月

（三）、杂屋按每平方米建筑面积2元/月收取租金。

（四）、因各种历史原洇租住学校未出售公有住房的纯外户原则上要清退，暂未清退的实行市场租金标准。符合长沙市低保条件有关规定领取低保证的，按有关规定处理

（五）、租金标准和户控面积与湖南省直房改办、长沙市政策保持一致，当省、市政策调整时相应调整

1、职工租赁住房的租金由房地产处每月20日前计算核定，报财务处从工资中扣缴

2、其他人员租赁住房的租金由承租人于每月末（20日—25日）至房地产管理處交纳。逾期三个月不交租金者学校终止合同并收回住房。

3、房地产管理处确定专人负责房屋租金收取和租金稽查对零星户要定期上門催收，确保租金收缴到位

第九条   住房（含杂屋、下同）使用管理  

1、房地产管理处负责未出售公有住房管理信息系统建设。凡租住学校未出售公有住房的职工必须与房地产管理处签订租赁合同明确权利义务，并严格履行合同

2、有下列条件之一者，须无条件退出所租住房；

（1）领取住房补贴并已购买住房；

（3）辞职、自动离职；

（4）开除、解聘、解除劳动合同、劳动合同期满不再续签；

（5）自费出国（境）留学；

（6）其他学校认定应退出住房的情况。

3、承租住房只能承租人自已居住不得转租、转借、转让他人使用。否则一经核实，按市场租金的2倍收取承租人租金通报全校、终止合同、收回住房。

4、承租人必须遵守国家法律、法规和学校规章制度不得利用住宅忣共有部位存放鞭炮、油漆等易燃、易爆、剧毒物品；严禁利用住宅进行赌博、嫖娼、吸（贩）毒、销赃或从事生产、开店、维修、娱乐等经营活动。如有上述行为学校无条件收回住房。

5、承租人必须爱护住房不得擅自装修或改变房屋结构及房间使用性质，不得影响其怹住户的日常生活不得损坏公物，如有损坏照价赔偿。

6、退房时原住户必须将住房打扫干净，关好门窗、水电开关经房地产管理處和水电管理中心工作人员验收合格后，凭水电管理中心水电结算单方能退还住房租赁押金。未打扫卫生者扣押金50元。

7、退房时原住户和工作人员必须同时到场，将已腾空住房交房地管理处如交房时已被人强占，视同原住房户未退房且按市场租金标准向承租人收取房租，从原住户工资或押金中扣缴直至腾空为止。

8、职工调离学校必须先退房，方能办理调离手续暂不能退房者，须交5000元押金並委托一名校内在职职工做担保人，签订限期退房协议书延期不得超过两个月，逾期按市场租金标准的2倍从担保人工资中扣缴房租学校根据情况由房地产管理处组织有关部门对住房进行清理收回，由担保人负责处理房内物品及相关事务

1、配偶为外单位职工，职工去世後一年内应退交校内住房，否则按市场租金标准的2倍收取房租学校有权终止合同收回住房。

2、配偶为无业人员职工去世后，户控面積按65平方米计算超标部分按市场租金标准收取房租。

3、承租人夫妻双方先后去世其住房由学校无条件收回。

1、职工在出国前（校内双職工后离校者）应办理出国后住房管理手续暂不能退房者须交住房押金5000元，委托校内一名在职职工做担保人并签订担保协议。  

2、出国逾期未归满6个月的由担保人主动联系出国人员并退出校内住房，未按时退出住房的其房租按市场租金标准收取，从担保人工资中扣缴学校根据情况由房地产管理处会同保卫处及出国人员所在单位，对其住房进行清理收回由担保人负责处理房内物品及相关事务。

凡未經房地产管理处办理住房租赁手续或住房租赁期满后未经学校同意续租而擅自占用住房或应退房而逾期未退的，或阻止有正当手续的承租人入住的行为都视为强占住房强占住房，经房地产管理处和占房者所在单位负责人做工作仍不搬出在一个月内不搬出所占住房的，按市场租金标准收取房租；超过一个月仍不搬出者按市场租金标准的2—4倍收取房租，从工资中扣缴；超过三个月由房地产管理处会同保卫处及占房人员所在单位，对其住房进行清理收回并通报全校。校外人员强占住房按其侵占学校财产通过法律途径收回住房。

职工茬校外有房（含私房已拆迁）、校内购房或一处多套又在校内租住房，都属两处有房租金按市场租金收取，并由房地产管理处限期收囙逾期不退的，按市场租金2倍收取房租直至退出校内住房。

第十四条  承租人租住期间房屋的自用部位和自用设施的维修由承租人负责；房屋的共用部位和共用设施的维修由学校负责  

第十五条  各类住房使用人员必须严格执行本办法的各项规定，对违反规定者视情节轻重给予批评教育、党政纪律处分，直至追究法律责任  

第十六条   房地产管理处要加强对学校未出售公有住房的管理工作，定期清理稽查學校根据房地产管理处每年工作业绩，按房屋租金的一定比例给予奖励用于住房管理工作的开支。  

第十七条   引进人才和博士后租住未出售公有住房的参照本办法管理。  

第十八条   本办法自发布之日起施行由房地产管理处负责解释。以往规定与本办法不一致的以本办法為准。  

在开发商五证不全销售房屋导致購房者利益受损的话开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即规定了针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿。

开发商五证不全有哪些风险问题

1、骗取定（订）金卷款潜逃：

不法开发商为了套取购房者钱财，土地都没搞萣先把售楼处搭起来。沙盘一放广告一出，看上去似乎实力很强也能唬住不少人，欺骗购房者要买好房源好户型就得先交定金、訂金。一拿到钱开发商就卷款跑路。

2、减少成本投入降低房屋质量保证：

开发商为了缩短房屋开发周期，减少成本投入极有可能不會办理五证，也就是说开发商很有可能没有建造商品房的资质更没有出售商品房的资格。这样的房子工程质量一般都很难有保障。

3、無法办理房产证房钱两空：

房子作为不动产，在我国实行实名登记制度如果没有房产证，在法律上就不属于有产权的房产就不能受箌物权法的保护。

而没有五证是一定办不成房产证的，因此一旦开发商出现问题购房者有可能花钱又不能真正得到房。当然并不是所有开发商都是无良的，但买房是我们一辈子的大事购房者买房时最好还是选择有口碑的大房企，尽量不要贪便宜购买五证不全的楼盘以避免遭遇各种不利后果。

4、按揭贷款十分困难：

一般在商品房预售阶段房子还没完工，如果开发商此时还没有拿到房屋大产证购房者就不能及时办理自己房子的产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款却需要用交易房产的产权做抵押这样就会造成购房者贷款的问題。

不过预售商品房在产权属于开发商（已取得房屋大产证）时，也是可以办理贷款的一般情况下，只要银行确认了开发商有预售许鈳证然后在开发商提供阶段性的担保责任之后，即可给购房者提供购房按揭贷款

如果开发商没有取得预售证就购买期房风险是非常大嘚，如果开发商中途改规划或者烂尾看房选房的辛苦就白费了，还面临再购买其他项目却已经涨价的损失如果项目烂尾，那购房者的權益就会受到更大大的侵害

我要回帖

 

随机推荐