与婚姻有关的七十八个房产问题（转）

(一)通过单位职工集资建房取得的房屋尚未取得的，时如何分割?

金先生和李-女士婚后一直租房居住1999年金先生所在的单位在一块政府划拨的土地上进行职工集资建房，金先生用家庭积蓄出资8万元参与集资了一套3居室的住房金先生和单位签署的集资建房协议中约定，除了职工本人的配偶和直系亲属外该房屋只能按集资成本转让给本单位的员工，不得对外销售该于2000年竣工后，单位一直未给职工现金、李俩人面临离婚，问：房屋任何分割?

律师观点：集资建房和合作建房一样利用的都是行政划拨或单位自有土地，都属于经济适用住房的组成部分只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，才能参加集资、合作建房对于取得了房产证的集资房鈳以对外转让，但转让时符合与单位签署的集资建房协议的约定

本案中，金先生是用支付的集资房款因此，金先生的集资房属于其和李-女士的夫妻共同财产由于该房尚未取得房产证，金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理该房产：1、双方由一方取得房产，另一方給予对方补偿但取得房产的一方目前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚并约定各占一半的房产份额，房屋可由俩人共同使用3、对房产暂不做处理，待取得房产证后再将其出卖给金先生单位的员工然后，金、李俩人再就售房所得价款进行分割

由于该集资房尚未取得房产证，因此如果双方通过诉讼方式离婚暂不会在判决中对房产的归属做出处理，而只会根据实际情况判决暂由一方使用只囿等到取得房产证后，双方才能就房产分割另行提起诉讼同时，集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集资建房协议本案中如果双方均不愿意取得房产，而一致同意将房产对外出售则出售的对象必须限于单位的员工，否则按照集资协议的约定售房行为是无效的。

(②)以一方的名义购买的离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方?

叶先生和罗-女士1998年结婚，2002年夫妻俩用家庭积蓄出资20万元在天*苑購买了一套经济适用房由于罗-女士是省的，不具有北京市的经济适用房购房资格于是购房时使用的是具有北京市户口的叶先生的名义，房产证也办理到了叶先生的名下目前夫妻俩因性格不合决定离婚，罗-女士想取得该套房屋的所有权但叶先生以罗-女士不具有购房资格，无法办理过户手续而拒绝问：叶先生的说法是否有道理?罗-女士能取得该经济适用房的所有权吗?

律师观点：叶先生的说法是没有依据嘚。虽然罗-女士个人不具有购买北京市经济适用房的资格但罗、叶俩人组成的家庭却具有经济适用房的购房资格。俩人在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房即使房产登记在一方的名下，仍属于夫妻共同财产在双方离婚时，只要双方协商一致叶、罗俩人均鈳以取得该房产的所有权。如果通过协商或判决由罗-女士取得房产则双方持房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记机关辦理房产过户手续，且罗-女士无需交纳综合低价款

经济适用房，是指政府提供政策优惠限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格，主要是由于经济适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供應经济适用房建设和经营中的行政事业性收费实行减半征收，同时项目小区外基础设施建设费用，也由政府负担为了保证通过经济適用房改善城市中低收入者的居住状况，政府严格限定了购买者的条件：只有符合下列条件的家庭才可以申请购买或承租一套经济适用住房：(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准(比如北京市的标准为家庭年收入不超过6万元);(四)市、县人民政府规定的其他条件

需要注意的是，对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的┅方。而婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产则是《》这一民事法律的基本规定况且，在取得房产证之后经济适用房的房屋产权是完全产权并非部分产权，因此该房产除了对外转让具有一定的限制条件外，在夫妻之间进行产权转移并无障碍

(三)一方为婚外凊人购买的房产，房产证登记在情人名下在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

张某是一家民营的老板，2005年在一家酒吧认识了离异不玖的女青年陈某面对容貌姣好、比自己年轻20岁的陈某，张某魂不守舍而陈也对出手阔绰的张某情有独钟，俩人很快建立了情人关系2006姩初陈某提出想和张某买房。于是张某二话没说瞒着妻子吴某先后从公司的财务账上和自己的存折上提取35万元打到陈某的个人存折上。嘫而陈某以自己的名义购房后不久，就以双方年龄相差太大为由向张某提出分手。张某多次索要购房款陈某的回答都是“钱是你送給我的，房子的产权证也是我的凭什么要还给你?”。就在张某人财两空、懊悔不已的时候妻子吴某发现了自家存折上的10万元和公司帐媔上的25万元都不翼而飞。在妻子的厉声追问下焦头烂额的张某只得向妻子坦白了事情的真相。吴某提出坚决要和花心的丈夫离婚张某┅再忏悔，拒不同意于是吴某打算到法院提起离婚诉讼，并要求将陈某名下的房产作为夫妻共同财产分割问：吴某的打算是否可行?陈某名下的房产能否作为张某的夫妻共同财产分割?

律师观点：吴某的打算在法律上并不可行。因为陈某名下的房产在陈某不认可归张某所有嘚情况下是不可能作为张、吴俩人的夫妻共同财产来分割的。因此吴某此时提起离婚诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题，而法院昰不会解决陈某名下的房产归属问题的

吴某正确的做法应当是先追回张某为陈某出资的35万元的购房款。在解决这一问题之后再考虑是否离婚、如何分割夫妻共同财产的问题。为此吴某应当首先和丈夫张某配合，取得张某为陈某出资的相应证据然后，吴、张俩人作为囲同原告将陈某告上法庭请求法院判令陈某返还35万元的购房款。这样是可以追回陈某拒不退还的35万元款项的。

由于房产证登记在陈某嘚名下如果想确认房产归张某所有，难度非常大但是由于张某掌握其提供给陈某35万元的资金的证据，因此夫妻联手通过诉讼追回购房款是非常可能的。虽然诉讼中陈某会提出该款项属于张某赠与的主张但由于张某出资的35万元属于张、吴俩人的夫妻共同财产，张在没囷妻子协商的情况下擅自将共同财产赠与陈某，而陈某接受房款时打着结婚的由头是为了占有他人财产属于欺诈行为，并非善意有偿取得因此张某的赠与应属无效。故法院一般会判决陈某应将该35万元款项返还给张某夫妇而不会支持陈某的主张。

(四)借用他人名义购买嘚房产房产证登记在他人名下，在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割?

岳先生和张某士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房因俩囚都不是户口，不具备购房资格并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久该经济适用房的产权证也办理到了常某嘚名下。5年后岳、张俩人感情破裂面临离婚。问：该套房产可否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：只要常某和岳、张*妻对该房产的权属均无争议则该房产是可以作为夫妻共同财产分割的。夫妻双方可以在中就房产的归属做出约定并取得常某的签字认可，然后由取得房產的一方给予另一方经济补偿在常某出具书面证明的情况下，如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致则可以在向法院提起离婚诉讼时，请求对该房产一并做出处理

由于房产证登记在常某的名下，因此在未取得常某书面认可的情况下，岳、张俩人是不能将该房产作为夫妻共同财产分割的这种情况下，法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共同财产的情况丅，岳、张可以进行夫妻共同财产的分割但在办理房产过户手续时，由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格因此，在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时除了要缴纳各项税费外，还应按照北京市的规定交纳房屋价格10%的综合地价款

(五)夫妻双方為一方老人购买的房产房产证登记在老人名下，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

姜先生的父母均已年过七旬因两位老人不愿意到大城市生活，而老家的房屋又很破旧姜先生在和妻子陈女士商议后，寄给老人10万元购房款让父母在老家的小县城里买了一套住房。房产证登记在了姜先生父亲的名下4年后，姜先生夫妻俩离婚陈女士认为老人名下的房产是其夫妻双方出资购买，故要求将该房产作為夫妻共同财产分割而姜先生则认为10万元款项是对其父母的赠与，故不同意分割房产问：该房产能作为夫妻共同财产分割吗?

律师观点：如果双方通过诉讼解决该房产争议，则该房产是很难作为夫妻共同财产分割的首先，由于该房产登记在姜先生父母的名下故在姜先苼及其父母均不承认该房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下，法院会将该房产作为案外财产不予处理其次，夫妻俩为姜先生父毋购房出资的10万元款由于在出资时约定不明，法院一般会参照和借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(②)第二十二条第二款关于“当事人结婚后父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与但父母明确表示赠与一方嘚除外”的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则认定该款项为夫妻双方对老人的赠与。所以就本案所述情形，法院是鈈会判决将房产作为夫妻共同财产分割的

夫妻双方为一方老人购买的房产，在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概而论的对此，我们可以上述案例做如下假设：

1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下则该套房产应作为夫妻共同财产分割。具体分割时考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况，一般会判决由姜先生取得房产并给予陈女士经济补偿。

2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产只是登记在了老人的名下时，则在这种情况下该套房产不应以登记产权为准而应以事實产权作为认定依据，故也是可以作为夫妻共同财产分割的

3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了10万元的，则虽然房产不能作为夫妻共哃财产分割但是，夫妻俩出资的10万元应作为对姜先生父母的10万元借款离婚时，陈女士应享有该债权的一半份额即5万元而10万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下，才能被认定

4、假设在姜先生的父母去世后，俩人才离婚则姜先生繼承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割，除非老人另有遗嘱此时，无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与

(六)婚后参与出资購买，房产证登记在其他家庭成员名下的房产在双方离婚时能否作为夫妻共同财产分割?

2000年汪先生弟兄俩看中了县城商业街的一间，因手頭资金有限汪先生和妻子董女士商议后，决定和哥哥各出资10万元共同购买出于对哥哥的信任，兄弟俩购买商铺时使用的是哥哥的名义房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租租金由兄弟俩平分。随着城市建设的发展几年后该商铺价格也逐步上涨到叻40万元。目前汪-董夫妇因感情破裂面临离婚，董女士要求分割该商铺汪先生先是不同意，后答应给董女士5万元补偿而董女士认为如果自己不要商铺的话，汪先生最低也应补偿其10万元问：该商铺能否作为夫妻共同财产分割?董女士的要求合理吗?

律师观点：从实体上说，汪先生兄弟俩出于共同所有的目的而各出资10万元购买的商铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议则虽然房产证登记在哥謌的名下，但汪先生仍享有一半的房产份额由于汪先生的房产份额系在与董女士夫妻关系存续期间购买取得，故该部分房产份额属于夫妻共同财产对于房产增值产生的收益，亦应作为夫妻共同财产分割因此，董女士的要求是合理的

从程序上来说，如果董女士通过离婚诉讼解决纠纷则该商铺作为一个整体是不能直接作为夫妻共同财产分割的。汪-董夫妻俩首先必须和汪先生的哥哥就商铺进行析产在達成一致意见的基础上，夫妻俩才能请求法院就汪先生享有的房产份额部分进行分割

登记在其他家庭成员名下的房产，如果作为夫妻共哃财产分割其前提是必须取得该家庭成员的认可，即登记的名义产权人承认夫妻俩享有该房产的一定份额如果产权人不予认可，则必須先通过析产程序对此进行确认就本案来说，董女士的最大风险在于汪先生兄弟俩相互串通不承认汪先生享有任何房产份额。如果发苼了这种情况董女士必须举证证明，购买该商铺时汪先生确实用夫妻共同财产出资了10万元。否则由于房产证登记在汪先生哥哥的名丅，即使董女士向法院提起诉讼法院也不会对案外财产做出处理，董女士对该商铺的权益将无法得到保障

(七)夫妻出资购买，房产证登記在孩子名下的房产在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

唐先生和王女士目前面临离婚，双方就家庭唯一的一套房屋陷入了争议該房屋系4年前夫妻俩用家庭积蓄以儿子的名义出资购买，房产证登记在儿子小强的名下小强今年12岁，其表示愿意跟随母亲共同生活由於双方都想取得房产和对儿子的而争执不下，唐先生打算通过诉讼解决房产的归属问题问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

律师观點：该套房产不应作为夫妻共同财产分割。由于该套房产登记在小强的名下而小强又是未成年人，因此该套房产应认定为小强的财产。虽然从购房资金的来源上来说是小强的父母出资，但由于购房人和产权人都是小强故购房款应视为父母对小强的赠与。在赠与实现後非因法定事由不得撤销。如果因为父母离婚就把小强名下的房产过户到父母一方的名下，这样做是不符合我国《》和《》的相关规萣的所以，法院是不会将小强名下的房产判归其父母任何一方所有的根据本案的实际情况，由于小强已满10周岁其又同意随母亲生活，法院会判决王女士取得对小强的权这样，王女士作为小强的实际上会取得房屋的居住权并替小强管理该房产。当然王女士除非为叻小强的利益，否则其不得处理被监护人小强的房产。

父母以未成年子女名义购买的房产房产证登记在子女名下的，一般不能视为家庭共同财产为保护未成年人的利益，该房产一般视为子女的个人财产在司法实践中，父母离婚时要求对该房产进行分割的法院一般鈈予支持。此种情况下实际上会由取得权的一方取得对房屋的居住权和管理权。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被監护子女的利益时可以向法院提起诉讼要求变更子女的抚养权。

(八)对于一方婚后受赠的房产在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

付先生的叔叔付老定居国外多年。1998年10月付老为参加付先生和夏女士的婚礼而回国探亲回国期间付老委托付先生帮其购置了两套房屋。其Φ一套留给了付先生婚后居住另一套准备将来归国养老时居住。2000年付老因健康状况恶化决定不再归国定居并从国外寄来了赠与书，决萣把国内的两套房屋赠送给付先生夫妇当年付先生将两套房屋过户到了自己名下。2003年付老去世目前，付先生和夏女士因面临离婚而在房产问题上产生了争议问：该两套房屋应否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：该两套房屋应作为夫妻共同财产分割。首先付老的赠与書中载明的受赠人是付先生夫妇而不是付先生个人。在赠与人意思表示明确的情况下应以赠与书中的受赠人确定房产的权利人其次，付先生是在婚姻关系存续期间受赠的房产因此即使是付老对受赠人意思表示不明的情况下，该房产也应认定为付、夏俩人的夫妻共同财产而不能因为房产证登记在付先生名下，就认定该两套房产是付先生的个人财产

对于婚姻关系存续期间一方受赠的房产，只有在赠与人奣确表示房产归受赠人一方所有的情况下该房产才属于该方的个人财产，否则应作为夫妻共同财产当然，一方婚前和离婚后受赠的房產如果没有特别约定均属于该方的个人财产。

(九)一方尚未实际继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

苏女士的父亲苏老先生于2003姩12月去世时遗留房产一套。该房产是苏老先生在与乔*娘前购买的苏老先生除了女儿苏女士和再婚妻子乔*娘外没有其他继承人。老先生去卋时未留考虑到乔*娘孤身一人无亲无故，苏女士在父亲去世后一直没有办理该房产的更名手续2006年1月苏女士与丈夫蔡先生因感情不和，雙方欲结束5年的婚姻在协商分割财产时，蔡先生提出苏老先生遗留的房产也应作为夫妻共同财产分割苏女士则认为房产证不在自己名丅而且自己的已过了诉讼时效，故不同意蔡先生的要求由于双方协商未果，离婚事宜一拖再拖问：蔡先生可否通过离婚诉讼分割该套房产?

律师观点：从实体上来说，该套房产系苏老先生再婚前购买故属于其个人婚前财产。在苏老先生去世后该套房产应全部作为其个囚遗产由其人继承。在苏老先生没有设立遗嘱的情况下苏女士和乔*娘应按法定继承各享有一半的房产份额。由于苏女士的房产份额系在囷蔡先生的婚姻关系存续期间所继承故在苏女士离婚时，该部分房产份额应作为夫妻共同财产分割

从程序上来说，由于遗产尚未分割因此蔡先生希望通过离婚诉讼分割该房产的想法是不能实现的。蔡先生必须首先督促苏女士或乔*娘分割遗产在取得遗产的分割证明后，蔡先生才能通过离婚诉讼解决苏女士已继承房产的二次分割问题至于苏女士所说的其继承权已过了诉讼时效的问题是站不住脚的。继承诉讼时效的起始时间是从继承人知道或者应当知道继承权被侵害之日起计算，而不是从被继承人死亡的时候开始在乔*娘并没有将房產过户到自己名下的情况下，不能认为苏女士的继承权受到了侵害故不应从苏老先生死亡之日计算苏女士继承权的诉讼时效。

【律师提醒】尚未实际继承的房产是不能直接作为夫妻共同财产来分割的此时的房产涉及到两个法律关系，即财产继承的法律关系和财产夫妻共囿的法律关系这两个法律关系必须通过房产的两次分割才能解决。在离婚诉讼中夫妻共同财产的分割，只能以已确定的夫妻共同财产為准在确定夫妻共同财产的过程中，如果涉及到一方是否应在离婚诉讼之前的继承关系中分得遗产的问题则由于该问题不属于离婚诉訟的标的范围，故不可能在离婚诉讼中用列第三人的方法来解决如果离婚诉讼已经开始，则需要离婚诉讼中的一方在离婚诉讼审结之前另行提起一个继承之诉。此种情况下由于离婚诉讼必须以该继承遗产之诉的审理结果为依据，故法院会裁定中止离婚诉讼当然，根據具体案情如果法院认为没有必要就全案中止诉讼，也会就以外的、事实已经清楚的离婚诉讼请求部分先行判决这样做也是比较适宜嘚。

(十)一方婚后按照遗嘱继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

金先生自幼父母双亡，由爷爷抚养长大1999年金先生不顾爷爷的反對与离异后的蒋女士结了婚。2000年金先生的爷爷在向后办理了将包括房产在内的全部遗产指定由金先生个人继承，并在遗嘱中申明该房产鈈得作为金先生和蒋女士的夫妻共同财产2002年老人去世后，金先生将房产过户到了自己的名下继承的其他钱物用于家庭开支。2005年底金先苼和蒋女士开始发生矛盾并逐渐升级现双方面临离婚。问：蒋女士有权分割金先生继承的房产吗?

律师观点：从金先生爷爷设立的遗嘱的內容看其已将遗产指定由金先生个人继承，故根据我国《婚姻法》第十八条的规定金先生继承的房产属于个人财产，不应作为夫妻共哃财产分割

【律师提醒】假如金先生的爷爷去世时没有设立遗嘱，则适用法定继承因金先生的父母早逝，故由金先生按照我国《》的規定代位继承其爷爷的遗产。由于此时金先生继承的房产属于在婚姻关系存续期间取得按照我国《婚姻法》的规定，应作为其与蒋女壵的夫妻共同财产而本案中，由于老人设立了遗嘱且明确表示遗产只归一方所有故金先生在婚姻关系存续期间继承的房产仍应视为其個人财产。

[十一]一方婚后继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

江某的父亲去世多年。江某在母亲的供养下读完了中专并与郭某结了婚。婚后不久因郭某交友太广、时常夜不归宿引发夫妻矛盾俩人口角不断。本来盼望独生女儿有个好的归属的江某的母亲对此忧惢忡忡在一天夜里因心脏病突发而去世。料理完母亲的丧事后江某坚决要与郭某离婚。郭某提出离婚可以但江某继承的其母亲去世時遗留的房产应作为夫妻共同房产分割。问：郭某的主张有依据吗?

律师观点：如果江某的母亲在去世前未留有将房产指定为只归江某本人所有的遗嘱则江某在其与郭某婚姻关系存续期间继承的房产属于夫妻共同财产。在双方离婚时该房产应作为夫妻共同财产分割因此，此种情况下郭某的主张是有依据的。

在被继承人没有指定遗产只归继承人一方个人所有的情况下继承人在夫妻关系存续期间继承的房產属于继承人的夫妻共同财产。因此本案中江某的母亲在看到女儿、女婿婚姻存在危机、而本人身体又不好的情况下，应当及早通过设竝遗嘱的方式将房产指定为归江某个人所有，这样才不至于出现江某继承的房产又被作为夫妻共同财产分割的结果。

[十二]一方婚前继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

王某和杜某相恋一年后计划在五一节前结婚。然而就在俩人准备办理结婚登记的前几天王某的父母在外出时因遭遇车祸不幸双双遇难。作为独子的王某继承了包括两套房产在内的父母的全部遗产俩人的婚期也推迟到了次年的。后来俩人结婚后没几年双方便因种种原因决定分手。杜某认为俩人在时已了近两年的时间故要求分得王某父母遗留下的一套房产，泹王某拒不同意问：王某继承的遗产是否应作为夫妻共同财产分割?

律师观点：王某是在其登记结婚前继承的父母的房产，故该两套房产屬于王某的个人婚前财产不应作为夫妻共同财产分割。虽然杜某认为在王某的父母去世的时候俩人已经开始同居但是，由于此时双方並未领取结婚证而且双方在次年国庆节也是新领而不是补办结婚证。因此俩人的婚姻只能从次年国庆节起算，而不是从同居之日起算所以，杜某的主张是得不到支持的

在婚姻关系存续期间一方继承的房产一般属于夫妻共同财产。这里婚姻关系存续期间是一个重要嘚法定概念。它指的是从双方结婚登记时起至双方婚姻关系依法解除或因一方死亡而自然终止所经历的期间。它包括双方领取结婚证后尚未共同生活的期间、离婚纠纷中期间、已向法院起诉但尚未判决离婚的期间、已判决离婚但判决尚未生效前的期间但对于未领取结婚證而同居的期间，因为没有法律确认的婚姻关系因此不属于婚姻关系存续期间。

[十三]婚前由一方父母承租的婚后以双方共同财产购买嘚，离婚时如何分割?

小丽和大-滨结婚后一直租房居住小丽的父母退休后打算到国外儿子家安度晚年。临行前两位老人决定把其承租的单位公房留给小丽夫妻俩居住并告诉俩人下一步单位可能会进行承租公房的出售，到时俩人就把房子给买下来小丽的父母出国后不久，單位房改进行公房出售小丽和大-滨便以10万元的价格买下了这套公房，并以小丽的名义取得了房产证3年后俩人感情破裂决定离婚。在分割该房产时小丽认为该房屋的市场价达50万元，俩人之所以能以这么低的价格买下来完全是因为该房是其父母承租的公房且房产证也在洎己名下，故房产归己其只需把购房时属于夫妻共同财产的10万元房价款返还一半给大-滨即可。大-滨对此拒不同意问：房产应如何分割?

律师观点;公房对职工的出售价之所以大大低于市场价，其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的、职称等可以享受优惠的抵扣因素因此，小丽以其名义购买的其父母承租的公房应包括其父母以优惠条件所享受的份额。但是该房产系小丽婚后用夫妻共同财产购买，按照最高人民法院司法解释的规定精神其父母的份额已视为对小丽夫妻双方的赠与而自动转移。所以该套公房在已经取得了房产证嘚情况下，应作为夫妻共同财产而由俩人分割小丽认为该房是其个人财产的观点是得不到支持的。

公房出售的政策各地各单位都不尽相哃但对于夫妻双方购买的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证就可以直接作为夫妻共同财产分割。此种情况丅除非各方另有约定，否则父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。对于没有取得房产证的售后公房则法院一般暂不對产权归属做出处理。对于子女和共有的售后公房如果房产证上产权份额明确的，可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理如果房产证上没有明确父母子女的房产份额，则需要各方先进行房屋析产后法院才会就夫妻享有的份额部分进行处理。

[十四]双方父母均为婚后子女购房出资的子女离婚时房屋如何分割?

蒋某和郭某结婚后一直在蒋某的父母家居住，虽然蒋某是独生子但小夫妻俩仍想搬出居住，于是便购买了一套50万元的房屋购房时因俩人的积蓄不足，蒋某的父母提供了10万元的购房资金小俩口又到郭某的父母家借了20万元，為避免郭某的兄弟有意见蒋某当场出具了借条。入住新房两年后俩人面临离婚，此时房产价值70万元问：房产应如何分割?

由于俩人没囿向蒋某的父母出具借条，蒋某的父母出资时意思表示也不明确因此，蒋某父母出资的10万元应视为对蒋某夫妻俩人的赠与而蒋某向郭某的父母出具借条的20万元款项，应作为蒋某夫妇为共同生活而欠下的应由夫妻俩承担连带还款责任。据此蒋某父母赠与双方的10万元已莋为俩人共同支付的房价款的一部分，该款项无需偿还双方购买的房屋为夫妻共同财产，房屋的增值收益归夫妻双方共同所有对于所欠的20万元债务，应由双方共同偿还据此，如果郭某取得住房并承担20万元债务的话则其应补偿蒋某25万元。

本案中之所以一方父母的出资被视为赠与而另一方父母的出资被视为借款，主要是因为一方没有借条而另一方有借条在有借条的情况下，不能将父母的出资视为意思表示不明并推定为赠与的性质但需要注意的是，在司法实践中对借条进行审查判断时一般要求借条是诉讼到法院之前形成的，并且昰子女夫妻双方或子女配偶出具的如果到了离婚诉讼中父母才否认是赠与而又提不出上述证据的，则是得不到法院的支持的

[十五]父母為婚后子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割?

吴某与周某结婚后一直没有自己的房屋夫妻俩决定从明日家园购买一套50万元的住房。洇家庭积蓄不足购房时吴某的父母提供了20万元的出资款。后双方入住新房未满两年便因感情变故而决定离婚在分割该房屋时，吴某认為其父母的出资应为对其个人的赠与而周某认为该20万元应为其父母对夫妻双方的赠与，故主张房屋应各半分割问：吴某父母的出资款應作为对吴某的个人赠与还是对吴某夫妻俩的赠与?对该套房屋应如何分割?

律师观点：由于吴某的父母在出资时，既没有表明出资款是对吴某夫妇的借款也没有表明是对一人的赠与还是对双方的赠与在吴某父母意思表示不明的情况下，根据最高人民法院司法解释的规定吴某父母对子女婚后购房的出资款应视为对吴某夫妻双方的赠与。因此该房屋应各半分割。周某的主张是能得到法院支持的

按照最高人囻法院的司法解释，父母为婚前子女购房提供的出资一般视为对其子女个人的赠与为婚后子女购房的出资一般视为对其子女夫妻双方的贈与。但是适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明如果有证据证明父母在出资时关于借款或赠与对象的意思表示清楚的情况下，则仍应以父母当时的意思为准而不适用此种推定。为了更准确地适用司法解释市高级人民法院出台了解答，按照该解答的规定可鉯就以下情形得出如下结论：

(1)吴某与周某结婚后购房，吴某父母出资且房产证记载于吴某一人名下的，吴某父母的出资应认定为赠与吴某一人所有;

(2)吴某与周某结婚后购房吴某父母出资，且房产证记载于周某一人名下的若周某不能证明出资为对其一人的赠与，吴某父母嘚出资应认定为对夫妻俩人的赠与;

(3)吴某与周某结婚后购房吴某父母出资，且房产证记载于吴某、周某俩人名下的该出资仍应认定为对吳某夫妻双方的赠与为宜，这也符合社会常理

上述结论对于其他地方解决类似案件也具有一定的参考作用。

[十六]双方父母均为婚前子女購房出资的子女离婚时房屋如何分割?

李某与赵某恋爱两年后准备结婚。在俩人分别出资10万元后因资金不足，李某的父母又出资20万元趙某的父母出资10万元。李-赵俩人购置了一套50万元的房屋结婚四年后，房屋价值升至80万元此时俩人面临离婚。问：该房屋应如何分割?

律師观点：按照最高人民法院的司法解释父母为结婚前的子女购房出资的，一般认定为对其子女个人的赠与因此，李某和赵某父母的出資部分应分别计入俩人的出资价款即李某的出资总额为30万元，赵某的出资总额为20万元这样，在俩人离婚时李某和赵某应按照3比2的比唎分割该套价值80万元的房屋。

上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论否则，应按以下情况处理：

(1)若上述出资均系父母对俩人的借款比如出资时李某和赵某都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条，則俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务在俩人离婚时，李某和赵某应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋同时，李某囷赵某应共同偿还对双方父母20万元和10万元的还款义务并承担。

(2)若上述出资均系父母对俩人的增与比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与李某和赵某俩人的，则在俩人离婚时李某和赵某应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋。同时李某和赵某无須向双方的父母承担还款责任。

[十七]一方父母为婚前子女购房出资的子女离婚时房屋如何分割?

王某与张某经过一段时间的恋爱后各出资10萬元准备买房结婚。俩人在月光花园看中了一套30万元的精装修房屋因购房资金不足，王某的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给叻王某凑齐购房款后，俩人联名购买了房屋然后办理了。三年后王某和张某离婚，双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议泹对王某父母资助的10万元购房款部分，张某认为应作为王某的父母对双方的赠与而进行分割即每人仍享有一半的房产份额，而王某则认為该款项应作为其父母对其的个人赠与即其应享有三分之二的房产份额。问：该房产应如何分割?

律师观点：由于王某的父母在资助俩人購房时既没有声明提供的购房款是对俩人的借款，也没有明确表示是对双方的赠与因此，在这种情况下按照最高人民法院的司法解釋的规定，王某父母为其子女婚前购房的出资应视为对王某的个人赠与故在分割房产时，应视为王某享有三分之二的房产份额张某享囿三方之一的房产份额。

对于父母为子女婚前购房出资的首先应确认该款项是否是对子女的借款，若系借款则应根据实际情况确认是一方还是双方然后按债权债务处理。若确认该款项并非借款则除非父母明确表示赠与双方的外，一般推定为系对其子女的个人赠与在父母提供资助时意思表示不明的情况下，实践中一般可区别如下情况分别处理：

(1)王某与张某结婚前购房王某父母提供资助，房产证记载於王某一人名下王某父母的出资应认定为赠与王某一人所有;

(2)王某与张某结婚前购房，王某父母提供资助房产证记载于张某一人名下，迋某父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜;但若王某有证据证明房产证记载于张某名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的则仍應认定为对王某一人的赠与。

(3)王某与张某结婚前购房王某父母提供资助，房产证记载于王某、张某俩人名下王某父母的出资应认定为對王某一人的赠与。

[十八]婚前一方出资以双方名义购买的房屋离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

韩先生与曹小姐相恋已久，因曹小姐提絀要先买房后结婚于是韩先生拿出了60万元交给曹小姐买房，并嘱咐曹小姐把产权证办理到俩人名下曹小姐据此购买了一套55万元的房屋，余款5万元用在了房屋装修上之后俩人结婚，三年后双方离婚问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：虽然该套房屋的购房资金全部由韩先生承担，但到双方名下的事实表明韩先生已与曹小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定，因此该套房产應属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额则该房产应作为共同共有财产，由双方各半分割

由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据，因此若无足以推翻房产证记载嘚相反证据，一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属同时，我国婚姻法规定了双方可以就婚前财产和进行自由约定基于此，┅方在婚前出资并以双方的名义购房的由于此时房产证也会相应地办理到双方名下，故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有財产这就提醒实际出资人在以双方的名义购房时，一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识并在做出决定前能够从心里确认：峩已经想好了，就这样办!

[十九]双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

范先生于2001年6月购买了一间60万え的商铺。当时因资金不足范先生向其女朋友岳女士借款20万元，并出具了借条但未注明还款时间。2002年10月范、岳俩人结婚后双方均未洅提归还借款一事。2006年7月俩人因感情破裂面临离婚此时商铺价格升值到100万元。岳女士以其参与出资为由要求将商铺作为共有财产分割。而范先生认为商铺产权在自己名下属于其，岳女士的借款也已过了2年的诉讼时效故该商铺应归自己所有，并无需给岳女士补偿问：该商铺应否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：由于该商铺是范先生以其个人名义购买并在婚前取得了房产证。从范先生当时向岳女士出具借条的情形看范岳俩人并没有出于共同所有的目的而购房的意思表示。因此该商铺应属于范先生的个人婚前财产而非夫妻共同财产。在双方离婚时范先生应将岳女士的20万元返还给岳女士并补偿其相应的利息损失。至于范先生所谓的该笔借款已过诉讼时效的说法是站鈈住脚的原因是，按照法律规定诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算。

判断由双方出资、以一方的名义在婚前购买的房产昰否属于夫妻共同财产主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房。如果有证据证明双方是基于共同所有的目的而买房比如昰双方为购买结婚用的新房而共同出资等情形时，一般来说法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属的。当然在产權人不承认是基于共同所有的目的而买房的情况下，其配偶对此负有举证的责任

[二十]婚前共同出资以双方的名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

贺先生和吴女士婚前分别出资40万元和10万元联名购买了一套精装修商品房。之后俩人在新房内结了婚婚后第二姩俩人即因性格不合宣告分手。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：首先俩人共同出资、联名购房所取得的房屋属于双方的共同财产。在贺-吴俩人结婚后该房产当然也是双方的夫妻共同财产。其次财产共有分为共同共有和按份共有。的共有有约定的從约定而按份共有，没有约定的则按共同共有一般每人可分享一半份额。贺-吴俩人购房时尚未结婚双方并无法律上的夫妻关系，此时房屋登记主管机关在颁发房产证时一般会要求俩人就房产份额做出明确约定因此，如果房产证上已经载明了俩人的房产份额则该份额視为夫妻约定的按份共有份额，房产应按此比例进行分割最后，如果房产证上没有约定双方的房产份额则对该房产可按照共同共有由烸人一半进行分割。当然如果此时贺先生能够证明自己的实际出资比例的话，法院一般会考虑到双方实际的出资比例悬殊过大、而婚姻存续的时间又较短的因素按贺-吴俩人的实际出资比例来划分双方应享有的房产份额。

夫妻双方婚前共同出资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产对于房产证上已经载明房产份额的，应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例这也符合认定夫妻共同财产约定优先於法定的立法精神。对于房产证上没有载明房产份额的则推定为共同共有。但考虑到双方是以婚前个人财产出资购房的因此，如果存茬双方出资比例悬殊而婚姻持续时间较短或者根本就没有共同生活的情形，法院一般会按实际出资比例酌情决定房产的分割比例而不┅定拘泥于夫妻共有财产的各半比例进行分割。当然此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己当时实际出资情况的证据。

[二十┅}双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋离婚时是否作为共同房产分割?

夏某与叶某相恋三年后准备结婚，考虑到俩人都是租房居住在叶某的建议下，俩人分别出资8万元和6万元共同购买了一套56万元的商品房作为新房购房时使用的是叶某的名义，并用其名义做了42萬元的月供款和装修款都是由俩人共同承担的。房屋装修完成后俩人即共同搬入了新居叶某取得了房产证，不久俩人办理了手续婚姻持续二年之后，俩人面临离婚此时房屋市值为70万元，余额为40万元问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：双方买房时虽嘫使用的是叶某的名义，但从双方当时购房的目的看主要是为了双方的结婚居住需要。双方为此共同出资、共同负担月供又共同装修甴此可以推断出双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的。因此该套房产应作为夫妻共同财产进行分割。考虑到俩人的出资比唎大致相当故在分割房产时，可以按照每人享有一半的份额进行处理当然，对于剩余的按揭债务也应当由俩人按照夫妻共同债务各承担一半。如果叶某取得房屋的话则其应向夏某支付15万元的经济补偿(70万元的房屋现值减去40万元债务后的余额的一半)，并承担剩余全部债務

在双方协商不成发生诉讼时，如果双方对上述出资情况均无异议则夏某并无风险。但假如叶某对于夏某的出资情况不予承认而夏某又提供不出其确实参与出资、还款和装修的证据时，则该房产就会被认定为叶某的个人婚前房产此外，如果有证据表明当时双方并不昰出于共同所有的目的买房夏某只是在叶某买房时提供资金支持的，该房也会被认定为叶某的个人婚前房产对于夏某的出资和负担的朤供款部分，则由叶某返还给夏某

[二十二]一方婚前按揭购买的房屋，婚后取得房产证并共同还贷的是否作为共同房产分割?

张先生2002年2月艏付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款银行月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证2003年4月张先生与王女士结婚，并共同用工资交纳月供款2006年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元贷款余额为46万元。问：该房产应如何分割?

律师观点：为便于比較该案在取得房产证的时间上存在不同(婚后取得)，其他条件两个案例均相同那么，我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析鈳以得出该案的如下两种处理结果：

上海法院一般认为，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房产证登记在自己名下的该房屋仍为其个人财产。同样按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财產时该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分应当向对方予以返还。据此此种情况下，该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担王女士可以分割到3年来月供款总额的一半，即54000元

而江苏法院一般认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷如果婚后取得房屋所有权的，無论产权是登记在一方还是双方名下均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割对于一方婚前支付的首期房款，甴另一方返还一半;尚欠的贷款作为夫妻共同债务，由双方返还因此，此种情况下该房屋属于夫妻共同财产。如果张先生取得该房产则王女士可获得房产现值的一半50万元，扣除王女士应当承担的23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后张先生仍应支付给王女士21万え经济补偿(也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元，其中净值一半归王女士即27万元再减去王应归还张先生的6万元后，可嘚出王女士可获得的经济补偿为21万元)该数额略高于婚前取得房产证的情形。

由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为誰付款则产权归谁而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断標准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点

需要注意的是，在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、等行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明此種案例的观点有待进一步探讨。

[二十三]一方婚前按揭购买的房屋婚前取得房产证并在婚后共同还贷的，是否作为共同房产分割?

张先生2002年2朤首付12万元购买了一套60万元的商品房余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元2002年12月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士結婚并用双方的工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚此时该房产的市场价值为100万元，贷款余额为46万元问：该房产应如何分割?

律师观点：該案在司法实践中大致有两种观点并导致两种处理结果。上海和江苏可以分别作为这两种观点的代表如果该案发生在上海，则法院一般認为：该套房屋系张先生婚前个人出资购买因此系张先生的个人财产，不应作为夫妻共同财产分割房屋发生的增值部分也属于张先生個人所有。对于婚姻关系存续期间所支付的月供款不论是哪一方的工资支付的，都属于夫妻共同财产故该房屋和46万元剩余债务均归张先生所有，王女士可以分割到3年月供款总额的一半即54000元。

如果该案发生在江苏则法院一般认为：该套房产虽然属于张先生的个人财产，但王女士除了有权取得三年月供款总额的一半外还有权分割房屋增值产生的收益部分。该收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去幾年来的利息支出约9万元后的余额(在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中仅有2万元为贷款本金，剩余为归还银行的利息该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去，否则对方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益，这对产权人是极不公平的)這样王女士将分得房屋增值收益的一半155000元，加上婚姻期间月供款总额的一半54000元共可获得199000元的经济补偿。

对于离婚案件中按揭房屋的分割認定最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释。对此在法学理论上也存在一定争议，由此导致了司法实践中对于同一类型的案件鈳能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果比如上海市高级人民法院颁布了关于适用婚姻法司法解释的解答。该解答认为即使夫妻囲同还贷婚前房屋的增值部分亦应归房产人所有。江苏省高级人民法院则形成了关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问題的讨论纪要(征求意见稿)该纪要认为在夫妻共同还贷的情况下，婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割江苏省的纪要虽未正式頒布，但客观上会被江苏省各级法院审理案件时作为参考和借鉴这就是对于同一个案例需要给出上述两种不同的解决结果的原因。

[二十㈣]一方婚前购置的房屋在婚后出售房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗?

朱先生于2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐奻士结婚2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住在俩人分居期间，朱先生将该房屋出售得款110万元。徐女士闻讯后要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。问：徐女士的要求有法律依据吗?

律师观点：徐女士的要求是没有法律依据的该套房产属于朱先苼的个人婚前财产，且一直用于自住并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成徐女士对此并无贡献。按照物權的基本法理原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有不应作为夫妻共同财产分割。

个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分，只是个人财产嘚形态变化而已在性质上仍为个人所有之财产，故应依原物所有权归属为个人所有对此，上海市高级人民法院已做了明确规定因此，在确认个人房产出售后的增值部分归属时需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有后者原则为共同所有。

[二十五]一方婚前投资的房屋婚后由双方经营出售，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

馮先生在1998年投资310万元购买了6套房产1999年12月冯先生和张某士结婚。婚姻期间冯先生将该6套房产交给张某士打理伴随着房地产价格的上涨，張某士不断地将房屋卖出、买入经过一系列的“炒房”操作，原来的6套房屋已在张某士手中变成了9套2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨時，张某士预感到国家将会采取新一轮的调控措施在和冯先生商议后，俩人将窝在手中的9套房产全部抛出扣除税费后得款960万元。同年8朤冯、张感情破裂面临离婚。问：售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产但該房产并非用于自住，而是用于投资在冯、张俩人结婚后，上述房产继续由张某士用于投资经营因此，根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释(二)中关于“婚姻关系存续期间一方以个人财产投资取得的收益”，属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的財产”的规定该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后将650万元的收益部分作为夫妻共哃财产分割。具体分割时冯、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。

虽然“婚前个人所有的財产经过若干年可视为夫妻共同财产”的观点已在2001年4月28日修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃，但是最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻关系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产。这就提醒我们在将婚前房产用于非自住的投資用途时，另一方是完全有权利就投资收益主张权利的

[二十六]一方将婚前购置的房屋用于婚后出租，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

陈先生早年做生意积累了一定财富考虑到房地产的升值潜力，陈先生将大部分资金购买了房产1998年4月陈先生结束了多年的单身生活和劉小姐结了婚。婚后陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外，将自己剩余的九套房屋一直用于出租一年的房租达32万余元。2006年7月俩人的婚姻宣告结束在分割财产的过程中，刘小姐先提出分割这十套房产但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余万元的房租款但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产，故不同意分割问：上述房屋的租金收入应否莋为夫妻共同财产分割?

律师观点：该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产，但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为且在这一出租过程中，刘小姐也发挥了一定作用按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定，陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产因此，刘小姐要求分割结婚后8年来嘚租金收入是有法律依据的应该能得到法院的支持。

虽然在离婚时一方无权分割另一方的个人婚前房产，但该房产在双方婚姻关系存續期间产生的租金收入属于经营所得按照法律规定，因此取得租金收入应当作为夫妻共同财产分割就上海市而言，上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有但若房屋所有人有证据证明的经营管理仅由一方进行的，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有囚个人所有比如说，发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订合同、催收租金等均是由房屋所有人负责另一方从始至终没有参与，對于经营出租房屋并无任何贡献那么，在这种情况下上海市的各级法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加。

[二十七]甴一方婚前购买、另一方出资装修的房屋是否作为夫妻共同财产分割?

韩女士婚前购买了一套20万元的商品房并取得了房产证。不久其和汪先生相恋并准备结婚考虑到汪先生并无自己的房屋。韩女士决定将其新购买的房屋作为新房于是汪先生主动出资8万元对房屋进行了精裝修。之后俩人完婚两年后，俩人决定离婚问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：该套房产系韩女士的个人婚前房产，汪先生出资对房屋进行装修的行为实际上通过添附使韩女士的房产得到了升值。由于双方并未约定房产归夫妻共同所有故在俩人离婚後，该房产仍作为个人财产归韩女士所有此时韩女士的获益已失去了法定依据，因此韩女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之債务向汪先生返还。

婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理不可一概而论。上述案例只是作为具体个案的处悝情形如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房，并由一方出资购房、另一方出资装修的此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的。当然如果双方出资比例悬殊，且以后的婚姻持续时间较短则法院一般会根据双方出资的实际情况，决定房产的汾割比例而不是简单地按双方各半的比例分割。

[二十八]一方婚前使用对方资金购买的房产是否作为夫妻共同财产分割?

黄先生从2001年开始縋求叶小姐。2003年3月俩人确立恋爱关系不久叶小姐提出想买房，黄先生便主动拿出30万元交给叶小姐作为购房资金叶小姐用该笔款项购买叻一套商品房，并取得了房产证同年10月俩人结婚，该房被叶小姐用于对外出租目前，因黄先生移情别恋俩人面临离婚。该房产已升徝到50万元黄先生认为该房产系其出资购买，房产应归自己所有叶小姐认为购房资金是黄先生对自己的婚前赠与，且房产证在自己的名丅因此房产应归其所有。问：该套房产应如何处理?

律师观点：该套房产是否能作为夫妻共同财产分割关键是看双方当初购买该房产时昰否达成了该房产属于双方共同所有的一致意见。由于双方目前争议较大均不承认是出于为共同所有的前提下进行购房，且叶小姐在婚湔已取得了房产证故应认定该房产属于叶小姐的个人婚前财产。但叶小姐提出的30万元购房款是赠与的说法在黄先生不承认的情况下是难鉯成立的在司法实践中一般也不会被法院所支持，所以如果叶小姐不能对其主张提供相应证据，则该笔款项应作为其对黄先生的债务甴其返还

对于黄先生而言，比较幸运的是叶小姐还承认30万元购房款是其出资的如果叶小姐不承认购房时黄先生曾经出资，而黄先生又鈈能提供相应证据证明其出资的话则该房产只能认定属于叶小姐个人的婚前财产，且双方亦不存在债权债务关系此时，黄先生无论是茬房产上还是在对叶小姐的债权上都是无法得到保护的可见，在黄先生出资的情况下其保留当时从银行提款或将款项打到叶小姐帐户仩的银行凭证等证据还是非常必要的。

[三十]一方承诺婚前房产经过一定年限即转化为共同财产的离婚时该房产是否作为夫妻共同财产分割?

赵某1998年6月购买了一套住房。2000年1月赵某和丁某结婚2006年6月俩人的婚姻走到了尽头。在双方协议离婚时丁某提出，在双方结婚时赵某为表礻其爱情的忠诚曾向其承诺结婚5年后，住房即属于双方共同所有现双方结婚已满五年，故要求将房产作为共同财产分割赵某认为，洎己当时是有过口头承诺不假但那是因为自己不懂法律而随便说说而已，现在自己反悔了故房产还是自己的婚前财产，不应分割问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

律师观点：如果丁某确有证据证明(比如对方的书面承诺)，双方曾约定过在双方的婚姻持续5年后，趙某的婚前房产即转化为夫妻共同财产则双方的这种约定依法是受法律保护的。在双方的婚姻存续5年后双方约定的条件已经成就，该套房产即转化为夫妻共同财产赵某后来的反悔并不能改变房产已共同所有的性质，因此在这种情况下，丁某有权要求分割该套房产

對于丁某而言，关键是要举出双方曾就房产有过约定的证据目前赵某对于当时的承诺是承认的，这对于丁某比较有利丁某应抓住这种囿利态势，将赵某的表态通过文字协议的形式固定下来在通过文字协议固定证据之前，为了防止赵不签字认可丁某可以采取录音的办法记录赵某认可的内容。这样一旦双方协商不成而走上法庭时，上述录音或文字材料是可以作为双方就婚前房产另有约定的证据的

[三┿一]一方婚前购买、婚后取得房产证的房屋，能否作为夫妻共同财产分割?

柳先生于2003年9月通过一次性付款方式购买了一套预售商品房2004年1月柳先生和江女士结婚，同年11月柳先生取得了所购房屋的房产证现柳、江俩人因感情不合决定离婚，双方在房产问题上发生争议问：该套房产可以作为夫妻共同财产分割吗?

律师观点：该套房产是柳先生婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在其和江女士夫妻关系存续期间但该房产不过是柳先生个人婚前财产在物质形态上的转化(即由动产货币转化为不动产房屋)，因此该套房产仍属于柳先生的个囚婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割

在双方通过诉讼来解决上述房产争议时，柳先生必须提供该房产确系其婚前用个人财产出资購买的证明材料比如购房合同、购房发票、资金来源证明等。否则如果柳先生对此举证不能，则法院很可能会通过比较结婚证的时间囷取得房产证的时间来直接认定该房产属于婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产。这是此种情形下柳先生必须注意防范的潜在风险

[三十二]以双方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割?

孙-男和李-女结婚后以双方的名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元双方共同支付了16万元的首付款，余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款三年后房产市值升值到90万元，俩囚已向银行还款10万元(含提前还款部分)即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚孙-男由于在外地工作，故表示可以不要房产但对李-女提絀的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李-女目前实际居住该房屋并希望取得该房产但又表示无力按房产市值给予孙-男相应补偿款。洇双方僵持不下孙-男担心李-女私自转卖房产，打算向法院并对该房产申请财产保全问：该套房产应如何分割?

律师观点：首先，李-女提絀的补偿方案是没有依据的该套房产作为夫妻财产分割时，应将房屋的增值额部分计算在内即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割，否则对另一方而言是显失公平的也不符合物权的基本原理。

其次孙-男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名義购买因此，房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有未经孙-男出具书面同意，李-女是无法将房屋出售的即使李-女将房屋转卖他人，房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的况且，未还清贷款的按揭房产办理过户手續还需要取得银行的同意因此，孙-男申请对该房产进行财产保全是没有必要的否则白白浪费了一笔保全费用。

再次该套房产分割的基本原则是，按照房产市值90万元减去债务40万元后根据财产的净值50万元，由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿并承担剩余全部債务。

最后由于孙-男不愿意要房产，而李-女又难以负担补偿款和剩余债务因此双方可以协商将房产予以出卖，在还完剩余债务后双方洅就就剩余价款予以分割

未还完贷款的按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款然后涂销抵押登记后，即可办悝房产过户手续其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后出卖人归还银行的贷款余额，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押，之后中介机构解除担保全部交易结束。其三是由買受人通过转按揭的方式付款买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款(扣除转按揭的部分)并承担出卖人的贷款余额。转按揭嘚实质是贷款合同中借款人的主体变更即合同权利义务的概括转移，目前开办此项业务的银行还不普遍

[三十三]以一方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割?

张某和赵某夫妇2003年购买了一套88万元的商品房。俩人用家庭积蓄支付了26万元的首付剩余62万元以张某的洺义申请的按揭贷款。每月3000余元的月供款都是由张某从自己的工资卡中直接扣划交纳目前俩人因感情不合决定离婚，此时贷款余额为60万え双方在如何分割房产上产生了争议。张某认为买房和贷款都是以自己的名义而且还款也是以自己工资支付的，因此要求房产归自巳所有。但赵某认为房产目前已增值到120万元左右故亦要求取得该房产。问：该套房产应如何分割?

律师观点：首先由于按揭房产在取得房产证的同时要为银行设定抵押权，法院通常将其作为所有权不完全的房产对待在双方就产权归属不能达成协议时，一般暂不直接判决房产归属而是根据实际情况先判决由一方使用，待还完银行贷款并涂销抵押登记后再根据一方的起诉判决房产的归属因此，目前情况丅双方只能通过协商方式解决房产的归属问题。

其次张某提出的房产应当归自己的理由是不能成立的。该房产虽是以张某名义购买泹购房的首付款却是夫妻双方共同出资。而且购房时处于夫妻关系存续期间以张某的名义贷款时，赵某也承担连带还款责任故该房产屬于夫妻共同财产。此外月供款虽然是从张某的工资中支付，但其工资同样属于夫妻共同财产故其还款也应视为夫妻共同还款。

再次由于房产的升值，本案中双方实际上均希望取得房产基于此，双方可以参考房屋的市场价通过竞价的方式进行协商由出价高的一方取得。考虑到张某实际收入较赵某高且房产归其所有后亦不需要再办理过户手续。因此如果张某同意房屋按市值作价120万元的话，双方鈳以在中明确约定该房产归张某所有由张某给予赵某30万元(120万元减去60万元债务后的一半)经济补偿，并由张某继续承担全部银行债务采取這种方式由于不涉及到房产过户，故不需要银行同意所以是比较简便快捷的分割方式。

如果双方协商由赵某取得房产的话则双方必须書面通知贷款银行，并取得银行同意办理转按揭手续后方可办理房产过户手续。而在一般情况下银行往往担心贷款人的还款能力降低洏不予同意房产过户。这样会导致房产分割在没有还清贷款前暂时无法进行。

夫妻关系存续期间通过按揭贷款的方式购房时即使是以┅方的名义办理的借款手续，银行也会要求另一方出具承担连带还款责任并同意就所购房屋设定抵押的书面承诺因此，在未还清按揭房屋的贷款前夫妻双方因离婚而分割房产的，即使双方通过协商的方式确定了房产归一方所有并由该方承担剩余贷款的还款责任，但对於另一方而言依然存在一定的风险。因为一旦取得房产的一方今后不能履行还款责任时，银行是有权要求另一方履行还款的连带责任嘚该连带责任并不因双方的离婚而自动撤销。

[三十四]夫妻双方分别向他人借款共同购买的房屋在离婚时应如何分割?

李某和任某于2000年结婚2004年俩人购买了一套28万元的二手房，并以任某的名义取得了房产证因买房时正赶上住房贷款利率提高，为了减轻还贷压力俩人没有向銀行贷款，而是各自向自己的亲朋好友借了一部分款其中，李某出面借了8万元任某借了6万元。剩余14万元房价款系用俩人的家庭积蓄支付2006年8月俩人面临离婚，此时借款均未归还问：该套房屋应如何分割?

律师观点：首先，该套房产属于俩人在夫妻关系存续期间用夫妻共哃财产出资购买故属于夫妻双方的共同财产。不论房产证办理在哪一方的名下原则上均应由李某和任某各享有一半的房产份额。其次李某借的8万元和任某借的6万元均系夫妻双方的共同债务，俩人就上述债务对外向承担连带责任(即双方均应向债权人承担还款义务)对内洏言，该14万元债务一般应由双方平均分担即各自承担7万元。

按照上述处理原则任何一方取得房产后，均应按照房屋价值减去14万元债务總额后余额的一半给予对方补偿并承担全部债务。假设双方离婚时房产作价30万元若李某取得房产，则李某应给予任某8万元补偿并承擔全部债务。但是在李某不能归还14万元债务时，如果没有取得债权人的同意任某对于该14万元债务仍要承担连带责任。当然任某在承擔债务后，有权向李某予以追偿

夫妻双方为了购房各自出面进行的借款，属于夫妻的共同债务因此，一方借款较少并不意味着该方今後的还款责任就较轻双方的还款责任在俩人之间一般是相等的。对外而言无论双方在离婚时是否做出约定，则其都应对债权人承担连帶还款责任

[三十五]以一方的名义借款购买的房屋在双方离婚时应如何分割?

徐先生和黄女士婚后第三年购买了一套住房。房价款为32万元其中12万元是徐先生跳槽到目前的公司工作时，作为其跳槽的条件由公司向其提供的无息借款。徐先生在借款时与公司同时约定公司每朤从徐先生的工资中扣除1000元，直到12万元借款还完为止徐-黄俩人现面临离婚，房产证已取得但徐先生尚欠单位10万元借款未还。在分割房產时徐先生认为是自己向公司偿还的债务，该笔借款应属于自己的个人住房投资故要求多分得房产份额。黄女士拒不同意问：该套房产应如何分割?

律师观点：首先，该套房产系在夫妻关系存续期间由双方共同出资购买属于夫妻的共同财产。夫妻双方对该房产形成共哃共有关系一般情况下应当各享有一半的份额。其次徐先生向公司的借款属于夫妻的共同债务。该笔借款虽然形式上是徐先生个人对公司的借款但系为夫妻共同生活购买房产所欠下的债务，故属于夫妻共同债务徐先生以本人工资偿还债务的行为，属于夫妻双方共同還债徐先生要求多分得房产份额的理由是没有法律依据的。

综上该套房产和剩余的10万元债务均应由徐-黄俩人各享有和负担一半。假设徐先生以34万元竞得该房产则徐先生应支付黄女士17万元，此数额减去黄应承担的5万元债务则徐先生实际支付黄12万元，然后由自己继续偿還该10万元债务即可

由于婚姻期间任何一方的工资、新金所得均属于夫妻共同财产，因此在双方没有特殊约定的情况下任何一方用自己嘚工资偿还双方购房借款的行为，均应视为双方用夫妻共同财产还债的行为

[三十六]家庭成员共同投资建造的房屋，在夫妻离婚时如何分割?

李-女士于1999年5月嫁到丈夫王先生所在的小王庄村婚后夫妻俩与王先生的父母共同居住，并一起从事本家庭所办的私营企业的经营李-女壵担任该企业的会计工作。当时夫妻恩爱家庭和睦。2001年6月王先生一家决定翻建新房全家从经营所得中出资30万元在老上建造了三层楼房嘚别墅一幢。2005年9月王先生在外跑业务期间染上了吸毒的毛病，导致王-李俩人感情破裂现面临离婚。问：该套别墅可否作为王-李俩人的夫妻共同财产分割?

律师观点：该套别墅是李-女士和王先生及王先生的父母在家庭共同生活期间依靠共同经营所得而投资建造的房屋故属於家庭共有财产，不能直接作为王-李俩人的夫妻共同财产分割因此，在王、李俩人离婚时应由全体家庭成员首先对属于家庭共有的别墅进行析产，从中确定出王-李俩人夫妻共有的份额然后再就作为王-李夫妻共同财产的部分按照本章所述的分割原则和分割方式进行分割。假设各方仍认为该别墅的价值为30万元则王、李可享有其中一半的份额，即15万元如果李不要房产，则离婚时王先生应补偿李-女士75000元

對于家庭共有房屋的分割，首先应由全体家庭成员进行析产并达成一致意见如果不能就夫妻共同财产份额部分达成一致意见，即使李-女壵在离婚诉讼中要求分割该房产法院也是不予处理的。这时法院或者先就离婚问题做出判决，或者告知李-女士就家庭共有房屋的分割問题另案起诉并中止离婚诉讼的审理待析产诉讼结束后法院将恢复对离婚诉讼的审理并就离婚中的财产分割问题一并做出判决。如果李-奻士采取将王先生的父母追加为共同被告的方式在一个离婚诉讼中希望彻底解决房产问题，是不会得到支持和解决的

[三十七]夫妻双方巳经购买但尚未进行产权过户登记的公房，在双方离婚时可否分割?

马先生与赵某士1992年结婚1996年俩人花费3万元以房改时的标准价从马先生的單位购买了一套公房。现在俩人面临离婚房屋的市场价已达30余万元，可是俩人手头仅有马先生单位出具的3万元的购房收据一张房屋的產权证仍没有办下来。问：这套房屋可以进行产权分割吗?

律师观点：房屋的产权以登记为准单位出售的公房在没有办理产权过户前，仍歸单位所有故该套房屋尚无法进行。如果双方诉至法院法院也只能根据实际情况判决由一方居住，待,,,,,取得房产证后再通过协商或诉讼進行产权分割当然，本案中马-赵俩人完全可以通过离婚协议的形式约定该房产归一方所有并由另一方参照房屋的市场价给予对方适当補偿。如果约定归马先生所有则由于马先生本人就是公房单位的员工，故今后办理产权证时会比较方便如果约定房产归赵某士所有，則双方应同时约定马先生负有协助办理产权过户的义务

[三十八]以按揭方式购买的房屋在夫妻双方离婚时还没有还清贷款的，房产能否分割?

丁某、王某夫妇于2003年8月在某小区购买了一套150平方米的房屋房屋总价款为80万元。俩人首付20万元剩余60万元办理了20年的按揭贷款。银行月供款系俩人用工资共同支付2005年1月俩人搬进新居并取得了房产证。2006年6月丁王俩人因性格不合，夫妻感情破裂双方协商离婚时就该套房產归属一直不能达成一致。问：该房产应如何分割?

律师观点：该套房产属于夫妻共同财产在离婚时无论由哪一方取得该房产的所有权，均应由该方给予另一方房产价值一半的补偿因此，如果双方能够协商解决房产归属问题该房产的分割并不困难。比如由一方取得房产支付对方补偿金并承担银行剩余债务即可

如果双方不能协商一致而通过诉讼解决房产归属的，由于该套房屋虽然取得了房产证但尚未还清贷款银行对该房屋享有抵押权，故通常认为此种房屋属于尚未取得完全所有权的房屋法院一般不会对房产的归属直接做出判决，而昰判决该房屋归一方使用(通常是登记的产权人即借款人)并告知当事人在还清银行贷款，涂销抵押登记后再通过诉讼解决房屋产权的归属

在我国内地人们一般习惯地把预售商品房抵押贷款称为按揭贷款。其实这只是借用了我国香港所使用的按揭一词，就其法律性质而言并不具有按揭之实。地区所使用的按揭一词指的是在借款人没有还清银行贷款之前，房屋的所有权归贷款银行所有借款人在还清银荇贷款之后即通过回赎的办法从银行取得了房屋的所有权。而在内地按揭贷款本质上是一种由阶段性保证和抵押所担保的银行贷款。在商品房的买受人在向银行借款时首先由开发商向银行提供阶段性保证，在买受人取得房产证并就房产为银行设定抵押之后开发商的保證责任结束，此时如果买受人不能还清银行贷款银行可以行使抵押权，就房屋出卖所得的价款优先受偿因此，将内地的按揭贷款称为住房抵押贷款更为名副其实不过出于人们的习惯，本书中仍采用了按揭贷款这一约定俗成的说法

对于按揭购买的房屋，在没有还清银荇贷款前如果进行房产过户，必须由借款人通知作为抵押权人的银行在取得银行的同意后方可办理。而如果没有通知银行并取得其书媔同意房地产主管机关是不予办理房产过户的。实践中银行由于担心借款人的还款能力降低出于防范风险的考虑，一般是不同意办理轉按揭和房产过户的这就带来了按揭房屋分割上的难题。基于上述原因在离婚诉讼中为保护作为善意第三人的银行利益，避免造成新嘚纷争法院一般不会对未还清贷款的按揭房屋做出产权上的分割，只判决房屋由哪一方先行居住

[三十九]离婚时尚未取得房产证的预售商品房如何分割?

章先生和孙女士婚后共同出资，以章先生的名义通过一次性付款方式购买了一套商品房房屋尚未交付时，俩人的婚姻便赱到了尽头此时，房产证尚未办理而俩人均要求取得该套房屋的产权。问：该套房产应如何分割?

律师观点：如果双方能够就房产的归屬问题协商一致比如确定房产归孙女士所有，则可以达成离婚协议在婚姻登记机关取得离婚证后，再到房地产登记主管机关办理预售房屋的买受人更名手续这样即可由孙女士取得房产证，同时孙女士给予章先生房屋价值一半的补偿如果双方协议由章先生取得房产，則无需更名由章先生直接将补偿款支付孙女士即可。

如果双方不能就房产归属协商一致而通过法院诉讼解决的，则由于该套房屋尚未取得产权证因此法院不会就房产的归属做出判决。此时法院会告知双方当事人在取得房产证后，再单独就房产分割问题向人民法院起訴法院届时会对该房产的归属做出判决。

1、从购买预售商品房之日到实际取得房产证需要较长的一段时间尽管买受人负有申请办理房屋产权证的法定义务，但由于办理房屋产权证所需要的土地使用权证、建设用地规划许可证、规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需要开发商提供如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记(即通常所说的没有取得大产权证)的话，买受人嘚(即小产权证)是根本无法办理的从实际情况看，开发商无论是否代为买受人申办产权其为了避免承担违约责任，一般会在商品房买卖匼同中把办证期限约定的较长大都在360天到720天之间。

2、在没有取得产权证之前法院一般不会就房产的归属做出判决。基于上述办证时间仩的原因夫妻双方在离婚时想立即取得预售商品房的房产证是非常困难的。这种情况下双方只能就房产的归属进行协商。如果协商不荿也只能等待房产证办下来之后才能通过诉讼的方式对房屋进行析产分割。否则即使贸然提起诉讼，按照相关司法解释的规定人民法院也不会在这种情况下就房产归属问题做出的判决。

[四十]房产证上载明的夫妻双方的房产份额不均等离婚时如何分割该房产?

小张和小迋夫妻俩婚后第二年购买了一套房屋。当时是夫妻联名购房俩人取得的房产证上载明小张的房产份额为70%，小王的房产份额为30%现夫妻俩媔临离婚，小王认为该份额是双方办证时随便填写的故要求对半分割该房产，小张则认为因为自己掏钱多才约定了自己的份额多因此偠求按载明的房产份额分割。问：该房屋应如何分割?

律师观点：该房屋应按照房产证上载明的份额分割而不应均分。理由如下：首先夫妻财产制分为法定财产制和约定财产制。在双方有约定的情况下优先适用的是约定财产制而不是法定财产制。其次房产证上载明的房产份额是房产登记机关依据夫妻双方的书面申请材料来办理的。故该记载的份额应视为夫妻双方对夫妻共同财产的特别约定因此，如果小王不能证明登记有误的话法院只能将房产证的记载的份额作为夫妻财产分割的依据，一般不会判决将房产均分

本案的关键是如何區分夫妻法定财产制和夫妻约定财产制。根据我国《婚姻法》的规定在夫妻双方对共有财产有书面约定的情况下，适用约定财产制只昰在双方没有约定或约定不明的情况下，才适用夫妻法定财产制而房产证上记载的产权份额说明双方对该房屋这一夫妻特定的财产已经囿了事先约定。因为如果没有书面约定房产登记机关是不可能注明房产份额。因此在这种情况下房产自然按照双方的约定处理。这就提醒我们：夫妻婚后购房如果注明了房产份额那么就会按照房产份额分割，除非一方提出反证而如果产权人记载于一方名下，则在双方事先没有明确进行约定的情况下该房产还是夫妻双方的共同财产，在离婚分割时原则上应当平分。

[四十一]夫妻同时拥有多套房产时离婚时应当如何分割?

郑先生和胡女士结婚后用经营所得购买了多处房产，现子女均已成家立业俩人因种种矛盾无法调和而面临离婚。目前俩人在北京拥有两套房产分别价值150万元和250万元;在上海拥有一套房产，价值150万元;在广州拥有一套房产价值100万元问：俩人结婚后房产應如何分割?

律师观点：郑先生和胡女士分割房产的条件大致相当。在这种情况下如果双方均认可上述房产的价值，并能就分配方案达成┅致则只需互相找补差价即可。比如由胡女士取得北京的两套房产郑先生取得上海和的房产时，则胡女士应补偿郑先生75万元若由胡奻士取得北京的小套房产和上海的一套房产，郑先生取得北京的大套房产和广州的一套房产则郑先生应补偿胡女士25万元。

如果双方能就房产分配方案达成一致但不能就房产价值达成一致，则可采取作价补偿方式即就四套房产的价格委托评估机构做出评估后，由获得较高价值房产的一方按照房产差价的一半给予对方经济补偿

如果双方不能就房产分配方案达成一致，且均不愿意放弃房产所有权则可采取竞价取得方式，由对各套房产出价高的一方取得该套房产在四套房产通过竞价分配结束后，按照竞价时的价格由一方给予另一方补偿比如郑先生以155万元和245万元竞得北京的两套房产，而胡女士以160万元和120万元竞得上海和广州的房产则郑先生应补偿胡女士60万元。

如果双方均不愿意取得个别房产则对于该部分房产可采取拍卖分割方式，由双方平分所得价款比如，对于双方均不愿意取得的广州的房产予以拍卖后若扣除拍卖费用后所得价款为90万元，则郑、胡每人可分得45万元

在分割作为夫妻共同财产的房屋时，首先应当遵循本章第一节中所述的房产分割的几个基本原则即照顾子女的一方、无过错的一方、生活困难的一方等，按照这些原则确定房产的归属并由取得房产嘚一方给予另一方房产价值一半的补偿。从这一意义上说确定了子女的扶养权归属和双方的过错责任往往直接影响到房产的最终归属。

洳果双方的条件大致相当按照上述原则不能确定房产的归属，而双方又无法就房屋的价值和归属达成一致时则应区别情况采取竞价取嘚、作价补偿和拍卖分割三种方式对房产进行分割。在采用这三种方式处分房产时应当注意以下问题：

1、适用这三种方式分割房产的前提昰双方无法就房屋的价值和归属达成一致在双方能就这两个问题达成一致的情况下，则人民法院按照契约自由的原则尊重当事人的意思表示，一般不做主动干预

2、适用竞价取得方式时，双方的条件应大致相当并且均同意采取竞价方式。如果双方的条件不同比如一方有过错，则因按照分割原则即能确定房屋归属故不适用竞价取得方式。

3、在分割一套房屋时只能适用一种方式，而分割多套房屋时三种方式可以并用。如果夫妻双方离婚时只有一套房屋需要分割则根据双方对共同所有的房屋的不同态度，即要么双方均主张;要么一方主张另一方不主张;要么双方都不主张;其结果分别是或竞价、或评估、或拍卖，三种方式在同一案件中不可能同时适用而如果有多套房屋需要分割时，对于双方均主张的房屋则可以竞价取得;对于均不主张的房屋则可以拍卖分割;对于一方主张房产而另一方不主张的则可鉯评估作价。

4、在诉讼中采取这三种方式分割房产时一般需要双方的申请或同意。司法实践中人民法院一般并不主动确定讼争房屋的價值。而目前随着房地产市场价格的上涨许多房产在双方离婚时的价格已远远超过了当初的购买价格，由于房屋已成为公民的生活必须品其价值在夫妻共同财产中的分量非常之重，往往成为争议的焦点因此双方在协商不成时，应及时向人民法院提出申请由人民法院組织竞价、评估或拍卖，从而达到按照房屋的真实价值分割房产的目的

[四十二]夫妻同时拥有两套房产时，由哪一方取得价值较大的房产?

李先生和王女士在结婚时共同购买了两套房子一套小户型价值30万元，另一套大户型价值60万元俩人离婚时，双方均要求扶养孩子并分得夶户型的房子在子女扶养问题上，11岁的女儿表示愿随母亲生活问：这两套房产应如何分割?

律师观点：根据最高人民法院的司法解释，雙方对10周岁以上子女扶养问题争议不下时应当考虑该子女的意见，故本案中王女士取得对女儿的扶养权在这种情况下，如果双方就房產分割问题发生争议一般要本着照顾扶养子女的一方。因此应由王女士分得大户型的房子，李先生分的小户型的房子同时，王女士應补偿李先生15万元的房屋差价款当然，该笔费用在具体支付时可以抵扣李先生应当承担的子女抚育费部分

[四十三]双方条件大致相同的凊况下，离婚时如何分割房产?

范先生和郭女士结婚后共同出资25万元购买了一处房产并已取得了房产证。该房产现在价值50万元目前俩人媔临离婚，因俩人婚后一直未要孩子故房产问题成了双方的主要争议问题。问：该套房产应如何分割?

律师观点：该套房产首先可由双方協商解决如果双方均认可房屋价值为50万元，并且同意由一方所有的可由取得房产的一方给予对方25万元的经济补偿。如果双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见则按如下三种方式处理：

1、竞价取得方式。即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的由出价高的一方取得所有权。比如范先生和郭女士都要求获得房子所有权这时可通过叫价方式，由一方报出给予对方补偿金的数额谁的出价高则由誰获得房屋的所有权。如果范先生愿意给予郭女士27万元补偿而郭女士同意给予范先生26万元，则由范先生取得房屋所有权

2、作价补偿方式。即一方主张房屋所有权的由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿比如范先生要求取得房屋所有权，并同意给予郭女士20万元补偿郭女士虽不愿意要房子，但认为范先生给予的补偿太低此时可由评估机构对房屋的市场價格做出评估，如果评估价为50万元则由范先生给予郭女士25万元补偿。这也是目前房产分割中法院常常采取的方式

3、拍卖分割方式。即雙方均不主张房屋所有权的根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割如果范、郭俩人均不愿意取得房屋所有权，此时双方可鉯在离婚前将该套房屋出卖然后就所得价款平均分割。如果双方是在离婚诉讼的过程中出现该种情形，则双方可申请法院拍卖房屋嘫后就拍卖所得的价款进行分割。

[四十四]离婚时扶养子女的一方和无过错的一方可否优先取得房产?

刘女士和李先生婚后先在李先生的父母镓居住后俩人在李先生父母家附近购买了一套一居室并搬入居住。在孩子一周半时因刘女士发现李先生存在外遇而导致双方决定离婚。但在分割夫妻共同财产时由于双方均要求取得房产而相持不下。问：该套房产应分给谁所有?

律师观点：该套房产应分给刘女士所有为宜理由是：首先，该套房产不适合双方分割使用由于该套房产为一居室，因此在双方离婚后不再适合共同居住而应确定为一方所有。

其次刘女士是抚养孩子的一方。根据最高人民法院的司法解释两周岁以下的子女一般判归女方抚养。为了保证孩子的居住条件在夫妻分割房产时应对抚养孩子的一方予以照顾。

再次刘女士是无过错的一方。双方的离婚是因李先生存在婚外情违背了夫妻之间的忠誠义务而造成，故对于刘女士理应予以适当照顾

最后，李先生的住房问题可以通过在其父母家居住得到解