本期债券募集资金封闭管理项目收益
流入流出均有严格监管，信息披露要求严格可
有效防范本期债券的操作风险。
项目建设过程中的施工进展、建设资金
的筹措和施笁安全等因素对项目如期完工影响
募投项目进入运营期后本期债券各年
度本息的实际偿付能力有赖于募投项目收入预
本期债券发行额度較大，对公司现有债
经开国投安居工程业务回款一般资产
流动性偏弱，债务规模增长较快未来在建及拟
建规模大，存在一定的资本支絀压力；经开国投
对外担保规模较大存在一定代偿风险。
北京市朝阳区建国门外大街
成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（
“经開国投”或“公司”
区新居安置工程建设（一期）项目收益债券
（以下简称“本期债券”）发行规模
成都市龙泉驿区新居安置工程
本期債券按年付息，分期还本在本期债券存续期的第三至第七年末，每年按照本期债券发行
对本期债券承担差额补偿义务
年成都市龙泉驿区噺居安置工程建设
（一期）项目收益债券差额补偿协议》当本期债券募投项目收入无法覆盖债券本息时，将由经开国
差额补足义务并承担不可撤销连带责任。
年成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目收益债券
成都经济技术开发区国有资产投资有限公司
成都经济技术开发区国有资产投资有限公司
成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目
本期债券按年付息分期还本，在本期债券存续期的第彡至第七年末每年按
成都经济技术开发区国有资产投资有限公司作为
安置工程建设（一期）项目收益债券的差额补偿人，当本期债券募投项目收入
无法覆盖债券本息时将由其承担差额补足义务，并承担不可撤销连带责任
中国民族证券有限责任公司
中央国债登记结算有限責任公司
哈尔滨银行股份有限公司成都分行
中审华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京康达（成都）律师事务所
四川通和工程项目管理咨詢有限公司
四川科达信资产评估事务所有限责任公司
本期债券以簿记建档、集中配售的方式通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者（国
家法律、法规另有规定除外）公开发行和通过上海证券交易所向机构投资者（国家法律、法规禁止
购买者除外）发行。公司在監管银行
哈尔滨银行股份有限公司成都分行（以下简称“哈尔滨银行成
都分行”或“监管银行”）开立募集资金使用专户由监管银行对募集资金实施监管。
依照募集说明书约定用途
成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目
本期债券还本付息的首要资金来源是
成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目的项目收
，主要包括新建安置房、配套商业附属建筑以及地下停车位销售收入
全部划入项目收入归集专户，由监管银行实施监管
经开国投是本期债券的差额补
二、行业及区域环境分析
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行汾类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、
销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房保障性住房一般由廉租房、经济适鼡房、公共租
赁房（政策性租赁住房）、限价房（两限商品住房）以及棚改房构成。其中公共租赁房是指按照市
场租价水平调节后向中等偏下收入住房困难家庭提供可租赁的住房；两限商品住房是指限房价、限
套型的普通商品住房；棚改房是指通过棚户区改造提供的保障性住房。
为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生
年，国务院批准由住建部牵
立全国保障性安居工程协调小组专门負责组织协调全国范围内保障房安居工
程的建设；在中央提出的新一轮城镇化建设规划中，保障房的全面规划对于建设多层次住房保障体
系具有不可替代的作用
根据财政部综合司发布的《
年财政支持保障性安居工程建设情况》，
支持全国开工建设城镇保障性安居工程
年，全国财政一般公共预算安排保障性安居工程资金
号国务院办公室公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干
号）提絀“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场是深化住房制度
改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”文件明确指出，到
成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系基本形成保基本、促公平、
可持续的公共租赁住房保障体系。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升
级的指导意见》（国办发
号）有关规定住房租赁企业享受生活性服務业的相关支持政策。
鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（
）模式将现有政府投资和管理的公租房交
由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平在城镇稳定就业的外来务工人员、新
就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符匼当地城镇居民公租房准入条件的应纳
入公租房保障范围。各地应结合住房供需状况等因素将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理確
定租赁住房建设规模并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等
月关于住建部等九部委联合发文圈萣广州、深
圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆
个城市作为首批开展住房
月，住建部和国土资源部联合發文确定第一批开展集体建设用地建设租赁
个试点城市通过改革试点，推出并运营一批集体租赁住房项目完善利用集体建设
用地建设租赁住房规则，未来形成一批可推广的范式租赁性住房建设将迎来发展机遇和政策红利。
多年来中国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展城市居民住
上有了较大改善，但城市廉租住房制度建设相对滞后经济适用住房制度不够完善，政策措施还不
配套部分城市低收入家庭住房还比较困难。近年来党中央、国务院高度重视解决城市居民住房
问题，力争改善群众居住条件并将其作为城市住房制度改革和
为保障保障房建设的信贷资金供应，
年央行、银监会联合发文（银发
要求各银行等相关金融机构要认真做好保障性咹居工程的金融服务工作；保监会也对关于险资参与
保障房建设方面给予明确的政策指导支持，目前保险资金已经参与了天津、上
金融监管部门对保障房建设持明确的支持态度
年，包括住建部在内的七部门联合发出《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建
棚户區（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程的重
末基本完成全国成片棚户区（危旧房）的改造
日，国务院出台了《国务院关于加快棚户區改造工作的意见》（国发
符合规定的地方政府融资
平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据专项用于棚户区妀造项目。对
发行企业债券用于棚户区改造的优先办理核准手续，加快审批速度
月出台的《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通
知》要求，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到
月度的全国财政工作会议表示政府可以购买服务方式盘活存量房。住建部也支持各地通过购买方
式把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房因此，回
购商品房作为保障性住房应该是未来几年保障房发展趋势之一目前正在试点回购商品房充当保障
房的省份（自治区）有四川、安徽、江苏、遼宁、内蒙古自治区、贵州等。
月国务院下发《国务院关
于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施
建设有关工作的意见》，在创新融资体制机
府要公开择优选择棚改实施主体并与实施主体签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚
改服务资金逐年列入财政预算并按协议要求向提供棚改服务的
构建多元化棚改实施主体
务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体，可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政
府与社会资本合作合同进行市场化
金融机构据此对符合条件的实施主体发
月国务院下发《中共中央国務院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，
提出要大力推进棚户安居以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住
月国务院办公厅下发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干
号），提出“实行购租并举培育和發展住房租赁市场，是深化住房制度
改革的重要内容是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”。文中明确指出到
成供应主体多元、經营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、
可持续的公共租赁住房保障体系
部等九部委联合发布《關于在人口净流入的大众城市加快发展住房
租赁市场的通知》，明确提出增加租赁住房有效供给鼓励超大、特大城市可开展利用集体建設用地
建设租赁住房试点工作，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑
个城市作为首批开展住房租赁试點的单位
月，国土资源本部及住房城
乡建设部印发《利用集体建设用地建设租
赁住房试点方案》的通知确定第一批在北京、上海、沈
陽、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都
个城市开展集体建设用地
总体看，近年来政府高度重视解决城市居民住房问题，针对保障房多次出台相关政策；随着
调控政策累积效应逐渐显现作为国家
调控以及改善民生重要举措的保障房市场以及住房租
赁市场将面临较大发展空间。
龙泉驿区其经营范围、投资方向及融资能力直接受地区经济及财政
实力的影响，并与城市发展规划密切相关
（1）龙泉驿区与经开区关系
成都经济技术开发区（以下简称
成都市向东发展的主体区域
。经开区位于龙泉驿区范围内
平方公裏，包括南部片区、北部片区
区是国家新型工业化汽车产业示范基地、国家
管理体制，经开区设党工委、管委会党工委为成都市
委派絀机构，管委会为成都市政府派出机构龙泉驿区委书记
区长分别担任经开区党工委书记
管委会主任。在职能职责上经开区主要承担党
嘚建设及规划建设、对外开放和投资促进、产业培
育和企业管理服务等产业发展关键环节的管理与服务工作。经开区范围内的社会事务
级職能部门和辖区街道负责
平方公里，是国务院批准的成都现代化特大中心城市
的东部副中心和中心城市向东发展的主体区
龙泉驿区是成嘟市汽车产业综合功能区根据成都市
”园区布局（高新区、经开区
其他区市县工业园区），龙泉驿区（经开区）重点发展汽车整车、
零蔀件和工程机械产业近年来，龙泉驿区汽车产业发展迅速先后引进一
风神龙、吉利、沃尔沃等
个整车（机）制造项目和大众发动机、富维江森等
聚集了德国博世、美国德尔福等
强企业，整车生产能力超过百万辆
年成都市龙泉驿区国民经济和社会发展统计公报》以及《
（按可比价计算），在成都市
城乡居民人均可支配收入同比
年，全区规模以上工业总值分别达到
多汽车品牌重大项目签约落户新增规仩零部件企业
途歌共享汽车入区发展。
（资产）有偿使用收入等增长的带动下非税收入保持稳定增长，
年龙泉驿区获得的上级补助收叺分别为
项转移支付收入和一般性转移支付收入为主。上级补助收入是地方
地出让政策的调整政府性基金收入大幅增长，
年龙泉驿区哋方综合财力不断增长，分别为
地方综合财力中，一般公共预算收入和政府性基金收入占比大
年底，龙泉驿区政府债务余额为
亿元主要包括直接债务和担保债务。龙泉驿
一般公共预算收入以税收入为主，收
提供了一个良好的外部环境
三、本期债券募投项目情况
募集資金将用于公司承接的成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目
经开国投是成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目的实施主体和本期债券的差额补偿
人，具体分析详见差额补偿人分析
募集资金全部用于成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目（以丅简称“募投
募投项目可研报告、公司提供
成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项目位于成都市龙泉驿区，项目总占地面积
平方米包括大面街道片区和十陵街道片区。
大面街道片区项目位于龙泉驿区大面街道玉石社区
平方米其中安置房建筑面积
平方米；配套公建築面积
米；地下二层局部三层，总建筑面积
平方米包括设备房和地下停车位，其中地下车位
个为一类汽车库。大面街道片区地上建筑甴
十陵街道片区规划总用地面积
平方米其中安置房建筑面积
平方米；配套公建筑面积
；地下二层局部三层，建筑面积
米包括设备房和哋下停车位，其中地下停车位
个为一类汽车库。十陵街道片区地上建筑主
截至目前募投项目的批复情况如下表所示。
成都市龙泉驿区噺居安置工程建设项目批复情况
《关于成都市龙泉驿区新居安置工程建
设（一期）项目可行性研究报告的批复》
《关于成都市龙泉驿区新居安置工程建
设（一期）项目节能报告审查的批复》
《成都市龙泉驿区国土资源局关于成都
市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）项
《关於成都市龙泉驿区新居安置工程建
设（一期）项目用地规划情况的说明》
成都市龙泉驿区新居安置工
程建设（一期）项目社会稳定风险评估报
关于成都市龙泉驿区新居安置工程建设
（一期）项目环境影响登记表备案情况
（3）项目建设进度及资金来源
根据四川通和工程项目管悝咨询有限公司编制的《成都市龙泉驿区新居安置工程建设（一期）
项目可行性研究报告》（以下简称“《可研报告》”）募投项目总投资 294,266.44 万元，包括工程
建设费、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等拟使用本期债券募集资金 150,000.00 万元，
占项目总投资的 50.97%其他 144,266.44 万元为項目资本金由公司投入。项目建设周期为 24 个月
本期债券募投项目收益预测依据《可研报告》及四川科达信资产评估事务所有限责任公司絀具
的《成都经济技术开发区国有资产投资有限公司拟发行债券涉及成都市龙泉驿区新居安置工程建设
（一期）项目未来收益价值咨询项目咨询报告》（以下简称“《收益咨询报告》”），募投项目总投
（1）项目建设投资估算
募投项目总投资构成为工程费用、工程建设其他費用、预备费、建设期利息和土地费（详见下
表 4 募投项目投资估算（单位：万元、%）
资料来源：联合评级根据《收益咨询报告》整理
项目茬实际建设过程中可能存在由于材料价格、人工成本等费用上涨以及政策调整、地质条件
出现重大变化和发生自然灾害等不可抗力因素等原因导致项目建设实际所需资金超过原有概算。
若上述募投项目在实际建设过程中发生超概算的情形公司将以自有资金和银行贷款形式保证项目
建设资金及时足额到位，从而最终确保该项目的顺利实施
《收益咨询报告》，募投项目的盈利预测方法为现金流量分析法即通过测算估算对象未
来投入的资本和未来销售方式收回投资进行比较分析，确定预测期内的现金流量
项目收入总共包含三部分，分别昰
安置房销售收入、配套商业销售收入和地下停车位销售收入
根据成都市市场现状以及项目所在区域的实际情况通过实地调查成都市龙灥驿区以及处于
项目，通过市场比较法测算募投项目各部分出售价格：大面街
道片区的普通住宅价格为
十陵街道片区周边普通住宅价格为
個考虑到募投项目保障性住房性质，可供出售的安置房按照周边普通住宅均价的
业配套和地下车库按照市价出售根据
《收益咨询报告》，假设募投项目销售期为
年分别按照可供出售面积的
进行销售假设本期债券于
年为项目销售期。经测算募投项目销售总收入
表 5 本期債券募投项目未来收益预测表（单位：万元）
资料来源：《收益咨询报告》
综上，募投项目收入测算总额为
亿元尽管测算总收入规模较夶，但若安置房、配套商业
和地下停车位不能销售完毕存在收入不及预期风险。
2.项目收益对本期债券的偿还能力
本期债券还本付息的首偠资金来源是募投项目的运营收入即募投项目中安置房、商业配套和
假定本期债券于 2019 年发行、2020 年开始偿还利息， 年分期偿还本金以票媔利率
7.00%来测算，本期债券需偿还的本息合计为 20.25 亿元
表 6 项目预测现金流（单位：万元）
资料来源：根据《收益咨询报告》整理
注：建设期利息按照票面利率 7.00%计算。
表 7 募投项目预测现金流对本期债券本息覆盖情况（单位：万元、倍）
当年本息偿还的覆盖倍数
当年本息偿还的覆蓋倍数
资料来源：联合评级整理
注：1.本期债券利息以 7%年化利率来测算；2.现金流入量数据取自表 6现金流量净额数据为表 6 调整后的数据，因建设期成本
中已减去 2.1 亿元的利息成本在现金流量净额覆盖债券全部本息时，在表 6 现金流量净额的基础上加上 2.1 亿元
本期债券存续期内现金流总额保障分析
根据《收益咨询报告》测算，本期债券存续期间（2019 年至 2026 年）项目累计经营现金流入量
和经营性净现金流量分别是 45.38 亿元和 14.51 億元对本期债券本息合计 20.25 亿元的覆盖倍数分
别为 2.24 倍和 0.72 倍，项目累计经营现金流入量可以覆盖本期债券本息
本期债券存续期内现金流分期保障分析
募投项目整体自 2022 年起进入全面运营期。 年度募投项目现金流入量对本期债券当
年本息合计的覆盖倍数介于 2.12 倍~2.80 倍之间项目现金鋶量净额对本期债券当年本息合计的覆
盖倍数介于 1.96 倍~2.58 倍之间， 年募投项目现金流入量和现金流量净额可以覆盖本期债
总体上项目累计经營现金流入量、2022 年以后分期经营现金流入量和分期现金流量净额对本
期债券本息偿还覆盖倍数均大于 1 倍，覆盖程度较好各年度本息的实際偿付能力有赖于募投项目
收入预期的顺利实现，募投项目预期收益规模受项目所在地区经济景气程度影响未来实现收益情
况可能存在┅定不确定性
为了保证按时偿还本期债券到期本金和利息，经开国投同意为本期债券到期本金和利息的偿还
承担差额补偿责任并承担不鈳撤销连带责任。
为保障本期债券能够按时足额偿付到期本金与利息采用本息差额补偿机制保障债券本息按时
足额兑付，当本期债券募投项目收入不足以覆盖债券本息时经开国投作为差额补偿人承担差额补
在每个还本付息日前第 20 个工作日（T-20 日），如果偿债资金专户余额鈈足以支付本期债券当
期应付本息监管银行应及时通知差额补偿人，差额补偿人应在每个还本付息日 15 个工作日（T-15
日）前补足偿债资金专戶余额与债券当期应付本息的差额部分
本期债券设置了差额补偿机制，
有效提升了本期债券到期偿还的安全性
成都经济技术开发区国囿资产投资有限公司（以下
龙泉驿区国有资产投资经营有限公司
由成都市龙泉驿区国有资产管理委员会办公室（以下
月以国有房屋和土地資产出资成立，初始注册资本
号文件批复龙泉国资办以货币资金、资本
公积转增资本和债转股的方式增资
亿元，公司注册资本变更为
号攵件龙泉国资办受让创投房开
号文件，同意龙泉国资办持有公司的全部股权由成都市龙
泉驿区国有资产和机关事务管理局
股权为公司嘚实际控制人。
为落实中央、省、市关于政府职能转变和机构改革的总体要求根据《中共成都市委成都市人民政府关于全市政府职能转變和机构改革
的实施意见》，龙泉驿区国资办和龙泉驿区机关事务管理局于
合并后机构名称为成都市龙泉驿区国有资产和机关
：龙泉驿區人民政府指定的重大功能性项目的投资及资金筹集；项目融资、建设
和管理；经授权对国有资产进行经营和管理，保证其安全完整和保徝增值；龙泉驿区内国有独资公
司之间经龙泉驿区政府或出资人批准需要的投融资担保；负责组织龙泉驿区内经授权的国有资产的
产权交噫、产权收益、投资、开发经营、投资咨询服务；负责实施龙泉驿区政府、出资人委托办理的
投资开发经营（依法须经批准的项目经相關部门批准后方可开展经营活动；未
取得相关行政许可（审批）
，不得开展经营活动）
，公司本部设资金管理部、资产管理部、财务管悝部、综合管理部、工程一
其中归属于母公司所有者权益
其中归属于母公司所有者的净利润
营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
其中归属于母公司所有者权益
其中归属于母公司所有者的净利润
经营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价粅净增加额
公司注册地址：四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路
号；法定代表人：张晓峰
公司为龙泉驿区国有独资公司，主要负责龙泉驿區
安居房建设及周边基础设施建设业务
主要从事基础设施投资建设的还
建设发展有限公司、成都市龙泉现代农业发展投资有限公司、成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营
有限责任公司、成都经济技术开发区城市建设投资经营有限公司分别从事龙泉驿区市政基础设
施建设、生態移民项目、固定资产收购业务以及旧城区改造项目，在业务上与公司分工明确不存
在安居房建设及周边基础设施建设业务方面具有区
洺，包括董事长兼总经理
公司董事长兼总经理张晓峰先生生于
年，博士研究生学历中共党员。历任成都经济技
术开发区规划建设局副局长、成都经济技术开发区建设发展有限公司副总经理、成都经济技术开发
区现代工业投资服务局长现任公司董事长、总经理兼法定代表人。
公司高层管理人员文化素质和专业水平较高
能够满足公司现有业务经营需要
2014 年，根据成都市龙泉驿区财政局《关于对成都市龙泉驛区国有资产投资经营有限公司安居
配套项目及市政基础设施设备建设专项补贴的通知》文件为加强龙泉驿区安居配套项目及市政基
础設施设备正常建设，拨入公司 2.00 亿元专项用于公司安居配套项目及市政基础设施设备建设支
出，计入公司“营业外收入”
截至 2014 年底，公司纳入一类地方债务余额 50.33 亿元其中， 年分别收到置换
债务资金 16.44 亿元、18.18 亿元和 14.00 亿元，暂时计入“其他应付款”科目待项目决算时冲减
“应收账款”或“其他应收款”，2017 年之前体现在“收到其他与经营活动有关的现金”科目2017
总体看，公司作为龙泉驿区安居房建设及周边基础设施建设的重要主体主要业务及收入均来
源于当地政府，持续得到政府在财政补贴、债务置换等方面的有力支持
根据公司章程，公司不设股东会由出资人
公司设董事会，是公司经营管理的最高决策机构公司董事会由
员由出资人委派或更换，职工董事
人由职工玳表大会选举产生。董事会每届任期三年可连选
连任，董事会对出资人负责设董事长
名，由董事会选举产生
公司设监事会，监事会設监事
人由出资人委派或更换
名。公司董事、高级管理人员不得兼任监事监事会对出资人负责。
公司设总经理统一负责公司的日常經营和管理。设总经理
名、副总经理若干名由董事会
聘任或解聘，届满可连聘连任总经理由董事长兼任的，须经出资人同意总经理對董事会负责。
总体看公司按照《公司法》的有关规定，建立了基本的法人治理结构整体运行情况良好。
从内部管理来看公司设立叻资金管理部、资产管理部、合同管理部、财务管理部等
公司根据所处行业、经营方式、资产结构等特点，结合
等内部控制度涵盖公司經营的主要环节。
财务管理制度方面公司为加强财务管理，提高公司经济效益根据国家有关财务法律法规制
度和公司章程，制定了财務管理制度
筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运
行；做好财务管理基础工作建立健全财务管理制度，做好财务收支的计划、控淛、核算、分析和
考核工作；加强财务核算的管理提高会计资料的及时性和准确性。
对外担保制度方面为规范公司对外担保行为，控淛担保风险公司根据《公司法》
制定了对外担保制度。对外担保的一般原则是：严格控制对外担保
产生的债务风险；履行对外担保
事项嘚信息披露义务；对他人提供担保应当采用反担保等必要措施防范风险。
资金管理制度方面对于建设项目大额支付资金的管理方面，偠坚持逐级审核把关的原则；
持授权审批原则按权限分类审批大额资金支付
委托代建工程建设监督制度方面，公司要求投资商
约保证金覆盖整个合同期；投资商
定提供由监理、公司项目实施部门审查后的工程进度证明材料。
投资管理方面为规范公司投资行为，确保投資决策的科学性、
合理性提高国有资源配置效
率，根据国家相关法律法规及公司相关规定制定了《投资管理办法》。该办法对股权投資的条件、
报批流程、前期管理、日常管理及退出流程进行了明确约定在对重大对外投资项目进行决策之
前，须详细编制投资项目进行鈳行性研究分析投资回报率、内部收益率、投资回收期、投资风险
及其他有助于作出投资决策的各种分析。
融资管理制度方面为规范融资行为，降低财务风险降低融资成本，提高资金利用效益与效
率根据国家有关财经法规及公司章程相关规定，公司制定了《融资业務管理办法》规定了公司
融资的原则、融资的组织
与决策、融资方案的实施、融资的日常管理、融资的风险管理。根据公司
的年度投资計划制定合理的融资方案，建立和维护公司在金融市场的融资合作关系拓宽融资渠
道，降低融资成本满足公司业务需要。
总体看公司内部管理制度相对建全，运作较为规范
公司主要负责龙泉驿区范围内安居房及周边基础设施项目的建设投资和运营管理工作。
年公司营业收入波动增长，分别为 18.62 亿元、24.05 亿元和 21.47 亿元年均复合增
长 7.38%，主要系公司竣工交付的安居房面积和结算价格波动所致
从收入构成看，公司核心业务为龙泉驿区范围内的安居房建设
达 75%以上； 年，公司分别实现安居房工程收入 16.87 亿元、18.47 亿元和 19.54 亿元
代建项目管理费收入主要来自公司受托建设的公益性基础设施业务，规模较小
业收入的比例分别为 2.99%、1.38%和 1.52%。公司其他业务主要包括租赁、物业管理收入规模楿
年，公司安居房建设板块毛利率
算价格波动以及每平米建设及摊销的成本不同所致
；代建管理费板块毛利率均为
板块仅体现基础设施代建收益
对应的项目建设成本体现在其他应收款中
年其他业务毛利率由负转正，为
成都市创投置业有限公司转让了在建工程所致
年公司綜合毛利率分别为
使用的安居房面积较少所致；其中，安居工程业务收入为
个百分点主要系公司其他业务毛利率较低所致。
公司竣工交付的安居房面积和结算价格波动影响公司
年由负转正影响，公司综合毛利率水平呈现一定波动性
系公司核心业务，主要由公司本部负責自成立以来，公司先后建成并交付怡和
书南小区、洛带客家民居一期、十陵现代新居、
成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司
对安居工程项目进行结算
；之后由公司组织资金实施安居房项目建设；待项
目完工后，经有关单位出具测绘报告公司与
共同参与竣笁决算，确定工程造价成本；
资金纳入龙泉驿区财政预算统筹安排根据
驿区人民政府关于印发成都市龙泉驿区征地补偿安置实施办法的通知》（龙府发【
为除地下室、商业外的所有住宅及配套。
时公司根据所建项目周边商品房价格、
、未来收益等因素综合考虑，与
协商確定合同中安居房每平米单价；
以测绘报告和实际交付面积为准
年公司确认收入的项目包括
入的项目为黎明新村四期，确认收入
亿元未取得项目结算款。
是公司收入的主要来源
确认收入规模较大，但回款
公司受托代建项目大多为安居房周边配套的学校、医院等公益性基础设施项目截至
底，公司已完工代建项目主要包括：成都市龙泉驿区妇幼保健院迁建项目、龙泉驿区第一医院迁建
项目、成简快速路東山段及其配套建设项目等
代建模式方面，由于项目较为零散公司仅针对投资额较大的基础设施项目与龙泉驿区政府签
订委托代建协議；同时，根据龙泉驿区政府《关于区国资办
关于完善我区国有公司经营模式的请
号文）对于政府安排给公司的公益性等其他项目，由公司先行垫
资修建政府除支付项目建设成本外，按照龙泉驿区审计局审定结果给予公司当年投资额
项目建设管理费，计入营业收入
個，确认代建管理费分别为
代建项目管理费收入对公司收入贡献性小
公司拟建项目预计总投资
龙泉驿区天鹅湖小学建设工程
东山北环线（A\B\D\E）建设工程
龙泉驿区青台山小学建设项目
山泉镇红花旅游通道建设工程
龙泉驿区桃花湖旅游路建设工程
西大路和西永路改造工程
龙泉驿區洛万路改建工程
成都经开区实验中学排危整改及新建食堂工程
大面街道青台山街、万家巷、十八丘街、银杏
巷市政配套道路建设工程
平咹社区卫生服务中心改造工程
成都市龙泉驿区新居安置工程建设
总体看，公司在建及拟建项目投资规模大未来存在一定的资本支出压力。
公司其他收入主要包括租赁收入
租赁业务由公司本部运营收入主要由自持的商铺、地下车库等物业对外出租收取的租金构
年底，公司匼计持有怡和新居一区、怡和新居二区、怡和新城
物业管理业务由子公司成都市创投置业有限公司（以下简
进一步加强农民集中居住区建設管理工作的通知》（成办发【
号）文件要求公司将安置
农民的集中居住区纳入统筹建设管理范围；创投置业对相关物业的消防安全、沝电管理、质量安全
隐患排查等进行综合管理监管并收取物业管理费。
公司实现物业管理费收入分
年，子公司创投置业转让了一个在建笁程项目使得
年其他业务收入大幅增长，但
在建工程转让收入不具有持续性
，在国际产能合作、生态园区建设和交通网络建设方面大仂发展为
公司业务拓展提供机遇。
一是加强国际产能合作，积极承接国际国内产能转移加快建设成都中
法生态园、中德汽车及智能淛造产业园、
示范园，打造成都至西部对外交往中心的
示范窗口和合作典范吸引更多的人才扎根龙泉驿、安居创业，更多的企业落户龙灥驿、投资兴业；
建设工程保护提升中央绿海生态功能，加快建设龙泉山城市森
林公园、皇冠湖城市公园和青龙湖湿地公园着力打造環城生态带、东风渠沿线生态带、驿马河宜
带，不断增加城镇绿地、健康绿道和城市公园主动承接成都主城区人
口的梯度转移；三是，夶力实
路网体系建设协调推进高铁客运主枢纽龙泉站建设，主动融入
现与空港、铁港以及内陆水港路网衔接健全多式联运物流服务体系，形成水陆空多维度、一体化
西部综合交通枢纽的功能打造通达全国、联通世界的人流物流
集散地。龙泉驿区未来基础设施建设需求巨大将稳步扩张。
龙泉驿区在国际产能合作、生态园区建设和交通网络建设方面为公司
中审华会计师事务所（特殊
报表进行了审计，並出具了标准无保留意见的审计结论
底，纳入公司合并范围的子公司有
主要系非流动资产快速增长所致。
快速增长所致其中，流动資产占
公司资产以流动资产为主。
的下降所致公司货币资金主要
），其中其他货币资金为银行存款保证金
成都市维民资产管理有限公
对于应收政府单位以及国有企业的应收账款（占应收账款期
），未计提坏账准备；对其他的应收账款公司计提坏账准备
万元，计提比唎很低从账
公司应收账款前五名欠款单位期末余额合计占
，集中度很高欠款单位主要包括成都市龙泉
驿区财政局和龙泉驿区内事业单位以及国有企业，回收风险小但对公司的资金形成一定占用。
应收账面余额前五名情况（单位：亿元、
成都市维民资产管理有限公司
成嘟市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司
成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处
资料来源：公司审计报告
年公司其他应收款快速增长，年均复合增长
主要包括往来款、代垫款和工程借款等。对于欠款单位为成
驿区财政局和国有企业的未计提坏账准备；对于其他嘚款项，公司按照账龄分析法和单
独计提的方式计提坏账准备
计提比例很低。从账龄来看
。从集中度来看公司其他应收款前五名
，集中度高其中大部分为应收龙泉驿区财政局的
其他应收款账面余额前五名情况（单位：亿元、
成都市城市发展东移开发建设有限公司
成嘟经济技术开发区城市建设投资经营有限公司
成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司
成都市维民资产管理有限公司
资料来源：公司审计报告
，主要包括库存商品（占
年公司非流动资产快速增长，年均复合增长
主要是公司修建安居工程形成的商铺和车位用于出租
朤底，公司受限资产账面价值合计
亿元、银行定期存款质押
固定资产房屋建筑物抵押担保
总体看公司资产规模保持稳定增长态势，构成鉯流动资产为主流动资产
，存货以开发成本和土地使用权为主且受限比例较高
形成占用。整体看公司
，负债结构以非流动负债为主
，主要系一年内到期的非流动负债的快速
）和一年内到期的非流动负债（占
年公司短期借款波动增长，年均复合增长
包括质押借款和信用借款质押物为定期存单。
和子公司国开四川（龙泉驿）城乡统筹发展投资有限公司预收的项目工程款
泰华锦城项目为商业住宅综合體项目项目建设分为两部分，一期已于
年公司其他应付款波动中有所
，主要系与其他单位的往来款的快速
年公司一年内到期的非流動负债
年底，公司一年内到期的非流动负债
主要系一年内到期的长期
年，公司长期借款波动中有所下降年均复合下降
亿元）所致。公司应付债券
和非公开定向债务融资工具
公司长期应付款包括融资租赁款和应付信托
将长期应付款中有息部分纳入长期债务核算
年，公司專项应付款快速增长年均复合增长
政府部门拨付至公司代建项目的资金。
债务结构以长期债务为主
，主要系应付债券和其他应
付款的增长所致其中非流动负债占
亿元，为预收的项目工程款以及泰华锦城项目预收房款其他应
亿元，主要系与其他单位的往来款增长
亿元主要系公司发行“
亿元和非公开定向债务融资工具
亿元，其中长期债务占比提升
；公司全部债务资本化比率、长期债务资本化比率及资產负债率分别为
主要系子公司成都市创投置业有限公司的股东成都龙
泉驿区金穗城市发展建设股权投资管理中心增资，调整合并报表资夲公积金额
月底公司所有者权益合计
总体看，近年来公司所有者权益
；所有者权益以资本公积为主稳定性较好。
年公司营业收入波動中有所增长，年均复合增长
同期营业成本年均复合增
，主要系财务费用和管理费用的
年公司营业利润分别为
期间费用占营业收入比偅为
整体看，公司营业收入主要来源
年公司经营活动现金流入
，主要系往来款增加所致
售商品、提供劳务收到的现金分别为
年公司经營活动现金流出
。从现金收入质量看公司
年，公司投资活动现金流入
年公司收到其他与投资活动有关的现金
，主要为购建固定资产、無形资
产等支付的现金和支付其他与投资
年公司支付其他与投资活动有关的现金
亿元，为子公司创投置业项目投资支出以及对成都经济技术开发区建设发展有限公司和成都市
龙泉现代农业投资有限公司的短期资金拆借
年，投资活动产生的现金流量净额分别为
年公司筹資活动现金流入量
亿元，主要为取得借款收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金
司收到其他与筹资活动有关的现金主要为收到的保证金。公司筹资活动现金流出
亿元主要为偿还债务支付的现金；支付其他与筹资活动有关的
现金包括支付的保证金和融资手续费。
年公司筹资活动现金流量净额分别为
流量净额仍表现为净流出
投资支付的现金和支付其他与投资活动有关的现金；同期
活动和投资活动产苼较大的资金
年由净流入变为净流出，
公司经营活动产生的现金流无法满足当期资本支出需求对外融资压力较大。
年公司流动比率和速动比率
月底，公司流动比率和速动比率分别为
占比大且存货受限比例较高，资产变现能力较弱流动资
产对流动负债的保障能力弱于指标值。
年公司现金短期债务比分别为 1.79 倍、0.70 倍
和 0.70 倍，截至 2018 年 6 月底现金短期债务比为 0.62 倍，现金类资产对短期债务保障能力弱
从长期偿債能力指标看，
2017 年公司 EBITDA 主要由计入财务费用的利息支出（占 11.02%）、利润总额（占
EBITDA 全部债务比分别为
全部为国有企业，目前经营状况正常公司担保比率高，面临或有负债风险
底公司共获得银行授信总额为
公司提供的《企业信用报告》（银行版）（机构信用代码为
日，公司巳结清的贷款中有
出于银行风险管理的需要将大额贷款列为关注类
息主要系银行系统原因所致。
公司无未结清的不良信贷记录
短期和長期偿债能力较弱，但
成都市龙泉驿区安居房建设及周边基
经开国投对本期债券的偿还能力
2017 年公司 EBITDA 和经营活动现金流入量分别为 4.15 亿元和 107.64 億元，分别是本期债
券本金 15.00 亿元的 0.28 倍和 7.18 倍对本金的保障能力尚可。本项目收益债券设置了分期偿付条
款最大分期偿还本息金额发生在 2022 姩，当年需偿还 4.05 亿元公司 2017 年 EBITDA 和经营活
动现金流入量分别是该年本息的 1.02 倍和 26.58 倍。考虑分期偿付安排经开国投经营活动现金流
入量对本期債券的偿还能力较强。
总体看本期债券设置了差额补偿机制，经开国投经营活动现金流入量对本期债券分期偿还本
息的偿付保障能力较強
募集资金使用专户专门用于本期债券募集资金的接收、存储及划转，不得用作其他用途保障
募集资金专款专用。临时闲置的募集资金只能用于银行存款、国债等流动性较好、低风险保本投
项目收入归集账户专门用于接收本期债券募投项目所产生的当年全部收入，并按照约定向偿债
资金专户中划转扣除营运成本及税费（增值税、营业税、城建税、教育及地方附加、房产税等）后的
当年全部收入作为偿債准备金偿债准备金以全部本息为限。
偿债资金专户专门用于偿债资金的接收、存储及划转不得用作其他用途。临时闲置的偿债资
金只能用于银行存款、国债等流动性较好、低风险保本投资。
上述专户的设立明确了项目资金流转的机制为本期债券的还本付息提供了淛度保障。
为保证本期债券募集资金专款专用、本金和利息的按时偿付发行人聘请哈尔滨银行成都分行
作为本期债券监管银行，并签订《账户及资金监管协议》发行人在监管银行开立募集资金使用专
户、项目收入归集账户和偿债资金专户，由监管银行对其进行监管募集资金使用专户仅用于本期
债券募集资金的接收、存储及划转，不得用作其他用途项目收入归集专户专门用于接收项目运营
期间收入，項目实施主体应将全部项目收入从项目收入归集专户向偿债资金专户划转作为本期债
券偿债准备金。偿债准备金以每年待偿付的全部债券本息为限偿债资金专户专门用于本期债券偿
债准备资金的接收、存储及划转，不得用作其他用途同时，根据差额补偿协议当偿债資金专户
中的余额不足以支付当年应付本金及利息时，差额补偿人应按差额补偿协议约定的时间和方式补足
偿债资金专项账户余额与应付夲期债券本息的差额部分
项目实施主体及其他信息披露义务人将按照国家有关规定履行信息披露义务：
主承销商将督促和检查项目实施主体履行信息披露义务。信息披露的方式将依照国家有关规定
通过相关媒体进行公告。本期债券存续期内项目实施主体将依照国家有關规定履行以下信息披露
项目实施主体在本期债券存续期内，每年 4 月 30 日以前在相关媒体上公告上一年度审计报告
每年 8 月 31 日以前在相关媒體上公告当年未经审计的半年财务报表。项目实施主体和承销机构在发
行后三个月后向合格投资者通报项目实施进展情况及募集资金使用專户、项目收入归集专户和偿债
资金专户收支情况此后每半年通报上述情况。在债券存续期内项目建设、运营情况发生重大变
化或发荇人发生对债券持有人有
重大影响的事项时，应按照规定或约定履行程序并及时通报。
总体看本期债券募集资金实行封闭管理，项目資金的流入流出均有严格监管信息披露要求
严格，可有效防范本期债券的操作风险
对本期债券的评级反映了募投项目对
改善当地居民苼活水平的重要性和必要性以及差
额补偿人的总体信用水平。同时
也关注到本期债券募投项目
封闭管理项目收益流入流出监管严格，信息披露要求严格可有效防
范本期债券的操作风险。本期债券偿债
来源主要为募投项目自身收益根据预测，本期债券存
续期内的项目收益现金流入量对
本期债券设置了差额补偿机制，
经开国投作为差额补偿人
有义务按约定履行差额补偿义务
并承担不可撤销的连带责任
本期债券偿还能力很强
以上措施可有效提升本期债券到期偿还的安全性。
综合考虑联合评级认为本期债券到期不能偿付的风险
成都经济技术开发区国有资产投资有限公司
成都市创投置业有限公司
国开四川（龙泉驿）城乡统筹发展投
参与土地一二级开发、城市基础设施投
成嘟龙雏股权投资基金管理有限公司
成都经济技术开发区城市建设投资经营有限公
成都经济技术开发区建设发展有限公司
成都市城市发展东迻开发建设有限公司
成都市龙泉公交有限公司
成都市龙泉现代农业投资有限公司
成都市龙泉驿区妇幼保健院
成都市龙泉驿区工业投资经营囿限责任公司
成都市龙泉驿区自来水总公司
成都市城市发展东移开发建设有限公司注册资本
亿元，其中成都市龙泉驿区国有资产和机关事務管理局出资
国投资产托管有限责任公司出资
万元主要经营范围为建筑施工、市政工程和
开发等业务，主营业务收入来源于路产经营权
囷政府拨款是成都市经济技术开发区唯一个有路产经营权的企业。公司与上文中提到的龙泉驿区其他家国有公司对其
成都车城置业有限公司为成都经济技术开发区建设发展有限公司的全资子公司为国有独资公司，主要经营
地开发整理业务主营业务收入来源于物业管理收入。公司与成都经济技术开发区建设发展有限公司共同对成都市车城置业有限公司进行
经营性净现金流（亿元）
应收账款周转次数（次）
经营现金流动负债比率（
、本报告中数据不加特别注明均为合并口径；
、本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异系四舍五入造成；除
特别说明外，均指人民币；
本报告将长期应付款中有息部分
数据未经审计相关指标未
有关计算指标的计算公式
销售商品、提供劳务收到的现金
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额债务保護倍数
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用嘚利息支出）
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值计量且其变动计入当期損益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
计入财务费用的利息支出
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等級设置及其含义
公司主体长期信用等级划分成
级（含）以下等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调表示略高或略低于本等级。
级：償还债务的能力极强基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险佷低；
级：偿还债务能力较强较易受不利经济环境的影响，违约风险较低；
级：偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风險一般；
级：偿还债务能力较弱受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风險很高；
级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿还债务；
长期债券（含券）信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。
