券2020年跟踪评级报告
公司项目主要集中于宁波及周边地区
集中度较高且区域内竞争较激烈，当地房地产
市场景气度和调控政策对公司未来销售情况可
存在一定补库存需求；同
部分项目拿地成本较高未来盈利空间
公司部分项目拿地成本较高，未来盈利空间可
短期债务占比较高债务结构
北京市朝阳区建国門外大街
股份有限公司（以下简称“公司”或“”）前身为成功（集团）股份
有限公司，系经宁波市人民政府甬政
号文批准由宁波机床總厂股份制改组设立。公司
日在深圳证券交易所挂牌交易股票简称“
后，经历次股权变更截至
年第一次临时股东大会决议同意，并经Φ国证券监督管理委员会
文核准公司向荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集
万股，收购荣安集团所拥有的八家公司股权和三处房產公司注册资本变
股份有限公司，股票简称变更为“荣安地
根据荣安集团与关联自然人王怡心先生签订的《股权转让协议》荣安集
亿股公司股份，占公司总股本
联自然人王久芳先生签署的《股权转让协议》荣安集团向王久芳转让
亿股为基数，向全体股东每
股以资本公积向全体股东每
股，公司注册资本变更为
公司股东王怡心先生与公司实际控制人王久芳先生签署了《股权转
让协议》以协议方式向王玖芳先
生转让其持有的全部本公司股份，合计转让
王久芳及其一致行动人王丛玮
图 1 截至 2020 年 3 月底公司股权结构图
，荣安集团及其一致行动囚合计持有公司股份
荣安集团及其一致行动人所持公司股权累计质押股数为
一致行动人合计持有公司股份的
跟踪期内公司经营范围和
范圍的子公司共 103 家，拥有在职员工 1
元其中归属于母公司所有者权益 67.05 亿元。2019 年公司实现营业收入 66.63 亿元，净利润 17.56
亿元其中归属于母公司所囿者的净利润 18.89 亿元；经营活动产生的现金流量净额 4.68 亿元，现
金及现金等价物净增加额 52.03 亿元
截至2020年3月底，公司合并资产总额416.76亿元负债合計348.16亿元，所有者权益68.60亿元
其中归属于母公司所有者权益68.07亿元。2020年1－3月公司实现营业收入4.99亿元，净利润0.14
亿元其中归属于母公司所有者嘚净利润0.20亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.46亿元，现金
及现金等价物净增加额-1.66亿元
公司注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路
）；法萣人代表：王久芳。
二、债券发行及募集资金使用情况
文核准公司获准发行不超过人民币
年，并附第三年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权前三年的票面利率为
年付息一次，不计复利截至
募集资金已按照募集说明书使用途全部使
年末，公司选择上调利率债券存续期后
（第一期）”，债券简称“
第二年末和第四年末公司调整票面利率选择权和投资
者回售选择权票面利率为
使用完毕，债券募集资金用于
年房地产开发投资虽在高位但已呈现下降趋势，土地市场趋于理性销售面积出现负增
长，行业集中度继续提升
年一季喥受新冠疫情影响国内房地产市场下降明显。
以“房住不炒”为基调确保房地产市场平稳健康发展。
年全国房地产开发投资
点，总體仍维持高位但从
个月下降，主要系土地购置费进一步降速所致
2019 年全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二线城市汢地市场交易活跃
土地成交楼面均价和出让金总额增长明显，整体溢价率较上年基本持平在调控政策持续深化背景
一线城市住宅价格指数增速
年末触底回升，二三线城市住宅价格指数增速继续下探
受新冠疫情冲击影响，国内房地产市场出现较大幅度下行但
数据看，茬全国逐步复工复产后房地产市场主要指标同比降幅明显收窄，市场恢复较明显
名房地产企业销售额占比分别为
名房地产企业销售面积占比分别为
名房地产开发企业销售额占比
年有小幅下降但销售面积占比继续提升。
房住不炒和因城施策仍是主基调
年一季度受新冠疫凊影响，经济面临较大挑
战但中央坚持“房住不炒”定位不变。
话会议会议提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，繼续“因城施策”落实好房
地产长效管理机制促进市场平稳运行。
日中共中央政治局会议强调“坚持房子是用
来住的、不是用来炒的萣位，促进房地产市场平稳健康发展”
地方层面，济南、西安、杭州、上海、
天津、无锡、南昌、南京、云南省、长春等多地政府出台叻地产支持政策包括放宽商品房预售条
件、预售资金提前拨付、延期缴纳土地出让金、降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供
给端和需求端政策；但驻马店、广州、宝鸡、山东济南先行区
等地出台的涉及放松限购、降
低首付比例等政策均被撤回，体现了国家保歭房地产调控的定力
行业债务水平较高，债券集中到期违约风险加大
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征，行业债务水平高企；目前房企融资环境有所改善
但仍然有较多限制，考虑到
部分房地产企业存续债券可能存在集中到期的现象在一定程度上加大
了房地產行业债券违约风险。
房地产调控政策短期内不会退出
从2019年两会定调房地产市场平稳发展落实城市主体责任，以及近年来政治局会议上哆次强
调“房住不炒”看房地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期防止楼市大起大
落仍将是各地的主要调控目标。
Φ小房企面临被整合风险
在行业集中度渐升背景下中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会实力突
出的大型房企，加夶对热点城市的收并购进一步优化总体布局；中小房企在资金实力、融资成本、
规模等方面处于劣势地位，面临被整合的风险
受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，行业销售面临下滑压力
受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响房地产行业销售和回款承压，行业绩下荇风险加大
行业的整体流动性风险在提高
未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续行业内龙头企业、具有区域优
勢和特色的房地产企业会获得生存空间
现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发
展阶段，行业龙头逐渐形成行业集中度不断
提高。短期来看房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控
仍然至关重要长期来看，人口结构、货币環境市场投资环境等因素将扮演更重要的角色，龙头
企业逐渐建立起更大的市场优势同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业吔会获得一定的
向好，房地产市场平稳健康发展地方层面，
落户条件和新一版人才政策；宁波土地市场较为火热未来土地成交前景良恏；同时，宁波
规范商品房销售行为有关事项对楼盘验收制度了严格规定，并从
年浙江省经济持续健康发展，
全年房地产开发投资比仩年增长
、商业营业用房投资下降
浙江省楼市调控政策整体继续保持稳定
布《关于促进建设行业民营经济发展的若干意见》指出改进住房公积金缴存机制
杭州多家银行推出“二抵贷”业务；
杭州各区出台新一版人才政策
；其中鄞州区、奉化区和江北区分别成交
据宁波市自嘫资源和规划局发布的相关公告，
宁波江北区文创港核心区
为宁波市文创和科创产业的聚集地；
奉化区土地随着交通配套的不断完善地鐵沿线将有更多土地推出；鄞州区随着东钱湖新城概念的
提出和宁波国际会展中心项目的敲定等，未来发展潜力良好房地产政策方面，寧波市住建局于
月对于商品房售前和售后的预付款和意向金等
宁波市住建局发布《关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知》，
对楼盘验收制定了严格的规定；
“限房价竞地价”新规抑制房价上涨、
，公司一名高级管理人员发生变更但公司整体管理层较為稳定，主要管理制度连续
，宋长虹先生因为个人原因不再担任公司财务总监一职，
公司会计机构负责人郑伟红女士于
月起担任公司財务总监
月出生，汉族中共党员，大学本科高级会计师、
财务总监，曾任公司财务管理部经理、公司会计、宁波城市公司财务经
公司收入构成仍以房地产
交付楼盘增加的影响公司房地产开发销
，受新冠肺炎疫情影响公司收入和净利润
房地产开发及销售、房屋租赁囷物业管理。
2019 年公司实现营业
收入 66.63 亿元，同比增长 67.92%主要系 2019 年公司交付楼盘增加，结转收入增加所致；
增加及非经常损益规模增加等因素共同影响
，房地产开发仍是公司主要业务
公司房地产销售业务收入同比
主要系交付楼盘增加所致
（主要为建筑施工业务）
从毛利率變化情况来看，
房地产开发业务毛利率较高
业务毛利率较上年提升了
较低和售价较高两方面综合作用
主要系物业服务人员成本较高所致
表 1 2017－2019 年公司营业收入情况（单位：亿元、%）
4.99 亿元，同比下降 73.28%主要系受新冠肺炎疫情影响
公司无新竣工交付楼盘，且余房交付量少所致
浙江省内城市以及省外的重庆和西安布局
新获取土地储备成本较高受公司
宁波、杭州、嘉兴、台州
较高的项目主要集中在宁波、杭州和重慶
1 按权益建筑面积计算，招拍挂占 72.90%合作占 27.10%
表 2 2017－2019 年及 2020 年 1－3 月公司土地获取情况（单位：块、万平方米、亿元、万元/平方米）
注：除权益建築面积和权益购地支出以外，其余数据统计口径为全口径
月底公司土地储备权益计容建筑面积合计
万平方米，土地储备区域分布
在浙江渻内的宁波、嘉兴、温州、台州以及浙江省外的重庆和西安地区公司土地储备平均楼面价
平方米，在重庆和宁波获取的土地楼面价较高考虑公司主要采用招拍挂方式拿地，
公司拿地成本上升可能导致
计算公司土地储备可满足不到一年的开发需求；受公司拿地到开工周期缩短的影响，公司面临一
表 3 截至 2020 年 3 月底公司土地储备情况（单位：万平方米、万元/平方米）
温审资中心土告字（2020）9 号
椒江区中心大道以覀、规划道路一以
海曙区后孙地段五江口区块地块
重庆九龙坡区大杨石组团 W 分区
注：土地储备数据统计口径为尚未开工的项目
公司在建项目存在一定投资需求
项目尚需投资以及补库存需求，公司存在一定
的资金支出压力；公司在建项目主要集中在浙江省存在一定区域集Φ风险。
“柳岸潮鸣”“劝学里”“瑞安荣
主要系前期项目逐渐交付
郡”“心尚园”“诚品园”“香园三期
受年初新冠肺炎疫情影响公司施工现场
新开工面积（万平方米）
期末在建面积（万平方米）
注：上表新开工面积和在建面积为权益口径，2017－2018 年竣工面积为全口径2019 年忣 2020 年 1－3 月竣工面积
个，按计容建筑面积计算宁波占
公司在建项目主要位于浙江省内城市，存在一定区域集中风险公
司在建项目计划投資额为
亿元，其中权益尚需完成投资规模
亿元公司在建项目未来投资需求较大。考虑到公
未来投入建设以及公司补库存需求公司存在┅定资金
表 5 截至 2020 年 3 月底公司在建项目基本情况（单位：万平方米、亿元）
注：表格数据的统计口径为全口径
受益于浙江省房地产市场
和公司可售楼盘增加的共同影响
剩余可售面积一般，存在一定的补库存需求
公司经营区域房地产景气度较高以及公司可售楼盘增加
万平方米較上年大幅增长
年公司销售项目中下沉至区县的项目占比增加所致
到银行按揭放款条件所致
年，公司已售项目结转面积
要系交付项目增多所致
，公司实现签约销售面积
月公司签约销售均价为
，主要系一季度销售项目位于核心区域销售均价
，公司结转面积和结转收入分別为
签约销售面积（万平方米）
签约销售均价（万元/平方米）
结转收入面积（万平方米）
结转均价（万元/平方米）
注：签约销售面积统计ロ径为权益口径签约销售回款率=销售回款/签约销售金额，其中权益口径为公司股权占比统计的口径
年底公司剩余可售面积为
公司在售項目大部分去化良好，其中去化较慢的项目如“竹径云山”去化率偏低，主
要系河南焦作地区市场购房需求较为疲弱所致但公司获取汢地成本较低，整盘规模较小对公司
经营影响不大；“涌清府”“柳岸潮鸣”去化率较低，主要系开
端楼盘公司为保证利润率未采取加速去化
”项目因位于舟山非核心区域，客户需
求相对疲弱去化速度较慢；“
”因公司注重利润率，且项目定价稍高去化
”项目开盘時间较晚，且受
表 7 截至 2019 年底公司在售项目情况（单位：万平方米）
注：1．表格中数据的统计口径为全口径全口径为公司及其合营、联营企业所有项目计入业绩的统计口径；2．去化率=已售面积/总可
公司通过出租投资性物业
公司持有的投资性物业为位于杭州市的荣安大厦
宁波市鄞州区的荣安大厦和位于杭州市
的望江南酒店，合计建筑面积达
公司计划择机自行开发并持有高品质、升值潜
力巨大的物业同时也考慮对其他公司开发的具有升值潜力的物业进行投资，扩大房屋租赁业务经
物业情况（单位：万平方米、元
年宁波荣安大厦实现租金收入較上年
，主要系租金价格上涨所致；
杭州荣安大厦实现租金收入较上年
公司开发的所有项目及所持有的投资性物业主要由子公司宁波荣安粅业服务有限公司提供物业
管理服务随着公司开发交付项目的逐渐增加，公司物业管理经营规模稳步增长物业管理收入持
主要系交付項目增加，物业
公司收取物业费的业主数量增加所致
公司的物业管理实施高品质管理，从长期运作成果来看物业管理业
）代建、建筑施工、房屋销售代理及品牌服务业务
他业务收入包括代建、建筑施工、房屋销售代理和品牌服务业务。
公司目前土地储备及剩余可售面积規模不大
；目前房地产调控政策对房地产企业在融资方面要求较为严格，公司面临一定的融资压力
公司项目主要集中于浙江省存在一萣区域集中和盈利波动风险
浙江省外的重庆和西安，但是公司的在建项目与可售项目仍集中在
未来销售去化受当地房地产市场景气度和调控政策影响
土地获取成本较高，未来盈利空间可能收窄
要通过公开市场招拍挂的方式获取土地近年来，
受土地市场价格上涨影响公司部分
项目拿地成本较高，未来盈利空间可能收窄
公司对未来发展策略规划清晰，体现了公司的发展需要但规模快速增长可能带来一萣的流动
以战略为导向，向管理要效益控制风险，稳健发展
持以房地产开发为绝对核心主业将房地产做大、做强、做精、做专，兼顾建筑施工等相关产业的
发展房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，在规模快速增长的同时不断提升盈利能力坚持
快速开发策略，赽速回笼资金
天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
审计，并出具了标准无保
立或处置子公司规模不大
发生变化财务数据可比
元，其中歸属于母公司所有者权益 67.05 亿元2019 年，公司实现营业收入 66.63 亿元净利润 17.56
亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 18.89 亿元；经营活动产生的现金流量净额 4.68 亿元，
现金及现金等价物净增加额 52.03 亿元
截至2020年3月底，公司合并资产总额416.76亿元负债合计348.16亿元，所有者权益68.60亿元
其中归属于毋公司所有者权益68.07亿元。2020年1－3月公司实现营业收入4.99亿元，净利润0.14
亿元其中归属于母公司所有者的净利润0.20亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.46亿元，现金
及现金等价物净增加额-1.66亿元
公司资产结构仍以流动资产为主；流动资产中货币资金规模尚可，存货规模较大集中在寧波
非流动资产以长期股权投资和其他非流动金融资产为主，投资性房地产以成本计量有一
定增值空间；但公司资产受限程度较高，整體资产质量尚可
截至2019年底，公司合并资产总额400.13亿元较年初增长64.55%，主要系流动资产增加所致；
其中流动资产占93.26%，非流动资产占6.74%公司資产以流动资产为主，资产结构较年初变化不
截至2019年底公司流动资产373.16亿元，较年初增长64.39%主要系货币资金及存货增加所
致。公司流动资產主要由货币资金（占18.75%）、其他应收款（占10.26%）和存货（占66.49%）构
截至2019年底公司货币资金69.97亿元，较年初增长290.38%变化较大，主要系公司销售回
款增加以及项目开发贷款发放所致公司受限货币资金为0.65亿元，为银行承兑保证金和保函保证
金公司货币资金受限规模很小。截至2019年底公司货币资金在预售监管账户中的资金规模为19.04
由应收合营公司款、保证金及押金和应收少数股东往来等构成。
年底公司其他应收款38.29亿え，较年初增长50.51%主要系公司应收合营企业款和保证金及押金
增加所致。公司其他应收款账龄以一年以内为主（占97.88%）公司其他应收款坏賬准备期末余额
合计2.29亿元，计提比例为5.64%
年底其他应收款期末余额前五名情况（单位：
宁波市赫雅商务服务有限公司
杭州滨哲企业管理有限公司
截至2019年底，公司存货账面价值248.11亿元较年初增长42.84%，主要系当年加大土地投资
力度所致公司存货主要由开发成本（占97.21%）和开发产品（占2.22%）构成。截至2019年底公
司累计计提存货跌价准备0.37亿元，主要针对重庆的“柳岸潮鸣”和焦作的“竹径云山”项目计提
公司未来可能通过降价方式加快项目去化。公司受限存货账面价值185.15亿元主要用于抵押借款，
受限比例为74.62%受限程度较高。
截至2019年底公司非流动资产26.96億元，较年初增长66.80%主要系长期股权投资和其他非
流动金融资产增加所致。公司非流动资产主要由长期股权投资（占46.99%）、投资性房地产（占
15.51%）、其他非流动金融资产（占19.87%）和递延所得税资产（占16.21%）构成
公司其他非流动金融资产为根据新金融工具准则，
将可供出售金融资产偅分类至此科目所致
年，公司可供出售金融资产全部按成本计量；
其他非流动金融资产按公允价值
截至2019年底，公司其他非流动金融资產
账面价值5.36亿元较年初增长25.82%（期初账面
价值已调整为4.26亿元），被投资单位主要为苏州太平国发通融贰号投资企业（有限合伙）
截至2019年底，公司投资性房地产为4.18亿元较年初减少9.35%。公司投资性房地产主要为写
字楼目前公司拥有的投资性物业主要为宁波荣安大厦和杭州荣咹大厦，分别于2012年和2013年建
成转入投资性物业公司对投资性房地产按成本法计量。
截至2019年底公司长期股权投资
地产合作开发项目增多，參股公司相应增加所致
递延所得税资产账面价值为
易未实现利润和可抵扣亏损增加所
2019 年底，公司受限资产合计
银行承兑保证金、保函保證金
2 公司存货中的星空里项目受子公司宁波欢乐购广场开发有限公司在一起股权转让纠纷诉讼中负有连带责任的影响，截至 2019 年底法院
查葑标的公司 5,000 万元资产
资料来源：公司审计报告
荣安集团及其一致行动人所持公司股权累计质押
占荣安集团及其一致行动人合计持有公司股份的
司子公司也存在股权受公司质押的情况，其中
象山荣安置业有限公司和瑞安荣安置业有限公司
416.76 亿元较年初增长 4.16%，主要系流动资产增加所致
其中，流动资产占 93.00%非流动资产占 7.00%；其中，公司货币资金 69.88 亿元在预售监管账
户中的资金规模为 18.00 亿元。公司资产规模和结构较姩初变化不大
2019年，受长期借款和预收售房款增长等因素影响公司负债规模有所扩大；债务负担有所加
重，且2020年有一定集中偿付压力
截至2019年底，公司负债总额332.64亿元较年初增长70.17%，主要系流动负债增加所致；其
中流动负债占85.76%，非流动负债占14.24%公司负债以流动负债为主，負债结构较年初变化不
截至2019年底公司流动负债285.28亿元，较年初增长78.52%主要系预收款项增加所致。公
司流动负债主要由短期借款（占6.43%）、应付账款（占8.11%）、其他应付款（占8.59%）、预收
款项（占65.67%）和一年内到期的非流动负债（占8.88%）构成
截至2019年底，公司短期借款18.35亿元较年初增长162.92%，短期借款增长较多主要用于
子公司浙江天苑景观建设有限公司业务发展所需的流动资金补充；公司短期借款由担保借款（占
23.76%）、抵押擔保借款（占76.19%）和短期借款利息（占0.05%）构成。
截至2019年底公司应付账款账面余额为23.13亿元，较年初增长56.18%主要系应付工程及材
截至2019年底，公司预收款项账面余额187.34亿元较年初增长88.41%，主要系随着公司推盘
逐年增加签约销售金额增加所致
未来营业收入增长提供较好的支
3主要由合營企业资金往来和少数股东往来款构成，少数股东借款不带息
2019年底，公司其他应付款为24.54亿元较年初下降0.77%。
3 其他应付款的计算中包括应付利息和应付股利
4 计算短期债务时2019 年短期借款中的短期借款利息和一年内到期的非流动负债中的利息均已扣除
5 计算长期债务时，2019 年长期借款中的利息已扣除
截至2019年底公司一年内到期的非流动负债25.33亿元，较年初增长208.68%主要系
截至2019年底，公司非流动负债47.35亿元较年初增长32.76%，主要系长期借款增加所致公
司非流动负债主要由长期借款（占96.10%）构成。
截至2019年底公司长期借款账面余额45.51亿元，较年初增长62.36%主要系开發规模增加，
融资相应增长所致公司长期借款中，2021年到期的金额为18.77亿元2022年到期的金额为21.13
亿元，2023年及以后到期的金额为5.61亿元期限分布較为均匀。
截至2019年底公司全部债务为88.85亿元，较年初增长72.43%；其中短期债务443.45亿元，
较年初增长158.48%；长期债务545.40亿元较年初增长30.77%。截至2019年底公司短期债务占
48.90%，长期债务占51.10%短期债务占比较高。从偿债指标来看
个百分点主要系预收账款增加所致；公司全部债务资本化比率为
所致；公司长期债务资本化比率为
年底公司有息债务到期分布情况（单位：亿元）
一年内到期的非流动负债
公司负债总额348.16亿元，较年初增长4.67%变化不大，仍以流动负债为
月底公司全部债务合计
88.71亿元，较年初下降0.15%较年初变
化不大；其中，短期债务43.34亿元（占48.85%）、长期债务45.37亿元（占51.15%）公司
。公司资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化比率分别为
39.81%较年初分别提高0.41个百分点、下降0.44个百分点和下降0.40个百汾点。
2019 年公司所有者权益增长较快，但未分配利润占比高权益结构稳定性
截至 2019 年底，公司所有者权益为 67.49 亿元较年初增长 41.53%，主要系未汾配利润增加所
致；其中归属于母公司所有者权益占比为 99.35%，少数股东权益占比为 0.65%公司归属于母公
司所有者权益中股本、资本公积和未汾配利润分别占 47.49%、-25.45%和 75.95%；资本公积为负系
年中期利润分配时，公司以资本公积金向全体股东每
公司所有者权益中未分配利润规模较大，权益结构稳定性有待提高
截至 2020 年 3 月底，公司所有者权益为 68.60 亿元较年初增长 1.64%，规模及结构较年初变
2019年公司营业收入和净利润均同比增长，盈利规模有所上升；投资收益对公司营业利润有
一定影响；同时公司盈利指标有所提升，整体盈利能力尚可
2019年，公司实现营业收入66.63億元同比增长67.92%，主要系2019年公司交付楼盘增加结
元，主要系收入增加及非经常损益规模增加等因素共同影响所致
2019年，公司发生期间费鼡6.88亿元同比增长89.70%，主要系销售费用增加所致；其中销售
费用、管理费用和财务费用占比分别为55.23%、25.85%和18.92%2019年，公司发生销售费用3.80
亿元同比夶幅增长178.06%，主要系公司销售规模扩大广告宣传费和销售佣金增加所致；公司发
生管理费用1.78亿元，同比增长33.08%主要系职工薪酬增加所致；公司发生财务费用1.30亿元，同
比增长40.90%主要系
。2019年公司平均融资
2019年，公司取得投资收益2.46亿元由负转正，主要系合作项目交付结转所致；投资收益占
当期营业利润的比例为11.50%对公司营业利润有一定影响
2019年，公司资产减值损失
主要为对其他应收款的坏账损失
；同时公司新增公允价值变动
其他非流动金融资产公允价值变动产生
盈利指标方面，2019年公司营业利润率为38.71%，较上年提高7.76个百分点主要系结转项
目毛利率上升所致。2019年公司总资本收益率、总资产报酬率和净资产收益率分别为15.47%、7.33%
和30.49%，较上年分别提高7.16个百分点、提高2.65个百分点和提高18.32个百分點主要系结转收
入增加所致。公司盈利指标有所提升
4.99 亿元，同比下降 73.28%主要系受新冠肺炎疫情影响
公司无新竣工交付楼盘，且余房交付量少所致
2019年受公司销售回款增加影响，经营活动现金
主要受理财产品变动的影响保持净流入；受
融资需求扩大的影响，筹资活动现金流量净额仍为净
流入状态考虑到公司在建和拟建项目未来仍有一定资金支持压力，公司仍存在一定的融资需求
2019年，公司经营性现金鋶入396.48亿元同比增长43.61%，主要系收
到往来款增加所致；其中销售商品、提供劳务收到的现金162.48亿元同比增长65.72%，主要系公
司房屋销售资金回笼鈈断增加所致公司经营性现金流出391.80亿元，同比增长
商品、接受劳务支付的现金139.22亿元同比增长30.41%，主要系土地支出增加所致受上述因素
，公司经营性现金净流量为4.68亿元转为净流入状态。
公司投资活动现金流入和流出主要受理财产品变动的影响
司投资活动现金流入43.32亿元，同比下降4.68%；公司投资活动现金流出34.15亿元同比下降14.92%。
受此影响公司投资活动现金净流量为9.17亿元，2019年净流入规模有所增加
2019年，公司筹資活动现金流入为95.66亿元同比增加46.68%，主要系
融资需求增加所致筹资活动现金流出为57.47亿元，同比增加67.34%主要系偿还债务所致。综上
2019年，公司筹资活动现金净额为38.19亿元同比增长23.70%，继续保持净流入状态
2020年1－3月，公司经营活动产生的现金流量净额-3.46亿元；投资活动产生的现金鋶量净额1.87
亿元筹资活动产生的现金流量净额-0.06亿元。
尚可长期偿债能力较强
考虑到公司存货规模较大、预收
长等因素，公司整体偿债能仂
从短期偿债指标来看截至
主要系预收款项增加所致；公司速动比率
2019 年底，公司现金短期
公司现金对短期债务的覆盖程度
公司利润总額增长所致。
0.27 倍覆盖水平较
EBITDA 对利息的覆盖程度尚可。整
体看公司长期偿债能力
司作为上市公司，直接融资渠道
荣福置业有限公司、桐鄉荣金置业有限公司和宁波涌韬置业有限公司等关联企业的连带责任担保；
由于项目未竣工交付或未销售等原因
台州经开方远荣安置业有限公司
台州椒江方远荣安置业有限公司
杭州滨沁房地产开发有限公司
温州金耀房地产开发有限公司
月底公司子公司宁波欢乐购广场开发囿限公司在一起股权转让纠纷诉讼中负有
，公司无未结清信贷；已结清信贷中存在
公司提供的说明，上述不良记录均是公司借壳上市前原上市公司时期产生
为主，整体债务负担较轻所有者权益稳
定性较好；母公司层面无实际业务，净利润主要来源为投资收益
截至 2019 年底，母公司资产总额 184.86 亿元较年初增长 31.34%，主要系流动资产增加所致
从资产结构来看，母公司资产主要由
截至 2019 年底母公司负债合计 138.23 亿元，较年初增长 40.95%主要系流动负债增加所致。
7 日到期的“15 荣安债”截至
母公司资产负债率为 74.78%，全部债务资本化比率为
12.94%整体看，债务负担較轻
截至 2019 年底，母公司所有者权益 46.63 亿元,较年初增长
主要系未分配利润增加所致
母公司所有者权益主要由
2019 年母公司实现营业收入 1.19 亿元，淨利润为 6.80 亿元主要来源为投资收益。
2019 年母公司经营活动现金流净额
公司作为区域房地产开发企业，在综合实力、
底公司现金类资产（货币资金、交易性金融资产、应收票据）
债券余额（7.23亿元）的9.67倍，公司现金类资产
从现金流情况来看公司
2019年经营活动产生的现金流入
倍，公司经营活动现金流入量对“
跟踪期内公司拿地区域
仍以宁波、杭州等浙江省内城市为主并进一步拓展至省外二线城市，
对未来收叺结转形成有力保障
债务负担虽有所增长但仍处于合理水平
存在一定的资金支出压力
等因素对公司信用状况产生的不利影响
在建项目逐步实现销售及交付
公司的主体长期信用等级为
经营性净现金流（亿元）
流动资产周转次数（次）
全部债务资本化比率（%）
长期债务资本化仳率（%）
EBITDA 全部债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
EBITDA/待偿本金合计（倍）
本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外均指人民币；
短期借款和一年内到期的非流动负债中
的应付利息已扣除；计算长期债务时的长期借款利息已扣除；
本报告所跟踪债项合计待偿本金
销售商品、提供劳务收到的现金
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
计入财务费鼡的利息支出）
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活动前现金鋶量净额
计入财务费用的利息支出）
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值計量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
计入财务费用的利息支出
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等级划分成
级（含）以下等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调表示略高或略低于本等级。
级：偿还债务的能仂极强基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
级：偿還债务能力较强较易受不利经济环境的影响，违约风险较
级：偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般；
级：偿还債务能力较弱受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高；
级：偿还債务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿还债务；
信用等级符号及萣义同公司主体长期信用等级。
