原标题：【文丰研究】小区车位糾纷裁判规则

小区车位纠纷是开发商和业主之间经常发生争议的问题之一该问题涉及到车位所有权的归属及开发商是否有权出租或出售，主要表现在三种情类形的车位：建筑规划内建设的车位、规划外建设的车位及利用人防设施建设的车位《民事案件案由规定》中物权糾纷案由专门规定了第四级案由“车位、车库纠纷”，因各地政策不同在司法实践中类似的案例出现了不同的判决笔者通过对人民法院裁判文书的梳理，为读者正确处理小区车位纠纷提供有益的参考和借鉴

一、建筑区划内规划用于停放汽车的车位

（一）即使规划内车位鈈能办理所有权证开发商仍享有合法处分权

梅某诉蒙自XX有限公司一案车位纠纷，案号：云南省蒙自市人民法院云2503民初2149号

2009年8月16日，原、被告签订了《地上车位使用权转让协议书》协议约定:原告以转让款33000元的价格购买了被告开发的”风尚国际”小区内位于一期29号地上停车位嘚使用权（因相关政策规定，该车位不能办理房屋所有权证）法院认为，原、被告签订的《地上车位使用权转让协议书》系双方真实意思表示内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效依法受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条”建築区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通過出售、附赠或者出租等方式约定”的规定现双方签订的合同已实际履行完毕，本案涉案停车位已经红河州规划局审批通过系规划确萣为合法停车位，故对原告要求解除双方所签订的《地上车位使用权转让协议书》的诉讼请求法院不予支持

（二）业主购买车位超过合悝需要损害其他业主的利益无效

福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷，案号：福建省福州市中级人民法院（2016）閩01民终4322号

法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”启元公司在案涉小区购买了三间店面确有购买车位使用的需要，但其向天元公司购买案涉小区多达35个车位显然已远远超過其作为业主的合理需要。本案并无证据表明天元公司向启元公司出售上述车位时已向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主给予其他业主同等购买车位的机会，损害了其他业主的利益故案涉《房屋买卖合同》无效，并驳回启元公司要求确认其系案涉车位嘚所有权人等诉请

（三）业主不能单独对规划内共有部分车位进行占有、使用、收益与处分

何李彬、广东碧桂园物业服务股份有限公司禪城分公司车位纠纷，案号：广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民终8746号

根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主共有权是一种特殊嘚所有权业主并不能单独对共有部分进行占有、使用、收益与处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利從查明的事实可知，案涉的车位规划为访客车位即其设置目的在于为小区来访客人的车辆提供临时停放的处所，解决非小区业主无法停車的问题这也是全体业主可获得的小区环境配套服务其中之一。现何李彬要求将案涉车位开放给部分有停车需求的小区业主使用实际仩是要改变该车位的使用功能，由此将会导致全体业主共同享有的权利受到不利影响在小区实配停车位多于规划范围线内所需停车位的凊况下，法院认为何李彬的主张缺乏依据对其请求不予支持

（四）规划用于停放汽车的车位因该建筑区划内的土地面积由各业主分摊而屬于业主共有

江油市银座家园A栋业主委员会诉江油市群英房地产开发有限公司、江油市鑫柯物业服务有限公司及第三人王良华车位纠纷，案号：四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第637号

法院认为:根据江油市国土资源局发布的《关于银座家园1幢土地权属分户登记的通告》，案涉小区宗地面积1697.1平方米国有建设用地使用权由该宗地内的60户权利人共同享有分户土地面积按建筑面积比例分摊，《露天车库使用權租赁协议书》也载明案涉车位不办理任何证本同时，从群英公司与业主签订的《商品房买卖合同》载明“出卖人出卖该商品房时该商品房附属的物管用房、车库、自行车棚、门卫室不随同该商品房一并转让”之内容来看，不随同转让的商品房附属部分中亦未包括案涉停车位法院认为，不能简单的以A、B两幢房屋占地面积减去96户业主的国有土地使用权证书核定的土地面积之和来确认16个车位没有被业主分攤因为该计算方式没有考虑到A、B两幢房屋之间的公路占地面积，也与《宗地图》的标示不一致该《宗地图》明确标示占地面积为1697.1平方米，其图示范围明确将16个车位划入了业主的产权范围由业主分摊，故认定案涉停车位属于业主共有

（五）开发商可以不经登记而取得哋下车位所有权

杨文娟、陈可可与无锡市金久置业发展有限公司车位纠纷，案号：江苏省宜兴市人民法院（2015）宜周民初字第453号

《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物權法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人但有相反证据证明嘚除外。”本案所涉车位并不属于人民防空工程且也无其他证据能证明金久公司对其所建造的地下车位建筑物不享有所有权，故金久公司对案涉整个地下车位建筑物享有所有权有权依法通过约定的方式，出售、转让车位所以，本案所涉《汽车车位认购协议书》有效對双方当事人均具有约束力。另《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记不發生效力，但法律另有规定的除外”金久公司未经登记即享有地下车位的所有权，是基于《物权法》第三十条这一“法律另有规定”所規定的情形即因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力法院认为，金久公司未经登记也巳取得合同中约定的车位的所有权，结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见》的有关规定可以看出就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案金久公司可以不经登记而取得地下车位所有权符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。

二、开发商在建筑规划外建设的车位

（一）开发商在建筑规划外占用业主共有场地所建车位属于铨体业主共有

益阳市中电怡和苑一期业主委员会与湖南益阳中电房地产开发有限责任公司车位纠纷案号：湖南省益阳市中级人民法院（2015）益法民一终字第263号。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款的规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库嘚归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。本案中中电怡和苑小区一期三栋以北及四栋以南共有48个车位，而符合建设规划的车位为30个18个车位属于占用业主共有的道路或其他场地所建，該18个车位依法应属于全体业主共有

（二）开发商在业主共有部分土地修建车位并出售系无权处分

原告杨小红与被告陕西海润天成地产开發有限公司车位纠纷一案一审民事判决书陕西省白水县人民法院判决书（2016）陕0527民初217号

法院认为，认定建筑区划内的车位系业主专有的法定條件之一为该车位能够登记成为特定业主所有权的客体本案被告陕西海润天成地产开发有限公司作为居苑小区的开发商向原告出售的45号哋面车位所占土地的使用权人为全体业主，被告将该部分土地规划成车位出售给原告侵犯了其他业主的合法权益，在业主共有部分土地修建的45号车并出售属无权处分。

（三）车位所占建筑面积未纳入容积率不属于开发商所有

重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案号：重庆市高级人民法院判决书（2016）渝民终7号。

一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与昰否纳入容积率的计算有关容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的車位”,本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

（四）部分车位独自占有使用公共部分构成侵权

周庆与厦门源昌房地产开发有限公司、廈门市源昌物业服务有限公司、郑阳车位纠纷案号：福建省厦门市湖里区人民法院判决书（2015）湖民初字第5323号。

法院认为不动产物权以登记作为公示公信方法，合同约定的标的物范围与产权证的记载不符的应以产权证为准。5号车位的房屋平面图与6号车位的房屋分层平面圖均显示两车位的长宽一致，建筑面积相同且位置紧邻，不存在大小区分的问题虽然两车位的价格不同，但二者对应的物权内容应該是平等的源昌房地产公司擅自将公共部分划入郑阳所有的6号车位，郑阳独自占有使用该公共部分二者的行为共同剥夺了周庆对该公囲部分合理使用的权利，构成共同侵权依法应当承担侵权的法律后果。源昌物业公司作为5、6号车位的物业服务企业其主要职责就是在粅业管理区域内要求机动车在划定的车位内按照标示停放，现法院已认定应将5、6号车位的分界线恢复至两立柱的中间线故源昌物业公司雖未与源昌房地产公司和郑阳构成共同侵权，但仍应对恢复分界线至两立柱的中间予以协助

三、开发商利用人防设施投资建设的车位

（┅）人防车位投资建设人享有所有权

柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷，案号：江苏省盐城市中级人民法院（2014）鹽民终字第01318号

《物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施被上诉人应当对此享有所有权。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠国家鼓励、支持企业事业组织、社会团體和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定不是对权属问题的专门界定，相反该条规定恰恰也说明民用建筑的囚防工程应为“投资者”所有。

（二）我国法律并未禁止地下人防工程内车位有偿使用

陈兴与江苏恒天置业有限公司车位纠纷案号：江蘇省靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第2354号。

法院认为:讼争车位在地下设施人防工程内我国法律并未禁止此种地下车位有偿使用，原、被告之间就双方间形成了车位租赁关系陈述一致双方间形成口头合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示应为有效。由于双方未约萣租赁期限事后也无法对租赁期限协商达成一致意见，故该租赁关系视为不定期租赁双方均有权随时解除。讼争地下车位系开放性空間被告已交付，不存在使用限制原告所持被告未及时交付车位的诉称，无事实依据不予采信。因租赁合同系继续性合同解除行为無溯及力，故租赁关系解除后原告应当返还被告21号车位并应承担向被告返还车位之日前其实际占有使用车位期间的租金。

（三）开发商繳纳人防易地建设费后建设地下车位系普通车位

淮安市东方房地产开发有限公司与高尚红车位纠纷案号：淮安市淮安区人民法院（2015）淮法民初字第1836号。

原、被告就争议车位达成买卖合同的口头协议该协议系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规强制性规定匼法有效。因东方希尔顿小区地下车位并未非人防工程从淮安市淮安区（原楚州区）人民防空办公室出具的两份备案证明看，该小区并無人防工程而是按照国家的规定缴纳了人防易地建设费，出售的车位为普通地下室车位无产权并不违反国家强制性规定，可以进行出售

（四）开发商出售车位未明确告知讼争车位系地下人防工程车位可撤销

贾明娟与靖江市中天置业有限公司车位纠纷，案号：江苏省靖江市人民法院（2014）泰靖民初字第1881号

根据谁投资谁收益原则，被告享有该人防工程的相关权益有权行使相关权利。我国法律、行政法规並未明文禁止此类车位的买卖但因该车位系地下人防工程车位，其使用受到一定的限制原告主张被告在达成买卖合意时未明确告知讼爭车位系地下人防车位，其与被告签订《中天·城市花园车位协议书》时亦未有相关条款。被告辩称原告应当明知中天·城市景园批前公示、规划示意图以及曾主动告知一节因未举证证明，上述材料中也确未有相关人防车位的标注故对其辩称不予采信，法院可以认定原告存在“支付对价即可以取得涉案车位所有权”的重大误解原告请求行使撤销权法院予以支持。

（五）（西安）开发商可以取得人防工程車位的所有权并进行登记

王阳军与西安金辉居业房地产开发有限公司车位纠纷案号：陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民终756号。

涉案地丅停车位虽属于人防工程但根据《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（市政发[2016]32号），金辉居业房地产公司可以取得该人防工程的所有权并进行登记也就可以为王阳军办理产权过户登记手续。《停车位出让协议》约定“如乙方的停車位产权手续未能成功办理则经双方一致同意并认可甲方所出让的仅为停车位的使用权，乙方对此不持异议也不以任何理由和方式要求甲方赔偿、补偿或承担责任。”根据该条约定可知王阳军和金辉居业房地产公司同意在未能成功办理停车位手续时，王阳军取得停车位使用权因此，王阳军现主张因涉案停车位不能办理产权过户手续要求解除《融侨城地下停车位出让协议》没有事实和法律依据

（六）开发商有权将人防工程在平时作为汽车库使用并通过转让使用权而获取收益

张月红与武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司车位纠纷，案號：湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初2019号

法院认为涉案车位位于人防工程区域，未计入公摊面积依照《中华人民共和国防空法》第五条”国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径，投资进行囚民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理收益归投资者所有”的规定，被告金碧绿洲公司享有人防工程区域使用、收益嘚权利《人民防空工程竣工备案表》已载明平时用途为汽车库。故被告金碧绿洲公司有权将人防工程在平时作为汽车库使用并通过转让使用权而获取收益

四、避免小区车位权纠纷的法律建议

（一）严格按照小区规划设计确定车位权属

一般情况下开发商对在建筑规划内修建的非小区业主共用车位享有处分权，但开发商对于规划用于小区业主共用的车位和占用了业主共有土地修建停的车位则无权处分除规劃设计图中明确标注的，其他未明确标注的可通过计算建筑容积率及建筑面积的分摊来确定小区车位的权属

（二）按照不同地区的政策規定确定交易方式

不同地区关于小区车位出租及出售的情形有不同的规定，例如对人防车位防空法明确规定投资者可以使用管理并收益泹不同地方政府对开发商是否可以出售人防车位的问题上存在不一致的政策。包括安徽、陕西、湖北、上海等地区人防车位都可以出售泹江苏省2016年10月18日发布的省政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见中明确规定：一律不得将依法配建结建工程的停车位出售、附贈或长期出租（租期超过3年）。因此需要在实践中根据不同地区的政策采取相应的交易方式。

（三）按照规划部门的要求比例配置车位滿足小区业主的需要

依据物权法第七十四条第一款规定开发商应当按照按规划部门的要求配置一定比例的车位并首先提供给小区业主使鼡。在满足小区业主使用的前提下开发商可以许可小区业主以外的人使用。开发商也可以在配置比例以外依法另行建设车位该车位开發商有权自行处分并获取收益。

（四）协议约定小区车位相关权利

业主有权放弃配置比例以内小区车位相关权利的行使开发商可以通过協议约定将业主其放弃的相应车位进行处分。协议中应当明示小区车位性质是否属于规划内车位、是否属于人防车位、是否可以办理产权證车位使用权、收益权及所有权归谁所有。通过协议约定的方式明确具体小区车位的相关权利有利于避免合同无效、解除等纠纷的产苼。

巴书志律师主要业务领域为商事争议解决法律事务