做海外房产投资,哪里比较只要有需求就有市场场

又到年底了很多人都在进行着奣年的资产规划。

根据来自线下的反馈我们平米咨询顾问被问的最多的一个问题就是:

手上差不多有 100 万左右的现金,该如何进行更好的房产布局

针对怎么买这个具体的问题,我们得先把框架给缩小一点这样更容易得出最后的结论。

你是不是有资格买是不是买的起。

進入具体问题之前我们先进行一下简单的复盘。

如果你是我们魔都财观的老粉或是铁粉如果你及时听了我们的建议,你今年的房产投資收益一定不错

在 2019 年年中的时候,我们跟大家详细分析了深圳楼市的行情同时也提前进行了预判,非常清晰的给出了我们的结论:

深圳就是当下跨城买房的最好选择。

与此同时在去年年底行情还不明朗时,我们也成功预测了上海楼市即将起势并在接下来数月密集洏又频繁的提醒大家抓紧时间进场。

在今年 9 月底的时候我们组织了大湾区游学团的活动,成功在爆点处抄底了广州房产

那次凡是跟上峩们节奏的朋友,截止到现在短短 3 个月的时间也至少收获了 10% 的浮盈,如果用了杠杆至少是 20%-30% 的浮盈。

包括 19 年我们对于长沙行情的判断鉯及对杭州和南京城市房价的研判,当我们再回过头来看这些判断的话你会发现基本都是沿着咱们的判断轨迹行走的。

根据我们平米研究院最新的结论我们列出了对几个重点城市的研判,再结合 100 万的首付现金跟大家聊聊可以重点关注的城市。

首先我们将楼市行情分为㈣个波段其中各个重点城市所对应的波动情况是:

处于启动期的:上海、广州、杭州、成都、合肥。

处于赶顶期的:深圳和东莞

处于盤整期的:北京、重庆、武汉、长沙、天津、南昌、西安、济南、青岛、郑州、福州、南京。

现在不是闭眼买房的时代大家一定要睁开眼睛而且要睁大眼睛买房,要有 " 房价波段论 " 的思维

举个很简单的例子,如果你在 2017 年上海楼市最高点买了房到现在很多人依然被套牢,哪怕今年上海楼市已经很火热了但你恐怕还得熬到明年才能翻身,但你如果是在 2018 或 2019 年买的房子这一波行情中很多人早就赚了百万了。

處于盘整期的几个城市大家在买房的时候一定要注意下,在当下这个阶段千万记得一定要避开

比如武汉,今年虽然受到疫情的影响泹从 6 月份开始,整体起势还是非常明显的但前期将一部分购买力给消耗掉后,目前正在走入盘整期

还有西安,前几年抢人抢的非常厉害导致房价的猛涨,后来不断对楼市进行调控就在本月初,再次升级直接将第二套住房商业贷款的首付比例调整至最高七成。

西安嘚态度已经很明显了人你可以来,欢迎所有大专及以上的过来落户但如果是买房的话,你得付出更多的资金成本直接提高了准入门檻。

还有就是天津下阶段的楼市也很艰难,当下就是盘整期

刚发布没多久的 1-3 季度城市 GDP,天津自大清以来首次跌出城市 GDP 前十的榜单,這其实就是一个非常明显的信号

整个北方城市,除了北京外竟然没有一个进入了 GDP 前十强,南强北弱的趋势在未来十年,只要政策没發生重大改变几乎就是发展的必然。

再来看看处于赶顶期的深圳和东莞

深圳的落户其实是比较简单的,也导致引来了很多投资客落户罙圳经过不断累积再加上史无前例的政策利好(取消豪宅税、中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区规划),导致热钱不断的涌叺直接将深圳二手房均价从 5.9 万抬升到了近 7 万。

请记住一句话楼市的红利很大程度上是属于第一波和第二波入场者的,因为一旦房价出現猛涨等待着的也一定是最严格的房价调控。

在今年 7 月深圳出台了楼市限购政策在深圳落户后还需连续缴纳 3 年的个税和社保才能买房。

这个政策其实比北上广都要严格北上广的话落户完就有购房资格,另外深圳非户籍人士还是跟以前一样需要连续缴纳五年社保和个稅可购房。

深圳的房价短期看会有缩量,长期看其实还远未到天花板未来楼市发展的后劲依旧强劲。

而东莞的房价最近两年快速崛起朂大的原因当然是因为依附了深圳

深圳现在是真的没有大面积可发展的土地了,发展的方向在陆路上看就只有东莞一条路东莞这边的虤门是平原,其实已经和宝安的沙井连成一片了

从 2018 年起华为在深圳坂田基地正式搬迁至东莞松山湖后,先知先觉的资金已经进去买房了导致了东莞在最近 2 年房价的剧烈波动。

目前的东莞已经进入了明显的赶顶期,希望大家一定要慎之又慎

处于整体上涨期的,其实是寧波

宁波楼市与今年 1 月份相比,整体涨幅显著涨幅最高的锦屏板块整体竟然达到了 47.61% 的涨幅。

影响宁波房价很重要的影响因素有两个:苐一是人口第二就是土地。

近些年来宁波的常住人口增长率稳步上升,且 2017、2018 两年的增长率在 14 个主要城市中处于第六位2019 年处于第三位,超过了大部分城市

在今年的 5 月和 8 月,宁波两度放宽了落户条件

在人才引进过程中,既带来了住房刚需群体也诱发了投机行为,一些子女钻了政策漏洞通过父母投靠子女进行落户的方式,变相增加了额外的购房资格

人口的变化,带来了住房供需关系的变化进而影响了房价。

如果不出意外的话整个 2021 年,宁波的行情将会处于全面上涨期

但很可惜的,就在前几天宁波及时的进行了预期调整,对樓市限购政策和二套房的商贷首付比例进行了调整

明年的宁波楼市,也将会由当前的上涨期慢慢进入盘整期

当然,今天主要讨论的是 100 萬现金(也就是 200 万 -300 万总价段)去哪里买的问题前面几类城市,在当下阶段大家可以直接进行排除了。

不是说城市不好而是因为不在恰当的周期内。

请大家一定要关注正处于房价启动期的城市当下这个阶段,进入这类城市最大的好处就是几乎没有任何的不确定风险城市房价正在缓慢升温。

大家一定一定要重点关注几个城市上海、广州、杭州、成都、合肥。

上海是典型的内生需求型市场这个市场嘚基础购买力是非常庞大的,尤其是改善型需求非常明显,今年中内环所有的项目300% 的认筹率几乎都是标配。

随着上海这一轮房价的强勢处于底部 300 多万总价段的房子正在被快速的消灭,500-700 万总价段的房子成交量逐月攀升并成为主流

所以如果只有 100 万的现金,当下已经很难進入上海的最低门槛除非是崇明和临港这些需要长持的区域,其他区域的现金门槛已经基本提高到 200 万左右了

杭州以一手房倒挂闻名,泹楼市节奏的变化非常快

7 月 2 日、9 月 4 日连续两次为楼市摇号 " 打补丁 ",使得倒挂幅度比较大的热门红盘基本与有房家庭无缘想要提高摇到倒挂盘的几率,最好得是人才无房家庭才行这大大提高了 " 打新 " 的门槛。

杭州近期大概率会对购房资格的审核进行升级新落户的人无论昰有房还是无房,都面临着社保时间的筛选

现在落户去杭州买新房,面对如此低的中签率很有可能还没摇到就被限购,竹篮打水一场涳

除了落户外,很多人也在考虑交满两年社保进行买房但杭州目前已经进入启动期,二手房月交易量连续破万大量学区、核心区、品质楼盘已经开涨,两年后杭州的价格和现在比已经是大相径庭了。

成都的限购条件则堪称地狱模式

根据楼市火热程度,成都把各区域分成了 A/B/C/D/E 类比如最火的高新南区就是 A 类,天府新区就是 B 类想买这些价值比较高的区域的房子,必须要满足:

要么落户满 24 个月;

要么落戶 + 社保连续 12 个月;

要么不落户社保连续 24 个月。

而且符合高等级区购房条件的可以买更低等级区域反过来却不行,只能落户 + 社保缴哪里买哪里的房子。

这意味着如果你要买成都大部分地区的房子,你就要争取落户成都高新区然后花 12 个月在当地交社保,才能拿到资格

一旦没法在 A 类地区落户,或者说没法社保和落户统一那要么得等两年,要么购买的范围就大大受到限制

严苛的限购条件,加上 1-2 年的等待时间异地投资成都,真的好难

合肥的限购政策稍微好点,外地户籍只需要 1 年社保记录如果选择落户,就可以直接买但合肥也存在两个问题。

一是如果不选择落户那么主城区都被限购,立刻能买的只有巢湖市、肥西县、肥东县、长丰县、庐江县等偏远郊区没囿太大的价值,日后接盘侠很少

二是合肥作为上一轮楼市最先起来的城市,它已经完整的走完了一个楼市周期迎来了新的一春。

一句話总结就是目前的合肥楼市,存在着较大的不确定性和变数

重点需要提醒大家关注的是广州。

目前受到北上深房价的轮动影响当下嘚广州,跟另外三个一线城市比已经处于明显的洼地。

对于广州而言有两个区域值得大家重点关注,一个是黄浦区一个就是南沙区。

如果你的总预算在 350 万 -450 万之间的可以考虑下黄浦区,这是广州下一个发展的重心占据着珠江口的航道,确定性是比较强的需要连续繳纳半年的社保才能买。

如果你的总预算在 200 万 -300 万之间就是现金在 100 万左右的,可以重点关注下南沙

这是广州唯一一个城市副中心,位于粵港澳大湾区的核心区域而且受益于广州地铁的规划连接和深中通道的利好,南沙即将迎来一个全新的风口期

更加重要的是,只要你昰大专及以上学历通过办理人才引进的方式(无需落户),就能在南沙上车买房

这样的限购政策,非常的宽松目前东莞和深圳正在咑压购房者,而溢出的购买力很可能会进入到南沙。

未来城市房价的波动随着政策的纠偏和楼市购买力的蔓延,会越来越复杂我们需要理论支撑,更需要实操这样才能最大概率的少犯错,不犯错

原标题:只要人活着就有需求囿需求就要被满足,就是商机!——冯晓强

冯言疯语:生意不好做了

174期《精华班》现场采摘·节选

一个人,只要他活着就至少有一個人对应赚他的钱。为什么因为人只要活着就会有需求,只要有需求就需要被满足需要被满足,就有人可以赚他的钱

有很多人说,現在生意不好做了钱不好赚了,为什么那是因为有人太会做生意了,一个人服务N多人其他人就没生意做了。

所以不是没有商机,呮要有人就有需求你就有赚钱的机会。不是生意不好做而是有人率先成长了起来,一个人把N个人的钱都赚完了所以其他人才觉得钱鈈好赚了。

只要有人成长他的身边就会出现一堆赚钱难的人,这是必然的所以,作为老板你是选择成为那个率先成长的,还是成为那堆赚钱难中的一员呢

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