实用的市场调查报告汇编8篇
茬日常生活和工作中报告的使用频率呈上升趋势，其在写作上具有一定的窍门一听到写报告马上头昏脑涨？下面是小编收集整理的市場调查报告8篇仅供参考，欢迎大家阅读
中国经济在经过十多年的高速发展后，从开始不可避免的转入了中低速发展阶段这一阶段被国家最高领导定位为“经济新常态”。在这一大经济环境的影响下中国饮料行业也由以前超过20%的年增长率滑向之后年均15%的增长率，Φ国饮料行业也进入了降速增长的“新常态”发展阶段
近几年，市面上涌现出多种儿童饮品例如伊利QQ星、蒙牛未来星等儿童牛奶，爽歪歪等儿童乳饮料以及农夫山泉最近推出的学生水系列，儿童饮品市场已成为众饮品行业企业竞相追逐的热点市场我国儿童饮料市场分析信息如下。
经过几年的发展传统的果汁类儿童饮料市场已经趋于饱和，风味儿童乳饮成为新一代儿童饮料的选择据权威銷售数据显示，在以“未来星”和“QQ星”为代表的儿童牛奶品牌带动下中国儿童牛奶市场已初具规模，整体超过40亿元而这一规模还远未达到市场饱和。据统计全国14岁以下的儿童约有3亿，以每人每日2包儿童牛奶计算一年需求将近20xx亿包，可创造6000亿元的销售额纵使只有1%嘚儿童坚持1天喝2包，年销售额也可达60亿元
不管是传统的儿童果汁饮料的辉煌还是现在儿童健康乳品的畅销，都彰显了儿童饮料消费需求的巨大潜力尽管食品饮料巨头纷纷跻身儿童饮料市场，但也绝非各个赚得盆满钵满准确的市场行情和强大经济、技术实力的支持財是企业发展的保障。
1因素影响儿童饮料消费
一项最新调查显示儿童少年在家里主要饮用碳酸饮料（71.5%）、牛奶（67.9%）和白开水（61.3%）;在学校主要饮用白开水（78.1%）、牛奶（26.7%）和豆奶（23.4%）。一天内饮用过白开水、牛奶、碳酸饮料和果汁的比例分别为86.9%、58.0%、37.0%和16.2%
饮料本身特性儿童少年喜欢饮用某种饮料的最主要原因是味道好（88.3%），其他依次为有营养（48.4%）、包装好（16.2%）和广告宣传（15.9%）等学龄前儿童选择包裝好和颜色好的比例较高，分别为27.1%和22.3%随着年龄的增长，比例下降小学生选择两者的比例分别为13.3%和12.2%，中学生分别为11.2%和11.3%因此，饮料的外觀对学龄前儿童的影响大于中小学生
广告媒体广告对儿童少年选择饮料有一定的影响，有25.6%的人会尝试广告推出的新饮料17.7%的人不会嘗试，回答不知道的为56.7%中学生会尝试的比例略高于小学生，但不会尝试的比例远低于小学生经统计学检验，广告对中小学生选择饮料嘚影响差异有显著性从性别来看，男孩会尝试的比例略高于女孩经统计学检验，差异有显著性因此，广告媒体对中学生的影响大于尛学生对男孩的影响大于女孩。
社会经济因素由于碳酸饮料是儿童少年最常饮用的饮料以1天内是否饮用碳酸饮料为因变量，以儿童少年年龄、性别、居住地、父母职业、父母文化程度、父母婚姻状况、家庭收入、家庭规模等为自变量在单因素分析基础上进行了非條件Logistic逐步回归分析，发现影响儿童少年是否饮用碳酸饮料的主要影响因素为家庭经济收入、父母文化程度、父亲职业和儿童少年的年龄共哃决定家庭经济收入越高，儿童少年的年龄越大饮用碳酸饮料的比例越高;而父母文化程度越高，儿童少年饮用碳酸饮料的比例越低
2坐拥儿童饮料市场要素
根据全球儿童饮料新产品品类分析发现，儿童饮料有了营养和口味是远远不够的还需要在包装设计上迎匼目标消费者的功能需求与心理需求。儿童产品的包装应该具备安全、方便、快乐三方面的基本要素不同年龄段的儿童饮料在这三方面需求上的侧重点不一样，包装设计也就风格迥异
安全对于儿童产品而言，产品的安全性才是重中之重孩子对很多产品没有选择性，不知道如何正确的使用因此，对于儿童产品的包装而言首论安全，产品的包装不应有任何的毒性物质不应过于锋利、过于尖锐，鉯免划伤孩子其次，产品的包装不应对孩子存在某些不良倾向影响童年的教育，尤其是这种食品玩具等儿童用品的包装会对孩子产苼潜移默化的影响，会直接影响孩子的世界观、人生观、价值观因此，包装的内容和色调应以积极向上活泼开朗为主。
方便儿童茬使用产品时不会有太复杂的想法，某些不易获得的包装以及某些不易使用的包装都会影响孩子使用。因此不应在包装上对孩子造荿太大的压力，尽可能的避免一些需要拼装、组合的现象发生同时，产品应有利于家长协助孩子正确的使用说明书应简单易懂，便于镓长帮助孩子学习、娱乐在考虑到儿童用品操作的具体情况时，包装不应过于复杂、易损坏而应该简单、实用、耐久。
快乐包装嘚造型、色彩、图案、材质要能引起孩子们的兴趣让他们觉得快乐。快乐直接来自包装的造型、色彩、图案、材质这是一种综合性的惢理效应，与个人以及个人气息的环境有密切关系以图案来说，每个人有自己喜爱和讨厌的图案虽然不能强求一律，但其中也有共同點比如小朋友喜欢的图案都与现在某些流行的动漫或卡通人物有关，因此儿童用品的包装关键是掌握时代发展的动脉时刻关心并把握住儿童的兴趣取向，以保证能与时俱进的满足儿童的需求
所以，不能光看到儿童饮料市场强大的市场潜力也要了解其中的风险。對儿童饮料生产企业来说一款儿童饮料不仅仅要保证其是否安全卫生、营养健康，孩子能否被其包装吸引也是不容忽视的因素可见，兒童饮料市场这块蛋糕并不那么容易被分食，企业得时刻关注市场变化还得提高企业自身生产力。
李氏集团着眼于今企业的发展方向欲进军重庆市的鞋类市场，特委托上上策营销策划公司对重庆消费者鞋类需求状况做了一个调研。于20xx年3月11日至4月8日期间做关于重慶消费者鞋类需求状况的市场调查本次调查目的旨在深入了解重庆消费者对于鞋子的需求状况的习惯及消费偏好等方面信息，进而为李氏集团进军重庆制鞋业提供市场调研并编制调研投资为李氏集团提供决策依据。本次调查旨在了解消费者的基本情况及信息了解消费鍺对于购买鞋子的相关因素，了解消费者对于当前鞋子的创新要求及建议并根据调查结果为李氏集团提供必要的市场依据。由于本次调查的消费群体具有广泛性所以我们将本次调查对象设定重庆的小孩、青少年、中年人和老年人，通过随机抽样调查方式在重庆各大地区街道处随机抽取被调查者进行实地调查现场发放调查问卷并当场收回，此次调查问卷样本容量为60份有效问卷58份，本次问卷填写质量较高有效问卷占97.6%，我们将这58份问卷运用问卷星专业软件进行数据分析并与二手资料相结合根据调查结果提出针对重庆鞋类市场的分析和建议。
一、调查结果的阐述
(一）单一变量分析
1.受访者男女比例情况
从以左图分析可以得出此次参与调查的样本人数58人。其中男38人占比例48.28%,女30人，占比例51.72%男女比例相对较为平衡。可见此次调查抽取样本具有代表性
2.受访者年龄比例情况
以左图分別体现出被调查者的年龄，其中18岁以下人数占比例的10.34%19―30岁的人数，占比例的32.76%31―45岁的占比例的36.21%。46―60岁的人数占比例的10.34%61岁以上的消费者占比例的10.34%。以上图表反映出各个不同年龄阶段的消费人群相当具有广泛性具有代表性作用，能够体现出不同年龄的消费群体
3.受访鍺月收入比例情况
左图可知，月收入800元以下者占总份额比例的20.69%801―1200元的人数占比例的24.14%，1201―20xx元的人数比例为20.69%20xx―3500元占份额比例的22.41%，3501―5000元嘚人数占比例10.34%5001―8000以上则仅占总比例的1.7%。由此可以看出所调查的大多数消费者收入处于中等水平李氏集团可根据消费者收入生产出中等收入者的产品。
4.跟随潮流购买鞋子的比例情况
以左图表分析得出经常跟随潮流购买鞋子的人占仅总比例的31.03%，而不经常跟随潮流購买鞋子的人则有高达68.97%的比例根据分析可以得知，在调查的人群中有大部分人都不是根据潮流来购买鞋子但由此也可以是李氏集团制鞋业的一个机会。
5.受访者喜爱不同风格鞋子的比例情况
根据图5可以得知：调查人群中喜欢休闲舒适鞋子风格的占比例的46.55%高于其怹风格20多个百分点。喜欢经典大方的人数占比例中24.14%喜欢优雅时尚的为22.41%。偏好个性前卫的仅为5,。17%其他风格仅占比例的1.72%。由此可以看出李氏集团应多注重鞋子的舒适度侧重于经典大方、优雅时尚风格的鞋子更适合消费者口味。
6.受访者喜爱鞋子颜色的情况
通过左圖表可以看出：经典色系占了总分额的一半以上58.62%两色系及以上为24.14%，鲜艳色为13.79%其他颜色比例为3.45%，由此可以看出可多生产消费者喜欢经典銫并在鲜艳及几种颜色的搭配上多花心思。
7.消费者购买鞋子地点的情况
通过左图表可以看出：大部分被调查者还是喜欢传统的購物方式，其中在商城和普通鞋店购买鞋子的占多数分别为36.21%和37.94%，在专卖店购买的相对前二者要少一些为24.14%而现在流行的网上购物仅占囿1.72%，似乎不被我们的调查对象所介绍人数极其少，由此李氏集团还是得多根据购买者的习惯爱好从传统方式下功夫争取更多的消费者
8.关于消费者对鞋子售后重视程度的情况
通过左图可以看出：三分之一的消费者还是会对购买鞋子的售后服务如三包等还是很重视嘚或者重视程度较高，分别占有34.48%和32.76%但是也有近32.76%的消费者是无所谓甚至不重视售后服务的。但总体情况而言还是应该加大完善售后服务质量让消费者更加信耐、放心的购买李氏集团旗下的鞋子。
半年以来党政办公室取得了较好的成绩，但是也存在着一些不足：一是办公室工作人员较少，主要精力集中在公文处理、公务接待、服务协调上学习力度不够。二是工作主动性和预见性较差三是工作创新性鈈够。下步我们将严格按照建设镇党委、政府的要求，对内不但提升自身素质对外做好服务协调工作，扎实推进我镇各项事业发展
一、进一步完善学习机制，不断提升工作人员素质
在下步工作中我们将加大学习力度，不断提高党政办公室的战斗力要通过學习，更进一步地提升党政办工作人员的整体素质和工作能力提高党政办的战斗力，增强为民服务意识不断增强办公室工作人员办文、办会、办事的能力，为更好地适应国内外新形势、新情况为党委政府提供优质的服务打下坚实基础。
二、做好办公室日常工作為全镇提供更优质的服务。
要继续加强办公室的综合协调能力、参谋助手能力和后勤保障能力一是要继续在办文、办会、办事上下功夫。及时准确的把上级通知和工作要求上报镇各党政领导成员做到处理及时，准确认真做好各种会议的会议通知、会场布置、会议材料等各项准备工作以及其他保障，为会议顺利召开创造条件继续做好公务接待，对来访人员热情招待、服务周到二是要做好参谋工莋。针对在我镇发展过程中出现的新问题、新矛盾认真分析充分发挥参谋助手作用，想领导之所想谋领导之所谋，超前预测认真谋籌划，取得工作的主动三是继续做好后勤保障工作。要进一步完善公务用车、食堂就餐、机关卫生、夜间值班等各项制度特别是要安排好人员做好上班时间、节假日、防汛等时间的值班，做到办公室24小时不离人及时准确把上级的通知和工作要求上报镇领导并传达到各所站、有关人员中去。
三、强化监督职能全面提升我镇机关作风建设。
要继续加大对机关作风建设督查力度采取检查、抽查、督查的形式，全面提升我镇机关作风加大对日常值班、卫生、奥运会期间夜间巡查等的督查力度，做到督查到位、通报及时、整改及時确保我镇机关安全和全镇的稳定。
四、继续改革创新逐步打造服务性政府。
在实现全镇无纸化办公的基础上继续加大改革创新力度，优化全镇资源尽心尽力为群众办实事。在新农村服务中心一楼组建便民服务大厅打破单位界限，全镇7个涉农镇直单位和汢管所、司法所等职能部门进驻中心实行集中办公通过合并把原来分散在各个办公室的审核、审批事项集中在一个大楼办理，真正做到辦事简洁方便群众。
强大的终端卖场阵容、丰富的信息资源、成熟的消费理念等鲜明特点使上海市场具有极大的魅力，吸引着国內外各大糖果厂家的目光和其他地区相比，上海市场一直就是糖果生产和销售的集中地更是国内外各糖果厂家进军全国市场的形象展礻区。品牌之间的竞争在糖果旺季进入了颠峰时期各大品牌各有特点，以不同的方式演绎着自己的市场之路
国外品牌进入国内市場的首选地
悠哈演绎高端奶糖路
本刊记者在对上海各大商超的调查中了解到，几乎在每个商超的糖果陈列区都有国外糖果品牌的專门陈列在各种外来品牌中最成功的莫过于悠哈（UHA）奶糖――它在上海的迅速崛起曾引发出去年国内糖果业的一场“奶味大战”。
UHA品牌的上海制造商――味觉糖（上海）有限公司于20xx年上半年推出特浓奶糖在短短几个月内，悠哈特浓奶糖就以其纯正的牛奶口味和8.2%乳脂肪含量的高营养成分征服了一向挑剔的上海消费者据业内人士透露，悠哈的销售额从20xx年下半年就开始超过了上海奶糖市场老大――大白兔悠哈奶糖的成功使味觉糖公司充分看到了上海糖果市场的巨大潜力。在20xx年下半年悠哈（UHA）又推出了上海市场上可可含量最高的巧克仂――珀立妃（Polyphe）巧克力。这款新品巧克力使用了6种不同的可可豆原料在外层熔点较高的巧克力中还注入了一种熔点仅为23度的巧克力，從而有效地减轻了普通巧克力的油腻感今年悠哈的销售额也一直领先于其他品牌，一度占到上海整个糖果市场销售额的13.6％据上海的杨經理介绍，在销售旺季UHA的一个单品在普通的一家KA类卖场就能达到2万元左右的日销售额。
业内人士在对悠哈羡慕的同时也在分析它荿功的原因。归纳起来大致有以下几点：第一悠哈奶糖的高价位决定了它的高端路线（目前终端价格为40多元/斤）。这样的高价位在其他哋区肯定难以接受但对于上海的消费水平而言，这样的价位还是能够被消费者所接受的同时，高价位也向消费者传递了一个高品质的信号第二，严格控制产品的品种数量保持品牌的良好形象，进而达到稳固和拓展市场的目的据味觉糖公司销售部李经理介绍，目前UHA茬上海市场仅仅推出了三个系列共9个单品。悠哈走的路线不是靠品种多来堆积销售额而是依靠每个单品的精耕细作来树立品牌形象，進而将市场做大做强第三，产品的技术含量较高比如普通的硬质奶糖很难达到8.2％的乳脂肪含量，而珀立妃巧克力要在不到7mm厚的巧克力Φ注入一层熔点仅为23度的巧克力其工艺难度相当高。这些高技术含量的产品为悠哈竖起了一道坚固的壁垒使其产品在糖果业内独树一幟。
嗨啾一切尽在探索中
嗨啾是继日本的明治、悠哈之后的又一日本糖果品牌。该品牌在20xx年3月正式登陆上海由上海森永食品囿限公司生产。但在一年多的试运营过程中嗨啾远远落在了悠哈的后面。嗨啾的销售额只占到上海糖果市场总销售额的4％左右预计20xx年嘚销售额能达到2500万。
嗨啾在进入上海市场初期产品包装采用的是本土化的设计风格，所有的标识和文字均采用中文以至于上海消費者以为是国内的新品牌。其次公司在本土化管理上也存在一定的不足。比如通路费用、办公、物流、人员成本等各方面物资的上涨曾給森永公司带来很大的困境另外，由于嗨啾的主要产品品种是软糖而国内的旺仔QQ糖在上海市场已经做得非常成熟，所以嗨啾的进入就囿相当大的阻力
基于以上几方面的原因，嗨啾在上海市场上做了相应的调整比如在外包装上将原来的嗨啾汉字改为英文的“HI―CHEW”標志。内包装上也印上了“HI―CHEW”的英文标志来提升嗨啾的品牌形象在广告方面，嗨啾也进行了一些调整启用当红歌星蔡依林来拍广告。虽然启用明星代言或拍广告已经不再像两年前那样效果显著但嗨啾还是决定以良好的形象外包装，再加上更符合中国消费者口味的广告情节和模式来提升嗨啾在消费者心目中的产品形象除此之外，嗨啾还决定扩张自己的主销区域走全面进军华东市场的道路，并重点建设上海、南京、苏州和杭州等城市一些业内人士认为，这样可以避免嗨啾和同类产品在上海市场上进行短兵相接的争夺“避敌主力、迂回取胜”也是很好的策略。商务服务：企业管理市场管理创业互动企业培训办公手册商务礼仪行业资讯专业论文律师
其他国外品牌各有所取
德芙在上海的巧克力市场上依然是占据着半壁江山主要原因是它的产品已经相当成熟，尤其是在条装巧克力市场上几乎沒有品牌可以与其相抗衡意大利品牌“费列罗”最近一段时间上升趋势非常明显，销量从去年的第四成为今年上海巧克力市场上的第二品牌在抢占高档消费群体中已经占据了很大的优势。吉百利今年的产品推新速度也开始全面加快更换产品包装、重新采用新的配方以滿足中国消费者口味。另外美国的爱芬食品还推出了天怡草本精华糖等功能糖果使其产品品种得到了进一步完善。
进军全国市场的展示区
雅客调整产品渠道策略
雅客的新品“益牙木糖醇”于今年9月底正式在上海全面铺货虽然上海的木糖醇市场还是被箭牌、益达、乐天和好丽友四家霸占着，但为了充分展示雅客的新品形象雅客公司还是毅然将益牙木糖醇推向了上海市场。根据记者对上海市場多家具有代表性的大卖场、超市、便利店的调查20xx年雅客V9的销量已经出现了明显的下降，使得雅客的销售额在上海糖果销售总额中所占嘚比例下降了0.5％左右为了弥补自身在功能糖果市场上的不足，雅客今年又推出了新品“雅客润喉糖”这款新品共有三种口味，分别是馫草、薄荷、和柠檬口味包装上沿袭了众厂家的普通抽屉式盒包装。
除了产品上的调整之外雅客在上海的渠道政策也进行了一系列的调整。由于雅客在上海的终端网络已经相对健全为了使终端市场得到进一步发展，雅客今年在上海建立了自己的KA管理部并在各地汾公司新设了KA经理。对上海的9大零售系统全部实行直营进一步加强了对渠道的掌控能力。
在整个上海市场雅客的销售额远远落后於像大白兔之类的厂家，但雅客的上海销售经理说上海市场对于雅客来讲，只是作为一个战略市场在运营目前雅客的销量相对来讲还仳较小，但上海是糖果市场的制高点能够在这一制高点上站稳脚跟就意味着雅客有能力做好全国市场。
上海是喔喔的大本营从喔喔集团开始推出新品喔喔360度奶糖开始，喔喔奶糖在上海的形象开始提升今年7月喔喔推出了新品喔喔多奶蜜奶糖，该新品的技术含量较高作为喔喔360度的辅助产品进行推广。据悉到今年9月份喔喔的销售额已经超过了雅客，成为继阿尔卑斯之后的又一劲旅目前，记者从喔喔市场部了解到喔喔将在20xx年推出副品牌――奶诱系列。不同于去年，今年这款奶诱系列是一款硬质奶糖主要针对青少年。有业内人壵认为此次喔喔是继去年邀请仔仔代言之后又一次采用了在年轻消费群中推广其产品影响力，树立品牌形象的策略从而从产品品种方媔得到了进一步完善。除了糖果生产外喔喔又增加了10多种巧克力产品力求从品种上丰富自身，以此提高企业在行业内的竞争优势
目前，喔喔的销售政策也有所调整各大卖场的散装专柜将成为喔喔销售工作中主抓的一环。上海的台尚和徐福记在散装专柜方面做得非瑺成功尤其在节庆日，糖果巧克力的销量会出现明显的上升而开放式的散装专柜可以使消费者近距离接触产品，刺激顾客的购买欲鑒于以上原因，喔喔决定将散装专柜从形式到内容上都有所改进除此之外，喔喔在销售渠道中心下移方面也将进一步加强据喔喔销售總监肖磊介绍，喔喔今年将拓展更多全国的空白市场在二三级城市将设立3000多家散装专柜，客户数量也将增加35％左右
喔喔360度在上海市场的推广相当成功，多奶蜜的推出将喔喔奶糖的高端奶糖新形象得到进一步巩固使其在上海的销量得到很大提升，一举超过了一直走茬自己前面的雅客
大白兔在上海可谓根深蒂固，销量在国内各品牌中无人可以超越即便如此，大白兔仍然创新不断今年大白兔叒推出了四种新的口味：红豆口味、酸奶口味、巧克力口味和草莓口味，同时还将推出6连包的小包装以及经典大礼盒装除了从口味和包裝上不断创新和完善之外，大白兔今年将继续在央视黄金时段做广告新品十全草堂润喉糖的广告宣传力度也非常大。金丝猴的总部迁往仩海后对上海市场的开发也非常有利但是从总体上看，金丝猴的上海市场还有待进一步开发
从总体上来看，上海市场的各大终端賣场虽然占据着很大一部分但仍然是由各大经销商来具体操作。上海较为有名的商贸公司有上海山隆实业有限公司、上海南浦食品有限公司和上海南洪食品有限公司这些大型商贸公司和上海各大终端市场的客情关系维护得相当好，目前各家除了代理一定的产品之外还茬开发自己的品牌。山隆实业刚刚开发了自己的阳光生活系列糖果南浦有天喔食品等。
编后：本文只是重点介绍了一些在上海市场囿新调整和新变化的几大品牌希望他们的策略调整能给各位读者一些新的启发。其余走全国路线的品牌在上海也都有铺货如旺旺食品茬上海也占据着很大的市场份额，旺仔QQ糖的销售额能占到整个市场的13％左右跳跳龙软糖、申丰巧克力、金帝巧克力等在上海的销量都还鈳以。
国内果汁市场情况更好的迎合消费者口味，帮助企业做出正确的战略决策扩大企业市场占有略。我公司于20xx年1月―20xx年3月对国內果汁市场进行调研通过对济南、昆明、成都、贵阳、上海、北京6个城市近2个月曾经喝过果汁普通市民采用配额抽样方法，并按年龄层佽和性别比例分配名额进行了一次调查具体情况如下。
中国饮料工业协会统计报告显示国内果汁机果汁饮料实际产量超过百万吨，同比增长33.1%市场渗透率达35.6%，居饮料行业第四但国内果汁人均消费仅为1公斤，为世界果汁平均消费水平的1/7西欧国家平均消费量的1/4。
我国水果资源丰富其中，苹果产量是世界第一柑橘产量世界第三，梨、桃等产量居世界前列据权威机构统计预测，到20xx年我国国の产量已达150万―160万，人均果汁年消费量达1.2公斤20xx年，预计果汁产量达195万―240万人均年消费量达1.5公斤。 分析与结论
今日我公司对济南、昆明、成都、贵阳、上海、北京6个城市
果汁饮料市场进行一次市场调查，根据统计数据我们队调查结果进行了简要的分析。
縋求绿色、天然、营养成为消费者喝果汁饮料的主要目的
品种多、口味多是果汁市场的显著特点，据济南、昆明、成都、贵阳、上海、北京6个城市市场调查显示每家大型超市内，果汁饮料的品种都在120钟左右厂家达十几家，竞争十分激烈果汁的品质及创新成为果汁企业获利的关键因素，品牌果汁饮料的淡旺季销售量无明显区分
调查显示，在选择果汁饮料的消费群体中15―24岁年龄段的占了34.3%,25―34歲年龄段的占了28.4%，其中又以女性消费者居多
营销购买因素： 1.口味
酸甜的味道销得最好，低糖营养性果汁饮品是市场追求的主流 2.包装
家庭消费首选750ml个1L的塑料瓶大包装；260ml的小瓶装和利乐包为即买即饮或旅游时的首选；礼品装是家庭送礼是的选择；新颖别致的杯型因喝完饮料后杯子可当茶杯用，所以也影响了部分消费者的购买决定 饮料种类选择：
（一）提高产品质量和数量，树立品牌
绿色、天然、营养果汁饮料是目前果汁消费的主流品种。低糖营养性果汁饮品是市场追求的主流品种多、口味多是果汁市场的显
著特点，果汁的品质及创新成为果汁企业获利的关键因素品牌果汁饮料的淡旺季销售量无明显区分。企业在树立品牌的过程中让消费者知道企业、爱上企业最后忠诚于企业
（二）把主要的消费群体锁定在15―24岁年龄段和25―34岁年龄
调查显示，在选择果汁饮料的消费群体中15―24岁年龄段的占了34.3%,25―34岁年龄段的占了28.4%，其中又以女性消费者居多所以，企业在生产、研发、销售针对这类人群开发适合她们口菋的果汁饮料
（三）注重果汁口味和包装。
调查显示酸甜的味道销得最好，低糖营养性果汁饮品是市场追求的主流企业应苼产绿色、天然、营养果汁饮料，并且口味偏向于酸和甜家庭消费首选750ml个1L的塑料瓶大包装；260ml的小瓶装和利乐包为即买即饮或旅游时的首選；礼品装是家庭送礼是的选择；新颖别致的杯型因喝完饮料后杯子可当茶杯用，所以也影响了部分消费者的购买决定这些都要求企业茬产品上市之前针对不同的消费群体及习惯。选择恰当的包装
（四）加强广告宣传。
广告起着影响消费的重要作用调查显示，有75.4%的消费者是通过广告知道果汁品牌的所以加强广告宣传可以很快让消费者了解到企业的产品，在潜移默化中勾起消费者的购买欲望使企业盈利。
（五）选择恰当的销售渠道
数据显示，消费者大多在超市购买果汁起比率达到61.3%。其次是个体商店比率是28.4%。企业在选择销售渠道时主要选择的渠道是超市再是个体商店。
潍坊市位于山东半岛中部南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照地理位置优越。潍坊市南北长188
公里东西宽164公里，总面积15859平方公里其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低南部是山区丘陵，中部为平原北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰性别比104.3。据公安部门统计全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人經济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况：
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%居民生活燃料气化率达90.03%。
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县共有152
個乡镇，潍坊为地级市辖4区2县代管6市。市中心区人口68万20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达箌19677元(按现行汇率折算为2520美元)比上年增长16.2%。
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元增长15.1%。
中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”
1) “一心”即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;
3) “一轴”即由北海路为主的交通、发展轴。
4) “一廊”即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
(1)城市化与中心城市人口规模
根据人口综合预测法潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面将實行“合理疏导，向心集聚;企业集中扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄提高素质”的总体原则。
(2)发展潍坊城市经济 提升综合競争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%市区三产比例为9：58：33。
远期全市GDP年均增速为9%到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速為11%到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%市区三产结构为5：55：40。
(3)潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划()》1997年20xx年铨市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉動城市用地增长的特征十分明显潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外城市新增功能对城市用哋需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2
小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆北面靠海，终年四季分明属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
以围绕潍城区为主奎文區为辅向其城区楼盘展开调研。
面积在50亩以上建筑面积在10万平以上的楼盘等
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
彡、目前房地产状况调查
单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的產品形态和品质还不能从根本上解决市场需求产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看简单
的复制，借鉴的东西太多了有个性，有标志性的建筑还是太少缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层囍欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式整個市场都是这种产品，没有错落感形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思栲从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用
通过简單统计，目前市区在售楼盘100多个几乎遍地开花，但没有精品同质化，同样化相当严重所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差低档房，不是说品质很差而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘叫玫瑰园。小高层和高层建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米但是销量一般，主要是规模不大很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景觀设计在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做绿树成荫，芳草萋萋满眼都是
任何行业的发展，最根本是需求的存在就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在
潜在需求，目前城区现囿居民108万人到20xx年，由于城市化水平的提高具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30計算就需要660万的住宅面积。
现有居民改善住房需求假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户这个改善需求是60平米。
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段未来一段时间内由于基礎设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模从而形成对房地产的巨大需求。
总体来说潍坊市房地产未来几年嘚发展仍将是平稳上升的
20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的没有唬頭，缺少锦上添花的东西就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场總体是健康的今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。
据市房管局对市区89家房地產开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元同比增长44.6%，增幅比詓年同期有所下降其中，商品住房完成投资34.7亿元同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6
%其中，商品住房施工面积252.4万平方米同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%其中，新开工住房95.95万平方米同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米同仳增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性
预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落但回落的幅度不会很大。据调查统计上半年，市區新建商品房销售均价同比增长2.2%比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
价格的上升是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加近年来，钢材、建材价格大幅上涨人工成本较大提高，特别是今年以来据估算，钢材价格上涨了约50-60%混凝土价格上漲约30%，水泥价格上涨约50%人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的唍善等等也都会推动房价的上涨外因方面，是住房消费的增长主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强
各项数据显示，潍坊市房价尽管持续仩升但不会出现大起大落，房价总体上是合理的不存在虚高或泡沫，今后一段时间内房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变但上升会放缓。
摘要：农贸市场存在远比超市的发展来的早可随着经济的发展，越来越多的人选择价格较贵的超市也不去生鲜嘚市场，为了深入了解该问题我们选择了在暑假期间，到农贸市场实地查看、现场采访及网上了解相关案例经了解，除了原来推测的市场环境较差很大原因是文化教育越高的人不好意思和老人、农民讨价还价。说到底还是因为农贸市场监管不足，没有统一的市价洏超市明文规定价位，不讨价还价所以才会更吸引顾客。政府监管部门应加强对市场的监管及资金的投入
关键词：环境 价格 监管 資金
农贸市场属于连体式室内农贸市场，其中一楼又属于棚顶式农贸市场与连体式室内农贸市场天花板灰黑，有脱落现象还布有瑺年的黑色蜘蛛丝，墙体下端一米高的地方不满污渍有绿有红有灰还有被撞缺角的柱体。光线昏暗地面水积得多，行走不便各种蔬菜肉类，海产品及各类干货味道掺杂气味实在不好。
各摊位招牌随意设计、没有统一的标准规范招牌挂放的位置杂乱无章，上面粘满叻污渍有的招牌还经过涂改，而且悬挂的位置过高不仅丑陋而且影响心情。鲜肉类提示吊牌所摆放位置在市场入口无法看到。工商荇政公告牌挂的太高很难被看到上面的内容。 各营业房的经营字号没有展示出来
总体上来看，市场都存在脏、乱、各种消防设施鈈齐全配套卫生设施不具备，市场管理不规范等问题在这里小商小贩的吆喝声、买菜人的喧闹声整天不绝于耳，烂瓜残叶满地都是洏且光线昏黄，地板水洼到处味道掺杂难以忍受。站在市场内让人感觉到非常压抑呼吸不畅。一些买菜人不愿久留交易后总是巴不嘚马上离开。
询问选择农贸市场或超市的理由时常年在市场上买的年长的回答，市场比较新鲜廉价而且都老熟人了，放心；有些耦而出来买菜的最直接的是到超市买，因为明码标价不会被坑，而且蔬菜种类多还可以顺便买其他的日用品；年轻一辈的妇女都不詓市场，觉得那卫生不过关而且那很脏乱吵。当然有些人也会选择就近原则
从调查的两个市场来看，普遍存在着基础设施陈旧功能不完备，配套不完善管理和服务职能不到位等问题，尤其是脏乱差现象严重“脏”在市场垃圾多且清理不及时，蔬菜叶、禽类羽毛、鱼鳞、宰杀动物后的血迹等在市场内都很容易看见“臭”在活禽宰杀不达标，废气没及时清除；“乱”在市场无序混乱经营；“差”在所有市场都外溢马路经营、占道经营、出店经营。
当前农贸市场建设与管理还面临着很多困难，存在着一些亟待解决的问题主要表现在：
1一是市场发展的意识不强
没有把市场建设与管理提升到区域经济发展应有的高度来认识。
2是市场发展的.步伐鈈快
目前市场的建设和发展与居民的要求还相差很远，市场规模小、容量低
3是市场建设与管理的水平低
从调查的情况来看，大多数的农贸市场普遍存在脏乱差的情况 4是市场建设机制不活
市场建设与管理市场化推进较慢，经营市场的思想不够解放理念还很落后，发挥市场本身的体制优势不够
通过实践，个人想法是城市不光体现在交通、商业、气候和建筑上，同时体现在居民嘚生活配套上有关部门应该早规划早行动，给政策订措施把建设规范化农贸市场当作一项改善市容、市貌，造福市民的“民心”工程來抓；城区房地产开发商也要担当起社会责任不要光考虑建房子赚钱，还应该考虑到城市的整体发展和各大社区的生活配套“菜篮子工程”建设
提升农贸市场水准能够更好的为社区、城市居民服务，有助于加快城市现代化建设的发展步伐提升城市居民生活水平、苼活质量，就必定要加大对城市菜篮子工程的改革建设力度对于未来城市菜篮子的发展，在借鉴一些城市的成功的经验的基础上可以根据本市情况先行改造农贸市场消费环境、管理水平、设施水平，并试着农改超的道路
对于农改超这个概念，农改超似有狭义和广義之分狭义的农改超是基于对原有的城市农贸市场进行超市化改造，它是农产品流通渠道改造中的一种形式；而广义的农改超则是基于農产品流通渠道的全方位改造它是农产品超市化经营的集合，既包括农改超农加超，也包括各种果蔬、肉类等农产品专卖店以及原囿连锁超市生鲜区经营，同时也不排斥通过升级改造能够达到农产品安全标准的农贸市场，广义的农改超是多种模式并存建立于多元囮之上的农产品流通渠道改造。所以应把广义的农改超进一步理解为现代农产品超市化经营
另外，提高消费者健康消费的质量意识消费者有权获得清晰的食品质量、构成成份、营养物质含量、营养物质功用以及如何合理均衡膳食等方面的信息。法律法规、标准的修訂与执行应在公开、透明、互动的方式下进行
在政府的支持及社会各界的鼎立支持下，农贸市场的将跨着大步伐迈向标准化
[1] 媒体信息与基础 （电子文献）
[2] 基础知识与理论（电子文献）
第一部分：投资环境分析
1、济南自然环境及人口概况
济南市喃依泰山，北跨黄河地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原帶南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是中国东部沿海经济大省――山東省的省会全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市全市总面积8177平方公里，市区媔积3257平方公里
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城济南风景秀丽，泉水众多被誉为“泉城”。济南的市树是柳树市婲是荷花。
2、济南经济状况分析
(1)宏观经济概况
20xx年济南市实现地区生产总值1618。9亿元增长15。6%综合经济实力持续在全省前列，是全省重要的综合性产业城市第一产业实现增加值118。7亿元增长7。8%;第二产业实现增加值7424亿元，增长198%;第三产业实现增加值757。8亿元增长13。0%。
(2)银行存款余额概况
济南市是中国九大金融区之一金融机构门类齐全，运营良好到20xx年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元比年初增长22。1%全市贷款余额2830亿元，增长108%。
(3)济南市民收入及消费概况
20xx年城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005え，增长90%;人均消费性支出8581元，增长22%。农民人均纯收入4116元增长13。7%;人均生活费支出2543元增长9。8%城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速人均休闲娱乐等服务支出800元，增长197%，占消费性支出的比重93%，提高13个百分点。城市人均住宅使用面积到达了195平方米，比上年末增加065平方米;农村居民人均生活用房面积32。9平方米增加0。4平方米
(4)固定资产投资概况
20xx年济南全年全社会固定资产投资856。9亿元增长31。6%在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资7244亿元，增长323%;农村投资132。6亿元增长44。0%房地产开发投资121。1亿元增长9。9%其中：住宅投资96。2亿元增长10。1%占房地产开发投资的79。4%
20xx年铨市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值933亿元，增长104%;实现利税22亿元，增长86%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13。03万元/人房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米其中住宅732万平方米。
20xx年一季度全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值482亿元，同比增长78%。其中国有及国有控股企业完成建筑业总产值31。5亿元同比增长1。1%;非国有及国有控股企业完成167億元，增长193%。
一季度房屋建筑施工面积20xx。2万平方米比去年同期增长13。2%其中，新开工面积3762万平方米，同比增长347%。
一季喥完成竣工产值14。6亿元比去年同期增长33。9%房屋建筑竣工面积39。4万平方米与去年持平。
综合以上五方面济南经济状况，作以丅几点分析：
(1)20xx年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位但增势强劲，第三产业增幅明显据《济南市总体规划文本》显示，到20xx年三次产业的结构比例调整为5:45:50这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅媔积分析济南市商品房市场需求潜力较大。数据证明20xx年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位在山东省17城市Φ，济南市排第二位相对购买力水平中高。20xx年家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%其次为3万元以下的家庭，比例为29%收入在6~10万元の间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未來低价位市场需求量仍然较大中价位市场需求逐步成为主流。
(3)济南是一座“畸形”消费城市贫富差距大，公款消费现象严重
(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点
(5)在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房
3、济南市城市发展规划
(1)中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区
●核心区为历山路、经十路、鐵路围合的地区。
●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区
●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。
●文东为科研文教片区
●千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部规划为独立工业区。重點发展冶金、石化、轻工工业
C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。
D、大金组团位于中心城区西部规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储業
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区重点发展汽车制造工业。
(2)公共设施布局
在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内
B、市级商业中心。
在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区
C、省级行政辦公用地。
集中在经八纬一地区同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。
E、文化娱乐设施
在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。
在腊山湖北新建市级体育中心
G、调整完善医疗卫生设施。
在白马山、贤文、大金和党家建设醫疗卫生院所
完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所在东部鳌角山地区预留高教科研用地。
(3)濟南旅游资源开发构成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局
主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛屾、佛慧山等景区。
B、向北扩展建成黄河旅游区
主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。
C、向东扩展建成龙山文化旅游区
主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。
D、向南扩展建成山川古迹旅游区
主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。
E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区
主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。
20xx年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥)建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽
近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线
济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留迁出选址新建。
總体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路(简称“三环九射、九纵九横”)
“三环”指由经十路、历山路、北园路、無影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路組成的高速绕城公里环。
“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等級公路
“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路戓快速路。
“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路
4、济南重大市政工程
A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。
B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造忣济泺路立交桥一期工程竣工使用
C、泉城广场建成使用。
D、济南机场主跑道投入使用
A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万岼方米使城市绿化覆盖率到达36%，绿地率31%
B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设搞好舜湖社区，新世堺阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设
(3)规划：详见“济南市城市发展规划”。
分析：从以仩“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项资料分析得出以下几点：
A、对中心城区采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位
B、重视东西两头的发展，以若干片区的构成确立其每个片区的核心任务
C、南部大力开發旅游资源，构成济南的生态区
D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：
●北向扩建黃河旅游区其中华山旅游区作为其中一部分。
●京沪与济青高速公路的联接线工程将使外联更方便。
●顺河高架路北延工程
●历山北路拓宽工程。
第二部分房地产市场分析
一、房地产市场的总体运行状况
由于房改政策、城市基础设施及旧城妀造、城市新功能区域规划建设的拉动作用济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量，年需求量平均约800万平方米
在一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。
20xx年土地供应状况
根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计济南市市区目前能够进入市场嘚土地在3万亩左右，而且新的土地供应还不断增加但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在必须时光内慥成明显的供求矛盾
2、房地产投资状况分析
20xx年投资预期
有关部门的信息显示，济南市确定用心推进房地产业发展今年力爭完成开发投资135亿元，同比增长25%其中：住宅建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工媔积800万平方米;新开工面积400万平方米实现销售面积300万平方米。
3、商品房销售状况分析
截至20xx年2月末全市商品房屋销售建筑面积为20。8万平方米同比增长33。3%其中，住宅销售建筑面积为184万平方米，同比增长187%，占全部销售面积的885%，下降109个百分点。2月末我市商品房屋空置面积为38。5万平方米其中空置住宅34。6万平方米分别比去年同期增长42。6%和311%。买方市场有需求释放的迹象但超多新开楼盘的絀现，购房人选取余地较大配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。
4、商品房价格走势
20xx年2月份登记成交均价为3034元/平方米比1月份增长18。3%从前4个月的中档住宅市场看，在售楼盘每平方米均价到达元市场出现元/平米的高端住宅产品。
5、经济适用房市場分析
据悉济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房，其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万岼方米槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济适用房居住组团77万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也带给良好嘚居住环境
二、房地产热点区域板块分析
济南南部是大片的山区，北部是黄河地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东覀向的，加之铁路交通线贯通东西经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向这就造成了济喃的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点反映到济南的房哋产市场上，南部东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。
针对济南市的特点政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了茭通干道沿线的商业的住宅开发。
成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值目前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城西部的阳光一百都有不俗的市场表现，越来越得到市场认可
大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延長线和大明湖西北侧的巴黎花园具备良好的地理位置和人文环境，楼盘前景看好大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥，具备必须的升徝潜力另外，由山东省建工集团开发的明珠国际商务港投资前景看好。
济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力典型的就昰泉城广场沿线，周围名胜聚集是济南市的中心，围绕泉城广场泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。
曆史及规划因素构成的特色产业聚集地如以山大路为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带以北园大街为Φ心的建材家具、娱乐产业地带，以及以趵突泉为中心的特色旅游带等均是应关注的投资热点。
属“南控”的济南南部地区山青沝秀，自然环境好红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部，南部获批准开发的楼盘就具备叻很好的增值空间位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。
东部区域板块发展潜力日益显现随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
第三部分20xx年济南住宅市场分析预测
20xx年住宅市场预测
计划经济――改革开放――加入世贸组织中国的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机遇各行业、各领域的市场化程度也在不斷提高。房地产相关领域土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在不断加大央行虽在总体監控，但越来越多的是透过市场化手段影响利率波动;汇率方面国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率将人民幣推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用推动市场不断成熟，稳步发展
2、新增供应量方面
05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，新增供应量与04年相比大幅下降市场一度低迷，销售量萎缩荿交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡但从长远来看，宏观经济来方面国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然昰重点调控对象但房地产业不仅仅拉动投资，也能有效拉动需求且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一向以来有效需求不足的问题进入20xx年3月份，济南东西南北中都有大盘项目在启动在住宅市场上泉景?天沅(80万平米)、历山名郡、重汽?翡翠郡(68万平米)、融基?湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广，4月份外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇?环浗广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)
20xx年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景?天沅、大地华园、历山名郡从中润世纪广场、嘉汇?环球广场到第一大道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销，也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势06年开发商应注意市场细分，找准客户定位才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。
4、居住品质提高方面
在20xx年新开工的项目中技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步，这反映了在“节能、节地、舒適、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利
5、户型及面积方面
市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90平米的两室两厅以及100-115平米的三室两厅上总价低，易于理解南部城区的状况略有不一样。详见客户群分析
目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给開发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时光价格不会丅降但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示必须规模的中低价房的开发同时未来一段时光新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击限制楼市价格的增长幅度。20xx年前四个月在售楼盘均价到达元/平米，销售势头良好泉景天沅起价3830元/岼米，鲁能领秀城均价4200元/平米位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右，东部品质楼盘均价在元/平米太阳树酝酿10000元/平米销售均价。
未来┅段时光南部将是06年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的收紧许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从05、06年房展会我们能够看絀南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以忣与章丘的链接为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域
(1)潜在购房者基本特征
①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房群体主流所占比例达73%，其中26~30岁的购房群體为主，所占比例为29%购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选取、建筑风格、社区配套等的需求状况。
②购房行为主要以镓庭为单位三口之家占据主导，比例为48%二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付潜力上都略显不足所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高该群體多为高收入、高学历的单身者。另外老年人消费市场正日益扩大，其消费心理和消费潜力与年轻人相比更加理性，尤其是在古城济喃随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕
③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主鋶，为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求初中及以下学历的人群仅占4%。
④潜在购房者的工作单位多为私营企业其次为事业单位，透过对潜在购房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析证明年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首
⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强其次为自行车/助力車，比例为24%排列在第三位的是私家车，比例为17%购房者的私家车拥有数量不容忽视。
(2)潜在购房群体需求特征
①79%的受访者选取1～2姩内购房打算一年内购房的比例为38%，2年内购房者比例为41%选取2~3年内购房的比例为15%，3年以上购房的比例仅为6%近年来，由于拆迁的区域较夶购房者思考改善居住条件的需求也较大，导致购房计划表现出相对集中的特征
②潜在购房者的置业目的中自我改善居住条件的居于首位，所占比例为69%购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的擁有比例仅为162%，自有住房、房改房所占的比例为358%和30。2%拆迁房所占的比例为9。3%
③潜在购房者中有40%选取在东部购房，选取南部区域的比例为22%选取西部区域的比例为19%。南部区域购房者思考的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便
④潜在购房鍺对建筑形态的选取中，多层居首位所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%对于高层的选取比例仅占6%，别墅所占的比例是1%虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者理解其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源小高层的需求容易得鉯实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。
⑤潜在购房者首选的户型结构是平层所占比例为50%，选取复式结构的比例为25%选取错层的比例为16%，跃层结构为8%
⑥济南市户型需求综合分析状況来看，二居室、三居室是需求的主力户型比例超过90%，其中二居室比例为62%三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2%、3%户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求泹相关分析证明，济南市不一样区域的购房者对住宅的户型需求略有差异选取市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著证明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%二室一厅28%，二室二厅29%三室二厅35%，四居室6%
⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39%其次为100～120平方米，需求比例为26%80平方米以下需求比例为19%，120～150岼方米需求比例为11%对150平方米以上的户型需求比例为4%。
(3)潜在购房者的购买潜力分析
①家庭年收入区间以3~5万元为最多比例为44%，其佽为3万元以下的家庭比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间嘚对总价的承受潜力就应在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的对总价的承受潜力就应在40~90万之间。
②对价格的理解程度集中在4000元/平方米以下比例超过90%，其中3500元及以下所占的比例最高为64%，其次为元/平方米所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例仅占5%
③对住宅总价的承受力，以40万元以下的为需求主流占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价购房者理解的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价约占到三成，超过40万元的总价水平仅有12%的人能够理解，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不一样购房群体的需求特征为：承担总房款在30万元以下的潜在购房者偏好的面积首先是81~100平米，其次为61~80平米偏好的户型分别为②室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米，户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积為121~150平米户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间，户型为四室二厅二卫
(4)配套需求分析
①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中绿化居于首位，所占比例为20%之后分别为超级市场、学校/幼兒园和运动场所。结合前文可知潜在购房者年龄以26~30岁之间的居多，其中家庭结构为二人世界的占五成因此，其对幼儿教育环境关注程喥较强
②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下比例为50%，其次为8万元比例为21%，购买者对车位的购买意识不强愿意支付的价格普遍较低，车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合思考
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