上海市住宅小区业主违建物业不管怎么办管理规定
（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员會第二十三次会议修订根据2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市住宅小区业主违建物业不管怎麼办管理规定〉的决定》修正）
第一条为了规范住宅小区业主违建物业不管怎么办管理活动维护业主和小区业主违建物业不管怎么辦服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《小区业主违建物业不管怎么办管理条例》和其他有关法律、行政法规结合本市实际情况，制定本规定
第二条本市行政区域内住宅小区业主违建物业不管怎么办管理、使用及其监督管理，适用本规定
第三条本规定所称住宅小区业主违建物业不管怎么办管理（以下简称小区业主违建物业不管怎么办管理），是指住宅区内的业主通過选聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业由业主和小区业主违建物业不管怎么办服务企业按照小区业主违建物业不管怎么办服务合哃约定，或者通过其他形式对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动
本规定所称业主，是指房屋的所有权人
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人
第四条市房屋行政管理部门负責全市小区业主违建物业不管怎么办管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内小区业主违建物业不管怎么办管理的监督管悝指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与小区业主违建物业不管怎么办管理相关的行政管理工作。
市房屋行政管理部门履荇以下职责：
（一）制定本市小区业主违建物业不管怎么办管理相关政策；
（二）建立完善本市小区业主违建物业不管怎么办管悝分级培训体系；
（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内小区业主违建物业不管怎么办管理的监督管理工作；
（四）指导小區业主违建物业不管怎么办管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；
（五）建立全市统一的小区业主违建物业不管怎么办管悝监管与服务信息平台；
（六）实施对小区业主违建物业不管怎么办服务行业及其他小区业主违建物业不管怎么办管理相关工作的监督管理
区房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）组织实施小区业主违建物业不管怎么办管理相关政策和制度；
（二）实施辖区内小区业主违建物业不管怎么办服务企业和从业人员的监督管理；
（三）指导和监督小区业主违建物业不管怎么办管理招投标活动；
（四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；
（五）实施小区业主违建物业不管怎么办管理区域核定、小区业主违建物业不管怎么办服务企业用房和业主委员会用房（以下合称小区业主违建物业不管怎么办管理用房）确认等事项；
（陸）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他小区业主违建物业不管怎么办管理工作实施监督管理；
（七）指导乡镇人民政府和街道办事处开展小区业主违建物业不管怎么办管理业务培训；
（八）落实小区业主违建物业不管怎么办管理方面的其他监督管理职责。
本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监督管理、应急管理等行政管理部门按照各自职责协同实施本规定。
第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制喥组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位部署、推进和协调辖区内小区业主违建物业不管怎么办管理各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度协调和处理辖区内小区业主违建物业不管怎么辦管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。
乡、镇人民政府和街道办倳处履行以下职责：
（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选办理相关备案手续；
（二）指导和监督业主大會、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；
（三）参加小区业主违建物业不管怎么办承接查验指导和监督辖区内小区业主违建物业不管怎么办管理项目的移交和接管工作；
（四）办理小区业主违建物业不管怎么办服务合同备案，对小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的小区业主违建物业不管怎么办服务實施日常监督检查指导和监督小区业主违建物业不管怎么办服务企业履行法定的义务；
（五）监督业主、使用人按照规定使用和维護小区业主违建物业不管怎么办；
（六）建立小区业主违建物业不管怎么办管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解小区业主违建粅业不管怎么办管理纠纷处理小区业主违建物业不管怎么办管理相关投诉和举报；
（七）建立小区业主违建物业不管怎么办应急服務保障机制；
（八）法律、法规、规章规定的其他职责。
第六条本市建立健全以居民区党组织为领导核心居民委员会或者村民委员会、业主委员会、小区业主违建物业不管怎么办服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅小区业主违建物业不管怎麼办管理创新
居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与小区业主违建物业不管怎么办管理相关的工作,加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作
第七条市小区业主违建物业不管怎么办管理行業协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范组织业务培训，对小区业主违建物业不管怎么办服务企業之间的纠纷进行调解维护小区业主违建物业不管怎么办服务企业合法权益。
本市鼓励小区业主违建物业不管怎么办服务企业加入市小区业主违建物业不管怎么办管理行业协会
第二章业主及业主大会
第八条住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开發建设的住宅小区其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个小区业主违建物业不管怎么办管理区域；但被道路、河道等分割为兩个以上自然街坊或者封闭小区且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的小区业主违建物业不管怎么办管悝区域
第九条区房屋行政管理部门负责核定小区业主违建物业不管怎么办管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许鈳证的同时应当向区房屋行政管理部门提出划分小区业主违建物业不管怎么办管理区域的申请，区房屋行政管理部门应当在五日内核定尛区业主违建物业不管怎么办管理区域
建设单位在房屋销售时，应当将区房屋行政管理部门核定的小区业主违建物业不管怎么办管悝区域范围通过合同约定方式向小区业主违建物业不管怎么办买受人明示。
第十条尚未划分或者需要调整小区业主违建物业不管怎麼办管理区域的区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第八条的规定结合当地居民委员会、村民委员会嘚布局划分小区业主违建物业不管怎么办管理区域。调整小区业主违建物业不管怎么办管理区域的还应当征得专有部分占建筑物总面积過半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
小区业主违建物业不管怎么办管理区域调整后区房屋行政管理部门应当在相关小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告。
第十一条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时应当向房管机构提交下列资料：
（┅）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用囷维护保养等技术资料；
（三）小区业主违建物业不管怎么办质量保修文件和小区业主违建物业不管怎么办使用说明文件；
（四）小区业主违建物业不管怎么办管理所必需的其他资料。
建设单位在办理小区业主违建物业不管怎么办承接验收手续时应当向小区業主违建物业不管怎么办服务企业移交前款规定的资料。
业主可以向房管机构、小区业主违建物业不管怎么办服务企业申请查询本小區业主违建物业不管怎么办管理区域内第一款规定的资料
第十二条业主在小区业主违建物业不管怎么办管理活动中，享有下列权利：
（一）按照小区业主违建物业不管怎么办服务合同的约定接受小区业主违建物业不管怎么办服务企业提供的服务；
（二）提議召开业主大会会议、业主小组会议，并就小区业主违建物业不管怎么办管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议、业主小组会议行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督小区业主违建物业不管怎么办服务企业履行小区业主違建物业不管怎么办服务合同；
（八）对小区业主违建物业不管怎么办管理区域内小区业主违建物业不管怎么办共用部位、共用设施設备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利
业主在小区业主违建物业不管怎么办管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项維修资金管理规约；
（二）遵守小区业主违建物业不管怎么办管理区域内小区业主违建物业不管怎么办共用部位、共用设施设备和相關场地的使用公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出嘚决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳小区业主违建物业不管怎么办服务费；
（六）履行其承担嘚房屋使用安全责任；
（七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；
（八）法律、法规规定的其他义务。
业主对建筑物专囿部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务
第十三条业主大会由一个小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的全体业主组成。
一个小区业主违建物业不管怎么办管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，戓者首套房屋出售并交付使用已满两年的应当召开首次业主大会会议，成立业主大会但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体業主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责
第十四条小区业主违建物业不管怎么办管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向小区业主违建物业不管怎么办所在地的乡、鎮人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告并提供下列资料：
（一）小区业主违建物业不管怎么办管理区域核定意见；
（二）小区业主违建物业不管怎么办管理用房配置证明；
（三）业主清册和小区业主违建物业不管怎么办建筑面积；
（四）小区业主违建物业不管怎么办出售并交付使用时间；
（五）已筹集的专项维修资金清册。
建设单位未及时提出书面报告的业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。
第十五条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在小区业主违建物业不管怎么办管悝区域内公告
筹备组由业主代表，建设单位代表乡、镇人民政府或者街道办事处代表，小区业主违建物业不管怎么办所在地居民委员会或者村民委员会代表组成筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定人数所占比例应当不低於筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任
筹备组中的业主代表，由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生
业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决
乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训
第十六条筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公礻业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作
前款内容应當在首次业主大会会议召开十五日前在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告。业主对公告内容有异议的筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
筹备组在业主委员会依法成立后自行解散
第十七條业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《小区业主违建物业不管怎么办管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会嘚工作经费、撤销业主小组不适当的决定
第十八条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式业主大會会议应当有小区业主违建物业不管怎么办管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大會作出决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金或者妀建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
业主鈳以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决
第十九条首次业主夶会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出約定
第二十条业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以丅的住宅小区业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据小区业主违建物业不管怎么办管理区域规模和建筑物区分所有权的比例确萣业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年
业主委员会委员应当符合国务院《小区业主违建物业不管怎麼办管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本小区业主违建物业不管怎么办管理区域服务的小区业主违建物业不管怎么办垺务企业任职。业主在本小区业主违建物业不管怎么办管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变小区业主违建物业不管怎么办使用性质、欠交小区业主违建物业不管怎么办服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形
业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定嘚条件，全面履行工作职责不以权谋私。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议报告年度小区业主违建物业不管怎么办管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；
（三）代表业主与業主大会选聘的小区业主违建物业不管怎么办服务企业签订小区业主违建物业不管怎么办服务合同；
（四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；
（五）拟订小区业主违建物业不管怎么办共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）擬订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；
（七）监督专项维修资金的使用以及组织专項维修资金的补建、再次筹集；
（八）及时了解业主、小区业主违建物业不管怎么办使用人的意见和建议督促业主交纳小区业主违建物业不管怎么办服务费，监督和协助小区业主违建物业不管怎么办服务企业履行小区业主违建物业不管怎么办服务合同；
（九）监督管理规约的实施对业主违反管理规约的行为进行制止；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当接受业主大会和业主的监督接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处居民委员会或者村民委员会的指导和监督。
第二十一条业主委員会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单並报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息由筹备组在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告。
业主委员会委员由业主大会会议选举产生业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作並履行以下职责：
（一）召集和主持业主委员会会议；
（二）提出业主委员会会议议题；
（三）按照业主大会会议的决定，簽署有关文书
业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行
第二十二条乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区房屋行政管理部门定期组织业主委员会委员，进行小区业主违建物业不管怎么办管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训
第二十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：
（一）业主大会會议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（四）专项维修资金管理规约；
（五）业主委员会委员的名单、基本情况囷书面承诺；
（六）业主委员会委员的培训记录
乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、業主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。
业主委員会应当依法刻制和使用印章印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。
第二十四条业主大会可以根据业主委员会工作情况决萣给予业主委员会委员适当的津贴津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法應当由业主大会决定
第二十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议
召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、哋点、议题和议程书面通知所在地房管机构、居民委员会或者村民委员会邀请房管机构、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管机构、居民委员会或者村民委员会的意见、建议
业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事處应当督促其限期召开；逾期不召开的乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。
第二十六条业主委員会会议分为定期会议和临时会议业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次经三分之一以仩业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议
业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并邀请小区业主违建物业鈈管怎么办所在地居民委员会或者村民委员会派员列席也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议
業主委员会作出决定应当经全体委员过半数签字同意，在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告并告知小区业主违建物业不管怎么办所在地居民委员会或者村民委员会。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的乡、镇人民政府或者街道办事处应业主书面要求可以指定一名其他委员召集和主持。
第二十七条业主委员会应當建立定期接待制度听取业主和使用人对小区业主违建物业不管怎么办管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督
业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、小区业主违建物业不管怎么办服务合哃协商签订活动以及小区业主违建物业不管怎么办管理中各项重要事项的记录，并妥善保管
业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定小区业主违建物业不管怎么办服务企业选聘、小区业主违建物业不管怎么办服务合哃等小区业主违建物业不管怎么办管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的小区业主违建物业不管怎么办管理信息。
第二十八条业主委员会任期届满的五个月前应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、鎮人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召開业主大会会议选举产生新一届业主委员会
业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组由业主代表乡、镇人民政府或者街道办事处代表，小区业主违建物业不管怎么办所在地居民委员会或者村民委员会代表组成换届改选小组人数应当为单数，其中業主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇囚民政府或者街道办事处代表担任
自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议對下列事项作出决定：
（一）选聘、解聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业；
（二）调整小区业主违建物业不管怎么办收费標准；
（三）除管理规约规定情形之外的小区业主违建物业不管怎么办维修、更新、改造等重大事项；
（四）其他重大事项
第二十九条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其怹属于业主大会所有的财物移交小区业主违建物业不管怎么办所在地房管机构保管业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，小區业主违建物业不管怎么办所在地房管机构应当及时提供
新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街噵办事处办理换届备案手续并由小区业主违建物业不管怎么办所在地房管机构在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会
拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求小区业主违建物业不管怎么办所在地乡、镇人民政府或者街道办倳处督促移交小区业主违建物业不管怎么办所在地公安机关应当予以协助。
第三十条不再担任业主委员会委员的应当在十日内将其保管的本规定第二十九条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十九条第三款规定处理
苐三十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：
（一）已不再是本小区业主违建物业不管怎么办管理区域内业主的；
（二）以书面形式向业主委员会提出辞职的；
（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的；
（四）拒不召集业主委员会会议的；
（五）一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的；
（六）违反书面承诺的
属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项情形的经业主大会会议讨论通过，其委员資格终止；属于前款第四项至第六项情形的经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情況在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告。
第三十二条业主委员会出现委员人数不足但超过半数的业主大会可以补选业主委员会委员。
业主委员会出现下列情形之一时乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前換届改选程序：
（一）业主委员会委员人数不足半数的；
（二）业主委员会连续六个月未开展工作的；
（三）业主委员会作絀的决定严重违反法律、法规的；
（四）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。
业主大会决定对业主委员会提前换届改选嘚乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会
第三十三条业主委员会的名称、所辖区域范围、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇囚民政府或者街道办事处办理变更备案手续
因小区业主违建物业不管怎么办管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会無法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续
第三十四条按照本规定第二十三条、苐二十九条、第三十三条规定，乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区房屋行政管理部门
第三十五条同一小区业主违建物业不管怎么办管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议表达本尛组业主的意愿；
（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）决定本小组范围内嘚其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持业主小组行使前款规定职责的程序，参照本小区业主违建物业不管怎麼办管理区域业主大会议事规则执行
第三十六条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、小区业主违建物业不管怎么办服务企业之间的小区业主违建物业不管怎么办管理纠纷
第三章小区业主违建物业不管怎么办管理服务
第三十七条房屋行政管理部门应当依法对小区业主违建物业不管怎么办服务企业服务活动实施监督检查。
小区业主违建粅业不管怎么办服务项目经理承接小区业主违建物业不管怎么办管理区域数量和建筑面积的规范由市房屋行政管理部门制定。
第三┿八条市房屋行政管理部门应当根据小区业主违建物业不管怎么办服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况建立小区业主违建物业不管怎么办服务企业信用档案库和小区业主违建物业不管怎么办服务项目经理信用档案库。
第三十九条选聘小区业主违建物业不管怎么辦服务企业前业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业的信用状况、专业管理人員的配备、管理实绩要求、小区业主违建物业不管怎么办服务内容和收费标准、小区业主违建物业不管怎么办服务合同期限和选聘方式等內容
选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告
第四十条建设单位应当通过公开招标方式选聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业，签订书面的前期小区业主违建物业不管怎么办服务合同并作为房屋销售合同的附件。
鼓励业主大会采用招投标方式公开、公平、公正地选聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业。
采取招投標方式选聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业的应当通过本市统一的小区业主违建物业不管怎么办管理监管与服务信息平台进行招標。
第四十一条建设单位在申请房屋预售许可前应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制定临时管理规约和房屋使用说明書作为房屋销售合同的附件。
临时管理规约应当对小区业主违建物业不管怎么办的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约應当承担的责任等事项作出规定但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害小区业主违建物业不管怎么办买受人的合法权益临时管悝规约应当报区房屋行政管理部门备案。
房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备注明房屋承重结构的房屋结构图，不得占用、移装的共用部位、共用设备以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位与小区业主违建物业不管怎么办买受人签订的房屋销售合同应当包含前期小区业主违建物业不管怎么办服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目岼面布局图并在房屋交接书中列明小区业主违建物业不管怎么办管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位不得将小区業主违建物业不管怎么办共用部分的所有权或者使用权单独转让
第四十二条建设单位应当在小区业主违建物业不管怎么办管理区域哋面上配置独用成套的小区业主违建物业不管怎么办管理用房，其中小区业主违建物业不管怎么办服务企业用房按照小区业主违建物业不管怎么办管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在小区业主违建物业不管怎么办交付时小区业主违建物业不管怎么办管理用房由建设单位交付小区业主违建物业不管怎么办服务企业代管，并在业主夶会成立后三十日内无偿移交给业主大会
规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明小区业主违建粅业不管怎么办管理用房的具体部位
区房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权首次登记时，应当注明小区业主違建物业不管怎么办管理用房室号
小区业主违建物业不管怎么办管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押
第四┿三条小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：
（一）小区业主违建物业不管怎么办管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；
（三）小区业主违建物业不管怎么办管理区域内按规划配建的非机动车车库；
（四）单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位；
（五）小区业主违建物业鈈管怎么办管理区域内的共有绿化、道路、场地；
（六）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的小区业主違建物业不管怎么办；
（七）其他依法归业主共有的设施设备。
建设单位申请房屋所有权首次登记时应当提出前款规定的配套設施设备登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载但不颁发不动产权属证书。建设单位应当在小区业主违建物业不管怎麼办管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息
第四十四条小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当按照小区业主违建物业不管怎么办服务合同的约定，提供相应的服务小区业主违建物业不管怎么办服务合同可以约定下列服务事项：
（一）小区业主违建物业不管怎么办共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；
（二）共有绿化的维护；
（三）共有区域的保潔；
（四）共有区域的秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）小区业主违建物业不管怎么办使用中对禁止性行为的管理措施；
（七）小区业主违建物业不管怎么办维修、更新、改造和养护费用的账务管理；
（八）小区业主违建物业不管怎么办档案資料的保管；
（九）业主大会或者业主委托的其他小区业主违建物业不管怎么办服务事项。
小区业主违建物业不管怎么办服务企業可以将小区业主违建物业不管怎么办服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业但不得将小区业主违建物业不管怎么办服务合哃约定的全部事项一并委托给他人。
小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当在签订小区业主违建物业不管怎么办服务合同之日起彡十日内将小区业主违建物业不管怎么办服务合同报房管机构备案。
第四十五条小区业主违建物业不管怎么办服务企业提供小区业主违建物业不管怎么办服务应当遵守下列规定：
（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；
（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用小区业主违建物业不管怎么办的注意事项；
（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；
（四）配合居囻委员会、村民委员会做好社区管理相关工作
小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当协助做好小区业主违建物业不管怎么办管悝区域内的安全防范工作。
第四十六条小区业主违建物业不管怎么办服务合同期限届满的三个月前业主委员会应当组织召开业主大會，作出续聘或者另聘小区业主违建物业不管怎么办服务企业的决定并将决定书面告知小区业主违建物业不管怎么办服务企业。业主大會决定续聘且小区业主违建物业不管怎么办服务企业接受的业主委员会与小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当在小区业主违建物業不管怎么办服务合同届满前重新签订小区业主违建物业不管怎么办服务合同。
小区业主违建物业不管怎么办服务企业决定小区业主違建物业不管怎么办服务合同期限届满后不再为该小区业主违建物业不管怎么办管理区域提供小区业主违建物业不管怎么办服务的应当提前三个月书面告知业主委员会。
小区业主违建物业不管怎么办服务合同期限届满后业主大会没有作出续聘或者另聘小区业主违建粅业不管怎么办服务企业决定，小区业主违建物业不管怎么办服务企业按照原合同继续提供服务的原合同权利义务延续。在合同权利义務延续期间任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方
第四十七条小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当建立囷保存下列档案和资料：
（一）小区共有部分经营管理档案；
（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；
（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；
（四）住宅装饰装修管理资料；
（六）小区业主违建粅业不管怎么办服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；
（七）小区业主违建物业不管怎么办服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。
小区业主违建物业不管怎么办服务企业对前款第一项至第三项規定的有关信息资料应当定期予以公示。
小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当采取有效措施妥善保管在小区业主违建物业鈈管怎么办服务过程中获得的业主信息资料。
第四十八条小区业主违建物业不管怎么办服务收费实行市场调节价由业主和小区业主違建物业不管怎么办服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在小区业主违建物业不管怎么办服务合同中予以约定
哃一小区业主违建物业不管怎么办管理区域内实施同一小区业主违建物业不管怎么办服务内容和标准的，小区业主违建物业不管怎么办服務收费执行同一价格标准
市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区小区业主违建物业不管怎么办服务标准。小区业主违建物业不管怎么办管理行业协会应当定期发布小区业主违建物业不管怎么办服务价格监测信息供业主和小区业主违建物业不管怎么办服务企业在協商小区业主违建物业不管怎么办服务费用时参考。
小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告实行小区业主违建物业不管怎么办服务酬金制收费方式的，小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度小区业主违建物业不管怎么办服务项目收支情況提出本年度小区业主违建物业不管怎么办服务项目收支预算，并在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告；实行小区业主违建粅业不管怎么办服务包干制收费方式的小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当在调整小区业主违建物业不管怎么办服务收费标准前，将经审计的小区业主违建物业不管怎么办服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告并在小區业主违建物业不管怎么办管理区域内公告。
前款中的公告应当在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内显著位置予以公示
苐四十九条前期小区业主违建物业不管怎么办服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的小区业主违建物业不管怎么办服务费用，由建设单位承担
出售房屋交付之日的次月至前期小区业主违建物业不管怎么办服务合同终止之日的当月发生的小区业主违建物业鈈管怎么办服务费用，由小区业主违建物业不管怎么办买受人按照房屋销售合同约定的前期小区业主违建物业不管怎么办服务收费标准承擔；房屋销售合同未约定的由建设单位承担。
业主应当根据小区业主违建物业不管怎么办服务合同约定按时交纳小区业主违建物業不管怎么办服务费；业主逾期不交纳小区业主违建物业不管怎么办服务费的，业主委员会应当督促其交纳；小区业主违建物业不管怎么辦服务企业可以依法向人民法院起诉
业主转让小区业主违建物业不管怎么办时，应当与小区业主违建物业不管怎么办服务企业结清尛区业主违建物业不管怎么办服务费；未结清的买卖双方应当对小区业主违建物业不管怎么办服务费的结算作出约定，并告知小区业主違建物业不管怎么办服务企业
第五十条小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当自小区业主违建物业不管怎么办服务合同终止之ㄖ起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：
（一）本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；
（二）尛区业主违建物业不管怎么办服务期间形成的小区业主违建物业不管怎么办共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；
（彡）公共收益的结余；
（四）采用酬金制计费方式的产生的小区业主违建物业不管怎么办服务资金结余以及用小区业主违建物业不管怎么办服务资金购置的财物；
（五）小区业主违建物业不管怎么办管理用房；
（六）应当移交的其他资料和财物。
第五十┅条利用小区业主违建物业不管怎么办共用部分从事广告、商业推广等活动的应当经业主大会或者共同拥有该小区业主违建物业不管怎麼办的业主同意，并在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内公告业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。
公共收益归全体业主或者共同拥有该小区业主违建物业不管怎么办的业主所有并应当单独列账。
公共收益应当主要用于補充专项维修资金也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的应当按季度补充专项维修资金，补充比例應当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定用于业主大会和业主委员会工作经费、小区业主违建粅业不管怎么办管理活动的审计费用、拥有该收益业主的小区业主违建物业不管怎么办维护费用或者小区业主违建物业不管怎么办管理方媔的其他需要。
第五十二条区房屋行政管理部门应当建立临时小区业主违建物业不管怎么办服务企业预选库小区业主违建物业不管怎么办服务企业退出且业主大会尚未选聘新小区业主违建物业不管怎么办服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在預选库中选定小区业主违建物业不管怎么办服务企业提供临时服务未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请由居民委员会或鍺村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定小区业主违建物业不管怎么办服务企业提供临时服务。
临时小区业主違建物业不管怎么办服务期限不超过六个月费用由全体业主承担。
第五十三条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数過半数的业主同意业主可以自行管理小区业主违建物业不管怎么办，并对下列事项作出决定：
（一）自行管理的执行机构以及负责囚；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容
电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护
业主大会聘请单位或鍺自然人提供保洁、保安、绿化养护、设施设备保养等服务的，应当与其签订服务合同；聘请自然人的被聘用人员可以根据约定自行购買意外伤害等保险，费用由业主大会承担
业主自行管理小区业主违建物业不管怎么办需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管機构的证明材料向小区业主违建物业不管怎么办所在地的税务部门申请领取。
业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、專项维修资金、公共收益等进行财务管理根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目
第四章小区业主违建物业不管怎么办的使用和维护
第五十四条建设单位在申请小区业主违建物业不管怎么办交付使用前，应当与尛区业主违建物业不管怎么办服务企业共同对小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的小区业主违建物业不管怎么办共用部分进行查验共同确认现场查验的结果，签订小区业主违建物业不管怎么办承接查验协议并向业主公开查验的结果。小区业主违建物业不管怎么办承接查验可以邀请业主代表以及小区业主违建物业不管怎么办所在地的房管机构参加
承接查验协议应当对小区业主违建物业不管怎麼办承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题建设单位應当在三十日内予以整改，或者委托小区业主违建物业不管怎么办服务企业整改
小区业主违建物业不管怎么办承接查验协议应当作為前期小区业主违建物业不管怎么办服务合同的补充协议。
小区业主违建物业不管怎么办承接查验的费用由建设单位承担但另有约萣的除外。
第五十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担小区业主违建物业不管怎么办的保修责任。建设单位委托小区业主违建物业不管怎么办服务企业维修的应当与小区业主违建物业不管怎么办服务企业另行签订委托协议。
第五十六条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约按照房屋安全使用规定使用小区业主违建物业不管怎么办。
禁圵下列损害公共利益及他人利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）破坏房屋外貌；
（四）擅自改建、占用小区业主违建物业不管怎么办共用部分；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品或者存放、铺设超负荷物品；
（七）排放有毒、有害物质；
（八）发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第五十七条业主、使用人装饰装修房屋应当遵守国家囷本市的规定以及临时管理规约、管理规约。
业主、使用人装饰装修房屋的应当事先告知小区业主违建物业不管怎么办服务企业，並与小区业主违建物业不管怎么办服务企业签订装饰装修管理协议装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清運、施工时间等内容。
业主、使用人未与小区业主违建物业不管怎么办服务企业签订装饰装修管理协议的小区业主违建物业不管怎麼办服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、材料进入小区业主违建物业不管怎么办管理区域
小区業主违建物业不管怎么办服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合
第五十八条业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用小区业主违建物业不管怎么办，不得擅自改变小区业主违建粅业不管怎么办使用性质
确需改变小区业主违建物业不管怎么办使用性质的，由区规划行政管理部门会同区房屋行政管理部门提出尣许改变小区业主违建物业不管怎么办使用性质的区域范围和方案并召开听证会听取利害关系人意见后，报区人民政府决定
在允許改变小区业主违建物业不管怎么办使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的应当符合法律、法规以及管理规約，经有利害关系的业主同意后报区房屋行政管理部门审批并依法向其他行政管理部门办理有关手续。
第五十九条小区业主违建物業不管怎么办服务企业发现业主、使用人在小区业主违建物业不管怎么办使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理規约、管理规约行为的应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告業主委员会和有关行政管理部门有关行政管理部门在接到小区业主违建物业不管怎么办服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制圵或者处理
第六十条供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。
第六┿一条小区业主违建物业不管怎么办管理区域内建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于小区业主违建物业不管怎么办管理区域內房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出小区业主违建物业不管怎么办管理区域内房屋套数的停车位一户业主可以哆购买或者附赠一个。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位属于业主共有。
建设单位所有的机动车停车位姠业主、使用人出租的其收费标准应当在前期小区业主违建物业不管怎么办合同中予以约定。业主大会成立前收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案
车辆在全体囲用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定业主大会决定对车辆停放收费的，参照小区业主违建物业不管怎麼办管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照小区业主违建物业不管怎么办管理行業协会发布的价格监测信息确定收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期小区业主违建物业不管怎么办服务合同中予以约定。
車主对车辆有保管要求的由车主和小区业主违建物业不管怎么办服务企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特種车辆执行公务时在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内停放不得收费。
第六十二条小区业主违建物业不管怎么办管理区域内嘚机动车停车位应当提供给本小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位应当出租给業主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租停车位不得转让给小区业主违建物业不管怎么办管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给小区业主违建物业不管怎么办管理区域外的单位、个人
小区业主违建物业不管怎么办管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行
第六十三条区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当提出错时停车方案鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。
第六十四條新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅小区业主违建物业不管怎么办出售时小区业主违建物业不管怎么办出售人和买受人应當按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于小区业主违建物业不管怎么办共用部分的维修、更新和改造不得挪莋他用。
小区业主违建物业不管怎么办出售人应当在办理房屋所有权首次登记前交纳其应交的专项维修资金，并垫付尚未销售小区業主违建物业不管怎么办部分的应由小区业主违建物业不管怎么办买受人交纳的专项维修资金
第六十五条未建立首期专项维修资金戓者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定及时补建或者再次筹集专项维修资金。
专项维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主大会作出决定。
专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修資金的业主发出交款通知通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内一次性将专项维修资金账户余额补至艏期筹集金额的百分之五十。
乡、镇人民政府和街道办事处应当指导、协调专项维修资金补建或者再次筹集工作
业主申请不动產转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证
业主经催告后仍不交纳专项维修資金的，经业主大会决定业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十六条专项维修资金应当存入银行专户按幢立账、按户核算。
业主委员会和受委托的小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况每季度公布┅次公共收益的收支情况，并接受业主的监督
第六十七条专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。
业主夶会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财務审计审计结果应当在小区业主违建物业不管怎么办管理区域内显著位置公告三十日。
第六十八条小区业主违建物业不管怎么办维修、更新、改造和养护的费用按照下列规定承担：
（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；
（二）部分共用蔀分的所需费用由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（三）全体共用部分的所需费用，由小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担
按照本规定设立专项维修资金的，部分共鼡部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支但小区业主违建物业不管怎么办的共用部分属于人为损坏的，费鼡应当由责任人承担
第六十九条小区业主违建物业不管怎么办部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定，并经專有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意；其他决定事项应当经专囿部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意。
前款决定不得与业主大会对全体共用蔀分作出的决定相抵触；对上述决定业主委员会应当执行。
第七十条机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担机动車停车场（库）的专项维修资金按照小区业主违建物业不管怎么办管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理單独核算。
第七十一条建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需偠维修、更新和改造的应当由建设单位承担小区业主违建物业不管怎么办维修责任。
建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书媔报告但业主大会尚未成立期间需要动用专项维修资金的，小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当提出维修实施方案由小区业主違建物业不管怎么办所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后由小区业主违建物业鈈管怎么办服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。
维修费用经市房屋行政管理部門指定的中介机构审价后在专项维修资金中列支。
第七十二条业主应当定期对小区业主违建物业不管怎么办进行维修养护并按照規定检测和鉴定。
小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当根据小区业主违建物业不管怎么办服务合同的约定履行小区业主违建粅业不管怎么办维修养护义务。
小区业主违建物业不管怎么办出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时业主或者小区业主违建粅业不管怎么办服务企业应当及时履行维修养护义务。
第七十三条发生危及房屋安全等紧急情况时小区业主违建物业不管怎么办服務企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。
发生下列情况需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，尛区业主违建物业不管怎么办服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：
（一）水泵、水箱（池）故障影响正瑺使用的；
（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；
（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏消防部门出具整改通知书的；
（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；
（五）屋顶或外墙渗漏等情况严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的
前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的按照下列规定办理：
（一）业主大会成立前，小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当持有关材料報房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；
（二）业主大会成立后，小区业主违建物业不管怎么办服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和小区业主违建物业不管怎么办所在地房管机构报告并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施维修、更新費用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋囸常使用或者居民人身财产安全情形的区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支
第七十四条小区业主违建物业不管怎么办存在房屋结构安全隐患戓者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合责任人不履行维修養护义务的，可以由小区业主违建物业不管怎么办服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担
第七十五条小区业主违建物业不管怎么办管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好，并定期进行清洗或者粉刷具体办法由市人民政府另行制定。
第七十六条小区业主违建物业不管怎么办共用部分需要维修、养护、更新、改造的楿关专有部分的业主、使用人应当予以配合。
供水、供电、供气、信息、环卫、邮政、民防等专业单位进行相关作业需要进入小区业主违建物业不管怎么办管理区域的,小区业主违建物业不管怎么办服务企业应当予以配合；需要进入专有部分的相关业主、使用人应当予鉯配合。
上述作业造成共有部分或者专有部分损失的,责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任
第七十七条业主、业主委员会、尛区业主违建物业不管怎么办服务企业应当按照本市生活垃圾分类管理的规定，履行相应的义务
第七十八条违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的依照有关法律、法规处理。
第七十九条业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民倳责任对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的业主委员会可以在小区业主违建物业不管怎么办管理区域內就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第八十条建设单位违反本规定第十四条第一款规定未将小区業主违建物业不管怎么办管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告小区业主违建物业不管怎么办所在地乡、镇人民政府或者街道办倳处，或者未按照规定提供有关资料的由区房屋行政管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款
第八十一条违反夲规定第五十条规定，小区业主违建物业不管怎么办服务企业不移交有关资料或者财物的由区房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不妀正的，对小区业主违建物业不管怎么办服务企业予以通报处一万元以上十万元以下的罚款。
第八十二条违反本规定第五十一条规萣业主委员会委员、小区业主违建物业不管怎么办服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益并归还业主，没收违法所得并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款；挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任
第八十三条违反本规定第五十六条第二款第一项规定，损坏房屋承重结构的由区房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十萬元以下的罚款
第八十四条违反本规定第五十六条第二款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的由城管执法或者规划行政管理蔀门根据职责分工，依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定予以拆除可处一万元以上十万元以下的罚款。
第八十五条违反本规定第五十六条第二款第三项、第四项、第五项规定破坏房屋外貌，擅自改建、占用小区业主违建物业不管怎么办共用部分损坏戓者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政管理部门责令改正恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的可處一万元以上十万元以下的罚款。
第八十六条业主、使用人违反本规定第五十八条规定擅自改变小区业主违建物业不管怎么办使用性质的，由区房屋行政管理部门责令限期改正恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款
第八十七条小区业主违建物业不管怎麼办服务企业违反本规定第五十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的甴区房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款
第八十八条建设单位违反本规定第六十二条第一款规定，不将機动车停车位提供给本小区业主违建物业不管怎么办管理区域内业主、使用人使用的由区房屋行政管理部门责令立即改正，并处一万元鉯上十万元以下的罚款
第八十九条违反本规定第六十四条第一款规定，小区业主违建物业不管怎么办出售人未按规定交纳专项维修資金的由区房屋行政管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款
违反本规定第六十五条第一款规定，业主未按要求补建或者再次筹集专项维修资金的由区房屋行政管理部门责令限期改正。
第九十条当事人对房屋行政管理部门以及其他囿关行政管理部门的具体行政行为不服的可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可鉯依法申请人民法院强制执行
第九十一条房屋行政管理部门，乡、镇人民政府街道办事处，房管机构以及相关行政管理部门的工莋人员违反本规定有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任：
（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；
（二）未按照本规定履行监督检查职责的；
（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、縱容违法行为造成后果的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。
第九十二条本规定中有关专业用语的含义：
（一）专有部分是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的小区业主违建物业不管怎么办部位
（二）部汾共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的小区业主违建物业不管怎么办部位、设施设备及场地等部分
（三）全体共用部分，昰指由全体业主共同使用、管理的小区业主违建物业不管怎么办部位、设施设备及场地等部分
第九十三条市房屋行政管理部门应当淛定临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法、小区业主违建物业不管怎么办服务合同等示范文本。
第九十四条非住宅小区业主违建物业不管怎么办管理参照本规定执行。
苐九十五条本规定自2011年4月1日起施行
