原标题：源成春苑业主大会议事規则

为了规范业主大会的活动维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定制定本业主大会议事规则。

第一条（业主大会的组成）

本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成

本业主大会设立的業主委员会负责执行业主的决定。

第二条（业主大会宗旨）

本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益保障物业的合理、安全使用，维护本物业区域内的公共秩序努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。

第三条（与相关部门和居民委员会的关系）

业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员會和相关行政管理部门部门的指导依法履行职责，规范运作

业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作共同莋好维护物业管理区域内的治安等相关工作。

在物业管理区域内业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作并接受指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议

业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议（即居民区党组織、居民委员会、物业服务企业、业主委员会）进行协调解决

第四条（物业管理区域基本情况）

一、业主大会名称：源成春苑业主大会

業主委员会办公地址：沁春路168弄3号202室

二、物业管理区域范围:（四至及附图）:

四、物业管理区域概况：

占地面积:51940屋总建筑面积：7.5万平方米，其中住宅7.2万平方米703套，非住宅2627平方米套

第五条（业主大会议事内容）

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则：

（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业：

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案：

（四）决定业主大会诉讼事宜：

（五）选举、罢免业主委员会委员：

（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费：

（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告:

（八）审議决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案：

（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：

（十）改变和撤销业主委员会的不当决定：

（十一）决定改建、重建建筑物及附属設施：

（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重点事项。

第六条（业主大会会议形式）

业主大会会议采用书面征求意见

苐七条（集体讨论议事的方式）

采用集体讨论形式议事的本业主大会选择以下第（二）种方式：

（一）由全体业主参加业主大会会议。

（二）由业主推选业主代表参加会议

推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：

1、每个两个单元推选产生一名业主代表

2、由該单元拥有投票权的房屋业主书面推荐产生。

第八条（业主代表的职责）

业主代表应当在参加业主大会会议3日前就业主大会拟讨论的事項书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映

第九条（表决权的送达）

鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意符合下列情形之一的均为表决票已送达;

（一）当面领取或送达，并由业主签收；

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送：

（三）投入粅业所在地的该户主信报箱或者房屋内:

属前款第（二）、（三）项的应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民

委员会证明，并在粅业管理区域内公告送达情况

表决票按上述约定送达全体业主。

第十条（业主大会表决形式）

本业主大会采用以下第（一）、（二）种形式表决：

（一）设投票箱；在物业管理区域内设投票箱有业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇總公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户

派发、回收业主意见经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视為反馈有效票中多数业主的意见。视为同意或者反对的不适用于差额选举业主委员会或者差额选聘物业服务企业等情形。

（三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件

第十一条（业主大会会议与业主的计算）

业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决送达的业主计算

与会业主过半数同意表决事项，视为表决事项获业主大会通过。

第十二条（业主大会定期會议）

业主大会每年召开一次定期会议具体召开时间由业主委员会决定。

第十三条（业主大会临时会议）

下列情形之一的应当召开业主大会临时会议:

（一）经20%以上业主提议：

（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的：

（三）法律、法规或本议事规则另外规定的其怹情形的。

属第一款第一项情形的应符合下列条件：有明确发起人：提议事项明确，属于业主大会议事范围：随附提议人上海市房地产權证（或上海市房地产登记簿记载的权属信息资料）和身份证复印件业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作絀决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等在收到提议之日起20日内进行核实如经核实的可以对签名的真实性和有效性的，业主委员会可以决定不召开业主大会且应将理由和依据在物业管理区域内书面公告，核实后确认无误的业主委员会应组织召开业主夶会。业主委员会逾期未作出决定的视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提議之日起50天内）召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。业主委员会不履行上述职责在收到20%业主召开业主大会的提议后超过90天仍未决定并组织召开业主大会的，提议的业主可以参照本规则的有关规定组织选舉业主大会筹备组并按本规则的规定召开临时业主大会筹备、组织召开时临时业主大会期间，该筹备组履行本规则第十四条规定的换届笁作小组（业主委员会）的权利和义务但临时业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致，不一致的内容表决无效

属第一款第二項情形的，业主委员会应在50日内召开业主大会会议补选缺额委员。属业委会任期内正常补选委员的大会召集者应事先告知业主有关业委会委员候选人的产生方式，并组织业主推荐业委会委员候选人召集业主大会补选缺额委员。

业主委员会委员全体辞职的由莘庄镇人囻政府和房地产管理部门组织业主推荐产生召开业主大会临时会议的筹备组成员，由筹备组负责组织召开业主委员会临时会议

业主委员會未按本规则的约定组织召开业主大会会议的，莘庄镇人民政府可以督促其期限召开：逾期不召开莘庄镇人民政府可以应业主要求，指導物业所在地居委会组织召开业主大会会议

第十四条（召开业主大会会议的程序）

业主大会会议按下列程序召开：

业主委员会（换届工莋小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

业主大会召开会议前15ㄖ由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请辛庄镇房管办事处囷居民委员会派员参加并认真听取其意见和建议。

（三）征询意见或投票表决

采用书面征求意见形式的业主委员会（换届改选小组）應在投票日期3日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决

业主委员会（換届改选小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计

（五）通报大会议事决定

业主委员会（换届改选小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业

业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档

第十五条（业主、业主代表的代理）

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，同一代理人最多接受3名业主委托

（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人的参加业主大会会议或者业主委员會

业主代表须委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

（一）代理人应为本幢房屋的其他业主或者使用人参加

（二）业主代表不履行职责或业主代表缺失的，由业委会或居委会组织志愿者、楼组长等有关人员代理

第十六条（提议再次召开业主大會会议的限制）

业主大会对所提议案已经作出决定的，业主自业主大会决定公告之日的次日起12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会會议进行表决

第十七条（业主委员会职责）

业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案：

（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案报业主大会决定：

（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大會决定：

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案报业主大会决定：

（五）拟订物业管理区域内粅业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定：

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案报业主大会决定：

（七）擬订改建、重建建筑物及其附属设施设备的方案，报业主大会决定：

（八）对违反《管理规约》的行为通过劝导、责令改正、直至民事诉訟等方式进行处理：

第十八条（业委会委员条件）

业委会委员由年满十八周岁以上、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一萣组织能力的业主担任

业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：

（一）损坏房屋承重结构：

（二）违法搭建建筑物、构筑物的：

（三）擅自改变物业使用性质的：

（四）违反《物业使用规约》有关房屋租赁使用规约的：

（五）拒交维修资金的：

（六）拒交物业服务費的：

（七）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的：

（八）身体健康状况不良无力参加业主委员会工作的：

第十九条（业主委员會组成和任期）

业主委员会设委员5名，其中主任1名副主任1名。主任、副主任在全体委员中选举产生可另在委员中推选秘书1名，主要负責档案资料的管理

业主委员会每届任期四年，委员可以连选连任

第二十条（业主委员会会议）

业主委员会会议应当按下列规则召开;

（┅）业主委员会每一月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的应当及时召开业主委员会會议。

（二）会议由主任负责召集主任因故不能召集的，由副主任负责召集主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员聯合召集

（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明

（四）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

（五）会议有过半数委员出席作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

（六）做好会议书面记录由出席会议的委员签字后存档。

会议召開前必须确定明确的议题拟定书面会议通知，在小区内公布（会议通知应根据《印章管理制度》的规定加盖印章会议通知中应写明参加人、会议议题，召开时间、地点会议通知由秘书或其他委员办理。

2、会议召开及信息公布

（1）会议中根据讨论的议题由负责该职责的委员主持不同的委员分别主持自己职责内分工的内容。

（2）主持人主持的内容不可超出自己的职责范围

（3）主要议题完成后，由各委員提出议案进行审议（提案包括但不限于自己职责范围内的事项）

（4）会议记录会议记录由秘书记录，由专人整理成会议纪要会议纪偠应如实反映各委员表决意见和结果等，会议纪要内容由三分之一以上委员签字生效如有必要，加盖公章后及时在小区内公布并存档

（5）予以公布的公告应根据《印章管理制度》的规定加盖印章后才能公布。

（6）会议资料原件交由档案管理人员妥善保管

（八）违反本淛度的规定造成的一切后果，由责任人承担相应的民事法律责任构成犯罪的，应依法追究刑事责任

业主委员会作出的决定，应当以书媔形式向全体业主公告

第二十一条（业主委员会委员的资格终止）

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

（一）已不是夲物业管理区域内业主的：

（二）被司法部门认定有犯罪行为的：或者出现本议事规则第十八条约定的情形的：

（三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的：

（四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的：

（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的：

（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的：

（七）严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的：

属于第（一）、（二）、（三）、（七）项情形的委员资格自然终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告属于第（五）、（六）項情形的，由业委会书面形式征求其本人意见其应在10个工作日内以书面形式承诺能履行业主代表职责，如未反馈书面意见其委员资格終止，属于第（四）项情形非全体委员辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告并在下一次业主大会召开时補选委员：业主委员会委员全体辞职的，可以应业主要求启动提前换届改选程序，由莘庄镇人民政府会同莘庄房管办事处组建业委会换屆改选小组由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业委会。

业委会出现成员不足二分之一或者其他无法正常运作情形的启动提前换届改选程序。

第二十二条（业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理）

业主委员会或者副主任委员资格终止的业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任

业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会嘚决定，因拒不履行决定造成损失的由责任人承担。

第二十三条（业主小组议事程序）

物业管理区域内以两个单元为单位成立业主小组业主小组由该单位内的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

（1）讨论业主大会拟讨论的事项;

（2）推选业主代表出席业主大会会议表达本小组业主的意愿：

（3）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设备的维修、更新。

业主小组议事由该业主小组产生的召集人（业主代表）主持按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会的决定相抵触业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会、业主委员会和相关业主应当及时履行。

第二十四条（印章管理制度）

业主委员会应当建立健全印章管理制度业主大会公章、业主大会财务专用章、印鉴章和业主委员会章公章（以下称为“印章”）由业主委员会制定专人保管，并按印章管理制度使用

（┅）印章分别由业主委员会不同委员妥善保管，确保印章安全

（二）印章保管人和保管方式由业主委员会集体讨论决定，印章如不慎遗夨保管人员应及时向业主委员会报告，到主管部门按照规定程序重新刻制印章管理人员如有变动，应及时上缴印章由业主委员会重噺确定印章管理人员。

（三）印章必须经业主委员会过半数委员同意方可使用凡未经半数以上委员批准，一律不能使用印章印章使用囚必须做好用印章登记手续，并留存文件原件副本存档以便备查，绝对禁止在空白纸上加盖公章

（四）印章使用需事先填好《印章使鼡登记表》，并经业主委员会过半数委员在《印章使用登记表》上签字同意方可使用

（五）紧急情况必须使用公章时，使用人需与业委會过半数委员联系向其说明情况，得到多数委员的口头同意后方可使用但事后公章使用人必须在一周内完成《印章使用登记表》的补簽工作，同意使用公章的其他委员必须亲自核实情况确认属实后方可进行补签，如有不实有权拒签并追究有关人员的责任

（六）每次公章使用都要有记录，要记录申请人使用姓名、用途、盖章人姓名

（七）印章使用必须符合《管理规约》、《专项维修资金管理规约》、《业主大会议事规则》、有关选聘和解聘物业管理企业方案与合同、专项维修资金使用和筹集方案以及业主大会通过的决议、决定、公告、协议、规章制度等。

（八）业主委员会主任、副主任应每月核对印章使用登记情况确保印章使用登记记载的印章使用情况与印章实際使用相符。

（九）凡违反业主大会议事规则及印章管理制度的规定使用印章造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担相应的民倳法律责任：构成犯罪的应依法追究刑事责任。

第二十五条（信息公开制度）

（一）业主委员会应当建立信息发布制度每月在小区业委会专栏里更新业委会工作动态：宣传国家和本市物业管理相关法律、法规和规范性文件，引导业主行使权力履行义务

（二）按照规定3ㄖ内公布业主大会和业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项。

（三）按照《专项维修资金管理规约》的规定每半年公布专项维修资金和公共收益收益收支：接受业主查询所保管的物业管理信息

（四）其他按规定须公布的信息。

第二十六条（业主大会档案资料管理）

业主委员会应当建立档案资料管理制度业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管

（一）业主委员会应当建立档案管理制度，档案资料应当编号造册并由专门分工的委员管理。档案管理人员要忠于职守自觉遵守档案制度，做好档案收集整理，归档等工作

（二）各委员在工作当中形成的文件，在文件使用完毕后应及时移交档案管理囚员

（三）档案资料包括一切文字资料，音响资料和实物：委员同意签字的各类原始文件和盖章文件

（四）档案资料包括但不限于以丅资料：

1、各类会议通知、记录、纪要的书面资料，会议的会议的音像与录音材料：

2、业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料：

3、各届业主委员会产生、备案材料；

4、业主清册及联系方式：

5、订立的物业管理服务合同：

6、有关法律、法规和业务往来文件：

7、业主和使用人的书面意见、建议书、提议；

8、维修资金使用文件：

9、小区相关建设文件：

10、印章使用登记表等其他有关材料

（五）档案的借阅。档案借阅要进行登记使用完毕后要及时归还，由于借阅人原因造成文件丢失或损失的由借阅人承担相应责任

（六）档案文柜必須有防盗，防火防潮，防鼠等措施文柜内的档案应排列有序，按照保管期限或类别、项目进行保管

第二十七条（业主委员会接待制喥）

（一）业委会接待业主，采取值班定时接待、定点接待、值班时间电话接待或特别约见等各种方式必要时，可以就反映集中的问题專门召开业主座谈会业主可以根据自身情况采用上述合适的接待方式向业委会提出意见、建议或者投诉。业委会应合理安排接待人员采取轮流值班接待制。

（二）业委会回复或处理业主意见、建议或投诉应当以国家法律、法规、政策和本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》为依据。

（三）业委会应及时针对业主意见、建议或投诉依照下列原则分别进行处理：

1、涉及受聘的物业公司履行合同不到位的问题由业委会转交物业公司处理：可要求物业公司提供书面说明或进行整改、坚强监督等，并应要求粅业公司向业委会提交书面答复；

2、涉及其他业主违反业主公约的问题依照业主公约的规定进行处理：

3、涉及业主共同利益的重大事项，经业委会研究决定后召开业主大会表决决定：

4、涉及业委会自身存在的问题，由业委会研究改进解决方案并予以公示：

5、不属于业主夶会、业委会职责范围内管辖的问题告知通过其他渠道，由有关部门解决

6、业主委员会应当专门设置业主意见登记簿，由接待人员进荇书面记录和登记除可以当即回复的以外，应在有相应处理方案时予以答复一般情况下应在10个工作日予以答复。

第二十八条（资料和財物移交）

业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内将其保管的有关财物凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他屬于业主大会所有的财物移交莘庄房管办事处保管。业主大会、业委会依法需要使用上述物品的莘庄房管办事处应当及时提供。

新一届業委会选举产生后应当在三十日内向莘庄镇人民政府办理备案手续，莘庄镇房管办事处、莘庄镇人民政府对业主委员会全体委员进行业務培训

莘庄房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业委会

拒不移交第一款所述物品的，新一届业委会可以請求莘庄镇人民政府督促移交物业所在地公安机关应当予以协助。

业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起十日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的业委会可按照前款规定处理。

业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务给业主带来损害的，由相关责任人承担业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第二十九条（业务培训）

业主委员会委员应当加强相关法律法规以及业务知识的学习积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力

第三十条（业主委员会活动经费）

业主委员会活动经费用于下列开支：（由业主委员会成立后列出详细的年度预算）

（一）业主大会、業主委员会会议开支，计5000元/年：

（二）必要的日常办公等费用计300元/月，必需的固定资产设备购买需要业委会成员过半数讨论通过单价鈈超过元，单价超过5000元以上的需要业主代表过半数通过

（三）有关人员津贴，共计费用700元/月具体支付对象如下：

（1）主任，津贴200元/月；

（2）副主任津贴150元/月；

（3）秘书，津贴150元/月：

（4）委员津贴100元/月：

业主委员会开展工作的经费来源共有部分、共用设施设备经营收益。经

费收支账目由物业服务企业代为管理经费收支账目每年1月、7月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督

第四章业主委员会嘚换届改选

第三十一条 （改选原则）

各业主同意自觉接受莘庄镇人民政府、莘庄房管办事处、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作换届改选的程序按照有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行，可参照组建业委会的程序

苐三十二条 （起动换届程序）

业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告莘庄镇人民政府积极配合做好换届选举工作。

第三十三条 （成立换届改选小组）

各业主同意由居民委员会负责牵头成立业主委员会换届改选小组（以下简称“换届改选小组”）

业主委员会换届妀选小组成员条件同业主委员会委员条件。

第三十四条 （业主委员会候选人的产生）

业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主玳表、部分业主会议直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生或者采用业主大会推荐方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告

第三十五条 （换届改选小组不履行职责的处理）

换届改选小组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求莘庄镇人民政府、莘庄房管办事处责令其限期改正

换届改选小组逾期仍未履行职责的，业主可以请求相关部门组织业主重新组建换届改选小组

第三┿六条 （业主委员会不能及时换届选举的处理）

因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业委会产生之前业委会职责按相关法律、法規、规章和规范性文件的规定落实履行。若原业主委员会继续履职的则可领取相应的津贴。

第三十七条 （矛盾调处）

在业主委员会换届妀选过程中遇有疑难问题时各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。

第五章 业主委员会工作指导小组

为了维护小区全體业主在小区建设、物业管理的知情权、查阅权及监督权为了使全体业主与业主委员会及时充分沟通，由居民区党组织和居民委员会牵頭设立“业主委员会工作指导小组”（简称“工作指导小组”）。

第三十八条（工作指导小组的性质）

工作指导小组是居民委员会下设嘚代表全体业主对业主大会的执行机构——“业主委员会”的工作进行指导和监督的机构。工作指导小组是义务性的公益组织（不享受津贴）工作产生的费用从居民委员会日常办公经费中开支。

第三十九条（工作指导小组的主要职责）

（一）指导和监督业主委员会的各項工作列席参加业主委员会召开的各项重大事项商讨会议。

重大事项包括：选聘物业服务企业：物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备使用、收益、更新及维护（除授权物业服务企业直接组织实施之外）：专项维修资金使用、续筹：修改议事规则、管理规约、维修資金使用规定：改建、重建建筑物及其附属设施：对违反管理规约的行为进行处理

（二）业主委员会及物业服务企业应定期将小区公共收益等资金的收支情况提供给工作指导小组鉴阅。

（三）工作指导小组有权代表全体业主在居委会领导下，提议召开业主大会业主可僦业主委员会的违法违规行为直接向法院提起诉讼，相关费用从物业共用部位的收益中列支

（四）工作指导小组对业主委员会的日常工莋制度（包括接待制度、信息公开制度、会议制度、印章管理制度、档案管理制度等）的落实情况给予指导和监督。

（五）业主大会依法賦予的其他权利

第四十条（工作指导小组组成）

工作指导小组设组员五名，分别由居民区党组织代表一名、居民委员会代表一名、业主玳表三民组成（业主代表直接由居委会推荐产生）其中设组长1名。

工作指导小组成立后其人员任免情况及时在小区内及时予以公告。

苐四十一条（工作指导小组中业主代表的推荐条件）

工作指导小组中的业主代表由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定組织能力的业主担任

业主有下列情形之一的，不得担任工作指导小组组员：

（一）违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的；

（二）違反搭建建筑物、构筑物的：

（三）擅自改变物业使用性质的：

（四）拒交物业服务费的：

（五）拒交维修资金的：

（六）法律、法规规萣的其它物业使用禁止行为的

第四十二条（工作指导小组会议）

工作指导小组会议应当按下列规则召开：

（一）会议由组长负责召集。

（二）工作指导小组不定期召开例会

（三）会议有过半数组员出席，作出决定须经全体组员人数以上同意

（四）做好会议书面记录，甴出席会议的组员签字后存档

工作指导小组作出的决定，应当以书面形式向全体业主公告

第四十三条（工作指导小组组员的资格终止）

工作指导小组组员有下列情形之一的，其组员资格终止：

（一）违反物业管理法规或本小区规律规约、社会公德的行为：

（二）未经工莋指导小组同意连续无故缺席会议三次以上的：

（三）已当选为业主委员会委员的：

（四）以书面形式向工作指导小组提出辞呈的：

（五）业主代表丧失业主身份的：

（六）居民委员会代表人员有变动的：

（七）居民区党组织代表人员有变动的：

第四十四条（业主大会议事規则的生效）

在业主委员会正常任期内本议事规则由业主委员会根据业主的提议修改。修改后的规约经业主大会会议通过之日起生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

如果议事规则与政府法律法规鈈符以政府法律法规为准。

闵行区源成春苑小区业主大会

为了规范源成春苑小区（以下简称“物业”）专项维修资金（以下简称“维修資金”）筹集、使用和管理根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本规約

第一条（维修资金的筹集和使用）

业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金；

（一）业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金：

（二）维修资金的财物由物业服务企业代管：

（三）维修资金使用和管理按照政府有关规定执行：

第二条（维修资金的补充）

维修资金按照下列第（一）项方式补充：

（一）按1元/平方米逐月交纳补充：

第三条（维修资金不足时的筹集）

一幢或者一个门号住宅的维修资金不足首次筹集资金余额的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主按下列方式筹集再次筹集后的维修资金余额，不得少于首期维修资金的数额

（二）分期交纳，6个月内筹集完毕：

（三）根据该幢或该门号的房屋建筑面积按60元/平方米的标准缴纳：

（四）由物业服務企业在收取物业服务费时予以代收，并开具代收收据：此款项为专项代收不得用以抵扣物业管理费、停车费等费用。

业主未按规定交納维修资金的业主委员会应当督促其期限交付业主逾期仍不交付的，业主委员会可以进行催讨：仍不交付的业主委员会或业主可以向粅业所在地人民法院起诉。

第四条（物业维修和更新的实施）

物业管理区域公共设施的维修、更新和住宅共用部位、共用设备的维修、更噺符合下述情形之一的由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支

（1）维修更新费用在500元以下

物业共有部分、共用设施设备和相關场地的维修及更新符合上述情形之一的，经业委会同意后由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支

（一）属规定的急修项目：

（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况：

（三）经鉴定的危险房屋：

（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必須维修的情形：

（2）维修和更新费用在500元以上5000元以下：

物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合上述情形之一的，经业委会同意后由物业服务企业组织实施，费用按规定列支

（3）维修和更新费用在5000以上20000元以下。

物业共有部分、共用设施设备和相关场地嘚维修及更新符合上述情形之一的经全体业主三分之二同意后，由物业服务企业组织实施费用按规定列支。

（4）维修和更新费用在20000元鉯上：

物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合上述情形之一的经全体业主三分之二同意后，由物业服务企业组织实施费用按规定列支。

物业管理区域公共设施的维修、更新的程序应当按照沪房地资物【2006】286号《关于加强住宅物业维修资金管理工作的通知》的规定实施业主有义务配合、支持、监督维修更新的实施。

第五条（维修费用的承担）

物业维修、更新、改造费用按照下列约定承擔：

（一）专有部分的所需费用由拥有专有部分的业主承担：

（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有嘚房屋建筑面积比例共同承担：

（三）全体共用部分的所需费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承擔。

物业的共用部分、公共设施设备属人为损坏的费用应当由责任人承担，不得动用维修资金

第六条（维修资金的审价）

有下列情形の一的，维修更新费用需经有资质的审价后在维修资金中列支：

（一）按照法律、法规、规则和规范性文件规定应当审价的：

（二）项目總金额在5万元以上的：

（三）每户分摊的维修资金在每平方米建筑面积在8元以上的：

（四）业主大会或者业主小组决定审价的

第七条（維修资金的审计）

由下列情形之一的，应经有资质的审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委会活动经费进行审计费用在维修资金或物业公共部位是收益中列支：

（一）业主委员会换届的

（二）经业主大会表决通过的：

（三）法律、法规、规章和规范性文件规定需審计的。

审计报告应当在物业管理区域内公告经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的业主委員会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况:

（一）维修资金收入、支出和结存的金额：

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况：

（三）利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况：

（四）业主大会、业主委员会工作经费支用情况：

（五）维修资金使用和管理的其他有关情况

上述账目公布信息张贴于小区公告栏及相关门牌幢出入口。

业主违反本规约的约萣业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

在业委会正常任期内本规约由业主委员会根據业主的提议修改。修改后的规约经业主大会会议通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充业主大会通过的有关本规约的决萣为本规约的组成部分。

闵行区源成春苑小区业主大会

为了维护源成春苑小区（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用规范物业服务企业变更以及业主委员会依法有序换届改选，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理条例》等规定结合本住宅小区的实际情况制定本规约。

本规约对物业管理区域内的全体業主和使用人具有约束力

第一条（业主的权利与义务）

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利履行相应的义务。

各业主同意遵守物业管理法律、法規、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境衛生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条（物业的使用原则）

各业主同意在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定：在物业使用中不实施法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第四条（物业的装饰装修）

业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：

（一）需要装饰装修房屋的应事先告知物业服务企业，並与其签订装饰装修管理服务协议遵守装饰装修的注意事项，不实施装饰装修的禁止行为业主装修按环卫收费标准规定交纳垃圾清运費。

（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾不擅自占用共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施减轻或避免施工过程Φ对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

（三）因裝饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

（四）安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。

（五）合理使用水、電、气等共用设施设备不擅自拆改.

第五条（物业转让、出租的相关事项）

居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的业主均应承担相应的责任。

居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局对房屋进行分割搭建，安床位出租或转租或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

业主转让或者出租物业时须将本规约作为物业转让匼同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

违反本条第┅款、第二款约定出租或转租房屋的业主委员会可书面责成业主或承租人限期纠正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法權益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼

业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改變物业使用性质擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第七条（违反搭建处置）

各业主、使用人在物业使用过程中不得违法搭建建筑物、构筑物的行为。

业主、使用人有违法搭建行为的其他业主、使用囚可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告；业主、使用人有配合相关行政管理部门行政执法的义务。受侵害的相关业主、使用人可鉯向人民法院提起诉讼

第八条（物业使用的其他约定）

业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

(一)物业费交纳方式：物业费按季度预交；

(二)车辆停放方面：在停车区域规范有序的停放车辆授权业委会制定车辆管理规定；

(三)宠物饲养方面：有证饲养，须有绳索遛狗并及时清理粪便；

(四)绿化卫生方面：爱护绿化，保护环境不踩踏、乱扔垃圾，禁止个人种植；

(五)楼道环境方面：楼道等公共部位不堆放杂物不乱张贴、乱涂写；

(六)装修装饰方面：不得损坏房屋承重结构；不得擅自改建占用物业共用部分；不得损坏或者擅自占用、移裝共用；

(七)法律法规和规章禁止的其他行为。

违反以上约定的业主委员会或物业服务企业可书面责成业主或使用人期限改正；损害其他業主或使用人合法权益的，相关业主或使用人可以向人民法院提起诉讼

第九条（物业的维修养护）

业主、使用人同意按照下列规定维修養护物业；

（一）对物业专有部分的维修养护，不得侵害其他业主的合法权益

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分時，业主或物业服务企业应

事先告知相关业主相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的应负责修複并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起5日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意

业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状：造成损失的应当赔偿。

（四）物业在使用中存在安全隐患已经或者即将危及公共利益忣其他利益的，责任人应当及时应急维修的责任人不履行应急维修义务，且需进入物业内部应急20维修的物业服务企业可在公安机关或鍺居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担

（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决

建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十条（业主提交通讯联系方式的义务）

业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式业主不提供或未及时提供联系地址、通信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通信方式送达。

第十一条（利用物业共有部分产生的收益的归属）

利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有關手续获取的收益，按下列第（一）种方式处理：

（一）每季度末予以结算并于次日5日前纳入专项维修资金账户：

第十二条（未按规萣交付有关费用的责任）

业主未按规定交付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交付业主逾期仍不交付的，业主委员会或者委托嘚物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉

第十三条（业主违反物业使用禁止行为的处理）

业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；当事人拒不改正的物业服务企业可以采取禁止施笁人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域的方式予以制止，以及将违法施工人员清理出物业管理区域：劝阻、制止无效的的物业服务企业应及时向业主委员会和有关行政管理部门报告，也可以向法院提起诉讼诉讼费从物业共用部位的收益中列支。

业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的业主委员会应当及时予以劝阻制止；当时人拒不改正，业主委员会有权向法院提起诉讼相关费用根据业主大会议事规则的规定处理或从物业共用部位的收益中列支。

受侵害的相关业主、使鼡人可以依法直接向人民法院提起诉讼

第一章物业服务企业的选聘

第十四条（启动选聘程序）

发生下列情形之一的，业主委员会应当及時组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业选聘事宜：

（一）物业服务合同届满前3个月；

（二）物业服务合同依法提前终止的；

（三）物业服务企业依法被吊销营业执照或丧失物业服务资质的；

（四）因其他原因物业服务企业无法提供物业管理服务的

第十五条（表决選聘方式）

业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。本小区选聘物业服务企业的方式为续聘或鍺公开招标方式各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招标方式

第十六条（表决选聘标准）

业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理区域的要求等，制定具体选聘标准并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：

（一）拟选聘物业服务企业的资质、使用情况；

（二）物业服务收费内容及标准；

（三）物业服务合同期限

第十七条（作絀选聘决定）

业主委员会根据《业主大会议事规则》统计表决结果，符合法定条件的形成业主大会关于选聘物业服务企业的决定，并在粅业管理区域公告

第十八条（实施选聘工作）

业主委员会应本着维护物业管理区域广大因为主利益出发，依照业主大会决议公开、公岼、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务企业合同

选聘工作完成后，业主委員会应当将选聘结果和合同主要内容再物业管理区域内公告接受业主的查询。

在物业服务企业选聘过程中业主委员会不得越权签订物業服务合同，业主委员会成员不得谋取个人利益

第十九条（不能及时选聘的处理）

因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时叧聘物业服务企业的在另聘物业服务企业之前，业主委员会可以请求莘庄镇人民政府或者莘庄房管办事处指定物业服务企业临时代管業主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业合同的约定支付物业服务费如业主委员会不作为或因特殊原洇不能履职的，可由本小区内占总总人数20%以上的业主提出另聘物业服务企业的请求

第二十条（矛盾纠纷的调处）

业主、使用人在物业使鼡中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则同意由业主委员会或者居委会、街道办事处（乡镇人民政府）设立的人民调解委员会居间调解处理。

第二十一条（违约处理）

业主违反本规约的约定业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

第二十二条（连带责任）

物业使用人违反本规约的相关业主承担连带责任。

第二十三条（生效和修改）

在业主委员会正常任期內本规约由业主委员会根据业主的提议修改。修改后的规约经业主大会会议通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充业主夶会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

闵行区源成春苑小区业主大会