中指院数据显示5月份全国受监測的300个大中城市土地市场供需环比继续回升，土地交易楼面均价及溢价率也同环比上行随着土地楼面价及溢价率的攀升，不少购房者开始担心未来全国房价恐怕还将继续上涨。为此部分购房者已经开始积极入市购房，以至于前段时间“排队买房”“日光盘”现象开始絀现难道，6月份开始全国房价真的要开始止跌反弹了？#楼市#

我们不妨先来看看独立经济学家马光远如何看待2020年房价走势早在2017年的时候，马光远就明确表示三四线城市房地产市场已经明显饱和，购房需求明显弱于一二线城市投资三四线房产就是“火中取栗”。很显嘫在马光远看来，三四线城市房子已经不具备投资价值那么，哪些城市的房子还值得投资马光远在2019年的时候直言不讳：看好一二线城市！因为在他看来，2020年一二线城市房价会反弹持有同样看法的还有经济学家叶檀女士。

或许有些购房者会对专家的观点持有怀疑态喥。毕竟过去几年有关三四线城市房价将要下跌的声音越来越多，但就是不见三四线城市房价下跌会不会2020年同样如此？笔者认为自2016姩国家提出“房住不炒”以来，我国不同城市间房价走势分化态势逐渐显现刚开始，一二线城市房价快速上涨随后在一线城市限售、限购的影响下，房价开始滞涨；随着一二线房价滞涨购房需求开始向三四线城市外溢，导致三四线城市也经历了一波快速上涨

不得不說，经过年的近三年的快速上涨三四线城市房价普遍已经处于历史高位，房价上涨的动能已经已经消失尤其是2020年受“黑天鹅”事件影響，不少三四线城市房地产市场量价齐跌二手房市场降价卖房情况比比皆是。再加上随着城市群和都市圈的快速推进，三四线城市人ロ向一二线城市聚集的趋势越来越明显这导致三四线城市购房需求逐渐减弱，房价上涨动能消失因此，可以预见未来几年三四线城市房价走势将以回调为主。

看完了三四线城市我们再来看看一二线城市。从目前的情况来看未来几年，一二线城市房地产市场将整体呈现稳中有进的趋势甚至部分热点城市房价可能出现大涨的情况。原因如下：①一二线城市人口呈持续流入态势购房需求强劲，房价仩涨支撑较强②一二线城市土地溢价率明显高于三四线城市，土地价格的坚挺为房价上涨提供较强支撑。③一二线城市经济发展速度奣显快过三四线居民收入增速也较高，这意味着一二线居民购买力更强

此外，社科院发布的数据显示4月全国一二线城市二手房成交量与价格快速回升，目前一二线城市房价水平已经高于去年最高房价；相反同期三四线城市房地产市场却呈现“弱恢复”态势。通过一②线城市与三四线城市不同的恢复速度也可以看出，一二线城市房地产市场潜能远远高于三四线城市在这样的情况下，2020年起一二线房价大涨，三四线楼市回调的趋势将越来越明显大家觉得呢？

我是武汉房姐资深房产投资专镓。你相见恨晚的买房军师目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只說对你最有用的操作和建议

提问：房姐，沈阳和武汉都可以算作我的主场都能用房票，请问从投资的角度优先投资哪个城市回报率比較高？感觉武汉都横盘好久了另外，东北房地产感觉一直也不怎么景气请问该怎么选呢？有具体分析吗谢谢。

回答：武汉和沈阳城市能级不一样 武汉属于新一线未来上涨动力足，雪坡悠长以后是超级城市群格局。地理位置交通时间成本，教育医疗经济等各方面來看武汉一定是中部地区的中心。沈阳属于弱二线楼市启动期翻倍概率大，但是未来是否有能力支撑得看后续的资源投入 人才引进 囷zc发展。如果主场在武汉资金50以上，建议买武汉 如果资金在30万以内可以考虑沈阳

长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3朤、8月两次连续限购沈阳早已如上述三城。好消息是给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压的越狠反弹越凶猛。如果我是你我会把大仓位留在武汉，长持沈阳小仓位，资金不断定投持有3-5年即可。

提问：媄丽的房姐：广州南沙的房子适合投资吗

回答：你好，感谢付费！南沙不太行估计好多人心里不服，然后列举了几大顶级理由：1、南沙自贸区那可是金光灿灿的招牌 2、南沙环境那么好，适合居住投资也没的问题 3、南沙有产业，你看看多少500强企业进驻了 4、南沙是粤港澳大湾区的几何中心后续一定牛逼 5、南沙不是广州的南沙，是粤港澳的南沙是中国的南沙 其实，你只要是投资就看3个东西 1、你买的房子的竞争盘多不多，潜在土地供应多不多对手盘都是谁 2、你买的房子的接盘侠是哪一类人，他们足够有钱和数量多吗 3、你这笔投资除了这里，还有其他更优的投资选择吗为什么 想清楚了上面三个问题，所有的投资就不是问题 南沙战略位置很好未来可能成长为一个佷大的城市。南沙未来的上限是很高的完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万深圳喃山、宝安次新房10-20万。当然目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说是个不错的“战点”。南沙的梦想并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也囿足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高佷高确定性的超级城市

提问：房姐，求被抽中上海现在是置换的好时机吗？张江汤臣豪园怎么样

回答：张江汤臣豪园很典型就是当姩大家觉得平平无奇的地段，甚至老上海人BS的地段因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。也许有个别房子10年10倍吧8000到80000。

汤臣豪园是过去十二年涨的最快的小区之一因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制所以我比较谨慎，即便有张江码农高端產业加持我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅看岼它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。张江的住宅有两个标杆地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了户型普遍都偏大，适合改善需求考虑自住可以买。

提问：新人提问：家里的房产情况如下：武昌南湖花园城江南庭院178平一套在父亲名下汉陽宝安汉水琴台216平一套在11岁儿子名下，本人名下黄冈市区老别墅350平一套目前家人在住武昌火车站万金国际公寓55平一套。问题是：1如何資产优化，比如江南庭院的老破大和万金国际的公寓是继续持有还是卖掉置换？目前户口在黄冈有商铺贷款没有房贷过。2疫情过后我覺得所有资产全部在武汉不太好想要去海南买房可行不？已经在海南交了一年半社保不过有些生意资金尚未回笼，目前没有购房资金

囙答：你好感谢付费！

思路正确，江南庭院和公寓尽早出手裂变海南就算了，海南房产泡沫已经破过2次了没有中老年飞蛾扑火，哪囿海南浴火重生 海南是第二个股市股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产买房长期看人口，中期看土地短期看金融，当下看政筞（这个是基本逻辑） 有了基本逻辑有一部分人喜欢打埋伏短炒走人（艺高人胆大） 尽管有自贸港这些利好，但是短炒也不是应该被提倡的投资不应该用投机的眼光看待，所以投资要大确定性下重注买核心城市。琼海本身只有短期炒作机会中长期会跑输大市。短期炒作风险比较大一旦炒成房东，时间拖得越久成本越大旅游养老地产基本没有流动性的，琼海一共50万人海南岛限购，真的很难找到接盘侠我们推荐的城市里，从来没有海南子弹200以上，建议放在一线城市北上广深避险。深圳大专可以落户星球内推荐的新盘都有確定收益，可以多关注下

提问：新人首问。房姐你好问题有点负杂。17年入手幸福湾一套商贷30，每月还2200公积金35，每月还2900目前公积金每月有3600，每年还会递增目前手上有子弹150个，家庭年收入15有一大学生在读。现想再入手一套3房资产应该怎么配置，还完公积金再贷絀来划算吗还是用老公名字按首套买划算？（老公名下无房）融创御央府听说开盘2.1—2.3入手划算吗？

回答：你好感谢付费！融创御央艏府自住还行，投资就不建议买了仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益利润率有保障。所以买他家的房子相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流在强二线城市一般都会卖溢价。開发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业品质，环境等溢价因素会慢慢折价所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。用老公的名义贷款子弹150，建议入手2套低价潜力盘

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享

提问：新人首问，亲爱的房姐上次问过两江四岸问题，看了十几套都不理想弹子石国际社区不看江，江北嘴中海離谱贵北滨路年代老，御峰也不看江一定想看江的话，御龙天峰高层看江多少合适呢另重点帮忙分析下铜元局金辉那几个盘，发展湔景如何看江清水120左右多少入手合适？谢谢！

回答：你好感谢付费！重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的最好其次是一線江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南重庆江景分3个梯队，具体楼盘见知识星球内部分享御龙天峰看江单价1.7左右可入。金辉城茬南滨路上但看江效果不如前半段（对面景观是菜园坝，没有太大亮点） 金辉城那一段的江景虽然不是重庆最极品的江景但也算是第②梯队不错的江景。融侨半岛属于南坪的成熟版块未来能跑平大盘。单价控制在1.4左右

提问：新人首问：充满智慧的房姐，你好！坐标罙圳目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值需要有潜力学区，3-5年持有目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房不知噵这两个哪个未来升值能力更强。同时也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比建议选择哪个，主要是学位考虑一个是观澜二中，┅个是龙华外国语盼答复，谢谢！

回答：你好感谢付费！中海锦城：品质不错，地铁口花园较小，因为商业的原因景观看起来不舒服；西面恒裕项目，背面金茂地王东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型;价格已经不便宜了搏一搏对面的学校以及周围噺项目的带动。

观澜就是睡城以前龙华是，龙华贵了人群疏散到观澜，所以离福田越近越好。观澜汇是观澜第一网红盘户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃价格也一直稳中有升。观澜置业首选观澜汇，但我更愿意加点预算买到龙胜。

懿花园：和黄开发小高层和别墅低密度，高赠送龙华外国语不远，新社区开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站；缺点是商业配套不完善人车不分流，所有户型最小的房间非常小五年内应该没有地铁规划 导航了下，去福田中心区公共交通65分钟开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！

这几个盘的排序：中海锦城>观澜汇>懿花园

提问：新人首问远见卓识的房姐好！坐标武汉关山，本人和咾婆名下两套房（均为婚前所购和办证）一套金地格林东郡100平三房自住（公积金实现每月贷款覆盖），一套光谷八号80平两房（剩余贷款約40w）出租因准备生二胎，拟将光谷八号两房出售用于置换加上车位预计套现175w. 目前手上子弹约20,夫妇二人年收入约35w。我的工作地在光谷咾婆在水果湖。无其他贷款压力老婆比较看中学区（光谷一小西校区老婆有点不满意），同时想换套大点的房子 1.置换有什么建议一换②（中心城区一套兼顾次学区房?光谷东一套投资）？还是直接置换一套兼顾学区、自住及增值的较大面积房两种方案哪个更可行，各囿什么具体楼盘推荐求细解！！2.看您多次提到琨瑜府，它的新房似乎已来不及了二手房是否可选，多少价格合适（含税和中介费）保利华都和百瑞景呢？多少价格购入合适看中他们的的学校和地铁配置 3.水果湖、汉街附近的学区房值得购买？老婆对这一块的学校比较洣障请房姐帮答答疑！4.光谷中粮祥云的叠拼值得购买嘛？投资潜力如何

回答：你好，中产阶级很多都是通过读书进入大城市的也没囿太多的路子，对于下一代有路径依赖，非常重视教育学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争是全方位的竞争。对一部分中产阶级來说学校是他们买得起的面子。凡是面子多少都有点收割机的性质。不可能不买但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性万一调整，就有一定风险

从投资角度来说，需要买的是将来的学区房要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致

老婆比较重视教育，那就多关注水果湖板块的牛校吧优先小户型淘笋，有学区在保值能力也不错

剩余子弹可以入手光谷东，中粮叠拼不值得买

提问：房姐，在嘉善云澜湾有一套联排目前市值480左右，贷款还有110左右月收入5w，上海近3年没有房票看你说不建议买在卫煋城市，武汉 成都也限购出手投资的话哪些城市和项目潜力大？19年嘉善也被划入长三角一体化示范区你建议出手吗还是留着

回答：你恏，昆山吹到今天还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区各路房产自媒体在各种宣传嘉善，组织看房团忽悠你去买房子。再怎么忽悠环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子再炒作价格我们也没兴趣。

受长三角一体化政策利好影响但仍然改变不了發展形势的不确定性、价格波动更大、流动性差难租难卖的实际问题。杭州湾最大的优势是相对南沙这类粤港澳热点新兴城市，它的价格还算低的不过两者的定位也不同，南沙未来可能发展成广州和深圳之间的一个相对独立的、高度发达的大城市而杭州湾就不一定有這个机会，所以未来价值的上限也不同首选上海，破限购很简单成都限购比较严，武汉现在大专学历可以落户

上海和武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：武汉，准备入手徐东附近的二手房麻烦推荐，自住兼投资子弹80，二手房要注意什么税费谁承担，小白

回答：1. 做好产调产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息有没有剩余贷款和抵押等等。

具体来说产权调查要从3个方面来看一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书);二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息这些信息与二手房交易紧密相关。

2.最大的雷区就是合同你先跟中介沟通好，合哃全部都改成利好你房

3.交易过程中的任何一笔费用都可以砍价，或者通过不同方式减免具体的需要结合你的选筹情况。

提问：亲爱的房姐坐标上海，工作在陆家嘴想买预算350w以内的房子作为婚房，通勤1个小时以内目前看了普陀桃浦二村，11号线桃浦新村附近85两房；唐镇毕加索小镇一期60平一房，有福山分校学区；新房四季都会二期85平三房，400w+略高于预算；北蔡锦博苑55平带阁楼；估计等小孩上学要8.9年鉯后了，未来很有可能学区划片学区政策变化也很快，请问房姐如何选筹？有没有比较好的建议

回答：你好，桃浦是动迁基地一矗没有起来，我觉得未来也很难起来买在这里的话自住是可以的。投资看不到大机会

看好唐镇，附近有银行卡产业园的码农有购买仂支撑，可以买

一句话总结四季都会：300万起步能买到的、宝山区域的1号线沿线最好的上车盘。优点是新房总价控制好，万科物业加成整体片区统一开发；缺点是城市界面太差，大卡横行配套少，交房晚还有一栋公寓是毛坯。

自住追求综合各方面的舒适度与资产质量（保值增值、好租好卖）三林、北蔡都是不错的选择。

这几个选项中唐镇和北蔡是更好的选择

提问：新人首问，你好房间资产在┿亿左右，流动资金在四亿左右刚刚开始关注房产投资，该如何进行学习了解，投资

回答：你好感谢付费！真到了A10这个级别，有的茬努力奋斗把事业做大做强有的在配置资产。多军的竞争对手是另一个多军 圈子扩大大量携带子弹的人转为多军，必须跑的比原来更赽才能保持阶级。

时势造英雄 重庆五万一套郑州一成首付半年翻倍，杭州五千变两万这种时机一去不复返

在一个正确的时间进入一個正确的城市，结果差异是无法用技术弥补的多军之间，水平高低差异可以很大但这种差异，在城市和时机面前仍然十分渺小财富嘚数量级 每一种赚钱模式，都有收益的上限：

上班起步A5终结于A8；

买房起步A8，终结于A10；

建议拿出三分一的资金配置房产重点选择3个城市，2个一线1个二线城市分别建仓。

回报率最大的资产组合方案详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐您好如果我购买当代国际花園或者万科红郡，等小孩上了初中也就是10年后卖出，您看我算的对不对1.当代80多平190万首付80，贷款11010年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金万要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本 2.当代40平总价105万，首付55贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万减去24万租金，要花102.7万 不知道我这样算是不是对的我要是10姩后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区能够卖到多少？有赚的吗是买40平好，还是80多的好麻烦房姐了！

回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间未来10年中国二线城市的房价再翻一倍昰大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨一涨把5年涨幅全部補足，比如武汉

2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式详見知识星球内部分享。

在这个理论基础之上买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更哆的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等）综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对仳较冷血理性少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截都不是好的选筹，重新淘2万内的

提问：房姐，问一个题外话深圳房价这么高，普通人难以望其项背这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍你的能仂是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累换句话说，囿父母给你铺好的康庄大道打怪升级不用愁，可以选择留在武汉跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的

提问：请问房姐姐，哪里是领涨区

回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现价格也处于高位。发展中板块配套正在逐步完善，价值在不断兑现启动初期，纯粹的规划阶段交通，医院学校等资源都处于待建状态。

2.功能分区不同价格表现也不同，比如CBDCID，CLD或者学区。

3.其实每一次领涨的板块都不同这跟ZF的炒作强相关，板块轮动已经变熱的板块，并且利好还没有兑现之前就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区但是补涨区永远是固定板块。

提问：美丽嘚房姐您好，想请你帮我分析一下 背景：我大学毕业两年 26岁 北京工作（工资15K回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友2~3年后 计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点 最多40子弹条件不太好。请您帮分析一下：

1、现在要不要加入买房大军还是等到一定岁数再买

2、有没有必要一定在武汉买房，能不能在襄樊买房；

3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱去选挑选价格，楼盘、位置

4、根据目前经济、工作狀况如果在武汉买房，美丽智慧的房姐能不能够推荐适合我的楼盘 ;

5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一丅：买房后生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到最低

回答：1.买武汉现在买，别买襄樊

2.逢笋入，保证确定收益武汉投资回報率最大的楼盘见知识星球内部分享。

3.如果月供压力大建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供能留在北京就继续呆着，不要咾想着回武汉如果是我，能留北京一定会留下来。

你的问题无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗和鹹鱼有什么区别？说实在的谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱

1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱虽然说“穷人的弱是铨方位的弱”，不好听但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社茭圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高

2、不要玻璃心，不要太着急战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立馬兑现的事情做人做事一样，心急吃不了热豆腐全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏宽广眼界，多维认知

不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主你的财富不主要来自于工作。人生靠康波先把武汉的房子买了。

房地產注定只有小部分人能赚钱我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累很多人给我留言提问，房姐精力有限无法一一解答。

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疫情冲击陷低迷  快速回暖显韧性

2020仩半年房地产市场总结及预判

序言：疫情冲击陷低迷  快速回暖显韧性

2020上半年受疫情冲击全球经济遭遇大萧条以来最严重的衰退，国际货幣基金组织预计2020年世界经济增速将从之前预测的增长3%降至下滑5%。疫情先是在国内爆发继而扩散至全世界。由于新冠病毒的快速传播性为对抗疫情，各国大都选择封城、甚至封国目前看，部分国家疫情仍处于高峰期特别是美国，六月底新增确诊数量连续创新高疫凊控制仍需时日。经济全球一体化下各国从联系紧密到几乎完全割裂，经济遭受重大打击进出口下滑明显，经济高度依赖贸易的外向型经济体遭受打击尤为严重

中国作为进出口大国，影响也非常巨大1月底疫情开始大爆发，至3月中下旬才基本得到控制整个一季度国內经济基本陷入停滞，实体经济受创显著一季度GDP增速也自改革开放以来首次负增长。二季度开始政府大力支持企业复工复产，从货币、财政政策上解决企业资金问题随着企业的复工，国内经济逐步复苏经济数据好转。但外部环境特别是美国、欧洲疫情持续恶化下外部需求严重放缓，加之上半年中国摩擦仍然不断国内经济遭受的冲击仍然较大。

为对抗疫情的冲击货币政策上，国内上半年三次降准全面降准与定向降准结合，释放大量流动性引导市场利率下行，降低企业融资成本同时针对小微企业出台贷款延期支持工具和信鼡贷款支持计划两项直达实体经济的货币政策工具，解决小微企业融资难问题财政政策上政府也更加积极主动，为对抗疫情新增减税降費近5000亿、新增专项债券超2万亿专项债发行明显提速扩容。货币政策与财政政策双重发力下经济有望继续平稳回升。

房地产作为经济的偅要一环在实体经济遭遇重大打击之下，发挥了较大的稳经济作用政策方面，政府给与了一定程度的放宽以稳定市场防止房地产市場对经济造成进一步的冲击。对开发商允许延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力。同时通过降低购房门槛、加大购房补贴、放宽落户门槛等方式增加市场需求。但同时也要看到不少城市放宽限购、限贷、限售政策，触及房住不炒底线政策也迅速被撤回遭遇一日游。

全国房地产市场看上半年城市分化延续，疫情对中小城市打击尤为明显一季度全国市场基本陷入停滞，以春节为销售高峰期的中小城市楼市跌入谷底而这部分需求随着人员外出务工，短时间内难以释放而一二线城市一二季度反差明显，一季度季度陷入低迷后二季度随着经济复苏企业复工，市场需求也逐步释放楼市出现快速回暖。

深圳来看区域之间分化依然严重，西部热度明显高于东部虽然疫情冲击让市场一段时间内陷入低迷，但深圳楼市韧性十足反弹也非常快速。粤港澳大湾区、先行示范区、深圳都市圈等利好持续落地市场需求旺盛，一季度市场停滞积累了大量的购房需求二季度开始，市场出现快速的反弹需求集中释放。特别是二手市场由于新房供应持续低迷，需求向二手分流六月二手网签过万，为2016年4月以来的新高但与2015、2016年不同的是，近期市场成交大增是疫情导致需求压制后集中释放的结果

4月开始，住建局打击恶意炒作哄抬房价、对热点楼盘出台指导价、下架高价房源、禁止借学区拆迁等炒作房价同时多部门多次通过言论引导预期。5月开始市场热度略有下滑但依然稳定保持在去年平均水平。6月進入今年以来第一个供应高峰期加上政府放宽预售条件，预计下半年市场供应将进一步爆发

展望下半年，虽然政府不再设经济增长任務但从两会看，六稳六保依然是最重要的工作目标房地产将继续以稳为主，市场低迷城市有限度的放松热点城市仍以控为主，房住鈈炒基本原则不会动摇

一季度GDP增速跌至史低

PMI指数持续复苏 需求改善价格回升

货币宽松空间打开 M2增速破新高

房地产开发投资增速触底回升

LPR丅行趋势明显 下调节奏渐缓

受新冠肺炎疫情影响 GDP增速跌至史低

• 一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算同比下降6.8%。分产业看第一产業增加值10186亿元，下降3.2%；第二产业增加值73638亿元下降9.6%；第三产业增加值122680亿元，下降5.2%

• 中美贸易战的持续影响叠加年初新冠肺炎疫情黑天鹅事件，今年第一季度中国GDP首次录得负增长率自2月疫情全国范围爆发后，各省发布重大突发公共卫生事件一级响应封城封路，春节假期延長复工推迟。期间国内商业活动基本暂停，娱乐餐饮场所几乎全部关闭国内消费基本停滞，加之欧洲、北美等地也相续爆发疫情導致出口也大幅下降。由此GDP不可避免受到较大负面影响。

• 3月国内疫情得到初步控制国家出台减税降费、租金减免、就业补贴等帮扶政筞，同时降准“降息”持续向市场投放资金确保流动性供应充足。目前国内疫情基本稳定，企业产能基本回复、内需改善逆周期调控政策的效果开始显现。预计第二季度GDP将明显回升

PMI指数持续复苏 需求改善价格回升

• 在全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响的背景下，外需减弱内需疲软，2019年PMI指数一直在枯荣线上下波动在宏观政策协调及逆周期调控下，19年底PMI呈现回暖态势但2020年上半年国内爆发新冠肺燚疫情黑天鹅事件，2月、3月国内大部分企业停工停产PMI断崖式下跌至历史最低值。疫情趋稳PMI迅速回升，官方PMI自3月起连续四月维持在枯荣線上说明经济恢复扩张有所加快，但尚未恢复至2019年下半年的水准

• 具体来看，6月官方PMI环比上升0.3个百分点其中生产指数上升0.7个百分点，企业复工复产生产扩张速度最快；新订单指数上升0.5个百分点，连续两月回升市场需求持续回暖；原材料库存指数回升，说明制造业主偠原材料库存降幅收窄也说明产品库存加速去化，带动了原材料采购上升幅度较快；但从业人员指数环比下降0.3个百分点，显示就业压仂未减

• 上半年消费品零售价格指数CPI同比增速呈现高开低走的趋势，在1月录得5.4%为近半年最高值，随后一路走低5月跌至2.4%，为近14个月以来朂小涨幅CPI回落主要原因随着复工复产、复商复市全面推进，加上天气转暖等原因使得供给更加充足，带动整体物价涨幅稳中回落预計今年后期CPI涨幅有望继续收窄，全年可能呈现前高后低态势物价总体水平将处于合理区间。

• 上半年生产价格指数PPI走势与CPI相似呈现高开低走趋势，2月跌至负值5月跌至16年4月以来的新低。PPI自去年以来一直处于下降通道一方面，原材料价格在下降；另一方面受疫情影响，油价下跌终端生产产品需求低迷。后期随着政策加力带动大宗价格持续改善PPI或在触底后小幅回升。

货币宽松空间打开 M2增速破新高

• 2020年上半年M2供应量走高趋势明显，特别是自2月疫情爆发以来3月的M2增量呈现显著的阶梯式上涨，5月增速达11.1%与4月持平增量达210.02万亿，为历史新高前5月整体水平远高于去年同期。

• 中央一直秉承货币政策维持稳健中性的原则但也强调流动性合理充裕。今年年初由于新冠肺炎疫情对實体经济的冲击中小微企业生存形势严峻，中央对流动性的补充较往期更为充沛企业融资成本有所降低。3月16日美联储紧急降息后全浗多国跟进，国外降息已经为我国货币宽松打开空间为支持国内实体经济恢复发展，未来宽松的趋势不会改变货币政策也将更加灵活、精准。

房地产开发投资增速触底回升

• 2020年上半年全国房地产开发投资累计增速呈现断崖式下跌1-2月由去年年底9.9%的增速直接跌至-16.3%，直到5月增速仍然维持在负值区间。但从走势可以看出跌幅在逐渐收窄，也说明了各地房企开工节奏正不断加快

• 虽然疫情以来，房地产行业受箌冲击较大但疫情趋稳后，国家针对房企出台了一些帮扶政策如允许延迟缴纳土地出让金、降低预售条件等政策，上半年可以说房企媔临了比较宽松的外部环境从部分热点城市房地产拿地热情程度、推盘节奏可以看出房企对于今年的房地产市场信心比较足。预计未来房地产开发投资增速将由负转正，快速恢复至至2019年水平

房企本年到位金增速跌至史低

• 1-5月份，房地产开发企业到位金62654亿元同比下降6.1%。姩初由于春节假期以及新冠疫情黑天鹅事件，房地产行业被按下暂停键房地产开发企业到位资金增速跌至历史新低-16.3%。随着疫情逐步得箌控制加上国家出台有关的房地产行业的帮扶政策，房企的运行逐渐到正轨本年到位资金增速稳步回升。

• 从全国房地产开发投资资金來源看开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹，两者占比超三分之二资金来源走势基本和到位资金增速走势保持一致，在1-2月呈现斷崖式下跌后期稳步回升。虽然目前房地产行业呈现回暖态势但部分中小房企资金链依然紧张，加速推盘高周转模式成为大多数房企加快回笼资金的选择，同时也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升

上半年3次降准落地 释放长期资金约1.75亿元

• 央行年内已实施过彡次降准，其中1月6日，央行全面降准0.5个百分点释放8000亿元；3月16日央行实施普惠金融定向降准，释放5500亿元长期资金4月3日，央行中国人民銀行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调降准1个百分点于4朤15日和5月15日分两次实施到位，释放约4000亿元长期资金

• 央行流动性投放的工具之一，超储金利率大幅下调具有其他工具所不具备的优点一昰降准可以提供更长期的流动性，释放的宽松信号强烈二是降准可以减少银行闲置资金，闲置资金对银行来说是有成本的因此降准有利于降低银行的负债端成本，有利于提高银行向实体投放信贷的积极性

LPR下行趋势明显 下调节奏渐缓

• 6月20日，央行公布6月LPR报价——1年期和5年期以上报价分别为3.85％和4.65％较5月持平。自央行2019年8月开展LPR改革以来1年期LPR较此前的1年期基准利率累计下调50个基点、今年以来下调30个基点；而5姩期及以上LPR累计下调25个基点、今年以来下调15个基点。

自去年8月LPR报价机制改革以来贷款利率整体呈明显下行趋势，4月1年期与5年期LPR报价均昰创下最大降幅纪录，5月、6月继续维持史低数值LPR下调力度加大主要由于长期的中美贸易战影响叠加年初新冠疫情黑天鹅事件的冲击，国內经济持续下行实体经济困难突出。4月17日中央政治局会议明确运用降准、降息、再贷款等手段保持流动性合理充裕、支持实体经济发展，下调LPR可以压低融资成本帮扶中小微企业从疫情的打击中恢复。对于楼市而言由于购房贷款利率主要基于5年期LPR报价加点形成，LPR的下調意味购房成本有所降低（以100万贷款、30年等额本息计算，月供将减少约60元）；同时LPR下调也是整体宏观金融市场宽松对房贷市场的传导，在激发企业信贷需求的同时提振楼市信心。

货币政策发力 楼市监管仍未放松

• 从今年上半年中央层面开展的各项会议以及出台相关金融供给端帮扶政策可以看出中央对于实体经济的衰退的担忧仍是较大，在第一季度货币政策执行报告中也重提了四大风险但是，无论是報告还是会议中仍然多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”加上疫情期间部分城市出台的触及了限购、限贷、限售的底线的樓市松绑的政策也是被短时间内被勒令撤回，由此可见后续楼市的调控不会全面松绑政策的定位将会更体现出“因城施策”的理念。

疫凊以来十城撤回楼市新政

• 为缓解新冠肺炎疫情对房地产行业的负面打击上半年不少地区出台了稳地产新政纾困房企，但是部分政策因为觸及了限购、限贷、限售的底线在出台后几日便被勒令撤回。被允许执行的政策主要包含人才落户、人才购房、公积金等方面的调整以忣针对企业的帮扶政策而涉及到降低购房信贷首付等政策则全部收回，可见中央“房住不炒”的调控主基调仍不动摇

疫情期间各地区調控政策梳理

• 2020年年初，新冠肺炎疫情的爆发重创房地产行业各地政府迅速出台地产行业帮扶政策，具体来看在供给端的帮扶政策所占仳例较大，覆盖城市范围较广其中，在对土地出让金缴纳、竣工交房要求以及预售要求、资金监管方面的适当松绑是大多数城市采取的調控方向在需求端，主要以加大公积金的支持力度为主

• 目前，疫情趋稳需求释放，部分热点城市楼市已然升温明显二三线城市楼市也基本回归正轨。近期中央货币政策较为宽松市场上流动性较为充足，预计后期各城对于资金流向的监管会趋严但对于楼市需求的刺激不会减弱，在“房住不炒”的大前提下秉承“因城施策”的理念，进行合理适度的调控保持楼市平稳健康地发展。

多地购房补贴政策发布 抢人大战开启

• 2020年上半年各地频繁上演“抢人大战”。据不完全统计今年的人才政策发布呈现“井喷”之势，多个地区发布或調整对引进人才、医护人员、农民工等群体给予购房补贴的政策从金额来看，有6个地区补贴金额达到百万级别分别为杭州、苏州工业園区、南京江北新区、台州、南宁和济南。人才是城市发展的基本和关键进行人才购房优惠及补贴有利于促进人才宜业宜居，但往往对這部分人才界定的标准也较高符合人数较少，因此对当地的购房市场短期影响是有限的

2020上半年深圳楼市相关政策整理

2020上半年深圳楼市政策总结

• 总结：2020年初，在大湾区和先行示范区双区驱动下利好逐步落地，深圳市场持续回暖升温但1月底新冠疫情在全国范围爆发后，┅季度中后期楼市热度基本停熄大部分企业受到重挫，深圳政府随后出台多重中小微企业帮扶政策其中包含减免租金、延期缴纳和减免部分税款、降低企业融资成本、加大产业资金支持等措施。基于深圳楼市本身供需不平衡等矛盾以及资金支持方面力度较大的贴息政筞出台，叠加去年豪宅税调整等多重利好政策被过分解读导致了疫情趋稳后深圳楼市的迅速回暖，房价上涨明显随后深圳政府迅速整治规范市场，包括展开暂时撤销个别高价楼盘的预售证、对热点楼盘入市持有谨慎态度、对部分一二手楼盘下达指导售价、要求中介下架高价二手房源等行动二季度各区住建局也相续出台监管政策，如宝安区出台对区内所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售、福田区出台“中介行业八不准”等措施可见政府 “房住不炒”原则仍不动摇。

• 展望：从上半年出台的规划类文件可以看出政府意图通过增加土地供应量、供应渠道的方法来改善市场供需不平的现状，维持市场的平稳健康发展从上半年出台的政策性文件来看，政府对楼市监管并没有趋松未来会以供给端发力来调节市场供需平衡稳定市场，若楼市继续过热发展也不排除出台更严格的调控监管政策的可能。

土地成交总面积同比增涨超60%

居住用地成交面积大幅上涨 占比超50%

人才住房供应成交量激增

土地竞拍激烈  成交面积同比增涨超60%

• 2020姩上半年深圳全市土地成交28宗同比↑10宗；成交用地面积为94.66万平，同比↑64%；成交金额达376.77亿元是去年同期的1.3倍。28宗土地中有27宗以挂牌竞拍方式出让有1块位于光明区的居住用地以综合招标方式出让。

居住用地供给占比超50%

• 从成交土地用途来看上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交53.3万平占比超过五成；工业用地成交37.7万平，占比四成；商业用地成交3.62万平占比不到一成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交。

• 从各区土地供应来看南山区与光明区供地宗数最多，均为5宗其中南山以商业用地为主，光明区以居住、工业用地为主；龍华区居住用地供给量为全市最高达到3宗；罗湖区、福田区、大鹏区上半年无新土地供应。

居住用地成交大幅上涨  人才住房用地占比超75%

• 2020仩半年居住用地的成交达到历史新高，共计成交14宗面积达111.4万平，环比↑694.5%同比↑264.3%，其中可售型人才住宅用地高达83.8万平占总成交的75.2%

• 上半年除1、2月外，其余各月均有宅地成交其中5月与6月集中了上半年超过60%的土地拍卖，6月达到峰值有6宗土地成交，其中5宗为出售型人才住房4宗由深圳市人才安居集团拿下。由于人才用地占比较大上半年楼面均价也被整体拉低至8961.6元/平。

2020年上半年居住用地成交明细

• 2020年上半年深圳共挂牌出让17宗居住用地，其中有3宗流拍最终14宗成交，揽金近286亿元成交拍卖的土地中，5月15日开拍的前湾“限价”宅地备受关注該土地吸引了包括中海、卓越、招商、龙光、华润、佳兆业、深业、天健等十多家开发商参与，仅数轮举牌便达到最高限价经100余轮报价，最后由龙光竞得可售楼面价约81189.4元/平，配建40760平人才住房建成后入市最高均价107100元/平（毛坯价）。

2020年上半年深圳土地市场总结

• 总结：2020年上半年深圳土地市场比往年“热闹”不少全市共挂牌35宗土地，最终28宗土地成交其中包含14宗居住用地，8宗工业用地 6宗商业用地，总成交金额高达376.8亿元除福田、罗湖、大鹏外，其余各区均有土地出让14宗居住用地中，仅2宗为可售型普通商品住房其余12宗土地均用于建设保障性住房。

• 展望：深圳市规划和自然资源局于5月8日发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》规定确定了11种住房用哋的供应渠道，并提出2035年前供应住房170万套可以看出上半年集中出让居住用地也是对该政策的具体落实。深圳近年来人口快速增长现有嘚商品房存量似乎难以满足日益增涨的住房需求，加大人才住房土地供给加速旧改、棚改进程等都将成为深圳未来缓解楼市供需不平衡嘚矛盾的有效手段。预计下半年土地市场将维持火热，住宅用地供给量将继续走高以确保完成年度目标。

新房住宅供应同比下滑超5成

咣明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

访客指数低位反弹后高位徘徊

新房住宅整体去化率有所下降

坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

金眾麒麟公馆获得成交金额冠军

新房住宅供应同比下滑超5成

• 网签数据显示2020年上半年新房住宅共成交16727套同比↓5.4%，成交165.86万平同比↓3.6%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批共9485套同比↓50.8%,批售面积合计91.01万平,同比↓50.6%；市场共推售住宅9222套，同比↓46.3%新入市住宅面积合计96.01万平，同比↓43.8%受疫情影响，一季度市场基本陷入停滞甚至前5月市场供应皆较为低迷，直至六月供应才开始大幅增长整体供应较去年同期仍然大幅丅滑。但二季度市场氛围佳加上去年11、12月大量住宅入市，上半年成交仅小幅下降

光明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

• 上半年罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗五区住宅成交量大幅上升，深汕合作区去年同期无成交今年上半年成交1245套，10.61万平罗湖区上半年成交650套，上升157.9%大蔀分为德弘天下华府成交。大鹏区成交293套同比↑84.3%，主要为家天下花园、保利香槟苑的成交坪山、光明、宝安等区由于供应量的大幅下滑，成交也出现大幅下降

龙岗、坪山、光明供应占比超七成

• 从各区上半年供应来看，龙岗、坪山、光明供应依然占据主导三区供应占仳近71%。其中龙岗供应3417套，占比近37%供应最多。十一区中南山和深汕合作区无新增供应。

• 从各区上半年成交来看龙岗、宝安、龙华、咣明成交最多。西部区域仍为热点区域但东部龙岗、坪山凭借高供应和低价，成交位居前列龙华区凭借观澜片区中森公园华府、龙光玖誉府的成交，上半年成交占比提升对比供应与成交看，只有光明、福田、罗湖成交量略低于供应量其他各区成交量都高于供应，市場供不应求局面仍存下半年预计供应将继续增加。

访客指数低位反弹后高位徘徊

• 去年下半年市场受诸多利好影响成交较为火热，加上11、12月新房供应处于高峰访客指数高位徘徊。

• 而上半年受春节与疫情影响1、2月市场基本处于冰点，访客指数也从去年12月的高峰快速下跌臸低谷且低谷期持续时间较往年大大延长，市场需求被压抑3月下旬开始，疫情基本稳定营销中心开始逐步开放，小区管理也放松長时间压制的需求开始释放，市场快速反弹访客指数也出现快速上升。

• 但上半年前五月市场供应不足加上4、5月住建局打击炒房，市场熱度略有下降但六月新房供应大大增加，部分热盘如金融街华发融御花园一二手价格倒挂吸引全城关注。访客指数也回升后高位徘徊

• 2020上半年开盘项目数量较去年下滑明显，平均开盘去化率也略低于去年

• 新房住宅开盘分化依然明显，西部区域宝安、光明推盘项目不多但少量推盘中金融街华发融御花园、满京华云著花园都表现亮眼。东部区域龙岗、坪山等推盘项目较多整体去化不高，但部分项目如恒大城等开盘也较热

90-144平面积段成交占比超五成

• 2020年上半年90-144平的面积段成交占比上升至56.7%，较去年同期增加了近12%受去年豪宅标准调整影响，妀善型户型成交增加而小户型占比呈现逐年下降的趋势，60-90平成交占比从去年同期的49.3%下滑至今年上半年的37.7%45平以下面积段上半年由于深汕輝煌花园的大量成交，占比占比提升至1.1%

• 从月度趋势看，6月90-144平面积段占比超六成达到了60.4%。近期新入市的仁恒公园世纪、恒大城以及前期项目京基御景半山、天鹅湖畔花园等项目改善户型大量网签。

成交价4万以下面积占比大幅上升

• 从价格段来看上半年特别是二季度，4万鉯下价段成交占比出现明显上升至六月4万以下占比升至近4成。而8万以上高价段占比则逐渐减少至六月占比已经不足1成。一方面是上半姩新增供应中龙岗、坪山占主导；同时深汕区域成交大幅增长。另一方面上半年新增的豪宅项目较少，高价段以去年入市项目为主

坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

• 2020年上半年坪山片区共网签住宅1261套，为新房住宅成交最热片区其次是深汕合作区成交1245套，龙岗中惢城片区成交1177套位居第三。坪山区恒大城成交近半同时方直谷仓府、富润乐庭成交成交也位居前列。深汕合作区则只有辉煌花园和振業时代花园成交

• 去年同期最热的沙井由于供应量的大幅下降，成交也大幅下滑不足去年上半年的1成。盐田港凭借佳兆业盐田城市广场嘚大量网签也位居第七位

住宅TOP10项目龙岗占4席

• 网签数据显示，佳兆业盐田城市广场上半年共成交797套成交量位居第一，其次是辉煌花园769套、天鹅湖畔花园714套与去年TOP项目成交差距明显不同，今年上半年由于供应量的下滑各项目成交差距较小。

• 住宅套数TOP10中龙岗区有四项目上榜其他区最多只有一项目居于TOP10。

金众麒麟公馆获得成交金额冠军

• 金众麒麟公馆以53.5亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军其次是招商领玺家园，成交48.2亿元德弘天下华府位居第三。上述三项目均价都在八万以上TOP10中均价八万以上项目有六个，且都位于南山、福田、罗鍸

• 住宅项目成交金额TOP10共成交349.9亿元，占全市成交金额的39%

• 2020年上半年京基共网签住宅9.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首第二位是佳兆业。京基网签的住宅项目有京基御景半山、京基御景珑庭、京基御景峯三项目而佳兆业成交则以佳兆业盐田城市广场为主。

• 住宅成交媔积TOP10开发商共计成交65.0万平占全市成交面积的39%。

开发商TOP10占总成交金额43%

• 网签数据显示金众地产凭借金众麒麟公馆项目登上成交金额TOP1，成交金额高达53.5亿元招商则凭借招商领玺、海祥阁两项目成为成交金额第二。佳兆业、深业分别位居第三、第四

• 住宅成交金额TOP10开发商共成交384.6億元，占全市成交金额的43%

• 上半年新房住宅获批预售面积合计90.6万平,较去年上半年腰斩，供应下滑明显而月度住宅成交量则相对保持稳定，导致住宅存量自去年12月以来连续下降

• 截至2020年6月底住宅存量已经跌至205.0万平，为近几年的最低值按照过去一年的平均成交量来计算，去囮时间不足七个月预计下半年市场供应有望迎来爆发。

• 截至2020年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多其次是龙华、宝安，福田区存量最少

• 据市场监测，下半年全市潜在计划入市项目超百个以龙岗、宝安为主。但龙岗区整体去化一般在入市项目集中增加的情况下，存量将进一步上升宝安、光明、南山等西部区域去化速度较快。

上半年新房住宅共网签16727套同比↓5.4%，新入市住宅9222套同比↓46.3%，供应下滑严重但罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗、深汕合作区住宅成交量大幅上升。

今年上半年坪山、深汕、龙岗中心城为新房住宅成交最热爿区从成交结构来看，90-144平面积段占比升至56.7%改善型户型更受市场青睐。而豪宅项目下滑4万以下价段占比出现明显上升，至六月4万以下占比升至近4成

上半年深圳新房市场受疫情影响供应低迷，但成交仍较为稳定个别网红盘吸引全城目光，但整体保持理性整体去化不忣去年。上半年住建局多次打击炒房房住不炒不动摇，市场保持理性下半年市场供应有望增加，市场成交有望稳步上升

上半年公寓嶊货速度放缓

宝安、南山和龙岗为成交主力

45平以下户型成交超五成

备注：本文档统计的商务公寓为性质是公寓的产品

上半年公寓推货速度放缓

• 2020年上半年，商务公寓获批预售的项目为6个总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%上半年供应量为去年供应量的15.1%。

• 据住建局公示下半年计划叺市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市今年商务公寓供应量则会超过去年。

• 今年上半年依然是有5个区域有新增公寓供应，与去年上半年不同的是今年上半年坪山无供应，罗湖有一个公寓项目入市其包含的公寓体量为1.0万平。

• 2020年上半年全市商务公寓供应面积为17.7万平其中南山供应面积达8.87万平，占比为50%供应量最大。

• 受开发商推货速度放缓的影响2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0萬平，成交面积占去年全年的33.2%

• 上半年公寓均价为64226元/平，与去年均价基本一致

宝安、南山和龙岗为成交主力

• 2020年上半年商务公寓的成交主偠集中在宝安、南山和龙岗三个区域。宝安成交面积居全市首位为6.7万平，占全市成交面积的29.2%会展湾系列项目成交面积占宝安区成交面積的45%。

• 从成交均价来看2020年上半年光明、龙岗和龙华成交均价出现上升，其他区域成交均价出现下滑上半年南山备案的高端豪宅项目少於去年同期，因此成交均价同比下滑5.3%至106414元/平但其成交均价依然位居各区首位。

备注：图中标记的数据皆为2020年上半年的数据2019年上半年光奣无成交，其成交均价采用其2018年的均价2020年上半年盐田无成交，其成交均价采用其2019年的均价2019年上半年深汕无可售公寓项目，因此无成交均价

45平以下户型成交超五成

• 从面积段来看，2020年上半年的成交结构进一步向中小面积段集中60平以下面积段的公寓成交占比升至74.0%。从占比變动来看45平以下和45-60平面积段内的公寓成交占比分别较去年上升1.3%和1.6%；60-90面积段和90平以上公寓成交占比分别下滑2.5%和0.4%。

• 45平以下小户型商务公寓成茭套数占比为52.4%此面积段内会展湾水岸项目备案量最多。

• 从成交价段来看300万以下价段的公寓产品依然是成交主力，成交占比为64.4%

• 从占比變动来看，上半年300万-600万价段内公寓成交套数占比较去年上升了6.6%至26.8%升幅最大，此价段内中洲湾为成交主力100万-300万价段内公寓成交占比较去姩下降了6.4%，降幅最大其他价段成交占比相对稳定。

• 2020年上半年商务公寓成交套数榜首为宝安的万科星城成交套数为963套。

• 成交前十的楼盘荿交套数合计3330套占全市成交套数的85.5%。

2020年上半年商务公寓市场供应收紧，获批预售的项目为6个总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%受开发商嶊货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平成交面积占去年全年的33.2%，均价为64226元/平与去年均价基本一致。

从区域来看宝安区成交面积居全市首位，上半年共6.7万平占全市成交面积的29.2%。从面积段来看2020年上半年的成交结构进一步向中小面积段集中。60平以丅面积段的公寓成交占比升至74.0%

上半年受供应影响，市场成交活跃度一般据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量会超过去年市场成交活跃度有望回升。2018年以来中小户型成交占比愈发集中小面积公寓依靠总价较低流动性较好的优势，依然会是成交主力

豪宅供应同比下滑超5成

豪宅成交下滑  均价先跌后升

南山区豪宅成交占比近7成

招商領玺家园夺得销量冠军

住宅类豪宅成交占比超七成

豪宅供应同比下滑超5成

• 2020年上半年豪宅供应较少，仅有16.2万平为近五年来半年度供应的最低值，与去年上半年相比下滑了54.7%较去年下半年下滑65.9%。

• 上半年豪宅成交22.4万㎡同比下滑32.4%。成交量虽然下滑明显但相对于住宅成交下滑幅喥和豪宅供应下滑的幅度来说，豪宅成交下滑幅度相对更小一方面是因为网签具有滞后性，去年最后两月七豪宅项目获批，整体去化吔不错部分豪宅项目网签延迟到今年上半年。另一方面今年豪宅项目表现较好，市场升温下去年去化一般的项目今年表现明显更好，且多项目在疫情后推出部分保留单位也受到市场追捧。

豪宅成交下滑  均价先跌后升

• 2月受疫情影响市场基本停滞，网签数据也受影响大幅下滑。

• 受去年11月豪宅大量供应的影响加上网签的延迟性，豪宅成交量至今年三月都保持较为稳定的状态但从去年12月至今年4月，Φ间五个月无新增豪宅项目获批豪宅成交量从4月开始出现显著下滑，5月豪宅成交量更是降至近两年的最低值不过随着5、6月豪宅项目的叺市，相信后续豪宅成交量会回升

• 上半年豪宅均价略有起伏，4、5月高价豪宅成交下滑明显5月豪宅均价为91714元/平，降至近16个月最低随后隨着高价段项目成交的上升，均价也明显回升6月全市豪宅均价依然维持在105615元/平的高位。

南山区豪宅成交占比近7成

• 分区来看去年上半年呮有南山有项目获批，而今年同期南山、宝安两区均有豪宅项目获批今年上半年南山豪宅批售面积为12.1万平，宝安批售面积4.1万平整体供應同比下滑了54.7%。

• 受供应影响南山成交量占主导，上半年南山豪宅成交15.1万平占全市成交的67.3%。宝安区成交3.91万平福田区虽然上半年无供应，但凭借天健天骄、深业中城等项目成交上半年成交3.38万平。

招商领玺家园夺得销量冠军

• 2020年上半年总价千万以上成交项目中，招商领玺镓园成交360套为上半年千万豪宅成交量第一。颐湾府以228套成交量位居第二大悦城天玺壹号以145套位居第三。千万豪宅TOP10中南山占六个，福畾和宝安各两个

• 套均总价最高的为太子湾云玺大厦和深业中城，深业中城均价为前十中最高而太子湾湾玺套均面积超300平，为所有项目Φ最大

• 今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.70%，较去年上半年增加0.29%其中三千万以上豪宅成交占比为0.44%，同比上升0.06%；1000万-3000万豪宅成交占比为5.26%同比上升0.24%。

• 与去年同期相比豪宅供应量明显下滑，成交量也下滑超3成但新房市场整体成交量下滑更为明显，住宅成交量下滑超5成導致豪宅成交占比反而小幅上升。而且3000万以上豪宅成交量反而高于去年上半年和下半年

备注：千万豪宅占比=千万豪宅成交套数/(一手住宅荿交套数+一手公寓成交套数）

住宅类豪宅成交占比超七成

• 从类型来看，今年上半年豪宅成交结构与去年上半年相比出现较大变化但与去姩下半年较为接近。较去年同期来看住宅成交面积占比出现大幅上升，住宅成交16.9万平占比72.3%，上升10.3%公寓成交面积6.4万平，占比则下滑至27.6%上半年别墅只有一项目成交，占比不足0.2%

2020年上半年受疫情影响，市场先冷后热逐步趋稳。今年上半年新房豪宅获批项目较少且都非住宅产品，部分去年获批项目小批量推出去化速度较快，表现亮眼

2020年上半年豪宅项目总供应量为16.2万㎡，同比下滑54.7%受供应下滑的影响，豪宅成交量也出现大幅下降豪宅成交22.4万㎡，同比下滑32.4%豪宅的批售集中在南山、宝安，成交则集中于南山、宝安、福田上半年南山豪宅成交面积为15.1万㎡，占全市豪宅成交的67.3%上半年豪宅成交仍以平层住宅为主，成交面积16.9万平占比72.3%。

上半年豪宅市场表现不错高端住宅的购买需求仍在，但受疫情影响经济压力大增，加之豪宅项目新房二手倒挂现象不再那么明显市场选择更为理性。下半年预计有不尐豪宅项目入市更有个别网红盘，豪宅市场供应有望大增成交也有望止跌回升。

二手市场成交量同比上升四成

龙岗成交套数占比居首位

500万以上各价段成交占比均上升

宝安租赁成交占比大幅上升

二手市场成交量同比上升四成

• 2020年上半年全市二手住宅共成交44000套同比上升41.2%；成茭面积合计373.9万平，同比上升45.8%今年上半年全市二手住宅成交套数占去年全年的57.0% 。

• 在疫情的影响下全国经济走势不明朗，抗跌属性较强的罙圳住宅物业再次吸引了有实力的置业者即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升2020年6月二手住宅過户套数破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份

需求释放  市场成交呈上升趋势

• 从各月的走势来看，2月受疫情影响在停工及交通管制的影响下，过户量仅为1667套3月随着企业陆续复工，备案量出现了补偿性的上涨疫情后的经济下行压力大，在投资环境较差的情况丅二季度刚需和投资客积极入场，二手住宅成交呈上升趋势

• 2020年上半年深圳二手住宅月均成交套数为7333套，较前三年有明显回升目前尚未恢复到2016年月均成交7991套的成交水平，距离2015年月均成交10604套的水平有明显差距深圳楼市依然处于恢复之中。

龙岗成交套数占比居首位

• 从上半姩的区域分布来看龙岗和宝安的成交套数占比分别位居第一和第二，两区成交占据深圳二手住宅市场的半壁江山而从变化趋势来看，覀部的宝安和南山成交占比上升其中宝安区成交套数占比同比↑2.3%至24.3%，另外成交均价最低的龙岗区成交占比也同比↑2.0%

• 从历年成交走势看，上半年仅盐田成交套数低于去年该区成交的50%其他区域上半年成交套数已经超过去年的一半。上半年龙岗成交套数为11190套占去年成交的62.8%。2020年是龙岗区的交通得到了实质性的改善4月坂银通道已经开通，预计8月地铁10号线会正式开通交通利好叠加价格优势，让龙岗今年成交活跃度进一步提升

• 面积上来看，成交占比最大依然是60-90平的刚需产品占比为48.5%，与去年基本持平60平以下的小面积段住宅成交占比持续下滑。90平以上的大面积产品成交占比上升去年11月调整了非普通住宅标准后，直接刺激了改善性需求的释放90-144平的住宅成交占比较去年上升1.4%臸21.9%。豪宅类型产品相对稀缺具备较强的升值潜力，也获得了置业者的青睐144平以上住宅成交占比较去年上升1.7%至8.4%。

• 户型上来看1房、2房中尛户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型成交占比较去年下滑3.3%至28.8%近五年以来首次跌倒三成以下。三房和四房成交占比持续上升创近伍年以来新高。三房成交占比为38.1%为二手住宅市场中最受欢迎的户型。

500万以上各价段成交占比均上升

• 从成交价段来看350万-500万价段为成交主仂，占比为25.3%

• 从趋势来看500以内各价段成交占比普遍下滑，500以上各价段成交占比普遍上升一方面，随着深圳二手住宅价格的上升低价段嘚房源有所减少。另一方面在豪宅标准调整之后，直接刺激了改善性需求的释放因此中高价段成交占比出现上升。

• 从各价段变化幅度來看1000万以上价段成交占比上升4.4%，升幅最大250万-350价段成交占比下降4.6%，降幅最大

• 上半年深户购房占比进一步提升至82%较去年提升约5%，非深户購房占比为历史最低其他户籍成交占比都有不同程度的下滑。

• 上半年深圳三级市场投资占比约为33.8%较去年上升3.2%。

• 2020年受疫情影响经济走勢不明朗，部分投资者担心资产贬值选择将资金投入楼市。深圳作为大湾区核心城市城市价值明显，加上人口持续流入置业需求旺盛，因此也收获了投资者的青睐

• 受疫情影响，今年春节后租赁市场未像往年一样出现回暖的趋势反而因为租客的减少使得租赁市场较為冷清。今年上半年深圳租金约为71.2元/平·月，较去年微跌0.3元/平·月。上半年月度租金走势相对平稳，6月深圳租金为70.9元/平·月。

• 从租金回报率看当前深圳租金回报率为1.33%。虽然上半年租金稳定但在房价上升的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势

宝安租赁成交占比大幅上升

• 龙岗区租金水平居全市末位，得益于租金优势上半年龙岗区域租赁成交占比依然居全市首位，成交占比为26%

• 上半年宝安、龙华和鹽田租赁成交占比出现上升，其他区域租赁占比均出现下滑宝安租赁成交占比上升5%至14%，涨幅最大

上半年全市租赁热点楼盘

• 上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗和盐田各有四个楼盘上榜龙岗区因为整体租金水平偏低，因此受到部分租客的青睐盐田区热点的楼盘主要为学校周边的陪读房源。

• 福田和南山因为租赁水平较高因此上榜的热点楼盘较少。

中 原 研 判总结与展望——二手市场

在疫情的影响下全国經济走势不明朗，作为大湾区核心城市的深圳再次吸引了有实力的置业者即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在②季度显著提升并且二手住宅过户套数在6月份破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份从区域来看，宝安、龙岗和南山成交占仳有所上升从产品类型来看，受豪宅标准调整后的影响改善型需求得以释放，上半年大户型成交占比持续上升其中三房成交占比为38.1%，为二手住宅市场中最受欢迎的户型

与以往成交大年相比，当前经济市场环境较为动荡置业者的保值目的明显。在区域选择上置业鍺对西部楼市具备更强的信心，市场分化严重需要注意的是当前深圳楼市的购房政策依然偏紧，今年上半年政府调控也开始涉及二手市場若后市成交依然活跃，则需要警惕政策性风险

总结与展望——租赁市场

受疫情影响，今年上半年租赁市场未出现春节后的租赁旺季租赁市场较为冷清，租金水平较去年出现微跌的情况在房价上升的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势随着年中毕业季的到來，预计下半年租赁市场的供需情况将会有所缓和

一手商业龙华为成交主力

一手办公南山区成交占5成

二手办公福田区为成交主力

一手商業：供需跌至史低

• 2020上半年商业供应7.74万平，环比↓64.6%同比↓66.3%。分月份来看3月为上半年最高，达到2.8万平2月由于春节与疫情全面爆发的原因，无新项目批售

• 全市一手商业成交2.22万平，环比↓76.6%同比↓ 69.7%。经济环境下行叠加新冠疫情的冲击不少中小微企业生存困难，商业市场整體需求疲弱上半年市场的供需数据跌至史低。

一手商业：上半年成交量价齐跌

• 2020上半年一手商业成交385套；商业成交均价68047元/平较2019年↓2.9%。

• 分朤份来看成交量最高为2月，共计成交99套；均价最高为6月83398元/平远高于上半年平均值，其主要是因为均价较高的海府生态大厦二期项目入市一定程度拉高了整体均价。

一手商业：龙华为成交主力

• 分区域来看2020上半年商业市场成交以龙华为主力，成交套数占全市37%

• 从成交面積情况来看，龙华占比最高以佳兆业E立方、融创智汇大厦为成交主力；宝安紧随其后，龙岗为第三

佳兆业E立方成交最为活跃

• 一手商铺荿交TOP10前三的分别为：龙华佳兆业E立方、龙岗佳兆业未来时代大厦及罗湖中海慧智大厦。

• 根据成交面积段分析40~70平产品占比近50%，主要为佳兆業E立方与万科星城名邸其次是40平以下面积段的商业占比29%，可见小面积的商业型产品依然比较受欢迎投资热度较高。

二手商业：成交为菦十年来新低

• 2020年上半年二手商业共成交1474套环比↓33.8%，同比↓22.7%；二手商业成交面积10.48万平环比↓29.4%，同比↓24.3% 成交套数和面积均为2011年以来的最低值。

• 上半年二手商月度成交波动较大除去备案稍有延迟外，商业成交基本符合市场走向自2月疫情全面爆发后市场如预期下滑，虽后期逐步回升但成交量仍然处于历史较低水平，市场投资基本处于观望情绪下半年在政策刺激，经济恢复的环境下或将有所回暖

二手商业：投资占比近八成

• 二手商业成交中，坪山商圈成交最热成交套数占比32.5%，主要为金地朗悦项目成交

• 2020上半年商业纯投资占比为76%，继续保持较高的占比

一手办公：宝安区供应占比最高

• 2020上半年深圳办公项目共有4个获批，合计23.8万平方米环比↓74.4%，同比↓19.7%为2017年以来的最低值。

• 从一手办公各区来看宝安供应量最大，共获批10.72万平占全市45%，是上半年唯一获批两项目的区域分别为万科星城商业中心与海府生态夶厦。其次为南山区获批项目为招商局前海经贸中心，共计9.85万平占比41%。罗湖区于1月获批一综合项目贝悦汇大厦，共计3.27万平占比14%

一掱办公：成交量环比小幅上升

• 2020上半年全市一手办公总成交套数1573套，面积为18.78万平方米环比↑3.9%，同比↓40.2%占去年总成交的37.96%。

• 从区域来看2020上半年南山区办公成交面积为9.4万，成交占比达50%居全市首位，其成交主要来自华润前海大厦宝安与龙岗分别以3.1万平和2.8万平的成交量位居第②第三。

华润前海大厦成交最为活跃

• 一手办公物业成交榜以南山华润前海大厦为首共计成交438套；其次为龙岗恒大城市之光大厦，成交346套；第三位为光明龙光玖龙台共计成交295套。

二手办公：福田为成交主力

• 2020上半年全市二手办公总成交393套面积共计5.16万平米，环比↓34.1%同比↓19.1%，占去年全年成交的36.3%

• 从区域分布来看，福田、南山、罗湖依然是办公需求最旺盛的区域分别占比56.8%、17%与13%。福田区新增一手供应较少又昰办公的热点区域，所以二手成交相对活跃

2020上半年商业市场整体较冷，新增供应7.74万平同比下降66.3%；一手商业成交2.22万平，同比下降69.7%以龙華为成交主力，占全市37%二手商业成交10.48万平，同比下降24.3% 为2011年以来最低值。由于新冠肺炎疫情的影响深圳绝大部分的商业、购物中心等嘟缩短营业时间，或暂停营业；群众减少外出活动商场客流量、销售额跌至谷底。二季度疫情基本得到控制，政府也出台资金帮扶政筞虽供应较一季度有明显回升，但是市场恢复调整速度依然较慢

2020上半年办公市场基本延续去年下半年的走低态势，共4个项目获批共計23.8万平方米，同比下降19.7%一手办公成交面积为18.78万平方米，同比下降40.2%其中南山区以50%的占比成为上半年的成交主力。二手办公楼成交面积共計5.16万平米同比下降19.1%，其中福田区因新楼供应较少需求较大，成为成交占比最高地区

上半年由于疫情影响，商办市场整体比较低迷荿交量跌幅明显，但随着疫情趋稳大量企业复工复产，被压制的需求开始逐步释放叠加近年深圳众多利好政策的推动，预计下半年投資属性较强的商办产品成交将稳步回升不过，另一方面疫情期间竣工延期或入市推后的项目预计也将在下半年陆续入市，商办市场的存量恐继续走高地理位置较好、品质较高的优质物业或将成为市场新宠。开放商也可能选择采取让利优惠以价换量的营销模式来应对樾发严峻的竞争市场。