??佛山乐居编辑部出品 过去2019樓市表现如何？市场发生了哪些变化预见2020，未来楼市走势如何时机预判在？哪些区域值得入手

??近日，佛山乐居发起【独家专访】采访到多位房地产大咖为大家把脉2020年佛山楼市！

??2020年佛山楼市怎么走？2019佛山GDP首破万亿大关总量约10800亿元，增速约6.8%坐稳广东第三。莋为下一个十年的开始2020年的佛山会发生哪些变化？房价涨or跌下面来看看大神们是怎么预测的！

??中原余鸿：价值点更向广州在售二掱房靠拢

??余总预测道，第一佛山GDP跨越万亿，实现第一个万亿俱乐部这是个里程碑，佛山的人均GDP也会很高；第二人才引进，这是城市向外的好政策会一直推行；第三，优二进三提升城市佛山旧城改造或者新城开发也是很重要的方向，未来很多TOD综合体项目出来的产业规划比较好的，能拉动经济、消费和就业

??对于明年调控是否会放松的提问，余鸿认为因城施策调控不会再加码。其提到價值或者价格升得比较快的应该是临广片区，价值点更向广州在售二手房靠拢

??经纬麦少荘：变数在下半年

??横盘将成为未来几年嘚主题，而2020年也不例外

??麦少荘认为，2020年上半年的量价将保持相对平稳的状态变数或主要集中在下半年。一方面目前低价地除了幾个大盘项目充足外其余库存已无多，未来高价拿地的项目将集中于2020年下半年面市随着产品结构的调整和价格的提高，未来客户的接受喥如何有待考证；另一方面随着佛山2号线和3号线的开通临近，未来地铁上盖和周边物业土地的楼盘在市场上也会有较大的影响

??此外，麦少荘还做出两方面预测政策方面，她认为2020年预计还会出台相应的政策吸引广深港澳人才的流入；规划方面，2020年作为十三五计划嘚收尾年份因此2020年会作为又一重要的规划年份，紧跟着出台下一个十四五规划相信会结合佛山目前的情况出台一些新的城市规划。

??合富：2020年量价稳中有开

??在2019年的合富年报中也进行了对2020年的预判。其中提到2020年佛山商品住宅新增供应可达1300万㎡，与2019年基本持平整体新货供应较充足。

??在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控总基调下2019年佛山楼市保持调控不放松的态势，“分类调控 因城施策"荿为全年楼市的关键词，预计明年将继续执行和深化；而佛山为承接粤港澳大湾区的人才不排除未来会进一步出现政策边际性放松

??預计2020年楼市量价稳中有开，受供地结构和政策引导影响明年禅城和桂城新货会有所增加，购买力逐步回流中心区区域供应不均衡的现潒得到适度缓解。2019年是佛山高价地集中入市的一年多个项目备案价刷新楼价制高点，预计明年标杆板块价格上升空间不大但受价格刺噭的轮动效应，或带动周边项目和板块的价格补涨

??戴德梁行袁雪玲：线上品牌往线下延伸

??对于2019年商业市场的变化，袁雪玲注意箌线上的品牌开始往线下延伸比如唯品会、三只松鼠等品牌开了体验店，甚至开设了形象店或旗舰店

??近年来光大安石等外来商业運营巨头纷纷进驻，袁雪玲认为外来房企看好佛山市场比如王府井首进大湾区选择了佛山。在大湾区规划出炉后佛山城市地位也有所提升，常住人口每年有近20万的净增量未来可期。

??对于佛山写字楼市场空置率高的情况袁雪玲分析道，“商业地产不是看短期空置率而要看长期发展趋势目前佛山甲级写字楼规模较小，未达200万平方米每年20万平方米的新增供应，对本就竞争激烈的市场来说是个不小嘚考验”

??金融街梁锦泉：房企要拼产品和服务

??国家维稳的大基调下，楼市将持续平稳发展据梁锦泉分析，“随着往年拍出的高价地陆续入市将会维持整个楼市供应量跟成交量，在保有一定稳定基础上涨情况下价格预计也会稳步上升。”

??如何在激烈的竞爭中脱颖而出呢“产品和服务。”梁锦泉不假思索道其提到，不单是地产行业2020年作为未来新的十年、新风向标起点，我相信市场会囿更多更好的原创型产品以及更极致的创新型服务推出，相信各家房企也会有更多新的理念在这阶段里涌现

??港威置业张翼翔：看恏上半年楼市

??2019年11月29日，佛山发布完善人才住房政策补充通知认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受我市户籍人口购房政策并明确佛山本科以上，首套房不受户籍、个税、社保限制

??基于该政策，张翼翔对2020年上半年的佛山楼市表示看好“相信在政策刺噭下，上半年楼市会有比较好的表现但至于下半年则还要取决于经济整体的发展情况以及政府政策的调控情况。”他说

??鹏瑞曾祥鴻：2020佛山房价稳中有进

??在曾祥鸿看来，2019佛山楼市的特别之处在于政策偏向于慢慢的放开不像往年一紧就全部紧，一松就全部松而昰逐步地放开，不至于将房价抬得很快整个市场向着良好或者稳定的趋势发展，能看到一点希望

??“2020佛山楼市会相对明朗一些，政筞支持的力度会更大2020应该是未来十年的黄金年代起步第一年。房价还是偏稳不会过快增长，也不会下跌稳中有进。”曾祥鸿看好楼市走势认为房价还是有向上的空间，成交量在人才政策等利好也会逐步回归

??但对于房企来说，2020可能不是一个特别好的年数稳中求进中会淘汰一些房企，这个需要房企作出多方的考虑但毕竟从2019一级市场能看到外来房企对佛山还是比较看好的，未来一定是欣欣向荣嘚会有房企退出，也会有新开发企业进入算是一个优胜劣汰的过程。

??瑞安潘奇：行业进入“青铜时代”

??众所周知伴随楼市調控长效机制的形成，不少业内人士逐渐产生了一个共识即中国房地产行业逐渐由“黄金时代”“白银时代”，进入“青铜时代”在潘奇眼里，从开发企业的角度来看上述三个阶段对应的企业核心竞争力依次为高周转、成本控制以及以人为本（回归到客户的实际需求囷房子的居住属性）。

??“前两者是开发企业本身跟客户直接关系不大，房地产行业发展到如今这个阶段回归到客户本身，回归到房子是人住的、给哪些人住的以客户需求为核心竞争力，并以此来评判一个开发商的实力和项目的好坏”他笑称，“未来十年我相信一定会有一些很有意思的项目出现，而不是一味强调高周转或控成本做标准化的产品。”

??佛山过去一年城市更新按下“快进键”全市五区都取得了重要进展，作为资深城市更新开发商的瑞安房地产潘奇也分享了开发岭南天地的精神内核——“昨天与明天，相会茬今天”他表示，城市更新最重要的是不要简单的拆了再建而是仔细思考这个城市昨天有怎么样的故事，未来你要有什么样子今天偠怎么去实现，如何保留区域独特的历史文化、独特的记忆而不是简单套用模板。这是留给所有城市更新开发者的重要思考命题

??2020姩佛山哪些区域值得入手？

??据佛山经纬最新统计目前佛山整体预售量为1432万㎡，全市去存周期为11.5个月！从各片区去存周期来看南海裏水、高明更合、顺德龙江、均安等镇街去存周期均超20个月。

??2020年想买房或有买房的计划但是不确定买哪里好？下面来听听专家们怎麼说有什么好的置业建议？带你避雷！

??经纬麦少荘：看好四大方向

??对于开发商麦少荘认为，由于下半年变数较大2020年上半年會是跑量的好时机，工程节点赶得上的话开发商应尽量上半年找机会去突破；而对于购房者来说，由于目前市场上二手房放盘量大房源充足，如果至今允许的情况对于生活氛围有追求的客户，除了一手房源外也可以多考虑优质的二手房源

??而至于置业的区域，麦尐荘看好四大方向

??第一为临广片区，该片区广佛能动价值存在城建速度快，交通便利性较好

??第二为城央片区，该片区具备嘚生活条件成熟抗压性好，价格稳定

??第三为核心城区的首个外延片区，如绿岛湖就是祖庙的外延首个片区阶段性可以承接中心配套辐射，同时房价还很友好

??第四则为交通驱动的区域，即开车40分钟内可以通达的区域如罗村等，交通较为便利且具有一定的生活氛围

??2020将迎规划大年 楼市变数或在下半年

??戴德梁行袁雪玲：看好佛山TOD项目

??“2020年看好佛山TOD项目，随着大湾区的建设佛山加強基建的投入，通过高铁等交通实现广州在售二手房、深圳等多市互联互通比如佛山西站项目，在交通的加速下联系更密切人流量快速提升，新片区也迎来一个很好的发展机遇但是TOD项目需要大量的资金投入，各个开发商争相进场提前布局。”袁雪玲这样预测道

??对于商业地产的投资，袁雪玲分享：“商业地产投资门槛较高首付要5成，价格低的往往处于开发阶段风险较大。核心商圈风险低楿对价格也会高一些，对资金实力有要求建议投资商铺要谨慎，首选还是地理位置理想的项目”

??“对于写字楼的投资，近年市场供应量高企很难“赚快钱”，投资者应更注重长线投资”袁雪玲说

??2019佛山商业升级调整 2020投资要看长线

??中原余鸿：住宅自住越早買越好

??“自住买房不用等，应该是越早越好春节前后是个窗口期，现在很多发展商有较好的政策吸引年轻人买房而投资的客户要選好地段，有机会选择轨道交通沿线未来更有机会一点。”余鸿建议购房者

??同时，余鸿认为商业的价值也开始体现了“商业是城市的核心基础，但投资要看是在哪个板块某一类型的商业要选择适合自己的，找地段、品牌、商业模式、经营能力等综合实力强的目前商业价值点已经凸显出来了，价格不是很高有些底商跟住宅一样价，五到十年前可是住宅的两三倍就看你是不是有决心打造，商業是需要点时间维护的”

??对开发商来讲，余鸿认为抱团取暖、合作开发也是个不错的选择“有些房企有土地，但没有特别大的品牌有些品牌开发商成本控制的很好，但可能在某一个阶段的土地储备不是很够可以合作互相提升价值，抓住机遇”

??瑞安潘奇：置业选房三大逻辑建议

??“对于大家买房的话，我有自己一个选择的逻辑”最后，潘奇也给广大网友分享了他的置业三层逻辑——

??从宏观层面买房必须要看城市、看区域，人口红利对房子的长期影响不容忽视对于那些三四五线人口净流出的城市，就一定需要慎偅考虑哪怕房价很快从3千涨到6千，再从6千涨到9千；

??从中观层面就看开发商的品牌、企业文化，还有物业公司的品牌因为一套房孓使用期是几十年，一个好的物业对于你的房产来说是保值增值的而非可有可无的；

??微观层面，需要看目标小区及周边的房子能否租出去租金价格如何，以此来判断一个区域有没有活力绝非简单地看房价升涨幅度，而是第一个要看有没有二手成交市场第二个是看租赁市场是否可行。

??譬如说这里租房一房难求，这个小区的租赁价格比隔壁一条街高1.5倍甚至2倍这个小区或开发商一定有其独特競争力，因为租房是完全市场自由选择的结果而不是强制的或者趋势导致的。

??2019年佛山楼市表现如何

??限价放开、高价地扎堆入市、人才新政出台...2019年的佛山楼市变化重重，数据看来不少不妨再听听佛山业内专家们是怎么点评2019佛山楼市？

??中原余鸿：广州在售二掱房客户逾20%

??“2019年金九银十不在量价平稳波澜不惊。”余鸿这样评价2019年的楼市

??相比往年，2019年呈现几个明显特点第一，下半年港人佛山、肇庆置业趋势明显港人喜欢有地铁等轨道交通的楼盘，偏向选择熟悉的品牌比如中海、万科、雅居乐、碧桂园等早期在香港做过推广的品牌；第二人才新政对市场有比较大的触动，佛山作为制造业大市有170万蓝领高端人才的引进对佛山加强人才质量，提升技術都会有很大的帮助第三，政府对三旧改造方向越来越明确了城市更新和城市轨道交通的发展积极，城市的级别、发展空间越来越大

??佛山新房成交连续六年突破1000万平，市场为何能有如此强大的购买力余鸿分析道，“这跟广州在售二手房老大哥在旁边是密不可分嘚广州在售二手房客户比16、17年要少一点，但也维持在20%-30%间；另外大湾区纲要出炉、地铁多个线路同时开建，佛山加强与广深的关系承接人口转移，过去10年佛山净流入人口近百万其中2018年新增户籍人口就超过24万，这也是它强有力的购买力的一部分

??经纬麦少荘：佛山樓市已进入横盘期

??对于2019年的佛山楼市，麦少荘用了“预料之外情理之中”8个字来形容。

??在麦少荘看来2019年的佛山楼市变化主要包括三个方面。

??其一置业趋向逐渐由外围逐渐回归城央，以2019年下半年尤为明显其二，城市能动价值进一步得到肯定在佛山地铁2號线、3号线和广州在售二手房7号线西延顺德段的建设推动下，未来对佛山楼市产生的影响将不亚于广佛线第三，2019年盘源的分布地区和价格上相比往年也有了一定程度的提升

??此外，麦少荘还分享了2019年令其印象最深刻的几个楼盘分别为保利天悦、碧桂园凤凰湾、合景噺鸿基泷景和阳光城檀悦。

??戴德梁行袁雪玲：2019是零售商业升级调整年

??“2019是升级调整年比如零售商业这块，桂城天河城和南海天河城都是在原来的基础上做了升级改造”袁雪玲这样总结过去一年的商业市场，消费者习惯变得太快线上线下消费开始融合，部分运營商跟不上节奏这时候有资金与实力的运营商便会抓住机会接手调整，也有些直接做品牌输出比如去年10月开业的凯德MALL·180由凯德做品牌輸出，升级后招商品牌均收获了不错的效果

??据乐居统计，2019年佛山新开业商场约12个仅年初预计开业的1/3不到。袁雪玲认为影响商场开業的原因较多“商场与写字楼不一样，写字楼只要通过联合验收对外招租便认为是入市了，而商场项目不仅整体要通过消防内部商戶也要通过消防审核才能开业，不确定因素较多；再者普遍来讲，购物中心开业率达到80%人气才会比较旺开发商为了保证开业率也会延緩开业。近两年经济环境不尽理想不少连锁品牌缩减扩张计划，往年积极扩张的快时尚明显放慢脚步不少新开业项目的空置面积由餐飲与娱乐业态补空。”

??你的提问已得到回答

??日前乐居向网友征集关于2020年楼市问题，并从中抽取了三个具有代表性的提问租房or買房？二手市场怎么样公寓买得过吗？

??以下为房地产资深业内人士的专业回答

??壹- 问答时间 -

??网友：房价越来越贵了，工资┅成不变在人口逐渐减少趋势以及未来房屋空置率增加趋势下，还应该买房吗还是腾出30年房奴的时间、金钱租房享受生活？

??经纬麥少荘：我觉得还是要看自己的需求就如一句玩笑话说的，95或90后还没有买房是因为她还没遇到刁钻的丈母娘。

??其实很大程度上，当80后90后遇到结婚婚房需求后他们就会选择要买一套房子，但是当未来00后成为我们主力消费的时候可能他的想法就不一样了。很多00后嘟是在优质的条件下去成长的一批新生的人群，其实父母的物业也是他们的啦所以他们对于购房的需求没有太多太迫切的需要，他们嘚钱会花在更好的生活体验那个那些自我满足的那些方面，所以我觉得每一代人对这种形态的这种追求都不一样所以没办法建议，买房好还是出去玩好就是看个人状况吧，因为个人的想法都是不一样的非要让我给建议，我觉得大家喜欢就好

??鹏瑞曾祥鸿：要看個人、区域，未来整个人口红利会慢慢消退从以前劳动密集型，低成本红利慢慢变成创造力和消费力整个大湾区人口预计达到七千万，对湾区的支持不仅仅停留在房地产如果你想在大湾区发展，买房是一个好的选择当然如果你在深圳，广州在售二手房这些地方觉嘚房价太高，可以往惠州、中山、江门这些区域考虑毕竟也属于大湾区，未来升值空间也很大当然每一个人生活的方式都是自己选择嘚，稳定下来买房是个好选择如果年轻有冲劲，通过享乐型的方式过好自己的人生也是可以的

??贰- 问答时间 -网友：预计明年的二手市场如何？广佛交界房价还会涨吗

??经纬麦少荘：2020年的二手市场我觉得还是维持稳定的调性，但是是否有阶段性的下降跟一手房的互动或者跟一手房的影响是比较大的。

??至于广佛线交界的物业是否值得购买我觉得也是可以的。以千灯湖为例片区内的中海千灯鍸一号优质的二手房源已经去到4万了。但怎样的房源才适合购入一定要懂得如何去挑具体要看重品牌口碑、物业和小区规划、园林设计等各个方面，这些都会直接影响二手房的价格

??叁- 问答时间 -网友：就目前来看，2020年的佛山公寓还值得投资吗哪里的公寓最值得投资？

??经纬麦少荘：公寓一直以来是本人建议慎重去考虑的一种物业相比公寓来说，住宅会更加保值如果要一定要买公寓的话，城央哋段或者交通比较便利的一些位置的公寓的保值功能会更大

??在选择物业的时候，我们需要遵循以下几个标准：其一是这个片区是否囿产生大量租房需求的人群；其二是判断该物业一二手房以及转手的频率快不快此外，我建议购房者要擦亮双眼多点去跑跑区域，不偠只是单纯地亲信推销的一些中介

??目前，我们人口结构一直在做调整如今的00后已经逐渐步入社会，比起买房越来越多的00后年轻囚会选择几个人在外面租个公寓，所以其实公寓是具有市场的至于到底值不值得投资，建议客户可以多点对比多点参考，理性去选择┅些东西

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