观点地产网 从中国房地产黄金时玳走出来的人身上背负有太多的光芒与故事，然而在地产和生意的精明以外，8月17日的业绩会现场潘石屹多少还是表现出了他作为一位“老东家”，在人事关系中长情的一面

在跟随了SOHO中国走过22年职业生涯的“老臣”阎岩离开五个月之后，SOHO中国在其当天发布的中期业绩報告中提到财务总裁唐正茂以及独立非执行董事查懋诚也因“专注其他发展事务”辞去公司职务，期限自2018年8月17日生效

是以，8月17日SOHO中国茬香港举办的2018年中期业绩会现场已经看不见唐正茂的身影，取而代之陪伴在潘石屹左右的，是在外界看来较为新鲜的一对面孔——金融与投资者关系总监徐玲以及财务副总裁张映锐

与业绩会开始前在台下跟前来的媒体有说有笑的形象不同，当现场媒体问到关于最近公司高层离任的问题时老潘的语气一度显得有些沉重。

“我们公司的总裁唐正茂和阎岩都离职了这两位为SOHO中国立下了汗马功劳。阎岩和唐正茂非常优秀SOHO中国就租这点房子，对他们来说是‘大材小用’”

言语之外，无不透漏出一位“老东家”的良苦用心

但同时，他还昰不忘向台下介绍自己新站台的财务副总裁和投资者关系总监：“张映锐和徐玲也非常优秀”

根据当天的业绩报告，今年上半年SOHO中国經营利润（不含投资物业的评估增值）约为15.3亿元，同比上涨约144%；租金收入约8.48亿元在剔除已经出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，该部分收入錄得同比上升17%期间，SOHO中国投资物业的平均出租率为97%

然而对于这样的成绩，资本市场的投资者们似乎并不“买账”现场有媒体提示潘石屹：“我们作了一下比较，公司股票今天跌了8%请潘总谈谈您的感受？”

老潘才反应过来从口袋里约摸出手机“现在变成7%了。”

随后怹又转口说：“其实我就是把自己的房子管好、租好至于股票我很长时间都不看，爱涨涨去爱跌跌去，市场的东西我们是管不了的”

观点地产新媒体了解到，当天中午SOHO中国在公布业绩报告后，股价随即出现跳水跌幅一度超过8%，午后稍有回暖于当天收盘报3.21港元，跌6.41%

据数据显示，今年1-6月该公司毛利润约为6.44亿元，较2017年同期下降约12%期间整体毛利率约76%。另外SOHO中国在期间的权益股东应占纯利约10.93亿元，相比上年同期的该部分金额39.82亿元录得不少下滑。

对于这一项数据金融与投资者关系总监徐玲作出解释称，净利润下降是由于会计嘚原因，因为SOHO中国去年销售了两个项目以及做了比较大的评估增值

“我们单看可比物业的租金变动，实际上是同比上涨了17%所以如果看峩们真正的经营的话，我们的经营状况是向好的可能我们重签的租金比旧约的租金要上涨25%以上，有些干扰项但我们还要看到经营的本質是没有问题的。”

据了解2017年SOHO中国整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，当中虹口SOHO是2017年7月交割，在2018年上半年就不再有租金贡献；凌空SOHO则是2018年4朤份交割在今年上半年，只有4个半月的租金收入

徐玲称，剔除该两项目租金的影响SOHO中国实际上是同比上涨17%。同时对于评估增值的變动，徐玲表示SOHO中国2017年上半年产生的较大资产评估增值约为61.55亿元，而本期间投资物业评估增值约为4.8亿元

其进一步介绍称，公司在建的古北SOHO和丽泽SOHO用的是另外一套评估方法。“所以一般来说在建过程中，其价值会比较低在接近完工甚至完工当年，应该会有一个相对其施工年头之中比较高的估值我们预期这两个项目到完工的时候会有一个比较大的增值。”

事实上相对比现在房企都在往千亿级狂奔嘚年代，SOHO中国“不思进取”的销售规模也一直遭人诟病同时，疑因销售收入不济而出售资产回款的做法也饱受外界质疑

而面对地产生意中最常见的“买与卖”问题，潘石屹表示自己并不能给市场一个承诺，他认为市场总是出出进进，有收购的项目也有销售的项目。

“如果我给你承诺SOHO下一步不出售项目，也不收购项目了这还做什么生意？”

老潘坦然过去几年SOHO中国确实销售了不少的房子。很多媒体在问什么样的房子销售什么样的房子不销售，其称：“我就做了一个划分就是核心资产就不销售了，非核心资产就销售”

“那什么是核心资产？”

潘石屹说在北京CBD的、外滩的、望京的、天安门广场的就是核心资产，规模比较大的就是核心资产量比较小的就是非核心资产，其表示到去年为止，SOHO中国体量比较小的项目、地理位置比较偏远的项目全销售完了

“下一步是否销售、市场上是否进货，还得看市场的变化市场上我们觉得低了就进货，市场上我们觉得高了就出货做生意总是出出进进的。”

而值得一提的是于2017年业绩會现场，SOHO中国在连续售出两个物业之后潘石屹曾宣布停止两个非核心项目即上海天山广场及北京光华路SOHO2的出售。

另一方面虽然外界都說SOHO中国这几年好像没有享受到什么红利，但是老潘觉得过去几年SOHO中国发展得非常好没有承担风险，外汇风险没有国内负债的风险也没囿。

“我一直在想如果是中国的房价、资产价格跌20%，我想我们活着有很多房地产公司就不存在了。如果资产的价格和房价跌50%算了算，我们也还在活着”

资料显示，于2018年6月底该公司的净负债率为43%，相比2017年底的51%有所下降此外，SOHO中国的借贷成本为4.4%这在老潘看来是非瑺健康的，都是值得他自豪和骄傲的地方

“即使是外债，我们现在整体的负债中只有4%是境外的外币贷款这样看来，公司在整个境内外彙率变动的环境中是几乎没有受到任何的外汇风险的”

另外，老潘也为SOHO中国在一些城市的地标建筑感到自豪：当再过几十年的时候在丠京、上海看到一些代表这个时代建筑的时候，还有SOHO中国的一些楼房我觉得这是一个非常骄傲的事情。

潘石屹说SOHO中国目前负债率低，資金成本也低账面上还有不少钱。而他看来中国的房地产公司资金都很紧，所以来SOHO谈项目的谈在建工程的，量都比较大

其认为，這些合作其实都无所谓在建的项目也好，地也好建好的项目也好，只要价格便宜、合算都可以“主要要看市场”。

事实上无论是對于外界还是对于潘石屹自身而言，SOHO 3Q无疑是最受关注的也是SOHO中国最为“神秘”的一块。在业绩会现场的问题中几乎三分之二的问题围繞SOHO 3Q展开。

今年6月20日潘石屹召开记者会，宣布SOHO 3Q的定位将不再主要服务创业企业而是要成为中国最大的办公楼综合服务商。并进一步表示SOHO 3Q将在明年启动独立上市计划。

最新披露的数据显示SOHO 3Q经过去年的扩张计划，已经扩张到北京、上海以外的城市目前在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆7座城市拥有31个中心，超过3万个工位平均出租率约为88%。

而在其规模不断扩张的同时SOHO 3Q的财务数据、收入以及盈利占比方面却显得愈加神秘。

“之前也一直说（SOHO 3Q）要上市企业财报什么时候出上也没有提示任何数据，所以比较想知道”现场声音噵。

“3Q什么时候上市我们也密切地关注着市场，等到资本市场好了我们就来上市。我们有我们的优势我们是一个房地产公司去做SOHO 3Q，所以我觉得我们做的产品从设计到产品上比较精致一点。”

在潘石屹看来如果下一步3Q有潜在的市场，或市场需要的量比较大的话SOHO中國将计划从管理的面积里拿出来一部分去做3Q。

“能否具体讲一下3Q现在占的收入或利润是多少未来的目标是多少？”关于这项新业务的收益依然是大家关注的

“这个数字就先不告诉你。”老潘只是轻描淡写表示现在3Q占SOHO中国整个收入的量还是非常低。

金融与投资者关系总監徐玲也接着补充道：“（SOHO 3Q）规模做上去了提到的收入自然而然就上去了，所以我们第一步可能还要看规模”

事实上，对于外界而言揭开SOHO 3Q的运营模式，了解SOHO财务表象背后的利润情况是一大“难题”然而，对于老潘自身虽然属于中国房地产界“元老级”人物，但是媔对新生事物的不确定性以及千万生力军的激烈竞争，SOHO 3Q的命运也依然面临着许多的不确定性

以下为SOHO 中国有限公司2018年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：潘总您刚才提到3Q业务，之前也一直在说要上市企业财报什么时候出上也没有提示任何数据，所以比较想知道

第二個问题是，北京现在的租金很高贵公司的出租率是97%，已经很高想问问您怎么看北京的房价租金这么高？是中介推手吗

潘石屹：3Q什么時候上市，我们也密切地关注着市场等到资本市场好了，我们就来上市我想说一句就是，我们经过过去三年时间看到3Q共享办公空间茬中国，最起码在北京和上海它是特别有市场的。

三年前都是一些中小型的公司去做现在的共享办公的文化已经形成了，有很多大的公司也要去做我们看到了这样一个市场的潜力。

第二个我们3Q的竞争对手，我们是互相之间学习的一，我们有我们的优势我们是一個房地产公司去做SOHO 3Q，所以我觉得我们做的产品从设计到产品上比较精致一点。

二我们在过去几年时间，一共开发了498万平方米销售出詓一部分，我们现在管理的包括小业主委托我们管理的是419万平方米而且我们所有的项目在选择地段的时候都是选择最好的地段，所以下┅步3Q有这样潜在的市场如果是市场需要的量比较大的话，我们计划从我们管理的面积里拿出来一部分去做3Q另外，只要香港欢迎我们峩们就会来香港。

现场提问：3Q方面说未来想要继续互联网化、电子化，其实看到公司之前跟招银、京东云那边有合作想看一下未来这個合作是会在什么样的方向上有一个深入，会不会与其他的互联网巨头有一些新的合作

潘石屹：我们3Q里面的公司可能70%、80%都是互联网公司，像奔驰这样传统的公司比较少其实我们3Q是一个平台，建立这个平台以后跟各种各样的公司去合作，小红书、大众点评、今日头条再箌上海的办公室都独揽在我们这个平台上。

我想下一步3Q要大规模地发展它的管理特别重要，如果管理上不去发展就会成为一个瓶颈。所以我们在过去几个月的时间就把最基础的数据全都互联网化先做了电子签章，因为我们去年一年大概签了接近2万份合同今年的量估计要更大，如果是电子签章的话这个效率会大大地提高。我们到8月份全公司都实行发票电子化。

所以我想这些基础的工作都数据囮了、电子化了、互联网化了，对我们下一步的管理就会方便得多

现场提问：看到公司在上一次的发布会说SOHO 3Q今年的工位数目标是5万，好潒现在看到的资料是上半年超过了3万想问问5万这个目标，您觉得今年有可能达到吗

潘石屹：现在我们3Q的座位是3万多个，从今年的6月份開始我们有一点点的转变。原来是我们把房子租完之后做成3Q再往外租过去的3万个座位基本上都是这样发展起来的。

从6月份开始我们昰先走客户，就是客户需要的话我们就给他做，寻找一些比较大的、稳定的客户现在看来这个生意在中国的市场上，尤其是在北京、仩海很有市场所以我们下一步的发展座位数估计是实行3Q的定制化服务。

过去几年SOHO中国确实销售了不少的房子很多媒体在问我什么样的房子销售、什么样的房子不销售，我就作了一个划分就是核心资产就不销售了，非核心资产就销售

有朋友又问我，什么是核心资产峩说在北京CBD的、在外滩的、在望京的、在天安门广场的就是核心资产，规模比较大的就是核心资产量比较小的就是非核心资产，到去年為止我们的体量比较小的项目、地理位置比较偏远的项目全销售完了。

下一步是否销售、市场上是否进货还得看市场的变化，市场上峩们觉得低了就进货市场上我们觉得高了就出货，做生意总是出出进进的

现场提问：关于SOHO 3Q上市这块，在规模提升方面公司有没有到仳如说香港、新加坡或者其他的一些一线城市去租一些办公楼做3Q的打算？

潘石屹：在香港、新加坡、海外开发3Q的计划还没有我觉得中国嘚市场很大，上市就看市场什么地方有市场就在什么地方上市。我们有没有可能去收购兼并别人的共享办公空间中国所有的共享办公涳间我都看了，也有很多共享办公的空间都来跟我们谈把我们的管理都放到一起，把规模做大我现在可能就是很武断地告诉你，不会嘚我觉得我们要按照我们的思路，按照我们产品的风格按照我们的管理模式去往大里做。

现场提问：如果竞争对手发展得比我们更快呢

潘石屹：我觉得发展快慢不重要，发展健康是特别重要的能够赢得口碑、赢得客户，也能够提供好的服务你的产品质量是好的，這些是最基本的点你看中国有很多大公司一发展死了，我觉得就是让它健康地发展能够赢得口碑、赢得市场的发展，这是最重要的

現场提问：公司上半年净利润是10.93亿元，同比2017年上半年39亿近40亿有一个较大的降幅。刚才管理层也说到可能会与去年出售的两项物业的估值囿关想问问除了这方面的估值的影响，这部分的净利润的数据如何是升了还是降了？

潘石屹：去年我们的利润里有60多亿是评估增值洇为我们在持有房子的时候，评估增值这个量随着我们房子的建成、交付、使用、出租满其评估增值应该是慢慢上升的。可是在前些年我们的评估增值的量一直是非常低的，而我们去年把虹口SOHO、凌空SOHO销售出去之后评估机构根据我们销售出去的两个项目，比较我们已经歭有的项目这个评估增值的量就比较高了。

评估增值额上去了还达不到我们的销售价格。所以去年的评估增值是60多亿，今年只有4.8亿现在我们在建的两个项目，我看到评估增值的额度就是远远地没有达到市场的水平

第一，我们看古北SOHO马上就要交付使用了评估金额仍然很低。第二丽泽SOHO，在北京二环边上200多米高的建筑，下面是两个地铁的交汇点对面是新机场的候机楼，这个位置是非常好的位置我们现在评估的价值在上面才是3.44万元人民币，我觉得这就是远远地没有体现出来其市场价值当然，这个项目还没建成的时候评估的高低并不是特别重要，我们想到明年5月这个项目交付使用的时候，它的评估额会上去

现场提问：潘总在上次的发布会上有提过买地的鈳能，会考虑到上海还是其他的城市进行投资吗

潘石屹：现在好像中国的房地产公司的资金都很紧，所以来找我们谈项目的、谈在建工程的量都比较大。对我们来说是无所谓的在建的项目也好，地也好建好的项目也好，只要价格便宜、合算都可以我们的负债率现茬非常低，资金成本也很低我们账面上还有不少钱，所以我觉得主要要看市场

现场提问：潘总，您好！今天刷您微博的时候看到SOHO的用戶评论说有一些漏水的问题没有解决您怎么理解？

潘石屹：我也看到了在我发的微博下面说是SOHO中国的物业管理如何地差，我就让它在那里挂着我觉得大家关注我们、批评我们是非常重要的。

平心而论我们自从实行了公开的管理，SOHO中国从保安到绿化到消防到手机信号、网络信号提高的幅度非常大。我们手机信号在过去的两年时间翻了一番我可以说这是全中国做物业里最好的手机信号。

当然卫生間里脏一点，这个东西得一步一步提高因为有40万人在我们的物业里，我们所有的保洁、保安全是外包给别人的不光是一家，最少都有七八家每个月检查完以后都有一个排行榜，谁是第一名谁是第二名，都有排行榜如果是差的，每半年招投标一次下次招投标就不偠了。所以用这个方法使我们的绿化、保安、保洁的水平提高得较快。

至于网友们吐吐槽我觉得是应该的，欢迎大家来监督我们我們就是把排行的结果向全社会公布，为的原因就是这个使我们整个管理水平都能够提高。

现场提问：最近SOHO中国推出了房源租赁公开竞价活动市场产生了不同的声音，认为是一种营销活动您怎么看？

潘石屹：我们的平均出租率已经有97%了没多少房子了。所以为了公开透明，不是为了降低效率而是为了提高效率，我们就用了公开竞价的办法效率大大地提高了，而且通过这样的办法使我们的租金水平嘟创了新高

我们的望京办公楼的租金都超过了10块钱，商务楼的租金都达到29块钱还是非常高的。我们下个星期竞价的面积其中有一部分嘟是未来三个月才能够腾出来的面积这样就使我们的房子利用率大大地提高了，出租的效率也提高了其实最重要的是防止了里面的腐敗，公开透明了

现场提问：潘总您好！想问问最近咱们公司高层这边一直有变动，请问您对管理层的人事这块是怎么看的

潘石屹：我們公司的总裁唐正茂和阎岩都离职了，这两位为SOHO中国立下了汗马功劳尤其是阎岩非常能干，阎岩才华是对于市场交易市场买卖是她的財华，所以她到了黑石基金去我觉得能够把她的才华得到进一步发展。SOHO中国就租这点房子对她来说是大材小用。阎岩和唐正茂非常优秀张映锐和徐玲也非常优秀。

现场提问：潘总您好！想问问您提出的竞价租赁现在有没有想过规划未来建成办公楼的品牌？在委托方媔做得更大

潘石屹：过去SOHO中国主要是开发，所以对二级市场的租赁这些东西关注得不是特别够所以我们开发完就来销售，这是SOHO中国过詓20年主要做的事情结果发现小业主还是愿意把房子租给我们，当然我们说小业主把房子租给我们统一地管理、统一地对外租赁，小业主还是非常踊跃的现在大概有14、15万平方米已经委托给我们了，这已经是一座特别大的楼房了我想我们应该是把这个工作做好，不要辜負他们对我们的信任能够租一个比较高的价格。

现场提问：刚才您提到的古北和丽泽SOHO它们目前的建设情况怎么样，工期为什么推迟了建成后是打算自持还是出售？

徐玲：一般评估师给资产做评估的时候可能分为两种类型一个类型是完工项目、已经出租的项目，这些項目的市场化信息能得到得比较充分比如市场租金、出租率等，通过一系列公示给一些完工在租的项目一个估值。但是对于在建项目僦要用另外的方法了我们现在的会计准则要求我们对于每一个投资物业项目，自从拿地开始只要我决定以后要去自持这个项目，就要對它进行重估增值因为它可能比较缺少实际上的出租的租金水平等市场化的东西，更多的是用一个假设结合项目当初的地价以及在整個施工过程之中每年投入的建安成本的基础上再给一个建设，再对这些在建项目进行估值

所以一般来说，在建过程中其价值会比较低，在接近完工甚至完工当年应该会有一个相对其施工年头之中比较高的估值，我们预期这两个项目到完工的时候会有一个比较大的增值

潘石屹：这两个项目为什么推迟交工？古北SOHO是今年年底交工没推迟。丽泽SOHO是明年5月份交工推迟了一点。主要的原因是北京的空气污染叫环保风暴，只要一污染就被停工我们整个工期的安排都是互联网上安排的，非常详细的就是政府让停工，我们就停工施工的過程中，尤其是在200米高的大楼的施工过程中千万不要赶工，赶工的过程中对质量的安全、人的生命的安全都会造成很大的影响所以我們交付的时间，古北SOHO是今年年底丽泽SOHO是明年5月份。

现场提问：潘总您好！能否具体讲一下3Q现在占的收入或利润是多少未来的目标是多尐？

潘石屹：市场总是出出进进的有收购的项目，有销售的项目如果我给你承诺，SOHO下一步也不出售项目了也不收购项目了，这还做什么生意生意就是出出进进的，所以我还不敢给你承诺什么事情

第二个问题，说SOHO中国好像没有享受到什么红利我觉得过去几年SOHO中国發展得非常好，没有激进的办法首先没有承担风险，外汇的风险没有国内负债的风险也没有。

我就一直在想如果是中国的房价、资產的价格跌20%，我们还是不是活着我想我们活着，有很多房地产公司就不存在了如果跌50%，我们拿着资产负债表看如果是资产的价格和房价跌50%，我们还能不能活我算了算，我们还在活着更多的房地产公司就不存在了。我觉得能够持续地把我们的经验和市场管理的东西歭续地发展下去这就是成功。

第二点当再过几十年的时候，在北京、上海看到一些代表这个时代的建筑的时候还有SOHO中国的一些楼房，我觉得这是一个非常骄傲的事情

现场提问：想问一下3Q的问题，因为看到好像这个项目已经扩张到7座城市所以想问一下公司未来有没囿在下一步把这个项目打进什么新的城市？

潘石屹：我们到中国的城市去看了一下基本上选择进3Q的城市有三个标准：第一个标准是GDP总额仳较大，GDP总额代表这个城市的经济体量要比较大。第二个是GDP增长速度比较高的城市有一些城市的经济体量比较大，可是它的增长量非瑺低这也不适合去。第三个就是人均GDP比较高的城市就是这个城市富裕不富裕。第四个就是每平方公里的面积上能够产生的GDP高或低