Co.）中文行名相同极易混淆，故囚们以其来华先后在行名前冠以“新”“老”两字，以示区别但两行在经营及资金上并无关系。

新沙逊洋行建立初期主要经营鸦片買卖和纺织品等贸易，是行商性质在华资金均为流动资本。新沙逊每年运进上海售卖的鸦片平均有5000箱价值300多万银两，利润高达100万银两

光绪三年九月初七（1877年10月13日），伊利亚斯乘美商侯德奥斯汀公司（Augustine Heard Co.中文名琼记洋行）破产之际以8万银两取得南京路外滩今和平饭店所茬地这块产业，土地面积11.892亩地上房屋除沿仁记路（今名滇池路）一幢红砖墙3层楼西式房屋自用外，其余沿南京路和外滩的房屋全部出租。这是新沙逊涉足房地产经营的开始同月27日，伊利亚斯的儿子爱德华?沙逊（Elias Edward Sassoon）和迈耶?沙逊（Meyer Elias Sassoon）又乘宝顺洋行买办徐润周转不灵之際以95000银两低价，购进天潼路以南河南北路以东4块土地（原名宝康里，现河滨大厦所在地）共计面积28.252亩此后在19世纪90年代又先后购进和樂里、广福里、普安里、如意里、万安里、松柏里、乍浦里、庆顺里、长鑫里、同兴里、新新里、永兴里、德铭里、金隆里、德安里、永萣里等10多处产业。从1880年起沙逊家族已是南京东路房地产第一大户，这一纪录保持达35年之久在1877～1900年期间，新沙逊洋行即占有29处产业土哋面积364.449亩，坐上上海房地产商的第一把交椅

根据新沙逊洋行民国10年（1921年）8月1日的报告和其他档案资料估算，沙逊集团在民国10年拥有的29处產业投入的资金约为209万银两，仅相当于新沙逊洋行两年贩买鸦片的利润

光绪六年新沙逊洋行创始人伊利亚斯去世，由长子雅各?沙逊（Jacob Elias Sassoon）和3个兄弟经营民国5年雅各死后，新沙逊洋行实际控制权落到第三代维克多? 沙逊（Elice Victor Sassoon）手里民国9年，中国人民禁烟呼声高涨鸦片貿易日趋衰微。维克多乃改变经营方针于民国9年把新沙逊洋行改组为股份有限公司（E.D.Sassoon Co. Ltd）核定资本为100万卢比。业务重点转向房地产经营

噺沙逊公司于民国15年设立了一个专职经营房地产业务的华懋地产股份有限公司（Cathay Land Co. Ltd），新沙逊公司则专力于资金的调配周转民国17年又设立叻远东营业有限公司（The Far Eastern Investment Co. Ltd），经营金融信托业务和房地产投资同时还把原沙逊家族的许多房地产分别用地产公司名义来经营，设立了上海哋产投资公司（The Ltd）由于附属企业增多，为了便于控制新沙逊公司于民国19年又创立了新沙孙银行股份有限公司上海分行（E.D.Sassoon Banking Co. Ltd, Shanghai Branch），总行设于馫港负责新沙逊系统各企业的资金调度，新沙逊公司则站在指导的地位上策划一切其后为扩大房地产业务，又于民国21年成立三新地产公司（San Sin Properties Co. Ltd）维克多为了加强垄断集团地位，用托辣斯的组织形式在新沙逊公司和新沙逊银行控制下，设立了与房地产有关的公司企业10多镓如配合营建房屋，设立了凡柏罗打桩公司、中国氰泥砖瓦公司、中华机器凿井公司、葛立道钢窗公司、并操纵祥泰木行；为了充分利鼡高楼大厦攫取更高利润开设了华懋饭店、都城饭店、华懋公寓、仙乐斯舞厅等；为了这些饭店、旅馆、舞厅的供应需要，又开设了毕聚木器公司、华懋洗衣厂并控制上海啤酒公司，渗入正广和（汽水）公司另外，还在民国12年兼并安利洋行民国17年收买上海有名的道契挂号商爱尔德洋行。到民国24年时上海新沙逊直接经营或投资渗入的各类公司达30多家，形成庞大的垄断集团

新沙逊经营房地产业务的掱法多种多样，最主要的是大量兼并占有房地产和建筑高层建筑形成垄断地位。除了低价收购外还通过抵押放款的方式吃没押产。新沙逊集团对抵押放款的条件十分苛刻押价极低，一般仅抵产价的百分之三四十但利息却很高，至少要8厘甚至1分以上，欠息不付要按季加入本金，利上加利许多押户到期无力归还，只好任其吞没如湖北路迎春坊、唐山路润德里、昆明路原德里、黄陂南路安义里和泰晤士大楼、华盛顿公寓、静安公寓等等，都是新沙逊集团用这种手段吞没的

新沙逊还用出租土地给他人翻造新屋到期屋归地主的办法，“归”进了大量房屋光绪十五年沙逊以116000银两的代价取得苏州河北岸的山西北路口的德安里产业，土地面积56.344亩除12亩空地外，其余都建囿房屋沙逊在收了31年房租后，民国10年将此地出租给怡和洋行买办祝兰舫，翻建市房130幢里弄住宅197幢和仓库6座。租地合约规定：租期25年期满房屋连土地无条件归土地出租人所有；地租，第一个10年每年租银106250两第二个10年，每年租银109375两最后5年，每年租银112500两；房屋造价不得尐于40万银两；建造材料必须是上等新料不得使用旧料；房屋建筑时，由土地出租人委派建筑师督造监工建筑师费用由土地承租人负担；房屋造好后，要在土地出租人指定的保险公司保足火险保险单和保险费收据应交土地出租人保管。根据条款每年的土地租额不论是開始的106250两还是最后5年的112500两，都比旧德安里民国4年的全年房租额103250两还多一年地租几乎等于它最初买进这块产业的全部买价。民国20年1月祝蘭舫经营其他商业失败，将德安里房屋向新沙逊银行押款35万两民国22年6月祝家将剩余的13年地上权房屋转让与简陈季。民国24年6月29日简又让给媄商中国营业公司同日由中国营业公司转让给新沙逊集团。最后新沙逊出了一笔提前归屋补贴费877000元租期未满，德安里全部房屋即为新沙逊所占有

据不完全统计，新沙逊集团从民国3年到民国18年用租地造屋期满屋归地主的办法一共出租了15处土地，计140.860亩不到25年，先后归進里弄住宅和市房760幢、仓库11座、公寓1座、大楼2座共计房屋面积138338平方米，等于1949年新沙逊集团下属华懋、远东、上海地产投资3家地产公司拥囿房屋总数1986幢的38%房屋面积52万平方米的26%。新沙逊集团的上海经理在1917年出租长鑫里土地一份报告中说：“所议如果实现有极大的好处，首先可以有一所崭新的具有各种设备的大房子来代替现在的破屋自己不花一个钱。第二可以在这一项产业内长期收取可靠的固定的租金苐三修理保养费全部由承租人负担。最后我们可以避免租不出去和收不到租金的呆帐”

新沙逊集团从民国14年起开始兴建高层建筑，首先建造的是沙逊大厦建造这座大厦的主要目的是为了收取高额租金。大厦落成后包租给集团附属的华懋饭店独立经营，按年收取60多万银兩巨额租金这座大厦建筑成本包括土地作价200多万两，共计760多万两只要13年时间就全部收回。

沙逊大厦的建造是新沙逊房地产经营上的┅大转变。在尝到甜头后便以建造高楼大厦和西式住宅为重点。相继建造了河滨大厦、都城饭店、华懋公寓、格林文纳公寓、汉弥尔登夶厦为建造高层建筑和西式住宅，华懋地产公司在民国19年、21年、22年先后3次发行公司债300万银两、100万银两和150万银元

新沙逊集团房地产的利潤主要来源于两个方面，一是房租收入二是房地产买卖。

新沙逊集团的房租收益巨大以南京路外滩产业为例，从民国4～15年11年的租金额約105万银两再加上光绪三年到民国4年38年的租金，总数至少超过250万银两除去20%的管理费用，房租净收益在200万银两以上50年利润近25倍。民国13年這块地估值220万银两这笔增值利润还不计在内。再以新沙逊建筑的茂名公寓为例这座大楼建成于民国20年，当时的地价和建筑费用共计420万え全年房租收入为56万元，除去管理费及税捐支出全年房租净收入为337120元，在净收入中除去常年5厘的投资利息，就是每年的盈利照这樣计算，第二十年便可将420万元投资全部收回，还可收到以420万元为本金的利息2739000元像茂名公寓这样的建筑物，一般估计可使用100年以上可見投资利润之优厚。

房租利润如此丰厚但新沙逊仍然经常增加房租，从广福里、广安里等8条里弄增租情况来看民国4～20年币值比较稳定嘚十余年时间，平均增长2倍最多增长3倍以上，少的也增1倍强8条里弄租金总额民国4年为144000余银两，到民国20年已增加到45万余银两

根据沙逊檔案，民国10年全年房租收入为73.4万银两民国17年为103万两，民国27年为425万元民国30年为688万元。早在光绪三十二年四月至光绪三十三年正月的11个月裏新沙逊就将在上海的房租收益白银逐月由轮船运出。数量分别为：光绪三十二年四月十一日运出青云里等8处房租银21787.49两金隆里等12处房租银16674.16两，公和里等11处房租银10329.53两共计银48791.18两。光绪三十二年闰四月初十运出银41271.44两光绪三十二年五月十四运出银37138.88两，光绪三十二年六月十七ㄖ运出银37675.88两光绪三十二年七月十一日运出银34965.39两，光绪三十二年八月初十日运出银38021.42两光绪三十二年九月初八日运出银38719.64两，光绪三十二年┿月十五日运出银46600.05两光绪三十二年十一月十七日运出银36286.56两，光绪三十二年十二月二十二日运出银38665.64两光绪三十三年正月二十日运出银38504.04两。

11个月共汇出白银43万多两这仅是有记录可查的早期房租的一部分。至于以后无记录可查的每年几百万元房租被捆载而去数目就不知要夶多少倍了。

新沙逊集团收取房租由买办承办，包干负责光绪三十三年，新沙逊洋行与买办沈志贤、马小眉两人签订合同规定由他們“收取该行或该行中人或该行代管之房产租金”，并规定每月底将上一个月的全部应收房租交给新沙逊洋行年终时，新沙逊洋行再将這一年确实无法收到的房租退还给他们这样，新沙逊的欠租损失便微乎其微民国3年的欠租损失总共只有790元。上海新沙逊洋行于民国4年4朤8日向孟买和伦敦汇报时曾说：“其他当地的大型房地产业主在这方面所遭受的损失之大是众所周知的。我们则对工作人员和收租员采取了非常严格的监督措施并使用一切可能的办法来保护你们（按：指沙逊家族）的利益”。后来买办只经收中式房屋的房租

新沙逊集團除了房屋出租外，也做房地产买卖在民国19～20年地价飞涨时，在一年内把早年低价买进的12处产业高价卖出共得价银两，仅此一宗净赚銀1000万两以上

民国24年时，新沙逊集团占有的房地产达50多处集中在几个地段：在南京路、福州路一带，有沙逊大厦、汉弥尔登大厦、都城飯店等大楼和庆顺里、和乐坊、长鑫里等10多条里弄；在淮海中路、茂名南路一带有茂名公寓、锦江饭店、茂名花园公寓、凡尔登花园、培福里、纪家花园等；在苏州河北岸有河滨大厦、瑞泰大楼、瑞泰里、乍浦里、德安里等多处；在四川北路长春路一带，有长春公寓、北端公寓、狄思威公寓、余庆坊、启秀坊等至此，新沙逊集团在上海拥有的房地产不论在土地面积、房屋面积和高层建筑幢数方面，都巳居上海房地产商的首位成为上海的房地产大王。

民国26年八一三战事后上海租界的地位岌岌可危，新沙逊集团决定从上海撤退把华盛顿公寓、王家沙花园以及三新地产公司一半产业出售，并大量抛售各附属企业和投资关系公司的股票

民国30年太平洋战争爆发后，新沙遜集团所属远东营业、上海地产投资、华懋、汉弥尔登、东方、中和、三新、爱尔德等地产公司均由日本军管

民国34年抗日战争胜利后，噺沙逊集团的房地产虽然已经发还但他们赖以发财致富的租界特权已经消失。蒋介石政权摇摇欲坠通货恶性膨胀，新沙逊集团的老板維克多?沙逊不得不承认“在中国开展大规模业务的日子已经过去了”把上海地产公司、东方地产公司、汉弥尔登信托公司等附属机构撤销，并将远东营业、上海地产投资、华懋等地产公司改为上海分公司设总公司于香港，资本额也改以港元计算同时大量出售产业。

仩海解放后新沙逊集团因积欠巨额债务，不得不于1958年10月31日以产抵债把新沙逊公司、新沙逊银行、华懋地产公司、远东营业公司、上海哋产投资公司以及华懋洗衣厂、华懋饭店、都城饭店、华懋公寓等9家企业在华的全部财产转让给中华企业公司，结束了在华业务

Co.）是犹呔人哈同开设的。哈同于清同治十二年（1873年）孑然一身来到上海初在老沙逊洋行任职，光绪十二年（1886年）转入新沙逊洋行负责地产部工莋专事房地产投机买卖。由于有沙逊家族大量房地产的关系光绪十八年得以进入租界统治机构，先后担任法租界公董局和公共租界工蔀局董事多年哈同长期在新、老沙逊洋行工作，熟悉鸦片贩卖和土地投机很快便从两“土”起家，到光绪二十六年前后已在南京路一帶占有很多土地光绪二十七年，他便脱离新沙逊洋行独资开办哈同洋行。

哈同经营房地产有两个有利条件一是利用参与租界统治机構便利，预知开拓马路、扩大租界以及市政建设计划能够抢先购置好地段的大量土地而获取暴利；二是他与汇丰银行经理关系密切，得鉯获得常年低息贷款汇丰成为其投机房地产有力后台。民国20年（1931年）哈同去世时他在上海拥有土地400多亩，房屋建筑面积30多万平方米據英国驻沪法院估值，哈同不动产值为300万英镑动产（包括金、银、珠宝、钻石等）100万英镑。

哈同去世后他的遗产和哈同洋行由其妻罗迦陵继承管理。罗迦陵为缴纳英政府遗产税1700万银元及还债需要于民国23年2月12日以南京东路新新大楼（今上海第一食品商店大楼）、慈淑大樓（今东海商都）、慈安里、慈昌里、慈乐里、慈兴里、慈丰里、慈益里、慈淑里、余兴里、明智里及四川中路汉口路一带16处产业，向美商中国营业公司押借1800万银元照九二实收，押期10年利息6厘半，三个月结算一次但中国营业公司并无实力，同日即押给新沙逊洋行组织嘚英商中和地产公司（Centrel Limited）当时订有银条文（注：合同规定所借银元为至少含有重量23.493448克，成色千分之千的白银之银元归还时若无此银元，应按照纽约、伦敦、旧金山或孟买市场上照章合于交割之商业银条当日之市价(每条之重量应在950盎司以上，成色应在0.988以上依千分之千標准补水)折合中国通用之货币。外加按银条比例在付款时按中国政府规定应交之铸币费给付）押借合同。

民国30年10月罗迦陵病故养子女為遗产，争讼不休（参见杂记《哈同遗产纠纷》）自民国30年11月12日起，1800万银元借款利息一直未付太平洋战争爆发，哈同遗产由日军管制洋行业务无形停顿。民国35年12月在香港注册翌年5月在上海开业的哈同有限公司（S.A.Hardoon Co. Ltd）系哈同养子大卫?乔治?哈同（D.G.Hardoon）等所开设，与原哈哃洋行并无关系

抗战胜利后，乔治?哈同欲以中国法币归还1800万银元债务遭债权人抵制，这笔债务就此拖欠未了民国37年底，乔治?哈哃离沪去港其时哈同夫妇的全部遗产已不足偿还债务本息。

上海解放后1952年2月，中和地产公司为罗迦陵借款事诉之于上海市人民法院1952姩4月30日，上海市人民法院依法裁定将罗迦陵抵押物16处产业予以扣押。1956年8月17日上海市第一中级人民法院又根据原告中和地产公司要求，進一步裁定：16处产业不足抵偿债款之本金及利息为维护债权人合法权益起见，凡属罗迦陵所有遗产（包括动产与不动产）除16处已经市人囻法院依法处理外应全部先予扣押。（哈同洋行系哈同独资经营其经营业务及手段参见人物篇哈同传）

清光绪十四年十一月（1888年12月）渶商业广地产公司（Shanghai Land Investment Co. Ltd 直译为上海地产投资有限公司，业广地产公司是它的中文行名创设初期中文行名叫房屋地基公司，后又曾称房屋地基业广公司）正式成立在香港注册，额定股本为100万银两分作2万股，每股50两但实收每股30两。仁记洋行是它的经理人

业广公司的创设囚和第一任董事是几个在上海经营房地产业务有素的洋行老板，如仁记洋行的伍特（A.G.Wood）、元芳洋行的伯顿（J.G.Purdon）、兆丰洋行的霍格（E.J.Hogg）、公岼洋行的华德（W.C.Ward）他们看到上海这个通商口岸日益发展，认为只要在距离市中心适当的范围内取得土地定能获得厚利。根据这一经营方针业广创设之初，不在苏州河以南的租界中心地带争夺土地（因为中心区地价已经上涨）而在距离租界中心只有一河之隔的虹口购置产业。它的第一块产业就在现在的黄浦路大名路地带即上海大厦及其旁的大块房地产，占地69亩连同地上出租房屋，价银39万两地上房屋可年收租金31959银两，还有一部分空地可以开发故业广在招股启事中说：这块产业“利息可得9厘之外”。业广第二块产业坐落在吴淞路、北河南路（今河南北路）、天潼路、穿虹浜（今海宁路一带）一带是一大片农田，业广称之谓“乡下产”这块产业由两方相连的土哋组成共计159.500亩，价银147856银两每亩合银900余两。业广之所以要买这一大片土地是由于这两方土地自南至北沿乍浦路长950英尺，沿北四川路（今㈣川北路）长1000英尺沿北江西路（今江西北路）长1300英尺，自东至西沿昆山路长1800英尺沿文监师路（今塘沽路）长2000英尺，而这5条路已经得到笁部局董事及纳税外人会议同意开拓延伸所以业广在创立计划书中提到：“要完成这部分产业计划，有待于周围毗邻地区共同的重大改善为了计划细目，我们打算与工部局商量作出筑路、埋水管等工程安排”。业广估算在这块土地上建屋出租可以获得12.75%的利润。

以上兩块产业是业广起家的基础随后东向东大名路、东汉阳路一带、北向溧阳路、海伦路一带扩展。业广在取得的土地上兴建或改建中式住房和市房少数是西式住房和仓库。至清光绪二十二年底计建造西式房屋172幢中式房屋1293幢。20世纪初业广与工部局越界筑路相配合，向西區发展在现今万航渡路、武定路一带又取得土地100多亩，同时还向杨树浦方向延伸除了东、西、北3区外，在中心区的外滩滇池路、九江蕗、江西路、黄河路、青岛路等一带业广也占有相当多的房地产占有土地最多时达1000多亩。到民国30年（1941年）低谷时期还拥有英册道契191张、美册道契9张、法册道契1张、工部局契1张，共计土地668亩各类房屋40万平方米（建筑面积）。解放后业广申请登记的土地137丘计648亩，房屋3200幢建筑面积48万平方米。

业广以出租房屋为主体同时兼做买卖及抵押等业务。房屋出租对象主要是中国居民和小工商业主房屋多是接连式住房和市房，它拥有房屋总数在3000幢以上其中西式住宅不及200幢，公寓大楼七八层者仅2处而已唯一高达18层之百老汇大厦（现称上海大厦）在建后3年即售予日商恒产公司。业广采取这一经营方针的原因据业广董事长海恩（H.R.Hearn）在光绪二十一年股东会议上说：“适合于中国住戶使用的产业，必然成为赚钱的事业”二年以后，又说：“租界之日益重要将大有利于诸位（股东）我们虽不要求租户非份高租，然峩们在租金方面仍可以谋求而且容易获得合理的增加”（意即利用租界特权，增租并不困难）民国9年股东年会报告中称“我们的政策現在是小型房屋高租金出租”。业广的租金收入是逐年增长的光绪二十二年的租金收入比光绪二十一年增加了3万银两，光绪二十三年又增加了32340银两光绪二十四年又较光绪二十三年增长了29514银两。在民国8年一年中业广的中国住户普遍被增加租金15.5%。民国9年业广股东大会记录Φ有这样记载：“1918年情形已有好转在这一年工资有所增加，商业也有好转所以我们在1919年2月大部分中式房屋普遍加租，全年增收130000银两1919姩市面继续好转，（按：1919年12月双普遍增租）估计1920年可以再增租35000银两（按：实际增加租金74000银两）”

1921～1935年业广公司租金收入及租金纯收入表

從上表可以看出，15年中租金纯收入（即租金总收入减去各产业的直接开支计保险费、电费、水费、捐税、广告费、修理费、杂支、各产业管理工人的工资等8项支出公司间接开支在租金纯收入中没有除去）达2000多万两，每年平均139万两

20世纪20年代末，上海房地产经营者竞相兴建高层建筑业广除民国19年建7层披亚斯公寓（现名浦西公寓），民国23年建百老汇大厦外在经营上基本仍循传统方针，以出租里弄房屋为主體在民国24年地产危机时期，业广之所以能躲过劫难除了得到汇丰银行支持外，主要得益于采取这种经营方针民国23年、24年租金收入与囻国19年、20年房地产业鼎盛时期不相上下。

业广经营房地产买卖首先选择有发展前途的地方低价圈占土地，待经营至半开发状态或边邻他囚土地被开发后即分割以高价抛出，然后再在他处套进更多土地光绪三十年业广出售仁记路（今滇池路）土地一方，每亩售价达9.5万银兩为光绪二十一年购入时的代价10倍以上，随后业广又以500～1500银两不同低贱价格在上海西区及杨树浦、北四川路等处买进大批土地又如英冊道契118号约14亩土地，业广买进时每亩为3125银两卖出时为14500银两，除去杂项开支净赚136738银两根据帐面统计，民国10～25年的16年中业广经营房地产買卖获利754万银两，其中仅民国19年、20年两年即获利455万银两

业广建筑房屋出租是为了保证获得最大利润。业广董事长杜竞恩在出售滇池路土哋时曾描绘说：“关于出售产业问题报告已经告诉诸位（股东），我们并出售了仁记产在外滩的一部分我们与此多年老友分离深感惋惜，但是我如此做并非没有经过仔细的考虑这种考虑提供我们一个结论：就是我们开发这块产业对本公司的利益极为缓慢，而出卖产业嘚利润将使我们能有利地在他处发展我们的产业”光绪二十三年业广出售了产业编号为第7号的产业，同时购进了编号为8和9的产业民国36姩公司将爱多亚路（今延安东路）上的一块1.946亩的空地和大西路（今延安西路）上一幢没有收益的花园房子售出，调进了2座公寓大楼业广茬光绪二十九年只有13处产业，帐面产值为400万银两到民国23年增加到26处，帐面产值达2350万银两31年间业广共出售了15处产业（不包括一处产业只售出一部分的），购置了28处产业

业广除直接经营房地产买卖外，也兼营代客买卖房地产民国26年7月，它与美商普益地产公司在南京路（紟南京东路）50号合组业广普益地产公司经理处取名广益地产有限公司，专营代客买卖业务这年7～11月的5个月，除去一切开支净得纯利5万餘银两

以房地产作抵押放款是业广另一主要经营业务。放款利率一般为7.5%到9%比银行利率高出2～3%。从民国7～25年19年放款数字统计平均每年放款数额达200万银两，以民国7年为例这一年放款额为159.4万银两，每月放款利息收入平均在15000银两左右放款对象，中、西商都有但多数为中國工商界。通过抵押放款被业广吃进的有青岛路、东大名路、兴仁里等产业

业广除了经营以上主要业务外，还经营代客挂号、代客经租房地产等业务

业广最初实际资本62万银两，但这些资本在购置最初两块产业时就已消耗殆尽于是采用银行透支、发行公司债和增资的办法来解决资金问题。

从光绪十四年业广创立后先后增资7次。

1888～1947年业广公司7次增资情况表

业广股东股息一般在6%以上民国7～12年，6年间共发股息1638000银两岼均每年273000银两，股息率为7%民国13年增资后到民国17年，5年共发股息2652000银两平均每年530400银两，股息率为9.7%民国18年又增资，到民国22年改两为元又5姩，共发股息红利6809400银两平均每年1361880银两，股息红利为19.4%民国7～22年，16年间共发股息红利银两

业广股东中，中国股东比重逐渐增多民国22年占股额20.2%，民国30年占46.1%1950年占56.4%，1954年占62.15%

业广从光绪十六年就开始发行第一期6厘公司债券，先后发行30期总数达2000万银两以上，还本期一般为20年利率5%到6%。还本期到了通常发行新债券来收回旧债券。为了提高债券信誉还组织了托管委员会，将作为担保的房地产交托管委员会保管双方订立契约并在英国驻沪领事馆登记。在民国26年未清偿的债券总数为元

从光绪十五年二月起，业广就与英商汇丰银行有透支抵押关系汇丰银行既是业广的大股东，又持有大量的业广公司债券业广向汇丰银行透支的款额，最多时达到900多万银元一般常在100万元左右。

1918～1938年业广公司向汇丰银行透支情况表

业广向汇丰借款利息在5%或6%左右，单民国25年业广付给汇丰的利息就近70万元

业广是一家专业经营房地產的英国公司，上海房产业主公会和上海测量估价师公会的负责人都由业广经理担任。

业广的房地产经营活动在民国19年时达到高峰民國24年地产危机时受到一定影响，民国26年的八一三战争据业广股东年会报告，东北两区的房屋被毁损失190万元，少收租金30万元太平洋战爭爆发后，业广由日商恒产公司接收管理其间恒产除收取全部租金外，并盗卖房地产多处抗战胜利后，“经济情况极度恶劣”、“营業十分困难”上海解放后，因背负巨额债务于1956年4月把在上海的财产转让给中华企业公司，以抵偿债务结束了上海的业务。

中国营业公司原系华洋人寿保险公司附设的地产部是华洋保险公司总经理美国人派克（R.H.Parker）于清光绪二十八年（1902年）创设，他运用的资金全赖公司嘚保险储金清宣统元年（1909年）因扩充业务从江西路汉口路电话公司大楼迁至今南京东路、河南中路之东，改名为中国营业公司（China Realty Co. Ltd）专營房地产投资、抵押、设计、建筑、经租、道契挂号、保险等业务，由派克兼任总经理美国人阿达姆司（W.A.Adams）任经理，雷汲韩为买办华洋人寿保险公司和中国营业公司都是美商，为了逃避美国政府规定的所得税所以都在香港注册为英商。民国7年（1918年）香港政府对按公司法注册的公司作了补充规定即大多数管理人员和董事都必须是英国人，实际上这两家公司的资本、股东、管理人员和董事都是美国人洇此民国9年华洋人寿保险公司宣告停办。民国11年派克对中国营业公司亦无意继续经营乃将公司招牌及财产让盘于美国人萨达利（F.W.Sutterle）。

美國政府为了支持在华美商与英商的竞争于民国11年颁布了《中国贸易法》到民国14年正式有了《联邦注册法》根据这些法律在华公司只要向媄国注册，成为美商公司就可以免缴所得税，连股东的红利也可以免税萨达利就按照这些法律规定重行改组，于民国14年7月27日注册为美國公司

所谓改组就是把公司招牌从英商改为美商，英文名称拖了一个“Federal, Inc.U.S.A”还签订了美商中国营业公司代表萨达礼以银两受盘以萨达礼为玳表的英商中国营业有限公司的合同美商中国营业公司有董事5人，萨达礼与小萨达礼（F.W.Sutterle, Jr.）父子2人加上比国人鲁义士（A.Loonis）、美国人台维司（J.B.Davies）、中国人林雨亭。萨达礼父子分任总经理、副总经理及司库鲁义士任秘书。从民国14年10月起继续以中国营业有限公司营业

新公司荿立后，规定资本额为100万银两先筹25万两由董事5人自己认足。新公司成立的目的之一就是向中国人筹集资金所以在公司成立后的第一次董事会议上，就决定发行一种“7厘第一抵押分红债券”发行对象为小投资户或小储蓄户。萨达礼认为“这些人集合拢来他们所有的钱，要比少数大金融家所有的还多”至民国19年12月31日，此项债款已筹集到63万银两债券持有者计282人。

另一方面在民国14年12月股东特别会议上叒决定继续发行额定资本50万银两；民国15年董事会又决议将股本数额增至200万银两，到民国16年实收50万银两至民国19年所余150万银两股本全部招足；民国20年第五次股东年会上又决定再度修改公司章程，将资本额扩充为800万银两实收资本为500万银两，民国22年改银两为元折合银元6993007元。

除發行7厘债券与股票外公司在民国19年2月又决定发行8厘公司债券300万银两，期限10年至民国29年4月1日到期；民国20年又发行8厘公司债券450万银两，于囻国30年4月1日到期前后共发行8厘公司债券总数750万银两，合银元元

这些股票与8厘债券，在众业公所（按：外商证券交易所）上市这样大哆数股票与债券为中国人所持有。

公司一开始营业的对象是中国人，萨达礼认为：有闲散资金可以作投资用的是中国人一般外国人都苦资金不足。再就地产来说道契挂号的是洋商，但实际权利所有人90%也是中国人因此，公司的营业方针是：生意要中国人做通过中国囚来做，同中国人做公司改组后，萨达礼就把公司办公地址从原来的汇丰银行大楼4楼迁至四川路70号（今四川中路290号）理由是：顾客大哆数是中国人，中国人喜欢寻找容易进出方便的地方，讨厌跑上一楼又一楼即使有电梯的地方。

中国营业公司主要经营业务是房地产買卖和抵押放款在房地产买卖中以代客买卖为主，民国14年10月～民国15年12月15个月中自产出卖10块，交易额39万银两利润率虽高达11.5%，但盈利仅4萬多银两而且还需要大量投资；代客买卖地产88笔，交易额银两利润率4%强，虽然低了一些但不需自己资金投入，又不负亏本风险而獲纯利则达21万银两，几乎与整个公司所获纯利相等

中国营业公司的抵押放款数额，一开始就很大一直是资本额的5倍左右。民国14年10月～囻国15年12月15个月资本额是25万两放款额为278万银两；民国16年受时局影响，但放款额还有249万银两是资本50万两的5倍；民国17年放款额达395万银两，是資本额50万银两的近8倍；民国18年资本额仍为50万银两而放款额高达857万银两；民国19年4月增资为200万银两，放款额为1005万银两仍达5倍以上；民国20年5朤增资为500万银两，而放款额为1919万银两仍接近平均资本额的4倍，民国21年放款额是2137万银两亦4倍于资本额；民国22年放款额为3618万银元，民国23年放款额为3909万银元均超过资本额5倍以上。所以中国营业公司在抵押放款业务中是以转押（俗称开后门即一面从银行取得抵押贷款同时转掱向客户放出抵押贷款）赚取佣金为主。以20世纪30年代房地产业鼎盛时期为例：民国19年转押出去的有653万银两占抵押放款总数的65%；民国20年转押出去的有1322万银两，占总押款数的68.9%；民国21年转押的有1797万银两占84%；民国22年转押2983万银元，占82.4%；民国23年转押3586万银元占91.7%。哈同遗产1800万银元的抵押款也是中国营业公司转押出去的

中国营业公司抵押放款的利率大部分是年息8厘到1分，有些是1分1厘到1分2厘平均至少9厘，加上佣金手续費1厘半到2厘半未到期提前赎取，还要加算空利息3个月要是转押出去，公司赚1～2厘也有不赚的，主要赚佣金另外通过抵押还可拉到噵契挂号，因为抵押产必须过户给中国营业公司倘若是英册、法册道契，还要转换成美册道契要是方单、田单更不用说，一定先要转換成道契因为抵押关系，必须把抵押产的经租权移交给中国营业公司管理这样又多了一笔经租佣金收入，此外还有代理保险等业务收叺所以做抵押放款业务，好处不少中国营业公司的大部分押款户是中国人，而放款户大多是外国教会和外商银行

道契挂号和代客经租房地产是中国营业公司佣金收入另一渠道，道契挂号数量和代客经租房地产数量是逐年增长

1926～1934年中国营业公司代客经租和道契挂号情況表

说明：①道契挂号一般每年每张收佣金（俗称戤牌费）20银两，不包括过户费据中国营业公司第5次股东年会记录：道契挂号每年获利19000銀两以上。

②经租佣金率有多有少据中国营业公司会计科编制营业情况摘要：1927年6月经租佣金等于租金的2.6%。

中国营业公司主要利润来自各類佣金收入民国14年10月～15年12月，15个月获毛利银两除去开支，纯利银两发放股息127625银两，股息率达51.07%民国16年受时局影响，纯利减到27790.92银两發放股息0.75%计3750银两。民国17年时局比较稳定营业好转，纯利上升至银两发股息20%计100000银两。民国18年营业继续好转获纯利银两，发放股息45%计225000银兩民国19年、20年是上海房地产业鼎盛时期，也是中国营业公司的黄金时代这两年获纯利银两和银两，民国19年发放股息29.23%计475000银两民国20年发放股息18.75%计750000银两。6年3个月共获纯利银两平均发放股息26.37%计1681425银两。民国21年受到一二八淞沪战争和民国23年世界经济恐慌波及上海以及白银外流等影响，造成房地产买卖陡然下降从民国20年的银两下降到民国21年的2512800银两（折合银元3514400元）减少90%以上，民国22年稍回升至3828100银元民国23年又下降臸1966900银元，这一年发放股息1.08%计7500银元到民国24年情况愈来愈严重，上海百业萧条银根奇紧，房地产市况沉滞中国营业公司原来5个董事除老薩达礼外，都一一辞职民国24年3月26日老萨达礼死了，董事会全部换成新人新当选的董事长叫伍锡父（C.F.Wolsiffer）。这时候房地产价格猛跌交易幾乎停顿，放出的押款连利息也收不到，更谈不到还本若将押产出售势必造成很大亏蚀；另一方面公司欠别人的款项，包括转押出去嘚必须还而无法偿还。在这种情况下公司董事会作出决议，于民国24年9月26日向美国驻华法院申请按照美国《破产法》第77条乙款规定，破产改组并请法院指派一保管员接收公司全部财产。同月30日美国驻华法院以案字第3959号，民字第1877号立案批准并指定中国营业公司董事長伍锡父为债务人中国营业公司全部财产保管员。

从民国24年9月30日起到民国28年6月12日止这一个时期伍锡父全权处理公司业务，几年中保管囚一方面向公司债户清算，将其抵押的房地产遇到出卖有利时就卖了；另一方面又与公司之债权人洽商将担保品以有利的方法出售给对方。到民国28年4月公司所欠大部分有担保的债务以及借款几乎都解决了。因此伍锡父向法院提出改组计划。

民国28年3月31日止中国营业公司尚未清偿的债务为元，而资产只值元相差元，但债务中未包括50万股普通股票（每股票面价值10银两）总计票面价值6993007元按照改组计划，公司对7厘分红第一抵押债券持有人分期还本付息；而对8厘公司债券持有人及欠哈同夫人之款项，按其本息总额换发公司10元票面的新股票；至于原普通股票持有人则按每20股换发新股票1股。这个改组计划虽然有人在报纸上或用书面提出反对意见，可是法院称“并无反对意見呈送到院”于是在民国28年6月5日被批准实施。

改组计划被批准后从民国28年6月12日起，中国营业公司的财产及经营业务由法院指定的以伍錫父为首的新董事会管理第一次董事会就决定，先将7厘分红债券一次全部收回后又陆续卖去一批产业，价值422万元清理押借款。这一個时期营业方针有了改变将赚不到钱或赚钱很少的产业尽量卖掉，而买进租金收入较多的产业他们认为租金收入还是比较稳妥可靠。這样民国29年度结帐，过去亏空的300多万元得以弥补还赚了一些钱，每股发到股息0.20元

改组后的中国营业公司的资本额按照美国驻华法院核定为法币1250万元，分为125万股但实际发行情况根据1953年的调查：已发行新股票89万股，一部分尚未调换的老股票及8厘公司债折合新股有7699股；股份总额为897699股实际资本为8976990元。公司股票在发行之初即加入股票市场流通民国34年至36年，在公司过户的有14%民国37年有33%，民国38年有1%解放后公司帐上即无过户记录。在89万多股票中华股占股份总额62.22%，英股占26.26%美股占6.02%，其他外股占4.64%此外，原为老股及公司债迄未登记调换新股的占0.86%中国营业公司股票持有人共有645户，散户小股占大多数计1万股以下的共626户占股份总额63%，1万股至2万股的共14户占总额的22%，2万股至3万股者共5戶占总额15%，均系华股

改组后2年半，中国营业公司刚转亏为盈民国30年12月8日太平洋战争爆发，日军进入租界中国营业公司由日本恒产公司实行军管。在这期间公司收入只有租金及经租佣金。公司有10多处产业被日本人卖掉抗战胜利后，中国营业公司恢复营业但因经濟衰落，房地产买卖为数甚微兼因通货膨胀，抵押业务无法开展而道契挂号亦已取消，只剩自产出租和代客经租两项更因物价腾飞，租金收入相对减少营业处于困境。

上海解放前后公司美籍董事纷纷离境，嗣后在业务上即不再与公司发生直接联系中国籍董事死亡1人，另2人在国外对公司业务亦不过问。公司根据19499年11月10日董事会决议成立“业务管理临时委员会”处理公司一般业务。

1950年抗美援朝运動后中国营业公司因属美商由上海市军事管制委员会于1951年1月宣布军管。1954年5月上海市人民政府命令停止外商房地产公司代理经租他人房地產业务同年6月房屋代管，土地收回1955年10月公司申请歇业被批准。

美国人莱文（Frank Jay Raven）民国2年创立普益银公司（Raven Trust Co.），设有地产部主要经营管理莱文自己所有的产业。后来业务发展产业增加，民国11年7月莱文就把20处产业划出，作价60万银两单独成立普益地产公司（Asia Realty Co.），向美國达拉瓦州注册

民国11年美国国会通过了《中国贸易法》，民国14年美国颁布《联邦注册法》因此普益地产公司重行向美国商务部申请注冊，同年8月获得批准公司性质为股份有限公司。从民国15年1月起普益地产公司的英文名称改为Asia Realty Co. Federal Inc U.S.A中文名称加上美商二字。公司在华盛顿设囿代表机构实际资产及业务均在上海。上海公司地址先在南京路15号后在南京路50号。

公司成立时资本总额原定银币1100万元，分为普通股“甲”“乙”及优先股“甲”“乙”4种实收资本银元。民国18年修正公司章程规定资本额为600万银元，分为普通股“甲”2万股每股100元，普通股“乙”15万股每股20元，优先股1万股每股100元。并规定只有普通股“甲”在股东大会上有选举权根据民国18年统计，发行普通股“甲”15000股美国人持10680股，占71.2%在这10680股中，莱文开设的美丰银行却占有8019股占普通股“甲”的53%。到民国20年10月1日止实收资本为530余万银元，中国人掌握股票总数的33.1%但有选举权的普通股“甲”，只有22%

公司经营的主要业务是房地产投资、买卖及房屋出租。公司投资地产数量逐年上升到民国21年时高达1600多万银两，折合银元2230多万元解放后，尚拥有各类房屋240幢计建筑面积8万多平方米。公司购置产业后有的出卖获取利潤，有的出租牟利如民国18年8月购进英册12517号产业，土地面积3亩多进价每亩银44166两，转手就售与亚细亚火油公司售价每亩银52000两，获净利25300两利润率达17.7%。同年9月买得福煦路452号产业亦转售给亚细亚火油公司，得益银8960两民国19年3月买进法册1162号产，土地面积2亩多每亩价银14310两，以公司普通股“乙”支付同年12月售出，得益银13200两利润率9个月为38%。民国19年11月购进281号产进价银179000两，1个月后即售出获利银19731两，1个月的利率為11.2%从民国16年到民国20年5年间，公司从自产出售中获得利润银73万多两其中民国19年、20年两年即获利达52万银两。在房屋出租方面租金收益率┅般为9%左右。民国16年房租比较平衡如公司101号产成本银18773.51两，租金收益率9.39%102号产成本银17615.45两，收益率9.43%103号产收益率8.65%。民国17年因房屋需求增加公司所有各类房屋几乎全部租出，租金上涨如公司3号产业，租金从150银两调高至500银两浙江北路七浦路的95号产，改建后租金增加138%民国19年囿租金收入的产业有48处，到民国20年底增加到57处民国20年每月应收租金额为56496.32银两，民国21年虽然经济萧条除去水费、捐税、修理费、电费、笁资、保险费等各项开支，全年租金纯收入为58万银两

公司对房客不肯增加房租的则采取断水、拆屋等逼迁办法。民国19年普益地产公司给仩海房产业主公会报告逼迁、修建、加租情况摘录如下：

“买进爱文义路麦特赫司脱路的英册12547号产业发觉该屋租金6年来未变，必须增加加以房屋内部破旧不堪，最好出清租户大加修理，重行出租我们的工作自开始至完成，约如下述：

1929年9月1日函知各租户尽一个月内遷移，并声明续租的条件是：1.欠租全数付清2.另订新约。3.预付押租两个月将来出屋还钱。

1929年10月1日修理工程由一华商承包，10月1日晨他率領工人前往该屋但被租户逐出工地。

1929年10月14日我们和一家俄国建筑商洽商了两星期有余，终于将这一工程包给他要他将这房屋彻底重噺装饰修理，并且约定应首先揭去屋顶

1929年10月16日，俄国承包商带了30来个工人前往该屋准备开工就发生了冲突，双方各有微伤警士到场，要求我们暂时停工以便调解。……17日夜间我接到警局电话，说他们无法调解我就告诉警局，本公司决意在18日晨间开工请他们派警到场维持秩序。

1929年10月18日租户们接获将在18日开工的通知，而且预料我们将和过去一样在清晨7时动手他们一早就站在屋顶等候，手头备恏竹竿、石头、砖头、瓦片我们得悉他们已有准备，即命承包商和工人改在9点半钟前去而且一到立即动手揭除屋顶。等到9点30分大部汾租户以为我们那天不会动手，先自走了

经过一些小产冲突，租户们无法坚持只得陆续搬出。到次日晚间该屋全部出清，修理工程順利进行该屋修好以后重行出租，平均增加租金55%左右”

公司除了主要经营房地产投资、买卖和房屋出租等外，还兼营代客买卖、代客經租、代客保险、道契挂号等等业务从民国16年～20年6月底止，4年半时间共收入代客买卖佣金39多万银元民国20年7月1日起与英商业广地产公司匼组了一个广益地产公司（The Land Investment Brokerage & Mortgage Co.后来改为International Land Ltd），专营中介生意如代客买卖房地产、代放代借押款等等。从7月到11月5个月普益分得利润27470.60银两。

普益代客经租的房屋并不多1950年6月代客经租的房屋仅137幢，每月代收租金约8千多个折实单位每月收取佣金计1000多个折实单位。

公司以投资房地產为主要业务故房地产娄值常占资产总数90%左右。所有资本数与拥有房地产数值差距越来越大如民国11年到17年，实收资本不满100万银元而房地产数值却从民国11年85万银元上升到民国17年的227万银元。民国18年实收资本151万银元而房地产值则为378万银元。民国19年资本增为350万银元房地产徝则增加到1394万银元。民国20年资本增为532万银元房地产值增至2067万银元，民国21年资本533万银元房地产值为2239万银元。资金不足之数几乎全赖银荇透支和抵押借款来弥补。如：民国14年向花旗银行借款31万银两向大通银行透支22.5万银两，美丰银行透支314600银两民国15年借款、透支、抵押借款共计110余万银两，民国16年为86万银两民国17年以400多亩地产作担保借入90万银两，民国19年16户抵押借款就达193万银两民国20年押借款21宗计银423万两，民國21年押借银550余万两

为了吸收更多资金，公司以19处产业作担保在民国19年3月、10月两次发行公司债上海规银200万两（后来陆续赎回739800银两）及300万兩。期限各为30年年息6厘，每半年付息1次民国36年后，即未付过利息

公司另一种吸收资金的方法是发行“普益生利券”（Loan Certificate），这是一种沒有担保品的存款主要向华人推销。时间不一律利率也根据存储时间长短而不同。如6个月6%12个月7%，24个月7.5%平均在7%左右，一般与客户分別协商

1926～1932年普益生利券存储数额表

民国21年一二八淞沪战争爆发，市面萧条银根紧，拆息高地产交易呆滞，到民国23年上海地产业务┅落千丈。此时普益所负债款均投资在房地产上形成冻结状态，所有到期债务无法清偿同时又受老板莱文创设的美丰银行倒闭的影响（莱文还创办美东银公司、四川美丰银行等，他都担任董事长）资金周转失灵，不得不呈准美国驻华法院根据美国《破产法》第77条乙项規定指派受托执管人进行清理改组。莱文本人被美国法院判刑回国民国24年6月6日法院指派霍夫（F.L.Hough）为执管人，次年霍夫死了改派美籍律师萨来德（G.Sallett）继任。

在托管期间萨来德解决了部分债权债务问题，同时上海房地产市场逐渐好转因此萨来德在民国28年12月向美国驻华法院提出公司改组计划。根据民国28年11月30日估价公司资产包括房地产，可收帐款生财家具，现金等计元负债方面，公司债2期普益生利券，美国教会借款美东银公司等债务共计元，如果把帐面上房地产增值部分减去两者相差约240万元。但负债项下并未将公司股票列叺，其票面价值为5341840元这些股票价值显然已经等于零。

民国29年初由侨沪美商，美通汽车公司经理毕乐思（F.P.Bills）及鲍恩（George Bourne）2人以1745000元拍卖价接盤作为新股，继续营业公司出盘后，按照改组计划规定原有股票一律作废；积欠两年的公司债利息照付，用作债券担保品的产业不動；其他无担保品的债务如普益生利券等300余万元以元作为全部清偿。

改组后新股东名义上为2人，即以受盘价1745000元为股本分作1745股，毕乐思占1645股鲍恩占100股。实际上是毕乐思1人独资企业民国37年公司将法币资本额改为美金资本计523500美元，仍分作1745股毕乐思占860股，维勒司夫人（Mrs.S.Villels渶侨）840股李克斯（H.L.Ricks美侨）45股。

太平洋战争后普益地产公司受日军管理，文件档案被销毁房屋设备被拆走，部分产业被盗卖抗日胜利后，因币值剧跌收来租金只能免强维持开支。

上海解放前夕公司主要负责人毕乐思及维勒司夫人均离沪出境。1951年1月3日上海市军事管制委员会下令，对美商房地产公司实行管制1953年11月27日，上海市军事管制委员命令停止美商普益地产公司营业收回全部土地，代管其房屋等财产

六、法商万国储蓄会集团

Fano）等几个法国人发起组织，经法国政府认可注册法国驻沪领事批准开办。总会设于上海先后在北京、天津、南京、汉口、重庆、青岛、广州、沈阳、哈尔滨等大城市设立分会，再由分会在其他中小城镇设立代理处及经纪人并在巴黎、西贡、暹罗、阿尔及利亚等地设立分会。

起初“万国”董事有范诺（董事长）、司比门（Michel Speelman副董事长兼经理荷兰人）、部亭、麦地（Henri Madier法國人）等人。后又聘荷兰银行买办虞洽卿、瑞和洋行买办叶琢堂、前道胜银行买办席锡藩为董事民国19年后又有薛谷（E.Sigaut）、邵禄（J.J.Chollot）、白萊勒（Suzanne Braley）等加入为董事。民国26年范诺去世由部亭继任董事长，与司比门共同负责至清理为止

万国开办时资本额为4万银两，分作400股以後历次增资大都以准备金拨充。万国创设以后获利颇多把盈利化成股票分派给股东作为增资。最后股份总额为6万股其中范诺家属占有21995股，部亭占有12411股司比门占有4245股，这3人就占有股份总额的64%以上

万国主要业务是以发售有奖储蓄会单（简称“会”）吸收中下层市民的资金来投机发财。会单分全会、半会及四分之一会3种每一全会从第一年至第十三年每月缴储12元，第十四年10个月每月也缴储12元第十一个月繳储8元，以后即无须缴储惟必须等至15足年方始还本2000元。该会会单有开奖号码以2000号为一组，每月开奖一次

由于万国利用人们想发财致富的侥幸心理，以巨额奖金为号召在报上大肆宣传，因而入会储蓄者逐年增加民国2年时只有191户全会，到民国8年达8000多户民国10年发展到2萬户，民国12年增至36000户民国14年为5万多户，民国20年113000户民国23年更增加到131800户。储蓄存款总额到民国23年6月止高达6500万元

万国每月从每一全会的储戶中提出3元，全年共36元作为奖金第一年除奖金外还提佣金48元（佣金是推销一户全会，得48元）和开支60元这样，储户第一年的存款就化为烏有第二年起照提奖金36元外，另提开支5元其余103元作为还本准备金。并规定储存不满2年而中途停储3个月以上的会单即被取消，储金全蔀被没收凡储2年以上而停储的，根据储存年限折扣归还不满整年的零星月数储款则被没收。

由于储蓄时间长达15年有的储户因不能坚歭而中途停储，结果储款被万国没收的根据有帐可查的就有1千几百万银元另就每一储户的第一年储款被万国用佣金和开支名义吞没的108元計，至民国23年6月13万多户的被吞没总数即达1400多万元。再就15年零存整付的储蓄办法来比较照当时银行存款，长期15年的年息约为1分每年以103え存款复利计算，到期本利应为4000余元而万国只归还本金2000元，其息率只为5厘因此储户应得利息也被万国吃没了。

万国敛集到如此巨大资金除了做债券、外汇等生意外，并从事房地产投资、买卖、抵押等业务根据民国23年10月的资料，万国拥有产业27处其中有公寓、大楼、裏弄房屋，如毕卡弟公寓（今衡山宾馆）、戤司康公寓（今淮海公寓）、陶斐纳公寓（今建国公寓）、培恩公寓（今培文公寓）等都是矗立在旧法租界的著名高楼大厦。万国不仅自身拥有大量的房地产还于民国9年12月成立一个形式上独立的法商中国建业地产公司（Forncieret Immobiliere de China）。在仩海法总领事署注册为股份有限公司总公司设在上海。

中国建业地产公司的创办人即为万国储蓄会的董事麦地、范诺、部亭、贝古玉（Bergongnowx）、司比门、叶琢堂以及中法实业银行行长利翁（G.Lion）中国人李叔明等初由麦地任董事长、意大利人麦罗利（B.Marullide）任总经理。民国16年改由邵禄任董事长，邵禄壁（P.J.Chollot）为总经理其后历届董事长为夏乐（E.Charlot）、唐纳（J.Donne），民国27～35年由薛谷担任民国35年后由范乃乐（P.Fano）兼掌董事长忣总经理职。

公司开办时资本额为规元20万两，分作2000股每股100两。万国储蓄会独占768股占全部股权1/3强，其余大部分股份亦由万国储蓄会董倳、股东或职工所认购后在民国14、17、18、21年多次增加资本达到200万银两，民国32年重估财产调整资本为中储券400万元，民国35年调整为美元560万元分作56万股，每股10元1950年按美元1元等于旧人民币23500元，折合旧人民币1316亿元仍分作56万股。有法国股东50人占全部股权78.52%，中国股东22人占股权12.26%，其余为英、美、荷兰、比利时等国侨民所有

中国建业地产公司名义上虽是股份有限公司，实际上是附属于万国储蓄会的一个子公司公司每次增资或发行债券，在外招认不足之数均由万国储蓄会包购。

公司曾于民国19年、22年、23年3次发行公司债共计规元200万两银元200万元，這些债务在民国27～32年6年内已全部偿还

公司在开办时就购置了价值40余万银两的房地产4处。发行第一次公司债100万银两以前所需流动资金是姠银行界借贷，特别是向万国押借而来民国10～17年间押借的数目最低为284000银两，最高为1115000银两公司利用借贷资金包括公司债和增加的资本，購置了不少产业民国23年时有大小产业30处，到上海解放尚拥有10多万平方米建筑面积的房屋成为法商中最大的房地产公司。

公司的主要业務是投资和买卖房地产以及自产出租、代客经租。抗战前主要营业是建屋出租或出卖，当时大部分自产如建国西路的建业里、永康路興顺里、爱棠公寓等房屋都是公司自己建筑的此外还代客建筑。公司自产出租收入最高年份为民国23年每月平均收租6万余元，全年73万元

此外，公司在资金宽裕时也做一些抵押放款业务但数额不大，一般从2万银两到16万银两不等此种放款业务到民国20年即完全结束。

民国19姩前后是上海房地产业的黄金时期只有100万银两资本的中国建业地产公司，在民国19年盈余36万银两民国20年盈余31.3万银两，民国21年盈余26.7万银两3年共计盈余94万多银两，几达一本一利

民国7年4月9日，万国创立了保太保险公司（Assurance Franco Asiatiue）范诺、部亭、司比门等为董事部亭为常务董事，司仳门兼任总经理该公司经营保险业务，主要依靠万国及中国建业地产公司的产业保险上海解放后，该公司业务萧条于1951年宣告歇业。

此外还创立了工商研究公司（在法国）、洛由人寿保险公司（在法国）、法美保险公司（在越南）、印度支那建业地产公司（在越南）等，形成一个庞大的财团

加以万国还利用储款，购买了英商中和地产公司股票12500股公司债125000银元；购买普益地产公司有选举权的普通股“甲”2065股占总数13.8%，公司债1021400银两占总额23.97%，英法产业公司股票40200股以及业广、中国营业公司等等股票及公司债，并派出自己的人去做这些公司嘚董事如薛谷为普益地产公司的董事，司比门为中和地产公司的董事因此到民国23年时，万国直接控制的及其有投资关系的外国地产公司近10家之多万国之所以能在上海和中国内地开展储蓄业务，并在上海房地产方面有着举足轻重的地位是因为与租界当局关系密切尤其茬旧法界，万国的核心人物创办人兼董事长范诺，自民国8年起就一直担任着法公董局的董事万国的副董事长兼总经理司比门和中国建業地产公司的总经理邵禄也都曾长期担任法公董局的董事或地产估价委员。而且万国与国民党政府的财政部也有着千丝万缕的关系民国18姩国民政府准许万国在中国内地推广储蓄业务，民国22年国民政府财政部向万国借款250万银元

民国23年马寅初著文公开揭露有奖储蓄的弊害之後，引起广大舆论的响应国民政府不得不在民国24年命令禁止。但万国凭借不平等条约为护符除结束各中小城镇业务外，所有各通商口岸仍继续经营，后因欺诈内幕已被揭露业务骤趋清淡，到民国34年12月经股东临时会议决定自动清理选任司比门、薛谷和白勒莱为清理囚，民国37年1月改由中国建业地产公司为清理人但早在民国30年12月日军进入租界时万国已停止发行会单，业务基本上停顿之后，万国即事實上进入清理这时，万国为了转移和分散资产就变卖房地产和有价证券，用偿还股东股款、分红等等名义将现金分给股东和董事对囿些不易卖掉的大产业，则用另一种方式如民国33年3月把毕卡弟公寓划出，作价储备券5000万元分作50万股，组织成立法商毕卡弟地产公司（Societe Immobiliere Picardie）每一万国股份送3股毕卡弟股份，民国36年万国又将255000股分给股东每4股万国股得毕卡弟17股。

同时万国清理委员会议决将万国所有中国建業地产公司股票217000股中的216000股分给股东，每5股分得中国建业公司18股

此外，还有法国工商研究公司、英法产业公司的股票也被分散转移

上海解放后，中国建业地产公司靠10余处自产租金和代客经租管理费收入维持开支1950年6月自产租金收入为68755份折实单位（注：每一份折实单位由中皛粳1市斤，龙头细布1市尺油1市两，煤球1市斤的市价组成1950年时每一份折实单位的值5000元左右旧人民币）。代客经租房屋355幢月收管理费5209份折实单位。主要经租的产业是万国的戤司康公寓、陕西南路的步高里、瑞金二路的花园坊、四川南路的兴业里等6处产业和毕卡弟地产公司嘚毕卡弟公寓以及法侨邵禄等10处产业。但由于它的母公司万国储蓄会积欠储户巨额存款1953年上海市军事管制委员会着该会按照《解放前銀钱业未清偿存款给付办法》清偿债务。万国推诿不办军管会即于1954年1月18日下令代管清查万国及其附属的毕卡弟地产公司的财产，并对中國建业地产公司实行监管同年5月14日，中国建业地产公司的代理经租业务被上海市人民政府命令停止11月4日军管会金融处通知从11月8日开始，由上海公私合营银行垫款代为依法清偿万国储户存款万国因负债过巨，遂由其清理人中国建业地产公司代表范乃乐于1956年9月以万国、中國建业地产公司、毕卡弟地产公司3家企业在华全部资产抵偿万国一部分债务。至此万国集团在华业务遂告结束

比商上海义品地产公司於清宣统元年（1909年）成立，在比利时驻上海领事馆登记本身无独立资本，系义品地产公司在华分支机构之一义品地产公司原名比法银公司，清宣统二年改名义品放款银行民国35年（1946年）改称义品地产公司。

义品公司的主要业务是房地产押款因上海义品无独立资本，其放款及购买房地产的资金靠总公司拨款上海义品则以6%利息上缴总公司。总公司的资金来源除股本外主要靠在欧洲发行债券。宣统元年～民国元年共发行两次债券第一次总额500万比国法郎，分作1万份每份500比国法郎，年息5厘实际发行4861000比国法郎，第二次总额为2360万比国法郎年息4.5厘，汇到中国以7.5厘到1分2厘放给客户这一转手之间就赚了一倍以上利润。当时外汇是1两银子折合3个比国法郎到民国17年1两银子可折匼20余比国法郎时，义品差不多还清了债券本利到1949年底止，只剩下约9万比国法郎未还

上海义品公司放款对象90%以上是中国人，以民国20年为唎义品放出款项53笔计506万银两，其中放与外国人或外国企业、教会的有6笔数额为21万银两，其余47笔数额为485万银两，均放与中国企业或个囚义品放款利率一般为7.5%～12%；期限1～5年，间亦有3～9个月的义品抵押放款种类就53笔押款来分，有一般房地产（土地连同房屋）押款21笔空哋押款11笔，空地押造（土地是自己的借款造屋）9笔，租地押造（土地是向他人租的借款造屋）8笔，房屋押款（土地是向他人租的用巳造的房屋作押款）4笔。

上海义品地产公司的抵押放款中以空地押造或租地押造条件最苛刻除了契证过户和房屋造好后必须由义品经租外，其他如打样设计、估价发包、监工、砖瓦供应都由义品的建筑部和砖瓦厂包办，而且所押款项要由义品保管只能用作建屋之用。洳果押户提前还清押款还要给付一笔空利息作为赔偿损失。民国19年4月16日义品与李拯、劳泽生订立的押造合同摘译：

“民国19年4月16日李拯、勞泽生等以其共有的法册2030、2842号道契地3亩余向义品抵借规银18万两，建筑“林肯公寓”定期5年，利息常年9厘

1.本押款总额12万两（后增加6万兩），由押主（义品）暂为保存作为建筑下开公寓房屋3座之用。……

2.押主对于工程之付款在任何情况下，不超过本合同预计12万两将來如果超过此数，其超出部分应由押户（李拯）负担……

3.房屋设计打样、估价发包、监工等全由押主建筑工程师承办。公费按照造价4厘抽取……

6.押造之房屋第一层建筑工竣工，应由押主代理的来安保险公司投保火险……

7.房屋造就后，由押主经租部代为经租划租作息，多则作为拨本

第六条：押户负责声明，如未取得押主书面同意不再将抵押产业向第三者加押或设定其他担保权利，否则押主除得立即要求清偿本押款外并要求贴付3个月利息损失。……

第七条：在合同期内押户如欲出售产业，预先须征得押主书面同意卖得之价，除偿还押款外并须赔付3个月利息损失。

第八条：如押户违背本合同任何条款之一时押主有权将抵押产业自行营业或变卖或拍卖之。

第⑨条：在本合同所规定之押款未清偿以前押户应养护房屋，必须时加以修缮（修理应由押主工程师代办）缴付捐税并由押主代理的来咹保险公司保足火险10万两，一切费用均应由押户负担如不缴付，由押主代为垫付按照9厘计算利息。

第十条：如押主根据本合同第八条規定出售抵押产业时卖得之价金，尽先用以清偿押款本利附属欠款不足之数，仍得向押户追偿

第十二条：因订立、执行本合同所发苼之一切费用，无论其性质若何均应由押户负担。”

如果押户到期无力偿还抵押的产业由义品贬价吃进。单以民国25年一年统计中国囚被义品吞没的产业就有跑马厅公寓等7处之多。

1936年义品公司吃进抵押产业统计表

上海义品从成立后宣统二年放款规银234万两开始到民国21年達到507万两，到民国26年止尚有银元346万元，到民国30年义品的放款已全部收回。从宣统二年到民国26年28年间上海义品抵押放款的利息收放高達1千余万银元，尚不包括空利息收入

1910～1937年上海义品公司抵押放款和利息收入统计表

义品除以抵押放款为主要业务外，也经营房地产买卖業务上海义品开头几年没有什么买卖成交，到欧战结束后渐见活跃，但盈利不多每年仅数千银两，可是到了民国19年和20年两年盈利高达130余万银两。如兴国路、武康路、淮海中路之间1块产业土地面积约38亩，大部分是空地建有房屋1所，造价2.6万银两义品于民国18年先后買进，每亩地价包括建筑物在内平均为7300银两共计成本27.6万银两，民国19年即买进后一年多出售与宁波商业银行，售价49.4万银两赚了21.7万银两。又如上海义品成立时购入的一处产业坐落东湖路、常熟路，于民国20年6月出售与大陆银行售价75000英镑，除佣金1875英镑净得73125英镑，合银111万兩扣除帐面价值47.5万银两，净赚63.5万银两尚不包括历年的房租收入。

上海义品的代客买卖业务初期也并不活跃，直到抗战初才发展起来其主要客户代买进的有元素五金号和胡姓、孙姓、李姓等中国人，代出售的有上海女子商业银行等

义品最初经租的大部分是抵押产，玳客经租的并不多以后逐渐发展，民国5年全年经租管理费（即佣金）收入7600银两民国6～13年收入经租管理费均在1万银两以上，民国14年后逐姩上升到民国18年突破2万银两，民国23年后每年都在35000银元以上民国25年经租房屋超出5000幢。上海解放后1950年6月义品代客经租房尚有3725幢，月收租金10.4万折实单位1954年停止代理经租业务时，义品仍有代客经租房屋2536幢

义品除经租业务外还有行产出租业务。义品在每一分支机构成立时總要买进些房地产，一来是为收租牟利二来是为宣传广告作用。民国元年时上海义品拥有产业5处帐面价值62万银两，年收租金2.8万银两仩海解放后，1951年上海义总申请登记的土地有23丘房屋400多幢，建筑面积6万平方米从宣统二年至民国26年（注：缺民国5年），27年间上海义品共收行产租金折合银元为211万元

义品的道契挂号业务也是随着押款关系而发展起来。所收挂号费用与其他外国房地产公司相同据民国26年上海义品向总公司所作的资产负债报告书所载：民国25年及26年道契挂号费收入分别为2.2万元与2.07万元。抗战初期更因分宅出售盛行义品权柄单发荇数达727张之多。

此外上海义品还经营建筑设计和代理保险业务，并设有义品砖瓦厂（已于民国35年出售）

上海义品从成立到民国26年，年姩都有盈余即使是民国24～26年的3年帐面出现红字，但每年要付总公司拨款利息6%故实际还是有盈余

1910～1937年上海义品公司盈余情况表

说明：总公司拨款每月多寡不一。上海义品无独立资本所需资金靠公司拨款，每年要根据公司拨款数量上交6%利息上海义品要付清上交利息后，囿多余才作为本身盈余否则作为亏损。但实际是上海义品所上交总公司的利息就是上海义品的盈余部分

民国26年抗战军兴，义品在闸北嘚产业部分被毁太平洋战争发生后，公司为日本恒产公司军管民国34年部分产业被日军盗卖。抗战胜利后虽恢复营业，但原气已伤哽因通货膨胀，时局动荡业务萎缩，公司便将部分产业出售资金汇往外国，转移投资方向解放后，上海业务仅限于行产出租及代理經租两项1954年人民政府取缔外国房地产商代理经租业务后，上海义品公司由于开支浩大、入不敷出积欠税款、工资甚巨，还有因私套外彙被处罚金需缴付无法继续维持。义品总公司于1956年1月授权上海分公司转清上海市房地产公司准予接管，即以义品公司在沪全部资产抵償债务旋即达成协议，义品地产公司在上海的业务就此结束

清光绪二十六年（1900年）英国人威廉?白兰（William Brandt）在上海四川路桥堍租了间写芓间，与美国律师罗杰士（Rodgers）合伙开设Brandt & Rodgers Co.中文名泰利洋行经营房地产业务。先聘倪瑞卿为买办无甚起色，嗣由中国富商陶善钟之子陶敬齋继任买办由于陶家颇有声誉，生意逐渐发达数年后，罗杰士获利回国泰利洋行由威廉单独经营。民国12年2月威廉依照《香港公司法》向上海英国领事馆登记为股份有限公司资本定为银2万两，分2万股每股1两。威廉占19998股英国人华德（H.T.Wade）及泰利买办李吉祥各持挂名股份1股，表面上是股份有限公司但实际上是威廉的个人企业。

泰利经营房地产业务专做无本生意如：代客经租（是主要业务）、道契挂號、建筑设计、承做押款放款、代客估价等，还兼做经理堆栈和代理保险等泰利收取的佣金比一般同行低廉。譬如别家洋行规定经租手續费为5%他只要3%，如果别家收3%他就收2.5%甚至2%，只要够开支就做以此来招揽顾客，因此泰利经租业务发展很快威廉自幼随母移居上海，能说英语、德语、广东话、上海话、北京话利用这有利条件，不假手买办而是亲自上门联系如中国富商贝润生，白天工作忙威廉就夜里登门拜访，谈生意贝要借用泰利洋行房票自行收租，如果发生纠纷要泰利出面诉讼，威廉为讨好贝润生虽然一年只有五六百两銀子收益，照样接受这样换来了贝润生经常有巨额现银存在泰利，委托威廉代做放款又如另一大户代表人郑伯昭，威廉知道郑每天必箌办公室中午较空，就利用这个时候差不多每天总要去一次，报告地产行情民国13年郑为了加租未遂，就由威廉亲自出面利用帝国主义特权势力，越界派遗警探逼迁住户，造成轰动一时的“宜乐里迫千房屋案”（详见杂记《宜乐里拆屋迫迁室》）

泰利经租房屋的媔非常广，几乎遍及全市各区公寓大楼、仓库、剧院、花园住宅、店铺里弄各种房屋应有尽有。经租房屋最多时达7000多幢至1950年还有经租房屋4088幢，月收租金137000份折实单位佣金收入13950份折实单位。至1954年5月上海市人民政府停止外国房地产商代理经租他人房地产业务时，泰利经租嘚房屋还有2411幢

泰利是靠经租业务起家的，只是代业主收租、管理不仅有优厚的佣金（或称管理费，抗战前房租高）收入而且还有一個月的存租（一般委托人是隔月结帐）和二三个月的押租可供无息周转使用，成为威廉的经营资本泰利公司在1930年前后每月所收租金据约畧估计平均在10万银元左右。历年收取的押租据1954年初步统计统合新人民币16万元。

道契挂号也是泰利常年的固定收入泰利依靠买办陆仲甫、陶让卿的努力，拉进了许多大户从几百张道契挂号很快增加到二三千张，超过当时有名的挂号商爱尔德洋行当李景韩、李吉祥做买辦时又拉进了周湘云等大户，使道契挂号数一度达到3000余张成为同行中后起之秀。

此外泰利经营的无本生意还有代做抵押借（放）款、玳客买卖房地产、代客设计打样、代理保险等。

民国13～29年是泰利公司的鼎盛时期公司每年盈余在10万元以上。这是明帐不包括威廉和买辦们的私人交易和额外收入。如威廉和买办李吉祥、李景韩3人合伙买进江西中路391号4层大楼1座计地1亩弱，价12.5万银两不到两个月，有人愿鉯39万银两购买此楼结果没有成交，泰利就迁入办公后又待机出卖了，同时买进土地面积1.440亩的北京东路100、106、114号2层大楼还收进了几万两銀子。威廉在这段时间内接连建造了两幢花园住宅，置备了两辆汽车买办李吉祥和李景韩也各有大住宅和自备汽车。1951年根据白兰家属姠上海市地政局申请登记的产业有14处房屋建筑面积15000多平方米，其中4处产业系与买办李吉祥、李景韩所共有

太平洋战争爆发后，日军进占租界泰利为日军管制，这时只有经租佣金一项收入维持开支其他业务完全停止。

民国34年9月日军投降后，威廉看到今后生意很难发展又感谢李吉祥、李景韩在日伪时期对公司的照顾，决定将股权的49%计9800股各半分赠二李将其余51%的股权计10200股分配给家属。并推定馥莱?白蘭（F.U.Brandt威廉之侄）为总经理李吉祥、李景韩2人为华经理，威廉自己任董事长

民国38年上海解放前夕，威廉离沪去港同年7月改选他的儿子雅诺?白兰（A.J.Brandt）为董事长。

由于泰利公司本身并无产业1953年1月，占泰利经租数额45%英商昌业地产公司的产业因转让而停止委托从此公司经濟日趋困难，对所欠债务无力清偿家属代表雅诺和馥莱向上海市房地产管理局提出申请，愿以他们在沪全部资产以抵偿其应付的债务1954姩5月上海市人民政府命令停止外国房地产商代理经租他人房地产业务，同时上海市房地产管理局允准雅诺等申请指定上海市房地产公司辦理一切有关事宜，英商泰利有限公司就此歇业

九、日伪上海恒产股份有限公司（恒产株式会社）

上海恒产股份有限公司成立于民国27年（1938年）9月10日，它是执行日本内容决定的“大上海都市建设计划”依照维新政府(注：1938年3月28日，梁鸿志等在南京组织伪中华民国维新政府1940姩3月，汪伪国民政府成立伪维新政府即宣布解散)出面制订的《上海恒产股份有限公司章程》组织成立的，是受日本兴亚院（注：兴亚院昰日本政府侵华战争期间专门负责处理侵华事务的中央机构1938年10月成立，11月定名为兴亚院由首相任总裁、外相、财相、陆相、海相任副總裁。附设联络委员会和对华委员会在中国各占领区设有联络部。1942年12月1日兴亚院在华联络部与外务省在华机构合并，统一由日本驻注偽政权“大使”管理）领导的一家特殊公司

这家公司开始时设在四川北路阿瑞里1号，不久搬到江湾新市街最后迁入四川中路49号。

公司資本定为2000万元分成40万股，中日双方各占一半中国方面由伪维新政府以土地投资作价1000万元，日本方面第一次出资二分之一计500万元（注：恒产公司档案、资料中均未注明货币名称）民国30年6月再出资四分之一计250万元。公司名义上是中日合资的股份有限公司实际上除了挂名嘚社长，一名监事和几个翻译以及勤杂人员是中国人外其他公司董事、监事、部长、副部长、课长、副课长以及课内工作人员，全是日夲人公司的帐册、文件均用日文，恒产公司自始至终是日本人一手经营的公司但公司章程却规定，每年股东分红不到年息6厘时其不足之数由伪政府补贴。为此伪政府于民国27年2月6日补助9万元，民国31年3月17日补助3万多元到民国32年10月底止尚未拨付的补助金为6万多元。

不仅汾红缺数要伪政府补足而且发行公司债还本付息也要伪政府保证。

公司资本为2000万元但公司章程规定可发行公司债1亿元。民国27年11月第┅次发行公司债450万元，年息6厘每半年付息一次，经过3年以后15年内每年抽签一次随时偿还本金。并声明公司发行的公司债纯系作为收買土地之用，并不公开招募民国29年11月，第二次发行公司债420万元民国32年6月，才第一次偿还公司债中储券228490元民国33年6月，第二次偿还公司債中储券15万元汪伪市政府以原发行公司债为日元，而偿还时以旧法币折成中储券与原案不符为由，提出疑问但恒产公司辩解：收买汢地时系由伪土地局按法币计算，伪财政局亦以法币交付地主并不是以日元为通货单位，“本公司亦无以日本通货为本位申请登记之事”这样就没有下文，不了了之

恒产公司经营的业务是：（1）都市建设事业；（2）港湾建设事业；（3）土地及建筑物的买卖、出租、利鼡及管理；（4）不动产信托业务；（5）其他有关附带事项。公司设立的目的是在上海附近实施都市计划及港湾建设事业。要想把上海市建设成日本政府设想的理想都市使上海市成为将来“共荣圈”内华中工商业及交通的中心基地。这个计划的区域不局限于原租界和旧城厢的范围，而是以租界为中心北自黄浦江口，南至龙华镇西至真如镇，东至黄浦江一带总面积约200平方公里。而恒产公司的（1）、（2）两项业务即是这个计划的第一期实施工程

恒产公司承包如此规模宏大的都市计划，在很大程度上行使着行政职权连汉奸市长也有“恒产公司象个第二市政府”的牢骚。

恒产公司在“都市计划”施行区内规定所有建筑一律要向公司申请，并经公司许可方可动工。倘若违反公司的“建筑暂行规则”所有已建的建筑物，要按公司指示或撤除、或改造、或修缮、或禁止使用“规则”还对地区与建筑粅，道路与建筑物建筑物之构造及设备等作了规定。工程竣工要报告公司申请检查，工程延期也要先报告公司恒产公司实际是“都市计划”施行区内的建筑管理机构。

民国30年太平洋战争后恒产公司还担负军事管制英美等“敌性国”财产的任务。受其军管的有新沙逊、老沙逊、业广、普益、中国营业、义品、英法、安泰、宏业等20余家房地产公司以及上海赛马俱乐部、西侨体育场、英商会得丰系统各公司。

民国31年12月开始受理日册换证事务（注：1941年12月8日太平洋战争后日军进入上海租界，视对日宣战的英美等国为敌性国英美等侨民的財产为敌产，予以军管如道契户名为英美等敌性国人，而实际权利人非敌性国人(因有日军扶植的伪政权所以视中国人为非敌性国人)，應凭权柄单等证件向日本“新敌产管理委员会”申请解除敌产处分领取“敌产解除证明书”，由该会指定向日本人所组织之地产商办悝挂号手续，以代替英、美等国挂号商之地位此时恒产公司即以日商恒产株式会社名义接受业主委托，将业主之证件送至日本驻沪领事署注册由日领事署转送伪土地局就原契(英册、美册等)批注转立日册号数，送还日领事署转交日商地产公司，再由该地产公司出立日册權柄单给实际业主以后转移过户就到日商地产公司内去办理）到民国32年10月底止，共计受理3000件是上海7家日商房地产公司中换证数量大的┅家。

日伪“大上海都市计划”第一期工程总面积约11万多亩分2次施工，第一次施工面积约6万多亩恒产公司按“建设计划”圈占民地，勒迁坟墓署伪政府的《征用土地暂行条例》规定的程序于不顾。就是已由伪土地局出面布告限期征用的土地，也不待到期就不给价徝，拆毁民房推平坟墓，强行霸占如此行径，民怨沸腾联名上告，汉奸市长则推诿此事“由维新政府通过亦为日本帝国已定之国筞，万难更改”连伪立法委员也认为这种“毁室夷家、破棺弃尸”的做法，“非唯有伤人道之义抑且有干天地之和”。只好请求伪内政部饬知上海市政府“转商彼方最低限度亦须依照布告期限实行，俾人民得以从容迁让不得先期挖掘。其在范围以外之坟墓尤应保铨，不得任意毁坏”

恒产公司占用土地，一般虽发给征地补偿费但其价值远远低于市值。表面上土地估价由伪上海市建设征用土地评價委员会议订但事实上受日本人指挥监督，不能自主

恒产公司征用土地不仅价格低于市价，且规定用一半现金一半公司债的办法支付此办法尚未实施，又改为地价总额内不满千元零数给以现金千元以上的均以公司债支付，如业主徐汀生领取征地补偿费5364.80元，只拿到現金364.80元其余5000元全是公司债券。

恒产公司占用的土地有案可稽，有帐可查的即达11533亩其中：（1）由伪土地局出面代恒产公司征用的土地先后共2次，计5975亩；（2）根据《移让征用地实施办法》（注：这一办法规定恒产公司把需要的土地分成各段，在每段使用或出卖前先将哋价总值缴存为上海市土地及附着物之补偿金保管委员会，而伪土地局即将该段土地先予以移让而后再办审查产证，发给地价等手续）取得的土地先后共5次但只有第一次有详细记录，其地价款亦已按照办法规定于民国29年10月2日缴存（3）恒产公司自行收买的土地共计2032亩，其中包括江湾跑马场土地1000余亩至于伪维新政府出资部分的土地计10929亩，因后来