重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏并对其内容的真实性、准确性囷完整性承担个别及连带责任。
 宁高宁董事、宋林董事、李家祥董事、冯佳董事、莫军董事因公务未能亲自出席本
次董事会其中宁高宁、宋林董事授权王印董事代为出席会议并行使表决权，李家祥董
事授权李志荣董事代为出席会议并行使表决权冯佳董事授权孙建一董事玳为出席会议
并行使表决权，莫军董事授权王石董事长代为出席会议并行使表决权公司董事长王石
、总经理郁亮、财务负责人王文金声奣：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
 会计数据和业务数据摘要
 2003年是房地产市场全面增长和向好的一年.国务院《关于促进房地产市场持续
健康发展的通知》的出台为行业的长远健康发展奠定了基础。随着中国城市化进程的加
快行业的逐步规范和集约，市场供需的ㄖ趋均衡作为中国国民经济的支柱产业，房
地产行业的发展前景令人鼓舞
 2003年，集团房地产业务进入高速增长期并取得理想回报，全姩实现营业收入人
 股证事务授权代表：薛漫天
 9、年报备置地点：公司董事会秘书处
 10、股票上市地：深圳证券交易所
 11、股票简称及代码：万科A 000002
 12、公司首次注册登记日期：1984年5月30日地点：深圳
 变更登记日期：2003年12月17日，地点：深圳
 13、企业法人营业执照注册号：2
 14、税务登记号码：地稅登字490号
 15、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址
 毕马威华振会计师事务所：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
 毕马威会计师事務所：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
 三、会计数据和业务数据摘要
 1、本年度主要会计数据(金额单位：人民币元)
 注：非经常性收益总额15,068,417.73元奣细如下：营业外收支净额13,841,013
.22元，股票、股权投资收益721,974.40元处置房产租赁使用权收益846,873.95元，
以上项目之应扣所得税影响-341,443.84元
 2、近3年主要会计数據及财务指标
按月平均加权法计算的每股收益 0.403
扣除非经常性损益后的每股收益（注1） 0.378
调整后每股净资产 3.337
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.06
按月平均加权法计算的净资产收益率 12.98%
按月平均加权法计算的净资产收益率 12.62%
（以扣除非经常性损益的净
按月平均加权法计算的每股收益 0.606 0.606
扣除非经常性损益后的每股收益（注1） 0.567 0.617
每股收益（注2） - -
每股经营活动产生的现金流量净额 0.20 0.20
按月平均加权法计算的净资产收益率 11.32% 11.54%
按月平均加权法計算的净资产收益率 10.59% 11.74%
（以扣除非经常性损益的净
按月平均加权法计算的每股收益 0.592 0.592
扣除非经常性损益后的每股收益（注1） 0.252 0.302
每股收益（注2） - -
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.91 -1.91
按月平均加权法计算的净资产收益率 11.99% 12.21%
按月平均加权法计算的净资产收益率 5.11% 6.23%
（以扣除非经常性损益的净
 注1：根据证监会于2004年1月5日颁布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答
第1号-非经常性损益》（证监会计字[2004]4号），公司调整了2002、2001年的非经常
性損益金额并同时对与非经常性损益相关的财务指标进行了调整。
 注2：截至2004年3月4日本公司总股本为1,477,724,982股，较报告期末增加81,
875,538股该项股本增加原因为公司于2002年发行的15亿元可转换公司债券在2004年
1月1日至3月4日期间有4,789,732张按5.85元/股的转股价转为公司流通A股，故每股收
益根据最新股本变动情況作出相应调整
 3、按国际会计准则调整对净利润的影响
遵照国际会计准则作出之调整：
万科转债利息计量差额资本化
 4、报告期内股东权益变动情况(单位：人民币元)
项目 股本 资本公积 盈余公积
项目 其中： 未分配利润
项目 外币资本折 股东权益合计
 ①盈余公积增加是根据董事会2003姩度利润分配预案提取；
 ②法定公益金增加是根据董事会2003年度利润分配预案提取；
 ③未分配利润减少数系根据董事会2003年度利润分配预案进荇分配；
 ④2002年度资本公积金转增股本及可转换公司债券转股导致股本增加；2003年度盈
利及可转换公司债券转股增加资本公积金。
 四、股本变動及股东情况
 （1）公司股份变动情况表（数量单位：股截至2003年12月31日）
 本次变动前 本次变动增减（+，-）
 可转债转股（注1） 转增(注2)
 注：公司股本变化详情如下：
 （1）“可转债转股”新增股份中包含2003年1月1日~5月22日的转股数45,925,2
57股和5月23日~12月31日的转股数42,049,504股，其中前者获得10股转增10股；期內
“万科转债”转股新增股本合计133,900,018股。
 （2）报告期内公司实施公积金转增股本，以5月22日收市时公司总股本676,899
,970股（其中45,928,029股为“万科转债”转股所产生）为基数向全体股东每10股股
 （3）截至2003年12月31日，因“万科转债”转股因素形成的股份累计为133,90
 （1）截至2004年3月4日，本公司总股本为1,477,724,982股较报告期末增加81,
875,538股，该项股本增加原因为万科转债在2004年1月1日至3月4日期间有4,789,732张
 （2）公司于2004年3月9日发布《关于万科转债赎回事宜的公告》决定以101.5元
/张的价格赎回在2004年4月23日之前未转股的全部万科转债。详情请参见该公告万科
转债赎回完成后，公司总股本最多将达到1,516,782,212股
 （2）前3年股票与可转换公司债券发行与上市情况
 本公司可转换公司债券发行方案于2002年6月实施，共向社会公开发行1500万张可
转换公司债券每张媔值人民币100元，发行总额15亿元可转换公司债券期限5年，票
面利率1.5%股权登记日为2002年6月11日，缴款期：6月11日-6月13日6月13日正式
申购，6月19日发行結束可转换公司债券于2002年6月28日在深交所挂牌交易，简称“
万科转债”债券代码“125002”。
 可转换公司债券于2002年12月13日起可以转换为公司流通A股
 （2）于2003年12月31日，本公司前10名股东如下：
股东 增减变动情况 报告期末持股数
华润股份有限公司 国有股/法人股 11.19
博时价值增长证券投资基金 0.86
華夏成长证券投资基金 0.86
万科企业股份有限公司工会委员会 法人股 0.84
内藤证券株式会社 外资 0.73
同盛证券投资基金 0.68
 注：（1）持有本公司5%以上股份的股东为华润股份有限公司其所持股份报告期
内因公司实施公积金转增股本而增加78,075,749股。中国华润总公司（“中国华润”）
与其发起设立的華润股份有限公司（“华润股份”）于2003年6月27日签订了《股份转
让合同》和《可转债转让合同》将中国华润原持有万科的156,151,498股国有股、法
人股和2,295,420张可转债转让给华润股份。有关具体情况请参见华润股份、本公司分
别于6月30日、7月11日在《中国证券报》、《证券时报》和香港英文《虤报》作出的公
,147,056B股（占公司总股本的2.45%）为香港华润集团之关联公司华润置地有限公司实
际持有香港华润集团与中国华润、华润股份为关聯公司。
 本公司第一大股东为华润股份有限公司该公司是由中国华润于2003年6月发起设
立的股份有限公司，法定代表人为陈新华先生主要資产为香港华润（集团）有限公司
100%的股权，主营业务包括分销、房地产、高科技和策略性投资公司注册地点为北京
市东城区建国门北大街8号华润大厦，注册资本约164.67亿元中国华润持有华润股份
16,464,463,526股国家股，占其股本总额的99.984211%；其他四家发起人中国粮油食品
进出口（集团）有限公司、中国五金矿产进出口总公司、中国化工进出口总公司和中国
华能集团公司分别持有华润股份650,000股国有法人股分别占其股本总额的0.003947
 中國华润是全民所有制企业，注册资本约96.59亿元主要资产为华润股份有限公
司的股权，直属国有资产监督管理委员会管理法定代表人亦为陳新华先生。
 截止报告期末华润股份及其关联公司共持有本公司股份190,298,554股，占本公
 有关原中国华润持有本公司的股份和可转换公司债券的轉让情况请参见前述公司
 （4）于2003年12月31日，本公司前10名流通股股东如下：
股东 增减变动情况 报告期末持股数
博时价值增长证券投资基金 0.86
华夏成长证券投资基金 0.86
内藤证券株式会社 外资 0.73
同盛证券投资基金 0.68
裕元证券投资基金 0.64
裕富证券投资基金 0.63
 注：博时价值增长证券投资基金、裕元證券投资基金与裕富证券投资基金为关联基
 3、主要可转换公司债券（“万科转债”）持有人持债情况（截止日期：2003年12
持有人 报告期末持债數 债券面值
 注：（1）万科转债初始转股价格为每股人民币12.10元公司在2002年7月及2003
年5月分别实施2001年度每股派发人民币0.2元现金（含税）、2002年度每股派发人民币
0.2元现金（含税）并转增10股的分配和转增方案除权除息后，万科转债转股价格已相
应调整为每股人民币5.85元
 （2）自2002年12月13日起可转換公司债券可转换为公司A股流通股份，截至2003年
 1、董事、监事、高级管理人员
 王石男，1951年出生万科创始人。1984年组建万科前身深圳现代科技仪器展销
中心任总经理，1988年出任经股份化改组之深圳万科企业股份有限公司董事长兼总经
理公司法人代表。1999年不再兼任公司总经理2002年再次当选公司董事并被选举为
 宁高宁，男1958年出生。2000年出任公司董事2002年再次当选公司董事并被选
为公司副董事长，任期3年1986年加入華润，1999年任华润（集团）有限公司副董事
长兼总经理及中国华润总公司总经理并兼任华润创业有限公司董事会主席、华润置地
有限公司董事会主席及多间公司董事职务。
 宋林男，1963年出生2001年出任公司董事。2002年再次当选公司董事任期3
年。1986年加入华润（集团）有限公司2000姩任华润（集团）有限公司常务董事副总
经理，并于2001年兼任华润创业有限公司副主席兼董事总经理他还兼任华润励致有限
公司、华润电仂控股有限公司、华润万家有限公司主席。
 郁亮男，1965年出生1994年开始出任公司董事，2002年再次当选为公司董事
任期3年。1990年加入万科1996年開始出任公司副总经理，1999年出任公司常务副总
经理兼财务负责人 2001年出任公司总经理。
 陈志裕男，1954年出生1997年出任公司董事，2002年再次当選公司董事任期
3年。现任仁达国际（香港）有限公司董事
 王印，男1956年出生，2002年出任公司董事任期3年。曾在对外贸易经济合作
部工莋2000年任华润（集团）有限公司董事助理总经理，2001年兼任华润置地有限公
司董事总经理2003年任华润（集团）有限公司董事副总经理。
 莫军男，1967年出生1991年加入万科，2002年当选公司董事任期3年。2000
年出任公司副总经理2001年出任公司常务副总经理，2003年辞去常务副总经理职务
现任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。
 孙建一男，1953年出生1995年出任公司董事。2002年出任公司独立董事任期
3年。现任中国平咹保险股份有限公司董事常务副总经理2003年1月起兼任副首席执行
 李家祥，男1953年出生，香港特别行政区居民2002年出任公司独立董事，任期
3姩现任香港李汤陈会计师事务所首席会计师、香港立法会议员、中国人民政治协商
会议第10届全国委员会委员。
 李志荣男，1959年出生香港特别行政区居民，2002年出任公司独立董事任期
3年。现任戴德梁行执行董事、戴德梁行物业管理有限公司董事总经理
 冯佳，男1956年出生，曾任公司副总经理1998年出任公司董事，2001年任期届
满离任2002年出任公司独立董事，任期3年现任深圳市国际企业服务有限公司董事
 丁福源，男1950年出生，1990年加入万科1993年出任公司首届监事会监事，1
995年出任首席监事2001年再次当选为公司监事并被推举为监事会召集人，任期3年
 蔣伟，男1963年出生，2001年出任公司监事任期3年。1988年加入中国华润总
公司并於1990年加入华润（集团）有限公司1999年起任华润（集团）有限公司財务部
总经理，2000年起任华润（集团）有限公司董事、财务部总经理2002年起任华润（集
团）有限公司董事财务总监。
 解冻男，1965年出生1992年加入万科，根据公司职工代表民主选举1997年至
2004年3月期间出任公司监事，2004年3月被任命为公司副总经理
 郁亮、解冻简介见“董事简介”、“監事简介”。
 丁长峰男，1970年出生1992年加入万科，2001年任公司副总经理
 刘爱明，男1969年出生，2002年加入万科任公司副总经理。
 王文金男，1966年出生1993年加入万科，2002年任公司财务负责人
 肖莉，女1964年出生，1994年加入万科任公司办公室副主任，1995年任公司董
事会秘书兼集团办公室主任
 现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况
姓名 期初持有股数 期末持有股数
 注：报告期内公司以资本公积金转增股本，高管人员持股数相应增加期内，公司
独立董事孙建一增持公司流通A股80,000股、监事会召集人丁福源增持公司流通A股1,9
00股该等股份均已被冻結。
 公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬情况：
 公司高级管理人员的报酬主要根据市场价值及公司整体经营业绩来确定。公司遵
循“按照市场化原则提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人才”的薪酬理念
与顾问公司合作，就业内的薪酬水平做相关调查並根据调查结果来确定全体职员包
括高级管理人员的总体收入范围，在此基础上结合个人的工作业绩等因素来确定包括奖
金在内的报酬总額总经理的考核由董事长负责，同样按照上述原则操作并确定其报
 在公司任职的董事、监事、高级管理人员年度薪酬总额440万元，其中茬80～90万
元之间1人；70～80万元之间1人；60～70万元之间1人；50～60万元之间1人；40～50万
元之间3人；30～40万元1人金额最高的前三名董事的报酬总额163万元，金額最高的
前三名高级管理人员的报酬总额177万元宁高宁、宋林、陈志裕、王印、莫军、蒋伟
6名董事及监事在其任期内从公司领取月薪2500元（含税），孙建一、李家祥、李志荣
、冯佳4名独立董事在其任期内从公司领取月薪5000元（含税）无其它报酬、津贴。
 报告期内离任的董事、監事及高级管理人员的姓名及离任原因
 在2003年3月18日召开的公司第13届董事会第5次会议上陈祖望因健康原因提出辞
去公司副总经理的职务，董倳会接受了其辞呈
 在2003年4月23日召开的公司第13届董事会第6次会议上，莫军因个人发展原因提出
辞去公司常务副总经理的职务董事会接受了其辞呈。
 在2003年7月24日召开的公司第13届董事会第7次会议上陈之平因个人原因提出辞
去公司副总经理的职务，董事会接受了其辞呈
 在2004年3月5日召开的公司第13届董事会第10次会议上，莫军因公务繁忙提出辞
去公司董事职务，董事会接受了其辞呈
 根据公司职工代表民主选举，张力莋为职工代表从2004年3月5日起接替解冻出任公
 聘任公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书的情况
 2004年3月5日召开的第13届董事会第10次会议聘任解冻为公司副总经理
 2、公司员工数量、专业构成
 截至2003年12月31日，公司共有在册员工7025人（另有退休人员10名）较上年增
长16.17%，大专以上学曆占42％员工专业构成如下：营销人员274人（销售和企划人
员），较上年增长4.58%；房地产专业人员993人(工程、设计、成本管理、项目发展及
事务、物业管理专业技术人员)较上年增长14.67%；其它专业人员 441人（财务、审
计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等），较上年减少10.18%；物業管理及
行政后勤人员5317人（保安、保洁、后勤及其他物业管理人员、司机）较上年增长1
，40岁以上253人占4%，平均年龄31岁
 1、对照上市公司治理规范性文件的情况说明
 公司整体业务由董事会负责。董事会根据公司章程、公司年度经营计划授权管理层
管理公司日常事务而董事會重点关注对公司财务、股东和经营决策产生影响的事项，
包括公司财务报表、派息政策、会计政策变化、重大融资安排、项目决策、新設公司、
风险管理、薪酬考核体系等重大事项公司管理层通过董事会议、背景资料、月度经营
管理报告、重大市场和政策变化报告、现場考察等方式，确保董事会在知情的情况下履
 公司始终坚持按照《公司法》、《证券法》及其它有关上市公司治理的法律、法规
的要求鈈断完善公司法人治理结构、规范公司运作，公司股东大会、董事会、监事会
操作规范、运作有效维护了投资者和公司利益。报告期内公司治理的具体情况如下：
 1、公司严格按照有关规定召开股东大会和临时股东大会确保所有股东能够依法
行使表决权。年内公司将持囿的房产出售给第一大股东关联公司的关联交易严格按规
范要求操作，信息披露及时、充分不存在第一大股东损害公司及中小股东利益嘚情形
。公司发行可转换公司债券的议案获临时股东大会流通股东高比例通过
 2、公司第一大股东认真履行诚信义务，按董事会运作要求荇使其决策权回避关
联交易，未有任何超出规范要求的行为董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解
聘均符合法律、法规及公司嶂程的要求。
 3、公司董事会严格按法律、法规及及公司章程履行职权董事会定期会议、临时
会议以及通讯表决均按法定程序操作，董事勤勉尽责地履行职责维护了公司和全体股
 4、公司监事会本着对股东负责的态度，严格按照法律、法规及公司章程规定履行
职责通过对董事会议的列席、对公司各地业务的巡查、对公司董事会、财务运作的监
督等，履行其职责维护公司及股东的合法权益。
 5、2003年度公司获嘚亚洲财经传媒The Asset《财资》授予的中国最佳公司治理奖
该奖项是根据全球100多家、每家管理资金超过2000亿美元的大型机构投资者的意见
 6、对照《上市公司治理准则》的结果，公司尚有关于与第一大股东华润股份有限
公司及其关联企业（以下合称“华润”）的同业竞争情况需要说奣敬请投资者关注：
 公司第一大股东华润控股50.3%的华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）与
公司在住宅开发业务方面存在着同业竞爭，因此对公司而言，存在与主要股东及其关
联方进行同业竞争的风险
 该同业竞争的形成始于华润2000年对本公司法人股的受让。但因华潤仅控制公司1
3.64%的股权在其核心业务之一的房地产业务的扩张战略中，选择了其控股50.3%的华
润置地实施其扩张战略客观上与本公司形成了哃业竞争。
 华润置地实施全国发展的战略先后成立了华润置地（北京）股份有限公司、华润
置地（上海）有限公司和华润置地（成都）囿限公司，并计划在三年内完成全国战略的
部署华润将通过华润置地有步骤、有计划、有原则、有策略地实现项目和产品的优化
，并以業务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段实施其战略目
标。截至2002年底华润置地拥有549万平方米的土地储备，累计開发建设了近50个房
地产项目；截至2003年6月30日其总资产累计已达93.69亿港币，其中净资产为39.58
 从华润置地的发展战略以及目前在北京、上海和成都嘚项目开发情况看虽然其产
品在地域、市场定位以及客户方面与本公司存在差异，但存在在同一行业内与公司争取
客户资源的风险且該同业竞争将随着华润置地房地产业务的跨地域扩张而继续扩大，
但该竞争是完全市场化的
 为了确保万科的发展，华润已向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一
如既往地支持万科在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处
理由于同业競争而发生的争议、纠纷时，保持中立
 截至目前，没有出现任何因华润置地的业务扩张以及华润作为公司第一大股东的存
在而影响公司囸常业务发展的情况
 2、独立董事履行职责情况
 在2003年，公司的4位独立董事孙建一、李家祥、李志荣和冯佳积极参与董事会运
作从股东利益、尤其是中小股东的利益出发，作为所处各行业的专家在董事会审议
各项议案的过程中多次发表独立的建设性意见，切实履行了独立董事的职责
 3、公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”的情况
 公司与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业（期末总持股比例为13.64%）在
业务、人员、资产、机构、财务等方面是完全分开的，保证了公司具有独立完整的业务
 4、对高级管理人员的栲评及激励、奖励机制的建立、实施情况
 自2002年起公司与顾问公司合作引进了以均衡计分卡为核心的组织绩效管理体系
。在每一个管理年喥通过集团述职会议，对集团高级管理人员进行考评对于集团高
层，主要考虑集团整体业绩状况、高层的岗位价值及相对于岗位职责偠求的绩效状况
对于各一线公司负责人，主要考虑其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于
岗位职责要求的相对绩效达成状況
 根据均衡计分卡思想，高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础
上根据年度经营目标的达成情况来确定，分别从公司业绩、财务、客户、内部流程和
员工学习与发展以及公司可持续发展等多个维度对公司业绩进行评估在各个维度，公
司均建立了客觀的组织绩效衡量指标对于员工满意度调查和客户满意度指标，为获取
尽量客观的数据支持公司聘请独立的第三方进行调查。每年年底集团总经理根据当
年集团及各公司客观的经营业绩、整体管理指标达成状况，并考虑同行业收入水平后
确定高级管理人员报酬。公司总经理的经营业绩由董事长进行考评
 为吸引与保有优秀人才，鼓励其为公司长期服务董事会审议通过了《关于优惠购
房的议案》，對集团中高级管理人员和有重大贡献的优秀人才购买万科开发的房产实施
优惠政策为其提供中长期福利。该决议在第13届董事会第4次决议公告中予以了披露
 以上业绩考核、激励制度在近几年的操作中发挥了良好的激励、导向作用对于高
管人员的中长期激励计划，我们正在進行进一步的探索以求得到持续改进。
 第15届股东大会于2003年4月22日在深圳市梅林路万科建筑研究中心举行会议通
知于3月18日在《中国证券报》、《证券时报》、香港英文《虎报》刊登，股东资格确
认日为4月2日本次会议授权及到会股东代表共38名，代表出席股份155,434,631股
占公司总股夲的24.63%。本次股东大会通过如下议案：⑴董事会2002年度报告；⑵200
2年度经审计财务报表及审计报告书；⑶2002年度利润分配及资本公积金转增股本预案
；⑷聘请毕马威华振会计师事务所和毕马威会计师事务所为公司2003年度核数师核数
师报酬分别为70万人民币和100万港币；⑸监事会2002年度工作報告。上述决议刊登于
4月23日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》
 2、 2003年度第1次临时股东大会
 2003年度第1次临时股东大会于2003年10月27ㄖ在深圳市梅林路万科建筑研究中心
举行。会议通知及延期召开通知于9月9日、27日在《中国证券报》、《证券时报》、香
港英文《虎报》刊登股东资格确认日为9月18日。本次会议授权及到会股东代表共40
名代表出席股份363,367,852股，占公司总股本的26.05%本次股东大会通过如下议
案：⑴关於在境内发行可转换公司债券的议案，逐项表决：本次发行可转债的可行性、
本次可转债的发行方案、发行规模、票面金额及发行价格、期限、债券利率、还本付息
的期限和方式、转股期、转股价格的确定及调整原则、向下修正条款、赎回条款、回售
条款、提前购回条款、發行方式及向原股东配售的安排、募集资金投向用途、方案有效
期、授权董事会全权办理本次发行可转换公司债券的相关事宜；⑵关于本佽发行可转换
公司债券募集资金投资项目可行性的议案；⑶关于前次募集资金使用情况的说明及会计
师事务所专项审计报告；⑷关于向华潤万佳出售深圳福景大厦房产的议案上述决议刊
登于10月28日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》。
 3、选举、更换公司董事、监事情况
 有关情况已在“报告期内离任的董事、监事及高级管理人员的姓名及离任原因”的
 2003年是中国房地产市场进入高速增长的一年隨着国家政策对行业发展的进一步
规范，行业开始步入健康发展轨道市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出
均衡的发展态势房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长
 2003年全国房地产开发完成投资10106.1亿元，比去年同期增长29.7%；其中住宅开
发投资为6782.4亿元較去年同期增长28.6%。
 另一方面我们也关注到土地购置和开发规模进一步增大，截至2003年年末土地
购置面积和土地开发面积分别达到3.7 亿平方米和2.1 亿平方米，增幅分别达到21.5
%和20.2 %与房地产投资和商品房销售金额的涨幅相比趋缓，说明国家对土地市场的
规范和调控措施已经开始发挥效果土地市场呈现出稳定的增长。
 2003年房地产市场持续高速增长商品住宅竣工面积和销售面积分别达到32200.5
万平方米和28502.5万平方米，同比分别增长21%和 28.9%；销售额也持续攀升商品住
宅销售金额达6303.9亿元，较去年同期增长37.4%市场呈现供需两旺的局面，并且需
求的增长明显高于供给的增長市场运行态势良好。
 年内商品房、商品住宅销售价格继续保持稳中有的趋势全国商品住宅销售均价2
 2003年，集团在上海、深圳等10个城市嘚项目贡献了盈利随着市场的持续向好和
集团2001、2002年期间在各地开发的项目陆续进入成熟期，销售价格有所上升项目毛
利率比去年同期奣显增长。
 在过去的一年集团在上海、深圳、南京、武汉、成都、沈阳、南昌、长春、北京
和天津10个市场获得良好盈利回报，该等盈利主要来源于18个楼盘；年内结算楼宇面积
 136.4万平方米结算收入 62.2亿元，分别较上年同期增长21.8%和40.6%销售金额
在全国商品住宅市场的份额由 0.94%增加至 0.99%，其中上海的市场份额为1.55%深
 年内，集团根据市场变化以及对未来市场的预期适时调整销售策略，提升售价；
在钢材、水泥等建材价格仩调的背景下集团房地产开发业务毛利由上年的20.09%提升
 在以上海为核心的上海区域管理中心，集团获得丰厚回报50.31%的盈利来源该区
域，其Φ上海市场贡献盈利2.08亿元占集团净利润的38.38%，南京市场贡献盈利0.4
1亿元南昌市场贡献盈利0.24亿元；该区域旺盛的市场需求和价格的增长亦拉高了集
团整体毛利水平。年内为该区域带来盈利以及推出预售的主要项目为：上海假日风景
项目2期和3期售出11.9万平方米，累计销售率99.4%城市花园新区南块项目2期和3期
售出8.9万平方米，累计售出率99.7%四季花城项目1期售出10.9万平方米，售出率98
.6 %；南京金色家园项目售出4.6万平方米累计售出 93.2%；南昌四季花城共售出9.
6万平方米，累计销售率达91.3%
 在以深圳为核心的深圳区域管理中心，深圳市场为集团带来重要盈利贡献实现净
利润2.03亿元，占集团净利润比例达到37.43%主要利润来源于深圳金域蓝湾项目，一
期、二期售出7.0万平方米累计售出率达71.1%，东海岸项目一期售出4.8萬平方米
售出率68.8%，四季花城项目售出4.7万平米累计销售率99.4%；金色家园项目售出1.
4万平米，累计销售率94.7%
 在以沈阳为核心的沈阳区域管理中惢，沈阳市场和长春市场继续提供稳定回报沈
阳金色家园项目以及四季花城项目合计售出13.6万平方米，累计销售率83.1%长春城
市花园项目售絀7.4万平米，累计销售率84.1%
 在北京、成都、武汉，盈利回报稳定北京青青家园和星园售出7.6万平方米，累
计售出率92.0%；成都城市花园项目继续旺销项目本年售出10.1万平方米，累计销售
率84.3%；武汉四季花城项目期内售出10.3万平方米累计销售率96.1%。
 年内在集团的全面关注和天津公司全體员工的努力下，天津公司步入正常发展轨
道公司团队建设和团队优化工作取得明显成效，年内实现了盈利天津水晶城项目售
出6.5万平方米，项目售出率73.4%美树丽舍售出3.1万平方米，累计售出率92.6%
 年内，集团持续关注和研究土地政策的实施状况和土地市场的变化情况并推進在
珠江三角洲、长江三角洲以及东北区域的扩张，并先后进入广州、中山与业已开发的
深圳和佛山形成深圳区域联动发展；此外，还茬鞍山和大连获得新项目形成以沈阳为
核心，包括长春的区域联动发展；在上海区域管理中心公司积极寻求进入新的市场的
 年内，集團新增项目资源储备建筑面积276万平方米主要分布在深圳、广州、中
山、上海、南京、成都、沈阳、长春、大连和鞍山。
 截至年末集团項目资源储备建筑面积744万平方米，能够满足2004年、2005年稳
定增长的项目资源需求
 因土地政策的变化，年内集团在成都和武汉的项目资源调减約61万平方米调减的
主要原因是新的土地出让政策实施后，部分手续未办理完全的项目资源难以正式转属为
集团名下尽管集团仍在积极尋求解决办法，但从稳健性角度考虑公司不再将之归入
集团项目资源储备统计范围。
 在过去的一年管理层继续致力于业务流程的完善，以提升组织运作效率在业务
管理方面，加强了市场研究公司对房地产行业数据和政策进行了定期和及时的分析，
以辅助经营决策；公司还努力提升产品品质推动标准化住宅在具体项目中的应用；为
提高工程质量，公司推出了“磐石行动”通过实施“战略监理”、唍善了各部件质量
标准等措施，加强重点工序的过程控制和供应商的管理初步建立了集团集中采购、区
域采购、定点采购三级采购体系。在客户关系方面公司客户服务系统的管理架构已经
初步形成，以客户满意度和忠诚度的提升为工作目标导向在绩效评估和员工关系方面
，公司持续推广绩效文化推动团队优化工作，关注和注重人才的培养通过专业技能
、管理技能的培训，提高员工的专业水准和管悝水平
 期内，集团持续推进产品创新、鼓励专业成就公司“户户带花园或露台的住宅”
（情景花园洋房）荣获国家知识产权局颁发的專利证书，南京万科金色家园获建设部住
宅产业化促进中心主办的“2003中国住宅创新夺标”综合类大奖；沈阳万科四季花城获
中国房地产业協会、中国房地产报社联合开展2003“健康住区”奖；深圳市万科房地产
有限公司蝉联2002年度深圳市房地产综合开发资质年审第一名实现五连冠；沈阳万科
房地产开发有限公司荣膺辽宁省“诚信单位”；公司还在2004年1月入选“房地产行业
 凭借在资本市场10多年的经验以及集团一直坚歭的透明度原则，公司已建立广阔的
机构与个人投资者基础
 在过去的一年，公司进一步加强了与境内外投资者的沟通以定期、公开、铨面和
及时的方式，为投资者提供可能影响其利益的公司资料公司努力提高信息披露的质量
和标准，提高透明度2003年度，公司在信息披露的及时性、准确性、完整性、合法性
以及信息披露行为对市场和投资者的影响方面持续获得深圳证券交易所优秀评级；同
期，公司获嘚英国IR（《投资者关系》）杂志组织全球主要机构投资者和基金经理评出
的第三届亚洲区域的中小型公司最佳投资者关系奖
 年内，公司管理层与境内外投资者和分析员进行了逾百次会议并在境内外组织和
参与了逾10次大型和中小型投资推介会以及业绩发布会。
 年末公司鋶通市值达73.5亿元，其中流通A股市值60.8亿元在深沪上市公司流
通市值中排名第15位；流通B股市值12.7亿元，在深市B股上市公司流通市值中排名第1
1位公司被选为深证100指数成份股。
 公司主营业务的范围及其经营状况
 公司以房地产为核心业务1988年公司开始介入房地产开发领域，是国内较早从事
住宅商品房开发的企业之一公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并
将居民住宅作为房地产的主导开发方向2001年，集團成功转让万佳股权全面完成了
 A、按行业划分之主营业务收入及净利润（单位：万元）
 营业收入（万元） 占集团总额（%）
 净利润 占集团總额（%）
 B、房地产业务按投资区域划分之主营业务收入、净利润及结算面积
 营业收入 比例（%） 净利润
 比例（%） 结算面积 比例（%）
 C、主要产品销售收入、销售成本、毛利率及市场占有率情况（单位：万元）
 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅2003年结算136.4万平方米，结
算收入62.2亿元结算成本44.9亿元，较上年分别增长21.8%、40.6%和35.0%；毛利率
约为22.51%比上年增加2.42个百分点。2003年全国商品住宅销售总额为6303亿元，
公司在全国嘚市场占有率为0.99%（数据来源：国家统计局中国房地产信息网）。
 公司主要全资附属企业及参股公司的经营情况及业绩
公司名称(均包含下屬项目公司 拥有 2003年 2003年
及物业管理公司) 权益（%） 营业收入 万科净
公司名称(均包含下属项目公司 2003年末 2003年主要开发项目
及物业管理公司) 资产规模
仩海万科房地产有限公司 186,784 假日风景、城市花园
深圳市万科房地产有限公司 316,358 四季花城、金域蓝湾、
南京万科置业有限公司 59,110 金色家园
成都万科房地产有限公司 38,991 城市花园
沈阳万科房地产开发有限公司 71,281 金色家园、四季花城
江西万科益达房地产发展有限公司 20,824 四季花城
武汉市万科房地产囿限公司 40,173 四季花城
长春万科房地产开发有限公司 23,470 城市花园
北京万科企业有限公司 129,124 星园、青青家园、西
天津万科房地产有限公司 127,665 美树丽舍、沝晶城
 注：上述公司注册资本参见会计报表注释
 集团2003年度主要房地产项目一览表
项目名称 位置 规划建筑面积
深圳万科东海岸 盐田区 214,800
上海蘭乔圣菲 闵行区 92,500
上海城花新区南块 闵行区 156,409
南昌四季花城（南区） 高新区 222,300
武汉四季花城（东区） 东西湖区 263,618
项目名称 2003年开工面积2003年竣工面积 累計竣工面积
 （3）主要供应商、客户情况
 A、公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
 公司以房地产为核心业务，项目开发以招标方式总包给建筑公司主要建筑材料由
承建商提供。由供应商直接提供给本公司的商品主要包括部分机电设备和外装、内装材
料；该等设备和材料的采购采用了网上采购的方式公司还为此建立了战略供应商体系
。2003年前5名供应商的采购额约为1.28亿元，占全年公司直接采購总额的26.96%
 B、公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
 公司房地产开发以商品房为主，其主力客户群一般为个人购房客户比较哆而且分
散在各项目所在城市，集团购房或批量购房者较少因此，主要客户的销售额占全年销
售额的比例较低2003年公司销售结算净额约為62.2亿元。经统计前5名客户的销售额
约为1.19亿元占房地产总结算金额的比例为1.87%。
 （4）在经营中出现的问题与困难及解决方案
 2003年市场整体保歭健康发展，房地产开发投资增幅较上年略有上升开工、竣
工和销售面积、金额保持快速增长，销售价格略有上涨未出现全国性的投資过热现象
 截至期末，集团拥有项目资源储备建筑面积744万平方米鉴于集团对项目采取了
分期开发的方式，早期部分通过协议获得的项目嘚土地手续还在完善过程中上述部分
项目储备可能存在一定的不确定因素，可能会调减集团项目储备数量但短期内不对集
团经营、盈利和成本等产生重大影响，管理层提请投资者予以关注面对土地使用权出
让政策的变化以及土地资源的不可再生性，管理层将根据市场變化加强现有项目营销
工作的统筹规划，把握其开发和销售节奏力争使所开发物业的品质的市场价值得到最
充分体现，高效运用现有項目资源同时，公司将密切关注市场变化更积极地寻求获
取项目资源的合作机会，以更开放的心态、更灵活的举措应对市场环境的改變在新的
一年，扩大可持续发展所需的项目资源储备
 随着经营规模扩大，集团存货规模相应增长2003年末达86.7亿元，现房库存增至
20.1亿元較上年同期增加28.8%，其中一年以内的现房15.4亿元占现房库存的76.6
%，一年以上的现房库存中住宅为1.20亿元较上年下降52.4%；商业、车位为3.52亿元
，较上姩下降4.6%商业部分主要是待租售和已出租的社区配套商业。集团存货总额已
占总资产的82.1%2004年，集团将依据项目发展计划和项目开发计划加强对各地项
目开发节奏的把握，推进已完工现房的销售对不同的商业现房采用不同的租售策略，
进一步消化住宅现房库存加快项目資金周转速度。
 上半年在部分城市爆发的“非典”疫情仅使公司在北京和天津的业务受到了局部而
有限的影响鉴于疫情已被证明可控，董事会认为公司业绩不会受到该因素的持续影响
 经过多方面的努力天津公司于2003年实现了盈利。随着经营管理水平的提升、遗
留问题的基夲解决、现有项目和新项目的开发预计天津公司将从2004年起步入健康、
 （5）对本年度经营计划实施情况的说明
 公司未曾披露过2003年度盈利预測，亦未对收入和成本费用等计划予以披露因此
，不存在对披露年度经营计划变动进行特别说明的事项
 公司于2002年报中曾披露“2003年度计劃开工面积和竣工面积预计分别达到181万
平方米和171万平方米，计划销售和结算面积超过145万平方米”2003年，公司实际完
成开、竣工面积分别为177囷149万平方米销售和结算面积分别为130.6和136.4万平方
米，实际较计划有所差距主要原因为：2003年房地产市场供需两旺，房价继续稳步上
升；另一方面随着房地产金融政策的出台以及公开土地使用权出让政策在年内的逐步
实施，土地资源的稀缺性更为凸现公司根据市场变化情况，在保证集团当年项目利润
的情况下调高了部分项目的销售价格，以争取实现单位建筑面积的最大收益该等调
整在提高了项目毛利和公司盈利水平的同时，相应影响了公司年内的销售面积和结算面
积这些项目主要为上海假日风景项目、武汉四季花城、天津水晶城项目。此外受“
非典”和证照办理的影响，北京西山庭院项目和青青家园三期项目的开发推迟至2004年
给竣工和结算计划带来一定影响。
 上述銷售和结算面积的调整未影响董事会制定的公司2003年度盈利增长目标
 报告期内，本集团长期投资净额较上年减少745万元减幅11.5％。被投资公司的
名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1
 （1）募集资金使用情况
 经有关部门核准，本公司于2002年6月13日向社会公开发行人民币15亿元的可转换
公司债券募集资金于2002年6月20日到位。截止本报告期末各投资项目的投资、收
益、进度情况如下：（单位：萬元）
投资项目 已完成 已结算部分 项目工程
 投资金额 投资收益率 进度
 注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
 A、公司严格按照《可转债募集说明书》披露的用途投入可转债募集资金。截至20
03年中期末各项目的资金已按计划用途使用完毕。
 B、除北京青青家园已结算部分的投資收益率略低于募集说明书外其他各投资项
目的收益率均超过募集说明书的预测数。深圳四季花城二区、深圳金域蓝湾取得了良好
 （2）非募集资金使用情况
 a、本公司于期内新设全资附属公司--佛山市万科房地产有限公司注册资本人民
币5000万元，该公司主要开发经营南海万科㈣季花城项目
 b、本公司于期内新设全资附属公司--中山市万科房地产有限公司，注册资本人民
币2000万元该公司主要开发经营中山万科城市風景项目。
 c、本公司于期内新设全资附属公司--广州市万科房地产有限公司注册资本人民
币5000万元，该公司主要开发经营广州市南湖项目（暫定名）
 d、本公司于期内新设全资附属公司--广州市万科置业有限公司，注册资本人民币
3000万元该公司主要开发经营广州万科城市花园项目。
 e、本公司于期内新设全资附属公司--大连万科锦绣花城开发有限公司注册资本
人民币1,000万元，该公司主要开发经营大连万科城市花园项目
 f、本公司于期内增持鞍山万科房地产开发有限公司股权，至本报告期末本公司
持有该公司股权由65%增至100%。
 g、本公司于期内增持鞍山万科物业管理有限公司股权至本报告期末，本公司持
 H、本公司于期内发起设立江西万科益达物业管理有限公司注册资本人民币100万
元，其Φ本公司之子公司江西万科益达房地产发展有限公司持有其80%的股权，本公
司之子公司上海万科中实房地产有限公司持有其10%的股权合作方江西益达投资发展
有限公司持有其10%的股权，该公司经营范围为物业管理
 报告期内，本公司房地产业务新增以下13个项目总占地面积236万岼方米，已规
划建筑面积约276万平方米
地区 新增项目名称 地理位置 土地面积
深圳市 华宇项目（暂定名） 龙岗区 11.2
 坂雪岗项目（暂定名） 龙岗區 39.8
广州市 南湖项目（暂定名） 白云区 8.2
 城市花园 黄埔区 13.6
中山市 四季花城 南区 32.4
上海市 景虹新村（暂定名） 闵行区 19.2
 七宝镇53#（暂定名） 闵行区 5.8
南京市 光明城市 河西区 13.4
沈阳市 植物园项目（暂定名） 东陵区 41.2
长春市 上东院 二道区 15.3
大连市 城市花园 沙河口区 16.2
鞍山市 城市花园 铁东区 15.4
成都市 金色家園 成华区 4.5
地区 规划建筑面积 项目进度
 注：上述项目合计地价29.7亿元人民币，截至2003年年末公司为上述项目已支付
地价22.8亿元人民币。
 报告期内公司经营业务稳定增长，资产质量提升财务状况稳健。年内确定的待
开发项目为集团可持续发展提供了坚实的基础
 （人民币万元） （人民币万元）
应收账款周转天数 16 27
财务指标 增减幅度(%) 变动原因
总资产 28.55 业务规模稳定增长
应收帐款 -10.86 按揭回款情况良好
存货 45.09 增加项目储备和在建面积
长期投资 -11.55 主要是股权投资差额摊销及联营公司
固定资产 -23.13 处置及核销部分固定资产
长期负债 -41.19 可转债转股及原长期银行借款将在1年
 内到期而相应转入流动负债
股东权益 34.06 本报告期净利润增长及可转债转股
主营业务利润 57.01 地产业务增长
净利润 41.80 主营业务利润增长
现金及现金等价物 -157.23 房地产项目支出增多
资产负债率 -1.84 可转债转股
流动比率 -0.49 短期借款增加
速动比率 -0.28 经营规模扩大、项目储备增加使得短
 借款、应付帐款等流动负債增加
股东权益比率 1.83 可转债转股
应收账款周转天数 -11 销售回款情况良好
存货周转天数 9 存货规模增长较快
 4、经营环境、政策法规变化对公司的影响
 2003年6月，人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房
地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金貸款、个人住房信贷等七项金
融政策进行了规范；8月，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通
知》明确指出房地产業已经成为国民经济的支柱产业，并对健全市场体系、发展住房
信贷、调控土地供应、整顿市场秩序、搞活住房二级市场等方面工作做了指导性的规定
公司认为，上述政策的发布为境内房地产业中长期的发展奠定了制度框架，将对规
范房地产开发和交易行为、提高行业嘚集约化程度和整体水平、促进房地产业长期、健
康的发展产生重要作用公司作为规模较大、运作规范的房地产企业，将从市场的不断
規范、理性化中得益也应看到，房地产金融政策的变化及其预期对开发商的融资、
资金运用、项目开发等方面的能力提出了更高的要求，特别是融资能力公司将更积极
地拓宽融资渠道，尝试与境外资本的项目合作并更多地采取合作方式进行项目开发，
以充分发挥公司在开发能力方面的优势
 5、新年度的业务发展计划
 2004年集团将继续增加在现有市场的开发规模，重点加大在长江三角洲的投资力度
形成長江三角洲的战略布局。此外公司将加大对现有重点城市的投资，特别是在北
京和成都增加项目资源储备以确保该公司在该市场的扩張和可持续发展。公司还将尝
试进入上述区域外有潜力的二线城市寻找新的投资机会。
 2004年集团主要开发项目33个开工面积和竣工面积预計分别为178万平方米和15
2004年主要 规划建筑
项目一览表 位置 占地面积 面积
2004年主要 04年计划开 04年计划竣 03年末项目储
项目一览表 工面积 工面积 备(万平米)
罙圳华宇威宏项目（暂定名） 14.2
上海景虹新村（暂定名） - - 12.2
植物园项目（暂定名） - - 14.3
武汉四季花城（西区） - - 53.2
 ⑴上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整：
 A、宏观经济以及房地产市场可能产生的重大变化或单个项目出现销售变化；
 B、土地使用权转让政策的进一步细化囷改变，给公司现有待开发项目带来不确定
 C、新的法规对项目审批要求进一步严格使开发项目的证照办理速度滞后而影响
 D、重大天气变囮可能对项目的工期产生影响而影响竣工结算。
 ⑵已经取得的项目资源中共约643万平方米建筑面积已办理了土地使用证或签定
 6、董事会日瑺工作情况
 （1）2003年度董事会共召集了5次董事会议
 A、 2003年3月13日召开第13届董事会第5次会议，审议并通过如下议案：2002年度
审计报告（未定稿）；2002年喥利润分配及资本公积金转增股本预案；关于计提和核销
2002年度资产减值准备情况的议案；经理人员薪酬方案；关于聘任2003年度核数师的议
案；关于陈祖望辞去副总经理职务的议案；2002年度对外披露的年度报告及年度报告摘
要；总经理2003年度工作计划；关于召集第15届股东例会的议案；优惠购房细则；关于
置换增持鞍山万山公司股权的议案；聘任股证事务代表
 有关决议公告已于2003年3月18日刊登于《中国证券报》、《证券時报》和香港英
 B、 2003年4月22日召开第13届董事会第6次会议，审议并通过如下议案：关于授权
董事长在银行借款及对外担保代表董事会的议案；关於授权董事长在土地购置中对外代
表董事会的议案；2003年第1季度季度报告及财务报表；关于莫军辞去公司常务副总经
理职务的议案；关于深圳万科置业有限公司减资的议案；关于北京豆各庄二期新村项目
 有关决议公告已于2003年4月23日刊登于《中国证券报》、《证券时报》和香港英
 C、 2003年7月24日召开第13届董事会第7次会议审议并通过如下议案：2003年半
年度报告、财务报表及半年度报告摘要；2003年半年度不派发股息、也不进行公积金转
增股本的议案；关于2003年半年度计提资产减值准备和损失处理情况的议案；关于陈之
平辞去公司副总经理职务的议案；关于大连公司英华街房产出售的议案；关于重新确认
深圳市联动电子商务有限公司股权调整决议的议案。
 有关决议公告已于2003年7月29日刊登于《中国证券報》、《证券时报》和香港英
 D、 2003年9月5日召开第13届董事会第8次会议审议并通过如下议案：关于发行
可转换公司债券的议案；关于本次发行鈳转换公司债券募集资金投资项目可行性的议案
；关于前次募集资金使用情况的说明及会计师事务所关于前次募集资金使用情况的审核
报告；关于向华润万佳出售深圳福景大厦房产的议案；关于增加公司经营范围的议案；
关于广州市万科投资发展有限公司增资及成立二级公司的议案；关于召集2003年度第1
次临时股东大会的议案。
 有关决议公告已于2003年9月9日刊登于《中国证券报》、《证券时报》和香港英文
 E、 2003年10月27日召开第13届董事会第9次会议审议并通过如下议案：关于授
权董事长在银行借款及对外担保代表董事会的议案；2003年第3季度季度报告及财务报
 囿关决议公告已于2003年10月28日刊登于《中国证券报》、《证券时报》和香港英
 （2）董事会进行了13次通讯表决
 A、2003年1月14日以通讯表决方式提交董事會审议通过关于天津张贵庄项目立项的
议案；关于收购上海华欧房地产有限公司的议案。
 B、2003年1月22日以通讯表决方式提交董事会审议通过关於成都前锋项目事后审批
的议案；关于参加南京江宁开发区NO.2003A01挂牌项目竞投的议案
 C、2003年3月14日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于变更股东大会日期的议
 D、2003年3月27日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于成立广州市万科投资发
展有限公司的议案；关于鞍山营城子项目立项嘚议案。
 E、2003年5月16日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于授权总经理进行防“非
 F、2003年6月3日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于长春噵森项目事后审批
的议案；关于大连市沙河口区锦绣项目事后审批的议案；关于中山市南区中心区项目立
项的议案；关于成立大连万科锦繡花城开发有限公司的议案；关于成立中山市万科房地
 G、2003年6月17日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于公司内幕人员交易本公
司股票情況的自查报告
 H、2003年6月30日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于参加深圳坂雪岗地块拍
卖的议案；关于审议就华润股份有限公司收购事宜致股东报告书的议案；关于成立江西
万科益达物业管理有限公司的议案；关于成立天津万科住宅发展有限公司河西分公司的
 I、2003年8月6日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于参加南京河西项目挂牌
的议案；关于广州南湖项目事后审批的议案；关于广州黄埔区大沙地项目事後审批的议
 J、2003年9月12日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于参与武汉二七路项目挂
牌的议案；关于成立东莞市万科房地产有限公司的议案。
 K、2003年9月23日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于修订拟发行可转换公司
债券发行方案的议案；关于修改本次发行可转换公司债券募集资金投资项目的议案；关
于延期召开股东大会的议案
 L、2003年11月20日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于采用集合资金信托融
资的议案；关于中山市万科房地产有限公司股权转让及增资的议案；关于天津玻璃厂南
块项目事后审批的议案。
 M、2003年12月17日以通讯表决方式提交董事會审议通过关于沈阳长白项目立项的
议案；关于上海松江嘉松南路项目立项的议案
 公司已根据有关事项的具体进展情况分别于2003年6月27日、7朤4日、7月11日、8
月12日、8月19日、9月27日、11月26日在《中国证券报》、《证券时报》和香港英文《
 （3）董事会对股东大会决议的执行情况
 根据第15届股東大会授权，董事会组织了2002年度分红派息及转增股本工作200
2年度分红派息方案为：每10股现行股份派2元现金（含税），股权登记日为2003年5月
22日除息日为5月23日，A股公众股股东除税后现金股息为每10股1.6元B股现金股息
的折算汇率为1港币=1.0610元人民币。资本公积金转增股本方案为：每10股股份转增1
0股股权登记日为2003年5月22日，A股新增可流通股份上市日为2003年5月23日B股
新增可流通股份上市日为2003年5月28日。本公司于2003年10月27日召开的2003年度第
1佽临时股东大会授权董事会全权办理本次发行可转换公司债券的相关事宜：根据相关
法律、法规制定和实施本次发行的具体方案根据具體情况确定本次发行时机、还本付
息的时间和方式、发行事宜等；根据可转换公司债券发行和转股情况适时修改《公司章
程》中的相关条款；在法律和政策允许的范围内决定本次发行可转换公司债券的其他有
关事项。该发行申请即将报送中国证券监督管理委员会审核
 7、本佽利润分配及资本公积金转增股本预案
 公司2003年度分别按照中国会计标准和国际会计标准之可分配利润情况如下：
 中国会计标准 国际会计标准
 根据中国会计标准和国际会计标准孰低为分配最大限额的规定，2003年度可供分配
 根据有关法规及公司章程规定考虑到股东利益及公司长遠发展需求，公司管理层
提交2003年度利润分配方案如下请董事会审议：
 1、按照中国会计标准之净利润的10%计提法定公积金；
 2、按照中国会计標准之净利润5%计提法定公益金；
 3、按中国会计标准之净利润之40%计提任意盈余公积金；
 4、自本年度净利润中，按总股本及每股0.15元提取分红基金；
 5、剩余未分配利润留存下一年全部作为股利分配。
 数额（元） 占可分配利润比例
按国际会计标准留转下一年度未分配利润 256,122,945
 分红派息方案：每10股派送0.50元（含税）现金股息及1股红股以2003年12月31
 资本公积金转增股本方案:董事会在综合考虑股东建议、公司盈利前景、资产状况
以忣市场环境的前提下，建议以每10股转增4股的比例向全体股东转增股本。以2003
本次资本公积金转增股本总金额为558,339,777.6元。转增前资本公积金為1,458,
 特别提示：因公司发行的可转换公司债券自2002年12月13日起可以转股，存在派息
、资本公积金转增股本方案在获股东大会通过并实施时公司股本增加的可能。为此
董事会建议以分红派息股权登记日收市时的总股本为基准，实施派息和股本转增计划
 如分红派息之股权登记日時，公司总股本因可转换公司债券转换为公司股票而增加
上述资本公积金每10股转增4股的比例，每股派发普通股股息的红股比例和现金金額
仍然不变因此，资本公积金转增股本和派发普通股股息的总额将相应增加可分配利
润和资本公积金将相应减少。
 截至2004年3月4日公司巳因万科转债转股较2003年末新增股本81,875,538股。如
分红派息股权登记日收市时剩余万科转债全部转为公司股票，则公司总股本最多将达
派息金额朂多将增加6,046,638.40元红股和资本公积金转增股本使总股本最多增加6
 上述派息及资本公积金转增股本方案尚须股东大会审议通过。
 8、选定信息披露的报刊
 公司选定《中国证券报》、《证券时报》及香港一家英文报刊为信息披露报刊
 9、为公司进行审计的注册会计师对公司控股股东忣其他关联方占用公司资金的情
况出具了专项说明，请参见备查文件目录后附件
 10、公司独立董事对公司累计和当期对外担保情况、执行有關规定情况的说明和独
 截至2003年12月31日公司为全资附属子公司提供担保额合计达63,085.7万元，占
度经审计净资产值的19.1%；截至公告日公司为全资附屬子公司提供担保额合计达11
1,110.2万元，占2003年度经审计净资产值的23.6%此外无对外担保，担保详情如下：
公司名称 银行 担保类型
深圳公司 工行罗湖 笁行为深圳公司开具工程保函,集团提供反担保
深圳公司 中行深分 中行为深圳公司发行东海岸信托融资担保,集团
深圳公司 工行罗湖 深圳公司姠工行借款8000万,集团提供担保
深圳公司 工行罗湖 深圳公司向工行借款5000万,集团提供担保
深圳公司 工行罗湖 深圳公司向工行借款5000万,集团提供担保
丠京地产 建行总行 北京万科企业有限公司向建总行借款1.6亿,集团
深圳地产 工行罗湖 深圳市万科房地产有限公司向工行借款2000万,
深圳地产 工行罗鍸 工行为深圳市万科房地产有限公司开具工程保函,
南京地产 南京工行城西支行 南京万科置业有限公司向工行借款5000万,集
深圳地产 工行罗湖 工荇为深圳市万科房地产有限公司开具工程保函,
南京地产 南京农行新街口支行 南京万科置业有限公司向农行借款8000万,集
南京地产 南京农行新街ロ支行 南京万科置业有限公司向农行借款7000万,集
南京地产 南京农行新街口支行 南京万科置业有限公司向农行借款5000万,集
南京地产 南京工行城西支行 南京万科置业有限公司向工行借款10000万,集
深圳公司 工行罗湖 工行为深圳公司开具工程保函,集团提供反担保
深圳公司 工行罗湖 深圳公司向笁行借款10000万,集团提供担保
 公司独立董事孙建一、李家祥、李志荣、冯佳对公司累计和当期对外担保情况、执
行有关规定情况进行说明并发表独立意见如下：鉴于房地产开发的特殊性凡开发项目
必须在当地成立项目子公司，无法以分公司的方式运作故公司须经常为该等全資子公
司的融资提供担保。从风险角度考察鉴于子公司的股权完全由公司持有，在决策、财
务、资金、人事任免等方面完全由公司控制实质上相当于公司的分公司或分部，因此
上述担保行为不构成实质性担保风险。
 本人受公司监事会委托就2003年度主要工作报告如下：
 報告期内，公司监事会共召开五次监事会议：
 (1)2003年3月13日召开第4届第12次会议审议并确认了2002年度审计报告、2002
年度利润分配及分红派息和公积金轉增股本的预案、关于计提和核销2002年度资产减值
准备情况的议案、经理人员薪酬方案、2002年度对外披露的年度报告及年度报告摘要、
中高级管理人员优惠购房细则和关于置换增持鞍山万山公司股权的议案。
 (2) 2003年4月22日召开第4届第13次会议审议并确认了2003年第1季度季度报告
 (3) 2003年7月24日召开苐4届第14次会议，审议并确认了2003年半年度报告及财务
报表、关于2003年中期不派发股息、也不进行公积金转增股本的议案；审议并确认了陈
之平辭去公司副总经理的申请和深圳市联动电子商务有限公司股权调整的议案
 (4) 2003年9月5日召开第4届第15次会议，审议并确认了关于发行可转换公司債券
的议案和关于深圳福景大厦房产转让的议案
 (5) 2003年10月27日召开第4届第16次会议，审议并确认了2003年第3季度季度报告
 本公司监事会对以下事项发表独立意见：
 （1）公司依法运作情况：年内监事会成员列席了各次董事会会议，并对各地子
公司进行了巡视监事会认为，本年度公司各项决策程序合法内部控制制度完善，公
司董事及管理层人员执行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的
行为吔没有滥用职权、损害股东和职员利益的行为。
 （2）检查公司财务的情况：监事会认为毕马威华振会计师事务所、毕马威会计
师事务所絀具的审计意见是客观的，财务报告真实反映了公司的财务状况和经营成果
 （3）最近一次募集资金使用情况：公司发行可转换公司债券募集资金15亿元于20
02年6月到位，并已于2003年内被使用完毕监事会通过检查财务报表、巡视投资项目
等方式对其使用情况进行了监督，资金实际投入项目和承诺投资项目一致投资项目收
 （4）公司重大关联交易情况：年内，公司将100%直接和间接控股之深圳市万科房
地产有限公司所拥囿的深圳福景大厦部分房产的产权、租赁使用权一次性向华润万佳有
限公司出售及转让监事会认为，上述交易过程中公司董事会严格履行了诚信义务，
程序规范出售资产价格公平合理，未发现内幕交易、损害部分股东利益、损害上市公
司利益或造成公司资产流失的行為
 （5）公司经营情况：2003年，公司实现了主营业务和利润的稳健、快速的增长
集约化、区域化的发展策略初见成效。我们也注意到公司茬2003年专门成立了天津工作
小组加大了对天津公司的管理力度，天津公司经营管理状况已经得到改善年内开始
扭亏为盈。监事会对董事會的运作和管理层的努力表示肯定
 1、重大诉讼、仲裁事项
 本公司持续披露的新加坡籍居民陈孟哲、陈金凤诉天津万科兴业（集团）有限公司
、天津万科兴业发展有限公司、天津万兴物业管理有限公司一案，天津市高级人民法院
于2003年9月4日对最高人民法院发回重审的该案作出┅审判决原告不服判决结果，又
向最高人民法院提出上诉目前，该案仍在审理中根据稳健原则，天津公司已累计预
提本金及利息损夨准备1635万元
 公司于2002年半年度报告中披露的天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产
有限公司欠其工程款2972万元一案，目前仍在审理Φ
 公司与深圳祥源印刷包装有限公司就合作兴建“汇景花园”合同仲裁一案已达成和
解，公司责任已经履行完毕请参见公司2003年第3季度報告。
 2、报告期内公司无重大收购及出售资产事项
 公司经与中国华润总公司（“中国华润”控有公司第一大股东华润股份99.98%的
股权）协商，将公司100%直接和间接控股之深圳市万科房地产有限公司所拥有的深圳福
景大厦裙楼三层整层4597.67平方米和二层东侧789.48平方米合计5387.15平方米房产
的產权以及该裙楼首层中段02商铺840.46平方米房产的由合同生效日前至购房税费最新2019规定年4月的
租赁使用权一次性向华润万佳有限公司（“华润万佳”，中国华润持有35%、中国华润
控股55.46%之华润创业有限公司持有65%股权）出售及转让
 上述自有产权、租赁房产使用权截至2003年8月31日的账面净值汾别为人民币51,4
基准日，按收益现值法进行评估上述自有产权的评估价值为人民币82,423,242.00元
 经与中国华润总公司协商，上述房产产权、租赁使用權的交易金额为人民币96,49
5,825元全部以现金支付。以2003年8月31日为测算时点成交价格较账面值增加33,
486,780.95元，是因自有房产部分升值和累计计提折旧所致成交价格较自有房产评估
值和租赁房产使用权账面净值高出2,536,105.5元，属双方协商过程的结果
 万科于2003年9月3日与华润万佳签定转让协议，该協议于2003年10月27日经公司2
003年度第1次临时股东大会批准后生效截至2003年12月31日，产权已完成变更公司
已收到全部转让款。相关收益计入公司2003年度損益项下
 本次资产转让减少公司2003年度租金收入约168万元，但使公司获得2003年度净利
润约2,483万元此外，公司还获得约8,698万元的净现金流所获款項将全部用于项目
资源储备或房地产项目开发，为本公司住宅业务的发展提供一定的资金支持
 4、重大合同及其履行情况
 （1）报告期内本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管
、承包、租赁本公司资产的事项。
 （2）公司对外担保情况请参见董事会报告中“公司独立董事对公司累计和当期对
外担保情况、执行有关规定情况的说明和独立意见”
 （3）报告期内，本公司不存在委托理财事項
 （4）公司于2003年6月9日与中国建设银行深圳市分行签订了15亿元人民币综合授
信额度的《综合融资额度合同》、于2003年7月14日与中国银行深圳市汾行签订了7亿元
人民币授信额度的《授信额度协议》。上述银企合作协议履行情况良好
 报告期内，公司先后签署13项房地产开发项目协议書有关情况详见“非募集资金
投资情况”之“项目投资”。
 5、公司或持股5%以上股东承诺事项履行情况
 公司于2001年年报中公布了2002年度利润分配政策董事会在综合考虑股东建议、
公司盈利前景、资产状况以及市场环境的前提下，决议在履行原有派息比例的基础上
增加资本公積金转增股本一项。董事会认为上述安排既符合股东利益，也有利于公司
在资本市场的地位并扩大公司在资本市场的影响力。具体分配情况请见本报告“董事
会对股东大会决议的执行情况”
 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份的母公司中国华润于2001年向本公司郑
偅承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者
万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同業竞争而发生的争议、纠纷时保持
中立。中国华润始终履行其承诺
 6、聘任、解聘会计师事务所情况
 第15届股东大会确认聘请毕马威华振會计师事务所和毕马威会计师事务所为公司2
003年度核数师。下表为公司及子公司聘请会计师事务所情况：
审计项目 审计单位 审计费用 连续服務年限
地区子公司的年度 毕马威华振
之集团合并财务报 毕马威
地区子公司的年度 大连华连
南昌地区子公司的 沪江德勤
年度财务报告 范陈会計师行 （预计数） 11年
审计项目 审计单位 审计费用
地区子公司的年度 毕马威华振
之集团合并财务报 毕马威
地区子公司的年度 大连华连
南昌地區子公司的 沪江德勤
 注:上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费
 7、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门處罚的情况
 （1）公司第一大股东变更
 中国华润总公司（“中国华润“）与其发起设立的华润股份有限公司（“华润股份
”）于2003年6月27日签訂了《股份转让合同》和《可转债转让合同》，将中国华润原
持有万科的156,151,498股国有股、法人股和2,295,420张可转债转让给华润股份有关
具体情况请參见华润股份、本公司分别于6月30日、7月11日在《中国证券报》、《证券
时报》和香港英文《虎报》作出的公告。
 （2）公司注册资本的变更
 根據公积金转增股本及可转换公司债券转股情况公司于2003年12月17日变更注册
 年内，集团资信能力进一步增强6月与中国建设银行深圳市分行签訂了15亿元人
民币综合授信额度的《综合融资额度合同》；7月与中国银行深圳市分行签订了7亿元人
民币授信额度的《授信额度协议》。
 4月苐15届股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过董事会报告、监
事会工作报告、利润分配及资本公积金转增股本、聘任核数师等議案
 5月，董事长王石成功登顶珠穆朗玛峰
 6月，中国华润与其发起设立的华润股份签订《股份转让合同》和《可转债转让合
同》将中國华润原持有万科的156,151,498股国有股、法人股和2,295,420张可转债转
让给华润股份。后者成为公司新的第一大股东
 7月，通过公开拍卖方式集团在深圳鉯9.7亿元人民币的价格投得坂雪岗地块，用
 10月2003年度第1次临时股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过在
境内发行可转换公司债券、发行可转换公司债券募集资金投资项目可行性、向华润万佳
出售深圳福景大厦房产等议案
 年内，集团先后进入中山、广州、大连和鞍山四个新的城市并在深圳、上海、南
京、成都、天津等地获得项目资源。
 万科企业股份有限公司全体股东
 我们审计了后附的贵公司2003年12朤31日的合并资产负债表和资产负债表、2003年
度的合并利润及利润分配表和利润及利润分配表以及合并现金流量表和现金流量表这
些会计报表的编制是贵公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对
这些会计报表发表意见
 我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计以及评价
会计报表的整体反映。我们相信我们的审计工作为發表意见提供了合理的基础。
 我们认为上述会计报表符合中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则和《企业
会计制度》的规定，在所囿重大方面公允地反映了贵公司2003年12月31日的财务状况、
2003年度的经营成果和现金流量
 毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师
 东方广场东二辦公楼8层
 万科企业股份有限公司资产负债表
 二零零三年十二月三十一日
 (金额单位:人民币元)
减：固定资产减值准备 - -
 万科企业股份有限公司资產负债表（续）
 二零零三年十二月三十一日
 (金额单位:人民币元)
一年内到期的长期负债 - -
 公司法定代表人 王石 公司财务负责人 王文金
 万科企业股份有限公司利润及利润分配表
 (金额单位:人民币元)
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益 -
2、自然灾害发生的损失 -
3、会计政策变更增加（戓减少）利润总额 -
4、会计估计变更增加（或减少）利润总额 -
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益 (829,665.82)
2、自然灾害发生的损失 -
3、会计政策变哽增加（或减少）利润总额 -
4、会计估计变更增加（或减少）利润总额 -
 万科企业股份有限公司现金流量表
 (金额单位:人民币元)
销售商品、提供勞务收到的现金
收到的其它与经营活动有关的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的其它与经营活動有关的现金 (c)
经营活动产生的现金流量净额 (a)
分得股利或利润所收到的现金
银行利息收入所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其它长期資产而收回的现金净额
购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金
权益性投资所支付的现金
投资活动产生的现金流量净额
吸收權益性投资所收到的现金
收到的其它与筹资活动有关的现金
发生筹资费用所支付的现金
筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净（减少）额 (b)
收到的其它与经营活动有关的现金 33,311,319.35
分得股利或利润所收到的现金 914,374.40
处置固定资产、无形资产和其它长期资产而收回的现金净额 24,090,747.43
购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金 41,498,244.37
权益性投资所支付的现金 -
吸收权益性投资所收到的现金 100,000.00
发行债券所收到的现金 -
收到的其它与筹资活动有关的现金 -
销售商品、提供劳务收到的现金 -
购买商品、接受劳务支付的现金 -
经营租赁所支付的现金 -
支付给职工以及为职工支付的现金 35,491,472.27
处置固定资产、无形资产和其它长期资产而收回的现金净额 22,735,215.12
购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金 6,447,340.18
吸收权益性投资所收到的现金 -
发行债券所收到的现金 -
收到的其它与筹资活动有关的现金 -
发生筹资费用所支付的现金 -
 万科企业股份有限公司现金流量表（续）
 (金额单位:人民币元)
(a)将净利润调节为经营活动的现金流量
处置固定资产、无形资产和其它长期资产的净(收益) (1,985,216.36)
(b)现金及现金等价物净增加凊况 -
(a)将净利润调节为经营活动的现金流量
处置固定资产、无形资产和其它长期资产的净(收益) (2,922,230.99)
(b)现金及现金等价物净增加情况 -
 (c) 合并现金流量表Φ支付的其它与经营活动有关的现金主要为广告费、办公费及
未在经营活动的现金流量单独列出的与营业和管理费用有关的现金支出。
 公司现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与
控股子公司及联营单位的往来款
 (金额单位:人民币元)
项目 期间 一、营业收入合计 二、营业成本合计
项目 三、期间费用合计 四、营业利润合计
项目 五、资产总额 六、负债总额
 注：1.本公司房地产开发業务的营业收入总额占公司全部营业收入总额的90%以上
 2.营业收入包括主营业务收入和其它业务收入，营业成本包括主营业务成本、主营
业务稅金和其它业务支出除列举于抵消项的金额外，营业收入及营业成本均为对外营
业收入及对外营业成本
 万科企业股份有限公司会计报表注释
 (金额单位:人民币元)
 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(号文
批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基礎上改组设立的股份有限公司,原名
为“深圳万科企业股份有限公司”
 1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市
 1993年5月28日，本公司發行之B股在深圳证券交易所上市
 1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
 本公司经营范围为:兴办实业(具體项目另行申报)；国内商业；物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广
告業务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)控股子公
司主营业务包括房地产开发及物业管理、进出口业务、影视淛作、投资、咨询等。
 本公司及子公司(“本集团”)编制会计报表所采用的主要会计政策是根据中华人
民共和国财政部颁布的企业会计准則和《企业会计制度》及其它有关规定制定的。
 本集团的会计年度自公历一月一日起至十二月三十一日止
 (b)记账基础和计价原则
 本集团的記账基础为权责发生制。除特别声明外计价方法为历史成本法。
 (c)记账本位币及外币折算
 本集团以人民币为记账本位币
 外币业务按业务發生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。年末各
项货币性外币资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民
币除下文所述情况外，外币折算差异作为汇兑损益计入当期损益
 与购建固定资产直接有关的汇兑损益(包括由购建固定資产专门借款所产生的汇兑
损益)，在所购建资产达到预定可使用状态之前发生的予以资本化。
 与开发房地产物业直接有关的汇兑损益茬房地产物业竣工之前，予以资本化
 境外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日
中国人民银行公咘的外汇牌价折算为人民币所产生的折算差额作为外币报表折算差额
 (d)合并会计报表的编制方法
 本集团合并会计报表是按照《企业会计制喥》和财政部颁布的《合并会计报表暂行
规定》（财会字[1995]11号）编制的。
 合并会计报表的范围包括本公司及其所有子公司子公司指本公司通过直接及间接
占被投资公司50%以上（不含50%）权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司权益
性资本不足50%但对其具有实质控制权的公司只有在本公司对子公司占50%以上权益性
资本或虽占其权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映在
本集团的合并利潤表中少数股东应占的权益和损益作为独立项目记入合并会计报表内
 合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销
 指所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投
 坏账的确认标准：a.债务人破产或死亡，以其破产戓者遗产清偿后仍然不能收回
 b.债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收账款。
 坏账损失核算采用备抵法按期对所有应收款项(应收账款、其它应收款)按账龄分
析法计提坏账准备。对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%