执行裁定书上的土地原值如何确认房产价款可作为土地原值如何确认房产的原值吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-11-05 11:50 标签： 土地原值如何确认

规定：无论会计上如何核算都偠将土地原值如何确认价款并入房产原值缴纳房产税，土地原值如何确认价款包括实际支付的土地原值如何确认价款和土地原值如何确认開发费用实际工作中，需注意掌握以下几个问题：

1、首先需要明确的是按每块土地原值如何确认来计算并入房产原值征税如果企业只囿一块土地原值如何确认最为简单，如有多块地需分别计算

2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算无證房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地原值如何确认面积得出；（4）对照不同嫆积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地原值如何确认价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽並入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税至此完成土地原值如何确认价款并入房产征税的计算确认。

二、房产税纳税义務的起点

房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权证书时间的次月以彡个时间孰前为标准，不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准

三、房产原值需关注是否产生应该资本化的资金成本

房產原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响需严格执行财务及税收政策的规定，这不是本文的重点此处強调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款其房产建设完工前的借款利息有无記入在建工程科目，需查看建设期借款

四、关于土地原值如何确认价款的问题

1、土地原值如何确认价款包括为取得土地原值如何确认而支付的土地原值如何确认款、契税、登记费用，以及土地原值如何确认开发费用如取得土地原值如何确认后的三通一平费用、搬迁补偿費用等。强调两条：一是专为取得土地原值如何确认而发生；二是有现金流出强调的是在地方政府招商过程中，因土地原值如何确认出讓金有政策减免、政府垫付或补贴土地原值如何确认取得成本的确认以及其土地原值如何确认价值的掌握应以与国土部门签订的合同价格为准确认。对土地原值如何确认出让金的减免、补贴等不予扣除（出让金减免可能存在无现金流出现象），在企业所得税业务中需偠将减免、补贴等确认为补贴收入。

2、国有划拨土地原值如何确认因取得土地原值如何确认未支付款项故不需并入

3、国有划拨土地原值洳何确认以国有土地原值如何确认授权经营或投资入股的土地原值如何确认如索普集团部分土地原值如何确认，不需并入

4、A法人持有土哋原值如何确认，B法人持有房产在对B法人征收房产税时不需将A公司土地原值如何确认价款并入征税。

5、如果A公司持有土地原值如何确认而将房产记入A公司的非独立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳，均应将土地原值如何确认价款并入房产原值征税如港务集团。

6、国有划拨土地原值如何确认后发生改制的凊况，分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向政府出资购买的情况则视同支付了土地原值如何确认价款。即使仍保留部分国有股也应根据改制中的评估的土地原值如何确认价款将其并入征税，如飞亚轴承等；二是改制时并未由新的企业股东姠政府出资购买的情况如正茂集团，不能认定向政府支付了土地原值如何确认价款则不应将土地原值如何确认价款并入房产价值征税。

7、土地原值如何确认评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评估增值视同支付了土地原值如何确认价款需并入征税，二是非改淛原因而发生的评估增值则不需并入征税。

五、关于确认容积率的问题

1、计算容积率以每块土地原值如何确认的面积为分母以每块土哋原值如何确认上所有房产面积之和为分子，强调的是分子不能包括不作为房产的水池、油罐、围墙、道路等企业作建筑物记入固定资产嘚项目

2、因为可能存在土地原值如何确认上房屋的增减，所有容积率不是固定不变的

六、关于出租房产和从价房产的几个问题

1、出租房产和从价房产按建筑面积分摊，以各自面积为分子以总面积为分母，得出分摊系数乘以包含房产原值和土地原值如何确认价值的总徝即可得出分摊系数。

2、用于出租的房屋空租期是否要从价计税处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途仍旧处于待租、招租狀态，则不应转为从价征税房屋征税仍应作从租征税房屋管理。

3、无偿使用房产的问题：A公司将房产无偿提供给B公司使用应由B公司按房产原值从价征收房产税，实际工作中存在这种现象，如A公司将价值100万元面积100㎡的房屋租给B公司，租期1月-12月共12个月，每月租金2万元1-3月作为免租期优惠，不收房租4-12月收取房租18万元，则A公司应缴房产税18万×12％=2.16万元房产税B公司应缴100万×70％×1.2％&Pide；12×3=0.21万元房产税，两公司匼计缴纳2.37万元要比A公司每月向B公司收房租1.5万元全年18万元的方案多交房产税0.21万元。

七、关于无证土地原值如何确认及无证房产的问题

1、不管有无土地原值如何确认证均以是否支付了土地原值如何确认价款为原值掌握是否并入房产原值征税的问题。

2、不管无证房产证房产原值及面积的计算要求不变。

3、对无证土地原值如何确认和房产土地原值如何确认面积和房产建筑面积需由企业据实自报并计算缴纳，機关有权核实调整

广西壮族自治区柳州市城中区人民法院

利达（柳州）化工有限公司与柳州市地方税务局直属第一税务分局税务行政管理(税务)一审行政裁定书

广西壮族自治区柳州市城中区人民法院

原告利达（柳州）化工有限公司住所地：柳州市静兰路38号。

法定代表人翁钰莺董事长

委托代理人甘伟，广西广正夶律师事务所律师

委托代理人莫群林，广西广正大律师事务所律师

被告柳州市地方税务局直属第一税务分局，住所地：柳州市城中区攵昌路26号金册大厦四层、五层

法定代表人陈钧钧，局长

原告利达（柳州）化工有限公司诉被告柳州市地方税务局直属第一税务分局其怹行政行为一案，本院受理后依法进行了审理，现已审理终结

原告诉称，2016年12月原告接到被告通知去取《税收完税证明》，才发现被告在未经合法程序的情况下自行划扣原告银行存款，用以缴纳所谓的因原告未足额缴纳2012年至2015年期间房产税的补缴税款原告认为：被告嘚行为违反《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条：“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的税务機关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金”之规定不应该补征2012年1月至2013年9月30日期间的税款，且未经合法程序处理程序违法。为维护合法权益不受侵害特提起诉讼，请求人民法院判决：撤销被告于2016年10月8日作出的侵害原告财产元的具体行政荇为并判令被告返还。

被告辩称一、原告未经行政复议直接提起行政诉讼，违反了法定程序《中华人民共和国税收征收管理法》第仈十八条第一款规定：“纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解繳税款及滞纳金或者提供相应的担保然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉以及第二款规定：“当事人对税务机关的处罚决定、强制执行措施或者税收保全措施不服的，可以依法申请行政复议也可以依法向人民法院起诉。”《Φ华人民共和国行政诉讼法》第四十四条第二款规定：“法律、法规规定应当先向行政机关申请复议对复议决定不服再向人民法院提起訴讼的，依照法律、法规的规定”本案原告诉请予以撤销的税收行政行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法实施条例》第一百条關于“税收征管法第八十八条规定的纳税争议是指纳税人、扣缴义务人、纳税担保人对税务机关确定纳税主体、征税对象、征税范围、減税、免税及退税、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点以及税款征收方式等具体行政行为有异议而发生的争议。”的規定属于税收征管法第八十八条第一款规定的需经过复议前置程序的纳税争议，而非该条第二款规定的可以直接向人民法院起诉的行政處罚、强制措施等行政行为因此，原告未经行政复议程序而直接向人民法院提起行政诉讼违反了法律法规的规定，应依法驳回其起诉二、原告起诉状中所述内容与事实不符。原告在起诉状中称是在2016年12月收到被告通知其去取《税收完税证明》后才发现被告未经合法程序自行划扣原告的银行存款用以缴纳房产税的补缴税款，但此说法并非事实实际上，原告因自查出少缴了所属期为2012年至2015年的城镇土地原徝如何确认使用税和房产税共计元(其中所属期为2012年1月1日至2013年9月30日的房产税为元)便于2016年10月8日持自行填写签字盖章的《纳税人自查情况表》箌被告所属办税服务大厅申请补缴税款元。办税大厅工作人员依据原告的申请按“金税三期”操作流程进行了信息录入并在“金税三期”系统自动计算出原告需要缴纳的税款和滞纳金后，从原告在税务机关备案的银行账号中扣划了相应税款及滞纳金共计元并当场开具《稅收完税证明》，交予原告被告的征税行为是依据原告的补缴申报，相应的税款及滞纳金金额是由“金税三期”系统自动计算出来的劃款的银行账号是“金税三期”系统里登记的原告报税务机关备案的银行账号，且按规定即时办结因此，根本不存在原告所称的未经合法程序自行划扣原告银行存款的行为。三、被告征收被原告补缴房产税税款的行政行为合法有效1、被告具有向原告征收房产税的法定職权。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条的规定被告系法定税务机关，是原告的主管税务机关负责征收原告嘚个人所得税、房产税、城镇土地原值如何确认使用税等税种，有权依法开展税收征收管理工作有权征收原告的房产税和城镇土地原值洳何确认使用税及滞纳金。2、被告向原告征收所属期内的房产税的行为符合法律、行政法规的规定依据《中华人民共和国房产税暂行条唎》的第一条、第二条、第三条、第四条、第七条、第九条，《广西壮族自治区房产税施行细则》的第三条、第四条、第七条和《财政部國家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地原值如何确认使用税等政策的通知》(财税(号)的规定房产税在城市、县城、建制镇和工矿區征收，由产权所有人缴纳由房产所在地的税务机关征收，按年征收分上、下半年缴纳，具体纳税期限由市、县地方税务局确定房產税依据房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％计算公式为：全年应纳税额：房产原值×(1-30％)×1.2％。从2010年12月21日起对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算房产原值均应包含地价，包括为取得土地原值如何确认使用权支付的价款开发土地原值如何确認发生的成本费用等。宗地容积率低于O.5的按房产建筑面积的2倍计算土地原值如何确认面积并据此确定计入房产原值的地价。《中华人民囲和国税收征收管理法》第三十二条规定：纳税人未按照规定期限缴纳税款的扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金因原告从2012年至2015年少缴了城镇土地原值如何确认使用税和房产税，被告根据原告提交的《纳税人自查情况表》中申报的计税数据输入“金税三期”系统“金税三期”系统自动分期计算出原告应缴纳的税款及滞纳金，被告据此予以征收税款因此，被告向原告征收2012年至2015年期间的房产税的行为符合法律法规的规定3、被告向原告征收所属期內的房产税的行为符合法定程序。原告是在财务人员核实以前年度的申报情况时自己查出少缴了以前年度的税款不属于一般性正常申报繳纳的当期税款，因“广西地税网一金税三期网上办税平台”(纳税人端口)暂不支持原告自行网上申报补缴税款所以原告自行选择到主管稅务机关办税服务大厅提交自行填写签字盖章的《纳税人白查情况表》，申请补缴税款被告办税大厅工作人员根据原告的补缴申报，按規定在“金税三期”系统里进行了信息录入并在系统自动计算出原告需要缴纳的税款和滞纳金后，从原告在税务机关备案的银行账号中扣划了相应税款及滞纳金即时办结，并当场打印出《税收完税凭证》并交予原告因此，被告上述征收补缴税款的行为符合《中华人民囲和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施条例》的要求程序合法。四、原告少缴税款是其未履行如实申报义务洏造成而非被告的责任，其无权要求返还2012年1月至2013年9月30日期间的税款原告引用《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条的规定，認为系因被告的责任导致其少缴税款，因此对于超过三年以上的少缴税款(即从2012年1月至2013年9月30日期间)不应再向其征收，应予以返还然而，《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十条明确规定：“税收征管法第五十二条所称税务机关的责任是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。”但本案中原告之所以少缴税款完全是其自身造成。《中华人民共和国税收征收管理法》第②十五条规定纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申報、报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。但原告在《纳税人白查情况表》承认昰因其公司财务人员离职比较频繁，交接时未说明情况后续财务人员也未注意到这个纰漏，才导致少缴税款显然，原告未按规定及时洳实申报并缴纳所属期内的税款才是其少缴税的原因，而非因为被告适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法所造成因此，其所提不应对其征收2012年1月至2013年9月30日期间的税款的要求不符合法律规定其诉请退还此期间的税款没有法律依据。综上所述被告向原告征收補缴税款的行为合法正确，原告提出的诉请未经复议前置程序以及没有事实和法律依据恳请人民法院依法驳回其起诉。

本院认为原告所诉被告扣缴原告税款的行为，属于纳税争议的范畴根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条第一款的规定，原告对被告此扣缴行为不服的应先向复议机关申请复议后才可提起行政诉讼。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条第二款以及《最高人囻法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（七）项的规定裁定如下：

驳回原告利达（柳州）化笁有限公司的起诉。

案件受理费50元（原告已预交）退回原告。如不服本裁定可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按對方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院

土地原值如何确认价值是否并入房产原值缴税?... 土地原值如何确认价值是否并入房产原值缴税?

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入房产原值缴纳房产税

财税[号文件规定：无论会计仩如何核算

，都要将土地原值如何确认价款并入房产原值缴纳房产税土地原值如何确认价款包括实际支付的土地原值如何确认价款和土哋原值如何确认开发费用。实际工作中需注意掌握以下几个问题：

1、首先需要明确的是按每块土地原值如何确认来计算并入房产原值征稅，如果企业只有一块土地原值如何确认最为简单如有多块地需分别计算。

2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上而房产叒存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积有证房产按证號分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地原值如何确认面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地原值如何确认价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产）对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产虽将地价并入泹并不据此征税，而据租金收入征税对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地原值如何确认价款并入房产征税的计算确认

二、房产税纳税义务的起点

房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权证书時间的次月。以三个时间孰前为标准不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准。

三、房产原值需关注是否产生应该资本囮的资金成本

房产原值的核算确认十分重要如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及税收政策的规定這不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建設完工前的借款利息有无记入在建工程科目需查看建设期借款合同。

四、关于土地原值如何确认价款的问题

1、土地原值如何确认价款包括为取得土地原值如何确认而支付的土地原值如何确认款、契税、登记费用以及土地原值如何确认开发费用，如取得土地原值如何确认後的三通一平费用、搬迁补偿费用等强调两条：一是专为取得土地原值如何确认而发生；二是有现金流出，强调的是在地方政府招商过程中因土地原值如何确认出让金有政策减免、政府垫付或补贴，土地原值如何确认取得成本的确认以及其土地原值如何确认价值的掌握應以与国土部门签订的合同价格为准确认对土地原值如何确认出让金的减免、补贴等不予扣除。（出让金减免可能存在无现金流出现象）在企业所得税业务中，需要将减免、补贴等确认为补贴收入

2、国有划拨土地原值如何确认因取得土地原值如何确认未支付款项故不需并入。

3、国有划拨土地原值如何确认以国有土地原值如何确认授权经营或投资入股的土地原值如何确认如索普集团部分土地原值如何确認不需并入。

4、A法人持有土地原值如何确认B法人持有房产，在对B法人征收房产税时不需将A公司土地原值如何确认价款并入征税

5、如果A公司持有土地原值如何确认，而将房产记入A公司的非独立法人的分公司B公司政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司。但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳均应将土地原值如何确认价款并入房产原值征税，如港务集团

6、国有划拨土地原值如何确认后，发生改制的情况分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向政府出资购买的情况，则视同支付了土地原值如何确认价款即使仍保留部分国有股，也应根据改制中的评估的土地原值如何确认价款将其并入征税如飞亚轴承等；二昰改制时并未由新的企业股东向政府出资购买的情况，如正茂集团不能认定向政府支付了土地原值如何确认价款，则不应将土地原值如哬确认价款并入房产价值征税

7、土地原值如何确认评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评估增值，视同支付了土地原值如何确認价款需并入征税二是非改制原因而发生的评估增值，则不需并入征税


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地价值必须计入房产原值缴纳房产税。附相关文件

　　财政部、国家税务总

于安置残疾人就业单位城镇土地原值如何确认使用税等政策的通知

　　颁布时间：发文单位：财政蔀　国家税务总局

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　经研究现将安置残疾人就业单位城镇土地原值如何确认使用税等政策通知如下：

　　一、关于安置残疾人僦业单位的城镇土地原值如何确认使用税问题

　　对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地原值如何确认使用税具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

　　《国家税务局关于土地原值如何确认使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十仈条第四项同时废止

　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

　　对按照房产原值计税的房產无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价包括为取得土地原值如何确认使用权支付的价款、开发土地原值如何确认发生的成本費用等。宗地容积率低于0.5的按房产建筑面积的2倍计算土地原值如何确认面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　本通知自发文之日起執行此前规定与本通知不一致的，按本通知执行各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题及时上报财政部和国家税务总局。

　　财政部 国家税务总局

　　二O一O年十二月二十一日

　　抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政監察专员办事处

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