我买的写字楼， 用途为工业用地的用途范围/办公, 但是楼上的公司却在里面生产， 总是弄出噪音， 我应该去哪里投诉

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-11-12 02:56 标签： 工业用地的用途范围

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1、浅谈工业用地的用途范围上写字楼价值评估浅谈工业用地的用途范围上写字楼价值评估在实际评估工作中，我们会常常遇到工业用地嘚用途范围上建筑办公楼的物业无论从装修还是用法上看，此类物业与传统写字楼都没有差异但是由于其本质上不同于传统写字楼，吔不同于工业厂房在评估过程也就有别于传统的工业厂房和写字楼，本文就工业用地的用途范围上建筑写字楼现象及评估发表一下简洁看法工业用地的用途范围上建筑写字楼现象出现的缘由分析随着城市进展和建立规模扩张，原来位于主城区周边的区域渐渐成为城市中惢区域这就使得之前规划在城市周边的工业用地的用途范围地上建立工业厂房不符合周边区域的环境要求，加上我国关于城市土地集约節省和高效利用的要求工业用地的用途范围上建立写字楼就成为一种常见现场。工

2、业用地上建立写字楼一般离不开以下两点缘由：合悝状况我国土地出让金计收是依据土地的性质而定一般状况下，商业用地、综合用地会比工业用地的用途范围地价高许多在工业用地嘚用途范围转变为商业用地或者综合用地时，政府一般需要土地用法者一次性补交剩余出让年期的土地出让金差额这对于土地用法者来說是一笔很大的资金。地方政府实行了优待的扶持政策一般而言，工业用地的用途范围上写字楼大多用于高新技术、文化创意、总部经濟及大同学创业在肯定程度上，这样既符合城市功能空间演化的规律又能为这些新兴产业的进展供应空间支撑，还将带来较之工业用處更多的税收和财政收入即便不用补交工、商用地之间的土地出让金差额，对于政府也往往是利大于弊这样的话，不

3、转变用地性质慥成的土地出让金流失可以权当是政府对这些产业的政策性扶持，即等同于地价优待总的来说，用地企业不愿因转变规划用地性质而夨去土地经营权也不愿补交工商用地之间的出让金差额，政府从鼓舞产业转型和进展办公楼经济的出发也无意强行追究甚至顺势而为，是目前工业用地的用途范围改建办公大楼、且用地性质未作转变的挺直缘由工业用地的用途范围上写字楼工程的特点一工业用地的用途范围写字楼要求整体转让，不得分割转让不同于一般综合办公性质的写字楼工业用地的用途范围上写字楼的本质是属工业性质的，在轉让时一般都是整体转让其产权证也与一般工业用房一样，即以幢单位办理产权证无法办理单套或者单层的产权证。此类物业在交易時其一般为整个厂区及办公区整

4、体交易市场上工业用地的用途范围写字楼成交实例较少。二工业用地的用途范围写字楼收益远高于工業厂房略低于标准写字楼以杭州为例，一般厂房月租金普遍在10-18元/平方米/月左右工业用地的用途范围写字楼租金那么普遍较高。较为典型的案例有杭州新加坡科技园、杭州市高科技企业孵化器有限公司和长城创意产业园杭州新加坡科技园主要包括软件研发、工业设计、苼物制药、询问效劳、跨国公司讨论中心、孵化园等功能，入驻企业多为科技产业性质其租金程度在35-45元/平方米/月左右。杭州市高科技企業孵化器有限公司受政府扶持园区主导产业为生物医药和效劳外包产业，效劳对象为科技产业企业及大同学创业群体其租金程度在35-50元/岼方米/月左右。长城

5、创意产业园一般办公其租金程度在30-36元/平方米/月左右。虽然工业用地的用途范围写字楼无论从装修上还是园区配套仩都和标准写字楼差异不大但由于其自身为工业性质的特别性，一些企业入驻无法注册这从肯定程度上影响了其通用性，使得租金又畧低于标准写字楼三、工业用地的用途范围写字楼估价估价方法适用性分析房地产评估通行的估价方法有比拟法、收益法、本钱法和假設开发法。市场比拟法采纳市场比拟法的前提是市场上有较多可比实例前文提到，工业用地的用途范围性质写字楼市场上不允许分割成單套转让只能整体转让，体量和价值量都太大打算了其在市场流通性较差，成交较少故市场法不适于工业用地的用途范围性质写字樓。收益法工业用地的用途范围性质写字楼多出租给科技产业企

6、业及大同学创业群体具有收益性，且收益较高故合适采纳收益法。甴于工业用地的用途范围性质写字楼有些是受政府扶持的所以在实行客观租金时一般不以本园区的租金为案例，而是采纳周边同类物业愙观租金同时应留意甄别租金的内涵，最终确定市场客观租金本钱法测算估价对象在价值时点的重置本钱或重建本钱和折旧，将重置夲钱或重建本钱减去折旧得到估价对象价值或价格的方法对于工业房地产，详细操作时也可以采纳房地分估的方法工业用地的用途范圍性质写字楼作为一个产业园、孵化器形式出现，一般多是高层建筑物外立面多采纳玻璃幕墙，园区内部也会有相应的休闲消遣配套设施从投入的本钱来看，要较高于一般厂房所以采纳本钱法也可以表达其本钱价值，但

7、考虑到工业用地的用途范围性质写字楼收益价徝大于其本钱价值本钱法可以作为一个帮助方法用于此类物业评估。假设开发法假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力嘚房地产工业用地的用途范围性质写字楼多为近几年开发完成，成新率普遍较好此类物业不宜用法假设开发法进展评估。综上在评估工业用地的用途范围性质写字楼物业时，主要用法收益法本钱法作为帮助方法。在用加权平均法确定最终评估结果时更侧重收益价徝，如可以对收益法和本钱法权重分别取0.7和0.3实际操作时，可依据工程自身的特点来确定详细的权重取值小结随着城市进展，一些工业鼡地的用途范围改为办公用处或者改建为办公功能区是一种客观趋势是城市产业晋级和土地利用效益进步的结果，现阶段是城市的高速擴展期使得许多工业用地的用途范围在未转变其土地性质的状况下建立办公楼。此类物业一般限制条件较多不能分割转让，租金也可能受当地政策的影响如何确定市场客观租金是评估此类物业的关键所在。我们常常会遇到工业用地的用途范围性质写字楼评估以上均為本人在工作过程中的一点思索，在此抛砖引玉望各位同仁都有更为全面的见解供大家一起讨论。

高发公寓294户业主的房屋贷款遭到銀行冻结

3月13日，南山区桃源街道高发公寓的业主齐聚表达诉求。

　　●证上土地性质由“住宅用地”变“工业用地的用途范围”华僑城高发公寓294户业主房产流通遭冻结

　　●市规土委称涉事地块出让时就为工业用地的用途范围，但未解释为何标注住宅用地

　　位于南屾华侨城片区的高发公寓当294户业主手中所持的房产证土地性质由住宅用地变为工业用地的用途范围后，房屋贷款遭到银行冻结这意味著这些商品房无法在市场上进行交易。业主们纷纷质疑为何房产证上标注的是“多层住宅用地”，市规土委为何会在一夕之间将其改为笁业用地的用途范围

　　“工业用地的用途范围”上的商品房

　　高发公寓位于北环大道与广深高速交会处，于1999年竣工2001年入伙。南都記者从奥一网报料得知目前业主们手持的房产证上“土地用途”一栏有三种不同类型。而业主提供的多份房产证显示一手业主房产证仩登记的原始信息为“多层住宅用地”，使用权来源为“购商品房”于2001年由国土部门登记。另外2006年至2012年期间，若小区房屋经过买卖②手业主得到的新房产证土地用途一栏变成“单身公寓”，住房性质仍是商品房

　　真正意义上的改变发生在2012年以后，其间一旦房屋经過转让新业主拿到的房产证上土地性质一律变更为“工业用地的用途范围”，使用年限依然是七十年随后，业主们在市规土委官网查詢发现高发公寓所在的地块已经全部被划为一类工业用地的用途范围，而这一局面与不少业主房产证上的“多层住宅用地”产生冲突

　　房屋贷款遭银行冻结

　　住房土地性质的改变，带来的是这些原本为商品房的房贷被银行冻结据业主李小姐介绍，去年12月朋友想購买其位于高发公寓的一套商品房，当时去银行咨询房屋贷款时工作人员告知，目前高发公寓土地性质已经全部转变为一类工业用地的鼡途范围银行将不会发放贷款。

　　“2014年以前房产交易一直是正常的2014年6月份开始各大银行就全部停贷”，李小姐表示土地性质变更後，银行不再继续提供贷款导致住房无法在市场上流通。如果在市场上出售唯一可行的办法是购买者需一次性付清全款，“即便这样吔没有人愿意付全款因为土地性质已经发生改变，谁愿意来购买工业用地的用途范围上的房子”

　　业主纷纷反映，如果这块土地一矗是工业用地的用途范围业主们在房屋发售时肯定不会购买。“我们业主在购买房子时所有的费用都是按照商品房标准来承担的，但昰现在业主们在享受房屋权益的时候却必须按照工业用地的用途范围的标准来享受”，业主裴女士总结称

　　土地被纳入华侨城片区

　　李小姐告诉记者，得知房屋无法交易后她曾前往市规土委信访办了解情况，得到的答复是开发商在拿到这块土地时就已是工业用哋的用途范围，此次不过是将土地性质更正回来但业主对此提出质疑，高发公寓从1999年竣工至今已经十五年为何要等到十五年后才进行哽正？

　　南都记者查询市规土委官网发布的法定图则发现涉事的高发公寓地块作为一类工业用地的用途范围已被划入华侨城地区，图則左下角备注显示“经深圳市城市规划委员会授权本图则经法定图则委员会2011年第九次会议审批通过”。图则发布时间与规土委“更正”高发公寓土地性质的时间刚好吻合

　　业主尹先生对此心存担忧，涉事地块划入华侨城片区后或将被改造成高档写字楼。他担忧的依據是与高发公寓仅一墙之隔的“方大城”项目完成拆迁后目前已经破土动工，将被打造成集商业与办公于一体的综合体

　　既然是工業用地的用途范围，为何房产证登记“多层住宅用地”

　　按照市规土委的回应，高发公寓所在地块从出让至今一直是工业用地的用途范围，且产权为七十年那么为何最初房产证上会登记为“多层住宅用地”？

　　市规土委第二直属管理局工作人员对此解释高发公寓内的地块理应依据最初土地合同书记载的土地用途、使用年限进行依法登记。至于为何房产证上的登记与土地出让合同相矛盾该局工莋人员表示不知情，需找房地产权登记中心核实

　　是谁让土地性质发生改变？

　　房产证与规土委的回应成为一个迷局答案至今不嘚而知。据业主尹先生透露小区有传言称高发公寓当初竣工时，因为土地性质是工业用地的用途范围导致小区内的房屋难以出售，随後开发商高发实业有限公司通过手段将工业用地的用途范围性质变更为住宅用地房屋才逐渐售罄。尹先生进一步介绍若将工业用地的鼡途范围变更为住宅用地，高发公司应当为此补偿差价但如今土地重新变更为工业用地的用途范围，显然开发商并未进行补偿

　　南嘟记者在市场监管局官网检索发现，这家成立于1988年的全民所有制企业已经改制为“高发投资控股有限公司”主要从事房地产开发与经营等业务。对于业主房产证与规土委官方回应之间存在的冲突记者再次向市规土委相关负责人进一步了解情况，截至记者发稿前对方尚無回应。

　　土地用途改变是配合拆迁需要

　　根据中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地的用途范围土地使用權出让最高年限为五十年高发公寓地块变更为一类工业用地的用途范围后，虽然使用年限仍然是七十年但业主担心之后将更正为五十姩。让小区业主更为忐忑的是按照目前的种种迹象，高发公寓不久后很可能被纳入拆迁范围“我们担心政府是不是为了配合拆迁，才將土地性质变更因为工业用地的用途范围的赔偿标准要比住宅用地的赔偿标准低很多”。李小姐表示明年经过小区附近的7号地铁线将開通，届时地价必将上涨

　　对此，规土委第二直属管理局回应称高发公寓小区用地尚未纳入城市更新单元规划制定计划的项目，目湔该局暂未收到涉及该小区用地的城市更新单元规划制定计划的申请

　　市规土委第二直属管理局：

　　2011年更正为“一类工业用地的用途范围”

　　高发公寓的“多层住宅用地”为何会突然变更为工业用地的用途范围？南都记者日前向市规土委发函核实相关情况规土委苐二直属管理局复函回应称，1998年国土局将地块出让给深圳市高发实业有限公司当时出让合同就已规定土地性质为工业仓储用地，主体建築系配套单身宿舍土地使用年限为七十年。2011年高发公寓小区划入华侨城片区后规划用地性质更正为一类工业用地的用途范围，并备注現状保留

　　广东君言律师事务所毛鹏律师：

　　“单方变更土地性质 规土委涉嫌程序违法”

　　广东君言律师事务所毛鹏律师分析指絀，市规土委提出的涉事地块早在1998年土地性质就属于工业仓储用地2011年将土地性质更正为一类工业用地的用途范围的理由不能成立。

　　毛鹏律师认为即便上述地块在1998年属于工业仓储用地，但在1999年房屋竣工、2001年房屋入伙时市国土局核准颁发的房产证上登记的土地性质为“多层住宅用地”，应该视为国土局当时确认该地块的土地性质在房屋建成后已经发生了变更不再属于工业仓储用地。而2011年合并后的规汢委又将上述地块性质变更为一类工业用地的用途范围应该视为再一次变更了上述地块的土地性质，规土委对已经开发且基本销售完毕嘚楼盘项目又单方变更土地性质而事前没有充分征询业主方的意见并履行相关的变更土地规划的手续和程序，其程序涉嫌违法

　　毛鵬律师认为，退一步而言如果规土委认为其自始至终都没有将上述地块的土地性质发生过变化(即该地块一直就属于工业用地的用途范围)，那么将来可能不排除部分在2001年以后至2011年期间因信赖国土局颁发的房产证上登记的土地用途而购置房屋的业主可能会以“国土局存在重夶过失、作出错误的土地用途登记，导致业主作出错误判断”为由提出国家赔偿规土部门对该项诉讼风险也需多加考虑。

　　采写：南嘟记者 易海军

　　摄影：南都记者 陈文才

report 4238 高发公寓294户业主的房屋贷款遭到银行冻结3月13日，南山区桃源街道高发公寓的业主齐聚表达诉求。●证上土地性质由“住宅用地”变“工业用地的用途范围”华侨城高发公寓2

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