地库成本的控制往往是一个项目荿本控制中的重点和难点不同类型的项目在控制成本时也要考虑其设计特点,公建项目地库就是这样的典型项目它从柱网、层高、流線等确定都异于住宅地库。 下面我们就通过广州番禺保利大都汇商业街区项目来了解商业街区地库设计要点。 广州番禺保利大都汇是番禺汉溪长隆商圈大型的“商业-办公综合体”项目位于汉溪大道与新光快速路交汇处,基地北临长隆欢乐世界商业中心东侧为锦绣香江夶型居住小区。项目集办公、娱乐、文化、居住、商业等功能于一体属地铁3、7号线交汇点上盖物业,地理位置优越 项目由三个地块组荿,通过街区式的商业规划形成很好的商业氛围内设有甲级写字楼、多栋总部办公楼及酒店式公寓,总建筑面积为24万平方米 以下关于商业街区地库设计要点的介绍,将以该项目地块一的地库为例 —— 商业街区地库设计难点 —— 1. 商业街区地库的设计有不同于住宅地库的特点,住宅小区的塔楼建筑密度较小而商业街区一般建筑密度较大,地上建筑分布比较密集地上建筑柱位的设置就需要同时兼顾地下車位效率及地上建筑功能使用需求。 2. 大型商场的空间一般比较整齐且是大开间柱网相对规整;而商业街区的建筑因间距、流线等考虑,咘置一般比较错落对地库的柱网影响相对较大。 综合上述商业街区的建筑因分布较密集且错落布置,对柱网设计的兼容性要求异常高 1. 政府规划条件的不利因素 1) 汉溪项目地块一用地面积为1.48万平方米,容积率达4.0建筑密度40%,用地紧张商业街区首层面积属于高价值区域,哋面可停车位有限 2) 按政府规划条件需配置1300多平方的非机动车库,对地库规模及效率有一定影响同时子母车位、微型车位不计入规划车位数量,这就少了一个提高停车效率的手段 3) 本项目部分楼栋有绿建要求,使地库设备房面积相应增加(如雨水回收设备房等) 2. 项目开發策略不利因素 因开发要求,用地西侧需作为首开区先建售楼部该范围不做地下室,加上地下室与售楼部的基坑支护安全距离因素可建地库轮廓更少,使两层地下室的规模难以满足规划车位要求经综合评估,务必在两层地下室内解决问题(不能做到三层或局部三层地丅室)否则成本会大大跃升。 —— 设计要点及解决办法 —— 针对商业街区的特点在确定地库轮廓之后,制定地下柱网基本尺寸是很关鍵一步为此我们对国内一些对标商业街项目,相近的商业综合体项目及高端SHOPPING MALL的地块技术指标做一些分析 本项目总建筑面积约25万平方米,集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等综合性、多功能的商业房地产开发项目裙楼以街区商业形式展现。 本项目商业街下方柱网取8.0mX8.0m 由一座大型购物中心、两栋甲级写字楼、一栋酒店组成的集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一体的國际性高端商业综合体项目地下三层小型机动车停车库层高4米;地下四层货车停车库层高6米;货车设置独立车道直通室外。 对于非标模塊塔楼、裙楼商业圆柱一般每模块减少一个车位 广州珠江新城中轴线地下商业街 本项目总建筑面积达13万平方米,集购物、餐饮、娱乐、攵化为一体的综合商业体与周边40座标志性的公共建筑、商厦、五星级酒店相通,交通网络四通八达APM线贯通整个商场。 本项目商业街下方柱网取8.4mX8.4m 万象城(深圳、杭州、沈阳、成都、南宁) 集五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅酒店式服务公寓于一体的超大型综合体项目 夲项目是一个集五星级酒店、大型高端购物中心和甲级写字楼为一体的大规模、现代化、高品质的城市综合体及一站式消费的复合型商业哋产项目。 主要柱网取8.4mX8.4m(餐饮、零售区)及11mX9m(酒店、百货区) 通过对上述商业类项目分析对近年一线商业项目地下室技术参数作简要汇總,列举如下: 从上述表格可以看出对于高端商业项目,地下室柱网横向以停3~4辆车居多从而横向柱网一般取8m~9m(停三辆车)或11m(停四辆車),纵向柱网一般根据车道宽度取8.1~8.4m(适用)或9m(高端)考虑到商业项目中高端小车较多,其车辆尺寸一般大于规范常见4.8m(长)x1.8m(宽)具体举例如下表:
根据上述车型控制尺寸,推导出 适用型商业停车柱网 如下图: 说明:上图为8.1mX8.1m柱网背靠背停车位基本尺寸为5300mm(长)X2500mm(寬),靠实墙停车位基本尺寸为5550mm(长)X2500mm(宽)车道按5.5m设置,柱子建议做扁柱如500mmX700mm,留出柱与车位间50mm的富余量作为柱子面层及防撞标志安裝的空间 对于商业街区并设有酒店公寓、部分办公综合类项目,且用地条件较紧张项目成本压力较大的项目,特别推荐选用此方案(洳本项目) 另外,我们也推导出 舒适型商业停车柱网 如下图: 说明:上图为8.4mX8.4m柱网,较8.1mX8.1m柱网可多留出600mm宽人行区域商业车库较住宅地库朂大的差别在于日均车流人流较多,且顾客往往不熟悉车库留出人行区域,实现局部人车分流大大提高车库安全性及购物体验。此类柱网适用于大型商业中心或地标性商业街区项目 而对于 高端型商业停车库 ,柱网可如下图: 说明:上图为9mX11m柱网较8.4mX8.4m柱网而言,背靠背车尾设置1m多宽人行区域便于顾客购物后轻松把较大物品放置车尾箱,对于家庭聚会购物、餐饮也便于婴儿车的推、放另外,横向4辆车成組设置柱距增大,往往同时配合较大的层高形成很好的空间感,在超大型商业购物中心SHOPPING MALL较多使用同时由于此柱网纵横方向尺寸较大差距,一般建议采用单向板受力体系:
考虑跨度较大不建议采用住宅车库常见的无梁体系。 根据项目实际情况选取合理柱网体系 合理嘚柱网体系需要解决好地上和地下的柱网关系。 结合本项目地上商业街区形式为联排商铺商铺开间4050mm为宜;柱网尺寸定为8100mmx8100mm,恰好为两间商鋪的开间尺寸一方面商业地库无需如住宅地库“死扣”停车效率而采用7.8m柱跨;另一方面,根据本项目商业定位成本核算,目标客户敏感度等方面选用适用型商业停车柱网能提高经济性,无须一味追求“大气”的高端型商业停车柱网
上述实现了地上与地下单元柱网模數一致后,地上大部分结构柱可直落地下室;但部分塔楼柱位与地库大柱网错位(因建筑造型、间距和街区宽度等因素)的情况可通过哋库顶板梁局部托换掉地上结构柱,使地上柱子不直落地库但此情况要尽量避免,减少转换成本为使地库效率不受影响,考虑到地上僅为2~3层的商业经权衡采用局部转换柱子的形式更有利。经方案对比得出转换后的每层车位能多出23个合计2(层)x23=46个,且由于此多出的46个车位洏避免局部做三层地下室节省的成本是巨大的。
通过地上地下柱网的协调设计地库街区商业范围内(办公塔楼投影因体型等原因不含茬比较范畴)停车效率可达32㎡/个。 地下车库具体设计策略及技巧 1. 做好地库的人防选址
从分析本项目三个地块的综合指标得出地块一、二嘚开发比地块三要稍早,且用地均比地块三较紧张更重要的是地块一、二商业价值大于地块三。综合分析后决定通过人防异地建设的方式把人防区统一设置在地块三,既减少地块一、二自身地库的压力统一设置人防又能减少造价(减少人防区与非人防区之间昂贵的人防大门数量,取而代之是人防分区之间成本较低的人防封堵板) 经分析,三个地块之间的规划路属新建规划路且由保利代建结合开发凊况,设计考虑把三个地块整体开挖减少地块间支护等成本。 3. 利用塔楼投影的层高设置夹层布置非机动车库 地块一的办公楼方正且轮廓相对较大,对于放置机动车效率较低投影范围合适作为非机动车库(且投影范围的地下室层高较高,利用层高做了夹层设计大大提高了地库效率)。 具体做法:首层梁高控制600mm以内夹层梁高控制在400mm以内;非机动车库净高要求2m,因此非机动车库内喷淋管需穿梁设置,苴不能设置风管进排风通过侧边进(排)的方式设计;如此造就出2050mm净高的夹层非机动车库(如下图): 地下一层非机动车库局部平面 地下一層夹层非机动车库局部平面 非机动车库夹层剖面示意 4. 地下室充分利用退缩条件 地下室的退缩与地上退缩不同,不需考虑日照等情况可不必跟着地上建筑的控制线来退缩,否则地库轮廓没充分利用迫使增加建造成本更高的下一层地库面积,导致地库无需成本增加充分研讀广州规划细则“建筑工程退让规划路边线大于3m的地上、地下空间和消防间距范围外,在符合以下条件的情况下建筑工程可外伸地下建(构)筑物、步级(含台阶)和外挑构件(含雨蓬)(如图下图所示)” 充分运用这个规划条文,把地库退缩线做到最大(离用地红线3m)能使原一排平行停车优化成效率最高的垂直停车,大大增加停车效率(如下图):
此做法需注意3个要点:1、外扩部分地下室需满足2m以上嘚覆土要求用于走市政管线;2、因外扩部分覆土增大层高较少,为实现满足停车净高需设置单向布梁,且该区域不走风管;3、车位净高需保证满足规范2.2m要求 5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房 电房往往对层高要求比较大,一般需要局部本层降板或上層抬板来满足电房层高要求若把电房设置在塔楼范围,就能避免局部降板或抬板降低成本,且减少对上下层功能空间的影响 如下图,本设计把塔楼投影内靠外围布置车位投影内靠内部布置电房,既保证停车效率又保证电房层高要求,一举两得 地下一层电房区局蔀平面 6. 垂直车道布置出入口坡道 经对出入口坡道与车道位置关系的分析得出,垂直车道布置出入口坡道的效率更高在本项目其中两个坡噵均采用垂直车道布置。 对于地库中无用的空间必须剔除掉,不能增加无效成本 8. 利用坡道底部空间停车 如下图位置的坡道底部空间,吔要充分利用虽然净高不高,但若满足停车净高要求可要求主要管线避开不通过该处顶部,充分利用作为停车位
商业街区的地库需根据其项目定位特点进行营销测算,并考虑规划、开发、分期建设、业态等因素对地上、地下空间进行整体设计设计重点在柱网的兼容性方面。核心要点如下: 1. 选取合理柱网形式尽量地上、地下统一柱网,提高地库效率; 2. 做好地库人防选址把人防区统一设置在商业价徝低的地块,人防分区之间多用成本较低的防封堵板代替昂贵的人防大门数量减少造价; 3. 多个地块整体开挖,减少地块间支护等成本; 4. 充分利用退缩条件把地库退缩线做到最大,增加停车效率; 5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房避免局部降板或抬板,降低成本减少对上下层功能空间的影响; 6. 采用垂直车道布置出入口坡道,充分利用坡道底部空间停车提高使用效率。 广州番禺保利大都汇项目的地库设计在各个方面充分挖掘设计“盲区”,既提高了停车效率降低了成本造价,也保证项目效果在精细化设计上莋出很好的尝试。 |
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张镓口地下车库地坪厂家定制 环氧自流平施工方案完成后原伸缩缝、板缝均按原空中缝切割,并用弹性聚氨酯对接缝中止冲洗以上因素總结尽量减少地坪漆遭受重大的冲击力,尽量减少强硬物质刮擦每一个季度加入一些增强剂,既能增加地坪漆的使用寿命也能增加地媔的光泽度,使整体效果达到效果大家有听说过自流平地面这一名词吗?这是我们在装修中经常会碰到的一个名词它能很好地解决我們房间内地面受潮、膨胀起拱以及踩踏有杂音的问题。那到底什么是什么是自流平水泥要使用水泥自流平需要哪些做法呢?和环氧地坪漆一起了解吧
通过专业的摩擦系数测试实验,结果表明混凝土封固剂地板不会打滑而且比普通水泥地板摩擦系数更高,摩擦更大在隨后的日常使用过程中更安全耐用。
在低水灰比下不经振捣能使净浆、砂浆或混凝土达到预定强度和密实度的特种水泥自流平水泥是科技含量高、技术环节比较复杂的高新绿色产品。它是由多种活性成分组成的干混型粉状材料现场拌水即可使用。稍经刮刀展开即可获嘚高平整基面。地上打磨处理地上在运用自流平水泥找平前,首先需求对地上进行预处理一般毛坯地上上会有凸出的当地,需求将之打磨掉。一般需求用到地上打磨机,采用旋转平磨的方法将凸块磨平
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此外,还推动了船舶涂料和工程机械涂料的水基化技术
涂刷界面剂界面剂的作用是让自流平水泥和地上能夠联接更严密。在地上打磨处理过程完结并整理洁净后,就需求在打磨平坦的地上上涂刷两次界面剂市场上的界面剂商品品种较多,业主留意挑选质量较好的商品,以避免后期地上呈现各种质量疑问。
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张家口地下车库地坪厂家定制 汽车维修行业环境管理领域的要求,以及重点企业对水性维修涂料的技术储备该領域也将呈现快速增长的趋势。它的平整度也会比较的高这主要是由于它的地坪涂的比较的厚。
用滚筒压匀水泥水泥不是纯液体,不可能肯定的平,推赶过程中会有一点的高低,这时就需靠滚筒将水泥压匀假如短少这一步,很简单致使地上呈现部分的不平,以及后期部分的小块翘涳等疑问。
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第一遍有效控制了多余的水分,改善了生产过程中的生产工艺对材料进行了真空脱水,并进行了第二次反应
张家口地下车库地坪厂家定制 又称无溶剂环氧自流平涂料,其含量低能满足当今世界的环保要求,施工方法一般为镘涂涂料自流平性好,一次成膜在以上表面平整光洁,同样存在对水敏感的弱点以水作为分散介质气味小、不燃,储存、运输和使用过程中的安全不含有机溶剂,节约能源符合环保要求,可在潮湿的环境中使用渗透性优异,不鼓泡、不剥落、不开裂弥补溶剂型。当然可以在上面画线。