怎么样才能投诉商场内某小品牌的商品此商品的配料表未详细写明,如何进驻商场投诉/举报此公司的食品

原标题:权.说法丨探析电商平台茬知识产权侵权案件中承担连带责任的条件

作者丨卫驰翔 上海融力天闻律师事务所

(本文8589字阅读约需17分钟)

今年1月1日起实施的《电子商務法》(以下简称《电商法》)中,对于电子商务平台的知识产权保护义务和侵权责任的相关规定在《侵权责任法》和《信息网络传播權保护条例》(以下简称《条例》)的基础上进一步作了明确和修正。根据《电商法》第41-45条的规定电商平台的知识产权保护义务和责任主要包括四个方面:1.建立知识产权保护规则的义务;2.接到通知后及时采取必要措施的义务;3.转送通知及公示处理结果的义务;4.“明知应知”平台内经营者侵权的法律责任承担。

在具体案件中认定电商平台是否尽到知识产权保护义务,需根据案件事实结合相关的法律法规、司法解释及司法实践等进行综合认定。本文试结合几起涉电子商务领域知识产权侵权纠纷典型案件探究在平台内商品或服务侵害他人知识产权时,电商平台经营者承担连带责任的条件

未明确标示被控侵权商品或服务由他人提供

《电商法》第9条对于对电子商务经营者作叻定义,明确区分了“电子商务平台经营者”和“平台内经营者”第37条则具体规定了电商平台的“明确标示”义务:“电子商务平台经營者在其平台上开展自营业务的,应当以显著方式区分标记自营业务和平台内经营者开展的业务不得误导消费者。电子商务平台经营者對其标记为自营的业务依法承担商品销售者或者服务提供者的民事责任”

事实上,包括电商平台在内的各类网络服务提供者都有“明確标示”的义务。《条例》第22条规定:“网络服务提供者为服务对象提供信息存储空间供服务对象通过信息网络向公众提供作品、表演、录音录像制品,并具备下列条件的不承担赔偿责任:(一)明确标示该信息存储空间是为服务对象所提供,并公开网络服务提供者的洺称、联系人、网络地址……”

在司法实践中电商平台对于其仅提供网络服务负有举证责任,在其未“明确标示”的情况下则推定被控侵权商品或服务由其自己提供。最高院《关于审理侵害信息网络传播权民事纠纷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《信息网络傳播权司法解释》)第6条规定:“……网络服务提供者能够证明其仅提供网络服务且无过错的,人民法院不应认定为构成侵权”北京高院《关于审理电子商务侵害知识产权纠纷案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)第3条则进一步明确:“电子商务平台经营者未明確标示被控侵权交易信息或相应交易行为由他人利用其网络服务提供或从事的,推定由其提供或从事”

在“广州世纪伟页发展有限公司訴广州市旺途旺汽车用品有限公司、上海寻梦信息技术有限公司侵害外观设计专利权纠纷”案中,一审法院认为被告寻梦公司在本案中昰被诉侵权的销售者及许诺销售者,理由为:(1)寻梦公司通过其网页发布的信息没有向消费者充分披露真实的商品销售者并消除消费者產生寻梦公司自身为商品销售者的误解;(2)寻梦公司未能证明其与第三人之间建立的是网络服务关系;(3)寻梦公司的经营范围包括销售本案被诉侵权产品[1]

对平台内经营者的资质资格未尽到审核义务

《电商法》第12、27、29条的规定:电商经营者从事的经营活动依法需要取得楿关行政许可的,应当依法取得行政许可;电商平台应当要求平台内经营者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等真实信息进行核驗、登记,建立登记档案并定期核验更新;电商平台发现平台内经营者的经营活动属应当取得行政许可而未取得的,应当依法采取必要嘚处置措施并向有关主管部门报告。该规定吸收了电商行业既有的法规规章并以法律的方式进一步作了明确。原国家工商行政管理总局曾先后于2014年和2016年发布《网络交易管理办法》和《流通领域商品质量监督管理办法》其中都有相关规定:包括网络交易平台在内的第三方交易平台经营者,应当对申请进入其平台销售商品的经营者的主体资格履行审查登记义务

尽管上述规定的直接目的是出于对商品质量監督管理和消费者权益保护,例如从事关系到消费者生命健康的食品经营须取得食品流通许可证等。但在认定电商平台是否尽到知识产權保护义务中对平台内经营者的资质资格是否尽到审核义务也同样是重要的考量因素。例如:对于从事图书销售的经营者应当要求其提交出版物经营许可证;对于品牌专营店、旗舰店的经营者,应当要求其提交相关品牌的授权证明

在中国友谊出版公司诉浙江淘宝网络囿限公司、杨海林侵犯著作权纠纷案中,一审法院认为:“如果信息发布者明显出于经营目的在网络平台上开设网店进行经营活动,则淘宝网公司作为经营平台提供主体需进一步审查经营主体的资质问题。按照我国相关法律规定诸多行业进行合法经营,需先行具备国镓相关行政部门出具的行业资质如果网络服务提供者在提供网络交易平台时不负有审查资质的义务,则是对持有资质的合法经营者不公岼无异于使国家的行政审批或许可法律制度在网络环境下形同虚设,不利于建设社会主义法治国家和发展社会主义市场经济当然,要求网络服务提供商在庞杂且流动的交易信息中对所有可能涉及销售特定商品的会员进行资质审查、筛选和管理,会存在技术上的困难和鈈可控制性在实际操作过程中亦会出现对相关资质文件资料真实性判断的不确定性,但并不能因为网络服务提供者审查能力受限而否定其应该履行的审查义务审查能力受限影响的仅是审查效果,而不能以此为由拒绝履行审查义务……至于履行方式则可以根据网络环境丅信息量的情况、网络服务提供者的现实审查能力等确定适当的方式。”[2]

尽管该案的一审判决结果为二审判决所撤销但并不意味着一审法院的上述裁判观点就完全不成立。二审法院认为:“网络交易平台的卖家分为个人卖家和商家卖家其中个人卖家数量巨大、情况复杂,既有个体工商户经营也有个人销售自有物品的情况……淘宝网公司作为网络交易平台的提供者对于作为个人卖家的杨海林的真实姓名囷身份证号码进行了核实。由于目前法律、行政法规中并无具体明确的规定要求网络交易平台的提供者负有区分各种情况的义务故仅审查个人卖家的真实姓名和身份证号码即可。”[3]可见在该案卖家为个人卖家的事实前提下,二审法院认为个人卖家并不一定都从事经营活動因当时的法律并未要求网络交易平台对个人卖家是否从事经营活动作出区分,所以对于该案中平台未审核个人卖家经营资质的行为未被认定为存在过错。换言之即使是根据当时(2009年)的事实和法律,如该案的卖家为企业法人或个体工商户这类经营性主体则平台仍嘫有义务审查平台内经营者的资质资格,具体到该案中就应当在卖家入驻前要求其提供出版物经营许可证例如在“福建省南安市帮登鞋業有限公司与浙江天猫网络有限公司、深圳市千悦环保科技有限公司商标权侵权纠纷”案中,二审法院认为:“本案中千悦公司是在天猫岼台上经营品牌旗舰店消费者对此种平台或商铺的信赖程度高于普通交易平台,故天猫公司所负有的事前审查义务亦高于普通交易平囼,但天猫公司没有尽到合理预防的职责仅审查营业执照等身份信息,直到发生投诉才要求商家提供相关品牌授权的证明,且其对商镓所提交相关品牌授权的证明亦没有认真审核”。[4]

事实上目前的网络交易平台相比于十年前已经发生了很大变化。个人卖家销售自有粅品已经有了专门的网络交易平台(如“闲鱼”等)而像“淘宝”、“拼多多”等电子商务平台内不论是商家卖家还是个人卖家,都应當属于 “平台内经营者”尤其是在当前自媒体时代,“网红电商”层出不穷甚至相对具有私密性的微信“朋友圈”也早已成为“微商”销售商品和服务的平台。在此背景下如果还认为电商平台对个人卖家不具有资质资格审查义务,则显然与当前的市场环境不相匹配

接到有效通知后未采取必要措施

《侵权责任法》第36条第二款规定:“网络用户利用网络服务实施侵权行为的,被侵权人有权通知网络服务提供者采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施网络服务提供者接到通知后未及时采取必要措施的,对损害的扩大部分与该网络用户承担連带责任”对于电商平台在接到权利人有效通知后未删除具体侵权商品从而被认定未尽到注意义务须承担连带责任这类“常规操作”,茬此不再赘述笔者想重点探讨以下两个问题:

(一)电商平台自行设定的投诉规则对于通知有效性的影响

《电商法》第42条第一款规定:“知识产权权利人认为其知识产权受到侵害的,有权通知电子商务平台经营者采取删除、屏蔽、断开链接、终止交易和服务等必要措施通知应当包括构成侵权的初步证据”。在具体措辞方面使用了“初步证据”这一表述代替了《条例》第14条中的“初步证明材料”,用语仩更加规范其适用依据应按照我国相关诉讼法有关证据的规定来处理。

对于“通知”的形式和内容要求业已有相关司法解释对此作出具体规定。《解答》第11条规定:“权利人的通知应当包含下列内容:(1)权利人的姓名(名称)、联系方式和地址等信息;(2)足以准确定位被控侵权交易信息的具体信息;(3)证明权利归属、侵权成立等相关情况的证据材料;(4)权利人对通知的真实性负责的承诺”可见,权利人提供的具体信息只需使电商平台“足以准确定位”交易信息即可,不是必须提供交易信息的网络地址据此,若电商平台内存在多个或鍺某一类相同或相似侵权交易信息权利人不是必须提供每个交易信息的网络地址,只要提供的具体信息“足以定位”平台内多个或者某┅类的侵权交易信息即属于有效通知。

此外“通知”也并不以发生实际交易为必要前提。网络环境下的商品交易具有虚拟性消费者茬选择购买时不能亲自对商品进行检验,只能依据商品的图片、广告或产品说明以及与卖家的在线交流等来对商品情况进行判断。对于權利人而言如果要求其必须要经过购买后进行比对,才能核实某一商品是否侵权无疑将不适当地增加权利人的维权成本。因此在“初步证据”的认定上,不应给权利人施加过高的举证责任只要能够证明存在较大的侵权可能性,就可以作为初步证据[5]例如网页上明显嘚侵权信息、卖家在聊天记录中的自认等。《解答》第12条明确:根据公开传播的交易信息足以对侵权与否进行判断的权利人可以不提交實际交易的商品或服务的相关证据。根据公开传播的交易信息不足以对侵权与否进行判断的或者权利人主张交易信息与实际交易的商品戓服务不一致的,权利人可以提交实际交易的商品或服务的相关证据”;第13条规定:“权利人的通知及所附证据能够证明被控侵权交易信息的侵权可能性较大的电子商务平台经营者应当及时采取必要措施”。

在“威海嘉易烤生活家电有限公司与浙江天猫网络有限公司、永康市金仕德工贸有限公司侵害发明专利权纠纷”案中二审法院认为:“通知内容应当包括权利人身份情况、权属凭证、证明侵权事实的初步证据以及指向明确的被诉侵权人网络地址等材料。符合上述条件的即应视为有效通知……就权利人而言,天猫公司的前述要求(技術特征对比)并非权利人投诉通知有效的必要条件本案中投诉方是否提供购买订单编号或双方会员名并不影响投诉行为的合法有效。而苴天猫公司所确定的投诉规则并不对权利人维权产生法律约束力,权利人只需在法律规定的框架内行使维权行为即可投诉方完全可以根据自己的利益考量决定是否接受天猫公司所确定的投诉规制。更何况投诉方可能无需购买商品而通过其他证据加以证明也可能可以根據他人的购买行为发现可能的侵权行为,甚至投诉方既使存在直接购买行为但也可以基于某种经济利益或商业秘密的考量而拒绝提供。”[6]

总而言之权利人只需根据电商平台公示的投诉渠道,按照“通知”的法定形式要求向平台发出通知即属有效。对于平台方在法律规萣的框架之外设置的投诉规则对权利人不具有拘束力,不影响通知的有效性

(二)电商平台是否采取了“必要措施”的具体认定

1.“必偠措施”应当与侵权情节相适应

《侵权责任法》和《电商法》均规定了平台经营者接到通知后有及时采取必要措施的义务。所谓必要措施是指足以防止侵权行为的继续和侵害后果的扩大并且不会给网络服务提供者造成不成比例的损害的措施。[7]《解答》第13条规定:“必要措施应当合理应当与侵权情节相适应,否则电子商务平台经营者应当依法承担法律责任”在司法实践中,对于必要措施的理解已不再狭義地限定在“删除、屏蔽、断开链接、终止交易和服务”而应结合措施的有效性、技术可行性、采取措施的成本等因素综合确定。[8]例如:对于持续、重复侵权的平台内经营者平台应当采取相应的限制和处罚措施;因其具有更大的侵权可能性,平台还应当对其施以更高的紸意义务对此可参照《信息网络传播权司法解释》第9条的相关规定:“人民法院应当根据网络用户侵害信息网络传播权的具体事实是否奣显,综合考虑以下因素认定网络服务提供者是否构成应知:……(六)网络服务提供者是否针对同一网络用户的重复侵权行为采取了楿应的合理措施”。

在“衣念(上海)时装贸易有限公司诉浙江淘宝网络有限公司、杜国发侵害商标权纠纷”案中一审法院认为:“网络服務提供者接到通知后及时删除侵权信息是其免于承担赔偿责任的条件之一,但并非是充分条件网络服务提供者删除信息后,如果网络用戶仍然利用其提供的网络服务继续实施侵权行为网络服务提供者则应当进一步采取必要的措施以制止继续侵权。哪些措施属于必要的措施应当根据网络服务的类型、技术可行性、成本、侵权情节等因素确定。具体到网络交易平台服务提供商这些措施可以是对网络用户進行公开警告、降低信用评级、限制发布商品信息直至关闭该网络用户的账户等。淘宝公司作为国内最大的网络交易平台服务提供商完铨有能力对网络用户的违规行为进行管理。淘宝公司也实际制定并发布了一系列的网络用户行为规则也曾对一些网络用户违规行为进行處罚。淘宝公司若能够严格根据其制定的规则对违规行为进行处理虽不能完全杜绝网络用户的侵权行为,但可增加网络用户侵权的难度从而达到减少侵权的目的。”[9]

2.及时转送通知的必要性

《电商法》第42-44条在《侵权责任法》第36条“通知-删除”规则的基础上结合了《条例》第14-17条确立的“通知-删除-反通知-恢复”规则,建立了新的“通知-反通知-终止”规则其可以概括为:平台接到权利人通知后,应将通知转送平台内经营者;平台内经营者接到平台通知后可以向平台发出不构成侵权的声明;再由平台将声明转送给权利人,并告知双方当事人通过起诉等方式解决纠纷;如果权利人未在15日内采取救济措施则平台将终止原删除、屏蔽等措施。该规则的运行有赖于电商平台积极履荇转送行为以确保投诉信息的顺畅传递。此外平台根据平台内经营者收到通知后是否有“反通知”的情况,也能一定程度上对侵权的鈳能性作出判断使平台在选择采取“必要措施”时有更多、更准确的参考依据。反之如果平台单方面对权利人的通知额外设置过高的門槛,而怠于履行其转送通知的义务则可能会承担相应连带责任。

在上述“嘉易烤公司与天猫公司、金仕德公司侵害发明专利权纠纷”案中二审法院还认为:“将有效的投诉通知材料转达被投诉人并通知被投诉人申辩当属天猫公司应当采取的必要措施之一。否则权利人投诉行为将失去任何意义权利人的维权行为也将难以实现。网络服务平台提供者应该保证有效投诉信息传递的顺畅而不应成为投诉信息的黑洞。被投诉人对于其或生产、或销售的商品是否侵权以及是否应主动自行停止被投诉行为,自会作出相应的判断及应对而天猫公司未履行上述基本义务的结果导致被投诉人未收到任何警示从而造成损害后果的扩大。”[10]

“明知应知”平台内经营者存在侵权行为

根据《电商法》第45条的规定电商平台经营者“明知或应知”平台内经营者侵犯知识产权而未采取必要措施的,须承担连带责任《解答》第5條规定:“电子商务平台经营者对利用其网络服务公开传播的交易信息一般没有主动监控义务。不能仅因电子商务平台经营者按照相关管悝要求进行交易信息合法性的事前监控或者客观上存在网络卖家利用其网络服务侵害他人知识产权的行为,就当然认定电子商务平台经營者知道侵权行为存在”据此,一般情况下电商平台“明知或应知”的应当是特定交易信息及相应交易行为而非概括性知道平台中可能存在知识产权侵权行为。当然如果电商平台存在假货、盗版商品充斥的现象,而平台怠于采取合理措施也有相关司法解释予以规制。《信息网络传播权司法解释》第9条已有相关规定:法院在认定网络服务提供者是否构成应知时需综合考虑基于网络服务提供者提供服務的性质、方式及其引发侵权的可能性大小,应当具备的管理信息的能力;网络服务提供者是否积极采取了预防侵权的合理措施可见,“避风港原则”并不会成为平台默许、纵容知识产权侵权的理由

笔者在此仅讨论一般情况,即如何进驻商场认定电商平台“明知或应知”特定交易信息及相应交易行为侵害他人知识产权根据《解答》第6-9条的规定,认定平台是否“明知或应知”应当同时符合:“(1)明知戓应知被控侵权交易信息通过其网络服务进行传播;(2)明知或应知被控侵权交易信息或相应交易行为侵害他人知识产权”具体情形可歸纳为下图,本文在此就部分情形展开论述:

1.平台从被控侵权交易信息的网络传播或相应交易行为中直接获得经济利益

与一般情况下电商岼台“明知或应知”的范围相对应此情形中平台的经济利益须直接从特定的交易信息及相应的交易行为中获得。电商平台因提供网络经營场所、交易撮合、信息发布等服务而向平台内经营者收取的一般性服务费不属于该条款规定的“经济利益”。《信息网络传播权司法解释》第11条第二款对此也有类似的规定:“网络服务提供者针对特定作品、表演、录音录像制品投放广告获取收益或者获取与其传播的莋品、表演、录音录像制品存在其他特定联系的经济利益,应当认定为直接获得经济利益网络服务提供者因提供网络服务而收取一般性廣告费、服务费等,不属于本款规定的情形”

当然,如前所述若电商平台假货、盗版商品充斥,而平台为获取更多用户或收取更多服務费怠于采取合理措施,本就可通过具体事实情况认定平台构成应知

2.交易信息中存在明确表明未经权利人许可的自认

上文提到,诸如網页上明显的侵权信息、卖家在聊天记录中的自认等都可以作为权利人通知所包括的“构成侵权的初步证据”在相关交易信息位于首页等明显位置或者平台对其进行人工推荐等无需权利人通知的情形下,该等材料也是认定平台“应知”交易信息或交易行为侵权的考量因素在上述“衣念公司与杜国发、淘宝公司侵害商标权纠纷”案中,一审法院查明涉案网店网页公告中载明:“本店所出售的部分是专柜囸品,部分是仿原单货……”此类明显的侵权自认信息足以使人相信侵权的可能性较大。

此外平台还可结合平台内经营者是否反通知來进行判断。通常情况下经过合法授权的商品信息可能被删除,被投诉人肯定会作出积极回应及时提出反通知。若权利人就同样的侵權行为多次针对同一或者不同卖家进行投诉平台在转送通知后未收到卖家的回应或申辩,则完全可以相信卖家所售商品或服务具有较大嘚侵权可能性

3.知名商品或者服务以明显不合理的价格出售

在上述“友谊出版公司与淘宝网公司、杨海林侵犯著作权纠纷”案中,两级法院均认为网络交易平台的提供者对于卖家销售商品的价格是否明显低于市场价格不负有审查义务。该结论建立在该案的两点事实基础上:(1)涉案商品非知名商品;(2)就涉案商品以明显不合理低价销售权利人未事先向平台发出通知。因此法院的上述观点实际上是建竝在“平台对于交易信息一般没有主动监控的义务”这一基本原则之上。

在平台知道特定交易信息通过其网络服务传播的前提下知名商品或者服务以明显不合理的价格出售是平台判断交易信息和行为侵权可能性的重要因素。对于在国际市场上有很高知名度范围产品辐射铨球的商品以不合理的低价销售;以及权利人明确告知合理价格区间并提供相应证据的特定商品,应当足以使平台相信不合理的低价具有較大的侵权可能性对此,平台完全有能力和技术主动实施限价措施这并不会给其带来额外的成本或负担。反之如平台怠于采取合理嘚限价措施,则可能会承担相应的连带责任

近年来,随着电子商务技术和模式的不断发展电商平台预防知识产权侵权的能力也在不断提高。在此背景下《电商法》对于平台知识产权保护义务的规定,在既有相关规定的基础上有继承也有更新。然而即使对于平台注意义务的认定规则不变,过错认定的结论却可能随着行业的发展不断变化因此,在判定平台责任时需要综合考虑司法实践和行业惯例,既不能放纵电商平台成为制假售假的大本营也不能对其苛以过重的义务而阻碍行业的发展。期待在之后的司法实践中对相关规定能囿更完善和详细的解读,实现平台秩序和权利保护的平衡发展

[1] 广州知识产权法院(2017)粤73民初3996号判决书

[2] 北京市东城区人民法院(2009)东民初芓第2461号判决书

[3] 北京市第二中级人民法院(2009)二中民终字第15423号判决书

[4] 广东省深圳市中级人民法院(2017)粤03民终12785号判决书

[5] 陆凤玉、范静波:《网络交噫平台经营者共同侵犯商标权的主观过错认定》,载《上海法院知识产权审判新发展(第一辑)》知识产权出版社2013年版,第81页

[6] 浙江省高級人民法院(2015)浙知终字第186号判决书

[7] 奚晓明主编:《<中华人民共和国侵权责任法>条文理解与适用》,人民法院出版社2010年版第267页

[9] 上海市第一Φ级人民法院(2011)沪一中民五(知)终字第40号判决书

哪位仁兄有请帮帮忙!谢谢!需偠具体可行的方案从别的地方拷贝的就不要发了!合适可以再加分!wysj2008兄弟,物业的东西也拿出来混啊新商场、二级城市,定位中高档巳经确定自营品... 哪位仁兄有请帮帮忙!谢谢!需要具体可行的方案从别的地方拷贝的就不要发了!合适可以再加分!
wysj2008兄弟,物业的东西吔拿出来混啊
新商场、二级城市,定位中高档 已经确定自营品牌(包括男装、女装、女鞋、化妆品)

店面整洁、员工培养、库存管理鉯及财务处理。

三、管理好客户服务日常的营销方案、促销政策、售后服务、客户分类等。

四、管理好商场环境商场管理、人员关系、日常税费等等。

总之说的每一项都需要细化,只是给你提供个框架每一项都需要细化处理,很多项目需要表单化处理要学会日常汾析数据,对以后的经营调整提供决策

百货商场自营商品管理方

百货商场自营商品管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实

在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度对物业的规划设计、建筑安裝、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏避免遺憾,保证质量节约成本。根据某广场工程进展情况特制订如下方案:

(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度对以下方面提出合理化意见:

标识系统的设计、配置;

其它公建配套设施配置;

电梯、空调系统的配置;

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依有章可循;

(2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议协调各方面关系;

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益方便日后的物业管理,特制订大厦接管验收方案

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起依照接管验收标准,对大厦物业进行现场初步验收并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时偠求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起对大厦物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

(5)與开发、施工单位联合进行大厦物业交接:

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

(1)组建接管验收小组,负责大厦的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管驗收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续

租户入住管理方案和保安管理方案

在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象具有重要作用,特制定洳下方案:

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全

(2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务

(3)凭租户所持嘚入住通知单和各类必备证明,发放交房资料

(4)收回租户按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用

(5)陪同租户验房,办理領房手续在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题与租戶约定时间,及时解决

(1)制定《租户领房程

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序,安排工作流程;

(4)热情接待百问不厌,虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续

在大厦管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段依靠各种先進设备、工具和人的主观能动性,维护大厦物业和租户的安全这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为

a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和換证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦;

e.严禁携带危险物品进入大厦;

f.遇有外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实并作登记。

g.为租户提供便利性服务

a.按规定路线巡视检查,不留死角;

b.巡查车辆停放情况维护道路畅通,做好安全防范工作;

c.对大厦内的可疑人员进行检查防范;

e.装修户的安全检查;

f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为

(2)技术防范:应用安全報警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控确保大厦安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施並及时通知值班保安就地处理。

安接到治安报警迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心监控员作详细记录,留档备查

(1)实行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖惩措施并严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心

(2)强化保安人员的内务管悝,开展系统化军事素质培训提高保安人员的思想素质和业务技能,每年组织不少于4次会操

(3)加强保安人员的行为规范教育,要求垺装统一佩证上岗,言语文明举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

消防管理方案和清洁绿化方案

某广场是高层楼宇消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作确保租户的生命财产安全。

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强大厦装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防圵电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实器材落实,检查落实;

(2)制訂消防事故处理预案防患于未然;

(3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查,预防为主防消结合,发现隐患及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安铨的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警

清洁绿化作為物业管理的重头戏是大厦内不可缺少的部分,关系到整个大厦的形象也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案:

(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化

根据气候,给花木适量浇水

根据花木长势,给花木适量施肥适当松土;

及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

制定预防措施,防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木嘚保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪使其生长茂盛,平整美观

(2)大厦室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生:通过日常保潔工作,使大厦公共环境和公共部位整洁公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域:每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物清洁大厦所囿设施(含各种标志牌),随时清除各类污渍清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭定期清洗外墙面。

哋下车库:每天清扫地坪轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除塵;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘

垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

大堂:每天保持入口梯级、地面清洁定期用补蜡机械打磨地面,每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物拂去天花灰尘。

楼层:大厦各楼层过道每天保洁一次电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次

电梯厅:每天清潔地面、墙面及各种标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件

电梯:每天擦拭不锈钢表面,玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯:每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗

各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。

洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等清理并清洗垃圾箱,点燃卫生香小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口,彻底清洁和消毒洗手间内的设施拂去天花板上的灰尘。

(1)建立绿化保洁制度狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齊全、言行文明

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理,直接影响到大廈的形象、租户的使用效果和物业的使用年限其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案:

(1)房屋公共部位维护管理:根据交房进喥大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

a.办公楼:房屋交付时管理处应及时与租户签订物业管理公约,书面告知装修管理规定督促租户按规定办理装修申请手续,并建立租户档案屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度采取保护性措施,以确保房屋质量和美观并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理统一时间、统一地点、统一收集清运,严禁高空抛物装修结束后,应注重房屋公共部位的养护和修缮

b.商场:装修期间按商场装修管理规定操作,重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工商场开张后,重点进行公共部位墙媔、地面和外墙立面的管理发现破损,及时维修

c.空关房:空关房(含租户托管房)移交后,管理部应每月通风打扫一次并对房屋和設施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表),对发现的问题或尽快处理,或及时报告开发商

电梯在装修期间实行保护性管理;

大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施烸天检查一次;

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

电梯机房设备每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

供配电房设备每天巡查一次,每周检查一次;

消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

租户自用水电设施的维修应按规定填写《有偿垺务联系单》,确保维修及时率与合格率

(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗,操作规范维修忣时;

(3)抓好维修人员技术培训,提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理,督促做恏装修前期申报工作并经常进行现场检查,发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查将故障消灭在萌芽状态。

财务管理是物業管理中重要的内容之一财务管理目标要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果提高企业经济效益。

(1)加强现金收支管理;

(3)财务收支状况每年公布一次;

(4)做好年度预算和决算工作;

(5)认真审核报销票据严格控制费用报销;

支状况,做好财务分析为领导决策提供依据。

(1)根据财务法规政策制定财务管理制度;

(2)财务人员持证上岗,规范操作;

(3)抓好财务人员业务培训鈈断提高业务素质;

(5)加强财务监督和财务检查。

质量管理方案和人力资源管理方案

导入ISO9000质量体系标准实施全面质量管理,有助于实現“以人为本”的管理理念有助于实现决策、计划与控制、协调的结合,有助于实现既定的质量目标

(1)按照ISO9000质量体系标准,制定大廈质量工作计划;

(2)实施所制订的工作计划和措施;

(3)对照计划检查执行的情况和效果,及时发现和总结存在问题;

(4)根据检查嘚结果采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训

(1)抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作;

(2)制订质量责任制保證质量管理工作落到实处;

一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才而人才的管理与培训,对于保持员工队伍的高质量提高物业管理的水平,具有十分重要的意义

(1)按照合理的人才结构配置各类人才;

(2)任人唯贤,量材录用;

(3)开展业务培训全面提高业务素质;

(4)进行业绩考核,优胜劣汰

(1)制定岗位职责,做到责、权、利分明;

(2)建立约束与激励相结合的运行机制充分调动工作积极性;

(3)加强思想作风建设,树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;

(4)岗湔培训与在岗培训相结合走出去培训与请进来培训相结合:

(5)全面考核,做到公开、公平、公正

(1)制定档案管理制度,并严格执荇;

(2)按照档案管理要求分门别类,编目造册方便查阅,利于管理;

(3)专人管理责任到人,存放有序管理规范;

(4)配置专門的档案管理用房和必要的设施设备,以满足档案管理要求;

(5)根据档案资料的形式、性质采用不同的管理手段,科学管理确保档案资料完整、安全;

(6)实现电脑化管理,提高管理水平

门大分类商品之平均毛利率为基准,分析每个单品毛利率排序与贡献度

单品囸常销售量与单品促销量之比例分析。(基准比例为1:5倍)

单品进货日到付款日之天数与金额数值分析

非日配商品之正常安全库存量为15忝基准量。

控制在0.5%之基准率

每日一小盘:小分类或一排面。

每周一中盘:中分类或货架区

每月一大盘:大分类或整部门。

年终轻松盘:库存正确误差小

(1)为正常(5)为异常(6)为下架(7)为删除(2)为新品(3)为促销

把商品状态设置在电脑下单系统。

人管人气死囚!让数字去说话。。

你得说出商场在什么地方面积,定位现经营状况,是要招商还是目前运营不良,准备现有调整还是重新招商开业什么都没说清楚,给你什么方案

下载百度知道APP抢鲜体验

使用百度知道APP,立即抢鲜体验你的手机镜头里或许有别人想知道的答案。

  根据广东省政府办公厅集约囮工作相关部署深圳市公安局门户网站已迁移至广东政府网站集约化平台(/)。新版网站上线试运行期间界面、栏目、信息、功能等囸在逐步完善,由此带来的不便敬请谅解

我要回帖

更多关于 如何进驻商场 的文章

 

随机推荐