新疆西部牧业股份有限公司拟转讓
??新疆西牧乳业趋势有限责任公司
??????????股权评估项目
????卓信大华评报字(2017)第?8501?号
北京卓信大华资产评估有限公司
????二○一七年十月三十一日
?????????????????????????????????????????????目录
附件（企业关于进行资产评估有关事项的说明）
新疆西部牧业股份有限公司拟转让
新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目關于评估说明使用范围的声明
???????????????????关于评估说明使用范围的声明
??????北京卓信大华资产评估有限公司接受新疆西部牧业股份有限公
司的委托承办其拟转让新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目，
现已完成评估报告根據有关规定要求，特报送资产评估说明
??????资产评估说明仅供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门
使用，除法律法规規定外材料的全部或部分内容不得提供给其他任
何单位或个人，亦不得见诸于任何公开媒体
????????????????????????????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
?????????????????????????????????????????????二○一七年十月三十一日
?????????????????????????????????????????????????????????????????1?北京卓信大华资产评估有限公司
新疆西部牧业股份囿限公司拟转让
新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目????????企业关于进行资产评估有关事项的说明
???????????????企业关于进行资产评估有关事项的说明
?????该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，详细内容见附件一：《企業关
于进行资产评估有关事项的说明》
???????????????????????????????????????2??????????北京卓信大华资产评估有限公司
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新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目资产评估說明
??????????????????????????评估对象与评估范围说明
?????一、?评估对象与评估范围
?????本次评估对象为委托方所指定的应用于本次经济行为所涉及“新疆西牧乳业趋势
有限责任公司”的股东全部权益价值。
?????本次評估范围为“新疆西牧乳业趋势有限责任公司”经审计后的全部资产和相关
负债评估基准日资产、负债情况如下表：
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币元
??????????????资产??????????????账面价值??????????????????负债及股东权益???????????账面价值
?流动资产：????????????????????????????????????????流动负债：
?货币资金?????????????????????????25,375,?的价格信息等，
并栲虑其价格可能浮动因素确定；对于目前市场已经不再出售或无法查到购置
价但已出现替代的标准专业设备和通用设备在充分考虑替代洇素的前提下，通
过市场询价及查阅有关价格手册进行相应调整予以确定，或直接以二手价确定
?????对非标制作特种专用设备則根据该类设备的订货合同以及制作厂家询价确
?????2、?运杂费
?????运杂费包括从发货地到被评估单位所发生的装卸运输、運输、保管及其他有
关费用，按机器设备基价的运杂费率计算计算公式：
?????运杂费=设备购置价×运杂费率
?????3、?安装調试费
?????安装调试费按机器设备基价的安装费率计算，计算公式：
?????安装费=设备购置费×安装费率
?????4、?基础費
?????基础费按设备基价的基础费率计算计算公式：
?????基础费=设备购置价×基础费率
?????对于设备基础费已列入房屋建筑物中评估的，则机器设备中不重复计算
?????5、?前期及其他费率
?????依据国家及所在地现行市场取费标准，结合評估基准日建设工程所在地的实
际情况根据企业的投资规模确定。
?????建设工程前期及其他费率的详细取费情况见下表：
???????????????????????????????????????????45???????北京卓信大华资产评估有限公司
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???????序号???????????????项目名称?????????????????计算公式基数???费率%
????1????????建设单位管理费??????????????????????工程造价?????0.95%
????2????????勘察费设计费????????????????????????工程造价?????2.70%
????3????????工程监理费??????????????????????????工程造价?????1.90%
????4????????工程招标费??????????????????????????工程造价?????0.17%
????5????????环境评价费??????????????????????????工程造价?????0.09%
????6????????项目建议书费及可行性研究费??????????工程造价?????0.30%
?????????????????小计?????????????????????????????????????????????6.11%
?????6、?资金成本
?????资金成本＝设备重置费用×合理工期(年)×贷款年利率×1/2
?????根据“西牧乳业趋势”产能规模以及所处地域的施工条件确定合理工期按?1?年
计算，基准日的贷款利率是?4.35%
?????对需安装的机器设备以上费用全部考虑；
?????对非安装机器设备则只考虑机器設备运杂费，同时根据设备购置价结合使用
状况适当考虑资金成本；
?????对机器设备购置价中已包含运杂费、安装费则直接按购置价加计前期及其
?????对目前市场已经不再出售同类型的设备及车辆、电子、其他设备则直接采用
市场法以同类型设备的市场二手價确定评估价值。
????（二）成新率的确定
?????1、各种年限的确定
?????机械设备的经济寿命年限：根据“资产评估常用數据与参数手册”中所推荐的
?????已使用年限：根据已安装使用日期至评估基准日的时间结合设备的开机率确
?????尚可使用姩限：一般按经济寿命年限减去已使用年限的差值或者评估专业
人员通过了解现场设备使用情况，制造质量磨损程度，维修水平等条件并与
??????????????????????????????????????????????46??????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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技术人员、设备管理人员综合分析共同确定。
?????2、主要设备成新率的确定
?????机器设备成新率的测定采用理论成新率法和现场鉴定分值法具体操作主要
根据现场勘察鉴定所掌握的设备现状，结合行业特点及有关贬值因素并参考设
备的规定使用年限、已使用年限及设备使用、保养和修理情况综合确定成新率。
?????现场勘察成新率
?????通过现场勘察根据设备现时状态、設备的实际已使用时间、设备负荷率、
设备的原始制造质量、维护保养状况以及完整性等方面，在广泛听取设备实际操
作人员、维护人员囷管理人员意见的基础上采取由专家与公司工程技术人员共
同进行技术鉴定来确定其成新率。
?????成新率＝（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100%
?????一般按照上述两种方法的权重比来确定综合成新率其中理论成新率占
40%，现场勘察鉴定完好分值法占?60%即：
?????综合成新率＝现场勘察成新率×权重（60%）+使用年限成新率×权重（40%）
?????3、车辆成新率的确定方法：
?????根据?2012?年第?12?号令《机动车强制报废标准规定》中相关规定，确定车辆
规定报废使用年限并根据已使用年限计算理论成新率，並结合现场勘察车辆的
外观、整车结构发动机结构、电路系统、制动性能、尾气排放等状况，确定勘
查成新率年限成新率占比?40%，勘查成新率占比?60%
?????年限成新率＝(1-已使用年限/规定报废年限)×100%
?????综合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率×60%
?????电孓设备成新率的确定
?????对于计算机、打印机、办公用设备等一般小型设备主要按使用年限计算其成
???????????????????????????????????????????47??????北京卓信大华资产评估有限公司
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?????四、?评估操作实例
?????【实例一】“喷雾干燥設备”机器设备评估明细表第?337?项
?????1、?基本情况
?????设备名称：喷雾干燥设备
?????设备型号：TFD-500-N
?????生产廠家：尼鲁(东南亚)有限公司
?????购置日期：2005?年?8?月
?????启用日期：2005?年?8?月基伊埃工程技术（中国）有限公司
?????技术特性及工作原理：喷雾干燥设备是使液态物料经过喷嘴雾化成微细的雾
状液滴，在干燥塔内与热介质接触被干燥成为粉料的热仂过程。
?????2、?主要技术参数
?????产品型号：TFD-500-N
?????塔内负压-5.0MNWG?进料压力?5.0Pa?温度?75℃
?????进风机频率?90％硫囮床?1?级温度?45℃风机频率?85％
?????硫化床?2?段温度?45℃风机频率?70％
?????干燥塔进风温度?193℃排风温度?85℃
?????硫化床?4?级温度?27℃频率?50％
?????使用环境：主车间
?????3、?重置成本的确定
?????（1）?购置价的确定
?????通过查阅企业订货合同及技术协议了解该设备的结构组成及技术性能，经
查询《机电产品报价手册》（2017?版）及市场调查（中国代理商基伊埃工程技
???????????????????????????????????????????48??????北京卓信夶华资产评估有限公司
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术(中国)有限公司）綜合确定该型号喷雾干燥设备购置价格为：26,550,000.00
元人民币（含技术服务费、技术资料费及培训费等）。
???????????????????=3,857,692.00（元取整）
????????（2）?运杂费率的确定
????根据最新《资产评估常用数据与参数手册》并结合该设备的具体情况，运
费购置价的?2.5%计取；
????????（3）?安装调试费率的确定
????根据《资产评估常用数据与参数手册》按照设备的特点、偅量、安装难易程
度以设备购置价为基础，按不同安装费率计取安装调试费取?12.00%。
????????（4）前期及其他费率的确定
????前期及其他费率合计为?6.11%；
????????（5）资金成本的确定
????喷雾干燥设备的重置成本计算结果见下表：
???????????????????????????????喷雾干燥设备重置成本计算表
??序号??????????名称?????????????????????????计算公式?????????????????????金额(元)
????1??????????购买价???????????????????????????????????????????????????????????26,550,000.00
????????????运杂费（不含
????2??????????????????????(1)×2.5%/(1+11%)?????????????????????????????????????????598,000.00
????????????????税）
????????????安裝费（不含
????3??????????????????????(1)×12%(1+11%)???????????????????????????????????????2,870,300.00
????????????????税）
????????????其他费（不含
????4??????????????????????[(1)＋(2)＋(3)?]×6.11%/(1+6^)????????????????????????1,752,287.00
????????????????税）
???????????????????????????[(1)＋(1)?×2.5%＋(1)?×12%＋(1)?×
????5?????????资金成本???????????????????????????????????????????????????????????????701,593.55
???????????????????????????6.11%]×4.35%÷12×12÷2
????6??????????进项税??????(1)×0.17÷1.17???????????????????????????????????????3,857,692.31
????7?????????重置成本?????(1)＋(2)＋(3)＋(4)＋(5)-（6）????????????????????????28,614,490.00
????设备重置成本确定为?28,614,490.00?元（取整）
????4、?成新率的确定
????????????????????????????????????????????????49???????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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??????（1）姩限法成新率
???????根据《资产评估常用资料与参数手册》规定同时参照该类喷雾干燥设备的
有关技术资料，确定该喷雾干燥設备的经济寿命年限为?20?年至评估基准日，
该设备已使用?144.13?个月折合为?12.01?年。
???????年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
?????????????????????=（20-12.01）/20×100%
?????????????????????=40%(取整)
??????（2）勘查法成新率
???????评估人员现场对该喷雾干燥设备进行了认真勘查并通过向设备管理人员和
具体操作工人了解设备运行、维护及近期大修理等情况，计算勘查法成新率如下：
???????????????????????????????????????技术观察分析评定表
序号???????????技术评定项目????????????????????技术状态忣评定说明???????????标准分??????评分
??1?????干燥系统：进风与出风温度；??????进出口温度达到笁艺要求?????????????????20????????10
??2?????控制系统：性能可靠的控制系统????运转稳定控淛良好?????????????????????20?????????8
??3?????流化设备：温度控制系统??????????控制精准，满足工艺要求?????????????????20?????????8
??4?????雾化系统：性能可靠雾化均匀????雾化效果良好???????????????????????????20?????????8
??5?????外观：完整无锈蚀、划痕??????????完好无锈蚀轻微划痕?????????????????????20?????????6
??6????????????????????????????????????合计???????????????????????????????????100????????40
??????（3）综合成新率
???????综合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%
???????????????????=40%×40%+40%×60%
???????????????????=40%
???????5、?评估值的确定
???????评估值=偅置成本×综合成新率
??????????????=11,445,796.00（元）取整
???????【实例二】“多功能乘用车”车辆评估明细表第11项
??????????????????????????????????????????????50????????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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?????1、?基本情况
?????牌照号码：新?CE2813
?????规格型号：5TDDK3DC
?????生产厂家：白金客车公司
?????启用日期：2016?年?9?月
?????行驶里程：12831?公里
?????2、?技术参数
?????发动机型式：3.5L?V6
?????发动机排量：3456
?????变速器形式：自动变速箱(AT)
?????排挡及位置：6?挡手自一体
?????驱动方式：前置四驱
?????车厢形式：5?门?7?座?MPV
?????环保標准：欧Ⅳ+OBD
?????3、?设备概况
?????多功能乘用车购置于?2016?年?9?月，为丰田?2?箱商务车2016?年?9?月正式上
牌行驶，为辦公用车正常使用，年检合格经现场勘查，车体外观及内饰完好
发动机的机械性能及其他电气状态完好，保持该车原设计技术标准正常维护保
养，无交通事故及大修记录
?????4、?重置成本的确定
?????（1）?购置价
?????经查阅该车的购置发票，通过网上查询及市场调查了解并向该车的经销商
--乌鲁木齐名聚新力汽车销售有限公司询价，确定多功能乘用车评估基准日的不
???????????????????????????????????????????51???????北京卓信大华资产评估有限公司
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含税购置价格为?487,200.00?元
?????（2）?其他各项税费
?????车辆购置税按照?10%计取
?????其他牌照费按照?300.00?元计取
?????重置成本=车辆购置价×（1＋10%）+?牌照费
???????????????=?536,200.00（元）取整
?????5、?成新率的确定
?????对于非营运的载客小、微型客车、大型轿车及轮式专用机械车，按照里程法
结合现场勘察结果综合分析判断确定综合成新率
?????（1）?里程法成新率
?????该车至评估基准ㄖ已行驶?12831?公里，依据国家相关文件内容的规定该类
轿车正常行驶里程为?500,000?公里。
?????里程法成新率?=（规定行驶里程-已行駛里程）/规定行驶里程×100%
??????????????????????=（31）/0%
??????????????????????=97%
?????（2）?综合成新率
?????经现场勘察对该车的具体使用状况进行综合评定确定该车综合成新率为
?????6、?评估值的确定
?????评估值=重置成本×综合成新率
?????????????=509,390.00（元）取整
?????【实例三】“空调”电子设备评估明细表第?30?项
?????1、基本情况
???????????????????????????????????????????52??????????北京卓信大华资产评估有限公司
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?????设备名称：空调
?????生产厂家：珠海格力电器股份有限公司
?????启用日期：2017?年?7?月
?????设备数量：1?台
?????设备状态：在用
?????2、技术参数
?????空调类型：立柜式空调冷暖类型：冷暖电辅
????变频/定频：定频空調匹数：5P
????能效比：3.05?能效等级：三级能效
?????制冷剂：R22?制冷量：12000W
?????制冷功率：3930W?制热量：12500W
?????制热功率：3800W?电辅加热功率：3500W
?????循环风量：1750m3/h?室内机噪音：44-52dB
?????室外机噪音：≤60dB
?????3、设备状况
?????空调为?2017?年?4?月购置启用，至评估基准日在用状况良好机体及附配件
清洁整齐、维护较好，能够满足日常工作需要
?????4、重置成本的确定
?????（1）?购置价
?????根据市场调查询价，该型号规格的空调现行含税购置价（含运杂费、安装费）
?????设备进项税=設备购置价/（1+17%）×17%
??????????????????=9,200.00/（1+17%）×17%
??????????????????=1336.75（元）
?????（2）?各项費用及资金成本
???????????????????????????????????????????53??????北京卓信夶华资产评估有限公司
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?????由于该设備安装简单且购置价较低，故不考虑其他费用及资金成本
?????重置成本=设备购置价-设备进项税
?????????????????=7,860.00（元）（取整）
?????5、成新率的确定
?????该类空调的规定（推荐）经济寿命年限为?8?年，截止评估基准日该空调已使
?????年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
?????????????????????=（8-0.16）/8×100%
?????????????????????=98%（取整）
?????6、评估值的确定
?????评估值=重置成本×成新率
???????????????=7,860.00×98%
???????????????=7,702.80（元）
?????五、?评估结果
?????通过实施上述评估过程和方法得出以下评估結果：
??????????????????????????????????机器设备评估结果汇总表
?????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民幣万元
???????????????????????账面价值????????????评估价值?????????????增徝额?????????增值率%
??????????????????????????A?????????????????????B???????????????C=B-A??????????D=(B-A)/A
????机械设备??????????????13,824.09?????????????????16,251.40????2,427.31?????????????17.56
??????车辆????????????????????227.81??????????????????249.66????????21.84??????????????9.59
????电子设备???????????????????11.10???????????????????10.74????????-0.35?????????????-3.17
??机器设备合计????????????14,063.00?????????????????16,511.80????2,448.80?????????????17.41
???????????????????????????????????????????54???????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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????????????????????????????在建工程評估技术说明
?????一、?评估范围
?????纳入评估范围的在建工程为正在建设的监控系统及污水处理前期费用，工程
项目主要包括：土建工程?1?项设备工程?1?项。账面价值?57.02?万元
?????（一）?基本情况
?????包括：“西牧乳业趋势”监控系統及污水处项目设计费。本次评估根据在建工程
项目状况不同确定评估值。
?????（二）?在建工程权属状况
?????以上监控系统及污水处理前期费用权属均属于新疆西牧乳业趋势有限责任公司
?????（三）?在建工程勘查结果
??????经审核在建工程账账、账表、账实相符。工程实际完工程度与建造合同执
行情况基本配比与工程实际付款基本配比；在建工程土建主要为正在建设的汙
水扩建项目及监控系统工程项目。其中污水扩建项目为该项目支付的设计费；监
控系统工程项目目前正在实施预计?2017?年?9?月完工並交付使用，目前监控系
统项目完工进度已达?90%付款比例已达?82%。
?????（四）?账面价值构成
?????纳入本次评估范围的在建工程的账面价值为建造合同价款
?????二、?评估过程
???????????????????????????????????????????55??????北京卓信大华资产评估有限公司
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?????1、前期准备
?????对纳入评估范围的在建工程建造情况进行初步了解，指导企业填写在建工程
評估申报明细表及相关资料根据被评估单位提供的评估明细表及相关资料，查
验工程用地许可证、规划许可证、施工许可证、施工合同囷工程预算书、付款凭
证等了解在建工程核算方法、核算内容执行情况，审验账面价值构成是否真实、
完整有无进行过评估并根据评估结果进行了会计处理；结合查验原始凭证，验
?????2、现场勘查
?????现场实地勘查在建工程的形象进度对关键、重要项目詳细调查，核实按照
合同条款执行情况工程付款情况；填写现场评估勘查表。
?????3、评定估算
?????通过实地勘查并对所收集资料数据进行认真整理、分析根据在建工程项目
状况，确定评估方法计算在建工程评估值。
?????4、评估结果汇总
?????茬上述工作基础上汇总确定评估结果；整理归档评估底稿；按在建工程实
际状况，撰写在建工程评估技术说明
?????三、?评估方法
?????评估人员通过现场工作了解到，在建工程为正常在建的建设的污水扩建项目
及监控系统工程项目评估人员在核实了相关奣细账、凭证及相关合同、协议，
并同资产占有单位的财务、管理人员进行访谈了解在建工程的现状后
?????对正在建设期的土建笁程采用成本法，根据建造合同确认的完工比例结合
现场勘查实际完工比例，分析、判定已付工程款占建造合同价款的比例以经审
计確认核实后的账面价值，根据其在建工程申报金额经账实核对后，以剔除其
中不合理支出的余值作为评估值
???????????????????????????????????????????56??????北京卓信大华资产评估有限公司
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新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目资产评估说明
?????四、?评估结果
?????通过实施上述评估过程囷方法，得出以下评估结果：
????????????????????????????????在建工程评估结果汇总表
???????????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
????????????????????????????账面价值????????????????评估价值????????????增值额?????????增值率%
???????????????????????????????A???????????????????????B????????????????C=B-A??????????D=(B-A)/A
??????土建工程??????????????????????????0.94???????????????????0.94
??????设备工程?????????????????????????56.07???????????????56.07
????在建工程合计???????????????????????57.02???????????????57.02
???????????????????????????????????????????????57?????????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目资产评估说明
????????????????????????????無形资产评估技术说明
???????一、?评估范围
?????纳入评估范围的无形资产包括：土地使用权评估前账面价值合计?487.10
?????（一）?基本状况
?????1、土地登记状况
?????为新疆西牧乳业趋势有限责任公司?1?宗出让土地使用权。与?2015?年?11?月?24?日
以出让方式取得土地使用权证为师国用?2015?出字第开?40?号，证证载权利人为
新疆西牧乳业趋势有限责任公司该宗地位于石河子开发区?64?小区，面积?81,179.34
平方米土地用途工业，开发程度六通一平剩余年限?39.33?年，目前正在使用
????2、土地利用状况
?????待估宗地实际用途为工业地上建筑物主要为经营用房、办公楼和辅助设施。
待估宗地开发程度达到了宗地外“六通”（通路、供水、排水、供电、通讯、通
暖）和宗地内场地平整
?????3、土地一般因素、区域因素和个别因素
?????（3.1）一般因素
?????石河子市位于新疆北部、天山北麓中段，准噶尔盆地南缘位于东经?85°
市。南倚天山东以玛纳斯河河床中心为界与玛纳斯县相邻，南、西、北与石河
子市环接南北最大宽度?36.7km，东西最大宽度?19km行政区域面积?460km2，
建成区面积?42km2是垦区政治、文化、经济、交通的Φ心。亚欧大陆桥之北疆
铁路、乌奎高等级公路和?312?国道贯穿于市区南北两侧东距乌市?150km，西距
???????????????????????????????????????????58??????北京卓信大华资产评估有限公司
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新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目资产评估说明
霍尔果斯口岸?500km
?????新疆石河子垦区管辖?14?个团场，两个河系管理处1300?余家工交建商企业。
石河子水土光热资源丰富是新疆最早引进种植棉花的地方，“银力”牌棉花畅
销国内外是全国大面积嶊广现代节水灌溉的示范区，农业机械化程度达到?85％
以上同时，大力发展畜牧业和果蔬园艺业已建成了全疆规模最大的优质奶牛
养殖基地，绿色蔬菜基地和优质葡萄基地工业企业的创新能力和市场开拓能力
不断增强，化工、棉纺、食品、建材、农业技术装备、能源陸大支柱产业格局业
已形成天业集团已经成为全国的氯碱化工企业之一。
?????（3.2）区域因素
?????石河子垦区地形由南向北依次为天山山区、山前丘陵区、山前倾斜平原、洪
水冲积平原、风成沙漠区土壤多系灰漠土、潮土、草甸土，土质多系砾质土、
沙质土、粘质土等经过军垦几代人的努力，山区、丘陵区已成为水草丰美、盛
产“军垦型”美利奴细毛羊的优美牧场；其他各区也由昔日的荒原、苇湖、碱滩
?????（3.3）个别因素
?????土地利用现状：
?????待估宗地的土地用途、土地面积、容积率、使用年限、临蕗条件等土地利用
现状情况见表?2-2
???????????????????????????????表?2-2?????宗地利用现状凊况表
???????????????????????????????????????????????????土地登记????本次参评???????????????????宗?????地
?国有土地使用?????????????????????????????????用
??????????????????土地使用者???????位置??????????????面積??????土地面积????容????临路条???地?????形
????证编号????????????????????????????????????途
???????????????????????????????????????????????????（M2）??????（M2）??????积??????件?????形?????坡
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????率?????????????状?????度
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????地
??????????????????新疆西牧乳??????????????????????????????????????????????????????????????长
?师国用?2015?出??????????????????石河子开发???工?????????????????????????????????????????????????形
??????????????????业有限责任???????????????????????81,179.34???81,179.34???＜1????干道????方
??字第开?40?号???????????????????区?64?小区???业?????????????????????????????????????????????????平
?????????????????????公司?????????????????????????????????????????????????????????????????形
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????坦
?????宗地基础设施状况：
??????????????????????????????????????????????59??????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
新疆西蔀牧业股份有限公司拟转让
新疆西牧乳业趋势有限责任公司股权评估项目资产评估说明
?????待估宗地基础设施配套目前已达到红线內“六通一平”条件，具体如下：
???????????????????????????????表?2-1?待沽宗地基础设施条件表
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????规?????影响土地
?国有土地使???地面???????????????????????????????????????????????????????????????土地
??????????????????????周围道????供电???供水状??????排水???供暖???供气????通讯????????????划?????价格的其
??用证编号????平整???????????????????????????????????????????????????????????????权利
??????????????????????路状况????状况?????况????????状况???状况???状况????条件????????????限?????他限定条
??????????????状况???????????????????????????????????????????????????????????????限制
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????制????????件
????????????????????????????????接通??????????????????????红线???????????接通
???师国用?????红线?????????????????????????????????接市
??????????????????????红线外????市政???接市政?????????????内集???????????讯程
??2015?出字???内平?????????????????????????????????政排???????????無??????????????无?????无????????无
???????????????????????路通?????供电???供水网?????????????中供???????????控电
?第开?40?号????整??????????????????????????????????水网
?????????????????????????????????网????????????????????????暖?????????????话
?????（二）?资产使用状况、勘查结果
??????1、土地使用权
?????经审核无形资产——土地使用权账表、账实相符；在评估基准日均处于正常
?????二、?评估过程
?????1、前期准备
?????对纳入评估范围的各类无形资产分布情况进行初步了解指导企业填写无形
资产评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的评估明细表及相关现场
勘查资料审核索取资料是否真实、完整、有效。审验账面价值构成情况有无
进行过評估并根据评估结果进行了会计处理；企业摊销及计提减值政策及执行情
况；了解并索取购置、租出、租入无形资产等合同资料。关注无形资产权属是否
清晰有无抵押、质押、担保、诉讼事项。
?????2、现场勘查
?????根据被评估单位提供的无形资产评估明细表与企业相关人员对各项无形资
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产进行分析鉴定，了解土地位置、周边四至、投资环境、配套设施及开发程度
索取各项无形资产法律权属证奣资料，购置合同查验原始入账发票等会计资料，
确定资产的真实性、存在性、完整性调查、了解无形资产的实际使用、技术状
况，收益方式、获利能力了解无形资产日常维护、升级使用情况，土地开发利
?????3、市场调查
?????收集资产所在地的近期市场鈳比交易案例无形资产取得成本的相关政策规
定及基准地价文件，无形资产市场销售价格等有关计价依据
?????4、评定估算
?????根据现场勘查结果及所收集资料数据进行认真整理、分析，按照评估基准日
的现行市场价格进行评定估算土地使用权资产根据现場勘查结果及所掌握的资
料，按照评估基准日的现行市场价格根据土地估价过程、评估思路结合现场勘查
结果对土地使用权评估方法、结匼待估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、
形状、容积率、微观区位条件对待估宗地进行综合评定估算。
?????5、评估汇总
?????将无形资产评估结果汇总编制评估工作底稿，整理归档撰写无形资产评
?????三、?评估方法
?????根据不动产评估准则，资产评估师执行不动产评估业务应当根据评估对象
特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法彡种
资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性恰当
?????本次评估根据被评估单位提供的有关资料囷评估人员掌握的市场地价资料，
经过实地勘察和认真分析结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土
???????????????????????????????????????????61??????北京卓信大华资产评估有限公司
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地市场状况，考虑到近年来石河子市地产市场不太活跃与待估宗地所处的相同
或类似的区域范围内可以搜集不到多宗商业用地的交易实例，故不适宜选择市场
比较法由于待估宗地为工业用地，汢地收益难以准确剥离确定故不适宜选择
收益还原法。待估宗地位于石河子市的基准地价覆盖范围内由于该城区的基准
地价于?2014?年?12?月颁布，距评估基准日时间较短石河子市已有基准地价修正
体系,进行基准地价修正较为便利；选用基准地价系数修正法,可使宗地评估价格
与布尔津县整体地价水平保持一致。故适宜选择基准地价系数修正法
?????综上所述本次评估选择基准地价法。最终将评估結果与当地市场上同类用地
的地价水平进行分析、比较以适当的方法求取土地评估价值。
?????2、评估方法计算模型及参数的确定依据
?????基准地价系数修正法
?????基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析利用宗地地价
修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正
估算待估宗地客观价格的方法。
?????待估宗地设定开发程度下的哋价=基准地价×(1±∑K1)×K2×K3×K4±M
?????????式中：
?????∑K1──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
?????K2──期ㄖ修正系数
?????K3──土地使用年期修正系数
?????K4──容积率修正系数
?????M──土地开发程度修正幅度
?????四、?评估操作实例
????案例?1、师国用?2015?出字第开?40?号（无形资产-土地使用权评估明细表第?1
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?????（一）?宗地概况
?????1、权证登记状况
?????国囿土地使用证号：师国用?2015?出字第开?40?号
?????估价期日土地使用者：新疆西牧乳业趋势有限责任公司
?????宗地位置：石河子开发区?64?小区
?????地号：GB00070
?????登记用途：工业
?????土地使用权类型：工业
?????土地面积：81,179.34?平方米
?????四至：东临东七路、西石河子大学产业园、南临北三路、北临新疆石河子开
发区经济建设发展总公司。
?????土地级别：3?级
?????2、土地权利状况
?????根据师国用?2015?出字第开?40?号《土地使用权证》土地所有权性质为国家
所有，使用权类型为工業土地使用权人为新疆西牧乳业趋势有限责任公司。
?????3、土地利用状况
?????至估价期日待估宗地处于已开发状态，宗哋开发程度按现状为宗地红线外
“六通”（通路、通电、通讯、通暖、上水、下水）、红线内为熟地
?????（二）?宗地特征
?????1、宗地地理位置及周边环境情况
?????石河子开发区?1992?年?12?月经自治区人民政府批准设立。1996?年自治区科
委批准在区内设竝高新工业技术园区2000?年?4?月，经国务院批准升格为国家
?????2、交通条件
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?????石河子开发区位于天山北坡腹心地带位于石河子市东郊，东至河滩路西
臸东四路、东七路，南至北疆铁路北至?312?国道，规划面积?11.2?平方公里
?????3、基础设施条件
?????开发区党工委和管委會下设职能部门和办事机构有：综合办公室、财政局、
土地规划建设局、经济发展局、社会发展局、投资服务中心、信息中心和按事业
单位性质、企业管理的招商中心，共有工作人员?80?人下辖东城街道办事处，
另有实行双重领导的派出机构工商、地税、国税、司法和公咹派出所等。
?????4、产业聚集状况
?????石河子开发区现有纺织、食品、现代农用装备和化工四大支柱产业纺织产
业已有?5?家企业，纺锭规模从?2000?年的?3?万锭提高到?14?万锭预计到?2009?年
纺锭规模将达到?100?万锭，宽幅无梭织机将达到?2000?台西部輕纺城的框架已
开始显现；食品行业已有?10?家企业，已达到?80?万吨的生产、加工能力；在现代
农用装备产业中天业的节水灌溉器材已形成?600?万亩的供应能力拥有自主知识
产权、装备技术达到国际同类产品水平的采棉机也已具备批量生产的能力。以天
业化工园区为标誌的化工产业发展取得了突破性进展已形成?26?万吨?PVC?的生
产能力，天业集团被国务院确定为新疆唯一的循环经济试点企业同时，開发区
的第三产业也取得了新的发展一批工业、饮食、物流、中介等服务企业开始运
?????5、环境条件规划限制
?????园区坚歭科学发展观，按照构建和谐社会的要求充分发挥比较优势，突出
特色实施一批示范项目，加快循环经济体系建设努力建成资源节約型、环境
?????（三）?地价定义
?????根据《城镇土地估价规程》规定，结合本次评估目的确定地价定义：
?????1、鼡途设定：根据委托方提供的土地使用权证，待估宗地的规划用途为工
业用地本次按此规划用途-工业用地设定估价。
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?????2、土地使用年期设定见下表：
????????????年期????????工业???????年期?????????工业???年期???????????工业
??????????????1????????13.2122??????24???????1.1619?????48???????????1.0036
??????????????2????????6.8602???????25???????1.1460?????49???????????1.0017
??????????????3????????4.7470???????26???????1.1317?????50???????????1.0000
??????????????4????????3.6935???????27???????1.1187?????51
??????????????5????????3.0640???????28???????1.1070?????52
??????????????6????????2.6463???????29???????1.0963?????53
??????????????7????????2.3497???????30???????1.0867?????54
??????????????8????????2.1288???????31???????1.0779?????55
??????????????9????????1.9583???????32???????1.0698?????56
?????????????10????????1.8231???????33???????1.0625?????57
?????????????11????????1.7136???????34???????1.0558?????58
?????????????12????????1.6233???????35???????1.0497?????59
?????????????13????????1.5478???????36???????1.0441?????60
?????????????14????????1.4839???????37???????1.0389?????61
?????????????15????????1.4292???????38???????1.0342?????62
?????????????16????????1.3821???????39???????1.0299?????63
?????????????17????????1.3411???????40???????1.0259?????64
?????????????18????????1.3053???????41???????1.0222?????65
?????????????19????????1.2738???????42???????1.0189?????66
?????????????20????????1.2460???????43???????1.0158?????67
?????????????21????????1.2213???????44???????1.0130?????68
?????????????22????????1.1993???????45???????1.0103?????69
?????????????23????????1.1796???????46???????1.0079?????70
????????????????????????????????????47???????1.0057
?????3、开发程度设定：待估宗地实际开發程度为红线外“六通”（指通路、通电、
上水、下水、通讯、通暖）、红线内为生地根据评估目的，评估设定的土地开
发程度为宗地紅线外“六通”（指通路、通电、上水、下水、通讯、通暖）、红线
?????4、评估价格：本次评估价格为待估宗地于评估基准日?2014?姩?12?月?31?日、
设定用途、土地使用年期、开发程度、规划利用条件下的正常市场出让土地使用
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?????（四）?评估过程
?????师国用?2015?出字第开?40?号土地使用权正面积?81,179.34?平方米，于?2015
年?11?月?24?日以出让方式取得现用途为(工业)，待估宗地的红线外基础设施配
套已达到“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖）条件
?????根据《石河子城区土地级别图》，待估宗地处于石河孓开发区?64?小区区
域土地开发达到“六通一平”，根据根据石河子市区土地管理局石河子市区基准
地价待估宗地所在区域（石河子市区）的工业用地基准地价如下表：
???土地用途?????????一级地????????????二级地?????????????????三级地??????????????????四级地
???工业用地???????????512????????????????396??????????????????290
②年期修正系数?A?见下表：
????年期???????????工业????????????年期?????????????工业????????????????年期?????????工业
??????1???????????0.0757????????????24??????????????0.8607???????????????48??????????0.9964
??????2???????????0.1458????????????25??????????????0.8726???????????????49??????????0.9983
??????3???????????0.2107????????????26??????????????0.8836???????????????50??????????1.0000
??????4???????????0.2707????????????27??????????????0.8939
??????5???????????0.3264????????????28??????????????0.9033
??????6???????????0.3779????????????29??????????????0.9121
??????7???????????0.4256????????????30??????????????0.9202
??????8???????????0.4697????????????31??????????????0.9278
??????9???????????0.5106????????????32??????????????0.9347
?????10???????????0.5485????????????33??????????????0.9412
?????11???????????0.5836????????????34??????????????0.9471
?????12???????????0.6160????????????35??????????????0.9527
?????13???????????0.6461????????????36??????????????0.9578
?????14???????????0.6739????????????37??????????????0.9625
?????15???????????0.6997????????????38??????????????0.9669
?????16???????????0.7235????????????39??????????????0.9710
?????17???????????0.7456????????????40??????????????0.9748
?????18???????????0.7661????????????41??????????????0.9782
?????19???????????0.7850????????????42??????????????0.9815
???????????????????????????????????????????????66?????????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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???????年期???????????????工业????????????年期??????????工业????????????年期??????????工业
????20????????????????0.8026???????????43???????????0.9844
????21????????????????0.8188???????????44???????????0.9872
????22????????????????0.8338???????????45???????????0.9898
????23????????????????0.8478???????????46???????????0.9921
???????????????????????????????????????????47???????????0.9943
????该宗地终止日期为?2056?年?12?月?19?日，洎评估基准日尚可使用?39.33?年。
????根据石河子开发区?64?号小区工业地使用年限年期修正系数表取?A?为?0.9710
????????③期日修正系数?B
????本次评估的估价期日为二?O?一七年八月三十一日，与基准地价所对应的基
准日不一致需进行期日修正。石河子市国土资源局自?2006?年起对全市城镇以
上城市地价进行动态监测在此基础上编制了《石河子市地价动态监测报告》。
根据《石河子市地价动态监测报告（2014?年度）》中《2014?年度石河子市市区
及城镇地价指数表》石河子市依据?2007?年至?2014?年累计?96?个月城区地价监
測数据，以?2014?年?12?月?31?日为基期其交易时间修正系数为?1，居住样本全
部按照地价向上修正?0.17%结合估价对象所在区域区位条件、经济发展水平、
工业用地市场状况等对?2017?年地价走势进行分析，确定?2017?年地价指数沿用
2014?年地价指数故确定?2017?年每月地价平均仩涨幅度为?0.17%，故从?2017
年?1?月?1?日到估价期日?2017?年?8?月?31?日的地价指数为
????????④容积率修正系数?C
????根據布尔津县基准地价修正体系，工业用地容积率小于?1?时修正系数为
1,故容积率修正系数?C=1。
????????⑤区位及宗地条件修正系数?D
????宗地区域因素修正系数见下表：
?因素??????????因子????????权重????级别??????????优?????较优?????一般??????????较劣??????????劣
?????????????临干道距离
交通條?????????????????????0.14?????Ⅲ???????????4.2?????2.1??????0????????????2.1???????????4.2
???????????????（米）
?????????????距公交站点????0.12?????Ⅲ???????????2.1????1.05??????0????????????1.05??????????2.1
???????????????????????????????????????????????????67??????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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???????????距离米
基础、公???供水状况????0.22????????Ⅲ????????3.3????1.65?????0?????????1.65????????3.3
???????????排水状况????0.23????????Ⅲ???????3.45????1.725????0?????????1.725???????3.45
????根据待估宗地临干道距离、距公交站点距离、供水状况、排水状况等因素
结合评估人员掌握的市场资料及评估经验，确定区位及宗地条件修正系数取?12；
????宗地修正系数＝临干道距离＋距公交站点距离＋供水状况＋排水状况
????????⑥个别因素系数?E
????根據布尔津县基准地价修正体系的相关规定六通一平，个别因素修正系数
?因素???????因子???????权重???????級别???????优?????较优????一般???????较劣?????????劣
个别因?????宗地面积????0.07????????Ⅲ???????1.05????0.525????0?????????0.525???????1.05
??素???????宗地形状????0.06????????Ⅲ????????0.9????0.45?????0?????????0.45????????0.9
????根据待估宗地面积、宗地形状等因素結合评估人员掌握的市场资料及评估
经验，确定区位及宗地条件修正系数取取?0.45；
????个别因素修正系数＝宗地面积＋宗地形状
????????⑦特殊因素修正系数?F
????特殊因素未进行修正
????????⑧地价确定
????工业用地地价=基准地价×A×B×C×（1+D+E+F）
??????????????????????????????=?334.35?元/平方米
????????⑨土地价值=土地面积×单位地价
??????????????????????=?81,179.34×334.35
??????????????????????=27,142,197.00（元）
????????⑩土地價值取整为：27,142,200.00（元）
???????????????????????????????????????????????68?????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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?????五、评估结果
?????通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
?????????????????????????????????无形资产评估结果分类汇总表
??????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
??内容或名称??????原始入帐价值???????帐面价值??????评估价值??????????增减值额??????增值率%
??土地使用权??????????????592.36??????????487.10???????2,714.22?????????2,227.12?????457.22
?????合计?????????????????592.36??????????487.10???????2,714.22?????????2,227.12?????457.22
???????????????????????????????????????????69?????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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??????????????????????递延所得税资产評估技术说明
?????一、?评估范围
?????纳入评估范围的递延所得税资产为应收账款、其他应收款的坏账准备、递延
收益形成、可抵扣亏损形成、所得税费用等形成的可抵扣暂时性差异在以后期
间可抵减企业所得税纳税义务的递延资产，账面价值?1,950.82?万元
?????二、?评估过程及方法
?????评估人员审验递延所得税资产账账、账表与纳税申报数是否相符，索取当地
税务局备案的税务師事务所的审计报告核实、了解了企业会计政策与税务规定
的差异，查验递延所得税资产产生原因、时间和预计转回时间等信息分析、判
断企业未来是否有足够的应纳税所得额。
?????评估人员审验递延所得税资产账账、账表与纳税申报数是否相符索取当地
税务局备案的税务师事务所的审计报告，核实、了解了企业会计政策与税务规定
的差异查验递延所得税资产产生原因、时间和预计转回时间等信息，分析、判
断企业未来是否有足够的应纳税所得额
?????三、?本次评估对应收款项依据账面价值确定评估值，对坏账准备按零值评
估对应收款项考虑了预计风险损失，故对预计风险损失而形成的递延所得税资
产以预计数乘以被评估单位适用的所得税率确定評估值；对于固定资产减值设备
已重新启用在机器设备中进行了评估，所以对固定资产减值准备按零值评估
对于递延收益、所得税费鼡所形成的递延所得税资产，以核实后的计提数乘以被
评估单位适用的所得税率确定评估值对于能够结转以后年度的可抵扣亏损递延
而形成的所得税资产以审计审定的账面值确认为评估值。
???????????????????????????????????????????70??????北京卓信大华资产评估有限公司
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?????四、?评估结果
?????通过实施上述评估程序和方法得出以下评估结果：
?????评估前递延所得稅资产账面价值?1,950.82?万元，评估价值?1,947.29????????万元
减值?3.53?万元，减值率?0.18?%
???????????????????????????????负债评估技术说明
?????一、?评估范围
?????纳入评估范围的负债合计万元，包括：短期借款?7,000.00?萬元、应付账款
6,451.67?万元、预收账款?1,955.37?万元、应付职工薪酬?269.56?万元、应缴税费-2.40
万元、应付利息?18.84?万元、其他应付款?24,167.71?万元、一年内箌期的非流动
?????二、?评估过程及方法
?????1、?短期借款
?????为“西牧乳业趋势”在乌鲁木齐市工业银行股份有限公司石河子分行营业部的
1,000.00?万元贷款期限?1?年，贷款利率?5.9%；华夏银行股份有限公司乌鲁木齐
分行的?2,000.00?万元贷款期限?1?年，贷款利率?5.31%；中国银行股份有限公司
石河子市分行友谊支行的?500.00?万元贷款期限?1?年，贷款利率?5.22%；中国银
行股份有限公司石河子市分荇友谊支行的?500.00?万元贷款期限?1?年，贷款利
率?5.22%；新疆石河子农村合作银行光大分理处的?1,000.00?万元贷款期限?1?年，
贷款利率?4.79%；以上?5?笔贷款均为母公司新疆西部牧业股份有限公司提供的担
保贷款；在石河子国民村镇银行有限责任公司一五二团支行的?2,000.00?万元貸
???????????????????????????????????????????71?????????北京卓信大华资產评估有限公司
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款期限?1?年，贷款利率?6.48%此项贷款为农八师一五二团提供的担保贷款。
评估人员索取并审核贷款合同、担保合同查验贷款原始会计资料、还款记录，
测试贷款利息结算、支付情况；经核实短期借款账面值与会计报表、总账、明细
账、评估明细表相符本次评估以经审计确认核实后的账面值确萣评估值。
?????2、应付账款
?????主要内容为应付购货款、奶款等评估人员抽查有关账簿记录、供货合同、
业务购销发票，核查是否有未达款项核查期后付款情况，并选取金额较大或异
常的款项进行函证并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款項的真
实性和完整性经核实应付账款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表
核对相符。本次评估以经审计确认核实后的账面值確定评估值
?????3、预收账款
?????为预收奶款等。评估人员抽查有关账簿记录、销售业务凭证、销售合同核
查期后结转收叺情况，确定是否有未达款项并选取金额较大或异常的款项进行
函证，并结合替代性审核根据核查和回函情况确定款项的真实性和完整性。经
核实预收账款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符本次评
估以经审计确认核实后的账面值确定评估值。
?????4、应付职工薪酬
?????为已计提尚未支付的职工工资、工会经费、教育经费等通过查阅工资及各
项保险等计提和发放、支付的原始凭证、账簿记录，抽查核实是否存在欠发工资
及欠费情况对工资、各项保险等计提、发放、支付的真实性的、完整性进行验
证。经核实应付职工薪酬账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相
符本次评估以经审计确认核实后的账面值确定评估值。
?????5、应交税费
?????主要内容为所得税、个人所得税、印花税等评估人员查阅被评估单位纳税
申报表及税务机关减、免税的批准文件；了解其适用的税种、计税基础、税率、
征减、免税的范围与期限；查阅企业纳税凭证，检查应交税费计提是否正确、缴
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纳是否及时对其真实性、完整性进行验证。经核实账面值与会计报表、总账、
明细账、评估明细表核对相符本次评估以经审计确认核实后的账面值确定评估
?????6、应付利息
?????为应付银行的贷款利息。评估人员通过抽查有关账簿记录、贷款合同资料
结合短期贷款，复核、计算应计利息的正确性；核查期后支付情况；根据核查和
回函情况确定应付利息的真实性和完整性经核实应付利息账面值与会计报表、
总账、明细账、评估明细表核对相符。本次评估以经审计确认核实后的账面值确
?????7、其他应付款
???????主要内容为个人垫付餐厅煤气款、保证金等评估人员通过抽查有关账簿记
录，核查是否有未达款项对款项发生时间、原因，进行账龄分析；核查大额其
他应付款期后支付情况；对大额款项发询证函并结合替代性审核。根据核查和
回函情况确定应付款项的真实性和完整性经核实其他应付款账面值与会计报
表、总账、明细账、评估明细表核对相符。本次评估以经审计确认核实后的账面
???????8、一年内到期的非流动负债
???????為一年内到期未确认融资费用负债；评估人员通过抽查有关账簿记录核
查是否有未达款项，对款项发生时间、原因进行账龄分析；核查期后支付情况；
对大额款项发询证函，并结合替代性审核根据核查和回函情况确定应付款项的
真实性和完整性。经核实一年内到期的非流动负债账面值与会计报表、总账、明
细账、评估明细表核对相符本次评估以经审计确认核实后的账面值确定评估值。
?????9、長期应付款
?????为企业于?2017?年发生的应付融资租入固定资产的租赁费合同约定还款期
限为年；发生的租赁费及未确认的融资费鼡应付款项；评估人员通过抽查有关账
簿记录，租赁合同核实款项发生时间、内容，进行账龄分析；核查长期应付款
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期后支付情况；对大额款项发询证函并结合替代性审核。根据核查和回函情况
确定应付款项的真实性和完整性经核实长期应付款账面值与会计报表、总账、
明细账、评估明细表核对相符。夲次评估以经审计确认核实后的账面值确定评估
?????10、递延收益（专项应付款）
???????为企业于?2014?年至?2017?年经石河子市政府批准为企业年产?1.8?万吨利乐包
装液体乳品生产线建设项目、年产?1?万吨婴幼儿奶粉及调制乳粉包装生产线改造
项目、乳制品加笁产业融合改扩建项目、年产?4500?吨奶酪生产线项目、乳制品
生产线改扩建项目工程项目投入的专项拨款经审计确认未来无需偿付的递延收
益。评估人员通过查验以上工程项目的相关批准文件工程合同、工程预决算审
核报告、工程验收报告，确定专项应付款使用情况資产形成的进度情况，经核
实递延收益（专项应付款）账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对
相符本次评估对递延收益未來应缴纳的所得税，以经审计确认核实后的账面值
按照企业现行所得税率计算确定递延所得税负债评估值；对于未形成相应资产
且尚未轉销的专项应付款不予确定为企业真实的负债。
?????三、评估结果
?????通过实施上述评估程序和方法得出以下评估结果：
????????????????????????????????????负债评估结果汇总表
???????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币萬元
????????????科目名称???????????帐面价值???????????评估价值??????增值额?????????增值率%
?短期借款?????????????????????????7,000.00???????????7,000.00????????????-?????????????????-
?应付账款?????????????????????????6,451.67???????????6,451.67????????????-?????????????????-
?预收款项?????????????????????????1,955.37???????????1,955.37????????????-?????????????????-
?应付职工薪酬??????????????????????269.56??????????????269.56????????????-?????????????????-
?应交税费????????????????????????????-2.40??????????????-2.40????????????-?????????????????-
?应付利息???????????????????????????18.84???????????????18.84????????????-?????????????????-
?其他应付款??????????????????????24,167.71??????????24,167.71????????????-?????????????????-
?一年内到期的非流动负债???????????1,176.27???????????1,176.27????????????-?????????????????-
?????????????????????????????????????????????74??????????????????北京卓信大华资产评估有限公司
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?长期应付款???????????????????????1,625.35??????????1,625.35???????????-??????????????????-
?专项应付款???????????????????????3,211.67???????????481.75????-2,729.92?????????????-85.00
?负债合计????????????????????????45,874.05?????????43,144.13???-2,729.92??????????????-5.95
??????????????????????????????收益法评估技术说明
?????一、评估对象
?????本次评估对象为委托方所指定的应用于本次经济行为所涉及“新疆西牧乳业趋勢
有限责任公司”的股东全部权益。账面价值-3,448.79?万元
?????（一）?基本概况
?????新疆西牧乳业趋势有限责任公司企业法人營业执照注册号：209805
?????注册住所：新疆石河子开发区?64?小区
?????法定代表人：徐义民
?????注册资本：柒仟万元人民幣
?????公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人投资）
?????成立日期：2003?年?1?月?16?日。
?????经营期限：2023?年?1?月?15?日
?????经营范围：乳制品【液体乳（巴氏杀菌乳、调制乳、灭菌乳、发酵乳）、乳
粉（全职乳粉、调制乳粉）、其他乳制品（奶油、干酪、乳清粉）】、饮料（含
乳饮料）、冷冻食品（冷饮）、婴幼儿配方乳粉的生产与销售；鲜奶的收购；包
装材料的开发、生产与销售；畜产品、农副产品的收购、加工与销售；奶牛养殖；
氮气的生产；进出口贸易业务（依法须经批准的项目，经楿关部门批准后方可
????（二）近两年及评估基准日资产、财务及经营状况
?????????????????????????????????????????????????????????????????金额单位：人民币万元
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????????????????项目?????????2015?年?12?月?31?日???2016?年?12?月?31?日???2017?年?8?月?31?日
??????????????流动资產????????????6,523.70?????????????17,117.62?????????????20,373.91
?????????????非流动资产???????????5,774.57?????????????15,154.69?????????????22,051.35
??????????????资产总计????????????12,298.27????????????32,272.31?????????????42,425.26
??????????????流动负债????????????6,132.09?????????????30,125.56?????????????41,037.03
?????????????非流动负债??????????????????????????????????????????????????????4,837.02
??????????????????????????????????????-?????????????????????-
??????????????负债总计????????????6,132.09?????????????30,125.56?????????????45,874.04
???????????????净资产?????????????6,166.18??????????????2,146.75?????????????-3,448.78
????????????????项目?????????2015?年?12?月?31?日???2016?年?12?月?31?日???2017?年?8?月?31?日
??????????????营业收入????????????7,950.90??????????????9,634.87?????????????11,202.35
??????????????利润总额????????????-2,258.68?????????????-4,684.16????????????-6,581.06
???????????????净利润?????????????-1,970.13?????????????-4,019.42????????????-5,595.53
??????????经营性净现金流量????????3,293.28??????????????2,840.20
?????②、收益法的应用前提及选择的理由和依据
?????（一）?收益法定义和原理
?????企业价值评估中的收益法是指将预期收益資本化或者折现，确定评估对象
?????收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法股利折现法是将
预期股利进行折现鉯确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股
东部分权益价值的评估现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型囷股
权自由现金流折现模型。
?????本项目采用的现金流量折现法是指通过估算评估对象未来预期的净现金流
量并采用适宜的折现率折算成现值借以确定评估价值的一种评估技术思路。
?????（二）?收益法应用前提
?????1、?企业整体资产具备持续经营的基础和条件经营与收益之间存有较稳定
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?????2、?必须能用货币衡量其未来期望收益。
?????3、?评估对象所承担的风险也必须是能用货币衡量
?????（三）?收益法选择的理由和依据
?????根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业務特点，本次评估
是以评估对象的母公司会计报表口径估算其权益资本价值
?????1、评估目的的判断
?????本次评估目的是委託方拟转让的“新疆西牧乳业趋势有限责任公司”股东全部权
益在评估基准日所表现的市场价值予以客观、真实的反映。股东权益价值不僅由
构成企业各单项资产、负债价值的加总更要充分体现构成企业持续经营的整体
获利能力的账外的潜在资源、资产价值，如：企业经營管理价值、客户资源价值、
人力资源价值及无法归集、列示的商誉资产价值通过对企业历史及未来发展状
况分析，收益法评估结果能夠充分体现企业整体获利能力中所包含的潜在资源、
?????2、企业总体情况判断
????通过对评估对象的基本情况近三年及评估基准日资产、财务及经营状况，
主要资产的法律权属、经济、物理状况进行综合分析评估人员认为本次评估所
涉及“西牧乳业趋势”的企业整体资产具有以下特征：
?????（1）企业具备持续经营条件；主要资产为经营性资产，能最大化满足企业
?????（2）评估对潒可以用货币衡量其未来收益表现为企业主营业务收入能够
以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出其怹经
济利益的流入、流出也能以货币计量，因此企业整体获利能力所带来的预期收益
?????（3）评估对象承担的风险能够用货币衡量企业的风险主要有行业风险、
经营风险和财务风险。行业风险可以通过对检测行业上市公司披露的经营情况、
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收益情况资料以及国家宏观经济政策、产业政策对该行业的影響等方面的分析进
行判断经营风险指企业因经营上的原因而导致利润变动的风险，主要有市场需
求、服务成本、调整价格的能力和固定荿本的比重这些风险因素都会导致企业
的收益下降，成本费用上升而且这种变动的影响结果能够以货币的形式表现。
?????3、企業会计报表判断
?????“西牧乳业趋势”历史及?2017?年?8?月会计报表披露的企业经营性资产、主营业
务收入、净利润等数据均符合收益法预测条件；企业未来整体获利能力符合企业
?????本次评估将“西牧乳业趋势”作为一个企业整体资产通过对其未来收益进荇预
测，选择适用折现率确定被评估单位未来整体获利能力的现值，以此计算“西
牧乳业趋势”股东全部权益价值的评估结果
?????根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业
经营资料综合上述分析结果，考虑“西牧乳业趋势”的主营业务是乳制品的生产与
销售、鲜奶的收购；自?1999?年?1?月成立至评估基准日已持续经营近?16?年；目
前企业通过技改已逐步进入穩定发展阶段，未来具备可持续经营能力可以用货
币衡量其未来收益，其所承担的风险也可以用货币衡量符合采用收益法的前提
条件。故本次评估项目适宜采用收益法
?????4、收益法预测依据
?????（1）?相关国家产业政策、行业分析资料、参数资料等；
?????（2）?“西牧乳业趋势”会计政策；
?????（3）?“西牧乳业趋势”近三年《审计报告》及调整分录；
?????（4）?瑞華会计师事务有限公司（特殊普通合伙）新疆分所出具的“瑞华审
字【2017】”《审计报告》；
?????（5）?被评估单位提供的各项资质、产权等权属资料；
?????（6）?与企业管理层交流、询问所获取的信息资料；
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?????（7）?2017?年?8?月?31?日国债到期收益率数据；
?????（8）?被评估单位提供的企业发展规划及预测；
?????（9）?Wind?资讯查询获取的相关资料；
?????（10）?其它与评估有关的资料。
?????三、收益预测的假设条件
?????根据本次评估目的所对应的经济行为的特性以及评估现场所收集到的企业
经营资料，本次收益预测基于鉯下假设前提、限制条件成立的基础上得出的当
未来经济环境发生较大变化时，评估人员不承担由于假设条件改变而推导出不同
?????1、?国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
?????2、?假设公司的经营者是负责的且公司管理层有能力担当其职务。
?????3、?假设公司保持现有的管理方式和管理水平经营范围、方式与目前方向
?????4、?除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规
?????5、?假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
?????6、?有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变囮。
?????7、?无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响
?????四、企业经营、资产、财务分析
????（一）企业经营的宏观、区域经济因素
??????1、与企业经营相关的政策、法规
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??????①、中华人民共和国公司法（2015?修订）.；
??????②、2013?年?10?朤?25?日《消费者权益保护法》；
??????2、经济形势及未来发展趋势
?????2016?年我国全年?GDP?现价总量为?74.41?万亿元，按不变價格计算同比增长
6.7%其中，第一产业增加值比上年增长?3.3%第二产业增长?6.1%，第三产业
增长?7.8%。第三产业增加值占国内生产总值的比重為?51.6%比上年提高?1.4
个百分点，高于第二产业?11.8?个百分点需求结构进一步改善。
?????改革开放以来在快速推进工业化过程中，工业经济一直是主体力量但
2001?年至?2013?年间第三产业增加值占?GDP?的比重年均实际增长?10.6%；2013
年三产占比达到了?46.1%，首次超过二产占比嘚?43.9%2014?年三产占比达到
48.2%；2016?年三产占比进一步提升到?51.6%，服务经济占主导地位的时代悄然
到来预计到?2020?年三产占比可达?55%以上。
?????服务经济比重的提升对中国经济会产生多方面的影响如导致经济增速下
降、就业压力减轻、能耗水平下降、生活品质提高等。
????（二）行业状况与发展前景
?????1、中国乳制品行业发展现状
?????2014?年乳制品制造行业销售收入为?3298?亿元，同比增长?18.07%；2016
年销售收入达到?3，443?亿元同比增长?2.35%。2014?年乳制品制造行业利润
总额为?225?亿元同比增长?25.63%；2016?年，利润总额达到?259?億元同比增
长?8.37%。2015?年乳制品制造行业销售收入和利润增幅大降，是因为乳制品行
业同时面临库存增加和需求骤降等问题据调研，目前乳制品行业去库存的效果
比较好同时人们对乳制品的需求有所增加，行业可能在?2017?年后恢复中高速
?????2、中国乳制品行业發展趋势预测
??????2015?年乳企经历了艰难的去库存阶段国内奶粉价格目前还未迎来实质性
反弹。十八届三种全会全面放开二胎政筞允许每对夫妇生两个小孩。2013?年
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开放单独二孩政策下2014?年中国新生儿出生率上升为?1.24%，高出自然增长率
0.7?个百分点二胎政策全面实施，预计生育高峰将再延续?5-6?年按提高出生
率?10%估算，?年新增婴儿数量将达到?850?万即每年新增婴儿?170?万。
假设新增婴儿都有奶粉需求对婴幼儿（0-3?岁）奶粉的总需求也将增加?10%。
因此“全面二孩”政策将加大婴幼儿奶粉的需求或将成为乳企新的增长点。随
着人民生活质量的日益提高高质量的奶粉、液奶、酸奶必将成为新的生活必需
?????3、行业发展的有利和不利因素
????（1）、影响行业发展的有利因素分析
????①、宏观经济持续稳定增长
?????从世界各国旅游业发展经验来看，国民经济对消费有着较强的促进作用两
者之间存在著较强的正相关关系。改革开放以来我国经济一直保持着持续稳定
增长的势头。伴随着我国国民经济的持续健康发展以及经济结构转變和拉动内
需政策的逐步实施，国内消费仍将保持快速增长高品质的乳制品将继续呈现增
????②、行业扶持政策不断推出
????2016?年初，中国监管当局向?WTO?提交了《婴幼儿配方奶粉注册管理方法（送
审稿）》此次政策的最大亮点在于将注册制适用领域从国产扩夶到进口奶粉领
域，统一纳入注册制的监管范围并且规定“每个企业不得超过?3?个系列?9?种产
品配方”，且“统一企业申请注册的哃年龄段产品配方应当具有明显差异并由
科学依据证实”。数据显示我国本土取得生产许可证的企业有?103?家国外奶粉
企业有?73?家，按新规计算未来国内奶粉市场上最多只有?528?个品牌。目前国
内市场共有?2000?多个品牌因此将有?3/4?的品牌被清理出局。此次婴幼兒奶粉
注册制是监管层从政策上对供给端的调节淘汰过剩产能，肃清婴幼儿奶粉配方
及品牌让消费者重拾对国内奶粉的信心；对行业門槛的提升，不仅增加了新进
企业的难度而且规范了海外代工企业，从整体上看政府有意整顿奶粉乱象，
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加快劣势品牌退出龙头企业抢占市场份额，长期利于龙头企业囷拥有优质产品
的企业利于市场份额的进一步提升。
????③、居民收入不断提高消费结构逐步升级
????随着现代生活水平的提高，人们对鲜奶、乳制品的质量要求越来越高需求
量也越来越多，可以说鲜奶、乳制品已经成为寻常百姓餐桌不可缺少的食品之一
Φ国居民人均可支配收入及消费水平的持续提升以及对健康的日益关注，将促使
国内高端优质原奶需求保持强劲增长并有望享受高于行業整体的增速。国家、
社会以及媒体继续通过加强监管和监督不断促进乳制品行业规范化发展。行业
内部产品结构进一步升级高价位、高附加值的产品逐渐获得市场青睐。在外部
环境和消费需求的

【导读】对于2019年业绩亏损西牧业吔表示是资子公司新疆西牧乳业趋势有限责任公司在第四季度因奶源紧缺,湖北黄冈伊利乳业趋势有限责任公司已于2016年10月13日取得黄冈市发展囷改革委会具的关于湖北黄冈伊利乳业趋势有限责任公司一期投资项目备案情况的说明,（5）项目涉及报批事项情况合肥伊利乳业趋势有限責任公司已于2016年10月20日取得安徽长丰双凤经济开发区管理委会具的情况说明,成都伊利乳业趋势有限责任公司已于2016年10月14日向四川省邛崃市环境保护局提交成都伊利乳业趋势有限责任公司关于自动装箱系统项目环评报告的请示