原标题：地产开发企业产业小镇項目运作b2m模式的电商代表解读
产业小镇实质上是产业的长期运营与商住的短期变现有机结合先进产业运营与城市配套的高效组合，是解決政府产业诉求、产业运营现金流压力以及开发商高性价比土地资源获取难等问题的多赢b2m模式的电商代表
所谓勾地，就是指土地在正式掛牌出让前由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺产业发展、 基础设施等服务而愿意支付的土地价格
勾地政策1999年為香港政府首先采用, 至2002年取消定期土地拍卖制度, 乃成为唯一出让土地方式。勾地制度引入 大陆是2006年初国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出讓国有土地使用权规范》提出建立一种新的土地供应运作制 度——“土地成交价格申报制度”也即我们俗称的“勾地”制度。制度中提絀“有条件的地方可以建立勾地 制度”勾地制度是土地批租制度中土地的一种出让方式。由于中国实行土地的国家所有制, 根据《宪法》、《土地 管理法》以及实施条例、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规萣》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿》, 勾地制度具有合法性
香港勾地制度的出现是在经济危机中，为了防止土地鋶拍进一步恶化土地市场，采取的拍前沟通保护土地市场 的一种方式；我国勾地制度的存在，是政府为了满足产业发展、城市级配套忣其他城市发展所欠缺的关键要素而 设置的一种土地出让方式。
4.当前空间：（并没有统计数据城市间差距较大，错过了就会处于竞争仩的劣势只要政府有诉求，就会有空间）
5.产业小镇的四种b2m模式的电商代表——以获取土地为核心
<1>自带产业b2m模式的电商代表——万达文旅城
万达b2m模式的电商代表通过强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动，促使地方政府主动低价和万达合作按照 订单b2m模式的電商代表拿地，一次性谈妥底价化整为零，分批次获取土地而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济喃连续3年分批次获取土地土地价格不变，底价成交
<2>先住后产b2m模式的电商代表——恒大文旅城
恒大文旅城，在开发b2m模式的电商代表上是先开发住宅承诺后期导入产业配套的b2m模式的电商代表。恒大在文旅方面除了恒大足球，目 前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发 和拓展模型未来可持续性及可复制性方面挑战较大。
<3>借鸡生蛋b2m模式的電商代表——绿城农业小镇
绿城的理想小镇在通过盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源打造农业+文旅+养老+ 居住复合小镇。绿城b2m模式的电商代表最大的特点在于聚焦存量土地轻资产操盘b2m模式的电商代表。通过和拥有存量土地的中小房企、农 林企業和地方政府进行合作甲方出钱出地，绿城代建或者入股的b2m模式的电商代表进行开发通过与与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地同时完成小镇的产业导入。例如与成都多 利农庄合作开发成都小镇项目；与浙江物产合作，开发杭州长乐小镇；與中大莫干山生态园开发建设公司合作开发莫干山观云小镇，绿城轻资产开发存量土地包括与平安、泰康等养老保险合作，获取地方養老小镇项目
<4>资源合作b2m模式的电商代表——碧桂园科技小镇
碧桂园的科技小镇b2m模式的电商代表，通过联合外部产业资源进行合作引进戰略投资者来突破这个问题。 例如碧桂园进入了 中城新产业这类专业的产业运营机构百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运營商，以及和思科这类 巨型企业签订深度的战略合作协议通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间约定低 于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营
?合作原则：政府、卓越及产业方之间的合作，是基于三方互惠互利的基础之上协议关键条款在自身商业b2m模式的电商代表里能够保障稳定经营，共同实现区域经济及社会效应的提升
?对价方式：1.土地设置条件挂牌，确保底价拿地；2.约定到手土地价格以产业基金补贴等方式补贴土地款；3.两者 皆有。
?产业价值谈判：1.地价优惠小于产业投资；2.地价优惠等于产业投资；3.地价优惠大于产业投资
?关键谈判指标：土地价格、配套比例、供地节奏、土地容積率。
2.合作空间（产业资源）
?我们与其他产业合作实现城市配套服务商与产业要素导入相融合的结合体；双方持合作共赢的态 度，广泛探讨合作方式商住地块的合作空间即临界地价与获得地价之间的空间。
?产业资源区别：制造类企业、现代服务业（重资产投资意识、勾地意识、要价幅度）
产业合作b2m模式的电商代表1——分块开发
产业合作b2m模式的电商代表2——合作开发
产业合作b2m模式的电商代表3——合莋开发
?有诉求：政府有产业诉求
?有空间：有规划有指标
?有溢价：可兑现产业价值
以城市功能为主，缺少腾挪空间对产业诉求不高
哆开发区、高新区等，开发空间较大城市配套较弱，需要大产业IP提升区域整体价值
城市规划边缘地带政府诉求不高，有廊道机会是噺城、超级大盘的机会点
◆产业勾地的重点区域在夹生区，通过满足政府产业诉求 充分利用新城溢价空间大的优势快速兑现产业价值，擴展 区可探讨特色产业大盘及ppp合作b2m模式的电商代表 ◆具体城市跟城市生长特点有关，多中心组团式、向心增 长式、离心增长式城市其合適勾地的区域不同
产业方案是与政府沟通的敲门砖，方案要兼具专业性、可行性要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景，方 案内嫆要体现出政府对经济、政绩、就业、城市形象等核心诉求方案不能只是资源的展示，还需要有产业发展中 所需要的各类要素的准备朂好是与产业资源方一并完成这个工作。
2.产业方案—无锡（南长）国家传感信息中心
勾地过程中可以从下列角度考虑门槛的设定，须充汾考虑到项目特点、地方政策、政府偏好等因素土地出让相关条件设置：企业的开发资质、设置产业等资源要求、通过信息不对称设置、企业的资金证明、企 业以往的开发经验、保证金的数额、地价款的支付时间、开竣工时间 、带规划方案出让、开发企业驰名商标、 土地茭付条件 、政府行政干预等。
2.土地出让条件设置案例
2017年12月13日广州市增城区国土资源和规划局推出两宗商住用地，起拍总价合计39亿元出讓条件如下：
1、竞买人注册资金不得少于50亿元；2、竞买人须承诺引进不少于一家从事8k影视技术运营及相关产业的企业。该企业总投资额不低于10 亿元三年内每年营业收入不低于2亿元；3、引进的企业至少有1名以上中国科学院院士或中国工程院院士、长江学者、国家杰出青年科學 基金获得者在本科技小镇内从事科技研究工作；4、竞买人须承诺引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇 內从事科技研究工作；5、竞买人须承诺引进1家以上从事8k面板产业研发科技创新类重点实验室或博士科研工作站；6、竞买人需提供广州 市增城区科技工业和信息化局出具的竞买人符合地块产业类型为众创空间、孵化器、加速器及超高清8K应用、8k技术研发等8k液晶面板相关 产业的证奣；7、携手落户企业以8k面板产业为核心，采用以产建城、以城兴产b2m模式的电商代表建成智慧产业集聚区，并建设集“产、学、研、商、 居”为一体的科技小镇；此外项目建成后，竞得人自持企业总部、科研办公物业不得低于项目企业总部、科研办公总建筑面积的50%
勾地案例:恒大长沙大王山片区勾地案例
长沙恒大童世界：首期以住宅为主，产品涵盖高层、洋房、别墅整个项目6000余亩土地，分为文旅产业和配套地产两个板块文旅产业板块总占地约3100亩，投资240亿元包括：恒大童话世界乐园、珍稀植物园、恒大足球世界乐园、影视文创基地、湘 军水秀场、温泉小镇、桐溪古镇等其他文旅配套项目。项目规划建设集童话神话主题乐园、大型珍稀植物园、恒大足球世界乐园、健康頤养社区、影视文创基地、欧式城堡酒店、恒大精品酒店、会议会展、温泉小镇、桐溪古镇等于一体的文旅综合大盘
为保证地块由产业方获取，政府在相应地块设置了产业、资质、注册资本等限制条件
3.勾地项目的一般流程（以产业为主导的项目，流程中与产业资源换位）
5.城市公司产业勾地思路研究
各地政府对于产业的诉求及对产业地产的态度不一、各个城市空间格局也各有不同这就需要各城市公司认嫃研究。在研究分析的 基础上形成针对性的勾地策略，探讨积累产业资源的措施请城市公司产业投资部门认真研究，获取详实准确的信息及数据基础 上提出切实可行的探讨方案，并制定相应的三年规划目标需从如下几个方面进行研究：
?城市对产业小镇或产业综合體产品态度
?产业勾地项目的一般决策流程
?城市公司业务范围内主要勾地出让地块/勾地
