神州高铁出售宝利来投资股权项目所涉及
深圳市宝利来投资有限公司
北京中企华资产评估有限责任公司
本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定
外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加
盖单位公章并签署日期，内容见附件一：关于进行资产评估有关事项
第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写。
第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是深圳市宝利来投资有限公司的股东全部权益价值。
评估范围是深圳市宝利来投资有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、交易性金融资
产、固定资产、长期股权投资、无形资产、长期待摊费用等，总资产
注：图中2011年至2014年数据根据第三次经济普查结果进行修订。
在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售
额比上年增长14.6%，服装、鞋帽、针纺织品类增长9.8%，化妆品类
增长8.8%，金银珠宝类增长7.3%，日用品类增长12.3%，家用电器和
音像器材类增长11.4%，中西药品类增长14.2%，文化办公用品类增长
15.2%，家具类增长16.1%，通讯器材类增长29.3%，建筑及装潢材料
类增长18.7%，汽车类增长5.3%，石油及制品类下降6.6%。
全年网上零售额38773亿元，比上年增长33.3%，其中网上商品
零售额32424亿元，增长31.6%。在网上商品零售额中，吃类商品增
长40.8%，穿类商品增长21.4%，用类商品增长36%。
全年服务进出口总额7130亿美元，比上年增长14.6%。其中，服
务出口2882亿美元，增长9.2%；服务进口4248亿美元，增长18.6%。
服务进出口逆差1366亿美元。
全年国内游客40亿人次，比上年增长10.5%，国内旅游收入34195
亿元，增长13.1%。入境游客13382万人次，增长4.1%。其中，外国
人2599万人次，下降1.4%；香港、澳门和台湾同胞10783万人次，
增长5.6%。在入境游客中，过夜游客5689万人次，增长2.3%。国际
旅游收入1137亿美元，增长7.8%。国内居民出境12786万人次，增
长9.7%。其中因私出境12172万人次，增长10.6%；赴港澳台出境8588
万人次，增长4.4%。
二、 行业现状与发展前景分析
酒店一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别
墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在中国被称为“酒店”、
“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”等。
一般地说，酒店是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说是以
它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供
服务，从而获得经济收益的组织。
一个具有国际水准的酒店，首先，要有舒适安全并能吸引客人居
住的客房，具有能提供有风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商
务会议厅，贸易洽谈室所需要出现代化会议设备和办公通讯系统，旅
游者所需要的康乐中心、旅泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综
合服务部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。同时，
各部位要有素质良好的服务员，向客人提供一流水平的服务。
（2）酒店星级划分标准
从20世纪五、六十年代开始，国际上按照饭店的建筑设备、饭
店规模、服 务质量、管理水平，逐渐形成了比较统一的等级标准，
通行的旅游饭店的等级共 分五等，即五星、四星、三星、二星、一
一星饭店。设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人
最简单的旅 行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经济能
力较差的旅游者的需要。
二星饭店。设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖
品部、邮电、 理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行
等级，满足旅游者的中下等 的需要。
三星饭店。设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒
吧间、咖啡 厅、美容室等综合服务设施。每间客房面积约20平方米，
家具齐全，并有电冰 箱、彩色电视机等。服务质量较好，收费标准
较高。能满足中产以上旅游者的需 要。目前，这种属于中等水平的
饭店在国际上最受欢迎，数量较多。
四星饭店。设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质
量优良，讲 宄室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高
级的物质享受，也能得到 很好的精神享受。这种饭店国际上通常称
为一流水平的饭店，收费一般很高。主 要是满足经济地位较高的上
层旅游者和公费旅行者的需要。
五星(或四星豪华)饭店。这是旅游饭店的最高等级。设备十分豪
华，设施更 加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各
样的餐厅，较大规模的宴 会厅、会议厅、综合服务比较齐全。是社
交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等 活动中心。环境优美，服务
质量要求很高，收费标准很高。主要是满足上层资产 阶级、政府官
员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人员、参加国际 会
议的官员、专家、学者的需要。
(二) 中国酒店业发展趋势
在国际化程度越来越高的酒店行业，集团化成为中外酒店经营管
理不可避免的潮流与趋势。未来，中国需要能够参与国际竞争的旅游
酒店企业集团，否则，将严重阻碍我们成为旅游强国的进程。
同时，中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大
差距。无论从经营规模、知名度、经营管理体制、人才培养机制、品
牌效应、市场拓展、对外形象、宣传包装、酒店特有文化、分销渠道
等各方面，中国的酒店集团在短时期内都很难与国外大型酒店集团形
成有力的竞争，因而，未来的五年将是我国本土酒店管理集团迅速发
展、迎头赶上的黄金时期。
（2）信息化、智能化发展趋势
掌握国际酒店业最前沿的东西，比如信息科技在酒店业的应用，
这些国内虽然已经在做了，但还处于初级阶段。与国内其他行业相比，
酒店业常为自己与国际接轨较为顺畅而自豪，但用国际标准来衡量，
还有许多要掌握和运用的东西。随着IT技术等高新技术的发展，客
房的创新也尽显高科技的踪迹，行业信息化、网络化、智能化将成为
（3）星级酒店规模和效益呈持续稳定增长
我国国内社会稳定、经济持续增长、人均收入改善、旅游休闲成
为时尚，为国内酒店快速发展创造了良好的基础条件。联合国世界旅
游机构预测，到2020年，中国可能超过法国成为世界第一大最受欢
迎的旅游目标国，入境过夜旅游者为9500—13900万人次，年平均增
长率为5.7%—7.75%。2020年全球有16亿国际游客，中国将有1.3亿
游客入境，成为世界上第一大入境国。
（4）高档次酒店发展迅速
目前，我国星级酒店数量尚不及德国、英国、法国和意大利平均
水平的一半，中国的酒店市场有望在5至10年内超过美国。据权威
机构估算，未来十年高端酒店数的年均复合增长率将在15.0%以上，
因此，未来高端酒店的增长速度来源于新建高端酒店的增长速度。
（5）中国高端酒店的主流变为房地产开发业加跨国公司品牌
未来相当长的一段时间内，中国酒店业的高端酒店市场将继续以
本土房地产开发业加跨国公司酒店管理品牌的合作模式为主流，原因
是本土酒店管理集团与国际知名酒店管理集团在高端酒店的管理经
验、运作模式、人才储备以及品牌建设等诸多方面还存在差距。地产
开发商借助跨国公司酒店管理品牌的引进，从而提升地产项目本身档
次和附加值的盈利模式更是助长了此风的盛行，也进一步削弱了本土
酒店管理集团在国内高端酒店管理市场的占有率。本土酒店管理集团
也清醒的认识到了自身的差距和不足，在大力扩展管理酒店数量的同
时，也注重狠抓内部管理制度、品牌建设、人才培养及引进机制以及
信息化建设，从而进一步缩小这些方面与国际酒店管理公司的差距，
在中国高端酒店管理市场上逐步扩大自身的影响力。
（6）休闲度假酒店的需求将迅速增长
随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度
假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一
个大的发展趋势。据统计，我国的度假酒店还没有世界顶级产品。在
旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速
布阵，未来几年很可能将催生出世界一流的奢华旅游产品。
（7）经济型酒店仍将继续发展，品牌整合加快
近年来经济型酒店快速发展并形成了三大阵营：一是全国性的国
内经济型酒店品牌，如如家快捷、锦江之星、七天连锁等；二是区域
性的国内经济型酒店品牌，如上海莫泰168、重庆扬子江饭店等；三
是国际经济型酒店品牌，如美国温德姆集团旗下的速8、法国雅高集
未来3-5年，一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速
度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以
及综合管理能力的竞争将越来越在竞争中占据主导地位。那些资本势
力较弱、只注重规模而没有核心竞争力的企业必将面对被兼并、收购
的命运。从静态的角度来看，国内二、三线乃至农村市场仍有广大的
酒店发展空间，而大量存在、分布极广的的低端无品牌的旅游星级酒
店也为优势品牌的兼并、收购提供了广阔的市场。从动态角度来看，
市场未来的格局将是以10余家著名酒店品牌为主导，市场占有率在
（8）会议会展和奖励旅游市场将快速增长
我国会议会展和奖励旅游市场的快速发展，已经成为国内城市酒
店需求增长的主要驱动力。从地域上看，由于北京、上海、广州作为
我国重要的门户城市，加上拥有成熟的基础设施，并且积累了一些举
办该类活动的宝贵经验，因此在会议展览市场上占有较大份额。成都、
重庆、大连等一些二线城市，在该市场上也开始有所作为。
根据仲量联行酒店集团对会议组织者所做的调研，杭州、广州、
丽江、南京、三亚、深圳和西安是最受推崇的新兴会议目的地。因此，
可以预见会议会展和奖励旅游市场的需求将继续成为这些城市酒店
业未来5年发展的关键因素。
（9）互联网将成为酒店营销的最大平台
我国互联网发展有三个新动向，一是从应用领域看，我国互联网
正从信息传播和娱乐消费为主向商务服务领域延伸；二是从服务模式
看，互联网正从提供信息服务向提供平台服务延伸；三是从传播手段
看，传统互联网正在向移动互联网延伸。
中国网民数已经超过美国成为世界上网民人数最多的国家。互联
网的飞速发展及消费者生活网络化的潮流，使得越来越多的旅行者通
随着越来越多酒店纷纷建立官网，开始深入挖掘旅游业与新兴互
联网行业交错的这一广大领域，未来网络在线预订、电子邮件营销、
网络互动式营销、微博营销、手机移动互联网应用程序营销以及酒店
搜索引擎将成为最流行和最有效的酒店营销方式。可以预见，未来一
段时间，网络互动服务将成为消费者最关注的酒店服务内容之一，而
自主预订也将成为市场主流。
（10）酒店服务将进入定制化阶段
所谓定制化服务意识模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消
费需求，以针对性、差异性及个性化的产品和服务意识来赢得市场的
切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根
据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象；通过建立
科学的客史档案，灵活提供各种“恰到好处”的服务；强化客源管理；
并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基
础上，追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系。
（11）酒店管理向人性化发展
从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争
势必成为酒店业生存竞争焦点的焦点。因此，酒店企业将会更多地采
用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。未来的酒店企业将
会更加注重提高员工的知识含量，在人员培训上，将会以一种“投资”
观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功
行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标
管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒
店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒店
企业人力资源的相对稳定。
（12）创建独具特色的酒店文化成为潮流
从整体上说，目前我国酒店业是供大于求，进入了买方市场。同
时由于大部分酒店提供的是简单重复的产品、重复的服务，采取的是
同样的竞争战略、同样的营销模式，使得这种供需矛盾显得更加突出。
而解决问题的根本出路在于创新。
全方位实施组织创新，完成制度创新、管理创新、技术创新等，
为酒店打造核心竞争力。同时随着酒店文化越来越受到客人追捧，创
建独具特色的酒店文化成为我们创新的新课题，能否利用酒店所创建
的独特文化氛围来吸引客户，为客户带来不同的文化体验和认同感，
将是塑造酒店优势品牌的关键。
（13）绿色环保概念大行其道
随着酒店业人力成本、能源成本和行政管理成本的不断提升，加
上酒店行业能源高消耗、人员高密度的特点，伴随着酒店行业利润的
不断压缩。如何节约运营成本，提高酒店利润率越来越成为酒店从业
人员的重点研究课题。因此，在环保意识风起云涌的今天，绿色客房
已经从创新走向了成熟。大量的绿色酒店将进入市场，并且将利用先
进的节能手段及环保方法，在酒店压缩能耗支出方面发挥作用。
(三)影响酒店行业发展的有利和不利影响
改革开放以来，我国经济一直保持着持续、快速增长的势头。投
资快速增长、外贸出口和外商投资增势强劲，成为经济增长的主要拉
动因素。随着经济的发展，人民生活水平的日益提高，国内居民的消
费观念也随之升级，对旅游和休闲的消费偏好将会进一步增强，这为
我国酒店行业的发展创造了良好的外部环境。同时，国民经济的发展
推动了企业之前日益频繁的商务活动，商务旅客日渐成为酒店重要的
2、旅游业发展前景良好
近10年来，除个别年份外，我国主要的旅游经济指标基本保持
了两位数的增长，远高于同期GDP的增速。国内外研究人士普遍认
为，未来10年将成为国内旅游成长的黄金期。作为无烟产业、绿色
产业和资源节约型产业，旅游业可望继续保持高于GDP增速5个以
上的百分点的速度快速成长。
“十二五”期间，国际旅游业仍处在一个发展的黄金时期。世界
旅游业在20世纪末叶以来的发展呈加速发展趋势，20世纪90年代以
后，国际旅游人数和消费年均增长率分别为4.35%和6.7%，远高于世
界财富年均3%的增长率。目前，发达国家和地区已开始实现经济的
恢复性增长，新兴经济体的强大旅游市场需求，仍将使旅游业成为世
界上发展最快的几个重要产业之一。酒店行业作为旅游产业链中重要
的一环，亦将受惠于国内外旅游业未来良好的发展。
根据国家的“十二五”规划，到2015年公路总里程达到450万
公里，其中高速公路总里程达到10.8万公里；运输机场数量达到230
个以上。交通设施的完善为个人旅游及商务出行的发展提供了重要保
障，也是酒店行业未来发展的重要基础保
2015年12月，国家旅游局发布了《中国旅游业“十三五”发展
规划纲要》，提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民
群众更加满意的现代服务业。目前，全国已有25个省、市、自治区
把旅游业确立为“支柱产业”或“先导产业”。国家和地方政府对旅
游业的高度重视最终会惠及酒店行业，促进酒店行业整体向前发展。
酒店行业的区域结构不合理，空间分布结构不均衡，导致部分地
区酒店行业竞争非常激烈。我国酒店行业经过30多年的不断发展，
但是相对集中于东部地区，中西部地区分布较少，特别是高星级酒店
主要分布在北京、上海、广东三省市，造成了部分区域出现结构过剩
随着酒店行业逐步对外开放，国际知名酒店集团利用其品牌、营
销、采购、管理等方面的优势，同国内酒店展开了激烈竞争。更多的
国外酒店管理集团在进入中国后，积极招揽专业人才，扩大自身国内
市场布局，大力开展营销，并逐步引导客户对酒店服务标准的判断，
利用自身成熟的各项优势抢占了国内较多市场份额。
酒店行业受外部环境影响较大，极易受到不确定性因素和突发事
件的干扰。例如传染性疫情、地震海啸等自然灾害、地区冲突、国际
恐怖活动、全球或地区性金融动荡等，会对酒店行业的发展产生较大
三、 被评估企业的业务分析
公司名称：深圳市宝利来投资有限公司（以下简称“宝利来投资”）
公司地址：深圳市宝安区福永街道广深路酒店一栋负二层002（办
注册资本：45800万人民币元
类 型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2002年3月17日
经营范围：投资兴办实业（具体项目另行审批）；国内商业及物
资供销业（不含专控、专卖、专营商品）；经济信息咨询（不含国家
宝利来投资由深圳市宝安宝利来实业有限公司（以下简称“宝利
来实业”）与文宝宝共同投资设立，于2002年3月17日领取了深圳
市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》，注册号为
9，注册资本1,000万元，其中：宝利来实业认缴注册资
本900万元，占90%；文宝宝认缴注册资本100万元，占10%。
2008年2月25日，经深圳市宝安区公证处（2008）年深宝证字
第1812号《公证书》公证，文宝宝将其持有宝利来投资10%的股权
转让给宝利来实业，转让后宝利来实业持有宝利来投资100%股权。
营业执照注册号变更为056。
2009年3月，宝利来实业向宝利来投资增资8,000万元，增资后，
宝利来投资注册资本增至9,000万元。
2009年4月，宝利来实业向宝利来投资增资11,800万元，增资后，
宝利来投资注册资本增至20,800万元。
以上两次增资业经广东大华德律会计师事务所华德验字[2009]22
号、35号《验字报告》验证。
2010年7月，宝利来实业向宝利来投资增资7,000万元，增资后，
宝利来投资注册资本增至27,800万元。
2010年9月，宝利来实业向宝利来投资增资5,000万元，增资后，
宝利来投资注册资本增至32,800万元。
2010年10月，宝利来实业向宝利来投资增资5,000万元，增资后，
宝利来投资注册资本增至37,800万元。
2010年11月，宝利来实业向宝利来投资增资5,000万元，增资后，
宝利来投资注册资本增至42,800万元。
2010年12月，公司新增注册资本3,000万元，由自然人黄锐宁出
资。增资后，宝利来投资注册资本变更为45,800万元，分别由宝利来
实业和黄锐宁持有93.45%和6.55%股权。
以上五次增资业经深圳诚至信会计师事务所诚至信验报字
[号、053号、061号、070号和074号《验资报告》验证。
2011年4月，黄锐宁将其持有宝利来投资6.55%的股权转让给宝
利来实业，转让后，宝利来实业持有宝利来投资100%的股权。
2012年3月16日，广东宝利来投资股份有限公司（以下简称“宝
利来股份”）与宝利来实业签署《发行股份购买资产框架协议》。根
据协议，宝利来股份拟向宝利来实业发行股份购买其持有的宝利来投
资100%的股权。经中国证券监督管理委员会证监许可[号文
《关于核准广东宝利来投资股份有限公司向深圳市宝安宝利来实业
有限公司发行股份购买资产的批复》的核准，宝利来股份于2012年
每股面值人民币1.00元，每股发行价格为人民币6.91元，购买其持
有宝利来投资100%的股权。宝利来实业与宝利来股份于2012年12
月10日就宝利来投资100%的股权办妥过户手续。
2015年3月13日，宝利来股份发布公告称，已于3月10日完成
工商变更登记手续，公司名称由“广东宝利来投资股份有限公司”正
式变更为“神州高铁技术股份有限公司”；公司证券简称则由“宝利
来”正式变更为“神州高铁”。
截至2015年12月31日，公司注册资本人民币45800.00万元，出
资人民币45800.00万元，占注册资本的100%。
截至评估基准日，宝利来投资的股权结构如下：
神州高铁技术股份有限公司
截至评估基准日，宝利来投资共有长期投资单位1家，其业务范
围及注册资本如下表所示：
投资酒店项目；酒店管理（具体项目另行申
报）；国内贸易（不含法律、行政法规、国务
院决定禁止项目和需前置审批的项目）。
3.企业产权和资本管理结构
神州高铁技术股份有限公司
深圳市宝利来投资有限公司
宝利来投资公司的全资子公司—酒店管理公司概况
企业名称：深圳市宝利来酒店管理有限公司
法定住所：深圳市光明新区公明办事处建设中路36号A座六层
经营场所：深圳市光明新区公明办事处建设中路36号A座六层
注册资本：1,000万元
企业性质：有限责任公司（法人独资）
经营范围：为酒店提供管理服务（不含具体经营酒店项目）；投
资酒店项目（具体项目另行申报）；兴办实业（具体项目另行申报）；
国内贸易。（不含法律、行政法规、国务院决定禁止项目和需前置审
企业于2011年1月11日在深圳市市场监督管理局进行工商登记。
取得注册号为544的营业执照。
截至评估基准日，产权单位的股权结构为：
深圳市宝利来投资有限公司
3.企业产权和资本管理结构
深圳市宝利来投资有限公司
深圳市宝利来酒店管理有限公司
(二)被评估企业的主要产品或服务
宝利来投资核心资产为下属独立核算非法人单位——深圳市宝
利来投资有限公司深圳宝利来国际大酒店经营的宝利来国际大酒店。
宝利来国际大酒店为五星级商务酒店，位于深圳市宝安区福永街
道中心区，紧靠福永汽车站，与凤凰山隔桥相望，毗邻107 国道及广
深高速公路，距深圳国际机场仅五分钟车程，交通极为便捷。
酒店共拥有各式豪华客房502 间，设有大型多功能宴会厅及会议
室，中餐厅、西餐厅、日本料理、燕鲍翅餐厅、雪茄吧、大堂酒吧及
旋转餐厅等；另设有超豪华KTV、超大型水疗会所以及游泳池、健身
房、棋牌、桌球、网球等配套齐全的康体设施。其中：酒店客房主要
层、24 层为旋转餐厅；C 栋6 层至8 层为多功能休息房、SPA房；
5 层主要为水疗区、健身房、游泳池、桌球室；4 层为水疗休息厅、
电影院、足球吧、棋牌室、多功能宴会厅、小宴会厅、会议室、及厨
房、水果吧等；3 层主要为中餐包房、燕鲍翅包房、日本料理、厨房、
备餐间、贵宾休息室等；酒店大堂位于2层，中餐大厅及厨房、西餐
厅及厨、大堂吧、商务中心均位于2层，2层还设有夜总会包房及部
分对外出租商铺；1层主要为对外出租商铺、夜总会包房、停车场及
监控中心、办公室等；负1层主要为停车场、办公室、更衣室、仓库、
员工餐厅及厨房；负2层主要为材料仓库、办公室、维修间等。
酒店管理公司的核心资产为下属独立核算非法人单位——深圳
市宝利来酒店管理有限公司深圳宝利来商务酒店经营的宝利来商务
酒店位于深圳市光明新区公明街道，2011年建成营业，共有客房
183间。酒店类型为商务酒店，相较一般快捷酒店档次较高，定位于
中高档酒店，客源定位为中外商务旅客。客房划分豪华单人房、豪华
双人房、高级套房、商务套房、公寓套房五个房型。酒店还开展休闲
保健业务，主要包括沐足、按摩、小工、香烟销售等；另外企业还涉
足店面出租，停车场租赁和月饼销售等其他业务。
(三)被评估企业的经营模式及经营管理状况
宝利来投资的经营模式为自营为主，出租为辅，自营和出租相结
合的模式。自营部分包括客房、餐饮及水疗会、夜总会，出租部分为
酒店名下的宝利来商城及临街商铺。
从客源分析：住客来源从国籍上分析，国内客人约占55%，海外
客人占45%。从海外客人看，欧美客人占50%，日韩客人占10%，港
澳台客占15%，亚洲其他国家占10%，其他洲及南美约占15%。从销
售渠道看，直销客人（商务协议、酒店官网、本地客预订、自来散客）
占80%，代理商销售约占20%；从消费形式看，散客占95%，团队客
人占5%。餐饮客源：餐饮客源可分为散点客以及团体消费。散点客
人包括西餐、日餐及中餐的散点，团体消费包括西餐团队、中餐宴会
消费。休闲娱乐客源：以本地客源为主。
酒店管理公司深圳宝利来商务酒店：
酒店的经营模式为自营为主，出租为辅，自营和出租相结合的模
式。自营部分包括客房和休闲保健，出租部分为酒店大堂内的出租商
铺和停车场外围的临时摊位。
从客户来源来看，酒店定位为商务客源为主，近年来，商务客源
减少，散客增加。目前商务客源占比约40%，散客约30%，另外客源
为团购、港澳台客人和外宾。
(四)被评估单位竞争环境与竞争优势
客户来源的不同决定了住房与餐饮业具有不尽相同的竞争环境。
客房的竞争环境：由于住客来自于世界各地及国内其他城市，因
此竞争对手的距离半径较大，范围包括方圆20公里的其他酒店。符
合此条件的竞争对手有沙井的维纳斯皇家酒店、希尔顿花园酒店，准
备开业的深圳机场凯悦嘉轩酒店、西乡的登喜路国际酒店、恒丰海悦
国际酒店、万悦格兰云天酒店，以及东莞长安国际酒店。
餐饮的竞争环境：餐饮的商务应酬消费，与客房生意悉悉相关，
从这个角度看，客房的竞争对手亦为餐饮的竞争对手。除此之外，餐
饮收入中占比重最大的宴会收入，则以本土化为主，这个本土化指的
是距离酒店约10公里路程的客人为主。从这个角度看，餐饮业的竞
争对手少于客房竞争对手。
商务酒店周边竞争较激烈，2015年新增同档次同规模酒店6家，
合计增加房间数701间。周边规模较小的酒店从酒店的装修风格和运
营效率、灵活度来看也有一定的竞争力。
整体配套优势：由于本酒店的客房、餐饮、娱乐三大板块均可满
足客户的不同需求，因此从市场细化的角度看，无论哪种市场，本酒
店都具有相当的竞争力，所以酒店的整体竞争力均高于其他竞争对
地理位置优势：酒店位于G107国道旁，距高速公路出口、福永
码头、深圳机场的距离，在所有竞争对手中，除了机场凯悦外，排在
第二位，但机场凯悦配套单一，除了住宿外，其他诸如餐饮、宴会及
会议等竞争水平无法与本酒店比拟。
运营优势：酒店开业近8年，日常运作成熟，酒店不存在沟通机
制及磨合程度上的难题，其他竞争对手尤其是开业不久的酒店，短期
市场占有率优势：酒店开业至今，接待了数以万计的海内外宾客，
较高的住房率及最高的餐饮收入，说明本酒店处于本区域的领先地
地理位置优势：地处光明新区中心地带，周边为较繁华的商业圈，
周边紧邻多个购物中心。
四、 被评估企业的财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日及前两年资产负债表(母公司口径)如下：
被评估单位评估基准日及前两年资产负债表(合并口径)如下：
被评估单位评估基准日及前两年利润表(母公司口径)如下：
被评估单位评估基准日及前两年利润表(合并口径)如下：
被评估单位2013年度、2014年度的会计报表经大华会计师事务
所（特殊普通合伙）审计，2015年度的会计报表经大信会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见审计报告。
管理公司的财务状况如下：
评估基准日及前两年资产负债表如下：
评估基准日及前两年利润表如下：
五、 收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济
和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
4.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本
评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责
六、 评估计算及分析过程
(一)收益法模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模
型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根
据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如
企业整体价值=经营性资产价值+长期股权投资价值+溢余资产价
值+非经营性资产负债价值+长期股权投资
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F0：评估基准日至2020年末预期自由现金流量
Fi：未来第i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本，WACC)；
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
D：付息债务的市场价值；
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算
其中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资
产、负债单独分析和评估。
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。截
止评估基准日，被评估单位无有息负债。
(二)收益期和预测期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营
的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有
权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永
续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应
由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合
理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测
期和预测期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，预计被评估单位于2020年达到稳定经
营状态，故预测期截止到2020年底。
(三)预测期的收益预测
被评估单位营业收入主要包括房费收入、餐饮收入、其他收入和
被评估单位共有客房502间，其中：高级客房164间，豪华客房
200间，商务套房20间，高级套房20间，豪华套房18间，行政/日式
客房57间，行政/日式套房12间，豪华行政/日式套房10间，总统套
房费收入=数量（间*夜）*单价（元/间）
对于数量（间*夜）的预测，评估人员对被评估单位市场人员进
行了访谈，调查了解酒店的市场行情，未来年度的间夜数参考被评估
单位预算数并结合历史年度年实际发生数进行预测。
对于单价，评估人员参考历史年度平均单价，结合被评估单位对
未来年度单价的预算进行预测。
被评估单位历史年度餐饮收入变动平稳，客户资源稳定，销售价
格变化不大，未来年度餐饮收入以历史年度平均水平进行预测。
被评估单位历史年度自制品收入、日餐收入、健身房收入和泳池
收入呈逐年增长趋势，其他收入较平稳，变动不大。对于呈增长趋势
的收入，未来年度取历史年度平均增长水平进行预测；其余历史年度
变动不大的收入，按历史年度平均水平进行预测。
其他业务收入的主要内容为洗衣房收入、月饼收入和租金收入
洗衣房收入以历史年度洗衣房收入占房费等收入的平均比率进
行未来年度的收入预测；月饼收入参考历史年度收入增长水平进行未
来年度月饼收入的预测；租金收入依据评估基准日已有的租金合同结
合未来年度租金水平的上涨水平进行未来年度租金收入的预测。
未来年度营业收入预测详见收益法预测表。
营业收入主要包括房费收入、休闲保健收入和其他业务收入。
被评估单位共有客房183间，其中：豪华单人房109间，豪华双
人房42间，高级套房8间，商务套房 15间，公寓套房9间。
房费收入=实际间天数*单价（元/间）=房间数量*入住率*365
对于实际间天数的预测，评估人员对被评估单位市场人员进行了
访谈，调查了解酒店的市场行情，未来年度房间数量按照目前183间
不变，每个房型的数量亦保持现状，入住率针对不同房型参考被评估
单位预期入住率并结合各房型的历史年度年实际入住率进行预测。
对于单价，评估人员参考历史年度平均单价，结合被评估单位对
未来年度单价的预算进行预测。
被评估单位历史年度杂项主要是早餐收入，变动平稳，客户资源
稳定，销售价格变化不大，同房费收入直接相关，未来年度杂项收入
以历史年度对房费收入的平均占比进行预测。
被评估单位休闲保健收入主要为沐足、按摩、小工、香烟等。历
史年度变动平稳，客户资源稳定，与住店客人有很大重叠，销售价格
变化不大，从历史数据看，同房费收入呈现正相关关系，并且占比稳
定，未来年度休闲保健收入以历史年度对房费收入的平均占比进行预
其他业务收入的主要内容为停车场收入、月饼收入和租金收入
停车场收入历史年度稳定增长，停车场面积一定，企业预计停车
场停车率接近饱和，未来增长幅度不大，按照2016年预算进行预测；
月饼收入参考历史年度收入水平比较稳定，按照2016年企业的预算
预测；租金收入据了解来源于酒店一楼室内的固定店面出租和酒店外
围临时摊位出租，临时摊位出租有一定偶发性，不确定性，未来租金
收入依据评估基准日已有的租金合同并结合公司2016年租金预测进
行未来年度租金收入的预测。
未来年度营业收入预测详见收益法预测表。
主营业务成本主要由直接材料成本和各项费用成本及其他业务
直接材料成本主要包括厨部成本、自制品成本、香烟酒水成本等。
对于这些能和收入相对应的直接材料成本，由于历史年度发生额较均
衡，故未来年度直接材料成本按照历史年度占相关收入的平均比率进
各项费用成本主要包括工资薪酬及附加、营业用品、水电费、洗
涤费、办公用品等组成。根据各费用项目与收入的依存关系，工资费
用将主要根据企业劳资部门确定的人员人数变化、现有工资水平、效
益工资增长情况等综合计算确定。工资以外的其他费用，依其与收入
的比例计算确定预测数，即参考企业以前年度的该类费用项目与收入
的比例并对其合理性进行分析后确定。
其他业务支出的各项费用成本预测方法同上。
未来年度营业成本预测详见收益法预测表。
3.营业税金及附加的预测
营业税金及附加包括营业税(5%、15%)、城建税(7%)、教育费附加
(3%)、地方教育费附加(2%)、文化专业建设税(3%)。由于酒店业涉及
的营业税税率较多，且历史年度各项税费占收入的比率较均衡，故，2016年1-4月的各项税费的预测，以历史年度各税费占收入的平均比
率进行未来年度的税费预测。2016年5-12月及以后年度依据《营业
税改增值税试点实施办法》进行增值税及附加税税率的预测。其中：
增值税涉及的主要税率如下所示：
(1)纳税人发生应税行为，除规定外，税率为6％；
(2)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑(包含装修)、不动产租
赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；
(3) 购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专
用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买
价和13%的扣除率计算的进项税额。
未来年度营业税金及附加的预测详见收益法预测表。
企业销售费用的主要内容为工资薪酬及附加、佣金提成、广告宣
传、交通费、营业用品等费用。
本次评估首先根据企业销售费用项目构成情况，根据各费用项目
与收入的依存关系，工资费用将主要根据企业劳资部门确定的销售人
员人数变化、现有工资水平、效益工资增长情况等综合计算确定。固
定资产折旧根据企业的固定资产总额和折旧政策，考虑未来资产的
增加进行测算。其他费用，依其与收入的比率关系计算确定预测数，
即参考企业以前年度的该类销售费用项目与收入的比例并对其合理
未来年度营业费用的预测详见收益法预测表。
管理费用主要包括工资薪酬及附加、设备维护费、电费、印刷费、
保安费、折旧费、税费支出、摊销等。
工资薪酬及附加职工人数及工资水平，并考虑未来用工需求及
固定资产折旧根据企业的固定资产总额和折旧政策，考虑未来
无形资产摊销根据企业未来无形资产的增减变化以及企业制定
长期待摊费用为酒店装修费用摊销，根据企业未来长期待摊费用
的增减变化以及企业制定的摊销政策测算。
其他费用，根据企业历史年度的平均发生额，并考虑未来年度
的经营情况适当调整预测。
未来年度管理费用的预测详见收益法预测表。
本次评估采用企业自由现金流模型，负债在企业整体价值后扣
除，不对财务费用进行预测。
本次评估根据企业的实际情况，营业外收支属于零星收入和支
出，故未来年度的营业外收支无预测。
公司基准日所得税率为25%，未来预测年度按现有政策持续不
变考虑，因此预测年度所得税率按25%考虑。
公司按相应的折旧年限及折旧率，采用直线折旧法计提固定资
预测年度新增固定资产的金额和资本性支出的发生额相对应，
同时考虑转入固定资产的时间和金额。
根据上述思路与方法，预测的未来年份具体折旧详见收益法预
企业无形资产主要为办公、经营用软件，未来年度预测按照现行
摊销政策估算。具体预测数据详见收益法预测表。
长期待摊费用为酒店装修费用摊销，根据企业未来长期待摊费用
的增减变化以及企业制定的摊销政策测算。
10.资本性支出的预测
企业的资本性支出主要为房屋、运输车辆、通用办公设备的正
常更新投资以及房屋的装修支出，本次评估资本性支出主要由三部
分组成：存量资产的正常更新支出(重置支出)、增量资产的资本性支
出(扩大性支出)、增量资产的正常更新支出(重置支出)。
根据企业设备更新支出计划及酒店装修支出预算，进行未来年度
未来年度资本性支出预测详见收益法预测表。
11.营运资金增加额的预测
基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债。
流动资产和流动负债的主要调整事项如下：
扣除非经营性往来款：非经营性往来款是指往来款中与正常经营
评估基准日后期间及未来年度的营运资金，通过测算流动资产和
流动负债科目历史的周转次数，来预测未来的流动资产和流动负债，
从而测算未来的营运资金。
营运资金追加额=当期所需营运资金-期初营运资金
(四)预测期后的收益确定
永续期现金流的考虑了企业的现有的投入及公司的现有的资质，
所得税按25%的预测。
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能
兑付的风险很小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统查询的信息，10年期国债基准日到期年收益率水平为2.82%，以该收益率作为无风
2.权益系统风险系数的确定
根据Wind资讯查询的可比上市公司贝塔参数估计值计算确定，
首先选取了9家上市公司作为可比公司，通过WIND证券投资分
析系统，查询出上述公司截止到评估基准日有财务杠杆的β系数。
式中：D/E：取可比上市公司债务与股权平均比率5%
Tc：所得税率取企业目前执行的所得税率25％
3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资
者所要求的高于无风险利率的回报率，由于目前国内A股市场是一个
新兴而且相对封闭的市场，一方面，历史数据较短，并且在市场建
立的前几年中投机气氛较浓，投资者结构、投资理念在不断的发生
变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对资本项目下的外
汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属性
(存在非流通股)，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价包含
有较多的异常因素，可信度较差，国际上新兴市场的风险溢价通常
采用成熟市场的风险溢价进行调整确定，因此本次评估采用公认的
成熟市场(美国市场)的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ股票/σ国债）
根据上述测算思路和公式，计算确定2016年度市场风险溢价为
4.企业特定风险调整系数的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，与同类上市公司比，
该类资产的权益风险与上市公司相当。结合企业生产规模、抗风险
能力等因素，本次对特定风险调整系数取值为1.5%。
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评
估单位的权益资本成本。
(2)计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位无付息债务，按一年期贷款利率4.35%作
为付息债务成本，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公
式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
(六)经营性资产评估结果
企业经营性资产价值详见下表：
-提取职工奖励及福利基
2.溢余资产价值的确定
评估基准日货币资金账面值为6,626.12万元，经测算营业性货币
资金为1,811.67万元，则，溢余资产价值为4,814.45万元。
3.非经营性资产及负债价值的确定
对于交易性金融资产、其他应收款中的关联方往来、一年内到期
的非流动资产、其他流动资产、递延所得税资产和其他非流动资产确
认为非经营性资产，共计19,221.44万元；对于其他应付款中的关联方
往来、递延所得税负债确认为非经营性负债，共计65.07万元。
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价
2.付息债务价值的确定
截止评估基准日，被评估单位无有息负债。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，深圳市宝利来投资有限公司的股东全部权
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
第五章 评估结论及分析
北京中企华资产评估有限责任公司接受神州高铁技术股份有限
公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，采用收益法和资产基础法两种评估方法，按照必要
的评估程序，对深圳市宝利来投资有限公司的股东全部权益价值在
2015年12月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出
深圳市宝利来投资有限公司评估基准日总资产账面价值为
56,591.64万元，总负债账面价值为6,161.22万元，净资产账面价值为
收益法评估后的股东全部权益价值为65,563.77万元，增值
(二)资产基础法评估结果
深圳市宝利来投资有限公司评估基准日总资产账面价值为
增值率为27.37 %；总负债账面价值为6,161.22万元，评估价值为
6,161.22万元；净资产账面价值为50,430.42万元，净资产评估价值为
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015年12月31日 金额单位：人民币万元
收益法评估后的股东全部权益价值为65,563.77万元，资产基础
法评估后的股东全部权益价值为65,918.36万元，两者相差354.59万
元，差异率为0.54%。
资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设
前提，根据要素资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业
各项要素资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估价值，得出
资产基础法下股东全部权益的评估价值，反映的是企业基于现有资
而收益法是在对企业未来收益预测的基础上计算评估价值的方
法，宝利来投资下属两家酒店经营受国家宏观经济及旅游环境影响
较大，由于目前国内经济结构正处于调整过程期间，宝利来投资下
属两家酒店经营受国家宏观经济及旅游环境影响较大。评估机构在
采用收益法测算时，根据市场状况、宏观经济形势以及被评估单位
自身情况对影响被评估单位未来收益及经营风险的相关因素进行了
审慎的职业分析与判断，但上述因素仍可能对收益法评估结果的准
确度造成一定影响，因此评估机构认为资产基础法所采用数据的质
根据上述分析，同时酒店业属重资产行业，其主要资产为房地
产，因此本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果较为合理，
即：宝利来投资的股东全部权益价值评估结果为65,918.36万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
各项资产增减值原因如下：
估减值-980.74万元，评估增值率-4.64%，评估减值的主要原因为流动
资产中的一年内到期的非流动资产为酒店当年摊销的装修款，房产中
对装修工程进行了评估，该部分价值已包含在房产中，造成流动资产
2.房地产增值主要原因：
a.房屋建筑物：自2009年以来，除了钢筋价格下降，水泥混凝土
价格平稳之外，其他建筑工程材料费、人工费、机械费的上涨导致建
设工程成本上涨；自2009年以来，深圳的房地产交易市场价格涨了
几年以后，于2015年更是上涨了近30%。
b.装饰工程：由于酒店装饰工程一般的使用年限为8-10年，之后
会根据实际情况进行翻新装修。自2009年以来，人工费和装饰材料
c.土地使用权账面值含在房屋建筑物中，社会经济不断发展对土
地的需求不断增加，加之土地资源的稀缺性导致土地价格上升，也
是房地产增值原因之一。
综上所述，主要是深圳的房屋建筑物施工中的人工费用、建筑装
饰材料的上涨和房地产市场销售价格大幅上涨造成评估增值的主要
3.设备类评估增减值原因分析如下：
机器设备：机器设备评估原值减值主要原因为：近两年原材料
成本下降以及本次企业上报的设备明细中有一部分设备属于无实物
状态，这部分设备评估值为零，故而造成评估原值减值。企业计提
折旧年限短于设备经济耐用年限而造成了评估净值增值。
评估原值减值主要原因是车辆市场价格整体呈现下降趋势所造
成；评估净值增值主要原因一方面是本次评估有一些车辆是采用市
场法定价，评估净值高于账面净值。基于上述因素造成评估净值增
此科目中的设备类资产大多为电子设备、厨房设备、客房设
备、及其个别机器设备，上述这些设备由于近年原材料成本的下降
和产品的更新换代，造成这些设备基准日市场价格有所下滑，故而
评估原值呈减值状态；评估净值减值的主要原因为企业相当一部分
设备为报废或者为无实物状态，这部分设备评估时一部分是采用残
值作为评估值，另一部分则没有评估值。上述因素造成评估净值减
长期股权投资账面值1,000.00万元，评估值1,917.25万元，评估
增值917.25万元，增值率91.72 %。评估增值主要原因被投资企业整
体评估价值高于按投资成本反映的长期股权投资账面价值。
附件一：关于进行资产评估的有关事项说明
附件二：深圳市宝利来酒店管理有限公司评估说明
