资产评估中建（构）筑物收益法评估建（构）筑物某些计算参数的来源及如何确定？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-26 08:03 标签： 建筑物 评估方法

2011年资产评估师考试《资产评估》练习题(3)-中大网校

[版权声明] 本站所有资料由用户提供并上传，若内容存在侵权，请联系邮箱。资料中的图片、字体、音乐等需版权方额外授权，请谨慎使用。网站中党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽)仅限个人学习分享使用，禁止广告使用和商用。

　　摘要：文章以建筑企业为例，通过分析剩余收益价值评估模型，并结合建筑企业价值评估现状和影响因素，分析剩余收益法在建筑企业价值评估中的适用性，得出剩余收益法比较适合建筑企业价值评估。
　　关键词：建筑企业；剩余收益法；企业价值评估
　　一.剩余收益法（RIM）
　　（一）剩余收益法的由来
　　1938年，Preinreich最早提出剩余收益模型，但当时的模型建立在股利定价模型之上，既没有稳定的数据对其进行检验，也没有明显优于主流的股利贴现模型（DDM），所有该模型被没有被普遍接[1]。直到1995年，Ohlson和Feltham经过一系列的分析研究才最终提出了完整的剩余收益法定义及度量的完备结构。他们对RIM的定义表示为：RIt=Xt-rBVt-1，其中RIt为企业的剩余收益，Xt为企业的营业利润，BVt-1为企业的净资产账面价值，r为投资者要求的必要报酬率，即企业的资本成本。
　　（二）剩余收益法的本质内涵
　　剩余收益的基本观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬也即权益资本成本的净利润，才算是获得了剩余收益；如果只能获得相当于股东要求的报酬的利润，仅仅是实现了正常收益。该模型及其衍生模型将股票的内在价值分为两个部分：权益资本的当期账面价值和预期未来剩余收益净现值。
　　（三）剩余收益法的计算
　　费森—奥尔森的估值模型的成立建立在三个假设条件基础[2]：
　　第一，无风险套利假设。即对于信息t和信息不存在一个无原始投资却能在t+1时有正收益的资产组合。
　　第二，会计数据遵守净剩余关系。即权益账面值的变化等于盈余减去股利，这意味着除与股东的交易外，所有资产与负债的变化都将通过损益表反映出来，换言之，会计盈余包括了除股利和缴入资本（可视为负股利）之外的普通股权益的所有变化。
　　第三，剩余收益的随机序列过程遵循线性关系。这一假设的提出在当期信息（包括其他信息）与未来超常盈余之间建立了联系。
　　模型的一般表达式为：
　　式中，V0为基期的企业股权价值；BV0为账面净资产；r为股东权益资金成本；E（RIt）表示企业在t时刻的剩余收益的期望值。该公示反映企业的价值应为公司所有者权益价值和未来预期的剩余收益现值之和[3]。
　　（四）剩余收益法的评价
　　剩余收益模型的提出引起了人们的广泛关注，它不仅可以对企业的价值进行评估，还可以用于行业水平的分析、商誉价值的测算。在国内，已有学者运用剩余收益法对银行商誉进行测算、上市公司企业价值评估应用等等。已有的研究表明，在应用剩余收益法对企业价值评估的解释远远优于自由现金流模型和股权折现模型，并且对于各国的证券市场都适用。
　　剩余收益模型的优点在于目标企业的价值不受会计选择的影响，实际的操作中适用性很强[4]。RIM与EVA显示计算资本成本时相同，同时考虑了负债和权益的资本成本，并且只有收益大于成本时企业才有价值。RIM吸收会计稳健性的优点又将投资者在证券市场上对公司未来预计收益预测结合在一起，是企业内在价值定义更加明确，评估结果更合理。
　　二.建筑企业价值评估
　　（一）建筑企业价值评估现状
　　我国的资产评估工作开展较晚，有关企业价值评估的理论研究和实践积累都相对落后，与发达国家相比还有一定的差距。无论实业界，还是理论界对建筑企业究竟从哪些方面评估，采用什么方法进行评估还处于研究之中，还没有形成一套科学的评估体系。
　　目前我国建筑企业进行企业价值评估时以成本法为主，市场比较法和收益法为辅。在2007年之前上市的建筑企业大多只使用成本法一种评估方法，2007年之后上市的建筑企业一般选用成本法作为主要评估方法，用收益法进行验证[5]。这种现状的成因主要有三个方面：
　　（1）经济政策的原因。国家国有资产管理局制定的《资产评估操作规范意见》（国资办发1996123号），第115条明确指出“近期内，对整体企业进行评估时，应采用重置成本法（即整体企业的成本加和法）确定总资产、总负债和净资产的评估值，同时采用收益现值法分析、验证重置成本法的评估结果，帮助判断是否存在无形资产，并为收益现值法的运用积累数据、摸索经验。” 这一规定，造成了大量评估机构直接采用重置成本法，而不去考虑该方法的适应性或是寻找更好的评估方法对企业进行评估。
　　（2）外部环境的原因。我国现有条件下，资本市场发展不完善，相关的经济技术条件不健全，采用市场法相关的比较案例不易收集，收益法需要的指标难以准确预测和把握，这种情况下限制了市场法和收益法的应用。
　　（3）方法本身的原因。我国企业价值评估理论起步较晚，评估理论大多照搬西方的理论观点，很多理论未加修改并不适合我国现在的情况。成本法的理论相对完善，各项数据容易参考和收集，评估人员更加熟悉，造成成本法成了首选方法。
　　（二）建筑企业价值评估影响因素
　　以建筑产品的生产为特征的建筑企业与其他行业中的企业相比，无论是在最终产品上还是在价值创造的过程上都具有很明显的差异。其价值特征可以主要概括为以下几方面：
　　（1）建筑产品生产周期长，具有复杂性和系统性。建筑产品不同于其他工业产品，工程项目生产周期较长，短则三、五月，长则数十年，由此也就产生了工程进度款，进度款能否及时收回，直接关系到施工项目能否顺利进行。
　　（2）产值较大但是利润率很低。与其他行业中的企业相比，较低的利润率使得成本费用的控制能力对建筑企业来说格外重要，也即销售成本率和销售费用率的控制对于建筑企业十分重要。
　　（3）较强的融资能力日益成为取得项目的关键因素。建筑行业属于微利行业，自身几乎没有资本积累能力，企业的财务资源主要来自于外部的融资。所以承包商的融资能力将直接影响到建筑企业能否中标、能赢得多大合同额的标以及能否顺利履行合同
　　（4）先进的施工装备是建筑企业价值创造的来源。拥有先进施工装备的规模，是建筑施工企业实力的明显标志，采用先进的设备能够提高效率，缩短工期，保证质量，改善施工环境。
　　（5）建筑企业的业务承包方式也与价值创造密切相关。目前，简单施工合同的经济效益和利润在逐渐降低，承包业务逐渐朝着项目前期的策划和设计阶段及项目建成后的营运阶段拓展，利润创造的重心也向产业链前端和后端转移。
　　三.剩余收益法在建筑企业价值评估中的适用性
　　结合建筑企业价值评估影响因素的分析，我们可以发现，剩余价值法在评估建筑企业时具有自身的优点。
　　（1）剩余收益法只要求企业的账面价值与会计收益之间满足净剩余关系，对会计原则和方法要求不严。我国目前建筑企业可以满足这一关系，即影响净剩余关系的表外业务较少。
　　（2）已有学者论证了剩余收益模型比股利折现模型和现金流折现模型更为准确。
　　（3）剩余价值模型可以从价值创造的角度对建筑企业的会计信息和公司价值之间建立关系，这样可以看出企业价值的驱动因素，这对企业管理层来说是十分有价值的。
　　总之，结合建筑业特点，剩余收益法比较适合建筑企业价值评估。（作者单位：河南财经政法大学）

我要回帖

更多关于 建筑物 评估方法 的文章

 

随机推荐