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外的容积率奖励制度,将成为实施容积率控制的选择。容积率奖励是指土地开发管理部门为取得开发商的合作,在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下,奖励开发商一定的建筑面积[6]。目前国外已建立了较为完善的容积率奖励制度,如奖励性区划,通过提高容积率来鼓励开发商在地段内提供广场、步行廊道拱廊等公共空间,对公共事业做出奉献的给予一定的容积率奖励;又如土地开展权转移制度,即通过将一些有历史价值地段上的无法到达的容积率转移到其他地段上,平衡业主利益和建筑保护间的矛盾,也可以使城市内部开放空间和一些极具景观与生态价值的土地开展权,通过相关的配套措施转移到其他的土地等。4案例分析:昆山老城改造控规中容积率确实定图1昆山市老城区区域位置图随着昆山市经济社会的加快开展,老城区各种矛盾、问题日益显现,亟须进行改造。容积率作为控制性详细规划中最重要的控制指标,成为规划方案制定过程中认真考虑的核心问题之一。按照上述技术思路,对中心城区的容积率确定做出如下分析。改革开放以来,昆山城市经济实现了三次跨越。1984至1991年,以开发区为载体实现了从农业经济为主转向以工业经济为主的跨越;1992年至1997年,以利用外资为突破口,实现了经济由内向外的跨越;1998以后,以开发区、出口加工区为中心,专业园区、配套园区为载体,实现了产业结构由低到高的跨越。昆山未来的开展将向现代化开展阶段迈进,并且最终到达稳定增长。依据崔寒清的研究,昆山市容积率不会伴着经济的开展而无节制的上升,ofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilities根本保持在稳定均衡的状态。〔1〕城市总体规划确定为城市中心区中的商业中心?昆山市城市总体规划〔2023~2023〕?规划确定的中心体系:昆山形成分类、分级、多核心的公共中心等级结构。城市中心区域属于市级商业中心,又由三局部组成:前进西路、人民路两侧为全市主要的商业中心,结合老城区改造和古城保护与开发,扩大进深,向街坊内部扩展,同时结合城区道路网规划建设调整,降低人民路的交通压力,使之能实行限时步行化;前进路靠长江路两侧为全市主要的行政中心,围绕市政府布置重要机关办公机构,缩短联系时间,提高工作效率;娄江以南、长江路和柏芦路之间的娄南中心商务区将成为为全市新的商务、金融、文化中心。前进西路、人民路两侧为市级公共中心的商业中心区。〔2〕新的开展方案将强化老城区中心的商业休闲职能世贸中心、财富广场、娄江北岸改造、三角塔地区改造将经一步强化老城中心的商业、休闲职能。使其能够成为昆山未来商业业态的标志性地区。因此,老城定位为集商业、居住、商务、休闲、文化等功能为一体的城市中心商业区。老城区中心集聚了昆山主要的商业设施,包括昆山商厦、百货大楼、文峰商场、新世界商厦等大中型百货商场,昆山商厦家电数码、苏宁电器、五星电器、永乐家电等大中型专业店等,集聚了多家银行和昆山宾馆、并蒂莲等高、中、低档宾馆。形成了综合商业中心区,在业态种类、规模上具备了昆山中心商业区的根本形态。综合房地产建设的拆迁本钱、土地征用本钱和建设本钱〔由于字数限制,各项本钱在此不详细列出〕,得到昆山市老城区分类别综合本钱情况。表1昆山市分类别综合本钱情况〔单位:元/平方米〕类型一类地区二类地区三类地区四类地区五类地区住宅用地95008000678057104592商业用地沿主要道路1530011100915070505575沿次要道路1430010600860065505375沿一般道路133009600780061505100注:该综合本钱包括政府拆迁补偿费用、房地产开发商获得土地费用和建设费用等一切费用之和。ofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilities根据规划工程组对昆山市不同地段上的房地产价格情况的调查,综合确定老城区不同类别的房屋市场价格情况。表2昆山市不同类别市场售价情况〔单位:元/平方米〕类型一类地区二类地区三类地区四类地区五类地区住宅用地42803980350030002800商业用地沿主要道路81007500600056005000沿次要道路76007100580054004900沿一般道路70006800540050004500注:该局部价格是根据工程对昆山房地产市场调查获得的平均值。基于昆山市房地产市场的现实情况,并依据计算得出的本钱-收入情况,确定不同类别地区的拆建比控制引导。尽管房地产市场在未来一段时间内会有较多的变动情况,但规划组认为不会对拆建比产生根本性的影响。因此,在确定具体地块的容积率的时候,将参照通过经济分析得出的拆建比指标,从而增强规划方案的科学性、合理性和可操作性。表3昆山市不同类别地区拆建比控制引导类型一类地区二类地区三类地区四类地区五类地区住宅用地商业用地沿主要道路沿次要道路沿一般道路注:计算拆建比时,在表1综合本钱的根底上,又增加了适当的建设本钱。因为,拆建比大于1时,需要的建设本钱也较高。某些特定地段,可适当提高容积率。借鉴美国区划中红利〔Bonus〕或奖励〔Incentive〕分区的做法,如果开发商愿意投资新建一些公共活动空间〔如小广场、小公园等〕,可以允许其增加写字楼的高度。这种方法可以在开发商满足其经济利益的同时,增加公共福利、保障公共利益,以到达一种“双赢〞的效果。综合上面的分析,确定昆山老城中心区容积率如下列图所示。ofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilities图2中心区容积率控制情况资料来源:江苏省城市规划设计研究院,昆山市规划局。昆山市老城区控制性规划,2023年5月。5结语容积率作为调控城市建设开展的有效工具,不仅要考虑土地使用的经济效益,更要考虑开发的环境效益和社会效益。在实际工作中,确定合理的容积率还必须考虑到紧凑城市开展理念、用地性质、区位条件、历史文化条件、社会经济、消费者购置力、根底设施供应、环境质量、空间景观等诸多方面。采用定性分析与定量分析相结合的方法,通过组合、叠加、取舍等手段,科学推导出理论上的容积率指标。同时,基于认识水平、测算方法的局限性和城市开展的复杂性,规划师不可能对用地的开展潜力和实际变化做出完全准确的预测。因此,容积率的制定应在不同的设计阶段保存必要的弹性,通过借鉴国外容积率奖惩制度来实现对具体地块的控制。在科学开展观指导下,平衡各利益相关者之间的利益,从而促进城市全面、和谐、健康开展。参考文献[J].城市规划,1996〔1〕:25-27.2邓凌云,[J].山西建筑,2023,32〔20〕:53-55.[J].规划师,2023〔12〕:74-76.4王国恩,殷毅,——南宁市旧城改造投入产出分析[J].城市规划,1995〔2〕:26-29.——以全国九个大型城市为实证分析的对象[J].房地产市场,2023〔3〕:9-11.6运迎霞,[J].天津大学学报〔社会科学版〕,2023,9〔2〕:181-185ofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilitiesofruraldrinkingwatersources,protectionofdrinkingwatersourcesinruralareasbytheendofthedelimitationofthescopeofprotection,completewithwarningsigns,isolatingnetworkprotectionfacilities.7江苏省城市规划设计研究院,[R].2023年5月.[M].中国建筑工业出版社,2023年11月.9昆山市人民政府,〔2023~2023〕[R].2023年3月.[J].城市规划,1994〔1〕:19-23.作者简介段兆广,男,硕士,江苏省城市规划设计研究院,城市规划师。