口径未变小产权房暂无新政
08:43:52 来源：经济参考报
[提要]近期，急剧升温的&小产权房&话题引发业界广泛关注和讨论，也让这一历史遗留问题再次进入公众视野。《经济参考报》记者从相关政府部门了解到，在三中全会前，围绕小产权房很难有相关措施出台。但专家认为，虽然小产权房问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一&历史遗留问题&破题迎来契机。
　　近期，急剧升温的&小产权房&话题引发业界广泛关注和讨论，也让这一历史遗留问题再次进入公众视野。记者从相关政府部门了解到，在三中全会前，围绕小产权房很难有相关措施出台。但专家认为，虽然小产权房问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一&历史遗留问题&破题迎来契机。
　　日前，国务院发展研究中心公布的其为十八届三中全会提交的&383&改革方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。此方案再度引来市场关注。
　　与此同时，作为南京大型小产权房项目的七彩星城，开始补办土地出让手续，其业主可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续，但此举被外界认为是&变相&为小产权房转正。不过，南京市国土局指出，这一系列动作是对历史遗留的集体土地房地产处置的延续，不可解读为&小产权房转正&。
　　接受记者采访的住建部官员表示，在三中全会之前有关小产权房政策走向并不确定，因此难下定论。接近国土部的相关人士也表示，关于小产权房的相关口径并未发生变化。实际上，国土部曾多次表示小产权房不合法。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点，&中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。&
　　据了解，&小产权房&是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律法规有明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买&小产权房&。但由于小产权房价格是商品房价格的1/3至1/2，较低廉的价格能吸引到不少消费者，在多地商品房供需失衡的背景下，促使小产权房问题愈演愈烈。
　　据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。
　　全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受记者采访时表示，小产权房的主要购买群体是中低收入阶层，在商品房价格居高不下、保障房资格不足的背景下，中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差，但价格低廉的小产权房，也随之形成了夹心层的房地产市场。
　　值得注意的是，早在2011年，国务院已经成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组，但清理工作却一直难有进展。
　　知名财经评论员马光远表示，自1995年起，小产权房问题便逐渐显现，但由于其涉及城乡二元结构而带来的土地问题、农民土地利益分配、地方政府对于土地与市场的垄断问题等多方面，使小产权房清除工作难以解决。
　　另外，中国土地勘测规划院土地工程师邹晓云也对记者表示，全国各个地方小产权问题情况复杂。一方面，对全国范围内小产权房的总体数据难以统计，另一方面，如果要解决一些城市周边的小产权房，涉及的将不仅仅是老百姓的财产问题，而是居住问题。所以，这么多年来小产权房无法根本解决，并不是因为我国当前的制度或者思路方面的问题，而是利益分配问题。
　　太原市国土部门负责人指出，近年来，国内有些省份搞过小产权房解决试点，但经验不成熟。其核心问题仍是土地不合法。在没有合法手续的土地上擅自搞建设，根本得不到国家的认可，从政策层面上来说，很难使其合法化。
　　但马光远认为，未来对于小产权房问题的解决，最根本是要尊重历史，尊重现实。&因此，小产权房转正是大势所趋，但补缴一定的土地出让金或者税款等方式来转正，各地情况不同。&
　　&但改革将会是漫长的，短期内难以进行。&马光远同时指出，解决小产权房问题，中央应推出总体方案，并不应该一棒子打死，全部进行拆迁，而应是多方共赢的解决方案。
　　邹晓云建议，以一种利益诱导机制，追缴土地增值税等方式，让这部分小产权房以市场化的途径进行流转。或可以通过另外的方式纳入当地保障房程序。
　　聂梅生也指出，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的&商品房&，其根本属性并不是大产权房，而是类似于经济适用房和公租房的保障房，从而扩大城镇住房供给来源。另外，把小产权房与保障性住房建设有机结合起来，将部分存量小产权房转化为保障性住房。
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江苏泗洪异样城镇化：小产权房可办银行贷款
作者：闵云霄
　　本报记者 闵云霄
　　周桂莲是江苏泗洪县魏营镇村民，今年64岁。多年前承包了村里35亩鱼虾塘，虽然了40多万元的成本，但是面对当地政府5万元的征地赔偿，只能拱手相让。
　　让周桂莲忍痛割爱的是泗洪县的“三个集中”风暴，从2011年10月份开始，当地大力推行集中流转、项目集中建设、人口集中居住，加快推进新型城镇化建设。
　　小产权房遍地
　　4月28日，周桂莲儿子周志高向《中国企业报》记者回忆，3月13日，自己鱼塘里的水被抽干，鱼虾已奄奄一息，随后镇长杨学平也赶到现场，把他强行拉到县城一家宾馆。
　　记者多次联系采访杨学平，但其电话始终未接通。
　　周志高是当地出名的养殖专业户，早在2001年就在《渔政致富指南》等刊物多次发表养殖的科技论文。面对突如其来的变故，他给宿迁市委书记写了一封求救信。
　　采访中，一种普遍的说法是，该镇所有的拆迁工作全是由魏营村支部书记刘国勇承包，拆迁过程中采取了暴力手段。
　　泗洪电视台《民情在线》栏目破例对周桂莲鱼塘事件进行了报道，但情况并没有好转。4月底，《中国企业报》记者在采访期间看到，周志高的鱼塘附近，已经成为了一个叫“魏水公园”的在建楼盘，其建筑商为泗洪华宇建筑工程有限公司，这里准备建三排别墅式的楼房，价格在每平方米1700元到2600元不等。销售人员告诉记者，该楼盘为小产权房。
　　《中国企业报》记者调查获知，泗洪县大量农民被征收的房屋和土地，很少被正式拍卖，而是直接给一些开发商用来建小产权房出售。距泗洪县委城南面大约20公里的“车门山花园”楼盘，按规划，其体量就超过21万平方米，集66栋花园浓缩住宅、4栋单体商品房为一体，开发商江苏百联建设有限公司的宣传资料上宣称：该项目是车门乡政府2013年重点集中居住民生工程。一位销售人员告诉《中国企业报》记者，“房屋比较好卖，因为价格在每平方米1000多元，一家人出去打工两年就可以买一套房子”。
　　“车门山花园”仅仅是泗洪小产权房中的一个样本。在泗洪孙园镇、陈圩乡等，类似的楼盘至少20个以上，几乎每个乡镇都有。
　　“银行可办理按揭”
　　一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
　　一位不愿具名的专家指出，这是本来市场化的产品，却变成了非市场化的交易。
　　采访中，泗洪县委一位工作人员对《中国企业报》记者反复强调，各个乡镇新建的房屋是农民安置房，不属于小产权房，“这样的操作没有多大问题”。
　　小产权房的建设比商品房开发更为简易，绕开了层层行政审批手续，未缴纳土地出让金和名目繁多的相关税费，所以，虽然建筑成本与商品房相差无几，却以低廉的价格吸引了众多的购房者。有调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的40%左右。
　　但是在泗洪，小产权房的价格与正式楼盘的价格相差仅200―300元。“但是对于并不富有的农民，一套房子少花2万到3万元，也会觉得很划算。”一位开发商告诉记者。
　　采访中，一楼盘销售人员告诉《中国企业报》记者：在泗洪大多的小产权房需要首付购房款的50%，另外50%银行可以申请三年左右的按揭贷款。
　　城镇化之困
　　泗洪县小产权房遍地开花的一个背景是，该县从2011年10月份开始，全面推行“三个集中”，即土地集中流转、项目集中建设、人口集中居住，以力求加快推进新型城镇化建设。
　　在中国城市化大浪潮中，泗洪的城乡统筹模式显得独树一帜。“截至2012年11月底，全县累计新增农村集中居住人口7.1万。计划到‘’末，全县城镇化率有望达到60%，这样全面小康的目标将如期实现。”
　　泗洪县国土资源局一位负责人介绍说，泗洪县以城乡建设用地增减挂钩工作试点为契机，大力实施城乡建设用地增减挂钩项目。2009年实施的增减挂钩项目涉及全县23个乡镇的191个地块，拆迁1679户，面积4402亩，净增耕地4092.5亩。
　　小产权房的一个重要特点是：大多数小产权房都是由乡镇政府或村委会主导开发。其操作流程是：村委会（或农民）低价卖地―乡镇政府（或村委会）批建―投资商建设―大多中低收入者争购。利益链条上的任何一环，都获取了巨大的经济利益。
　　“如果通过招拍挂，政府更划算一些，因为能拿一定的土地出让金，但是不通过这个模式，相对降低，农民将获得更多的利益。”一位政府负责人如此告诉《中国企业报》记者。
　　在泗洪，同样有的小产权房被认定为非法建筑。一个叫韦胜勇的商人，2011年在上塘镇参与开发“谷墩小区”，正当整个小区即将完工时，却在2012年5月突然收到当地建设主管部门“违法建筑停工通知书”，其他的小产权房没有被叫停，“谷墩小区”的遭遇被当地一些开发商认为是“选择性执法”。
　　一位开发商告诉记者，城镇化进程中地方政府的政绩冲动使得泗洪努力把人口集中起来居住，从而导致小产权房遍地开花。泗洪面临着困局：通过招拍挂，土地成本上升推高房价；不通过招拍挂，又面临违法用地的法律风险，地方政府官员的智慧正面临巨大考验。
05/05 19:1704/04 02:0403/22 07:51
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[06-01] 厦门的小产权房子可以买吗？
我想在厦门买房子，可岛内的房价太贵了，在中介的介绍下，看中了上李（曾厝垵）附近的一套房子，但是小产权的，大家给点建议可以卖吗？
个人认为不如租房还可以到处搬
有产权的应该没什么大问题..主要是看房子适合你吗?
什么叫小产权
小产权就是没产权的喽，这种房买了不放心，不能按揭，买卖得一次性付款，说白了就是这房子不是你的，只是长期租房给你而已
什么叫小产权 第一次听到
还是有产权的好，安心
　简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。　　●小产权和大产权的区别是什么？　　大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。厦门有很多这样的房子，一方面是集体产权（乡村产权），一方面是部队的用地改的．我也是后来了解的．
没产权不要买了吧.....到时候要迁你都没得赔.
可小产权的房子，价格便宜好多呀！
曾厝垵附近大部分都是都是这样的房子，我很喜欢那的环境，依山傍海，咳！可又怕．．．．[s:29]
求助了解曾厝垵（上李）房子（小产权）的朋友，请给予支持！[s:10]
有经济实力还是买有产权的房子，放心。
不是当地人别买.
不要住到那边去 曾错案要大便了
大变样[s:144] 拆拆弄弄，你不知道环境会变成什么样……
对没钱的人来说，是可以买的，走正常渠道过户，不要紧
浅水湾不是有产权的么
求助了解曾厝垵（上李）房子（小产权）的朋友，请给予支持！答复：据说律师专门挑小产权房子买，因为便宜，虽说有不放心的忧虑成分，不过小产权的房子都是因为开发商钻了政府的空子多开发出来的房子，只要没有拆迁计划，只管买好了！另外，透漏一点，万景花园很多小产权的房子
[s:25] 曾厝垵附近只有浅水湾有产权，其他的还有一些政府安置房，谢谢各位ＹＵＹＵ的帮助！
请问各位如果政府有拆迁计划，小产权一定就没有补偿了吗？
深圳好象放开了,将来也可以办产权证
LZ那边价格多少？如果是给老人家住还是可以买，如果其他原因就要慎重考虑，没有产权和户口还是有很多问题
[s:220] 。。。我不知道什么是小产权，进来学习的
不过你可以关注跟踪一下深圳最近那个小产权可以办理独立产权问题，如果深圳可以解决，厦门恐怕也只是一个时间问题？
每平方６０００左右，有产权的浅水湾要１３０００左右，大约相差一半．
呵呵 ...风险跟利益同在..
是啊！可是厦门房价太吓人了，我又想买环境好的。只好想买小产权的，听说没买到一手开发商的（一手的有正规的发票和开发商的合同），二手只能公证。我最怕的还是拆迁，不知道拆迁政府是否有补助。
回复 24楼 xieyongan 的帖子
我也关注了，嗨！可能没戏！我就怕买了拆迁，就血本无归了![s:233]
引用 原帖由 磨叽磨叽 于
15:29 发表 小产权就是没产权的喽，这种房买了不放心，不能按揭，买卖得一次性付款，说白了就是这房子不是你的，只是长期租房给你而已 XLXG的房子可以按揭。。。
回复 18楼 狗尾花开 的帖子
你了解如果政府拆迁是否有补偿吗？
回复 29楼 猫猫扑蝴蝶 的帖子
我差了这肯定不可以按揭的。[s:222]
我来说说我的了解吧。象上面的一位YY说的，小产权之所以没有产权证是因为没有缴纳土地出让金。而缴纳不是说你想补缴就可以了，因为中国的土地只有两种性质：国有和农村集体所有。如果农村集体所有的土地要想盖商品房（也就是想有产权），那么必须先由国家征用该块土地（当然国家征用会向该村集体进行补偿，但是补偿是发放给村集体，再由村集体按照比例发放给该块地上的农户）。厦门的小产权房有两种：利用农村土地盖起来的和利用部队的战备用地盖起来的。 LZ所说的曾厝安的房子就是属于前一种，这样的房子在没事的时候当然是好的，便宜，但是当碰到拆迁，那补偿能不能拿到就是个问题了。所以这种小产权的房子买起来还是要三思而后行啊以上观点仅供LZ参考
对了，还要说一句。这种小产权的房子在房管部门是没有备案的，所以不存在交易过户的问题，当然也就不能办理抵押和按揭
回复 32楼 sxqalyj 的帖子
谢谢提供参考意见，哎!继续找房吧！
引用 原帖由 lilychll 于
19:24 发表 我差了这肯定不可以按揭的。 我朋友都办好了，你说可以吗？？绝对可以按揭！
这种房买了不放心，不能按揭，买卖得一次性付款，说白了就是这房子不是你的，只是长期租房给你而已 .
还不如租房算了。还买什么啊。
回复 35楼 猫猫扑蝴蝶 的帖子
小产权？可以吗？你朋友在那办理的呀？那个社区？不好意思提太多问题了。[s:146]
引用 原帖由 猫猫扑蝴蝶 于
19:48 发表 我朋友都办好了，你说可以吗？？绝对可以按揭！ 你所说的这种情况也是存在的。具我的了解，是指向开发商购买一手的小产权（开发商就是和该块土地的村集体合伙盖房子），由开发商向银行提供担保，向银行贷款，但是据我了解，贷款的年限和利息跟普通按揭是不一样的。这两年我自己买房，家人买房，朋友买房，看了不少，所以对这些有所了解。但是也可能现在有新的政策了，所以 LZ还是去房管部门和银行多问问
我上网查了并问了中介他们都说不行的。
我认为，没钱回老家住自己去
再不行住地下通道，还不用花钱
都市新巢也是算小产权房子吧，那边是新盖的楼盘，是可以贷款的，好像是像农村信用社
那像雪梨星光这样社区是部队用地盖的房子.如果买有保障没?哪YUYU知道的说明下.谢谢了.
引用 原帖由 lilychll 于
15:57 发表 求助了解曾厝垵（上李）房子（小产权）的朋友，请给予支持！ 能不要还是别要了，什么时候村民反悔还是可以随时要回去的！（部队使用权房可以考虑）
石村前面的那个 都市新巢 那个楼盘也是小产权的.
回复 43楼 爱婉媛 的帖子
同问啊！！！
我也很关心小产权的房子，因为商品房实在买不起啊，不过查了很多关于小产权的资料后，感觉还是很担心的，说白了，就是将来拆迁了，到底有没有赔偿说不准有谁知道，上李或者曾厝安有没产权的房子呢/QQ：
注明：房子
我就住在上李小产权房，如果是一手的，价格便宜可以考虑，特别是有些小区一些提供给市政府拆迁安置的房子有产权，所以不太可能房子拆。而且如果给小产权房进行改革，政府是最大的受益者，可以补收好多土地出让金，它干吗非要拆了又不赔偿，村民可不是那么好惹的
没那么好拆的,住小产权房的不是当地村民就是没钱的老百姓,大家花了血汗钱才买下的房子,不是他们想拆就拆的,大家会跟他拼命的.最好买部队的,村里的也可以,不过最好买一手的.
部队个人拿出来出售更糟糕,住他五年十年时部队说这是部队的福利,不能变卖,要收回产权.你去找卖给你的人都找不到了.
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什么是小产权房?小产权房是什么意思?
　　什么是小产权房？“小产权房”目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房，因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。 　　《士地管理条例》第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售；禁止城镇居民购买农村宅基地。　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。　　依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设；小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。　　对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。　　此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。　　小产权房存在的法律风险主要有：　　1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。　　2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。　　3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。　　4、小产权房购房合同属于违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。　　5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。　　6、小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。
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