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<font color="#10年第5期:关于进一步加强我省住宅小区物业管理工作的建议
合肥 康震纪
蚌埠 张炳禄
&&<font color="#10-03-15 09:26:09&&
（作者身份：康震纪民建会员，合肥市国资委经济师；
张炳禄 民建会员，蚌埠鑫泰新型建材公司董事长）
随着经济社会又好又快发展，城市建设框架不断扩大，市民生活水平不断提高，对居住的生活和工作环境要求提高，小区物业管理业，迅速发展起来。涉及物业管理的相关矛盾和问题也随之越来越多，就要求政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商之间不断加强协作，明确房地产生产、流通、消费领域的众多参与者中各种民事主体地们与相互关系，以及政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系的地位、作用、权利义务；2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》颁布施行，明确了居民住宅的停车位、电梯、水电管线等归属和维护的责权利，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生，使小区物业活动得到规范管理，住宅小区全体业主和物业使用人的合法权益得到保障。
随着市场经济不断变化，城市功能区域化不断完善，仍有新情况、新问题，给我们进一步加强全省住宅小区物业管理工作带来一个新的课题。建议：
一、物业管理组织机构健全，但专职人员比例太少
　以安徽省蚌埠市为例，截止2008年底，实施物业管理项目约有121个，住宅项目99个(老住宅小区29个，新建住宅小区70个)，非住宅项目22个；全市有物业服务企业77家(国企12家，私企65家)，具有一级资质的只有1家(外埠)，二级资质9家，三级资质67家，物业服务从业人员2300多人。虽然物业管理组织机构健全，但专职人员比例太少。如：市里有以分管副市长为组长的物业管理小组，下设物业管理领导办公室，由市房管局分管副局长兼任办公室主任。市房管局设有物业管理科，该办公室目前只有4名工作人员。各区政府也成立了以分管副区长为组长，相关部门为成员的区物业管理领导小组，但是由于各区没有配备专职工作人员，有的区就聘请了退休人员从事物业管理工作。
二、物业收费难制约物业管理行业发展
仍以蚌埠市为例，该市现有物业管理的99个住宅项目里，70个新建小区中有22个小区每月物业费按0.6元/平方米收取、25个小区每月0.4元/平方米、11个小区每月0.2元/平方米、12个小区每月0.15元/平方米；老小区中22个小区每月物业费按0.10元～0.18元/平方米收取，且只能收到30%左右、3个小区不收费、4个小区只收垃圾费，这样基本不收费的小区占全市有物业管理小区的30%。大多数物业公司物业费的实际征收率约在55%，少的还不到20%。导致这么多业主拒交物业费的原因又在哪里呢？住房出现质量问题、物业服务不到位、保安失职、前期开发商的遗留问题，各种情况不一而足。而物业公司作为企业，完全依靠收取的物业费维持企业的运转，物业费收不齐，打击无疑是致命的。最终只能是物业公司黯然撤离，小区全体业主利益受损。
三、从业人员不足成为物管瓶颈
是令不少物业公司头疼的问题。以保安为例，一个小区平均10―20名保安，但人均在岗时间只有半年，如此高的人员流动让物业公司将大量的精力放在招聘和新进员工的培训工作中，有时连正常的人员编制都无法凑齐，更别说选聘高素质、有责任心的人员了。
四、业主委员会自管小区也非一帆风顺
一旦物业公司管不好小区，有的小区业主就提出成立业主委员会实行自治管理。但真正成立起来进行自治的又没有几个，主要原因在于：一是有的开发商不支持；二是有的街道或居委会不积极；三是业主是物业管理主体的意识不强，大多数业主缺乏参与意识；四是成立业委会程序复杂。
一、加大《物业管理条例》宣传力度，进一步加强物业与业主之间的沟通协作，规范的物业管理活动。
二是要明确一个物业管理责任主体。物管条例明确规定了政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商和业主大会、业主委员会等各自的职责、权利与义务。但在实际生活中，对于城市建设中存在的城中村、破产企业、改制自建的生活小区管理问题，可以说是个老大难问题。街道、社区想解决，但是经济实力跟不上是一方面，认识跟不上是关键。某些政府部门的负责同志为民服务意识不强，只求属地平安无事，让做一天和尚撞一天钟的思想左右着，小区物业管理顺其自燃发展，自生自灭，遇到检查、节日等特殊的节点，街道、社区临时突击，胡一阵是一阵，根本问题得不到解决。物业管理公司都不愿意去接管，因为物管费用难收，有的是开放式小区，难管理，“脏、乱、差”现象严重，严重影响居民生活质量。有的新建住宅小区是分期建设或者由两个以上单位开发建设的；或者非住宅物业与住宅小区分开各自建设的；或者商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，却要多头管理，在交叉地段，出现垃圾死角；流动摊点管理，相互扯皮，推诿责任。这是一个亟待解决的民生问题，要改变多头管理的局面，应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。
三是要建立网格化物管体系。按照“属地管理”和“谁主管、谁负责”的原则，建立市、区、街道、社区、物业小区“五级联动”机制，层层负责，确保工作任务落到实处。物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互补，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。市、区、街道三级抓督促检查，促进社区、物业公司更好地为民服务。所以，物业小区管理，要实行一把“尺子”，丈量出小区物管与业主之间的感情；社区与物管要通力协作，要实行一把“扫帚”，按照“主干道严禁、次干道严控、小街巷规范”要求，做好新、老小区的服务工作，规划服务责任区域，开展便民服务队，“扫清”小区环境，加强流动摊点管理，要做到定时、定人、定量，力求让小区居民满意。
四是要稳妥解决新、老小区物管工作。新建住宅小区，公共设施建设费用已分摊进入住房销售价格，如共有的电梯、天线、供电线路、非经营性车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。而公共设施的创收归属问题，物管部门始终保守着秘密，业主们也很希望物管公司能够财务公开，接受监督。尤其是公共电梯的广告费收入问题，小区公共场所举办活动的场地租赁费用问题，停车厂的收费问题（没有车子的业主还要平摊车库电费吗？）等等。然而，城中村、破产企业生活小区、改制单位自建小区等历史遗留小区管理问题，由于缺少利益增长点，或者投入成本过大，短期难以收回，往往被物业公司忽略。如何解决新建小区和历史遗留小区的物管过热与过冷问题？我认为，政府部门要开展调研，建立和完善小区管理的机制，用新建小区的公共设施建设费用，按一定比例拨出一部分资金；或者从城市建设维护费中，拿出专项资金，去补贴所属的社区，由社区去做好历史遗留问题的老小区物管工作。
五是要小区物管安全保障到位。业主希望物业管理服务到位，希望能居住一个温馨舒适的好环境，也愿意主动地付物业费用。物业管理公司要树立努力为业主服务的意识，要切实做好物业区域道路绿地维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化硬化亮化、车辆管理等多方面公共服务，尤其是对业主饲养宠物、影响其他业主正常生活的噪音、小区内监控设备完善等问题，要妥善地解决好，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力，让居民在积极主动缴纳物管费的同时，倍感小区让生活更美好。
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物管费高低相差一倍 外来物管推升收费水平
“我原住的小区物管费每平方米才1块钱，怎么这里的楼盘要2块多？”、“小区物管到底管了些什么？”……业内人士表示，物业管理市场化是大趋势，物业管理的矛盾并不在收费高低，而在于收费标准与服务质量是否相符，业主是否明白物业管理公司做好了哪些服务。南昌物管费高低差一倍“我住万达星城，小区物管费每月每平方米1.25元，你这楼盘怎么要2块8？比其他小区高出一倍多！”正在世茂天城售楼部看房的张女士表示，自己对该楼盘的超高住宅挺有兴趣，但感觉小区物管费用太贵。记者了解到，目前南昌具有“豪宅”概念的新楼盘，物管费普遍高出周边小区一倍左右，比如九颂山河、万科金域蓝湾等，其中万科金域蓝湾前期物管费每平方米达到3.2元。不仅是住宅物管费高低相差一倍，写字楼等非住宅的物管收费也悬殊不小。老城区的财富广场，物管费用每月每平方米3.5元；但位于红谷滩新区的写字楼物管费，多数高出财富广场一倍左右。就红谷滩新区而言，各写字楼之间的物管收费也相差较大，譬如：相邻的国际金融中心大厦与联发广场，前者物管费为每月每平方米5元，而后者的物管费每月每平方米却达到8元。据了解，物业管理服务的基本内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等等；另外，物业公司只负责对小区楼盘的公共区域进行服务，如需要专项性服务则另外收取服务费。在具体执行中，以物业公司与服务对象双方签订的合同内容为准。外来物管推升收费水平暂为南昌住宅小区物管收费最高的万科金域蓝湾，其物业管理公司正是开发公司自身属下的万科物业，在业界享有盛名的万科物业总部设在深圳。暂为南昌非住宅物管收费最高的联发广场写字楼，其物管公司是英国第一太平戴维斯国际物业品牌公司。正是这些外来品牌物管公司，在逐步推升着南昌物管收费水平。第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司客服经理陈杰就收费标准解释道，物管收费是根据服务水平、物业档次、物业运行硬件维护等综合计算得来的。联发广场是甲级写字楼，其服务水平、维护运行等需要更高的要求和成本费用；现初步核算，该写字楼入住率要达到80%，物业公司才有盈利。业内人士指出，开发商为了提升楼盘品质、促进楼盘销售，越来越重视楼盘小区的物业管理，有的热衷引进外来品牌物管公司，也有的开发商掏钱培育自己的物管公司。陈杰告诉记者，南昌至少有5家房企，正在与第一太平戴维斯公司洽谈物管合作事宜。市场化调节渐成大趋势据南昌市物价局行政审批处相关负责人介绍，南昌市物业费定价标准现在主要采用“备案制”，即业主和物业公司在服务收费问题上达成一致后，再到物价局申请备案，通过事实审查备案后就可生效。该负责人进一步解释说，采取“备案制”，主要是寄希望通过市场调节的形式，促成物管工作贴近现实、贴近市场。南昌市房管局物管处一工作人员则强调，要通过市场化思路，不断优化物管工作、包括收费标准。该工作人员进一步举例说，在前期的物业管理，基本上是由开发商来把关，这个时候开发商想通过物管公司来创品牌，所以会监督、强化物管工作；而多数业主住进去了并成立业主委员会，业主大会可决定物管公司的去留，物业公司自然要按照业主们的意愿行事，不然随时可能被“炒”掉。北京市大成(南昌)律师事务所陈建勇律师表示，他接触过若干个小区业主与物业公司闹纠纷的案子，发现矛盾的焦点并非是物管收费的高低，而是服务项目不明确产生相关争议所致；事实上，多数业主与物业公司间接或直接签订过合同，只是合同中的服务内容表述比较笼统、不详细；另外，物管服务主要面向小区公共领域，比如路灯照明维护、园林绿化等，这就令有些业主产生没有得到直接服务的错觉，增加了与物管公司对立的情绪。因此，在市场化背景下，签订条款详细的服务合同，以契约精神来明确服务者与被服务者之间的责任与义务，或许是减少物管纠纷有效且理性的措施。
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物管费，该不该上调？
－贵州都市报
　　物价上涨，物管费跟涨？近年来，上调物管费的小区接连出现，受困于此的小区并不少见，然而也有很多小区坚守几年前的物管费标准，却并未降低服务质量。
　　家家都有本难念的经，但在市场经济下，也有几家欢喜几家愁的局面，最近，更有贵阳小区罕见地登报公告要涨物管费，在无需政府部门审批的情况下，敢于登报成了一种提升可信度和知晓度的方式。
　　不过，小区物管费上调，必须超过半数业主同意，而业主则普遍认为物管服务质量有待提高，不愿上调甚至不愿交物管费，双方的僵持似乎陷入了一场&零和博弈&。
　　A　亏损百万的去留难题
　　一般情况下，上调物管费的公告贴在小区里，最近，贵阳金桂园小区物管却罕见地把公告搬上了报纸：由于长期亏损，将上调物管费，否则将退出金桂园。&退出&的字眼曾多次出现在物管公司的公告中，可是，最终很少有物管真正选择退出。
协调车辆进出成了物管重要事务。
　　物管：三年亏损超过100万
　　&一年亏30多万元，三年下来亏损超过100万元。&金桂园物管&&贵州金方物业管理有限责任公司负责人许先生边说边叹气。
　　按许先生的介绍，物管费太低和收不齐导致了亏损。他算了一笔账：小区物管费一直按照每平方0.65元收取，整个小区房屋面积为5万方，如果收齐物管费，一年有30多万元，加上小区停车费，一年也有10多万元，小区此外基本没有其他进账，物管费和停车费收齐后一年下来就是40多万元。
　　再来看支出，人工工资最低每月1400元，还有超过2000元甚至3000多元的，物管公司23名员工，一个月工资支出就超过4万多元，一年下来就是四十多万元，此外，每月的水电费支出以及需要购置设备或工具等，一年下来还需要几万元支出。
　　在物管费和停车费全部收齐的情况下，收入和支出相抵，每年都要亏损10多万元。
　　然而，小区物管费和停车费收不齐，按时交纳物管费和停车费的业主最多一半。物管公司当然只能有一个结果：亏。最终，物管只能靠一些补贴艰难度日。
　　为金桂园小区服务3年多，金方物业亏了100多万元，无奈之下，金方物管登报了，准备涨物管费。
　　业主：上调物管费要看服务
　　登报后，在当地居委会的参与下，金桂园小区业主开会了，金方物管公布亏损情况后提出涨价理由：物价上涨，人工成本涨价，物管费由每平方米0.65元上涨至1.2元为宜。在听毕金方物管介绍之后，业主们顿时炸开了锅：&咋能涨那么多？&&金桂园不是电梯房更不是别墅！&&&
物管开通的小区电车。
　　在物管详细解释后，业主们的情绪平静下来。金方物管许先生表示，希望小区赶紧成立业主委员会，由业主委员会和物管公司协商后，在相关方面的参与下，尽快调价，否则难以支撑下去了。
　　记者在金桂园小区逛了一圈发现，小区环境不错，进出口均有保安，但记者进出没有遭到盘问。
　　有业主告诉记者，如果物管费涨价，那物管公司就得提供更好的服务，譬如在安全防范方面。一位自称两年没交物管费的业主称，不是自己不交，是看到小区很多人都不交。也有业主表示，物价上涨，物管公司也不容易，物管费可以上调，但不能动不动就翻倍。
　　据了解，在贵阳，登报公告要涨物管费，金桂园应该算&第一&了，但想涨物管费的物管公司不在少数，只是没有公开而已。
　　物价局：商品房物管费无审批
　　物管费上调，是否需要政府职能部门同意或审批呢？贵阳市物价局房产处相关人士明确表示，日，《贵州省物业管理条例》正式施行后，小区物管费由市场自行调节，一般由小区业主委员会和物管公司商定，物价部门不再管理，连备案都用不着。
&物管这碗饭不好吃。
　　据该人士介绍，物价部门目前只管保障性住房物管费的审核，一般是由保障房小区业主委员会和物管公司先确定，上报物价局后，物价局再根据地段、配套设施、物管服务等进行成本核算，最终确定物管费标准。目前，贵阳市保障房住宅小区的物管费步梯房普遍在每平方0.5元左右，电梯房普遍超过每平方1元。
　　&只要业主委员会或超过一半的业主同意上调或下调物管费就可以了。&该人士表示，物价部门不会过问商品房小区物管费的调整。
　　那么，住建部门会不会&过问&物管费呢？贵阳市住建局物管处负责人也表示不管。一般情况下，小区物管公司会上交一份物业合同，作为备案之用。
　　有点&关联&的两个政府职能部门都表示，市场经济中，物管公司以盈利为目的，提供服务是需要回报的，同时，物管与业主之间应遵循&等价&原则，服务质量和收费应该对称。
　　B　内外抱怨的收支平衡
　　不同区位的小区，物管收益不尽相同。如果真的出现亏损，上调物管费，业主会抱怨服务质量欠佳，即使达成一致意见，物管公司内部也不一定满意，因为物管职工收入并未大幅增加。在这种内外抱怨中，物管公司难求大幅盈利，但求收支平衡。
　　收入：全靠物管费和停车费
　　谈到服务和付费问题，就得看服务本身包含的内容。
　　记者在兴隆城市花园、森林故事、世纪园、小石城、保利温泉、中天世纪新城、珠江湾畔等10多个住宅小区采访发现，物管提供的普通服务普遍一致，物管提供的收支&账本&也很简单。
　　&普通服务无非是环境卫生，绿化管理、秩序维护、安全防范。这是物管最基本的服务。&兴隆物管副总经理朝阳女士说，基本的服务也要看是否做到&家&，如果物管草率了事，这些基本服务也会打折，体现在卫生不好、绿化很一般、小区内车辆乱停乱放、业主经常被盗等，引发业主与物管口水战，最终物管费不要说上调，就是维持原状都很难收齐。
物管把快递交给业主。
　　上述基本服务是业主看得见的，还有一些基本服务如供水供电设备的维护等，是业主看不见的。
　　物管收入来自哪里？记者了解到，物管公司的收入主要来自物管费和停车费，其它可进账的费用如小区内的广告费、提供的有偿服务如家政服务等很少，而物管公司的支出主要就是人工工资，占了支出的90%以上，还有一些支出如水电费、购买工具等。
　　很多物管公司都在&叫苦&：每年下来，收支基本持平，甚至利润为负值。即使收支平衡，但由于开支增大等原因，物管人员的实际收入并未提高，也引来了内部的不少抱怨。
　　质疑：物管&账本&并不具体
　　不少物管公司将生存艰难的原因之一归结为物管费较低。记者发现，贵阳很多步梯房小区物管费最低在0.5元，普遍坚守着5年前物价部门核价的每平方0.65元，很少有物管费超过每平方0.7元的步梯房小区，而贵阳电梯房的物管费普遍在每平方1至1.5元之间。
　　对于上述收费现状，很多业主认为是足够的，至少与物管服务质量对称。在物管费、停车费、其他项目三类收入中，不少业主对具体账目一直心存疑虑。
　　居住在二环边的一位小区业主向记者描述，只要有点规模，即使是很偏僻的小区，也有商家来做广告，停车场栏杆上有广告，休闲亭座椅上也有广告；而商家进小区的促销活动更是四季不断：春秋季推销书籍和衣服、夏季纳凉用品甩卖、冬季取暖用品上门。这些商业收入在物管年终账目里仅为&其他收入3000元&，让人难以相信。
物管更换照明灯。
　　位于一环内的小区，由于有相对较高的广告费和门面出租费等收入，物管公司的经营情况相对较好，商业收入项目同样让不少业主直呼&看不懂&。即使是物管认为比较清晰的停车费，不少业主也认为有一定出入，比如夜间停车特殊照看服务、临时停车收费等并无具体账目。
　　专家：物管公司也可能亏损
　　在质疑声中，很多人不相信物管公司会亏本。省建设厅物管专业委员会一位谢姓专家说，物管费太低，靠物管费维持运转的公司会亏；物管费收不齐，也会亏；管理不善以及无经营头脑，还是亏。
　　谢姓专家表示，从目前掌握的情况看，一些5年以上历史的商品房小区，步梯房物管费还在每平方0.7元以下，电梯房普遍在每平方1.2元左右，物管公司能正常运转，管理较好的物管公司略有盈利。随着物价上涨，物管公司的人力支出比5年前增多，但物管费未变。一些无停车费或停车费少，以及无额外收入的小区，物管出现了运转困难，在与业主委员会协商后，一般能就上调物管费达成共识，也有物管公司与业主闹得很僵，最后被业主&炒掉&或自行退出。
　　该专家告诉记者，通过测算，目前贵阳住宅面积在4万平方米以下的步梯房小区，物管费在0.6元以下的，物管基本处于亏损状态，这种小区物管费在0.8元左右为宜；住宅面积在8万平方米以上的，物管费0.7元较为合适。小高层因为电梯养护，物管费相应高些，一般在1.3至1.5元之间为宜，高层住宅物管费应在1.5元以上，因为小区面积不同，所以，物管公司收取的物管费也会不同。
　　对此，也有业内人士指出，由于实际情况很复杂，要看小区所处位置和各种条件，盈亏差异有时比较大。
　　C　难以衡量的&质价相符&
　　一些普通小区围绕物管费发生了不愉快的事情，那么，大家印象中&管理较好的小区&会怎样呢？&好管家&是否更容易上调物管费？&高收费&是否一定就有&好管家&？在&巧妇难为无米之炊&的现实压力下，看得见的费用和说不清的服务质量之间，物管和业主都在寻找衡量的天平。
　　住宅：&好管家&调价耗时三年
　　&南兴隆、北中天&，中天物业和兴隆物业是贵阳知名的优秀物管。
　　小河质监局和贵阳兴隆物业管理公司、贵阳市标准化协会共同起草的《物业服务规范》，被国家标准化委员会批准作为国家推荐性标准立项。
　　尽管兴隆物管的服务标准上升为&国标&，但这位&好管家&也曾出现过亏损，而上调物管费则耗费了几年时间。
　　那段时间，在靠房开公司多元化经营，其他兄弟公司支持，填补物管公司的亏空之后，兴隆花园也迈出了上调物管费的步子。兴隆物管副总经理朝阳女士说，兴隆花园上调物管费前后经历将近3年时间，从2010年起开始征求业主意见，向每家每户送问卷，内容包括对物管的满意度，是否同意物管费涨价等问题。通过回收问卷，了解业主的心声，对不同意涨物管费的业主做工作，最终，超过半数的业主同意物管费从每平方0.65元调至0.8元。2012年，兴隆花园物管费调高至每平方0.8元后，加上停车费以及其他收入，物管公司收支才基本持平。
　　别墅：物管费抵两个月房租
　　在运转方面，别墅物管公司一般会更胜一筹，这一方面是由于别墅物管费较高，另一方面更是由于各类服务比较到位。
　　&24小时有保安坚守大门，不让闲杂人进入。&这是最基本的原则。乌当仁恒别墅物管公司负责人告诉记者，非小区业主进入，经过业主同意，由业主通过物管监控中心同意方可进入，业主车辆进出有自动识别系统，非别墅车辆得通过层层审查才能进出，在别墅墙外，物管投入巨资安设防盗系统，只要有人或异物接近，距离60厘米，监控中心即发出报警&&
　　仁恒别墅的物管费是每平方4元，物管公司负责人称，目前并无亏损，也没有上调物管费的意向。除向业主提供基本服务外，物管还开展一些有偿服务：为业主机场接送客人、购买机票，乃至洗衣、家政、喂宠物等，甚至业主开&party&，都可以承担。每到业主生日，他都会亲自向送上生日祝福，&好管家&的角色可见一斑。
　　记者了解到，同处乌当的另两处别墅，一家物管费为每平方7元，另一家为每平方3.5元。以别墅面积400平方左右、物管费单价5元计算，每月物管费支出2000元左右，这相当于普通住宅两个月左右的房租。
　　专家：好物管不难收物管费
　　是不是物管费提高了，物管公司的服务质量就好呢？省建设厅物管专业委员会谢专家表示，如果物管公司提供了高品质的服务，业主就应该支付相应的报酬。反之，如果物管费提高，得不到物管更好的服务，当然不符合&质价相符&原则。
　　还有一些物管公司，起诉不交物管费的业主，其实这种方式不可取。业主不交物管费，作为物管公司，首先要从自身方面找原因，然后再上门做业主工作，不要动辄起诉业主，即便物管公司赢了，今后也很难和业主和谐相处。
　　这位专家表示，好物管一定要为业主着想，如果服务做好了，不会难收物管费，在贵阳，称得上好物管的如兴隆物管和中天物管，目前也有香港戴德梁行物业和新加坡仁恒物业等全球知名物管进入。一般情况下，好物管的费用不低，但也有通过开展多元化如额外的有偿服务来维持运转，不从物管费方面&打主意&提高收益。
罗华　吴东俊
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