业主拖欠5.5万物管费竟被物业催缴55万“滞纳金”！还有这种操作？广州参考
成都远大林语城小区一户业主
被物管的一张催告函惊呆了，
他家别墅5年多欠缴的物业费5万多元，
产生的“滞纳金”居然高达55万余元。
生活中业主与物业“相爱相杀”，
物业管理费经常是业主与物业
博弈的重要工具，
当与物业发生矛盾时，
很多业主会选择拒缴管理费。
哪些情况可以拒缴物管费？
物管收取滞纳金的做法又合理吗？
欠物业费5万多 “滞纳金”竟高达55万
催告函涉及物管费用，由成都远大创新物管公司出具，并盖有公司的章；函件写给小区内一户梁姓、杨姓的房主。
函件中称，业主自日起没有缴纳物管费，截至函件出具之日，已经欠付物管费用55188.8元。函件中要求业主在今年9月15日前付清欠费，“否则，将根据法律法规和协议约定，追究违约责任（包括但不限于按照每日1%计算逾期付费滞纳金）。”函件中提及，截至7月31日，该业主已经产生滞纳金元。
物管：55万“滞纳金”系按合同约定产生
“这个是催告函是我们出具的。”22日，远大林语城小区物管工作人员表示。据其介绍，函件中提及的梁及杨姓人员系小区内一户别墅的业主，交房时对方就没有来收房。“别墅的物管费用是每月每平方米3元。”她展示的系统信息显示，这户别墅面积约270余平方米，每月的物管费810余元。
“这也不是我们第一次向他们发催告函了。”工作人员表示，最近的一次电话联系中，对方只是说“好的”，但是费用至今仍未缴纳。她也向记者出具了2010年房主购房时签订的前期物业服务合同，其中便写有：如果业主不按规定缴纳费用，物管方有权要求业主自逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。
滞纳金其实是违约金
小参搜索发现，近些年来全国各地发生过多起因拖欠物业费而产生高价滞纳金的事件。
不过，物业所称的滞纳金严格来说应该称为违约金，因为这是完全不同的两个概念。
滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。
违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提滞纳金，而应提违约金。
业主拖欠物业费加收高额违约金不合理
物业方收取违约金应做到三个前提：合同里有约定；收取的比例合理；物管在业主交纳物管费的过程中做到了合理的催缴。
如果只是物业部门预先印制的格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消费者权益，尽管双方有约定，但这种按每日1%收取的所谓“滞纳金”显然属于无效霸王条款。
业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？
按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。
同时，根据最高人民法院对民间信贷最高利息的规定，消费者违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。
当然了，业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节，确实是错误的，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案。
但现实生活中，多数业主将拒交物业费归结于物业服务不到位，而这些看似有理的拒缴业主，一旦和物管对簿公堂，却往往是败诉一方。
据法院相关人士介绍，涉及物业费纠纷案例大多数是物业公司状告业主，其中约一半庭前调解，另一半法院判决。在已审结的有关拒交物业费的案件中，几乎都判决了物业公司胜诉。
这些不交物业费的理由法律不支持
1、没入住就不交物业费
2、未签物业合同不交物业费
3、对物业服务不满意不交物业费
4、对社区大环境不满意不交物业费
5、对物业公司捆绑式服务不满不交物业费
6、对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费
以下几种情况可以不交物业管理费
1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳
2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的
3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据
4、物业公司没有和业主签合同
5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准
6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件
7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的
8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目
不住未必全交
正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴纳。
小区物业服务不好，如何维权？
1、首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；
2、其次，采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇**沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
部分资料据北京青年报、腾讯网、羊城晚报
广州参考·广州日报编辑 王菁
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小区住户未交物管费物业是否有权收取滞纳金？
作者：鲁岩琳 钟迎
　　近年来，小区业主与物业公司间因种种问题矛盾频出，而对于物业服务的多项内容也一直游走于法规的边界之外。近日，家住馨悦芳邻小区的吴女士收到物管方发出的一份物管费催交通知单，通知单上称，接到本通知单五日内须到物业服务中心交纳费用，逾期不交纳者物业公司将收取每日千分之三的滞纳金。对于“滞纳金”一事，吴女士表示质疑，物管公司是否有权收取？　　对此，小区物管方表示其收取滞纳金一事仅是公司催费手段，并不会真的收取。而专家则表示，针对小区物管的收费制度中，法律中并无“滞纳金”的说法，而应是违约金，业主与物管双方若有合同约定，对于逾期未交物管费的业主，物管可根据合同收取相应的违约金。通知单上明确写道：每日千分之三的滞纳金。　　事件　　物管要收滞纳金 住户反映不合理　　上周日，家住馨悦芳邻的吴芳（化名）下班回家，开门时发现家里的防盗门上被物管公司贴了一张物业交费通知单。通知单显示，吴女士被催交日至12月31日的物业服务费。这让吴女士很纳闷，其去年9月才交纳过物管费，尚未满一年，而往年的物管费也都是年底才交，怎么今年还未到交费时间，物业就开始催交费用了？除此之外，催交通知单的下方备注栏内写道：请于接到本通知单五日内到物业服务中心交纳费用；逾期不交纳的，物业公司将收取每日千分之三的滞纳金。对此，吴女士表示质疑―刚交过物管费仅半年又要交费？物管有权力收取滞纳金吗？　　针对这一情况，昆明馨悦物业管理有限公司项目经理姚震表示，其小区的物业管理服务费按照合同实行预交制度，每年1月1日和7月1日前交纳，半年交纳一次，但对于物管费实行的预交制度，吴女士与多数住户并不清楚，多数住户则是一年才交一次物管费。“我们也理解业主，只要业主每年交费我们也没有强行规定时间，而且催费单上的滞纳金写的是千分之三，比合同上约定的1%低。”　　然而，尽管物管方所说的预交制度为半年收取一次，但此次催交通知上收取的则是一整年的物管费。　　根据这份催交通知单，昆明市价格投诉热线与五华区发改委投诉电话的工作人员均表示，发改委方受理物业违规收费的投诉，但住户反映的物管方收取滞纳金一事不属于价格问题的范畴，发改委也没有针对物管方收取滞纳金的相关规定，“要看物业管理条例有没有这项规定”。　　面面观　　业主 物业服务不到位 拒交物管费　　吴女士介绍，其入住馨悦芳邻小区已有近5年的时间，5年里，小区的物业经理换过好几人，物业服务很多地方也做得不到位，“物管公司不提升服务，反倒只知道涨费用”。吴女士说，此前家里的可视门铃就出了问题，找物管公司反映过多次，但多年来，吴女士家的可视门铃一直无人修理。　　去年小区涨了物管费，但可视门铃的问题还是没有处理，这让吴女士对物管公司的服务很不满意，正是因为可视门铃问题一直得不到解决，才影响了她交纳物管费的积极性，“如果物业能及时解决可视门铃的问题，我立马就交费”。　　除了吴女士外，馨悦芳邻小区业主钱女士也对物管方将收取滞纳金一事表示不满，“物业的服务很差，小区水池脏了没人清洗，绿化也做得很差，居民遇到什么困难去找物管时，经常找不到人”。钱女士说，其去年6月还因停车问题和物业发生过争执，“当时的物业经理对我大打出手，将我打伤。就这样的服务态度，还要求交纳滞纳金，简直是太过分了！”钱女士介绍，小区里每户物管费交纳的时间都不同，物管应该根据每户具体交纳的时间来通知催交，而不是没到期就开始催交。　　物管 不会真收滞纳金 只是催费手段　　就此次贴出的催交通知单，物管方经理姚震表示，物业费收交比较困难，有的居民认为物业服务有问题拒交费用，有的则认为要“享受”完一年的服务后再交纳，“收交物业费滞纳金只是催交费的一种手段而已，其实也根本起不到什么作用，而且我们也不会真的收取滞纳金”。姚震表示，收取滞纳金也是有所依据―在物业服务合同中已经约定。在姚震出示的《前期物业管理服务合同》中第十条第三款规定：业主不按本合同约定的交费标准和时间按时足额交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按应交费用的1%每天累计交纳违约金。　　“我们会根据每户交纳的时间不同来收取物业管理费，快到交费时间会进行上门劝说，并不是一上来就收滞纳金。”姚震介绍，馨悦芳邻小区一共有480户，截至前日已有200多户住户交纳了物业管理费用。姚震表示，收取滞纳金只是针对两三户长期拖欠物业费的业主，如果这几户逾期后仍不结清物管费，物业公司将通过法律途径向其发放催费的律师函。昆明市物业管理协会秘书长 唐晓林云南凌云律师事务所律师 孙文杰　　专家问答解析　　1.物管公司有权收取“滞纳金”吗？　　唐晓林：针对物管费，相关的法律法规里没有收滞纳金的说法，但如果物业服务合同上业主和物管双方有约定，可根据合同约定收取。此外，业主如果觉得物业服务做得不到位，就提出意见、更换物管等，可找小区业委会、街道办、区住建局咨询、反映相关问题，而不是通过不交纳物管费来解决诉求。　　孙文杰：业主和物管是否在物业服务合同中就滞纳金的收取方式、具体金额等进行约定，如无约定，则属单方通知，并非双方合同约定；同时需每户业主签订。如果合同已约定每年物管费的支付时间，业主不按时支付，物管方则有权利按照合同要求让业主承担相应的违约责任。　　2.如果物业服务合同无约定，物管强制收取滞纳金怎么办？　　唐晓林：如果没有合同约定物业公司仍要收取滞纳金，该收费是没有依据的，法规z中无依据、合同没有约定也属无依据、又没有到相关部门备案，属于违规收费。如果一旦涉及违规收费，按照最高人民法院，业主有权不交；若交了滞纳金，业主也有权要求物业公司退还费用，业主可向法院提起诉讼。　　3.“滞纳金”该如何定性？物管方是否需向相关部门备案？　　唐晓林：物管费的收取、涨价等需要发改委、住建局备案，但一般物业公司都不会去备案。　　孙文杰：滞纳金的问题实际是违约的问题，属违约金的性质，只要约定的违约金比例没有超出法律规定的范围不用报批。　　链接　　平等民事主体之间的约定应属违约金　　据《成都商报》今年3月份报道，成都市民毛先生因与物管发生纠纷，2008年8月开始停交物业费，去年6月，毛先生被物管公司告上了法庭，物业不仅要求他支付欠交的9000多元物管费，还要求毛先生支付从2010年9月计算至实际交纳拖欠物业服务费之日止，按合同约定的以3%计算得出的高达1.3万余元的滞纳金。本案历经一审、二审，但法院对物业合同约定的滞纳金并不认可，最终法院只认可50余元的违约金。　　从成都多个法院的判例看，法院都未支持滞纳金。 据法官解释，滞纳金具有行政处罚色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金，应属违约金。而滞纳金与违约金有本质的区别―滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，而违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。　　滞纳金具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立，物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提出滞纳金，而是违约金。其次，滞纳金具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施，并具有惩罚性，是对超过规定的期限交款而采取的惩罚性的措施。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。　　业主逾期不交物管费，该如何处理？据国务院出台的《物业管理条例》，第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”这其中，并未提及“滞纳金”。而针对物管费，目前，相关的法律法规里并无“滞纳金”的说法。而对于业主逾期不交物管费，很多物管公司的处理方法都采用了收取“滞纳金”进行催款通知。　　统筹：本报记者 鲁岩琳　　摄影：本报记者 段玉良 赵永峰　　声音　　物管代表　　@冉严鹏：滞纳金只是一个俗称而已，法律规范和合同里面都叫违约金，叫滞纳金只是为了好理解。名字应该规范，但是无论叫滞纳金还是违约金，你不履行义务就要承担责任。　　@姜戈26：服务不到位都是怎么认定的？如果一人一个标准的话，我感觉这样不公平。　　@舒可心：滞纳金是否有“权”？如果在合同中约定了，那就是有的。除非这个权是法律禁止的。　　业主代表　　@奔跑小辣椒：我才不交，想收滞纳金，门都没有。物管态度好，办事快我会考虑按时交物业费。办事拖沓的，那么物业费我也会拖。　　@马拢何锕芊延兄湍山鹇穑空饩褪俏镆倒鞠氤隼炊愿兑抵饕蚰持衷虿唤荒晌镆捣训陌伞
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