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买二手房时怎样了解房子是否做过抵押或有债务纠纷等呢?
提问者：| 浏览次数：15375次 |问题来自：成都
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第二页：三、双方商谈、付款方式、责任，交付。 议价巧作准备 首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住不放松。 其次，摸清上家的底细和心态。了解上家所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。 最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和质量、小区的交通、、是否齐全，房屋在或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。 下定金四步骤 确保有效成立 一、要求公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托向下家收取定金的内容。 二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的。 四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。 四、签订。 签订七个必须 1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行而没有第三方作为居间的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 2．必须明确双方 因为交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（在实际之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保的最终落实。 3．必须标明付款时间 在实际操作中买方会将分为和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。 4．必须注明交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5．必须有代理费明细单 随着中介的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为?? 7．必须学会使用 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 如何签订二手房买卖合同 在中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1、查看所有人的件。 2、证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则是否全部同意？ 出售房产时，房屋的一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。 对即将进行交易的房产进行必要的了解。 1、售方提供的是否属实？ 2、房产面积多大？ 3、该房产用途是什么？是还是居住，或是其他？ 4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？ 5、该房产是否已设定？根据《》的规定：抵押期间，抵押人已办理的抵押物的，应当通知并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该的第三方即某人、某公司或某；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 6、该房产是否已设定？如果该房产已经，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的是否登记？根据《上海市办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。 签订时 需要准备的材料。 购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效： 1）香港：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳地区：中国服务（澳门）公司；3）湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。 看清楚合同中的约定内容。 尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在中加以说明）： 1、房款的金额是否写清楚？ 2、付款方式该如何？是还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的流转是否有冲突？避免向售房者承担的违约责任。 3、购房者如需，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作及规定，一定不要使自己的超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）； 4、何时交房？交房时还有哪些物品（、等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）； 5、交房前与交房后的、、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担； 6、房地产的风险责任何时转移给购房者？ 《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任； 7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？ 8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的） 1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。 2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。 3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。 4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。 五、买方交付首款或定金。 标准按揭服务流程 第一步 贷款方案 第二步 抵押物 第三步 预审贷款资料通过签署（下家) 第四步 贷款资料进银行，银行审核通过 第五步 中心办理过户（上/下家） 第六步 领取新、他项权利抵押证明 第七步 银行发款 第八步 结案 二手房知识汇总 评估个人的七大步骤 第一步：看现金等价物 此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。 现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金 第二步：算资金周转 是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转 资金周转留存=平均月开支×3~5 第三步：计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助） 第四步：计算月收入 月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内） 第五步：每月合理还款能力 合理还款能力=月收入×40%~50% 第六步：估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以和自己希望贷款年限的平衡，计算可得 第七步：估算最大房款 最大房款=筹款能力（）+银行可借款额+可贷金额 其中筹款能力 / 最大房款 &20%~30% 20%为购，30%为二手房 购房应注意以下几点 1：所购住房应该符合申请银行的和个人住房商业性贷款的购款范围； 2：在具备申请贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件； 3：申请个人，最高为30万元。 4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性。 所需资料 1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。 2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明 3： 原产权证1份；权证中应注明是、平价房或 4：经由提供的上海市房地产买卖合同2份； 5： 房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份 6： 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份 7： 借款合同、1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份； 8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份 9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份 10： 申请人材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等） 11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份 12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必） 13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房
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买二手房怎么知道对方有没有民间借贷
提问者采纳
如果你是经过中介公司的话，中介公司会替你把关。只要房产证没有被抵押，就可以。中介公司会帮你弄好的
民间的怎么查的清楚
只要房产证没问题，过了户就行了，
民间借贷抵押不合法的吧
只要不是房子抵押贷款的就行，房产证可以就可以，这些房子的事，经纪人会帮你把关的
提问者评价
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他有没有民间借贷，你很难知晓。 但你买房之前，首要的是去房管局查查该房屋有没有办理抵押、查封。如没有抵押、查封情形，你在买就安全多了。
如果有民间的抵押借贷怎么办
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　　辛劳了大半辈子终于攒钱买了套二手房，可谁想房子却不能过户，这让济南市民石女士慌了神。记者经过调查发现，由于原房主曾以该房做过抵押，尽管还清了抵押贷款，但这家银行以抵押贷款和信用贷款之间的关联性为由，拒绝撤押。而这让石女士担心不已：“我就怕这50万元钱白白地打了水漂。”
　　市民反映
　　买了二手房却无法过户
　　“花了50万元买了套二手房，结果房子没法过户，房款又要不回来。”近日，市民石女士遭遇了一起烦心事。据石女士介绍，去年她花了50万元在济南市区买了一套二手房，钱交给房主张先生后去房管部门办理过户时，被告知：“房子在抵押中，无法过户。”“不可能啊，房子应该解押了才是，50万已经还给银行了呀。”当遭到石女士质问时，房主张先生也是一头雾水。
　　据了解，为了弄清房子为何无法过户，张先生来到这家银行了解情况。据张先生介绍，他的确曾经将房子抵押给银行，并从该银行贷款50万元，但是石女士将50万房款交给他后，就立马将50万元还给了银行，“按道理说，我还了贷款，抵押就应该解除了才是。”张先生说。
　　然而令张先生感到意外的是，虽然张先生还上了用抵押房子从银行贷到的50万元贷款，“但银行认为，除了这次用房子抵押的贷款外，之前还因信用贷款欠银行的钱，得全部还清才能撤销抵押。银行这就是霸王条款啊，信用贷款和抵押贷款明明就不是一回事。”张先生说。
　　银行辩称
　　抵押贷款和信用贷款有关联
　　张先生在银行的抵押贷款和信用贷款之间有什么关联吗?对此，记者咨询了张先生贷款的这家银行。“我们银行的信用速贷是在抵押贷款信用偿还的基础上办理的，只有抵押贷款按期偿还才有资格获得我们的信用贷款。这两个款项是相互关联的，在偿清信用贷款后方可进行撤押。”该银行工作人员说，由于抵押贷款和信用贷款相互关联，就算抵押贷款还清了，信用贷款未还清也不会获准撤押。
　　律师说法
　　银行贷款关联做法不合理
　　花了50万买房，无法过户不说，房款交给银行也要不回来了，这让石女士十分心烦。石女士多次向银行说明情况，但都被告知这是银行规定无法协调。石女士说，尽管张先生表示房子已经归她所有了，“但只要房产证上户主的名字不改成我的，我就不踏实，觉都睡不好。”对此，记者咨询了银监会相关人员，银监会工作人员称，一般情况下信用贷款和抵押贷款是相互独立的，但每个银行根据自身情况有自己的规定，有无关联性还要看贷款时所签订的贷款合同。
　　山东舜启律师事务所律师孟宪强认为，银行这种声称两种贷款相互关联、拒不撤押的行为是不合理的，甚至是不合法的，属于侵权行为，房主完全有权力对银行进行起诉。“贷款人将房子抵押给平安银行，只是把房屋所有权暂时抵押，贷款偿清之后，银行就要给借贷人办理撤押手续，归还房屋所有权，不然就是侵害借贷人的经济权益。”
　　据《齐鲁晚报》
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买二手房如何贷款
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你跟卖方、中介打声招呼，他们如果不解决好房产过户的事你就要走法院程序了。你通过法院程序可以中止这次的买房，他们都是有过失的一方，这样的无效合同法院会判你胜诉的。
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