买房公积金能提多少_百度知道
买房公积金能提多少
国家建立住房公积金的目的是促进城镇住房建设，提高城镇居民居住水平。公积金的来源是职工个人每月从工资中扣缴的住房公积金和单位每月为职工同比率配缴的住房公积金，属于职工个人所有，单位和个人各8％。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，专款专用。只要办过购房贷款,每年就可以提取一次公积金,用于归还贷款。提取办法如下：首先职工向单位申请，单位予以核实后给职工开出住房公积金支取申请书，盖好单位预留在银行的印鉴。职工将借款合同，每月还贷款的存折及支取申请书带着，到上储蓄所办理。职工申请公积金贷款只能用于购房。如果你一次性付款买了房子，只要在半年内，凭购房合同、购房发票，可以提取你公积金帐户内余额的整数。如果你公积金帐户余额为1870元，可提1800元。因为装潢申请公积金贷款或提取公积金都是不可以的。办理按揭贷款，每年可提取一次你公积金帐户内余额的整数，用于归还贷款。在办理公积金贷款前，不得提取帐户内的公积金。办理过贷款后，每年可提取一次帐户内的公积金用于还贷。公积金贷款的具体手续：前提条件是，你所在的单位必须连续、足额缴交公积金一年以上（含一年），同时，因为购商品房资金不足，才可以申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款需提供以下资料：（一式两份，带原件，留复印件）1、到住房公积金管理中心领取〈住房公积金贷款申请表〉，填好后经职工所在单位同意盖章；2、贷款人合法的购房合同原件；3、首期付款不低于房价款30%（有的地方可以是20％）的发票；4、贷款人夫妇双方月收入证明；5、夫妇双方居民身份证、户口本；6、商品房预售许可证。贷款金额与购房单价、购房面积、夫妇月收入有关。你只要购买过商品房，住房补贴已划入中心帐户，凭购房合同，就可以提取住房补贴。每年银行给每个公积金缴存的单位发放对帐单。你可以与单位核对。你也可以电话查询一个家庭购房，只要夫妇双方（也仅限于夫妇双方）公积金正常缴交，以任何一方名义贷款都可以。除此之外的家庭成员申请公积金贷款，必须是产权共有人。目前申请公积金贷款最长年限是15年。年龄可延伸到退休后5年。月还款额不能超过月收入的40%。如果你的月收入是1500元，乘以40%，月还款额是600元，申请期限15年，你也只能申请到8万元的公积金贷款。年限越短金额定越低。目前公积金贷款金额原则上不超过10万元。如果夫妇双方公积金足额正常缴交；公积金贷款资金允许的话，可增加1-2万元。如果公积金贷款金额不能满足你的需要的话，可同时申请组合贷款。比如说你申请公积金贷款13万。公积金贷款按规定只审批了10万。还有3万元的缺口，那么申请公积金贷款的委托行可以给你配套3万元的商业贷款，利率不同，手续一并办理。贷款还清后，可凭贷款结清凭证、身份证、保管抵押物凭证到产权处办理抵押登记注销手续。个人住房贷款等额本息还款万元贷款月还款额表贷款年限 还款次数 （公积金）月利率 月还款额 （商业）月利率 月还款额2 24 3 432.471 3.975 437.6843 36 3 293.463 3.975 298.6774 48 3 224.005 3.975 229.2525 60 3 182.365 3.975 187.6606 72 3.375 156.679 4.2 161.2358 96 3.375 122.125 4.2 126.78910 120 3.375 101.483 4.2 106.26112 144 3.375 87.795 4.2 92.68914 168 3.375 78.082 4.2 83.09315 180 3.375 74.219 4.2 79.287如果贷5万元，贷5年，月还款额为5万*182.365=911.825贷5万元，贷10年，月还款额为5万*101.483=507.41贷5万元，贷15年，月还款额为5万*74.219=371.09月还款额不得超过家庭月收入的40%。“住房公积金支取申请书”由单位到公积金开户行购买。一次性付清房款可以提取公积金。但不能申请公积金贷款。买二手房办理公积金贷款必须先办理交易手续，再申请贷款。购买二手房除了提供前面我所说的资料外还需提供过户后的《房地产权证》，所有税、费发票和房屋评估报告。目前由于公积金贷款需求量较大,每个家庭只能申请一次公积金贷款。只要你没有办理过公积金贷款就可以申请。。购房的在半年期限内可以提取公积金。贷款的每年提取一次公积金用于还贷。还贷金额直接转入还贷存折卡上。办理时需要带上贷款合同、还贷存折卡（带原件，留复印件）。职工购房时申请住房公积金贷款，只要夫妇双方正常、足额缴交公积金，以任何一方名义贷款都可以。那么没打结婚证,购房时想用对方的名义贷款或提取对方公积金都是不可以的。办理了结婚登记，购房时就可以对方名义贷款或提取对方的公积金。公积金在什么地方缴存，就在什么地方办理公积金贷款。公积金目前贷款最高限额为10万元，如果夫妇双方正常缴交，可在此基础上增加1－2万元。年利率：5年以下3.6%,5年以上4.05%。公积金贷款年限目前是2－15年。你可以根据自己的需要在这之间任意选择。公积金提取办法规定，职工购房凭购房合同或购房发票在半年内可提取公积金。因购房贷款的职工每年可提取一次公积金用于还贷。这体现了公积金的连续性和互助性的原则。但职工的货币化补贴只要凭购房合同就可以一次性提取。公积金提前一次性还清只需到开户行申请就可以办理。银行是根据你还款前所剩的本金计算利息。公积金提前还贷不交违约金。每年提取一次公积金用于还贷,只需提供借款合同、月还款存折卡及单位出具的公积金支取单即可。提取的金额是100元的整数倍。提前还贷是按实际贷款年限算。职工申请提取住房公积金应提供的证明材料一、职工离、退休申请提取住房公积金提供材料下列证明：1、退休批文或退休证和身份证原件复印件各1份。2、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。二、职工出境定居申请提取住房公积金应提供下列证明材料：1、出国定居的护照鉴证、与单位终止劳动关系的批文或证明材料的原件和复印件各一份。2、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。三、职工死亡支取住房公积金应提供下列证明材料：1、医院提供的死亡证明或户口注销证明原件及1份复印件。2、继承人的继承证明（如：配偶要提供结婚证、父母、子女关系要提供户籍证明和单位证明）3、由继承人联合签定的委托书及代办人的身份证原件及复印件。4、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。四、完全丧失劳动能力的职工申请提取住房公积金应提供下列证明材料：1、劳动部门或医院出具的证明文件原件及1份复印件。2、与单位终止劳动关系的证明文件原件及1份复印件。3、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。五、职工购买商品房申请提住房公积金应提供下列证明材料：1、经房产交易所鉴证的购房合同原件。2、首期款发票及身份证原件3、购房人的配偶、父母、子女（以下简称直系血亲）申请提取公积金，应提供户籍关系证明。4、已填好和盖章的《职工购(建)房提取住房公积金申请表》和盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。六、职工自建房申请提取住房公积金应提供下列证明材料：1、建设部门签发的《建设许可证》、申请人身份证、原件复印件各1份。2、自建房人的配偶、父母、子女申请提取住房公积金的应补充提供与自建人关系证明的原件。3、申请人单位名称、账户和开户银行。4、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。七、职工购买房改房申请提取住房公积金应提供的证明材料：1、房改办签发的《交款通知书》复印件1份。2、房改办印制的《单位出售公有住房报表》或《职工购买集资房名册》或《计算表》复印件一份。3、申请人的身份证原件。4、购买人的配偶、父母、子女提取住房公积金的应补充提供与购房人关系的证明。5、已填好和盖章的《职工购(建)房提取住房公积金申请表》和盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。八、职工购买二手房且不办理按揭贷款申请提取住房公积金应提供下列证明材料。1、房产交易所鉴证的购房合同原件。2、过户后的产权证（期限在产权证办理出后 个月内）。3、购房人的配偶、父母、子女提取住房公积金的应提供与购房人的关系证明。4、申请人单位名称、账户和开户银行。5、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。九、职工购买二手房且办理按揭贷款，申请提取住房公积金应提供下列证明材料：1、房产交易所鉴证的购房合同原件。2、首期款发票原件。3、中介所的账户和开户银行。4、盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。十、职工申请住房公积金偿还个人住房按揭贷款应提供下列证明材料：1、合法的借款合同原件。2、借款人的配偶、父母、子女申请提取住房公积金应提供与借款人关系证明。3、已填好和签章的《职工提取住房公积金抵交住房按揭贷款申请表》和盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。
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出门在外也不愁低首付，低利率，贷款中介放言都能搞定
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二套房贷收紧？本报记者昨暗访沪上多家房产中介
低首付，低利率，贷款中介放言都能搞定
　　在这场“楼疯”中，银行的贷款发放颇为可观。8月可能成为房贷政策的拐点？日前各地银监局纷纷下发关于加强按揭贷款风险的通知，而沪上各家商业银行传出的消息也显示，8月1日起二套房贷政策收紧，将回归首付4成，利率上浮10%的原标准。
　　昨日，本报记者走访了沪上四大行、中小商业银行，笑容可掬的业务员们都会惋惜地说：“现在有政策，控制得很紧，得符合首付四成、利率上浮10%的规定，你想低首付、利率打折，可以去别家银行看看。”
　　事实果真如此吗？上海银监局的统计数据显示，迄今为止，上海全市中外资银行购房贷款业务仍在大幅增长。随后记者暗访了多家房产中介，得到的回答都是大同小异：“有难度，但可以操作――贷款中介可以帮你搞定！”
　　本版撰稿记者 陈宏 　　
　　记者暗访 　　
　　上海南站地区。一家挂着“上海房地产协会会员单位”、“‘上海房屋中介市民放心店’承诺企业”名号的中介公司内，一名中年男子正聚精会神地盯着电脑里红红绿绿的股票走势，两名中年妇女，一位在电脑上打牌，一位有一搭没一搭地闲聊。半天才有两名打工者模样的人，跟这家中介签了个租房意向。
　　房市火爆，而记者走访的上海南站、徐汇南丹东路等不同价位楼盘所在地的多家中介，工作人员看起来似乎都很悠闲，他们的说法是：“房子一出来，都被抢光了。”如此抢房子，并不是所有人都现金充足，于是各种贷款问题也就特别多。
　　“多出两三千，贷款中介帮你搞定”
　　记者一行以小夫妻的身份找到中介，表示要给父母再买一套小户型。条件也讲得很不理想：“首套房贷款还没还清”、“现在手上钱也不多，首付成数不可能高”、“利率还想享受打折优惠”。如此苛刻的条件，跟最近银监局严控贷款的通知，完全是背道而驰。但每次条件说完，几乎所有中介公司的代表都表示：“有难度，但是可以贷到，没问题！”
　　记者也表示了怀疑，说正是因为刚刚看过了新闻，得知二套房贷款门槛提高，才慌忙过来的。巨×房产的高先生说：“银行的情况，你们肯定不会了解，政策嘛，总是提前广播，执行起来起码要3个月后。我们也听到了这个风声啊，但现在绝对是雷声大，雨点小，我可以给到你首付3成、利率7折，当然，到10月份之后你再来，可能就要相对困难一点。”在另一家中介，记者说：“听到银行内部表示，银行已经从8月1日开始实施。”这家中介的业务员说：“确实，要比以前难一些，但你假如愿意多出两三千块，这些，贷款中介都可以帮你搞定！”
　　看记者不太相信，他也笑了：“现在生意不错，要不要随便你，本来你要的这种房子，我前两天手上还有两套，但就这两天，全部出手了。贷款方面，你可以完全放心，我敢接你的单子，就表示我有这个关系，可以帮你搞定！”
　　“她买了10套房，贷款都是我做的”
　　在另外一家中低档次的中介公司，记者听到了同样的话。“做我们这行的，这是公开的秘密，没这点手段，谁还敢做中介啊？”天×房产的业务员赵阿姨说。她还指着旁边跟她聊天的一个中年妇女说：“你看她，我朋友，她有10套房，你看不出来吧？贷款全是通过我做的！”
　　记者打量了一下，这位“大款”阿姨大概50多岁，穿着打扮很一般，看起来就是一位普通的家庭妇女，实在不像有多少资产的样子。“10套房？那你平时收入很高咯？你贷款多少？”记者问她。
　　“我么，不上班的呀。贷了500多万，每个月还款28000多，还可以的，不是很吃力。”这位阿姨看得出来，也在鼓动记者多贷点，好帮朋友赵阿姨拉到这笔业务。
　　“那你怎么还这每个月的28000多呢？”
　　“我10套房子，大部分都租出去了呀！”
　　“可我在新闻里看到，说如今的房价飞涨，租金回报率并不高啊！”
　　“最近是相对差了点，但之前我已经赚了不少，现在每个月再自己补点就足够了，你想啊，起码这10套房子都是你的了呀！”
　　“贷款500多万，怎么能贷那么多啊？”
　　“不光能贷，而且首付成数也不高，利率也是打折的。”她再神秘一笑，朝赵阿姨努努嘴：“你问她，她就是做这个的！”
　　赵阿姨也是神秘一笑：“你不知道的，银行是有很多内幕的。”记者再追问，她却只笑不答了。
　　“千年不赖，万年不还”
　　在走访了多家中介后，记者也了解到，大大小小的中介公司，并不是所有公司都跟银行有着良好的关系，不少人是通过贷款中介，再来搞定部分客户令人头大的贷款问题的。合同签完，收完中介费用，中介公司就完全抽身，而风险，则到了银行头上。“银行的钱，不花白不花！”这是记者在这些中介内，听到的最多的话。
　　上文所提的那位买了10套房、贷款500万的中年妇女，她就给记者洗脑说：“你们小年轻，观念不要比我们老阿姨还陈旧。不要总觉得还不上银行的钱，银行的钱嘛，就是‘千年不赖，万年不还’呀，银行的钱，就应该是拿来给我们‘生蛋’的！”
　　贷款中介怎么就能搞定？一家中介的业务员说：“一般的贷款中介，都起码和10家银行保持着合作关系。这家不行，到那家，总归能碰到可以搞定的。在银行的业务淡季，贷款放不出去时，他们就要求助贷款中介了；所以，当贷款火爆，上面要求收紧时，贷款中介也会来求着银行――谁都会有淡季旺季啊，所以，一般来说，银行是会给这个面子的。”
　　【记者观察】
　　贷款中介，玩的就是高风险
　　在记者的暗访中，房产中介大包大揽，大有没有不敢接的买卖的架势，而在他们身后，则总有贷款中介的身影出没。
　　贷款中介本身是应市场需求而产生的，很多都打着投资管理公司、投资咨询公司的招牌，但事实上都差不多。贷款中介与某家或是某几家银行支行的信贷部门有良好的合作关系，他们向银行提供业务信息，协助有签约关系的银行机构办理贷款，从中赚取手续费。
　　随着贷款业务的日益复杂化，购房者直接从银行贷款，第一是对手续不够了解，其次是可能资质不够，对他们来说，贷款无疑是一件麻烦的事。贷款中介的业务因而也越来越多。但由于法规、监管的不到位，在利益的推动下，包括一些大型的贷款中介，也都越来越多地开始打擦边球。
　　除了正规的业务之外，很多贷款中介做的业务，对银行来说其实是高风险的。比如最正常的房贷，个人向银行申请，要提供多种证明，而且贷款额度有限，但在贷款中介那里，他们都可以搞定，甚至连个人收入证明这样的“硬性证明”，他们都能在收费后帮你做到。一些中小房产中介公司，为了提高业务的成功率，也会和贷款中介合作。
　　尽管有专家表示，“国内商业银行不良贷款率一直居高不下，跟贷款中介有着很大关系”，但事实上，各家银行对贷款中介都是态度暧昧的。有些银行甚至把一些贷款业务“内定”给了贷款中介，有让银行业务人员减轻工作量的原因，也有不少不足为外人道的猫腻成分在其中――比如，有人去贷款，银行表示不能办理，但可以推荐他到某中介去办理，这时，他就可以从贷款中介处拿到介绍费。
　　不过，随着目前监管层的措施越来越严格，贷款中介的门槛也越来越高。
　　中介拆招
　　在一系列的暗访中，记者给大大小小的中介公司出了不少难题，但他们看来已是经验丰富，见招拆招，没有一丝含糊，没有一道题能难住神通广大的中介，而银行二套房贷背后的漏洞，也就此一览无遗。
　　难题1首付
　　我要再买一套100万左右的小户型二手房，但我现在身上只有20来万，完全不符合二套房要首付4成的标准，怎么办？
　　中介：“这是最简单、也是最常见的问题了，都算不上是难题。我们会牵头，让你跟卖家签订一份合同，将总价做高。像你这种情况，想贷70多万的话，可以将总价做到120万，这样去掉首付4成，也就是48万，你可以贷到72万，而你实际只要付28万的首付，相当于3成都不到。否则按照100万，你最多只能贷到60万。”
　　记者：“那不是要多付税吗？”
　　中介：“那当然，而且卖家多出来的税也得你付。不过，税才能要多少钱啊？相比于这么点钱，你能拿到更多的贷款，才是最实在的。”
　　记者：“那总价做高，卖家会不会给我造成风险？比如他最后说没拿到那么多首付，合同上的首付金额毕竟比我实际付的要高很多。”
　　中介：“做高房价和做低房价，都是现在通行的做法了，一个是为了多贷款，一个是为了少交税，基本上没什么风险，卖家反正只要拿到他想要的钱就行了，所有事情都是我们出面的。”
　　【政策解读】
　　继杭州、北京、深圳等地收紧二套房贷后，上海、成都等地也正式收紧二套房贷款政策。日前，上海银监局转发中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款规定，包括首付40%，严防“假首付”、“零首付”等。
　　难题2利率
　　我首套房的贷款还没还清，暂时也还不清，但我还是想再买一套，利率上能像首套房那样打折吗？因为听说二套房不仅不能打折，还要上浮10%。
　　中介：“当然可以了，上浮10%，那还有谁去找他们贷啊？首套房没还清贷款的，我们也经常碰到，这些都是小事情。只要你能还得起，就能贷得出。”
　　记者：“可是我去附近的建行问了一下，他们说是要上浮10%的。”
　　中介：“你自己过去找他们贷款，总归会告诉你不行的，他们会说额度指标已经基本完成，不一定上浮10%，但肯定不会给你打折了，只能由我们来。”
　　记者：“你们怎么就可以？”
　　中介：“贷款中介在银行内部都有关系啊，能贷出去么，银行总归是赚钱的。”
　　【政策解读】
　　尽管目前银监会并没有明文规定二套房利率要上浮10%，但这个政策已在大银行间口头通知，接下来很可能将实行。记者算了一笔账，5年以上商业贷款利率为5.94%,上浮10%就是6.534%，而7折是4.158%，一上一下，利率竟然可以差到2.3%以上！二者几乎天壤之别。
　　难题3收入
　　我收入不是很高，首套房就是父母资助买的，那买二套房，银行还会给我放贷吗？
　　中介：“我不是说了吗？贷款方面，不是你要操心的。很多买房的人，像你们这种小两口，赚钱不太多，怕贷不出来，但银行怎么知道你真正的收入？你到时候不要拿工资条什么的去做资产证明，假如能在单位开个收入证明，就可以了。”
　　记者：“有用吗？”
　　中介：“有用的。当然，你也别贷了还不起，比如你一个月赚2000元，还贷一个月要8000元，那从你自身来说，都没必要做这样的贷款。我们做的，是比如你一个月赚2000元，需要还银行1500元。一般来说，银行不会放这样的贷款，因为风险比较大，你稍微做个收入证明，我们再用用关系，这笔贷款就能下来了。”
　　【政策解读】
　　商业贷款的月还款额，银行都是按照月收入的一半来操作的，这也是为了证明贷款者可以正常还款，不影响生活。
　　难题4户籍
　　听说外地户口在贷款方面会受到诸多的限制，像首付成数和利率的优惠幅度？你能让我们享受二套房首付3成、利率打7折的优惠吗？
　　中介：“外地户口在银行那边，确实有一些限制，但我们通过贷款中介，是可以做到一样的，不会给你提高首付成数，也不会提高你的利率折扣。”
　　记者：“他们不怕风险吗？”
　　中介：“外地户口只是相对的，假如你工作稳定，收入稳定，他们为什么不做你的生意？户口是假的，钱才是真的！银行有些话，你是不能听的，他们经常也就是忽悠忽悠。”
　　【政策解读】
　　上海银监局发布的上半年上海房地产信贷运行分析报告指出，个人住房贷款在结构上有个明显变化是，外地人士住房贷款由一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元。外地人士住房贷款增量占比已由1-4月的19%升至1-6月33%。虽然上半年外籍人士住房贷款净减少，但6月份净增加了3.4亿元。这些都表明，控制炒房的一些措施，已渐渐失效，投资、投机购房大幅上升。
　　【监管应对】
　　上海银监局强化房贷风险监测
　　上海银监局近日召开了2009年年中工作会议，他们表示已经注意到了如今楼市的状况，强调“将强化风险监测，关注房地产信贷管理，加强对个人住房信贷政策执行情况的查访力度”。
　　上海银监局督促银行业金融机构切实贯彻落实二套房按揭贷款政策，重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求，对投资、投机性住房坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。强化房地产信贷风险的监测和提示，定期进行房地产和相关上下游行业风险的压力测试，督促银行关注房地产开发贷款贷前、贷中、贷后各环节的合规性，关注房地产项目的建造风险和完工风险。
　　银监局的统计数据显示，截至6月末，上海全市银行的个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。3月份以来，个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，而二季度增量也创历史新高。　
　　【读者互动】
　　即日起，本报将推出系列楼市报道《疯狂的楼市》，每天围绕不同话题展开。如果您在购房中有什么故事或感受，欢迎来电来信与我们分享，我们将选登其中反馈。参与互动活动的读者，可能获得精美礼品。
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　　【读者心声】
　　算出来房子的成本并不难，问题是算出来之后，房价照样涨。好像也没听说过物价局出手监管房价。
　　――秦女士
　　看到报道中有开发商直截了当地说捂盘是房地产业的常规做法，我真为包括我自己在内的消费者感到悲哀。开发商为什么能这么猖狂？
　　――陈先生
　　中国人的传统心理就是日子再苦也要节衣缩食买房子，没有房子就没有家。但是大家看看开发商的嘴脸，就知道现在还是应该坚持住，就是不买房！
　　――租房结婚的孔先生
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贷款买房划算吗 如何贷款买房划算
　　个人住房贷款的利率要远远低于普通贷款？在购房时，每个人会对自己的投资方式有一个长期而周全的计划，通过申请个人住房贷款，取得最低的融资成本。但是在具体操作中，还有许多细节性的问题需要加以考虑，那么，如何贷款购房才是最划算呢？ 　　一次付清还是贷款划算如果你有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是办理住房按揭贷款仍然是合算的。因为，只要能取得高于贷款利率的投资收益，借款人可以把自己自有资金用作其他投资项目。　　有些投资者可能是因为不愿承担利息支出，不想负债，而将自己所有的积蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时，如果想申请贷款装修新家，这时再进行融资，可以申请个人信用贷款或住房抵押贷款，但却要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为621％。同样是拿出所新购的住房抵押，由于借款人所选择的贷款品种存在差异，利率是不同的。若借款人在购房时就申请个人住房贷款，其10年期的贷款利率为558％，同样的融资，利率比期限利率低063％，以10万元贷款为例，10年里将少支出利息3786元。由此可以看出，个人住房贷款的利率远远低于普通贷款。　　买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，银行已帮借款人对房地产项目做了初步的调查和审查，而且完善的个人住房贷款操作无形之中为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关。因为对于银行来讲，为某个项目提供按揭贷款支持，定会对房地产开发商和房地产项目进行深入调查，而且银行提供按揭的前提是有效的买房合同，银行发放贷款的前提是有效的抵押。　　贷款购房六条准则 如果您已打算贷款购房，那么专家建议您掌握以下六条准则： 1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。　　2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。　　3、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。　　4、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。　　5、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。　　6、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。　　时间15到20年最恰当一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约166万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。　　延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款5473元，30年的贷款为每月还款5393元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是94148元，29年的利息负担是904604元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。　　首付越少越合适每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。　　专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味著合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。　　另外，现在有些银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。　　另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。　　此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。　　提前还贷值不值许多贷款者当初贷款时，由于对今后自己能挣多少钱心里没底，故常常抱有“多贷一点、贷期长一点”的保守思想。几年下来，随著收入的增加，还贷能力有了较大的增加，但贷款毕竟要支付利息，有人谓之“半辈子要为银行打工了”。如果贷款者收入较预期有明显增多，具有提前还贷的能力，是否要提前还贷，提前还贷值不值？这要根据实际情况来定。如果你手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷。反之，如果有多余的钱但是没有别的用途，提前还贷还是合适的，同时，你还可以到保险公司要求退还前期内的保费。　　还款方法因人而异个人住房贷款还款方式一般说来有5种：①到期一次还本付息法。这种方法只适用于期限在一年之内的贷款。②等额本金还款法。这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。③等额本息还款法。是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。④等比递增还款法。是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。⑤等额递增还款法。与第4种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。一般来说，第②种、第③种方法适宜于收入稳定的成熟家庭，第④、⑤种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。总之，应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。
60000元/㎡
1500万元/套起
450万元/套起
均价 : 60000元/㎡
位置 : 京藏高速小营桥东700米，地铁8号线西小口站（西南口）
热线 : 400-898-5001
60000元/㎡
均价 : 450万元/套起
位置 : 房山线广阳城站西南出口向南600米路西
热线 : 400-898-2732
450万元/套起
均价 : 6500元/㎡
位置 : 香河五一路与淑阳大街交口西侧
热线 : 400-869-1111 转 23177
均价 : 1500万元/套起
位置 : 京津高速通黄路出口2A方向南行800米
热线 : 400-869-1111 转 26699
1500万元/套起
均价 : 5700元/㎡
位置 : 京港澳高速影视城出口出向东3千米
热线 : 400-869-1111 转 10649
均价 : 6600元/㎡
位置 : 涿州市冠云西路与长空路交口西南侧
热线 : 400-869-1111 转 10368
均价 : 7700元/㎡
位置 : 涿州开发区范阳东路南侧（京石高速涿州出口30米...
热线 : 400-869-1111 转 10659
均价 : 14050元/㎡
位置 : 京平高速马坊出口沿密三路向南第一个路口左转500米
热线 : 400-898-1237
14050元/㎡
均价 : 57000元/㎡
位置 : 亮马桥路46号（燕莎桥东200米）
热线 : 400-869-1111 转 10002
57000元/㎡
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