原　　题：A房地产开发公司于日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定日开始动工建设后由于种种原因，该项目直到日才开始动工建设同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的写字楼建设用地出让最高年限为（　）年选　　项：A．40B．50C．65D．75参考答案：B考点解析：参见教材P30-31．　　
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与A房地产开发公司于日，通过出让方式获得B市C县规类似的试题有
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-------08年杭州商业市场回顾 &&& 本文主要从杭州商圈特色、百货业和商铺特点回顾2008年杭州商业市场。 一、08年杭州商圈特色回顾& &&& 杭州商圈在2000年后逐渐成型，围绕杭州著名的西湖形成了三个较为主要的中心商圈，分别是黄龙，武林与庆春。杭州独有的人文传统与其浓郁商业氛围相得益彰，民营经济的活跃为城市经济发展注入了强劲的动力，杭州高质量的生活环境为区域住宅与商业物业市场发展带来了持续的需求支撑，使得杭州商圈更加激烈，杭州各商圈趋向在竞争中形成自己的特色和发展方向，具体概述如下： 1.庆春商圈特色：国际金融&CBD 　　庆春路板块处于杭州金融一条街――庆春路区域，该地段聚集着众多金融证券单位。几乎每一个银行或金融机构在这里设有分行或办公地点，之所以被称为“杭州的华尔街”，是杭州的中央财富区（CFD）。建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、东亚银行、中国银行、汇丰银行都分布庆春路的长不到1.5公里的一段之间，还有数不清的大小证券公司使庆春路成为名副其实的金融一条街。该地区形成了以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈。随着中国入世5年期限已过，金融银行业的开放也正式放开，从汇丰入驻广利大厦，东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将来，我们将会看到越来越多的国际（金融）公司将入驻该区块，庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。& 2.黄龙商圈特色：最具国际化商务领地& 　　杭州的写字楼较集中区域比较，无论从地段、市政公用设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈。该商圈距市政府500米，距省政府500米，距西湖1千米（直线距离200米），距浙江大学100米，距文三IT中心200米。所以它既是中央商务区(CBD)，又是中央居住区(CLD)，既是中央景观区(CSD)，又是中央文化区(CCD)。世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、浙江图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑、绿城•丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城，黄龙饭店、好又多超市等城市资源提供了高尚舒适的都市生活。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、IT高科技（Hi-Tech）等一批高软资产含量行业中最出色的企业。& 3.滨江商圈特色：总部型写字楼& 　　滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域，&聚集了包括IT技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业。华为、UT斯达康、东芝笔记本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的“浦东”方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点：总部型写字楼发展迅速。由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传能力不足，总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现――写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地，这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。东方通信城就是起独立式总部写字楼的一个典型代表，而华荣时代大厦就是区域集群式总部写字楼的一个典型代表了，因为里面是杭州国家动画产业基地驻地，入驻了很多动漫产业的许多大中小企业，盛大网络、NEC、还有大量外资企业的入驻，也预示着该物业，该区域的国际商务化的趋势越来越强。 　　近两年是滨江楼盘的交付年，预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。&以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。目前的滨江区，划分成东、西两部分。西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，再加上政府的公建项目，形成了医院、学校等配套区域。 4.城西特色：服务性商业区域& 　　城西的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟。&而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，紫金港校区，都对三墩的商业市场带来巨大的促动力量。& 5.钱江新城特色：杭州未来商业中心 　　从未来规划来看，以写字楼、大型购物中心为主。作为杭州未来的CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。& 6.下沙区特色：消费型商业& 　　高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。 二、08年杭州百货市场回顾 &&& 杭州商业市场最令人鼓舞的的是百货业。杭州百货历年来销售成绩十分突出，经常创造百货单柜或是单店的日销售纪录。杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼及解百皆进入全国百货单店销售前20名。杭州大厦营业额为全国百货店之首，营业坪效可达到约6万人民币，而四大百货商店综合来看，平均坪效也可达5.7万，优异的销售业绩令四大百货商店积极寻求扩大营业面积，通过兼并、收购甚至购买土地营建扩张寻求营业面积增长。目前看来，这些零售商仍然寻求在市区中心区域传统商圈进行扩展，而辐射次级商圈为辅。 &&& 目前中国国内购物中心形式的商业零售业态仍然集中于北京、上海、广州等一线大城市，在经济发达区域的二线城市刚开始发展。在杭州目前的商业格局中，仍是以百货业态为翘楚。处于杭州西湖风景区东侧的商业轴线中，以大型百货业态为龙头，吸引了多种定位的零售业态，皆取得了良好的销售业绩。其中奢侈品的销售，更是由于浙江本地旺盛的消费能力，屡屡创造单店销售记录，如杭州大厦内的LV，其单店销售额达2亿元。从另一角度看，传统商业零售物业单位面积所创造的高效益确实证明目前市场需求的旺盛以及对未来项目的商业前景保证。杭州现有百货业态和商家归纳如下表1所示：
&&& 由于百货业多处于传统商圈，由于受到西湖风景区风貌保护的考虑，传统商圈的扩张空间十分有限。西湖风貌圈的建筑控制一方面使得区域内新项目建设受到诸多控制，另一方面也确保了旅游资源的持续运营，保持西湖区域作为杭州主要景观的吸引力。另一方面，作为新的商务及商业区域，钱江新城与滨江新区在整体规划的基础上，未来可能崛起成为城市新的商业热点。尽管商务区的成熟需要时间，人口导入与消费习惯的难以改变，这些都是新商圈崛起的挑战，但是杭州百货业目前天量营业额与增长率也吸引了投资者进一步涌入或加以扩张，杭州未来百货业态和商家扩张如表2所示：
三、08年杭州商铺市场回顾 &&& 写字楼形式的物业在杭州商业地产项目中过高的比重导致纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应，这在年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的，有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等，但这些项目近期都鲜有商铺推出。金融到来和楼市低迷，催生大量资金转投商铺，因为俗话说一铺养三代，商铺在房产投资市场上所显现出来的稳定获利，让不少杭州人把拥有一间商铺当作一种投资理念。商铺供需结构失衡，投资成主角& 　　在宏观调控的政策背景下，杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制，呈现平稳状态。借助人民币升值，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产，存在较大的增值空间。而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的热点。商场一直是维系杭州商业运作的基石，在街铺稀缺的情况下，商铺投资将成为杭州商业经济的主力军。杭州各商圈商铺投资价值具有如下特征： 1.武林商圈商铺市场回顾 &&& 武林商圈是杭州是人气最旺的商业中心，其商铺经营定位为杭州各类商业场所的聚集地和消费中心，购物中心、百货商店、专卖店、特色餐馆、酒店宾馆以及各类小店一应俱全。今后商圈内的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的商铺经营。该商圈内商铺表现为量少价高，商铺供求极不平衡，基本处于卖方市场，无价也无市，投资回报率约为6―7%，方位稍逊的在4―5%，如有一些住改非的商铺如孩儿巷商铺售价约为2.2&万元/平方米，百井坊商铺售价约为2.5&万元/平方米，附近的同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3―3.8&万元/平方米。 &&& 武林商圈要发展为中央商圈，发展潜力巨大，其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住宅40%，转变为商业40%、商务40%、住宅20%，商业发展前景更好，商铺经营更有利可图。 2.湖滨商圈商铺市场回顾 &&& 湖滨商圈定位起点高，其商铺主要经营零售业态有国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带，是杭州最具国际化的零售商业集散中心。商圈内国际大牌云集，不仅有国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等。 &&& 价格分析同样表现为一铺难求。杭州的许多高价位商铺都位于湖滨，价高难求，有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6―7%，西湖国贸中心商铺售价达到6.8&万元/平方米，元华商城商铺售价为4.58―6万元/平方米，新湖滨景区的商铺一般只出售其经营权，拥有此地商铺的人很少再出手卖掉。 3.吴山商圈商铺市场回顾 &&& 吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，其商铺以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民。咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店等业态比较适合吴山商圈。 &&& 吴山商圈内的商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价少则近200万元，一般都要500&万元左右，高则近千万元，愿意投资的客户虽多，但实力要强。这里的商铺投资回报率约为4―6%，河坊街商铺多为1-2&层联售，售价低的要2.6&万元/平方米，高的在3&万元/平方米以上，依方位不同而价位有所区别。吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6&万元/平方米，高银街的商铺售价约为2.8&万元/平市中心区域商业中心。 4.西湖大道商业街商铺市场回顾 &&& 西湖大道位于城站广场和吴山广场之间，酒店、咖啡店、中西餐厅、蛋糕房、汽车销售、旅馆、药房、户外用品店、茶楼、影楼等一应俱全。西湖大道集商务消费、居民消费、旅游及休闲消费、购物消费为一体，它的商铺经营和消费特色应是综合性的。 &&& 西湖大道商铺售价平均约在3.5&万元/平方米左右。这里待售的沿街商铺面积约在30-50平方米左右，得房率较高且目前售价不高，比较适合中小投资者。西湖大道是目前市中心位置绝佳、道路基础最好、待开发地块最多的一条商业道路。在将来两侧高档物业建成完工、整条道路发展成型后，其商业价值看得到、摸得着。 5.庆春东路区域商铺市场回顾 &&& 这里的商铺投资及经营条件得天独厚，大型超市、百货店、品牌专卖店、特色中餐馆、高档西餐厅或酒吧、咖啡吧、迪厅、歌厅等休闲娱乐业都比较适合这一商业中心的商铺经营。 &&& 由于该区域大量商铺在建，未来价格不低目前区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，以后的供应量会逐渐增多，不过售价可能都不低。如元华•旺座的商铺售价在3万元/平方米以上，凤起时代大厦的商铺已售完。杭州城市中心的大规模东移，必然会带动商圈的东进，庆春东路具备形成杭州又一CBD&中心的资质。 6.临平城商铺市场回顾 &&& 临平城所在的余杭区，是杭州城市发展最有潜力的延伸力量。房地产市场的开发、交通上与杭州连接速度的加快，会使“住在临平”成为更多人的选择，是杭州最有潜力的副城区域，目前主要的商业中心位于北大街一带，既有购物商城、百货商场等大型购物场所，又有品牌专卖店、服饰店、餐饮店、酒吧、美容美发店等行业。这里的城区商铺经营红火，夜生活丰富，很多投资及经营者都比较青睐这一区域。 &&& 目前区域内商铺有一定的供应量，价位不高，购买的多为本地投资经营者或省内投资客。商业街如中都广场商铺，售价约1&万元/平方米或2&万元/平方米等一房一价，碧天假日休闲街商铺1-2&层联售，售价为9000元/平方米以上。新住宅区的沿街或社区内商铺也有一定的供应量，如东海水漾人家的商铺售均价约在7600元/平方米左右，还有一些在建楼盘的商铺售价尚未确定。 7.萧山江南城商铺市场回顾 &&& 随着杭州城市的扩展，钱江世纪城、萧山国际机场以及房地产开发力度的不断加大，这里商业氛围比较浓厚，人流量大。百货店、专卖店、服饰店、餐饮店较多。另外特色小店、茶吧、酒吧、特色餐饮店以及休闲娱乐等行业，都是不错的店铺经营方向。 &&& 这里的商铺呈现供不应求的状况，市心广场是萧山的旺铺集中地，很难买到。市心北路附近的商铺售价约为1.2&万元/平方米左右，绿都百瑞广场及泰富广场等的商铺都采取定向招租的形式，无法购得。根据杭州城市的总体规划，萧山将成为江南岸的中心城区，城市建设带来的人口转移以及地铁的建设，将为这里的商业发展提供更大的消费市场。 8.滨江商铺市场回顾 &&& 滨江区块的房地产住宅日益增多，居住区人口不断扩大，品牌专卖店、特色连锁店、餐饮店、高档西餐厅等都有较大的消费需求也不断反映出来。 &&& 目前滨江商铺供应量较大，定价多在下半年由于住宅开发力度较大，区域内楼盘的沿街或社区商铺有一定的供应量，如清怡花苑、钱塘名都等。区域中心街道商铺的售价最低约为1.1&万元/平方米，售价高的达到1.8&万元/平方米甚至2&万元/平方米以上。从售价的增长可见这里商铺的热销程度。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，相比较发展成熟区域，滨江商铺的升值空间更大，商业前景较好。 9.下沙城商铺市场回顾 &&& 下沙是个发展中的新城区，目前商业基础尚未发展成熟，居住氛围不浓。下沙的消费人群集中于公司职员和在校学生，较少有中高档的休闲消费及购物场所，暂时缺少特色餐馆、咖啡吧、酒吧、KTV歌厅、专卖店等。 &&& 下沙城的商铺可以从两部分来看：高教园区的商铺售价在9000&元―12000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米左右；杭州经济技术开发区的商铺售价约在8000&元―10000元/平方米之间。随着地铁的准建，下沙的商业发展档次和经营格局会走上正轨，商铺的经营会渐渐成熟，但这需要时间来积淀其商业基础。 五、美联视点 &&& 杭州是消费型城市，无论是大型商业聚集区亦或是配套商业，在杭州都有其目标消费群，预示着积极的消费意愿和巨大的市场。对于零售市场是较为积极的信号。 &&& 未来杭州商业格局重组迹象显现，商业副中心发展势头逐渐凸显如临平等三个商业副中心区域的居住氛围将不断成熟。&　
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