楼盘被判抵押借款合同判决书，作为业主我该如何维权

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-09-10 11:01 标签： 抵押担保判决书
惠阳楼盘被判退240万 查封开发商账户才50万_新浪惠州
惠阳楼盘被判退240万 查封开发商账户才50万
南方都市报评论
　　南都讯 记者陈海燕 惠阳楼盘本因坊的开发商因无法给7位业主办理房产证而被告上法庭，去年底法院判决开发商败诉，合同无效，需支付业主240多万房款本金和一定利息。但强制执行期已过，开发商仍无法支付款项，公司账户被法院查封。近日，法院召集原被告双方谈判协商。开发商提出先付130万本金，再以价值100多万房产作为抵押，以解封账户。业主代表则要求开发商全额支付240多万本金，才能解封账户，谈判陷入僵局。
　　开发商擅改规划7商铺业主办不了房产证
　　本因坊楼盘位于惠阳区淡水人民路与爱民路交界处，地段繁华，两年多前开盘，商品房、商铺陆续售出。李女士等7人耗资240多万购买了本因坊10多个商铺，其中李女士耗资150多万，是最多的一位。
　　“我们当初买本因坊的商铺，是看中它的地理位置，希望能作为商业投资。购房合同上写的180天内办好房产证，实际上一年多后还没办好。后来我们发现由于开发商擅自改变规划，所以办不了证。所以我们7个业主约定与开发商打官司，要求判定当时的购房合同无效。”
　　判决退还240万房款 开发商户头才50万
　　惠阳法院去年底判决李女士等7人胜诉，购房合同无效，开发商退还240多万购房款，并支付一定利息。
　　根据判决，开发商应在今年3月前支付7名业主相关款项，但一直没有执行。于是，法院进行了强制执行，冻结开发商4个银行账户。“我们虽然冻结了开发商的几个账户，但里面没什么钱，一共才50万，根本不够支付原告本金。所以我们也希望双方能进一步调解。”惠阳法院执行局法官称。
　　业主要求退240万本金 开发商只能拿出130万
　　7月7日，开发商代表古先生和业主代表冯先生在法院协商。古先生称，“银行账户被查封，让我们很被动，无法在银行办理按揭、贷款等相关手续，我们筹钱就更麻烦。我建议把几个账户的钱转到法院监管账户，再向外面借100多万，共筹集130多万先给业主。然后，业主同意解封公司账户，让公司财务正常运行。另外，我们还会拿出两套房子作为抵押，价值也有100多万。”
　　这一提议遭到了业主代表冯先生的拒绝，“我们打官司的原因就是对房子不满意，现在也不需要开发商拿出房子作为抵押。另外，现在开发商需要支付我们的本金是240多万，130万显然不够。我们7名业主经讨论后一致认为，开发商必须先全额支付完240多万本金，我们才同意法院解封开发商银行账户。不然，业主利益无法得到保证。”
　　开发商代表古先生则坦承，“现在确实没钱才提出以上方案，让我们一次性拿出240万很难办到。”由于双方的意见无法达成一致，谈判破裂。
　　对此，执行法官表示，“是否解封开发商被查封账户，需要经过原告同意。我们还是希望双方各有妥协来谈判。开发商现在提出先拿出130多万，与240万虽然有距离，但还是有诚意在谈。这次谈不拢，希望双方回去之后再考虑，下次还可以再谈。”
　　昨日，开发商代表再次致电南都记者称，希望再次协商并各有妥协，“我们还是希望业主能再妥协退让一步，我们也退让一步，支付本金方面还可以再谈，但能否不要让我们一次性支付240多万？”而业主代表则坚持要求开发商支付全额240多万本金。购买的房屋被开发商抵押，我该如何应对？
去年年底，我与某开发商签订了一份商品房买卖合同。合同中约定，我向该开发商交纳一定的房产证代办费，开发商则须为我办理房产证。现在房款早已交清，可房子一直没有交付，房产证也没有发放给我。我多次向开发商咨询交房和办证事宜，开发商总是以各种理由搪塞。最近，我突然听说该楼盘早已被抵押，现因开发商没有偿还到期贷款，银行正准备将楼盘拍卖。我震惊万分，赶忙过去打听，没想到售楼处已经人去楼空，开发商早就远走高飞了。据我了解，其他购买该棟商品房的业主也遭遇了与我相同的情况。请问：这种情况下我该怎么办？我能否对开放商的诈骗行为进行报案?
以案说法：
本案中的开发商将所售房屋进行抵押的行为属于恶意欺诈，你有权要求其承担退款和赔偿的民事责任；另外，本案涉案数额巨大，社会影响恶劣，开发商携款逃匿，已构成诈骗罪，你应该向司法机关报案。
（一）开发商应承担退还房款、赔偿损失的民事责任
由于你并不知道该抵押设定的时间是在商品房买卖合同订立之前还是之后，所以，我们将按以下两种情况考虑：
第一，如果抵押设定在商品房买卖合同订立之前，则买卖合同无效。
&&&&如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前，那么在订立商品房买卖合同过程中，开发商有义务告知你和其他购房者。但事实上，开发商并未履行这一告知义务，并且是其故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据我国《担保法》第49条第1款的规定，该开发商出售抵押房屋的行为无效。你可以按照我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，要求开发商返还已付购房款及利息并赔偿你们的损失，同时还可以要求开放商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
第二，如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，你可以请求解除该买卖合同。
如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，那么该商品房买卖合同就具有法律效力。但是，在尚未交付房屋并为你办理产权证之间，开发商仍然拥有该房屋的所有权，因此，其在自己拥有所有权的房屋上设定抵押的行为是有效的，而且银行根据有效的抵押合同行使拍卖权的行为也是受法律保护的并且这种根据抵押合同获得的拍卖权在法律效力上优先于你根据房屋买卖合同所拥有的权利。此时，根据《解释》第8条的规定，你可以请求解除该买卖合同，要求开发商返回已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（二）你可以就开发商的诈骗行为向司法机关报案
根据《刑法》第266条、《刑事诉讼法》第84条第2款的规定向司法机关报案。
（三）维权技巧：
1.大家在购房时，最好选择资金雄厚、信誉良好的开发商进行交易；另外，购房前登陆建设行业官方网站查询开发商的资质情况和开发商的历史及商业信誉、以往的交易记录等，对购房者来说也不无裨益。
2.一般来说，购买现房可以降低被欺诈的风险。如果开发商在现房上设定了抵押，通常其大产权证会被扣在银行，故购房者在签约前须仔细审查大产权证并及时办理自己的小产权证。
3.如果大家不得不购买期房，在决定购买房屋之前应当仔细查验开发商出具的《土地使用证》上有无土地抵押登记。这可以防止土地被抵押，但仍不能保证日后建成的房产不被抵押。
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购买房屋后发现房屋已被抵押,该如何维权？
导读：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定
　　买房不得不说是人生的一件大事，可能会花费自己甚至父母毕生的血汗钱。购买房屋后发现所购买的的房屋已被开发商抵押了，怎么办?
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：&具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;&&&
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