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曾德正与周选中、桂阳县金盛房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）桂阳法民初字第00434号原告曾德正，男。委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。被告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司。法定代表人邓志勇，该公司董事长。被告周选中，男。原告曾德正与被告周选中、桂阳县金盛房地产开发有限责任公司（以下简称金盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖中元担任审判长，与人民陪审员廖万习、谢小桂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾德正的委托代理人罗晓伟到庭参加诉讼，被告金盛公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告周选中经本院公告送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告周选中从2008年开始挂靠被告桂阳县金盛公司并筹建位于桂阳县城关镇蔡伦北路的北关佳园项目：2009年动工建设，并以被告金盛公司名义通过社会渠道融资。原告从日至8月1日累计向北关佳园项目部出借本金515.3万元，该款全部用于北关佳园项目建设。2010年9月，因北关佳园资金链断裂，导致项目楼盘不能如期交房，从而引起群体上访事件，桂阳县委县政府高度重视此事，交桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组（简称县整治办）对北关佳园项目进行清查和监管。日，原告主动与被告周选中协商，并自愿放弃超过银行规定的同期贷款利率的部分。在整治办的协调下，被告金盛公司、周选中与原告签订了一份《房屋抵债协议》，将北关佳园项目的B座、（房产测绘编号为：、，面积为166.58平方米）等住房以每平方米1820元的价格出售给原告，原告同意以此价格购买上述房屋。签订协议后，被告将部分房屋移交给原告，借款转为购房款。然而当原告对购买的房进行装修时，却遭到案外人王飞燕提出权利主张，声称该房被告在2009年7月、8月期间已经出售。经整治办协调未果后，案外人王飞燕向桂阳县人民法院提起诉讼，该案经过一审及再审程序，于日经郴州市中级人民法院审理终结。根据生效的法律文书认定的事实：北关佳园项目系被告周选中以挂靠被告金盛公司的名义建设，金盛公司从2008年开始就通过社会渠道融资建设，被告周选中筹建的北关佳园项目与金盛公司的北关佳园项目系同一项目。因此被告周选中以金盛公司项目部名义向对外签订的《房屋抵债协议》以及《北关佳园认购协议书》的民事行为，代表了金盛公司的行为，不属于周选中的个人行为，金盛公司应当对该行为承担相应的责任，据此判决原告根据《房屋抵债协议》购买的B座、四套住房应当由被告周选中、金盛公司交付给王飞燕。根据生效判决认定的事实和判决结果，原告依据《房屋抵债协议》所购买的B座、四套住房的目的自然无法实现，依法应当解除，由此被告应当返还购买房款元（166.58平方米×1820元／平方米），并应当按照银行同期贷款利率支付资金占用期间利息266794元；同时根据相关法律规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任计元，因此被告周选中、金盛公司应当对上述款项的支付承担连带返还及赔偿责任。有鉴于此，特提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋抵债协议》中关于B座、（房产测绘编号为：、）四套住房的购买协议无效；2、由被告金盛公司立即返还购房款元及利息266794元（按银行同期贷款利率从日计算至日），并赔偿原告元，以上合计元；3、由被告周选中对上述款项的支付承担连带责任；4、本案的诉讼费由两被告承担。原告为支持其主张，向本院提供以下证据证明：1、原告身份证，拟证明原告的身份情况；2、借条七张，拟证明被告周选中作为被告金盛公司的代表，从日至8月1日累计向原告借款515.3万元，该款用于北关佳园项目部建设；3、房屋抵债协议，拟证明：①日原告与金盛公司、周选中在桂阳县整治办的协调下签订《房屋抵债协议》；②、根据《房屋抵债协议》的约定：被告金盛公司将北关佳园项目的A、B座11套住房（约1572.8平方米）以1820元／平方米作价2862623元出售给原告；③B座、（房屋测绘编号为：、，面积为166.58平方米），合计价格元；4、（2014）郴民一终字第617号民事判决书，拟证明：①北关佳园项目系被告周选中以挂靠被告金盛公司的名义建设，金盛公司从2008年开始就通过社会渠道融资建设，被告周选中筹建的北关佳园项目与金盛公司开发的北关佳园系同一项目，因此被告周选中以金盛公司项目部名义建设北关佳园对外签订的《房屋抵债协议》、《北关佳园认购协议书》的民事行为，代表了金盛公司的行为；②本案所涉的B座、（房产测绘编号为：、，面积均为166.58平方米），郴州市中级人民法院终审判决交付给王飞燕，从而导致原告购房目的无法实现；③被告故意隐瞒本案所涉的B座、已经出售给他人的事实并与原告签订的《以房抵债协议》明显存在违约。被告金盛公司、周选中未到庭，亦未提出书面答辩意见，同时也未提供证据。对上述证据，经庭审质证，对原告提供的证1、2、3、4的合法性、真实性、关联性予以采信。根据庭审质证及当事人的陈述，本院查明如下事实：被告周选中自2008年开始筹备开发建设位于桂阳县原城关镇（现龙潭街道办事处）蔡伦北路的北关佳园项目，并以挂靠金盛公司的名义建设，同时成立桂阳县房地产开发有限责任公司北关佳园项目部。2010年9月，因北关佳园项目资金链断裂，导致项目楼盘不能如期交房，从而引发群体上访事件，桂阳县委县政府高度重视，将此事交桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室（简称“县整治办”）对该项目进行清算及监管。日，通过清查北关佳园的高利贷，放贷人即原告曾德正主动找被告周选中协商，由于周选中无力偿还曾德正的借款本息，在县整治办的协调下，桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部作为甲方与原告曾德正作为乙方于日签订一份《房屋抵债协议》，该协议约定：1、甲方愿意以北关佳园项目B座（栋）1507号、1602号、1601号、1307号、1202（房产测绘编号1210号）、1302号（房产测绘编号1310号）、1402（房产测绘编号1410号）、1502（房产测绘编号1510号）、1407号，A座（栋）1407号、1507号总计房屋面积（预测）1572.87平方米，以每平方米1820元的价格作价人民币贰佰捌拾陆万贰仟陆佰贰拾叁元出售给乙方。乙方自愿以此价格购买以上房屋。2、甲方愿意以北关佳园项目的一楼门面其中的335.92平方米（补偿给拆迁户的面积除外）作价人民币贰佰陆拾捌万柒仟叁佰柒拾柒元的价格出售给乙方（每平方米8000元），乙方以此价格购买该部分门面面积。3、甲方以此协议第1条、第2条的价格（总计人民币伍佰伍拾伍万元整）将房屋和门面出售给乙方后，乙方出借给甲方的伍佰壹拾伍万叁仟元债权归于消灭，甲方不再欠乙方债务。该协议加盖了“桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部的印章，原告曾德正、被告周选中在该协议上签字，县整治办的工作人员肖嗣周等人在协议上签了字。协议签订后，原告曾德正对1402号、1502号两套商品房进行了部分装修。案外人王飞燕在2012年发现自己认购的北关佳园B座房产测绘编号为1210号、1310号、1410号、1510号即B座（1202号、1302号、1402号、1502号）四套商品房被金盛公司和被告周选中抵债给了原告曾德正，于是向县整治办反映，县整治办召集王飞燕、金盛公司、周选中、曾德正进行协商，协商不成。为此，案外人王飞燕于日诉至法院，请求金盛公司、周选中履行两份《北关佳园认购书》，将北关佳园B座1210号、1310号、1410号、1510号四套房屋交付给案外人王飞燕，本院作出（2013）桂阳法民初字第38号民事判决，驳回王飞燕的诉讼请求，后经院长提交到审判委员会讨论启动再审程序，本院作出（2013）桂阳法民再字第1号判决：1、撤销（2013）桂阳法民初字第38号民事判决书；2、由被告金盛公司及被告周选中履行与王飞燕于日和日签订的二份《北关佳园认购协议书》，将北关佳园B座房产测绘编号为1210号、1310号、1410号、1510号四套房屋交付给王飞燕。被告金盛公司不服，上诉到湖南省郴州市中级人民法院，中院作出（2014）郴民一终字第617号维持原判的判决，为此，原告遂向本院起诉。另北关佳园的房产至今未办理房产权证。本院认为，一、对于原告请求确认《房屋抵债协议》中关于B座1202号、1302号、1402号、1502号（房产测绘编号为1210号、1310号、1410号、1510号）四套住房购买协议无效的主张：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告曾德正与被告金盛公司、周选中所签订的《房屋抵债协议》是在县整治办的主持下所达成的协议，该协议应是双方当事人的真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，为此，该协议应合法有效。为此，本院对其主张不予支持。二、对于原告要求被告金盛公司立即返还购房款元及利息266794元，并赔偿元，合计元的主张，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。本案中，双方所约定的房产测绘编号为：1210号、1310号、1410号、1510号四套房产已经生效判决确认给了案外人王飞燕，为此，不存在返还该四套房产的问题。但现在北关佳园至今未办理产权登记手续，无法确认房产的具体面积，且原、被告在协议上只约定11套住房的总价款，未约定每款住房的具体价款，那么现争议的四套房产的购房款是多少现本院无法确定，为此，原告要求被告返还所争议的四套房产的购房款1212702及利息266794元并赔偿原告元，合计元的主张，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告曾德正的诉讼请求。本案案件受理费28418元，由原告曾德正承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　廖中元人民陪审员　　廖万习人民陪审员　　谢小桂二〇一五年七月十日书　记　员　　陈海花附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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借条上加盖项目部印章，公司是否应当承担还款责任？
承办人：李建军律师基本案情：2010年3月，高某承包了某办公楼工程，因为高某没有相应资质，于是挂靠到甲公司（建筑企业）名下，借用甲公司的资质与建设单位签订施工合同，办理相关手续，并缴纳了相应的管理费。为施工需要，在征得甲公司同意后，高某刻制了一枚“甲公司ｘｘ工程项目部”的印章，用于日常工作。甲公司派专人驻在施工工地管理该印章。2011年8月，工程竣工交付使用，11月，发承包人进行了结算支付。甲公司在扣除了相应的管理费后，也与高某结清了工程款。2012年3月，甲公司收到法院传票，原告李某诉称，2010年10月，甲公司与高某向其借款200万元，用于某办公楼工程项目的资金周转，并承诺用该办公楼工程的工程款作为抵押，借据上有高某的签名，并加盖了“甲公司ｘｘ工程项目部”的印章。但时至今日，二被告却未偿还借款，故诉至法院，请求判令二被告支付借款本金200万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付）。甲公司辩称：高某向李某借钱之行为，甲公司完全不知情。李某将借款直接交付给高某本人，从未打到甲公司账户上。高某之借款行为既非职务行为，又不构成表见代理，完全是其个人行为，况且，除借据外，李某无法提供其他证据（如银行转账记录、取款证明）等予以佐证，高某也无证据证明该借款直接用于该办公楼工程，因此，不排除李某与高某存在虚假诉讼之可能。另外，尽管该借据上加盖了“甲公司ｘｘ工程项目部”的印章，但是甲公司派驻工地管理该印章的人从未在该借据上加盖过该项目章，是高某趁工地办公室无人之际，在办公桌抽屉里找到项目章私自加盖的。因此，恳请法院依法查明事实，驳回李某对甲公司的诉讼请求。法院查明，借据上加盖的项目章系真实印章，与甲公司在该项目施工中使用的项目印章一致；高某与甲公司之间为挂靠关系，高某借用甲公司资质承揽工程，向甲公司缴纳管理费；甲公司与高某之间签订有《项目施工承包责任书》，约定：该办公楼工程的权利义务及一切费用均由高某承担，高某不得以甲公司名义签订合同、向社会打各种借条等。法院认为，原告李某依据《项目施工承包责任书》认为高某系甲公司的项目负责人，是对高某的授权，但是正是该《项目施工承包责任书》明确约定该办公楼工程的权利义务及一切费用均由高某承担，高某不得以甲公司名义向社会打各种借条，因此高某之借款行为不构成表见代理。李某、高某均称该借款用于了该办公楼工程，但并无证据证明，且根据合同的相对性原理，高某向某借款，两人之间形成借贷法律关系，高某应承担还款责任，高某如何支配该借款与本案不属同一法律关系，亦不影响其还款责任。于是判决：驳回李某对甲公司的诉讼请求。一审判决后，李某不服，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。律师分析：该案具有一定的普遍性。由于建筑市场处于“僧多粥少”的卖方市场，而且还不十分规范，借用资质、挂靠承包、违法分包、非法转包等现象大量存在。没有资质的个人（俗称“包工头”）或资质低的企业借用（挂靠）有资质或资质高的建筑企业，给被挂靠的建筑企业（资质方）缴纳一定金额的管理费，被挂靠建筑企业（资质方）不参与实际的经营管理，实际施工人进行实际施工，盈亏自负，这种模式虽广泛存在，但存在极大的法律风险。实际施工人（或项目负责人、项目经理）以建筑公司（更多的是以具体的工程项目部）的名义向第三方进行借贷，当无力偿还时，出借方常常将建筑公司一并或单独列为被告要求承担还款责任，理由是实际施工人（或项目负责人、项目经理）的借款行为属于职务行为，构成表见代理（许多情况如本案中，借据上还加盖有项目部印章）。那么，这种主张是否有法律依据呢？甲公司主张对于高某向李某借款之事完全不知情，庭审中，高某与李某都承认借款事实的存在，李某将借款一部分以现金形式直接交付给高某本人，一部分直接转入高某个人账户，但无法提供银行转账凭证。甲公司派驻工地管理该印章的人出庭作证，称从未在该借据上加盖过该项目章，而高某在庭审中也承认没有通过项目印章保管员，是自己在项目办公室无人之际私自加盖的项目部印章。对于李某与高某之间是否存在借贷关系，除了李某与高某的口头认可外，就只有一张借据，因此本案并不排除存在虚假诉讼的可能，即李某与高某相互勾结，利用项目部印章管理的漏洞，虚构伪造债务，企图通过诉讼，使甲公司承担还款责任。最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》（法[号）第七条：注意防范、制裁虚假诉讼。人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中，要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”，要结合其他证据认定是否存在借贷关系；对现金交付的借贷，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证，查清事实真相。经查证确属虚假诉讼的，驳回其诉讼请求，并对其妨害民事诉讼的行为依法予以制裁；对于以骗取财物、逃废债务为目的实施虚假诉讼，构成犯罪的，依法追究刑事责任。《浙江省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第十七条，对于现金交付的借贷，债权人仅凭借据起诉而未提供付款凭证，债务人对款项交付提出合理异议的，法院可以要求出借人本人、法人或者其他组织的有关经办人员到庭，陈述款项现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过，并接受对方当事人和法庭的询问。无正当理由拒不到庭的，应承担相应后果。法院应当根据现金交付的金额大小、出借人的支付能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯以及借贷双方的亲疏关系等诸因素，结合当事人本人的陈述和庭审言辞辩论情况以及提供的其他间接证据，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，运用逻辑推理、日常生活常理等，综合审查判断借贷事实是否真实发生。必要时，法院可以依职权进行调查取证。那么，高某以甲公司的名义借款之行为是否是职务行为，属于表见代理呢？《最高法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号）“四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为”第12条规定：“当前在国家重大项目和承包租赁行业等受到全球性金融危机冲击和国内宏观经济形势变化影响比较明显的行业领域，由于合同当事人采用转包、分包、转租方式，出现了大量以单位部门、项目经理乃至个人名义签订或实际履行合同的情形，并因合同主体和效力认定问题引发表见代理纠纷案件。对此，人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为。”第13条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”第14条规定：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。”江苏省南通市中级人民法院于2010年专门出台的《关于建设工程实际施工人对外从事商事行为引发纠纷责任认定问题的指导意见（试行）》规定，审理涉建设工程借贷纠纷案件，应对借款是否实际发生及借款本金数额的真实性予以严格审查。对数额较大的借贷案件，建筑单位或实际施工人辩称借款未实际发生或债权凭证载明的借款本金数额包含利息，且提供的证据足以使法官对债权凭证或债权凭证载明本金数额的真实性产生合理怀疑的，相对人应对签订的借贷合同、出具债权凭证时间、地点及所涉资金的来源、交付方式、时间、地点等订立履行合同的因素予以举证证明。该指导意见还归纳列举了不构成表见代理的情形：实际施工人加盖私刻（或伪造）的印章或偷盖相关印章对外订立合同或出具债权凭证，且无证据证明所涉标的物的交付、使用与本项工程有关的；大额借贷资金现金交付于实际施工人，且无证据证明资金的交付、使用与本项目工程有关；……本案中，除借据及李某与高某的口头认可外，没有其他证据证明该借款已经实际发生，存在虚假诉讼之可能；另外，即使有其他证明该借款实际发生，但并没有证据证明该借款的用途是用于该办公楼工程。加之，该项目部印章为高某私自加盖，因此，法院判决驳回李某对甲公司的诉讼请求是完全正确的。该案的教训是深刻的。对建筑公司而言，一定要注意印章的管理，对于大多数建筑公司，公章、财务章及合同专用章的管理一般都有较为严格的程序，但是对于项目章、项目技术资料章等项目印章的管理往往比较松懈，这样极易引发纠纷，置公司于十分不利的境遇。对于出借资质、挂靠转包应尽量避免。对于出借人李某而言，在进行大宗借贷时，除了让借款人出具书面借据（包括借款协议）外，还应当保留银行的转账证明（尽量通过银行转账借贷）。如果将出借款项交付出借人个人，仅在借据上加盖印章是不够的，应当让出借人提供担保，或者保证人担保，或者抵押、质押等其他形式的担保，以保障其债权的实现。&建筑公司管辖下的项目部欠债还不清的,建筑公司承担责任吗?_百度知道
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