买房首付有钱尽量多付 还房贷贷款期限越长越好_新浪房产_新浪网
买房首付有钱尽量多付 还房贷贷款期限越长越好
提要：最近房价有松动迹象，一些刚需便蠢蠢欲动入市。买房动辄上百万元，怎样付钱性价比高？怎样借房贷利息付得少？个中充满理财经。
&&最近房价有松动迹象，一些刚需便蠢蠢欲动入市。买房动辄上百万元，怎样付钱性价比高？怎样借房贷利息付得少？个中充满理财经。
&&房贷，期限越长越好
&&小徐即将25岁，父母打算给他买套房作礼物。几经寻觅，最近看中一套一室一厅的次新房，总价200万元。但父母的付款方式却让小徐看不懂。
&&其实，小徐父母完全可以全款买房。但他做会计师的母亲却只肯出三成首付60万元，其余140万元让小徐贷款，却又声明：我们帮你还贷。
&&140万元贷款中，公积金贷30万元，贷款利率4.5%，贷款期15年。商业贷款110万元，基准利率6.55%，贷款期30年。小徐利用网上贷款计算器算了一笔账，吓了一跳，总共还款258万余元，其中利息达118万元。小徐不解：这样贷款有啥合算？
&&小徐妈妈却算出另一笔连环账：首先是&鸡生蛋&。首付60万元后，再拿出140万元做&母鸡生蛋&，和家里其余的400万元一起购买信托产品，年收益率在10%，140万元一年收益14万元，正好够付贷款本息。8年左右，140万元的&母鸡下的蛋&支付了当年的房贷本息后，还有结余，结余部分加入140万元本金继续购买信托产品，获取复利。30年后，不仅房贷全部还清，140万元的&母鸡&还长肥到400万元以上。
&&&尽管经过30年通货膨胀，这400多万元可能只有现在的数十万元，但聊胜于无，如果全款买房的话，是不会有这400多万元的。&
&&第二笔账是&蛋生鸡&&&房租收益。这套一房一厅离小徐单位较远，将来做婚房也小了点，小徐妈妈打算把家里另外一套二室二厅的房子给小徐结婚用。一房一厅就是用于收租，目前每月租金至少4500元。拿出2000元让小徐和大学好友在单位附近合租一套二室一厅，还可结余2500元，一年总计3万元。这笔钱可去投资P2P，目前年收益9%还是容易达到的；或和家庭资金一起购买信托。30年后，本利也可达300多万元。
&&第三笔账是让&小鸡变大鸡&&&将公积金套现。小徐单位效益较好，公积金加补充公积金每月有4400多元，一年就是4.8万余元。公积金当年缴额按活期利率计息，上一年缴额按3月期定存利率2.85%计息。如果不买房，这笔钱估计得等数十年退休后才能提出，投资效益实质是贬值的。买房，则让公积金得以用活。公积金还贷后，小徐妈妈会在140万元投资的信托收益中，扣除公积金还贷额，每年4.8万余元与其余信托本金一起投资，收益单列。这样计算下来，30年后，小徐套现的公积金本利也能超过300万元。
&&以上三项合计，按照小徐妈妈目前投资收益率计，总额可达千万元。小徐妈妈如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？&只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。&小徐妈妈这么说。
&&首付，有钱尽量多付
&&自己创业的小林夫妇去年看中一套三室两厅新房，总价370万元。由于是首套房，按政策首付款是三成111万元，但小林夫妇倾尽120万元积蓄，双方父母又拿出150万元养老金做首付，贷款100万元，其中公积金贷款40万元，商业贷款60万元，利率打八五折，等额本金还贷20年。
&&小林父母请理财师算一笔账，20年总共还款151万余元，利息占50%以上。这个数字让小林父母寝食不安，一再关照小林夫妇有钱就一定要提前还款，早日无债一身轻。
&&像小林夫妇这样借贷的家庭很多，明明首付只要三成，却尽量多付。总认为借款多是不合算的，钱都让银行赚去了。而像小徐母亲这样用足贷款政策的人实际并不多，很多人是被那庞大的利息给吓住了。
&&理财师认为，如今投资渠道不断拓宽，获取比房贷利率高的投资收益并不困难。小林的公积金利率只有4.5%，商贷利率八五折5.56%，市场上随便挑个理财产品，收益率就可以高过房贷利率。如果善用优惠利率，小林只需支付111万元，并把贷款期限尽可能延长。把双方父母支援的150万元购买固定利率类信托产品，信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续，因此安全性还比较高，且收益率远高于一般理财产品，普遍可达到9%以上，150万元年收益率可达13.5万元。初期可能不够付150万元房贷的本息，但数年后，就可以持平并有结余。
&&理财师还认为，普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会。套用任志强的话，从长期看，货币总是贬值的，现在每月还1万多元，可能是巨款，但20年、30年后，每月还1万多元可能认为是小菜一碟。因此，从这种意义上说，贷款期限越长，其实越合算。
&&还贷，按方式和时机算
&&为了减轻将来的支出压力，很多房贷者选择提前还贷。其实，有些情况的提前还贷并不划算。理财师说，在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式，像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，不必提前还款。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
&&有理财师还建议，要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都比较低，目前都是低于同期五年期定期存款利率。&这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。&理财师提醒道。
&&利息，节省也有招数
&&数十上百万元的房贷，利息真是不少，你用本金投资收益付房贷，是一种本事；如果你能算得过银行，少付利息，也是本事。
&&理财师建议，如果公积金利率低于房贷利率，房贷者在制订贷款方案时，应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。
&&同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则支付65万元利息。相差这么多，则在于还款方式不同，前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。
&&对于收入较为稳定、均衡的房贷者可选择增加还款频率的贷款，如有银行推出的 &双周供&产品，房贷者可将还款方式从原来每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，却可以大大减少购房者的利息负担。 &双周供&房贷品种适合每月有固定收入，还有其他收入来源的人。（来源：解放网-解放日报）
2015年南宁楼市是冷是热，乐居用最通俗的图画告诉你。
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贷款知识库：双周供还款法
10:29:51南方财富网
库：双周供还款法双周供还款法是打破传统的按月还贷周期，为贷款客户制定的每两周归还一次贷款的计划，每次还款额约为原月供的一半左右。选择“双周供”后，由于银行每两周扣款一次，客户还款率相对提高了，可适当帮客户节约贷款本金的使用，因此客户负担的利息会减少。目前“双周供”主要适用于期供类房屋按揭、抵押贷款，如一手楼、二手楼的房屋以及按揭还款的房屋抵押贷款。目前银行还开办了“转按揭”的业务。适合人群：收入较为稳定和均衡的人士，如除了月收入以外还有其他的较为定期的收入来源(季度奖、年终奖)，以及有海外和港澳台生活背景的已熟悉产品特性的人士。办理流程：办理双周供与月供类贷款手续相同，只需在签署贷款合同时，选择“双周供”或将原月供还款方式改变为“双周供”就可以了，银行会准备相关文件，客户只需签字确认即可。（南方财富网银行频道）
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来源：都市消费晨报
编辑：yanglin
摘要：兴业银行全面推行“双周供”房贷按揭业务。“双周供”是为中长期个人住房贷款和个人商用房贷款客户推出的全新还款方式，是指贷款客户每双周归还一次贷款本息。
全面推行&双周供&房贷按揭业务。&双周供&是为中长期个人住房和个人商用房贷款客户推出的全新方式，是指贷款客户每双周归还一次贷款本息。
根据是否缩短贷款期限，&双周供&可分为&省息版&和&减压版&两款，供客户自主选择。与传统的月供房贷相比，同等年限同等贷款额可省7%-20%的利息。
节省利息开支，优化财务能力。&省息版&双周供在加快还款频率的同时，贷款期限相应缩短，在还贷压力基本不变的前提下，最大限度地节省利息开支，更低的每月还款额，可帮您减轻还款压力。&减压版&双周供只是加快还款频率，贷款期限保持不变，每双周还款额少于原月供的一半，减轻您的还款压力。
&省息版&双周供适用于收入稳定、财务计划执行能力较强的人群。客户选择&省息版&双周供，在每月还款压力基本不变的情况下，可缩短贷款期限并减少。
比如，贷款金额100万元，贷款期限30年，贷款年利率执行基准利率6.55%。如果选择普通的等额本息还款法，按月还贷，还款期数为360个月，每月偿还本息合计6353.6元。
如果选择&省息版&双周供，每两周还款一次，则还款期数缩短至637期，每期偿还本息合计3175.28元，每月还款压力基本不变。
但由于贷款本金偿还速度加快，贷款期限由原来的360个月缩短为293个月，相当于提前五年还清贷款，利息总支出为*******.06元，30年比普通月供节省264641元，省息比例达到19.56%。
&减压版&双周供适合有还款资金压力的人群。在相同贷款期限下，采用&减压版&双周供的客户每月还款金额比等额本息月供减少数百元。
比如，贷款金额100万元，贷款期限30年，贷款年利率执行基准利率6.55%。如果选择普通的等额本息还款法，按月还贷，还款期数为360个月，每月偿还本息合计6353.6元。
如果选择&减压版&双周供每两周还款一次，同时保持还款期限不变，每双周偿还本息合计2949.64元，还款额比等额月供6353.6元的一半还少229.16元，每月少还近454.31元，30年可节省利息元。
当前兴业银行正推广此项业务，活动期间，客户不但可以申请到更优惠的，还可以享受兴到业审批绿色通道等优惠措施。
     
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我的意见：当前位置：
每个月可以多还一些房贷月供吗
每个月多缴费，还款的利息是否会减少？比如20年还60W，我多还款后，是否还款会到55W甚至更低，还是维持不变？
提问者：网友&&&&
问题来自：黑龙江.大庆&&&&
提问时间：&&&&
我来帮他回答▼
针对大庆地区工资打卡人员可提供 工作证明 或 工作证收入证明： 近期半年工资卡流水清单 住址证明：现居住地本月交费水或电费票子均可 正规机打发票 有具体住址的身份证明：本人二代身份证信用报告 到中国人民银行打印如果本人名下有房产 基金 股票等 可提供复印件 可增加贷款额度信用贷款 车辆贷款 均无需抵押担保 不会提前收利息 非中介 无手续费哈尔滨0451 大庆0459 绥化0455 范围内 肇东均可申请
（回答时间：）
房贷还款，银行是按合同约定的每月还款金额（调息时每年变动一次）进行扣款的。 即使还款帐户存入更多的资金，银行也不会多扣款，富余的钱只能留在帐户里成为活期存款。这样做，唯一的意义就是用这些累计的活期利息冲抵房贷的利息。由于活期的利率很低，也只能冲抵很少的利息。要想真正地多还款，必须联系贷款银行的经办部门，变更合同，增加每月还款金额、缩短还款年限。
回答网友：四海&&
回答时间：&&
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贷款只需一个电话
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5招教你巧还房贷 分分钟省下几十万
来源：好规划网 作者： 时间： 14:23
很多房奴小伙伴表示：为了还高额房贷，不得不勒紧裤腰带过日子。怎么样才能摆脱这种生活？
招数2:按月调息关注财经时事的小伙伴一定知道，央妈这个“亲妈”在母亲节当天宣布了再次降息的消息。因此，在目前降息趋势下，选择按月调息的还款方式会更加划算。如果你已经选择了固定利率还贷，不妨赶紧转成浮动的按月调息的还款方式。不过，需要提醒大家的是，由“固定”改为“浮动”是需要支付违约金的，所以还请小伙伴们在下决定之前，仔细咨询银行相关费率的问题，以免出现得不偿失的情况。招数3:公积金转账还贷当前各地刺激房地产的政策隔三差五就出台一个，这不，北京的公积金贷款利率又下调了~自5月11日起，北京住房公积金5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%；5年期以上的贷款利率由4%下调至3.75%。因此，现在再申请购房组合贷款时，应当兼顾到这两方面：一方面，尽量最大限度使用公积金贷款，并延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;另一方面，最大程度地缩短商业贷款年限，在保证家庭日常开销和生活质量的前提下，尽可能提高每月商业贷款的还款额。这么做之后，每月还款额的结构会逐渐变化，渐渐就会出现公积金份额少、商业份额多的状态。那么，公积金账户在抵充公积金月供后，剩下的余额就能抵充商业贷款，这样一来能节省不少利息。招数4:双周供更省利息科普科普长知识什么是双周供?双周供是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次，改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。“双周供”的每个月还款额其实和月供相同，但由于“双周供”缩短了还款周期，较高频率的还款可以加速减少贷款的本金。这也就是说，双周供在整个还款期内所归还的贷款利息，是远远小于按月还款时归还的贷款利息。这不仅缩短了还款周期，也节省了贷款的总支出。不过，在此好规划理财师还是要提醒各位，双周贷的还款方式实际上是将每月的还款日期提前，合计下来每年会多还一个月的贷款，所以更适合工作稳定且收入稳定的小伙伴。如果你每月收入不稳定，资金也不太宽裕，这种高频还款反而会增加你每个月的生活压力。招数5:等额本息还是本金各有千秋从利息角度来看，等额本金的确比等额本息的花费更少，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。如果你是高薪者，建议采用等额本金还款法，虽说这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越往后还款越轻松；如果你收入平平，建议采用等额本息还款法，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，你只需每个月还给银行固定金额即可。理财师建议钱不仅仅是省出来的，还得学会机智地投资开源。你可以把还款结余下来的钱合理进行投资，例如基金定投、P2P产品等，最大限度享受复利带来的利润，用钱生钱的方式减轻还贷压力。目前，我国申请购房贷款主要有三种形式：纯商业银行的房贷、个人住房公积金贷款、个人住房公积金贷款与商业银行贷款组合贷款。我们口头中所说的组合贷就是指第三种情况。符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。组合贷款的办理流程购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款(组合贷款)的程序可分五步：第一步：到贷款银行提出借款申请借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书”。第二步：银行审核贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。第三步：到贷款银行签订借款合同贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。第四步：到产权部门办理贷款担保手续办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押购买商品房、经济适用住房(已取得产权证)并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。借款人用期房抵押的(没有取得产权证),持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。第五步：办理住房抵押保险手续借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。第六步：签订还款协议和划款采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。第七步：银行划款借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。希财网提示：不是所有的地方或者楼盘都可以支持“组合贷”的。想办理这项业务之前，您最好跟您当地的有关部门咨询下是否可以办理以及如何办理。一般来说房贷“组合贷”承办银行可能相同，也可能不同，有的地方是中国建设银行，有的地方是中国工商银行或者当地其他银行。
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