业主委员会还没有成立物业公司归谁管？ - 相关问题 - 110网法律咨询
业主委员会还没有成立物业公司归谁管？物业费谁来定？停车费谁来定？都成了物管的一家之言了！有的小区都很低，收费太高谁来管？不交钱还不准业主车子进来，已和许多业主争吵过了，太霸道了！物价局也不管，居委会也说不好管，到底谁来管他/她？
物业法有没有规定物业公司进驻物业2年内如果没有成立业主委员会业主是不是可以不用交物业费
如果没有业主委员会，物业费涨价是不是物业公司说了算？没有成立业委会有什么缺点？
本人居住的小区并未成立业主委员会，同时未经业主同意，小区物业能否收取车辆进出管理费用（5元/小时）？请专业人士指点 本人居住的小区为市政用地拆迁小区，已建成使用超过3年，但小区至今未成立业主委员会。现在使用的是天合物业管理公司，但此物业公司在未经业主同意的情况下，私自设立收费标准，同时未公开他们的收费标准，对进出小区的所有车辆进行收费（半小时内免费，一小时内2元，超过一小时为5元，过夜10元）但物业一直提供不了相关的详细书面文件，想咨询一下，这种情况...
我们小区已入住三年，入住率100%。没有业主委员会，开发商没有通过业主，再次委托另一物业管理公司进入小区。再次委托的物业管理公司还算前期物业吗？合法吗？
您好，我是保定和谐家园小区的一名业主，我们准备成立业主委员会，在街道办事处已经备案，居委会给物业公司派函“需要出示一些证明”物业公司不予理睬，我们曾举行过业主见面会，为成立居委会做准备，物业说我们是非法集会，请问，有没有比居委会更强大的管理部分能协助我们成立，我们目前如果要组织业主委员会组委会开会是非法的吗？请根据我所述情况为我解答，我已经通读物权法~
小区的物业公司因业主委员会主任长期霸占自行车库，而离开此小区。但因近期很多业主的汽车不是被撬就是被盗，业主们将此事报案多次，但所属小区民警协调后却也无济于事，小区的业主们陷入痛苦中，想通过法律手段解决此事。谢谢!
小区业主委员会能否作为原告起诉物业公司？谢谢
小区原来没有停车位，，物业公司在道路两侧划定停车位并卖个业主，这样做合法吗？物业公司有这个权利吗？
我们小区的物业不是很好，我们业主想自己成立业主委员会，不知道业主可以成立我们自己的物业公司吗？里面的员工都是我们小区的业主，这样一切事情公开公正，不知道可以吗？想咨询一下。谢谢。
业主的合法权益受到严重侵害，业主委员会可否代表小区广大业主起诉物业公司？如不可，怎么办？业主委员会有权更换物业公司吗？
前记：有人戏言，近20年来，中国所有的城市都已被重建N次了。中国的“大拆迁”毫不逊色于“以思列人出埃及”、“二战后欧洲重建”这样史诗般的大变革。
我断言：50年后，人们会以一种敬畏的心态重新解读我们这代人所经历的“大拆迁”。因为在这样的“大拆迁”中，不仅诞生了无数新兴的城市，更衍生出“业主大会”及“业主委员会”制度，造就了一种全新的有中国特色的“业主自治”或“小区自治”的典范。
在实现“业主自治”的道路上，充满了坎坷和斗争，公权与私权利、中央权威与地方利益、开发商物业公司与业主、业主与业委会……
种种利益争斗皆缘起于：制度不完善。
张盈律师事务所的律师将通过一个个案例，将这场错综复杂的利益之争清晰地展示给读者。
业主委员会有权更换物业公司吗？
业主委员会试图更换物业公司，物业公司称其没有全体业主的授权，不能自行更换物业，并在合同到期后拒绝撤出。
业主委员会有权更换物业公司吗？
案情回顾：日，长江家园业主委员会与爱家物业管理有限公司（以下简称爱家公司）签订了《物业管理委托合同》，约定由爱家公司管理长江家园物业，管理期限至日止。2006年以后，因爱家物业服务质量达不到业主要求，长江家园业主委员会决定重新选定物业管理部门，并于2006年10月刊登招聘物业公司广告，并函告了爱家公司参加投标。爱家公司接到通知后，致函长江家园业主委员会，表明长江家园业主委员会公开招标行为未经业主大会授权，不具有代表性，不合法，其不参加。经过公开招标，第三方华夏物业管理公司中标，长江家园业主委员会与之签订了《物业管理委托合同》，约定从日起至日止由华夏物业管理公司对长江家园进行物业管理。爱家公司在合同到期后拒绝撤出和移交长江家园物业管理资料，致使两物业公司多次产生矛盾冲突。
律师说案：
谁有权更换物业，业主or业主委员会？
《物业管理条例》规定：选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。单从字面意思理解，似乎业委会无权更换物业，只有全体业主通过业主大会的形式才能行使此项权力。但根据《物业管理条例》的其他规定，业主可以授权业委会做出某些决定。
小区物业最终须由业主决定，但业主的选择必须通过统一的渠道形成合意才具有可执行力。对此问题，业主可以通过业主大会的形式作出表决，也可以委托业委会决定。业主可以在《管理规约》等章程中详细约定业主大会和业委会的权限和分工，将自己不便行使的权利托付给业委会。也就是说业主有权选择通过何种方式来实现自己的权利，这也正体现“业主自治”的精髓。因此，谁有权更换物业，需要根据《管理规约》等章程来确定。
长江家园管理规约及管理章程均规定，业主委员会可聘请物业管理公司，及与物业管理公司签订小区物业管理聘用合同。因此，长江家园业主委员会据此履行了委托爱家公司进行物业管理的民事权利，并在该委托合同期限届满前三个月，按合同约定履行了通知爱家公司重新参加投标的义务。爱家公司以长江家园业主委员会对外公开招标未经业主大会授权为由，主张华夏物业管理公司的物业管理合同无效的说法不能成立。
而且，长江家园业主委员会是由全体业主推选出的业主委员组成的，是代表业主行使楼区物业管理职权的群众性自治组织，长江家园业主委员会的成立已经过有关部门批准登记，合法有效，具备主体资格。长江家园业主委员会与爱家公司和华夏物业管理公司签订的两份物业管理委托合同均是合同双方的真实意思表示，其内容合法有效，合同双方均应严格按合同约定履行。当长江家园业主委员会与爱家公司之间的合同已到期而自然终止时，根据有关法律、法规的规定，爱家公司应将长江家园的物业管理权移交，其拒绝移交已构成侵权，妨碍了长江家园的正常管理秩序。因此，爱家公司应于合同期满后立即撤出长江家园管理现场，并将长江家园的物业管理移交给新的物业管理公司。
法律小辞典：
业主：房屋的所有权人为业主。近期的司法解释（征求意见稿）有将业主范围扩大的趋势，将“虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人”认定为业主。
业主大会：小区内全体业主共同组成，对小区物业具有最终决定权，是业主委员会产生的基础，相当于公司中的股东大会。
业主委员会：有全体业主通过业主大会的形式选举产生，负责执行业主大会的决议，履行业主大会确定的其他职责，相当于公司中的董事会。
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物业公司和业主委员会都要收物业费，公说公有理，婆说婆有理居民夹中间犯了难：物业费到底交给谁？□晨报记者&陈艳艳&席蕊/文&张志嵩/图
&&小区内的宣传栏上，既有物业公司催收物业费的通知，也有业委会要求业主慎交物业费的提醒。
&&“该交物业费了，可俺不知该交给谁？”3月18日，淇滨区合友花园小区的秦女士说，因业主委员会（以下简称业委会）和物业公司达不成一致意见，双方竟在小区公告栏上打起了“文字战”：你贴个通告，我就贴个管理办法；你发个通知，我就来个公示……
“前两天有人上门收物业费，我连门都没敢开，因为小区现在越来越乱了！”住在1号楼的司大妈称，小区内垃圾遍地、公共绿地变成“私家菜园”、乱抢乱占车位等现象很普遍。
[业主反映]
物业公司和业委会都要收
居民不知把物业费交给谁
18日上午，记者在合友花园小区南门的宣传栏前看到，十几位业主对物业公司和业委会贴出的各类公告议论纷纷。
宣传栏左侧是物业公司贴出的催收物业费的通知及收费标准，旁边则是业委会对业主的一份提醒：未经业主代表大会表决通过，任何收缴物业费的行为都是非法和无效的。另外，在小区的东门，宣传栏上贴着同样的内容。
“双方僵持不下，遭殃的是全体业主。”秦女士说，无论是小区自治还是由物业公司管理，只要能给业主提供安全舒适的居住环境就行。
居民刘先生说，针对小区由物业公司管理还是由业委会管理的问题，业委会代表到他们家做了有关问卷调查。“该交物业费了，物业公司和业委会都要收，我们也不知该交给谁，只能等最后确定下来再交。”
居民康先生表示，物业公司在服务上虽然有纰漏，但如果真换成业委会来管理，可行性估计也不大，因为业委会的7个成员都是60岁以上的老人，他们哪儿有精力来管理小区呢？“如果由业委会管理小区，那谁来监督他们呢？如果真要换物业公司，则必须公开透明地进行招标。”
&&“按说业委会和物业公司都是为业主服务的，现在却给居民带来这么多麻烦，希望双方尽快协商并拿出解决办法，还小区居民一个舒适的生活环境。”居民周女士告诉记者。
[记者走访]
随意硬化绿地抢车位
公共绿地变成“菜园”
记者在小区看到，居民楼下没有垃圾桶，垃圾袋被人随意丢在绿化带里。
&&在27号楼后边，记者看到几个工人正在绿化带里施工。“业主说地下室漏水，他想将绿化带硬化一下，这样平时还能用来停车。”现场一名施工人员说，这是业主私自硬化的路面，谁硬化就是谁的车位。
记者在28号楼附近看到，公共绿地上种满了各种各样的蔬菜，俨然一个“农家院”。秦女士说，因为小区的车位紧张，车辆多是一半车身停在绿化带里，一半车身停在路上，单元楼前的路面本来就窄，这样一来，更不好过车了。
[物业公司]
物业费无法收取，工作不好开展
对小区的现状，小区安佳物业有限公司的李经理表示，2007年，他们入驻该小区，2007年至2011年，他们一直按14元/月的标准收取物业费，2012年是他们第一次按面积收物业费，所以每月每平方米优惠了2分钱，按0.18元收取。从2013年起，物业费涨至每月每平方米0.2元。
“业委会也是去年才成立，之前我们一直是和小区的开发商签订合同。”李经理说，业委会成立后，他们已将2014年的有关合同和规划书交到了业委会，但业委会迟迟没有答复，导致今年的物业费一直无法收取，所以，小区现在看起来有些脏乱。“可能是因为物业费上涨的缘故，业委会才与我们产生了矛盾，但不管让不让我们在小区干，我们都希望业委会能够尽快给出答复，这样对业主也好。”
入户调查结束后
再决定物业费交给谁
小区业委会的阴主任告诉记者，小区业主对物业公司的管理不太满意，小区环境脏、乱、差，目前业委会正在进行入户调查，看业主是想让物业公司管理小区还是想让业委会管理，等调查结果出来以后，他们才能决定物业费交给谁、交多少。
在记者的采访中，阴主任一再强调，物业公司虽然向业委会递交了2014年的有关合同和规划方案，但是业委会的入户调查工作尚未结束，业委会目前也不能确定是否继续让物业公司干下去。所以，物业公司目前无权在小区内贴通知催收物业费。
那么，入户调查何时可以结束？对此，阴主任只是表示，调查正在进行中，他们将加快工作进度。待调查结果出来以后，业委会才能确定今年的物业费究竟应该如何收、交给谁。
[所属社区]
将积极督促双方协商
尽早为居民解决难题
对合友花园小区存在的种种问题，小区所属的黎阳路街道办事处怡乐园社区的有关工作人员表示，小区目前存在的问题比较复杂，社区从中协调过多次，也做了大量的工作。
工作人员告诉记者，他们将积极督促双方坐下来协商，争取早日为居民解决难题。物业公司申请退出 业委会集体辞职·宁波晚报
第A4版：宁波新闻
第A1版 今日要闻
第A2版 2010全国两会
第A3版 宁波新闻
江北宁馨园小区七成以上业主拖欠物业费
物业公司申请退出 业委会集体辞职
物管纠纷“慈溪模式”或有助于破解这一难题
　　核心提示　　近年来，随着我市城市化发展步伐的不断加快，发生在各居住小区的物业纠纷日益增多，个别小区业主与物业管理企业的关系相当紧张，并经常演化为业主拒付物业费，影响了和谐社区的构建。　　从２００８年７月开始，慈溪市人民法院、慈溪市建设局和几家街道办事处联合建立了司法调解、行政调解和人民调解“三位一体”的物管纠纷快速处理机制。由于“慈溪模式”切实有效，目前，宁波市建委物业主管部门正起草相关指导意见，准备在全市推广。　　现场调查：　　历史遗留问题是纠纷根源　　江北区宁馨园小区很可能要面临无物业管理的尴尬。１月２５日，小区物业公司贴出公告，称将于２０１０年４月３０日２４时终止服务。　　３月１１日，记者在该小区门口贴的公告上看到，物业公司这样陈述退出的理由，“贵小区相当部分业主拖欠物业服务费现象严重，导致物业的实际工作运行困难，经济上出现严重亏损……”　　“连人家老小区改造都要求是封闭式的，我们新小区竟然还有１至３幢房子的大门是朝外开的。”提起拖欠物业费一事，小区一位不愿透露姓名的阿姨告诉记者，当初买房时，规划图纸上小区是全封闭的。正是这一历史遗留问题，加上对物业本身服务质量有意见，１至３幢房子的业主普遍没有及时缴纳物业费，并导致其他的业主效仿。　　物业公司：　　连续多年亏损只能退出　　昨天上午，宁波和信物业发展有限公司总经理张信良接受了记者采访，并表示公司退出也是纯属无奈。　　张信良给记者算了这么一笔账：２００６年物业费收缴率达到９８％，收支基本持平；２００７年和２００８年的物业费收缴率下降到５０％左右，每年亏损超过３０多万元；到２００９年，物业费收缴率还不到３０％，亏损更加严重。　　“我承认公司物业管理方面有不到位的地方，但你说１至３幢房子大门朝外又不是我们的责任，这么多人拖欠物业费是没有道理的。”张信良说。　　业委会：　　无奈作出集体辞职决定　　“其实物业公司早在去年就多次表示要退出”，７１岁的小区业委会主任裘友林告诉记者。原因主要有三点：一是１至３幢房子大门朝外，１３４户居民普遍要求减免物业费；二是小区前面的９０余家商铺共用一只电表，造成电费支出亏空；三是小区本身规模小，总共只有７５８户居民，又有４个出口，管理成本相对比较高。　　２００９年２月６日，宁馨园业委会成立刚“满月”，就收到了物业公司“关于对宁馨园小区退出物业管理的告知函”。２００９年９月１０日，物业公司再次发出“关于不再续订宁馨园小区物业管理服务合同的告知函”。　　裘友林告诉记者，针对１至３幢房子大门朝外等问题，他们积极向市规划、建委等部门反映，市经济适用房建设管理办公室也曾牵头提出５点解决方案并付之实施，包括在１至３幢房子大门口安装摄像头、增加减速带等。　　“我们一年来做了大量工作，可问题并没有得到根本解决。”裘友林说，２０１０年１月１０日，得知物业公司第三次准备退出的消息，业委会无奈作出了集体辞职决定。　　政府部门：　　通过正当渠道解决矛盾纠纷　　小区物业公司要退出，小区业委会也提出辞职。这事让江北庄桥街道广庭社区居委会主任王敏敏很头疼。　　王敏敏告诉记者，事情的复杂在于，一方面小区存在的历史遗留问题难以有效解决；另一方面，别的物业公司也不愿意进来。　　“抓住历史遗留问题不缴纳物业费是没有道理的，建议业主要通过正当渠道解决矛盾纠纷。”宁波市建委房综处有关负责人告诉记者。不缴纳物业费，既损害了物业公司的利益，也侵害了小区其他已交费业主的利益，最终吃亏的还是小区全体业主。　　“对于类似问题，下一步我们除了准备在‘慈溪模式’的基础上出台一个指导意见，在全市推广物管纠纷快速处理机制外，还打算研究一套物业退出机制。”该负责人透露说。　　（记者&王霞开）
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